Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 3 czerwca 17 Rynek nieruchomości biurowych w 1q17 Bardzo dobre wyniki absorpcji oraz niższa podaż spowodowały obniżenie współczynnika pustostanów w 1q17, mimo że sezonowo jest to najgorsza pod tym względem pora roku. Obecne prognozy co do podaży oraz absorpcji sugerują że wzrost pustostanów prawdopodobny jest dopiero od 18 r. Po spadku nowej podaży w 1q17, w kolejnych kwartałach 17 r. nowa podaż powinna wzrosnąć nieznacznie w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Szacujemy, że w 18 r. nowa podaż ponownie wzrośnie, zwłaszcza na rynkach regionalnych, w Warszawie wzrost może nastąpić dopiero od 19 r. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki marcin.morawiecki@pkobp.pl () Przypuszczamy, że silna absorpcja (w 1q17 o 116% powyżej -letniej średniej dla 1q) utrzyma się co najmniej do końca 17 r., zwłaszcza przy wzrastającej podaży. był zdecydowanym liderem rynków regionalnych w 1q17 pod względem dynamiki absorpcji oraz spadku poziomu pustostanów. Poprawę wskaźników odnotowano na wszystkich rynkach regionalnych z wyłączeniem Katowic, ale i tam wzrósł poziom absorpcji y/y. W Warszawie pustostany pozostały stabilne przy mocno wzrastającej absorpcji. Do końca 17 r. przy wyraźnie niższej r/r nowej podaży pustostany powinny spadać. W 1q17 zmienione zostały granice warszawskich stref biurowych, powiększono CBD. W Warszawie nadal widać trend ucieczki od BCD. Po raz pierwszy od trzech lat współczynnik pustostanów jest niższy w CBD niż w NCL. Ostatnie dane wskazują na niższy niż w roku ubiegłym, ale nadal wysoki, wzrost zatrudnienia w sektorze SSC/BPO. W 1q17 na wszystkich rynkach odnotowano stabilizację czynszów. W naszej ocenie presja czynszowa zmalała. Przewidujemy, że możliwy jest wzrost czynszów efektywnych w EUR przy utrzymywaniu się spadku EURPLN. Nowoczesna powierzchnia biurowa podstawowe wskaźniki zasoby1q17 nowa podaż 1q16 nowa podaż 1q17 nowa podaż zmiana r/r nowa podaż zmiana r/r (%) Czynsze efektywne 1q17 (EUR) ,8 14, ,1 13, , 14, ,1 1, , , 13, rynki regionalne dominujące , , , rynki regionalne drugorzędne , rynki regionalne ,7 (CBD) , 19, (NCL) ,3 13, , + dominujące rynki regionalne , ,4 1

2 Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej 1 mln m 9 rynki regionalne dominujące 8 rynki regionalne gru 97 gru gru 3 gru 6 gru 9 gru 1 gru 1, PwC Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych gru 6 gru 8 gru 1 gru 1 gru 14 gru 16 W 1q17 po bardzo dobrych wynikach absorpcji oraz niższej nowej podaży współczynnik pustostanów zmalał q/q o 61pb. Poziom pustostanów w kraju zmniejszył się (mimo typowego dla pierwszego kwartału wzrostu współczynnika pustostanów) o ponad 3 (największy kwartalny spadek od 3q1). Szczególnie pozytywnym sygnałem był wyraźny wzrost poziomu absorpcji o ponad 1 (+18%) r/r, mimo obniżonej nowej podaży. Absorpcja w 1q17 była wyższa o 116% od średniej absorpcji z pierwszych kwartałów lat Nowa podaż w 1q17 w skali całego kraju (11 ) pozostaje na poziomie wyraźnie niższym niż w 1q16 (14 ), ale zbliżonym do średniej dla 1q z lat Do końca roku przewidujemy, że nowa podaż powierzchni wzrośnie i będzie zbliżona do analogicznych kwartałów 16 r. Biorąc pod uwagę oczekiwaną przez nas kontynuację wzrostu absorpcji r/r, poziom pustostanów do końca 17 r. nie powinien wzrosnąć. Na 18 r. przewidujemy stabilizację absorpcji na poziomie z 17 r. Jednocześnie można spodziewać się zdecydowanego wzrostu podaży w porównaniu z poziomem oczekiwanym na 17 r. W efekcie, w 18 r. wzrostu współczynnika pustostanów jest prawdopodobny. Bardzo dobre wyniki absorpcji oraz niższa podaż spowodowały istotne obniżki poziomu oraz współczynnika pustostanów w sezonowo najtrudniejszym 1q. Po słabszym 1q17 pod względem nowej podaży, w kolejnych kwartałach nowa podaż wzrośnie do poziomów z analogicznych okresów 16 r. Wzrosty pustostanów możliwe dopiero od 18 r. Nowoczesna powierzchnia biurowa podstawowe wskaźniki pustostany 4q16 pustostany 1q17 współczynik pustostanów 4q16 (%) współczynik pustostanów 1q17 (%) absorpcja 1q16 absorpcja 1q , 6, , 9, ,1 9, , 14, ,, ,6 1, rynki regionalne dominujące ,6 9, ,7 13, ,9 1, rynki regionalne drugorzędne ,9 1, rynki regionalne ,8 9, (CBD) ,3 13, (NCL) ,9 14, , 14, dominujące rynki regionalne ,7 1, ,7 1, , GUS, PKO Bank Polski

3 Nieruchomości Komercyjne Nowa podaż powierzchni biurowej Nowa podaż powierzchni biurowej q-4q16 oraz prognoza q-4q q16 1q q16-4q17 Poprawa sytuacji odnotowana została na wszystkich większych rynkach. Największa poprawa wystąpiła na rynku wrocławskim, gdzie odnotowano największy skok absorpcji r/r oraz spadek pustostanów q/q. Do końca 17 r. nowa podaż na tym rynku będzie bardziej ograniczona, co prawdopodobnie wpłynie na dalszy spadek pustostanów. Rynek krakowski wykazał się poprawą absorpcji, mimo spadku nowej podaży, jednakże na tym rynku do końca roku podaż będzie wzrastała, co może spowodować wzrost pustostanów (obecnie są na niskim poziomie). Poprawę odnotowano na wszystkich rynkach z wyłączeniem Katowic, ale nawet i tam wzrósł poziom absorpcji r/r. był zdecydowanym liderem rynków regionalnych w 1q17. Jedynym rynkiem, gdzie pustostany wzrosły, były. W tym mieście również wystąpił bardzo niski poziom absorpcji. Do końca roku rynek katowicki będzie jednak zasilany niewielką ilością nowych powierzchni. W Warszawie w 1q17 sytuacja znacząco poprawiła się r/r, również ze względu na efekt niskiej bazy (negatywna absorpcja w 1q16). Przy absorpcji znacznie powyżej średniej dla 1q z lat 1-16 nowa podaż zanotowała zdecydowany spadek w ujęciu r/r oraz poniżej średniej dla 1q z lat W Warszawie do końca 17 r. sytuacja powinna ulegać dalszej poprawie. Przewidujemy, że do końca roku zarówno współczynnik, jak i poziom pustostanów ulegnie dalszemu zmniejszeniu. W Warszawie pustostany pozostały stabilne przy mocno wzrastającej absorpcji. Do końca roku przy wyraźnie niższej nowej podaży r/r pustostany powinny spadać. Absorpcja powierzchni biurowej 1 1q16 1q17 1 Współczynniki pustostanów % 17 4q16 1q , PWC 3

4 Czynsze efektywne na rynkach regionalnych 14, EUR 14 13, 13 1, 1 11, 11 1, 1 mar 13 gru 13 wrz 14 cze 1 mar 16 gru 16, Czynsze efektywne w Warszawie 3 EUR 1 1 (CBD) (NCL) mar 7 wrz 8 mar 1 wrz 11 mar 13 wrz 14 mar 16, PKO Bank Polski Na większości rynków regionalnych w 18 r. nowa podaż wzrośnie bardzo znacznie, zwłaszcza w Krakowie oraz iu, co może spowodować istotny wzrost pustostanów. Perspektywa wzrostu podaży w Warszawie odsuwa się na 19 r. Ważnym komponentem absorpcji powierzchni, zwłaszcza na rynkach regionalnych, pozostaje sektor SSC/BPO. Pomiędzy 1q16 a 1q17 wzrost zatrudnienia SSC/BPO spowolnił do 3 tys. r/r, jest to mniej niż rok wcześniej (41,8 tys. r/r), ale o 4 tys. więcej od wcześniejszej prognozy ABSL. Czynsze efektywne oraz wywoławcze wyrażone w EUR pozostały na niezmienionym poziomie r/r. Umocnienie się kursu EURPLN spowodowało jednak nieznaczny spadek czynszów wyrażonych w PLN. Kontynuacja umacniania się kursu PLN w pozostałej części roku może już nie tylko zatrzymać spadek czynszów w EUR, ale poprawiając wskaźniki dostępności, spowodować wzrost czynszów efektywnych. W 18 r., ze względu na prawdopodobny powrót nadpodaży, czynsze mogą jednak ponownie znaleźć się pod presją spadkową. Szacujemy, że w 18 r. nastąpi wzrost nowej podaży, zwłaszcza na rynkach regionalnych Niższy, ale nadal wysoki wzrost zatrudnienia w sektorze SSC/BPO Stabilizacja czynszów Możliwy wzrost czynszów efektywnych w EUR przy utrzymywaniu się spadku EURPLN Czynsze efektywne (PLN) na rynkach regionalnych 6 PLN 6 Czynsze efektywne (PLN) w Warszawie 1 PLN (CBD) (NCL) 4 mar 13 gru 13 wrz 14 cze 1 mar 16 gru 16, PKO Bank Polski mar 7 wrz 8 mar 1 wrz 11 mar 13 wrz 14 mar 16, PWC, PKO Bank Polski 4

5 Słownik skrótów i pojęć ABSL Association of Business Service Leaders in Poland, Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych organizacja ta prowadzi badania nad sektorem BPO/SSC w Polsce. Absorpcja Absorpcja stanowi popyt netto (na potrzeby raportu wyłącznie na nowoczesne powierzchnie biurowe) liczony jako różnica pomiędzy zasiedloną powierzchnią w okresie badania oraz w okresie poprzedzającym. BPO/SSC Business Process Outsourcing/Shared Service Centres - outsourcing procesów biznesowych/centrum usług wspólnych są rodzajami nowoczesnych usług biznesowych. CBD Centralny obszar biznesu (Przez PORF zwany jako Strefa Centrum), wg PORF ograniczony Wisłą, Trasą Łazienkowską, ulicami Rakowiecką, Rostafińskich, Żwirki i Wigury, Raszyńską, Karolkową, Al. Solidarności, Al. JP II, ulicami Kłopot oraz Słomińskiego, do końca 16 r. ograniczony Wisłą, Trasą Łazienkowską, ulicami Raszyńską i Towarową oraz Trasą WZ. Czynsze efektywne Liczone tak jak czynsze wywoławcze, ale uwzględniają: typowy margines negocjacyjny oraz zamortyzowane zachęty oferowane najemcom, takie jak zwolnienia z czynszów, ponadstandardowe wykończenie wnętrz, kontrybucja finansowa i inne. Czynsze wywoławcze W niniejszym raporcie czynsze wywoławcze kwotowane są jako stawki miesięczne netto (bez VAT) za 1m powierzchni najmu. Czynsze nie uwzględniają opłat eksploatacyjnych dodatkowo płatnych. W raporcie przedstawiono czynsze typu Prime liczone za najlepsze, ale typowe budynki biurowe (z wyłączeniem budynków typu butikowego). Czynsze wywoławcze liczone są dla typowej umowy najmu lat 1 m powierzchni najmu. Klasa A/B Klasami A oraz B są oznaczane nowoczesne zasoby biurowe w Polsce. Zasadniczo do budynków klas A oraz B kwalifikują się budynki wybudowane po roku 199 lub kompleksowe modernizacje budynków starszych. Klasa C - Budynki klasy C stanowią obiekty nie kwalifikujące się do kategorii klas A oraz B, przeważnie są to budynki starsze, sprzed roku 199. Nasycenie - Dla potrzeb raportu nasycenie liczone jako ilość m nowoczesnej powierzchni biurowej podzieloną przez liczbę pracowników sekcji PKD generujących istotny popyt na powierzchnie biurowe. NCL Obszar poza centralny, wg PORF stanowiący pozostały obszar Warszawy. NVR Natural Vacancy Rate, naturalny współczynnik pustostanów. PORF Polish Office Research Forum, Forum Wymiany Danych Rynkowych zrzeszające wiodące agencje nieruchomości komercyjnych w Polsce. Rynki Regionalne - Zgodnie z przyjętą typologią - Pierwszorzędne stanowią następujące miasta:,,,, oraz ; Drugorzędne stanowią następujące miasta: oraz. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 3 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 6438; NIP: REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 zł