OPERAT SZACUNKOWY. Słownie: siedem milionów dwieście dziesięć tysięcy czterysta złotych

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Legnicy dzielnica Przybków, woj. dolnośląskie KW Nr, LE1L/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Legnicy VI Wydział Ksiąg Wieczystych Działka nr. 924 o powierzchni m 2 Wycena na dzień 11 czerwca 2013r. Oszacowana wartość rynkowa (WRA)w stanie obecnym zł Słownie: siedem milionów dwieście dziesięć tysięcy czterysta złotych Wyceny dokonał: Mgr inż. Krystyna Molińska Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia MGPiB Nr Warszawa, czerwiec 2013r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przedmiot wyceny stanowi niezabudowana działka gruntu położona w miejscowości Legnica, dzielnica Przybków w bezpośrednim sąsiedztwie Legnickiej Strefy Ekonomicznej. Dostępność komunikacyjna oraz ekspozycja bardzo dobra. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Możliwość szybkiego dostępu do centrum Legnicy oraz dróg tranzytowych. Działka ma kształt regularny, teren uzbrojony w sieć wodociągową i energetyczną. Dzielnica Przybków, miasto Legnica, woj. dolnośląskie Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności w celu zabezpieczenia kredytu bankowego : Oszacowana wartość rynkowa (WRA)w stanie obecnym zł Słownie: siedem milionów dwieście dziesięć tysięcy czterysta złotych Opracował: Data sporządzenia operatu: 11 czerwca 2013r. SPIS TREŚCI:

3 1. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE ZLECENIODAWCA PRZEDMIOT WYCENY CEL WYCENY DATA WYKONANIA WYCENY UWARUNKOWANIA PRAWNE PODSTAWY METODOLOGICZNE ŹRÓDŁA INFORMACJI 5 3. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I METODY WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY 14 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY OPIS PROCEDURY SZACOWANIA 15 4.ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU GRUNTÓW BUDOWLANYCH USTALENIE CECH RYNKOWYCH I ICH WAG 18 5.OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONEJ POD ZABUDOWĘ OCENA RYNKU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH OKREŚLENIE WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH OKREŚLENIE SUMY WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH ORAZ WARTOŚCI JEDNOSTKOWEJ DZIAŁEK WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ 21 8.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 21

4 1. Podstawy formalno-prawne 1.1. Zleceniodawca FIG Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie 1.2. Przedmiot wyceny Przedmiot wyceny stanowi niezabudowana działka gruntu położona w miejscowości Legnica, dzielnica Przybków w bezpośrednim sąsiedztwie Legnickiej Strefy Ekonomicznej. Dostępność komunikacyjna oraz ekspozycja bardzo dobra. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Możliwość szybkiego dostępu do centrum Legnicy oraz dróg tranzytowych. Działka ma kształt regularny, teren uzbrojony w sieć wodociągową i energetyczną. Dzielnica Przybków, miasto Legnica, woj. dolnośląskie Przedmiotowa działka opisana w Księdze Wieczystej nr. LE1L/ /3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Legnicy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych Cel wyceny Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości opisanej w pkt. 1.2.w celu zabezpieczenia kredytu bankowego 1.4. Data wykonania wyceny 11 czerwca 2013r Uwarunkowania prawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 15 poz. 93 ze zmianami), Księga IV, Tytuł I Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. Nr. 43 z 1965r. wraz z póżniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o Księgach Wieczystych i Hipotece (Dz.U.Nr.19 wraz z póżniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia r. w sprawie wykonywania przepisów o hipotece i księgach wieczystych (Dz.U.Nr.29)

5 Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr.10 z 1995r. wraz z póżniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz 741 z późniejszymi zmianami) Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości. Polskie Krajowe Zasady Wyceny, PFSRM Ustawa z dnia r. Prawo Bankowe, Dz.U. nr.140, poz.939 z póżn. zmianami Podstawy metodologiczne M. Prystupa, Wycena nieruchomości metodą cenowo - porównawczą. PFSRM Warszawa. R. Cymerman, System szacowania nieruchomości wyd.ii Zachodnie Centrum Organizacji, Olsztyn-Zielona Góra 1997r. W. Baranowski, Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych, WACETOB, Warszawa 1997 W. Kłopociński: Wycena nieruchomości miejskich, Wyd. SGP Warszawa 1995r. Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, t.1 Szacowanie nieruchomości, praca zbiorowa pod red. A.Hopfera, wyd. TWIGGER, Warszawa 1995r Źródła informacji Wizja lokalna z dnia 21 maja 2013r Informacje uzyskane od właściciela Informacje uzyskane w Starostwie Powiatowym w Legnicy Informacje o cenach nieruchomości Informacje z prasy oraz agencji nieruchomości Baza danych dotycząca nieruchomości 2. Opis nieruchomości 2.1 Stan prawny nieruchomości.

6 Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Legnicy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste Nr LE1 L/ /3, w której dział III i IV nie zawiera wpisów 2.2 Charakterystyka nieruchomości. Legnicka Specjalna Strefa Ekonomiczna oferuje przedsiębiorcom pomoc publiczną w postaci zwolnienia z podatku dochodowego oraz wysokiej jakości tereny inwestycyjne przygotowane do prowadzenia działalności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę przemysłową i usługową, wyposażone w infrastrukturę techniczną, atrakcyjnie zlokalizowane. Strefa Legnicka to nie tylko inwestycje przemysłowe i nowe miejsca pracy. To również podnoszenie konkurencyjności gospodarki, transfer technologii oraz know-how", a także rozwój współpracy w regionie objętym Strefą. Legnicka SSE została ustanowiona Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 15 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. nr 153, poz. 1003). Celem utworzenia LSSE było przeciwdziałanie bezrobociu przez tworzenie nowych miejsc pracy oraz stworzenie alternatywy dla monokulturyprzemysłumiedziowego Organem zarządzającym jest Legnicka Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A., której głównymi udziałowcami są Skarb Państwa i samorządy lokalne, a zespół tworzą starannie dobrani profesjonaliści. Legnicka Specjalna Strefa Ekonomiczna położona jest w południowo-zachodniej Polsce, w centralnej części województwa dolnośląskiego. Ogółem obejmuje 1059 hektarów w 13 podstrefach, co umożliwia inwestorom wybór najbardziej korzystnej lokalizacji. Podstrefa Chojnów - 10,37 ha Podstrefa Krzywa - 80,10 ha Podstrefa Legnica - 55,89 ha oraz Podstrefa Legnica II - 20,48 ha Podstrefa Legnickie Pole I - 39,40 ha oraz Legnickie Pole II - 23,90 ha Podstrefa Głogów - 14,52 ha Podstrefa Przemków - 7,09 ha Podstrefa Lubin - 14,87 ha Podstrefa Polkowice - 119,40 ha

7 Podstrefa Prochowice - 11,50 ha Podstrefa Środa Śląska - 26,11 ha Podstrefa Złotoryja - 44,35 ha Kompleks Środa Śląska-Miękinia - 498,24 ha Podstrefa Okmiany - 93,04 ha Obszary Strefy są zlokalizowane w pobliżu międzynarodowych szlaków komunikacyjnych wschód - zachód, takich jak autostrady A4 i A18 oraz północ - południe - droga E65 oraz planowana droga S3. Dodatkowym atutem jest bliskość granic z Niemcami i Czechami, sąsiedztwo międzynarodowego portu lotniczego we Wrocławiu a także portów rzecznych w Głogowie i Wrocławiu. Podstrefa zlokalizowana w granicach administracyjnych ponad 106-tysięcznego miasta Legnicy. W pobliżu krzyżują się ważne szlaki komunikacyjne: autostrada A4 (3 km) wiodąca z zachodu Europy na Ukrainę oraz droga międzynarodowa E65 ( planowana droga szybkiego ruchu S3), która biegnie z południa kontynentu w kierunku polskiego wybrzeża. Tereny inwestycyjne położone są bezpośrednio przy autostradzie A4 i obwodnicy miejskiej Legnicy. Legnica jest trzecim co do wielkości miastem Dolnego Śląska i prężnie rozwijającym się ośrodkiem akademickim. Obecność 7 uczelni wyższych, na których kształci się ponad 14 tysięcy studentów oraz wielu szkół technicznych sprawiają, że na rynku pracy dostępna jest młoda, wykwalifikowana kadra pracownicza. Dodatkowo duża liczba okolicznych miejscowości - w odległości 30 min jazdy samochodem mieszka osób - wpływa na wielkość dostępnego rynku pracy. Na Podstrefę Legnica składają się dwa kompleksy o łącznej powierzchni 76,37 ha gruntów zlokalizowanych w dwóch kompleksach: Legnica I i Legnica II. Kompleks Legnica I Teren sąsiadujący z autostradą A4 oraz skrzyżowaniem drogi międzynarodowej E65 i autostrady A4. Całkowita powierzchnia kompleksu wynosi 55,77 ha. Teren wyposażony jest w pełną infrastrukturę techniczną. Kompleks Legnica II

8 Obszar położony przy obwodnicy miasta Legnicy, 3 km od zjazdu na autostradę A4. Całkowita powierzchnia kompleksu wynosi 20,48 ha. Pełna infrastruktura techniczna jest dostępna w bliskim sąsiedztwie podstrefy. Obecnie trwają prace projektowe dotyczące budowy sieci infrastrukturalnych. W najbliższych 2 latach gmina Legnica będzie realizować inwestycje w infrastrukturę techniczną. Powierzchnie dostępne są w przedziale od 3,62 ha do 7,20 ha. Istnieje możliwość dzielenia istniejących działek oraz ich łączenia w większe kompleksy. Legnicka Specjalna Strefa Ekonomiczna obejmuje swoimi granicami powierzchnię 1042 hektarów w trzynastu podstrefach. Dzięki działalności w Legnickiej Strefie inwestor otrzymuje możliwość zwrotu nawet 60% poniesionych nakładów inwestycyjnych lub 2 - letnich kosztów pracy (więcej w POMOC PUBLICZNA). Położenie na terenie Dolnego Śląska, jednego z najdynamiczniej rozwijających się regionów Polski, bliskość dużych ośrodków akademickich i dostępność wykwalifikowanego personelu powodują, że LSSE jest doskonałym miejscem do inwestycji. Atrakcyjna lokalizacja na styku międzynarodowych szlaków komunikacyjnych oraz profesjonalna obsługa inwestorów sprawiły, że Legnicką Specjalną Strefę Ekonomiczną obdarzyły zaufaniem takie firmy jak Volkswagen Motor Polska, grupa Toyota, CCC, Hormann, Sitech i wiele innych uznanych przedsiębiorstw zarówno polskich jak i międzynarodowych.

9

10

11

12

13 2.3. Opis gruntów Przedmiotowa działka nr 924 o powierzchni 1,3145 ha, ogrodzona płotem betonowym, teren płaski, z dostępem do drogi publicznej.

14 2.4. Określenie przeznaczenia nieruchomości. MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO MIASTA LEGNICY DLA POŁUDNIOWEJ CZĘŚCI LEGNICY RE]ON OS, SIENKIEWICZA, UL. JAWORZYŃSKIE] i AUTOSTRADY A-4 ZATWIERDZONY PRZEZ RADĘ MIEJSKĄ LEGNICY UCHWAŁĄ NRIV/ 35/07 z dnia 29 stycznia 2007r. (opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Dolnośląskiego nr 58, poz.621 z dnia r') - działka nr 924 obręb Przybków w Legnicy znajduje się w jednostce o symbolu: 103 P - tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów. 3. Zastosowane podejścia i metody wyceny 3.1.Wybór podejścia i metody Wskazanie rodzaju określonej wartości Oszacowano określoną w PKZW wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących warunków: a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami. b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy. c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. d) nie działają w sytuacji przymusowej. e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową, przy pojęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 3.2 Wybór podejścia i metody wyceny Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami stanowi: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

15 Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy wyborze podejścia i metody wyceny kierowano się w szczególności takimi czynnikami jak: Cel wyceny, Rodzaj i położenie nieruchomości, Stan techniczno-użytkowy przedmiotowej nieruchomości (poznany podczas wizji lokalnej). Dostępność danych oraz ilości informacji, Jak mówi Nota Interpretacyjna 1 do Polskich Krajowych Zasad Wyceny, pkt..3.1 podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. W podejściu porównawczym stosuje się metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku. Zgodnie z NI1, pkt. 5.1 przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Zgodnie z NI1, pkt. 3.2 Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. 3.3 Opis procedury szacowania Szczegółowe wytyczne związane ze stosowaniem metody korygowania ceny średniej zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 do Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Procedurę określono w następujący sposób:

16 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7) Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9) Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n W = C śr u i i=1 gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 4.Analiza i charakterystyka rynku gruntów budowlanych W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny przeanalizowano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę

17 przemysłowo komercyjną na terenie województwa dolnośląskiego. Powyższy dobór wynika ze specyfiki lokalizacji terenów i przeznaczenia. Lp Obręb Data transakcji Powierzchnia m 2 Cena 1 m 2 1 Miękinia Strzegom Wisznia Mała Lubin Wierzbice Siechnice Gajków Nowa Wieś Wrocławska Psie Pole Długołęka Trzebnica Złotoryja Analiza lokalnego rynku nieruchomości wykazała 12 transakcji wolnorynkowych. Ceny jednostkowe w danym segmencie rynku kształtowały się na poziomie 350 do 550 zł/ w zależności od położenia, wielkości działki itp. Transakcja o cenie minimalnej charakteryzuje się gorszym położeniem oraz słabszym uzbrojeniem. Transakcja o cenie maksymalnej charakteryzuje się lepszym położeniem oraz lepszym uzbrojeniem Według specjalistów, w przypadku działek na pierwszy plan wysuwa się stan prawny działki. Poszukiwane są przede wszystkim działki z już wydanym pozwoleniem na budowę lub chociaż z perspektywą otrzymania takiego pozwolenia. Zarówno w przypadku kupna działki pod zabudowę komercyjną klienci kierują się następującymi kryteriami: Lokalizacja rozumiana w wieloraki sposób: korzystna komunikacyjnie, z dojazdem (ulicą lub utwardzoną drogą), atrakcyjne położenie (las lub inne tereny zielone, spokojna okolica, korzystne usytuowanie względem stron świata, charakter i gęstość zabudowy w okolicy, infrastruktura socjalna czyli sklepy, szkoły, przedszkola i punkty usługowe w okolicy), sąsiedztwo (czy nie jest uciążliwe, np.: ruchliwa droga, ferma hodowlana itp.)

18 Wielkość działki. Najpopularniejsze pod zabudowę komercyjną są działki pomiędzy a metrów kwadratowych, umożliwiające swobodny rozwój inwestycji.. Dostęp do mediów czyli gaz, woda, kanalizacja, telefon a nawet internet. W przypadku ofert z widoczne jest, iż cena jest zdecydowanie wyższa w przypadku gdy dostępna jest kanalizacja (nie ma potrzeby instalowania szamba, własnej oczyszczalni ścieków, co obniża koszty inwestycji) Inne dodatkowe cechy działki, np. ogrodzenie 41. Ustalenie cech rynkowych i ich wag Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane wynikają ze specyfiki tego rynku. Cechy rynkowe są to takie kryteria, na podstawie których potencjalni nabywcy oceniają nieruchomość, którą zamierzają kupić Analiza rynku województwa dolnośląskiego oraz innych, podobnych rynków wskazuje, że istnieje kilka atrybutów (cech), które decydują o poziomie cen tego typu nieruchomości. Na podstawie analizy rynku lokalnego, rynków równoległych oraz badań własnych dotyczących preferencji nabywców, określono cechy oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na ceny nabywanych nieruchomości. Cechy rynkowe oraz ich wagi określono następująco: Cecha położenie uwzględnia atrakcyjność położenia nieruchomości dla przeznaczenia w Planie: bardzo dobre, dobre, słabe 30% Cecha powierzchnia działki uwzględnia wielkość działki: bardzo dobra do 2000m2, dobra 2000m2-5000m2, średnia powyżej 5000m2 20% Cecha sąsiedztwo uwzględnia najbliższe otoczenie, wpływ na funkcjonowanie i użyteczność- zabudowa zbliżona przeznaczeniem, centrum miasta- bardzo dobre, tereny o zbliżonym przeznaczeniu z dobrym dojazdem dobre, tereny rolne, siedliska słabe, 15% Cecha uzbrojenie uwzględnia możliwość bezpośredniego dostępu do mediów miejskich: pełny dostęp do uzbrojenie, uzbrojenie częściowe ( brak kanalizacji, wody lub gazu), brak dostępu do uzbrojenia 20%

19 Cecha wielkość i kształt uwzględnia wielkość bardzo dobre umożliwiającą swobodną zabudowę bez ograniczeń, dobre: drobne ograniczenia słabsze: ograniczenia wynikające z Planu oraz kształtu i sąsiedztwa, -15% 5.Określenie wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę Analiza rynku lokalnego wykazała, że w badanym okresie ceny nieruchomości utrzymywały się na podobnym poziomie, nie trzeba więc aktualizować ich wartości na datę wyceny. 5.1.Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Dla potrzeb szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych, przyjęto następującą skalę ocen: L.p Rodzaj cechy Ocena Opis 1. Położenie Bardzo dobre Określa atrakcyjność położenia Dobre Słabe 2. Powierzchnia działki Bardzo Dobra uwzględnia wielkość działki: bardzo Dobra Średnia dobra do 20000m2, dobra 20000m m2, średnia powyżej 50000m2 3. Sąsiedztwo Bardzo Dobre Dobre Słabe uwzględnia najbliższe otoczenie, wpływ na funkcjonowanie i użyteczność- zabudowa zbliżona przeznaczeniem, centrum miastabardzo dobre, tereny o zbliżonym przeznaczeniu z dobrym dojazdem dobre, tereny rolne, siedliska słabe 4. Uzbrojenie Pełne Częściowe Brak uwzględnia możliwość bezpośredniego dostępu do mediów miejskich: pełny dostęp do uzbrojenie, uzbrojenie częściowe ( brak kanalizacji, wody lub gazu), brak dostępu do uzbrojenia 5. Rozmiar i kształt Bardzo dobre uwzględnia wielkość bardzo dobre Dobre Słabsze umożliwiającą swobodną zabudowę bez ograniczeń, dobre: drobne ograniczenia słabsze: ograniczenia wynikające z Planu oraz kształtu i sąsiedztwa Wśród analizowanych transakcji określono: cena maksymalna C max =549 zł/ m 2 cena minimalna C min =373 zł /m 2 C = C max - C min = = 176 zł/m 2 n cena średnia = ( Ci)/n i=1 gdzie: C i - jest ceną transakcyjną i-tej nieruchomości z listy przyjętych do analizy nieruchomości podobnych n - stanowi liczbę zaobserwowanych transakcji

20 cena średnia = 485,42 zł/m 2 Opis nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o cenie maksymalnej w aspekcie cech rynkowych przedstawia poniższa tabela: Lp Charakterystyka cech O cenie max O cenie min. 1 Data transakcji Lokalizacja działki Trzebnica Gajków 3 Powierzchnia Cena jednostkowa 549 zł 373 zł 5 Cecha - Położenie bdb Sł. 6 Cecha - Powierzchnia działki Bdb Bdb 7 Cecha - Sąsiedztwo Bdb Sł 8 Cecha - Uzbrojenie Pełne Brak 9 Cecha - Rozmiar i kształt Bdb Słabsze 5.2. Określenie współczynników korygujących Cmin / Cśr = 0,77 Współczynnik dolny Cmax / Cśr = 1,13 -Współczynnik górny 5.3. Określenie sumy współczynników korygujących oraz wartości jednostkowej działek Określenie wartosci jednostkowej działki pow. [m2]: połozenie powierzchnia dz. sąsiedztwo uzbrojenie rozmiar i kształt bdb db bdb pełne bdb Lp. Cechy rynkowe Waga cechy Zakres współczynników korygujących Wartość współczynnika Ui % Ud Ug 1 Położenie 30% 0,77 x 0,30 1,13x 0,30 0,339 0,231 0,339 2 Powierzchnia działki 20% 0,77 x 0,20 1,13 x 0,20 0,226 0,154 0,226 3 Sąsiedztwo 15% 0,77 x 0,15 1,13 x 0,15 0,1695 0,116 0,1695

21 4 Uzbrojenie 20% 0,77 x 0,20 1,13 x 0,20 0,226 0,154 0,226 5 Rozmiar i kształt 15% 0,77 x 0,15 1,13 x 0,15 0,1695 0,116 0,1695 Suma 100% 0,77 1,13 1,13 Wartość 1 m 2 wycenianej działki: W= Cśr x Ui W= 548,52 zł/m2 Wartość działki o powierzchni 1,3145 ha wynosi: x 548,52 = zł 6.0.Wartość rynkowa nieruchomości w jej stanie na dzień wyceny wynosi: zł Słownie: siedem milionów dwieście dziesięć tysięcy czterysta złotych 7. Wnioski z dokonanych obliczeń Oszacowana wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowi prognozę ceny możliwej do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących założeń: Strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania umowy sprzedaży. Czas eksponowania oferty zanim dojdzie do sprzedaży może wynosić kilka miesięcy. Przy skróceniu okresu ekspozycji cena za jaką będzie można sprzedać nieruchomość będzie malała. 8.Klauzule i zastrzeżenia Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

22 Operat szacunkowy nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie t.j. jak w pkt. 2 niniejszego operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej ani też na podstawie dokumentacji technicznej lub prawnej. Oszacowane w operacie wartości nie zawierają podatku VAT Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla, którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość oszacowana w operacie nie posiada ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a w szczególności: Zajęcia nieruchomości w trybie egzekucji Zakaz zbywania lub obciążenia nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych w postępowaniu karnym Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego Wszczęcie postępowania scaleniowego lub wymiennego. 9. Załączniki: 1. Wskazanie obszarów ryzyka 2. Odpis z Księgi Wieczystej 3. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

23 ZAŁĄCZNIK NR 1 DO OPERATU SZACUNKOWEGO OKREŚLAJĄCY OBSZARY RYZ Y K A ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ BĘDĄCĄ PRZEDMIOTEM WYCENY. Zgodnie ze standardem KSWS 3 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Ryzyko związane z nieuregulowanym stanem prawnym. Na podstawie dostępnej dokumentacji o stanie prawnym przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nieruchomość posiada uregulowany stan prawny. Informacje zawarte w księdze wieczystej, ewidencji gruntów oraz innych dostępnych dokumentach są zgodne, co do zawartych w nich danych o nieruchomości. Prawo do nieruchomości jest bezsporne, nie występują niezgodności. W związku z powyższym nie występuje ryzyko w tym zakresie. Ryzyko związane z prawami, roszczeniami i ograniczeniami do nieruchomości. Na podstawie zapisów w dziale III księgi wieczystej oraz udostępnionych źródeł informacji rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami, roszczeniami i ograniczeniami, które wpływałyby na wartość nieruchomości a tym samym zwiększałyby ryzyko pełnego dysponowania nieruchomością na danym rynku nieruchomości i uniemożliwiałby jej sprzedaż. Ryzyko związane z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy.

24 Planowany sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zdobytych informacji podczas procesu szacowania rzeczoznawca majątkowy nie posiada dodatkowej wiedzy, co do istnienia jakichkolwiek przesłanek związanych z istnieniem ryzyka zmiany planu zagospodarowania dotyczącego przedmiotowej nieruchomości i jej otoczenia mogących wpłynąć na jej wartość. Ryzyko związane ze złym stanem technicznym nieruchomości Na podstawie informacji uzyskanych podczas wizji lokalnej rzeczoznawca majątkowy nie wnosi zastrzeżeń, aby stan techniczny nieruchomości uniemożliwiał jej dalsze funkcjonowanie i miał negatywny wpływ na przydatność jako dobre zabezpieczenie wierzytelności banku. Ryzyko związane z brakiem dostępem do drogi publicznej Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W związku z powyższym nie występuje ryzyko w tym zakresie. Ryzyko związane z płynnością nieruchomości. W ostatnim roku sytuacja, w zakresie cen podobnych nieruchomości, ustabilizowała się, bez wyraźniejszego trendu spadkowego lub wzrostowego. Wydłużyły się okresy negocjacyjne, powróciła względnie równowaga podaży i popytu. W sytuacji sprzedaży nieruchomości w przyszłości nie powinno pojawić się ryzyko dłuższej niż dotychczas ekspozycji na rynku. Elementy opisane powyżej wskazują, że wartość przedmiotowej nieruchomości powinna nadążać za ewentualnie rosnącymi cenami na rynku. Nie powinny też wystąpić w najbliższym czasie trudności w sprzedaży tej nieruchomości, w przypadku podjęcia decyzji o j ej zbyciu. Rynek w ciągu najbliższych kilku lat prawdopodobnie będzie rynkiem rosnącym jeśli chodzi o ceny nieruchomości gruntowych. Tak może być w przypadku takich nieruchomości jak wyceniana. Największym atutem nieruchomości jest fakt, że znajduje się on w strefie podmiejskiej. Lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do miasta. Ryzyko wywłaszczenia nieruchomości Na podstawie dostępnych źródeł informacji rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził istnienia jakichkolwiek przesłanek związanych z istnieniem ryzyka wywłaszczenia przedmiotowej nie-

25 ruchomości na podstawie przepisów Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami DOKŁADNA ALIAZA OBSZARÓW RYZYKA POZWOLIŁA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEMU STWIERDZIĆ, IŻ NIERUCHOMOŚĆ BĘDĄCA PRZEDMIOTEM WYCENY JEST PRZYDATNA W STOPNIU DOBRYM JAKO ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI BANKU. Operat wykonano w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z czego dwa przekazano Zleceniodawcy.