Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe czerwca Rynek inwestycyjny q Po bliskim rekordów r., w q odnotowano gwałtowne spowolnienie u inwestycyjnego. Wolumen transakcyjny spadł we wszystkich sektorach, najmniej w sektorze handlowym, najwięcej w magazynowym. Spowolnienie w q wydaje się być przejściowe, a wiele wskazuje, że q i kolejne kwartały będą znacznie lepsze pod względem u. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki () Dobry sentyment wobec regionu potwierdza rekordowy transakcyjny w q w Czechach i na Węgrzech. Mimo słabego q, firmy pośredniczące, bazując na liczbie prowadzonych negocjacji, spodziewają się wyniku rocznego w r. nieznacznie powyżej poprzedniego roku. W naszej ocenie wynik ukształtuje się jednak nieznacznie poniżej poziomu r. Dominacja inwestorów zagranicznych na polskim rynku utrzymuje się, pojawiają się jednak przesłanki wzmocnienia roli polskich inwestorów, zwłaszcza po wprowadzeniu do polskiego prawa regulacji dotyczących REIT. W kwietniu r. zadebiutował na GPW Gryffin Premium RE, REIT dedykowany dla polskiego rynku, zarejestrowany w Holandii. Badanie RICS sentymentu inwestorów wobec rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w q wskazuje na pozytywny sentyment i znaczną poprawę q/q. W q raportowane pozostawały stabilne. Trendem rynkowym pozostaje jednak dalsza kompresja stóp kapitalizacji. W r. problem rozliczania VAT przy transakcjach inwestycyjnych osłabił się. Nieruchomości sprzedawane są jako SPV po uiszczeniu PCC. Stopy procentowe w strefie euro, oprocentowanie kredytów dla przedsiębiorstw niefinansowych w EUR (w Polsce) i kwotowania CDS EUR Y dla Polski pkt. Prognoza EURIBOR M - Stopa refinansowa EBC Opr. kredytów powyżej mln EUR (mma) - CDS EUR Y (P) mar mar mar mar mar mar Źródło: EBC, NBP, Reuters Datastream, PKO Bank Polski. Kwotowania CDS obrazują premię za ryzyko -letniego długu Skarbu Państwa denominowanego w EUR. Im wyższe kwotowania, tym wyższe postrzegane ryzyko dla kraju. Stopy procentowe w Polsce, USA, strefie euro i Szwajcarii Prognoza EBC SNB Fed NBP - sty sty sty 9 sty sty sty sty sty 9 Źródło: EBC, NBP, Fed, SNB, PKO Bank Polski.

2 Rynek inwestycyjny q Wolumen transakcji inwestycyjnych,,,,, transakcji Wolumen transakcji inwestycyjnych q z podziałem na rynki mln EUR, q q q Po wyjątkowo dobrym całym r. (w tym także q), q okazał się bardzo słaby pod względem u transakcyjnego. Wolumen kwartalny był najniższy co najmniej od początku r., przy czym wyjątkowo słabe wyniki osiągnięto w sektorze magazynowym ( mln EUR średnia kwartalna - to mln EUR) oraz biurowym (9, mln EUR - średnia kwartalna - to mln EUR). W porównaniu z pozostałymi sektorami w sektorze handlowym był najwyższy (, mln EUR) oraz wykazał się najmniejszym spadkiem, ale nadal był zdecydowanie poniżej średniej kwartalnej ( mln EUR). W q do największych transakcji należały: zakup przez fundusz związany z Goldman Sachs obiektów Prosta Office Centre i Trinity Park II od CBRE Global Investors oraz Zakup CH Ogrody przez CPI Property Group również od CBRE GIobal Investors.. Mimo słabego q informacje płynące z rynku są obecnie pozytywne. W q oczekuje się u transakcyjnego na poziomie przekraczającym, mld EUR. W kwartale zostaną sfinalizowane m.in. sprzedaż centrów IKEA przez Pradera oraz zakup portfela nieruchomości handlowych przez EPP, a także kilka innych mniejszych transakcji. Ostre spowolnienie u inwestycyjnego w q. Wolumen transakcyjny spadł najmniej w sektorze handlowym. Największe transakcje w q dotyczyły sprzedaży nieruchomości przez CBRE Global Investors. Spowolnienie q wydaje się być przejściowe, q będzie lepszy. Rynek inwestycyjny podstawowe dane trans. q transakcji q (q skum) transakcji q (q skum) biura q handel q magazyny q 9,,,9,,,,,,,,, Wrocław/Dolny Śląsk 9,,9,,,,,,,,,, Poznań,,,,,, Lódź/Polska centralna, 9, 9,,,, Katowice (GOP), 9, 9,,,, Szczecin,,,, Toruń Bydgoszcz,,, inne,, 9,9 ogółem Polska 9,,,9 biura 9,,9, handel, 9, 9, magazyny, 9,9 9,

3 Rynek inwestycyjny q Wolumen transakcji inwestycyjnych w q z podziałem na sektory,,,,,,,, biura handel magazyny Wolumen transakcji inwestycyjnych z podziałem na sektory (q skum),,,, biura magazyny handel gru gru gru gru gru gru gru Firmy pośredniczące działające w branży przewidują, że transakcji w kolejnych kwartałach roku będzie na tyle wysoki, że zniweluje wpływ słabego pierwszego kwartału, a inwestycyjny okaże się nawet wyższy niż w bliskim rekordów r. Naszym zdaniem, prawdopodobnie rok zamknie się jednak niewielkim osłabieniem w porównaniu z wyjątkowo dobrym r. Nadal zdecydowana większość inwestorów pochodzi z zagranicy, jednak dwa fundusze skupione wokół spółki Gryffin oraz Echo Investment, czyli Echo Polska Properties oraz Gryffin Premium RE będą odgrywać coraz bardziej istotną rolę na rynku. Oba fundusze mają częściowo polski kapitał a mimo rejestracji w Holandii Gryfin Premium RE debiutował na GPW w kwietniu r. Dodatkowo, prace nad regulacjami prawnymi mającymi na celu umożliwienie zakładania w Polsce spółek typu REIT (Real Estate Investment Trust) postępują i prawdopodobnie zostaną sfinalizowane do końca r. Część inwestorów wykazuje zaniepokojenie potencjalną niestabilnością niektórych praw dotyczących kwestii gospodarczych, a także skutkami proponowanej reformy wymiaru sprawiedliwości. Sądzimy, że ów sentyment mógł spowolnić procesy decyzyjne związane z zamykaniem niektórych transakcji. Oczekujemy jednak, że po okresie przejściowego zaniepokojenia związanego z wprowadzanymi reformami, sytuacja postrzegania ryzyka prawnego ulegnie poprawie. Firmy pośredniczące spodziewają się wyniku nieznacznie powyżej zeszłorocznego Dominacja inwestorów zagranicznych utrzymuje się, pojawiają się jednak przesłanki wzmocnienia roli polskich inwestorów, zwłaszcza po wprowadzeniu regulacji dotyczących REIT do polskiego obiegu prawnego. Podwyższone ryzyko prawne w ocenie wielu inwestorów Wolumen transakcji inwestycyjnych (q skum) ogółem Polska rynki regionalne gru cze gru 9 cze gru cze gru Wolumen transakcji inwestycyjnych (q skum),9 Wrocław/Dolny Śląsk, Poznań Łódź/Polska centralna Katowice (GOP), Szczecin Toruń Bydgoszcz,,,,,, gru gru gru gru gru gru gru

4 Rynek inwestycyjny q Sentyment rynkowy (RICS) - - sentyment inwestycyjny - - oczekiwania wzrostu cen - q q9 q q q q q q q q Źródło: RICS Stopy kapitalizacji sektor biurowy 9 Wrocław Poznań Lódź Katowice mar mar mar mar mar mar Rynek zareagował na problemy związane z rozliczeniem podatku VAT przy transakcjach nieruchomościami poprzez zrestrukturyzowanie transakcji w kierunku sprzedaży nieruchomości jako części SPV, przy których zamiast VAT płatny jest PCC. Według badania RICS sentyment na rynku pozostaje dobry, a w perspektywie q/q zdecydowanie się poprawił. W badaniu przeprowadzonym przez RICS w q respondenci zdecydowanie lepiej oceniają ogólny sentyment inwestycyjny w kraju oraz realniej oceniają perspektywę wzrostu wartości nieruchomości komercyjnych. Poprawa sentymentu rynku inwestycyjnego przychodzi po okresie kwartałów spadków, a po raz pierwszy od dwóch kwartałów odczyt indeksu jest dodatni. Odczyt referencyjnych stóp kapitalizacji w okresie ostatniego kwartału pozostał bez zmian (najniższe na warszawskie biurowce to nieznacznie powyżej ) jednakże trend pozostaje nadal zniżkowy zarówno w Polsce jak i wymiarze globalnym. Od kryzysu finansowego uległy zdecydowanie mniejszej kompresji niż koszty finasowania. Na rynku krajowym, umacniający się PLN sprzyja oczekiwaniom na dalszą kompresję stop kapitalizacji poprzez zwiększenie prawdopodobieństwa przyszłego wzrostu czynszów. Również badanie sentymentu rynkowego RICS wskazuje na rosnące oczekiwanie wzrostu wartości kapitałowych oraz dalszej kompresji stóp kapitalizacji. Rozliczenie VAT w ostatnim czasie przestało być problemem dla branży. Obiekty sprzedawane są jako SPV. Sentyment respondentów RICS wobec rynku inwestycyjnego znacznie się poprawił q. Ceny oraz są stabilne, oczekiwana jest dalsza kompresja stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji sektor handlowy Wrocław Poznań Lódź Katowice (GOP) Szczecin mar mar mar mar mar mar Stopy kapitalizacji sektor magazynowy 9 Dolny Śląsk Poznań Polska centralna Katowice (GOP) mar mar mar mar mar mar

5 Rynek inwestycyjny q Spis skrótów i pojęć Asset deal bezpośrednia sprzedaż nieruchomości w odróżnieniu od częściej spotykanej na rynku struktury sprzedaży spółki typu SPV NPV (Net Present Value) - wartość przyszłych przepływów pieniężanach zdyskontowana przez przyjętą stopę procentową PCC podatek od czynności cywilno-prawnych REIT (Real Estate Investment Trust) - spółki wynajmu nieruchomości obecnie nieregulowane w polskim prawie wehikuły inwestycyjne koncentrujące się na inwestycjach w branży nieruchomości na wynajem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - Królewskie Stowarzyszenie Dyplomowanych Rzeczoznawców to jedna z najbardziej prestiżowych światowych organizacji zawodowych, zrzeszających osoby związane z sektorem nieruchomości i budownictwa. RICS Polska działa od 99 r. Równoważona stopa kapitalizacji (Equivalent Yield) - zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) z wyłączeniem przyszłych szacowanych zmian w wartości czynszowej oraz w wartości kapitałowej; wykorzystywana w wycenie nieruchomości. SPV (Special Purpose Vehicle) na rynku nieruchomości komercyjnych oznacza podmiot gospodarczy powołany dla władania wyodrębnioną nieruchomością, często w celu optymalizacji podatkowej Stopa kapitalizacji na bieżącym czynszu (Initial Yield) stopa kapitalizacji (zwrotu), najczęściej używana w branży inwestycyjnej do kwotowania transakcji; stanowi iloraz dochodu netto z nieruchomości oraz jej ceny (wartości) Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR Internal Rate of Return) stopa dyskontowa, przy której wskaźnik NPV = ; wykorzystywany przy wycenach nieruchomości, gdzie ustala się scenariusz przyszłych zmian w wartości czynszowych oraz przyszłych stóp kapitalizacji Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia kwietnia 9 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS ; NIP: --- REGON: 9; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) zł