OPERAT SZACUNKOWY. Oszacowana wartość łącznie: ,00 PLN Słownie złotych: dwadzieścia trzy tysiące czterysta czterdzieści

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej rolnej oznaczonej jako działka nr 428, 429/2, 1876 i 1934, położonej w miejscowości Bachórz, obręb nr 0001 Bachórz, gmina Dynów, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ2Z/ /3. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 477/16 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość łącznie: ,00 PLN Słownie złotych: dwadzieścia trzy tysiące czterysta czterdzieści W tym działka nr 428: ,00 PLN (słownie złotych: czternaście tysięcy siedemset), działka nr 429/2: 1.790,00 PLN (słownie złotych: jeden tysiąc siedemset dziewięćdziesiąt), działka nr 1876: 1.570,00 PLN (słownie złotych: jeden tysiąc pięćset siedemdziesiąt), działka nr 1934: 5.380,00 PLN (słownie złotych: pięć tysięcy trzysta osiemdziesiąt). Sporządził: Rzeszów, dnia r.

2 '2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI 1. Cel wyceny Sprzedaż nieruchomości - Zastaw bankowy - 2. Położenie nieruchomości Opłaty za użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd Nieruchomość reprezentatywna dla PTN - Zastaw hipoteczny - - Inny cel X Gmina (miasto) Dynów 3. Opis nieruchomości Obręb ewidencyjny: Bachórz Nr działki (n-ry grupy działek): 428, 429/2, 1876 i 1934 pow.: 1,0100 ha Nr działki Rodzaj Nieruchomości 428, 429/2, 1876 i niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa Funkcja dominująca wg miejsc. Planu zagospodarow. Uzbrojenie działki 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Wartość gruntu ,00 PLN

3 '3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości 1 Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowousługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Wartość nieruchomości: ,00 PLN (słownie złotych: dwadzieścia trzy tysiące czterysta czterdzieści). Sposób wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. Data: r. Podpis:.

4 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe) Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia nieruchomości Stan nieruchomości działki gruntu Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia i metody wyceny Dane z rynku nieruchomości Określenie wpływu czasu na zmianę cen Obliczenie wartości gruntu Wynik końcowy wyceny i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki '4

5 '5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej rolnej oznaczonej jako działka nr 428, 429/2, 1876 i 1934, położonej w miejscowości Bachórz, obręb nr 0001 Bachórz, gmina Dynów, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ2Z/ /3. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności działek nr 428, 429/2, 1876 i 1934, dla których prowadzona jest ww księga wieczysta. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 477/16 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna. Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonych w miejscowości Bachórz, w postępowaniu o sygn. akt Km 477/ Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. tekst jednolity Dz.U.2015 r. poz. 1774, z późniejszymi zmianami. 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 Nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami. 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny - Dz.U.2014 poz tekst jednolity z późniejszymi zmianami, 4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U z dnia r. poz. 1263) Podstawy metodologiczne. 1. Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educaterra, Olsztyn Ile jest warta nieruchomość: E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel; Poltext, Warszawa 2004 r. 4. Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny. 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1. Księga wieczysta nr RZ2Z/ /3. 2. Informacja z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. informacje uzyskane z Urzędu Gminy Dynów dotyczące zagospodarowania przestrzennego gminy. 5. wizja lokalna na nieruchomości dnia , w trakcie których dokonano oględzin nieruchomości.

6 '6 6. informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu. 7. dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości. 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie księgi wieczystej prowadzonej w VIII Wydziale zamiejscowym Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Tyczynie Sądu Rejonowego w Rzeszowie. Księga wieczysta nr RZ2Z/ /3 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - PODKARPACKIE, RZESZOWSKI, DYNÓW, BACHÓRZ. nr działki 559, Sposób korzystania: ROLA, PASTWISKO, LAS, nr działki 645, Sposób korzystania: ROLA, nr działki 646/2, Sposób korzystania: ROLA, nr działki 662, Sposób korzystania: ROLA, PASTWISKO, LZ - GRUNTY ZADRZEWIONE I ZAKRZEWIO- NE, N - NIEUŻYTKI, nr działki 680, Sposób korzystania: ROLA, nr działki 1898/1, Sposób korzystania: ROLA, nr działki 420, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, PASTWISKO, nr działki 411, Sposób korzystania: PASTWISKO, nr działki 414, Sposób korzystania: PASTWISKO, nr działki 421, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, nr działki 428, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, PASTWISKO, nr działki 429/2, Sposób korzystania: GRUNTY ORN, nr działki 453, Sposób korzystania: TER. ZAB. MIESZK. Z ZABUD. MIESZK. - GOSP., nr działki 472, Sposób korzystania: LASY I GR. LEŚNE, nr działki 481, Sposób korzystania: PASTWISKO, TER. REKREAC. - WYPOCZ., NIEUŻYTKI, nr działki 1876, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, nr działki 2058, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, nr działki 1934, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, nr działki 2124/2, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, nr działki 2125/1, Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, obszar całej nieruchomości: 5,0700 ha. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów Dział II - właściciel Agata Chrzan w całości. Dział III - ciężary i ograniczenia: Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia, opis wzmianki) 1. DZ. KW. / RZ2Z / 5554 / 16 / , 09:41:44

7 '7 Inny wpis: WZMIANKA O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z TEJ NIERUCHOMOŚCI CELEM ŚCIĄGNIĘCIA NA RZECZ WIERZYCIELA SYGMA BANQUE SOCIETE ANONYME S.A. Z/S W PARYŻU ODDZIAŁ W POLSCE Z/S W WARSZAWIE SUMY DŁUŻNEJ 7.015,80 ZŁ; ODSETEK NA DZIEŃ ,78 ZŁ; DALSZYCH ODSETEK 2,49 ZŁ ZA KAŻDY DZIEŃ ZWŁOKI DO DNIA ZAPŁATY, KOSZTÓW: POSTĘ- POWANIA SĄDOWEGO 148,92 ZŁ; PEŁNOMOCNICTWA PROCES. W POST. EGZEK. 280,00 ZŁ; EG- ZEKUCYJNYCH (OPŁAT) 1.371,30 ZŁ. Na rzecz SYGMA BANQUE SOCIETE ANONYME S.A. Z/S W PARYŻU ODDZIAŁ W POLSCE Z/S W WARSZAWIE, PARYŻ. Inny wpis: PRZYŁĄCZENIE SIĘ DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZY- STĄ NA WNIOSEK WIERZYCIELA HOIST I NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY Z/S W KRAKOWIE PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI AGACIE CHRZAN NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO SĄDU REJONOWEGO LUBLIN - ZACHÓD W LUBLINIE Z DNIA W SPRAWIE VI NC-E /13 OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU Na rzecz HOIST I NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWE- STYCYJNY ZAMKNIĘTY, KRAKÓW. Dział IV - hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna: ,49 PLN - KREDYT. Termin zapłaty HIPOTEKA ZABEZ- PIECZA WIERZYTELNOŚCI WYNIKAJĄCE Z UMOWY Z DNIA 09 WRZEŚNIA 2010R NR H- L O KREDYT HIPOTECZNY W KWOCIE ,30 ZŁ (TYDZIEŚCI TYSIĘCY STO PIĘĆ- DZIESIĄT SIEDEM ZŁOTYCH 30/100), A TO WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWĄ ORAZ NALEŻNOŚCI UBOCZNE, W TYM ODSETKI KAPITAŁOWE, ODSETKI OPÓŹNIENIA I ZWŁOKI, PROWIZJE I INNE KOSZTY BANKU. Na rzecz EFG EUROBANK ERGASIAS S.A. SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ W POL- SCE, WARSZAWA. Hipoteka umowna kaucyjna: ,98 PLN - KREDYT. Termin zapłaty HIPOTEKA ZABEZ- PIECZA WIERZYTELNOŚCI WYNIKAJĄCE Z UMOWY Z DNIA 07 PAŹDZIERNIKA 2010R NR H- L O KREDYT HIPOTECZNY W KWOCIE ,60 ZŁ (PIĘTNAŚCIE TYSIĘCY CZTERY ZŁOTE 60/100), A TO WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWĄ ORAZ NALEŻNOŚCI UBOCZNE, W TYM OD- SETKI KAPITAŁOWE, ODSETKI OPÓŹNIENIA I ZWŁOKI, PROWIZJE I INNE KOSZTY BANKU. Na rzecz EFG EUROBANK ERGASIAS S.A. SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ W POLSCE, WARSZAWA. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów: Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej jest Agata Chrzan: jednostka ewidencyjna: Dynów, obręb 0001 Bachórz, działka nr 428 powierzchnia 0,62 ha: PsIII pastwiska trwałe 0,06 ha, RII grunty orne 0,29 ha, RIIIa grunty orne 0,08 ha, RIIIb grunty orne 0,10 ha, RIVa grunty orne 0,09 ha, działka nr 429/2 powierzchnia 0,08 ha: RIIIb grunty orne 0,08 ha, działka nr 1876 powierzchnia 0,07 ha: RIIIb grunty orne 0,07 ha, działka nr 1934 powierzchnia 0,62 ha: RIIIb grunty orne 0,24 ha. Razem powierzchnia działki 1,0100 ha. UWAGA: W ewidencji gruntów ujawniono dzierżawę działek nr 1876 i Niniejsze nie zostało ujawnione w księdze wieczystej Stan otoczenia nieruchomości. Przedmiotowe działki gruntu położone są na terenie miejscowości Bachórz w centralnej-zachodniej części miejscowości, w gminie Dynów na południowym krańcu powiatu rzeszowskiego ziemskiego. Gmina Dynów administracyjnie położona jest w powiecie rzeszowskim województwa podkarpackiego. Zajmuje obszar ha i zamieszkuje osób. W skład gminy wchodzi dziewięć sołectw.są to:

8 '8 Bachórz, Dąbrówka Starzeńska, Dylągowa, Harta, Laskówka, Łubno, Pawłokoma, Ulanica, Wyręby. Graniczy z gminami: Hyżne, Błażowa, Bircza, Jawornik Polski, Nozdrzec, Dubiecko. Obszar gminy położony w karpackiej części Dorzecza Sanu, na pograniczu Pogórza Dynowsko - Przemyskiego i Przemyskiego, charakteryzuje się bardzo urozmaiconą rzeźba terenu. Najwyższe wzniesienie wynosi 415 m n.p.m. Przez teren gminy przebiega rzeka San mająca w niektórych miejscach charakter górski. Wraz ze swoimi dopływami nadaje wiele uroku i piękna Ziemi Dynowskiej. Obszar, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość będącą przedmiotem wyceny jest terenem typowo rolniczym, w części na południe od ww drogi płaskim - ciągnącym się do rzeki San, w części północnej pofałdowanym - należącym do Pogórza Dynowskiego. Bliskie sąsiedztwo drogi wojewódzkiej nr 884 przechodzącej przez Bachórz prowadzącej z Domaradza do Przemyśla. Miejsca położenia poszczególnych działek podlegających wycenie są dobrze skomunikowane z otoczeniem, prowadzą do nich drogi gminne częściowo utwardzone, następnie przechodzące w nieutwardzone. W większości otaczający teren zagospodarowany rolniczo oraz tereny leśne i nieużytki (północna część otoczenia działki nr 428). Zabudowa mieszkaniowo - zagrodowa skupia się wzdłuż ww. drogi wojewódzkiej Stan nieruchomości działki gruntu. Nieruchomość gruntowa opisana jako działka gruntu o numerze 428 jest niezabudowana usytuowana w północnej części obszarów zabudowanych wsi Bachórz. Powierzchnia ww. działki wynosi 6200 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Bachórz), kształt działki regularny, zbliżony w swoim obrysie do bardzo wydłużonego prostokąta (długość ok 440 m szerokość ok 12 m - w części północnej ok 22 m). Obszar działki w części południowej wypłaszczony następnie wznoszący się w kierunku północnym początkowo łagodnie następnie nachylenie wzrasta. Dojazd do niniejszej działki uregulowany. Działka w południowej części uprawiana rolniczo, w centralnej i północnej odłogowana porośnięta drzewami i krzewami samosiejnymi. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: brak. dojazd do działki: droga gminna przebiegająca wzdłuż wschodniej granicy działki. warunki terenowe zadowalające, teren lekko pochyły w kierunku południowym następnie wypłaszczony, warunki lokalizacyjne dobre, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do nieruchomości o podobnym przeznaczeniu dobre. Nieruchomość gruntowa opisana jako działka gruntu o numerze 429/2 jest niezabudowana usytuowana w północnej części obszarów zabudowanych wsi Bachórz. Powierzchnia ww. działki wynosi 800 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Bachórz), kształt działki regularny, zbliżony w swoim obrysie do prostokąta (długość ok 42 m szerokość ok 20 m). Obszar działki płaski. Dojazd do niniejszej działki uregulowany, działka przylega swoją północną granicą do wyżej opisanej działki nr 428. Działka wykorzystywana jako łąka/pastwisko, w części północnej znajdują się pojedyncze drzewa iglaste i liściaste. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: brak. dojazd do działki: droga gminna przebiegająca wzdłuż wschodniej granicy działki. warunki terenowe dobre, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre,

9 uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do nieruchomości o podobnym przeznaczeniu dobre. '9 Nieruchomość gruntowa opisana jako działka gruntu o numerze 1876 jest niezabudowana usytuowana w południowej części obszarów zabudowanych wsi Bachórz. Powierzchnia ww. działki wynosi 700 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Bachórz), kształt działki regularny, zbliżony w swoim obrysie do trapezu prostokątnego (długość ok 50 m szerokość ok 13 m). Obszar działki płaski. Dojazd do niniejszej działki uregulowany. Działka wykorzystywana jako łąka/pastwisko. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: brak. dojazd do działki: droga gminna przebiegająca wzdłuż południowej granicy działki. warunki terenowe dobre, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre, działka położona bardzo blisko działki 1934, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do nieruchomości o podobnym przeznaczeniu dobre. Nieruchomość gruntowa opisana jako działka gruntu o numerze 1934 jest niezabudowana usytuowana w południowej części obszarów zabudowanych wsi Bachórz. Powierzchnia ww. działki wynosi 2400 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Bachórz), kształt działki regularny, zbliżony w swoim obrysie do wydłużonego prostokąta (długość ok 132 m szerokość ok 18 m). Obszar działki płaski. Dojazd do niniejszej działki uregulowany. Działka uprawiana rolniczo - na dzień wizji lokalnej zaorana. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: brak. dojazd do działki: droga gminna przebiegająca wzdłuż północnej granicy działki. warunki terenowe zadowalające, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre, działka położona bardzo blisko działki 1876, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do nieruchomości o podobnym przeznaczeniu dobre. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość gruntowa jest objęty ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Dynów uchwalonego Uchwałą Nr XIII/124/99 Rady Gminy w Dynowie w dniu 25 listopada 1999r. Zgodnie z zapisami niniejszej uchwały przedmiotowe działki położone są w terenach rolniczych i zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej (działka nr 429/2). 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych rolnych. Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe rolne, będące przedmiotem transakcji kupna sprzedaży, Obszar rynku: gmina Dynów. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od do dnia wyceny.

10 '10 Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych rejestrów cen i wartości właściwego terytorialnie starostwa powiatowego oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami. W zakresie nieruchomości rolnych ze względu na stan zagospodarowania przedmiotowej działki gdzie mamy do czynienia z obszarem zagospodarowanym rolniczo, przyjęto do porównań działki głównie uprawiane bądź użytkowane jako łąki i pastwiska. W opinii autora uznano takie podejście za najbardziej właściwe w procesie wyceny. Z uwagi na fakt, iż na tych terenach istnieje wysokie bezrobocie, brak jest rynku pracy, następuje nagminna emigracja ludności w strefy o większej podaży pracy oraz brak jest zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców podobnymi nieruchomościami, co wyceniana. Ponadto nadal słaba sytuacja polskich rolników, sprawia, iż nie są oni zainteresowani powiększaniem swoich gospodarstw. Bardziej rentowne są gospodarstwa rolne o znacznych powierzchniach, gdyż doba tzw. drobnych rzemieślników w tej dziedzinie odchodzi już do historii. Ekonomia skali oraz inne uwarunkowania sprawiają, iż tylko większe gospodarstwa mogą być rentowne, a co za tym i idzie dochodowe, ale nawet taki stan rzeczy to sprawa głównie dopłat unijnych, które poprawiają sytuację gospodarstw rolnych. Większym powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej powierzchni z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe i rekreacyjne, a co za tym idzie i ich ceny są z reguły wyższe, szczególnie dla powierzchni do 3000 m 2. Uwzględniając uwarunkowania fizjograficzne otaczającego terenu położenia przedmiotowej nieruchomości (starorzecze Wisłoka), możliwości zagospodarowywania niniejszych obszarów pod budownictwo jest ograniczone. Powoduje to, że ceny nieruchomości podobnych są relatywnie niskie. Aktualnie ze względu na uwarunkowania prawne obrót ziemią rolną w Polsce jest znacznie utrudniony co w chwili obecnej ma przełożenie na znikomą ilość transakcji. Z uwagi na te ograniczenia należy się spodziewać, że nadal ten rynek nie będzie obfitował w większą ilość transakcji jak i w konsekwencji można się spodziewać spadku cen nieruchomości rolnych. Na uwagę zasługuje fakt, że gmina Dynów jest gminą peryferyjną w stosunku do stolicy podkarpacia. Stąd też ceny nieruchomości są na stosunkowo niskim poziomie. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

11 ' Wybór podejścia i metody wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cechach i cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych, właściwym będzie zastosowanie podejścia porównawczego, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę porównywania parami. Natomiast zgodnie z 4 ust.3 Rozporządzenia: Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opis procedury szacowania. W przypadku stosowania metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

12 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6) Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8) Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9) Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 11. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu rolniczym. L.p. Rep.A data transakcji Obręb powierzchnia działki wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.gruntowej / Bachórz ,00 2, / Bachórz ,00 1, / Bachórz ,00 1, / Bachórz ,00 1, / Bachórz ,00 1, / Pawłokoma ,00 1, / Harta ,00 2, / Bachórz ,00 0, / Dąbrówka Starzeńska ,00 1,54 '12 Cena średnia 1, Określenie wpływu czasu na zmianę cen. W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Głównymi czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, dostępność komunikacyjna, stan techniczny obiektów. Analizując ceny w badanym okresie można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne. Aby można było dokonać określenia czy mamy do czynienia z trendem czasowym potrzebne są co najmniej trzy pary transakcji nieruchomościami podobnymi o jednakowych cechach różniących się jedynie ceną i datą transakcji. W wyniku przeprowadzonej analizy nie udało się znaleźć wystarczającej ilości par takich transakcji. Ponadto w metodyce wyceny jest mowa, że jeżeli w analizowanym okresie mamy wyniki różne co do znaków, należy uznać, że upływ czasu nie wpływa na cenę transakcyjną. W związku z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego w oparciu o dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości i do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.

13 13. Obliczenie wartości gruntu. Zasady branżowe rzeczoznawców majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców nieruchomości gruntowych budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: L.p. położenie-lokalizacja, dostęp do drogi, prowadzenie gospodarki rolnej, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja Dostęp do drogi Prowadzenie gospodarki rolnej bardzo dobra dobra peryferyjna bardzo dobry dobry słaby tak ograniczone brak centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej urbanizacji, oddalone od centrum miejscowości w terenie o większej odległości od komunikacji położenie na obrzeżach miejscowości oraz dużej odległości od komunikacji dostęp do grogi gminnej lub innej o nawierzchni utwardzonej warstwą bitumiczną dostęp do drogi utwardzonej, polnej droga polna nieutwardzona lub droga prywatna (np. służebność), lub brak uregulowanego dostępu do drogi działka uprawiana rolniczo utrudniony teren dla prowadzenia gospodarki rolnej, działka stanowiąca łąkę lub pastwisko brak prowadzenia gospodarki rolnej - działka odłogowana, zaniedbana 4 Wielkość działki duża powierzchnia powyżej 8000 m2 5 Otoczenie i sąsiedztwo średnia mała bardzo korzystne korzystne uciążliwe powierzchnia powyżej 4000 m2 do 8000 m2 powierzchnia do 4000 m2 sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej, terenów rekreacji i wypoczynku, infrastruktura sprzyjająca mieszkańcom i prowadzeniu działalności rolniczej sąsiedztwo zabudowy mieszanej, możliwe czynniki wpływające na komfort mieszkania, utrudnienia w prowadzeniu działalności rolniczej, sąsiedztwo zabudowy mieszanej, uciążliwe czynniki wpływające na komfort mieszkania, znaczne utrudnienia w prowadzeniu działalności rolniczej (np. sąsiedztwo lasów) '13

14 '14 Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 0,98 PLN/m 2 cena maksymalna Cmax = 2,68 PLN/m 2 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 0,51 2 Dostęp do drogi 20,00% 0,34 3 Prowadzenie gospodarki rolnej 10,00% 0,17 4 Wielkość działki 15,00% 0,26 5 Otoczenie i sąsiedztwo 25,00% 0,43 Razem 100,00% 1,71 Obliczenia dla działki średniej nr 428. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana Położenie - lokalizacja peryferyjna peryferyjna bardzo dobra dobra 2 Dostęp do drogi dobry dobry dobry dobry 3 Prowadzenie gospodarki rolnej tak tak ograniczona tak 4 Wielkość działki mała średnia mała średnia 5 Otoczenie i sąsiedztwo korzystne korzystne bardzo korzystne bardzo korzystne 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 1,60 1,80 2,68 X 7 Data transakcji X Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych rolnych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 2: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomoś ć 2 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena nieruchomości nr 2 1,60 PLN/m 2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 1,60 + 0,60 = 2,20 PLN/m 2 Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna 30,00% 0,51 0,26 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 0, Prowadzenie gospodarki rolnej tak tak 10,00% 0, Wielkość działki średnia mała 15,00% 0,26 0,13 5 Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne korzystne 25,00% 0,43 0,21 0,6 b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna 30,00% 0,51 0,26 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 0, Prowadzenie gospodarki rolnej tak tak 10,00% 0, Wielkość działki średnia średnia 15,00% 0,26 0

15 '15 5 Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne korzystne 25,00% 0,43 0,21 0,47 cena nieruchomości nr 4 1,80 PLN/m 2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 1,80 + 0,47 = 2,27 PLN/m 2 c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 7: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 7 2,68 PLN/m 2 Nieruchomość 7 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 2,68-0,04 = 2,64 PLN/m 2 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra 30,00% 0,51-0,26 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 0, Prowadzenie gospodarki rolnej tak ograniczona 10,00% 0,17 0,09 4 Wielkość działki średnia mała 15,00% 0,26 0,13 5 Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne bardzo korzystne 25,00% 0,43 0-0,04 Obliczenia wartości 1 m 2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: W 1 m2 = (2,20 + 2,27 + 2,64) / 3 = 2,37 PLN/m 2 Wartość rynkowa - działki nr 428: W R grunt = 2,37 PLN/m 2 x 6.200,00 m 2 = ,94 PLN Wartość po zaokrągleniu: W R grunt = ,00 PLN Słownie złotych: czternaście tysięcy siedemset Obliczenia dla działek małych: 429/2, 1876, 1934 Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana Położenie - lokalizacja peryferyjna peryferyjna bardzo dobra dobra 2 Dostęp do drogi dobry dobry dobry dobry 3 Prowadzenie gospodarki rolnej tak tak ograniczona tak 4 Wielkość działki mała średnia mała mała 5 Otoczenie i sąsiedztwo korzystne korzystne bardzo korzystne bardzo korzystne 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 1,60 1,80 2,68 X 7 Data transakcji X Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych rolnych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 2: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy w ΔC Zakres Poprawki wyceniana 2 (waga cechy w %) kwotowy 1 Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna 30,00% 0,51 0,26 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 0,34 0

16 '16 3 Prowadzenie gospodarki rolnej tak tak 10,00% 0, Wielkość działki mała mała 15,00% 0, Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne korzystne 25,00% 0,43 0,21 0,47 cena nieruchomości nr 2 1,60 PLN/m 2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 1,60 + 0,47 = 2,07 PLN/m 2 b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena nieruchomości nr 4 1,80 PLN/m 2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 1,80 + 0,34 = 2,14 PLN/m 2 Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna 30,00% 0,51 0,26 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 0, Prowadzenie gospodarki rolnej tak tak 10,00% 0, Wielkość działki mała średnia 15,00% 0,26-0,13 5 Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne korzystne 25,00% 0,43 0,21 0,34 c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 7: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 7 2,68 PLN/m 2 Nieruchomość 7 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 2,68-0,17 = 2,51 PLN/m 2 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra 30,00% 0,51-0,26 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 0, Prowadzenie gospodarki rolnej tak ograniczona 10,00% 0,17 0,09 4 Wielkość działki mała mała 15,00% 0, Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne bardzo korzystne 25,00% 0,43 0-0,17 Obliczenia wartości 1 m 2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: Wartość rynkowa - działki nr 429/2: Wartość po zaokrągleniu: W 1 m2 = (2,07 + 2,14 + 2,51) / 3 = 2,24 PLN/m 2 W R grunt = 2,24 PLN/m 2 x 800,00 m 2 = 1.793,02 PLN W R grunt = 1.790,00 PLN Słownie złotych: jeden tysiąc siedemset dziewięćdziesiąt Wartość rynkowa - działki nr 1876: Wartość po zaokrągleniu: W R grunt = 2,24 PLN/m 2 x 700,00 m 2 = 1.568,90 PLN W R grunt = 1.570,00 PLN Słownie złotych: jeden tysiąc pięćset siedemdziesiąt Wartość rynkowa - działki nr 1934: Wartość po zaokrągleniu: W R grunt = 2,24 PLN/m 2 x 2.400,00 m 2 = 5.379,07 PLN W R grunt = 5.380,00 PLN Słownie złotych: pięć tysięcy trzysta osiemdziesiąt

17 '17 Wartość łącznie: W R grunt = , , , ,00 = ,00 PLN Słownie złotych: dwadzieścia trzy tysiące czterysta czterdzieści 14. Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości gruntowej rolnej określona na dzień wynosi ,00 PLN (słownie złotych: dwadzieścia trzy tysiące czterysta czterdzieści). Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym. Uzyskana wartość rynkowa jest najbardziej zbliżona do ceny jaką można za przedmiotową nieruchomość uzyskać na wolnym rynku. Nieruchomość gruntowa położona w obszarze ekologicznym bez możliwości zabudowy. Nieruchomości położone w bliskim sąsiedztwie zabudowań wsi Bachórz z bezpieczną odległością od rzeki San. 15. Klauzule i zastrzeżenia. 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa przy wykorzystaniu metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony. 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu. 6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:.. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Usytuowanie działek na mapie. 3. Odpis z księgi wieczystej nr RZ2Z/ /3. 4. Informacja z rejestru gruntów szt Kopia mapy ewidencyjnej szt 2.

18 '18 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna: działka 428 działka 429/2 działka 1876 działka 1934

19 '19 Załącznik nr 2 Usytuowanie nieruchomości na mapie.