Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2018 r.

Transkrypt

1 Czerwiec 218 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Jacek Łaszek Hanna Augustyniak Krzysztof Olszewski Joanna Waszczuk Marzena Zaczek Departament Analiz Ekonomicznych

2 Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.

3 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 218 r. 1 prowadzi do następujących wniosków: Rynek nieruchomości mieszkaniowych w dalszym ciągu znajdował się w fazie wysokiej aktywności i nadal obserwowane były wysokie poziomy popytu i podaży na nowe nieruchomości na największych rynkach. Dotychczas aktywność ta nie generowała nadmiernych napięć. Wzrostowi podaży towarzyszyły niewielkie wzrosty cen mieszkań, związane w części ze wzrostem kosztów produkcji, w tym wzrostem cen terenów budowlanych. Finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych ludności, zaś akcja kredytowa nieznacznie przyspieszyła w porównaniu do poprzednich kwartałów. W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły. Wzrost cen transakcyjnych na RW wiązał się z dużą liczbą transakcji w lepszych lokalizacjach. Na RP dużych miast nadal obserwowano niewielkie wzrosty cen małych mieszkań, zwłaszcza o lepszej jakości i lokalizacji, w tym część stanowiły mieszkania kupowane z zamiarem wynajmu, zlokalizowane centralnie. Dodatkowo w ofercie zmniejszyła się pula tańszych mieszkań, które spełniały wymogi programu MDM. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego 2 wzrosły w Warszawie (6,3% r/r oraz 3,1% kw./kw.) i 6M (6,9% r/r oraz 1,8% kw./kw.), co oznacza wzrost cen mkw. podobnych mieszkań. We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6M, 1M) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych jest niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań nieznacznie wzrosły w omawianym kwartale w 6M natomiast w Warszawie i 1M pozostały stabilne. Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) w dużych miastach wzrósł w omawianym kwartale do poziomu,87 mkw., tj. był wyższy o,39 mkw. względem minimum z III kw. 27 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego 3 oraz kredytowej dostępności mieszkań dla przeciętnych gospodarstw domowych w Warszawie i analizowanych 6M wzrósł. Głównym czynnikiem wzrostu wskaźników był wzrost wynagrodzeń. 1 Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji Informacji opiera się na danych dostępnych do I kw. 218 r. Z powodu opóźnień w dostępie do danych, niektóre wykresy zawierają informację do IV kw. 217 r. włącznie. Szeregi danych ze średnimi poziomami cen mkw. mieszkań, czynszów komercyjnych lub cen transakcyjnych mkw. powierzchni handlowej odzwierciedlają dostępny na dany moment zasób informacji i mogą podlegać rewizji wraz z napływającymi nowymi danymi. Wpływ na zmiany danych historycznych mają też rewizje danych, oczyszczające dane z błędów. 2 Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji. Cena hedoniczna to średnia cena transakcyjna z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Więcej informacji w artykule M. Widłak (21) Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr, Wiadomości Statystyczne nr 9. 3 Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. Narodowy Bank Polski 1

4 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 1-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 4, 5 w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 11,9 mld zł, tj. była wyższa o 11,8% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 8,9% względem I kwartału 217 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym 6 wskazują, że ankietowane banki nie zmieniły istotnie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych. Jednocześnie drugi kwartał z kolei banki obniżyły marżę kredytową oraz złagodziły warunki nieuwzględnione w ankiecie. Od 212 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych 7 w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie oraz regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi. Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobu gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych 8 oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań 4 Dane dot. nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępnych w zakładce 4 OPN2PLN, na stronie internetowej: Należy pamiętać, że kredyt mieszkaniowy stanowi często uzupełnienie finansowania nieruchomości. 5 Według danych BIK 55,4% wartości kredytów mieszkaniowych udzielonych w marcu 218 r. przypada na kredyty powyżej 25 tys. zł (25,7% z przedziału tys. zł i 29,7% powyżej 35 tys. zł). W I kw. 218 r. liczba udzielonych kredytów w przedziale tys. zł, w porównaniu do I kwartału 217 r. wzrosła o 21,5%, zaś kredytów powyżej 35 tys. o 29,3%. Według raportu AMRON w I kw. 218 r. spadła przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego oraz zwiększył się odsetek nowych kredytów z LTV=>8% i jednocześnie spadł z LTV do 5%. Nieznacznie wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 25 do 35 lat w ogólnej strukturze nowych umów kredytowych. 6 Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, II kwartał 218 r., NBP, kwiecień 218 r. Wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe zaobserwowany przez banki w I kw. 218 r. był najwyższy od ponad 1 lat. W opinii ankietowanych banków wynikało to głównie z udostępnienia przez BGK ostatniej transzy na dofinansowanie kredytów mieszkaniowych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych oraz z prognoz odnośnie do sytuacji na rynku mieszkaniowym. W II kw. 218 r. banki deklarują brak zmian polityki kredytowej oraz oczekują kontynuacji wzrostu popytu. 7 Udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach na koniec I kw. 218 r. wyniósł ok. 33%, wobec 71% zanotowanych w I kw. 29 r. oraz 34% na koniec IV kw. 217 r. 8 Deweloperskie zasoby gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wobec wysokiej produkcji i sprzedaży mieszkań muszą być stale uzupełniane. Zapisy Ustawy z dnia 14 kwietnia 216 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 216 poz. 585) mogą utrudniać ten proces. Deweloperzy będą zapewne wkrótce budowali tylko na terenach, dla których w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano przeznaczenie budowlane, co może wpłynąć na poziom kosztów i cen. W ofercie deweloperów znajdują się też projekty realizowane jako lokale usługowe w oparciu o zapisy planów zagospodarowania przestrzennego, dopuszczających funkcję zbiorowego zamieszkania podlegają one jednak wyższemu podatkowi VAT. Deweloperzy nabywają grunty pod inwestycje 2 Narodowy Bank Polski

5 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona na bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Według ekspertów Coface 9 liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej w I kwartale 218 r. nieznacznie wzrosła względem I kwartału 217 r. W I kwartale 218 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań, w tym w istniejących projektach. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do zwiększenia liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań 1 oraz liczby mieszkań oddanych do użytkowania 11. Wysoka sprzedaż mieszkań powoduje konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt spowodował na tym rynku zauważalny wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Działania deweloperów w tym zakresie mogły być przyspieszane w związku z pracami nad zmianą zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy 12. Zapas niesprzedanych gotowych mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych 13 w Polsce wyniósł na koniec marca 218 r. ok. 44,7 tys., tj. zmniejszył się o ok. 3,5 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału. Jednocześnie zwiększyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto 14 oraz liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż 15, co oznacza, że deweloperzy próbują dopasowywać wielkość produkcji do rosnącego popytu. Wskaźnik czasu sprzedaży finansując je najczęściej poprzez emisje obligacji korporacyjnych, natomiast prace budowlane prowadzą korzystając z kredytów bankowych i przedpłat nabywców. 9 Od 216 r. postępowaniu restrukturyzacyjnemu podlegają zarówno firmy niewypłacane, jak i zagrożone niewypłacalnością. Według opinii ekspertów Coface pomimo bardzo dużego popytu na usługi budowlane mamy do czynienia ze wzrostem liczby upadłości w budownictwie, głównie ze względu na rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny, które wpływają bardzo mocno na rentowność realizowanych kontraktów. Spirala rosnących kosztów dotyka głównie mniejsze firmy wykonawcze, jednak problemy są widoczne również w większych przedsiębiorstwach. 1 Według danych GUS w I kw. 218 r. wydano 66,8 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. więcej o ok. 6,5 tys. względem I kw. 217 r. oraz więcej o ok. 7,1 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w 4 ostatnich kwartałach wydano 256,8 tys. pozwoleń, tj. 27,1 tys. więcej niż w tym samym okresie 217 r. (wzrost r/r o 11,8%). 11 Według danych GUS w I kw. 218 r. oddano do użytkowania 44,9 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 4,6 tys. względem I kw. 217 r. jednak mniej o ok. 9,5 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w 4 ostatnich kwartałach oddano do użytkowania 182,8 tys. mieszkań, tj. 16,5 tys. więcej niż w tym samym okresie 216 r. (wzrost r/r o 9,9%). 12 Projekt ustawy z dnia 14 listopada 217 r. o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno budowlanego. Zgodnie z informacją RCL projekt pod koniec grudnia 217 r. został rozpatrzony przez Komitet Rady Ministrów do spraw Cyfryzacji i czeka na dalsze procedowanie. 13 Zgodnie z danymi REAS. 14 Według danych GUS w I kw. 218 r. w Polsce rozpoczęto budowę 48, tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 3,8 tys. względem I kw. 217 r. i ok. 2,8 tys. więcej względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich kwartałach rozpoczęto budowę 29,8 tys. mieszkań, tj. 25,9 tys. więcej niż w tym samym okresie 217 r. (wzrost r/r o 14,1%). 15 Zgodnie z danymi REAS. Narodowy Bank Polski 3

6 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. mieszkań na rynku pierwotnym 16 w 6M zmniejszył się do niecałych 2,5 kwartałów w omawianym okresie. Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym również uległ skróceniu. Podaż mieszkań była dotychczas elastyczna, jednak osiągnięty poziom produkcji może powodować problemy z dalszym jej zwiększaniem, zwłaszcza z uwagi na narastające ograniczenia po stronie podażowej. Pomimo wzrostu rozmiarów sprzedaży, wskaźnik produkcji mieszkań w toku 17 nie przyrasta proporcjonalnie. Czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym maleje i jest historycznie niski. Osłabieniu ulega pozycja nabywcy mieszkania, co widać poprzez malejącą różnicę cen ofertowych i transakcyjnych na obu rynkach. Również struktura oferowanych mieszkań ze względu na metraż odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie. Pojawiają się też sygnały zmian w zakresie czynników produkcji takie jak: wzrosty szacowanych cen terenów budowlanych pod dobrze zlokalizowane budownictwo wielomieszkaniowe oraz problemy z dostępnością pracowników firm budowlanych oraz niektórych materiałów budowlanych. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania stabilnych cen. W ramach stopniowo wygaszanego programu MDM łącznie w okresie I kw I kw. 218 r. wypłacono dopłaty kredytobiorcom w kwocie 2,65 mld zł 18. Z dniem 4 stycznia 218 r. BGK zakończył przyjmowanie ostatniej puli wniosków o dofinansowanie nabycia mieszkań 19. Wysokie zainteresowanie nabywców wypłatą środków w ostatnich kwartałach można wiązać z zakończeniem działania programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. W II kw. 218 r. zmieniano poziom limitów maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do programu MDM (jedynie w Gdańsku utrzymano ten sam poziom) 2, jednak ze względu na wyczerpanie się dostępnych środków na dopłaty nie powinno to mieć wpływu na rynek mieszkaniowy. W ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego 21, w omawianym okresie odnotowano kilka zmian. Zgodnie z Zarządzeniem nr 11 Prezesa Rady Ministrów w dniu 29 stycznia 218 r. powstała Rada 16 Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, obliczany przez REAS, to relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału do średniej sprzedaży z ostatniego roku. 17 Wskaźnik obliczany na podstawie danych GUS, jako różnica pomiędzy mieszkaniami, na budowę których wydano pozwolenia a mieszkaniami oddanymi do użytkowania. 18 Zgodnie z wnioskami pokontrolnymi NIK, brak wprowadzenia kryterium dochodowego do projektu ustawy i jej nowelizacji, spowodowało, że w latach ok. 2% beneficjentów skorzystało z Programu MDM, pomimo że mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny i zakupić mieszkanie bez wsparcia państwa, co oznacza nie w pełni zrealizowany priorytet rządu dotyczący wsparcia osób o dochodach uniemożliwiających zakup własnego mieszkania. W całym okresie realizacji programu większość jego beneficjentów stanowiły bezdzietne gospodarstwa domowe (77% - przed nowelizacją i 72% po nowelizacji). 19 BGK w dniach 2-3 stycznia 218 r. przyjął w ramach programu MDM 12,7 tysięcy zgłoszeń kredytobiorców, które wyczerpały dostępną pulę środków na 218 r. w kwocie 381 mln zł. Zgodnie z komunikatem dla klientów z dnia r. na stronie internetowej na liście rezerwowej znajduje się ok. 95 wniosków. Osoby te mogą otrzymać dofinansowanie, jeśli zwolni się limit wskutek wycofania złożonych już wniosków przez innych klientów. 2 Wyodrębnienie z bazy NBP transakcji mieszkaniowych o powierzchni i cenie spełniającej warunki programu Mieszkanie dla Młodych zawartych w okresie II kw. 217 r. I kw. 218 r. pozwoliło na wyznaczenie możliwości skorzystania z Programu w 16 miastach. Największy udział transakcji na RP spełniających warunki programu w omawianym kwartale zanotowano w Zielonej Górze i Kielcach, natomiast na RW w Kielcach, Zielonej Górze, i Katowicach. Najmniejszą dostępność mieszkań na RP notowano w Opolu, na RW w Warszawie. 21 Głównym celem Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM) jest zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o średnich i niskich dochodach oraz poprawa stanu technicznego zasobów mieszkaniowych wraz ze zwiększeniem ich efektywności 4 Narodowy Bank Polski

7 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Mieszkalnictwa 22, której zadaniem ma być koordynacja wszystkich działań rządu związanych z realizacją programu Mieszkanie plus. Trwają prace nad nowelizacją ustawy o lasach - projekt trafił pod obrady Stałego Komitetu Rady Ministrów. Jednym z celów nowelizacji jest powołanie przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz Bank Ochrony Środowiska spółki, która ma pełnić funkcję inwestora rozwijającego rynek energooszczędnych budynków mieszkaniowych z drewna (jedno- i wielorodzinnych). Polskie Domy Drewniane będą mogły też kupować grunty, remontować i modernizować budynki, nabywać i sprzedawać drewno oraz rozwijać technologie przetwarzania drewna. W pakiecie Mieszkanie Plus nadal istnieją dwa filary: komercyjny i regulowany. Zgodnie z zapisami programu niskie stawki najmu mają obowiązywać w inwestycjach realizowanych na podstawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, powstających na gruntach należących do Skarbu Państwa lub zaoferowanych przez gminy. Filar ten nie jest aktualnie realizowany. W filarze komercyjnym BGK Nieruchomości realizuje inwestycje na gruntach należących do prywatnych podmiotów. W tym przypadku czynsze są wyższe, by inwestycja była ekonomicznie uzasadniona. Według zapowiedzi serwisu narodowyprogram.pl, program Indywidualnych Kont Mieszkaniowych będzie zastąpiony programem rządowych dopłat do czynszów 23. Działający od 214 r. Fundusz Mieszkań na Wynajem na koniec IV kw. 217 r. miał w ofercie ponad 17 mieszkań w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, z których przeciętnie ok. 4% zostało wynajęte. W ramach Programu Budownictwa Socjalnego 24, w edycji wiosennej 218 do BGK wpłynęło 75 wniosków na łączną kwotę finansowego wsparcia w wysokości 85,5 mln zł, na utworzenie 1.44 lokali socjalnych, lokali komunalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Kwalifikacja tych wniosków nastąpi do 3 czerwca br. Na rynkach nieruchomości biurowych drugi kwartał z rzędu zmniejszyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. W ostatnich kwartałach popyt na powierzchnię biurową wzrósł mocniej niż obserwowano dotychczas, czemu sprzyjała korzystna sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Jednocześnie nowa podaż powierzchni biurowej stale rośnie. Według szacunków energetycznej. Szerszy opis założeń NMP w Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 216 r. (NBP, grudzień 216 r.). 22 Przewodniczącym Rady Mieszkalnictwa został premier Mateusz Morawiecki. W skład Rady weszli także minister inwestycji i rozwoju, minister rodziny, pracy i polityki społecznej, minister finansów, minister kultury i dziedzictwa narodowego, minister środowiska i minister rolnictwa i rozwoju wsi oraz prezes BGK Nieruchomości. Rada ma inicjować i koordynować prace analityczne, koncepcyjne oraz wdrożeniowe, związane z realizacją polityki mieszkaniowej Rady Ministrów, a także monitorować przebieg realizacji tych prac. 23 Zgodnie z wypowiedzią Ministra Inwestycji i Rozwoju dopłaty do czynszów mają objąć także mieszkania budowane przez deweloperów, TBS-y czy spółdzielnie mieszkaniowe, czyli nie ograniczać się tylko do lokali realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus. 24 W 217 r. (edycja wiosenna - nabór wniosków od 1 do 31 marca i jesienna - nabór wniosków od 1 do 3 września) zakwalifikowano do udzielenia finansowego wsparcia 193 wnioski na łączną kwotę wsparcia ok. 22 mln zł na utworzenie ok. 3,4 tys. lokali socjalnych, lokali komunalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Obsługiwany przez BGK rządowy program finansowego wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego od ponad 1 lat wspiera jednostki samorządu terytorialnego w realizacji ustawowego obowiązku zapewnienia lokali mieszkańcom. Od 27 r. ze środków, pochodzących z tego programu, BGK przyznał bezzwrotne dotacje w łącznej wysokości 1,5 mld zł, co pozwoliło na współfinansowanie prawie 1,5 tys. przedsięwzięć mieszkaniowych. Dzięki programowi powstało ponad 17 tys. lokali socjalnych, komunalnych, mieszkań chronionych, miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych a kolejne 6,2 tys. jest w trakcie realizacji. Narodowy Bank Polski 5

8 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. rynkowych, w I kw. 218 r. zasób powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych 25 wynosił 9,8 mln mkw., a w budowie było wówczas około 1,9 mln mkw. Stały, znaczny przyrost powierzchni wynika z bardzo niskich stóp procentowych w strefie euro oraz wciąż relatywnie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w biurowce. Silnie rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni biurowej może stanowić wyzwanie dla właścicieli starszych, gorzej zlokalizowanych biurowców. Dynamika popytu w poprzednim i obecnie analizowanym kwartale przekracza dynamikę obserwowaną w poprzednich latach. W wyniku wzrostu popytu średnia stopa pustostanów na dziewięciu największych rynkach biurowych spadła I kw. 218 r. do 1,1% z 12,1% notowanych w analogicznym kwartale 217 r. 26 Na rynku powierzchni handlowo-usługowych utrzymuje się nieznaczna nadpodaż powierzchni, a stopa pustostanów w całym kraju w IV kwartale 217 r. utrzymywała się na poziomie około 4% 27. Utrzymująca się wysoka dostępność finansowania zagranicznego przyczyniała i będzie się przyczyniać do szybkiego przyrostu powierzchni biurowych i handlowych. Zjawisko to w decydującej mierze można łączyć z niskim poziomem stóp procentowych w krajach rozwiniętych, a więc niskim kosztem alternatywnym. Szacowana wartość transakcji inwestycyjnych 28 na rynku nieruchomości komercyjnych w I kw. 218 r. wyniosła ponad 2 mld euro, z czego ponad 8% wartości transakcji dotyczyła powierzchni handlowych. Bardzo duży udział w wolumenie miała transakcja portfela 28 obiektów handlowych. Wartość kredytów udzielonych przez banki krajowe przedsiębiorstwom na nieruchomości wyniosła ok. 54 mld zł na koniec 217 r., na co składały się kredyty udzielone dla deweloperów oraz kredyty na powierzchnie biurowe i na pozostałe nieruchomości. Wartość zadłużenia deweloperów stale obniża się i wyniosła na koniec ub.r. 5,3 mld zł, a wartość kredytów na pozostałe nieruchomości była stabilna i wyniosła 33,1 mld zł. Natomiast wartość kredytów na nieruchomości biurowe nieznacznie wzrosła do 15,6 mld zł. Jakość kredytów dla deweloperów stale poprawia się, a wciąż wysoki wskaźnik kredytów zagrożonych (2%) wynika głównie z posiadania przez banki w portfelu kredytów z poprzednich lat 29. Udział kredytów zagrożonych wśród kredytów na nieruchomości biurowe na koniec IV kw. 217 r. wyniósł 6,7%, zaś wskaźnik ten dla kredytów udzielonych na pozostałe nieruchomości nieznacznie poprawił się i wyniósł 8,9%. Czynsze transakcyjne powierzchni biurowych klasy A, notowane w euro za mkw. w Warszawie nieznacznie obniżyły się. Czynsze w budynkach biurowych klasy B na największych rynkach także spadają. Jednocześnie jednak, w wyniku wzmożonej aktywności najemców, stopy pustostanów 25 9 miast to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin. 26 Por. Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 218, Polska oraz Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 217, Polska. 27 Por. Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 218, Polska oraz Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 217, Polska. 28 Powyższe inwestycje dotyczą sprzedaży całej funkcjonującej spółki, która wynajmuje budynek i czerpie z tego tytułu przychody. Takie transakcje odbywają się pomiędzy: 1/ deweloperem, który skomercjalizował nieruchomość i sprzedaje ją inwestorowi, lub 2/ dwoma inwestorami. Należy jednak podkreślić, że dane te nie pozwalają na formułowanie wniosków o udziale inwestorów zagranicznych w posiadaniu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Istnieje bardzo duży zasób nieruchomości, które właściciel wybudował na cele własne, niekiedy nawet dekady temu. Ponadto, część inwestorów krajowych powołuje spółkę deweloperską, która dla nich buduje nieruchomość na wynajem i nią potem zarządza. Powyższe wydarzenia ekonomiczne nie są odnotowywane w statystyce o inwestycjach komercyjnych. 29 Por. Raport o Stabilności Systemu Finansowego, NBP, czerwiec 218 r. 6 Narodowy Bank Polski

9 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. w Warszawie dalej się obniżały, na koniec I kw. 218 r. do 1,8% (wobec 14% w I kw. 217 r.) 3., jednak poziom ten wciąż można uznać za wysoki. Czynsze transakcyjne powierzchni handlowych znajdujących się w centrach handlowych w Warszawie nieznacznie wzrastają, natomiast na rynkach pozostałych miast są stabilne. 31 Na rynku sprzedaży małych lokali handlowo-usługowych mediana ceny ofertowej w całej Polsce obniża się. Ramka 1. Analiza sytuacji firm deweloperskich w I kw. 218 r. i w 217 r. Analiza sytuacji dużych firm deweloperskich w I kwartale 218 r. 32 Podaż mieszkań była dotychczas elastyczna, jednak osiągnięty poziom produkcji może powodować problemy z dalszym jej zwiększaniem, zwłaszcza z uwagi na narastające ograniczenia po stronie podażowej. W I kw. 218 r. grupa dużych firm deweloperskich (F1) raportowała zmniejszenie - w porównaniu z IV kw. 217 r. i z I kw. 217 r. - przeciętnej wartości przychodów i kosztów ogółem, wyniku finansowego netto, wartości bezwzględnej produkcji w toku oraz liczby mieszkań wybudowanych. Może to wskazywać na wyhamowanie podaży, mimo planów wysokiego poziomu sprzedaży mieszkań przez większych deweloperów w 218 r. Zbyt mała podaż mieszkań dostępnych na rynku w ofercie sprzedaży może skutkować w przyszłości większym wzrostem cen. W I kw. 218 r. 13 spółek z rynku Catalyst zajmujących się działalnością deweloperską zrealizowało sprzedaż 564 mieszkań (tj. o 11% mniej niż w IV kw. 217 r. i o 7% więcej niż w I kw. 217 r.). Natomiast w budownictwie mieszkaniowym zauważa się sezonowość oddawania lokali do użytkowania. Te same firmy deweloperskie w I kw. 218 r. zakończyły budowę 2258 mieszkań (tj. aż o 64% mniej niż w IV kw. 217 r., o 9% mniej niż w I kw. 217 r.). Wskaźniki rentowności dużych firm deweloperskich w I kw. 218 r. kształtują się na poziomie zbliżonym do notowanych przed rokiem i są znacznie niższe niż w IV kw. 217 r. z uwagi na mniejszą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania i tym samym niższą wartość wykazanego w księgach wyniku finansowego i przychodów ze sprzedaży. Obserwowane wskaźniki rentowności utrzymują na bezpiecznym poziomie. W I kw. 218 r. w grupie dużych podmiotów zmniejszył się udział zobowiązań z tytułu kredytów bankowych i dłużnych papierów wartościowych oraz przedpłat nabywców mieszkań, które stanowią istotne źródło zewnętrznego finansowania. Zmniejszył się przeciętny stan niezapłaconych zobowiązań wobec wykonawców usług budowlanych. Deweloperzy po oddaniu do użytkowania w IV kw. 217 r. dużej części lokali mieszkalnych i przeniesieniu ich prawa własności na nabywców, otrzymali całość należności za te lokale i uregulowali część swoich zobowiązań handlowych. W grupie dużych firm deweloperskich wraz ze spłatą części zobowiązań poprawiły się wskaźniki płynności. 3 Por. Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 218, Polska oraz Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 217, Polska 31 Analiza dotyczy lokali o powierzchni od 1 do 5 mkw. znajdujących się centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie ważnych częściach miast. 32 Do przeprowadzenia analizy wykorzystano dane z formularzy F1 oraz informacje dotyczące 13 spółek z rynku Catalys (raport Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych na rynku Catalyst, Navigator Dom Maklerski, Warszawa, kwiecień 218 r.) Narodowy Bank Polski 7

10 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Według zapisów księgowych zarówno mniejsze, jak i większe firmy deweloperskie posiadają niewielki zapas gotowych, wybudowanych mieszkań w ofercie sprzedaży. Niewielki bank ziemi jest systematycznie uzupełniany mimo różnych utrudnień i wzrostu cen gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Analiza sytuacji małych i dużych firm deweloperskich oraz notowanych na GPW - według sprawozdawczości na koniec 217 r. Mniejsze firmy deweloperskie w poszczególnych kwartałach 217 r. w porównaniu z 216 r. odnotowały spadek przychodów z prowadzonej działalności oraz zbliżony udział projektów w trakcie realizacji w strukturze aktywów. Mimo wysokiego popytu i bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, ograniczyły produkcję w obawie o niską rentowność projektów z uwagi na rosnące koszty budowy i problemy z wykonawcami poszczególnych robót budowlanych. W grupie małych firm niepokojący wzrost wartości kosztów z działalności do poziomu zbliżonego przychodom potwierdza obniżenie rentowności prowadzonej działalności. W finansowaniu działalności firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, którego udział w strukturze pasywów wszystkich grup podmiotów, w czterech kwartałach 217 r. zmniejszył się w porównaniu z analogicznymi kwartałami 216 r. W 217 r. zarówno wśród mniejszych, jak i większych deweloperów (poza podmiotami giełdowymi) zwiększył się stan niezapłaconych zobowiązań. Pewien odsetek firm deweloperskich opóźniając płatności z faktur wobec wykonawców usług tworzą zapas gotówki i budują płynność finansową. Na wysokim poziomie u dużych firm deweloperskich i giełdowych znajduje się wskaźnik płynności bieżącej, który oznacza zdolność do regulowania bieżących zobowiązań aktywami obrotowymi, uznawanymi za szybko zbywalne. Jednakże przeważającą część aktywów obrotowych stanowi wartość produkcji w toku, która w kilkudziesięciu procentach jest już sprzedana. Natomiast wskaźnik płynności szybkiej, pomijający zapasy (w tym produkcję w toku), na koniec 217 r. zbliżył się do poziomu niekorzystnego we wszystkich grupach deweloperów. Wskaźnik ten na najniższym poziomie kształtuje się w grupie deweloperów notowanych na GPW. W przeszłości spadek wskaźnika płynności szybkiej skutkował znaczną przeceną emitowanych papierów wartościowych, w tym obligacji na rynku Catalyst. W niewielkim stopniu poprawiła się płynność finansowa, a tym samym zdolność do spłaty zaciągniętych zobowiązań. Pogorszenie się płynności finansowej deweloperów notowanych na GPW mogło wynikać ze wzrostu zobowiązań z tytułu rosnących kosztów wobec generalnych wykonawców w związku z bardzo dużą liczbą projektów w trakcie realizacji. W tej grupie podmiotów skrócił się okres regulacji zobowiązań. Deweloperzy notowani na GPW odznaczają się bardzo dobrą skutecznością w ściąganiu należności. W przypadku małych spółek czas regulacji zobowiązań i ściągania należności wydłuża się. Wraz ze wzrostem zewnętrznych źródeł finansowania we wszystkich grupach deweloperów w niewielkim stopniu pogorszyły się wskaźniki ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału własnego. Utrzymują się na nadal bezpiecznym poziomie. Dalsze ich pogorszenie może oznaczać problemy z regulowaniem zobowiązań finansowych, co skutkuje ostrzejszymi warunkami przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych. 8 Narodowy Bank Polski

11 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 218 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 mln zł mln zł II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 218 mln zł mln zł mln zł mln zł Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykres 1 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, Wykres 2 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 3 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów notowanych na GPW przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 4 Struktura aktywów deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % przychody ogółem wynik finansowy netto koszty ogółem Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych. Wykres 5 Struktura aktywów deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotowe projekty w toku bank ziemi gotówka należ. od odb. Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 6 Struktura aktywów deweloperów notowanych na GPW 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotowe projekty w toku bank ziemi gotówka należ. od odb. Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). aktywa trwałe zapasy gotówka należ. od odb. Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych. Narodowy Bank Polski 9

12 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 218 mln zł mln zł I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 % mln zł II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 218 % % Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykres 7 Struktura pasywów deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób Wykres 8 Struktura pasywów deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 9 Struktura pasywów deweloperów notowanych na GPW kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych. Wykres 11 Źródła finansowania deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 1 Źródła finansowania deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 12 Źródła finansowania deweloperów notowanych na GPW długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych. 1 Narodowy Bank Polski

13 mln zł I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 II II II II II II II II I 218 mln zł mln zł II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 218 mln zł lata mln zł lata Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykres 13 Sytuacja deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób Wykres 14 Sytuacja deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób mieszkania projekty w toku bank ziemi bank ziemi w latach prod. (P oś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). mieszkania projekty w toku bank ziemi bank ziemi w latach prod. (P oś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 15 Koszty działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób ,8,7,6,5,4,3,2,1 Wykres 16 Koszty działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób ,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, zuż mater i energii inne koszty dz. oper. usługi obce wynagrodzenia (P oś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1) i sprawozdań finansowych. Wykres 17 Wsk. poziomu kosztów działalności operacyjnej według grup deweloperów zuż mater i energii usługi obce inne koszty dz. oper. wynagrodzenia (P oś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 18 Rentowność działalności deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 1,9,8,7,6 2,5 2, 1,5 1,,5, 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % notowani na GPW zatrudniający powyżej 49 osób zatrudniający 9-49 osób Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Narodowy Bank Polski 11

14 II II II II II II II mln zł liczba %. II II II II II II II II I 218 II II II II II II II II mln zł mln zł Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykres 19 Rentowność działalności deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób % 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Wykres 2 Rentowność działalności deweloperów notowanych na GPW 24 2% % % % 4 2 % Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 21 Wartość obligacji firm deweloperskich i liczba emitentów obligacji deweloperskich na rynku Catalyst wartość obligacji firm deweloperskich liczba emitentów obligacji deweloperskich Źródło: NBP na podstawie Catalyst Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych. Wykres 22 Oprocentowanie kuponów obligacji firm deweloperskich notowanych na rynku Catalyst minimalne średnie Źródło: NBP na podstawie Catalyst. maksymalne mediana 12 Narodowy Bank Polski

15 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Poniższe wykresy opisują najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce w I kwartale 218 r. Wykresy prezentują: 1) ceny mieszkań (wykresy 1 15), 2) kredytową dostępność mieszkania, dostępność kredytu, opłacalność inwestycji w mieszkanie (wykresy 16 23), 3) wypłaty kredytów mieszkaniowych i stopy procentowe (wykresy 24 32), 4) operacyjną zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlano-montażowej oraz sytuację ekonomiczną deweloperów w Polsce (wykresy 33 5), 5) budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w wybranych miastach w Polsce (wykresy 51 64), 6) politykę mieszkaniową (wykresy 65-76), 7) czynsze i ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych (wykresy 77-81). Analiza cen mkw. mieszkań: ofertowych, transakcyjnych oraz hedonicznych na rynku pierwotnym i wtórnym oraz stawek najmu mieszkań bazuje na danych pozyskiwanych w ramach badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN) 33. Z kolei w ramach badania ankietowego rynku nieruchomości komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych (BaNK) zbierane i analizowane są dane dotyczące czynszów oraz cen ofertowych i transakcyjnych nieruchomości komercyjnych. W analizach wykorzystano także dane z baz: PONT Info Nieruchomości, AMRON i SARFIN Związku Banków Polskich oraz Comparables.pl. Korzystano również z analiz i raportów REAS, Komisji Nadzoru Finansowego oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe. 33 Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w wybranych miastach Polski zostało ogłoszone Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 19 grudnia 217 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 218 (Dz.U ) pod nr (8). Obowiązek przekazywania danych statystycznych wynika z art. 3 pkt 3 Ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 212 r. poz. 591) oraz przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów. Zgodnie z Obwieszczeniem Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 27 czerwca 216 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o statystyce publicznej (Dz.U. 216 poz. 168) od roku 218 formaty przekazywanych danych udostępniane są odpowiednio na stronie internetowej Głównego Urzędu Statystycznego i na stronie internetowej organu lub podmiotu prowadzącego badania statystyczne. W notowaniu dotyczącym I kwartału 218 r. zebrano ok. 13,5 tys. rekordów, w tym ok. 29,4% dotyczących transakcji oraz 7,6% dotyczących ofert. Łącznie w bazie zebrano ponad 2,7 mln rekordów, z 22,6% udziałem transakcji oraz 77,4% ofert. Narodowy Bank Polski 13

16 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykaz skrótów 5M 6M 7M 1M BaNK BaRN BIK CPI DFD GD GUS IRR EURIBOR KNF KRS LIBOR LTV MDM MSSF NBP PONT REAS RNS RP PSR RW ROE WIBOR WIG2 ZBP ZKPK 5 największych miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 6 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 7 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław 1 dużych miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra Badanie Rynku Nieruchomości Komercyjnych Badanie Rynku Nieruchomości Biuro Informacji Kredytowej Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych Duża firma deweloperska Gospodarstwa domowe Główny Urząd Statystyczny Internal Rate of Return Euro Interbank Offer Rate Komisja Nadzoru Finansowego Krajowy Rejestr Sądowy ang. London Interbank Offered Rate Relacja wartości kredytu mieszkaniowego do wartości mieszkania (ang. Loan-to-Value) Mieszkanie dla Młodych Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej Narodowy Bank Polski PONT Info Nieruchomości Real Estate Advisory System Rodzina na Swoim Rynek pierwotny mieszkań Polskie Standardy Rachunkowości Rynek wtórny mieszkań Stopa zwrotu z majątku Referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym Indeks grupujący 2 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających w wolnym obrocie Związek Banków Polskich Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków wobec kredytów mieszkaniowych 14 Narodowy Bank Polski

17 III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. 1. Ceny mieszkań transakcyjne, hedoniczne, ofertowe na rynku pierwotnym (RP) i wtórnym (RW) Wykres 1 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RP w Warszawie i 6M Wykres 2 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RW w Warszawie i 6M Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Wrocław Warszawa Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Wrocław Warszawa Uwaga: baza cen mieszkań NBP (BaRN) istnieje od III kw. 26 r.; opis bazy w opracowaniu Raport o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. dostępnym na stronie internetowej banku. Wykres 3 Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty i transakcje na RP Wykres 4 Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty i transakcje na RW Warszawa RPT 6M RPT 1M RPT Warszawa RPO 6M RPO 1M RPO Uwagi do wykresów 3 15: cena ważona udziałem mieszkań w zasobie rynkowym; dla Warszawy cena średnia. Wykres 5 Relacja średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania RP do RW 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95,9,85,8 Warszawa RWT 6M RWT 1M RWT Warszawa RWO 6M RWO 1M RWO Warszawa hed. 5M hed. 1M hed. Wykres 6 Relacja średniej ważonej ceny ofertowej (O) do transakcyjnej (T) mkw. mieszkania na RP i RW 1,35 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95 1,2 1,,8,6,4,2 Warszawa 6M 1M O/T Warszawa RP O/T 6M RP O/T 1M RP O/T Warszawa RW O/T 6M RW O/T 1M RW Śr.O/T Warszawa (P.oś) Śr.O/T 6M (P.oś) Śr.O/T 1M (P.oś) Narodowy Bank Polski 15

18 III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykres 7 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RP oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Wykres 8 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RW oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Warszawa RP T 6M RP T 1M RP T Źródło: NBP, ZBP (AMRON), GUS. Warszawa RP T defl. CPI 6M RP T defl. CPI. 1M RP T defl. CPI Wykres 9 Średnia ważona cena transakcyjna mkw. mieszkania na RW oraz cena korygowana indeksem hedonicznym Warszawa RW T 6M RW T 1M RW T Źródło: NBP, ZBP (AMRON), GUS. Warszawa RW T defl. CPI 6M RW T defl. CPI. 1M RW T defl. CPI Wykres 1 Cena transakcyjna mkw. mieszkania na RW korygowana indeksem hedonicznym, w 6M Warszawa hed. 6M hed. 1M hed. Warszawa RW 6M RW 1M RW Wykres 11 Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na RP na wybranych rynkach Gdańsk hed. Kraków hed. Łódź hed. Poznań hed. Warszawa hed. Wrocław hed. 6M hed. Wykres 12 Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na RP w Warszawie i 6M Wrocław Łódź Kraków Warszawa Warszawa 5M 1M Gdańsk Gdynia Poznań Uwaga do wykresów 11-12: ceny zbierane ze wszelkich dostępnych źródeł. Źródło: PONT Info Nieruchomości. Źródło: PONT Info Nieruchomości. 16 Narodowy Bank Polski

19 III 26 III 27 III 28 III 29 II II II II II II II II I 27 I 28 I 29 I 218 I 26 I 27 I 28 I 29 I 218 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. Wykres 13 Średnie ofertowe ceny mkw. nowych kontraktów mieszk. na RP na wybranych rynkach Wykres 14 Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszk. na RW na wybranych rynkach Łódź Kraków Poznań Trójmiasto Wrocław Warszawa śr.6m Uwaga: ceny dotyczą wyłącznie nowych kontraktów, po raz pierwszy wprowadzanych na rynek. Źródło: REAS. Wykres 15 Średnie stawki transakcyjne najmu mkw. mieszk. na RW (L.oś) oraz szacowana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem (P.oś) w wybranych miastach ,5% 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,% 4,5% 4,% Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław 7M śr.waż.zasobem Uwaga do wykresu 15: średnia cena mkw. mieszkania liczona jako 4% ceny z RP i 6% ceny z RW; do ceny mkw. mieszkania na RP doliczono koszty przeciętnego wykończenia lokalu; analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji. Warszawa śr.czynsz 6M śr.czynsz 1M śr.czynsz Warszawa st.zwr.(p.oś) 6M st.zwr.(p.oś) 1M st.zwr.(p.oś) Narodowy Bank Polski 17

20 I 26 I 27 I 28 I 29 I 218 I 26 I 27 I 28 I 29 I 218 I 26 I 27 I 28 I 29 I 218 I 26 I 27 I 28 I 29 I 218 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 218 r. 2. Kredytowa dostępność mieszkania, dostępność kredytu, opłacalność inwestycji w mieszkanie Wykres 16 Szacunek kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M Wykres 17 Kwartalne zmiany szacowanej kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M oraz siła i kierunki wpływu poszczególnych składowych 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław śr.7m cena (śr.rp i RW) wynagrodzenia maks.udział dochodu przezn.na spłatę stopa procentowa kredytowa dostępność mieszkania Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. Dostępny kredyt mieszkaniowy miara określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Kredytowa dostępność mieszkania miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (4% z RP i 6% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami. Indeks ZKPK zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wzrost indeksu oznacza złagodzenie, a spadek zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 23 r. Opis metody liczenia wskaźnika w Raporcie o stabilności systemu finansowego, grudzień 212 r., NBP. Wykres 18 Szacunek dostępnego kredytu mieszk. oraz zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszkaniowej banków (ZKPK, P. oś) Wykres 19 Kwartalne zmiany szacowanego dostępnego kredytu mieszkaniowego średniego dla 7M oraz siła i kierunki wpływu poszczególnych składowych 15% 1% 5% % -5% -1% -15% Źródło: NBP, GUS. Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław śr.7m waż.bud. indeks ZKPK Źródło: NBP, GUS. wynagrodzenia maks.udział dochodu przezn.na spłatę stopa procentowa dostępność kredytu 18 Narodowy Bank Polski