OPERAT SZACUNKOWY. Słownie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Prawa własności działki gruntu zabudowanej budynkiem niemieszkalnym, Kostrzyń nad Odrą, ul. Niepodległości Zleceniodawca: FIG Sp. z o.o. Wycena na dzień 29 września 2012r. Oszacowana wartość rynkowa (WRA): zł Słownie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych Wyceny dokonał: Mgr inż. Krystyna Molińska Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia MGPiB Nr Warszawa, wrzesień 2012r 1

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów nr 294/6 o powierzchni 123 m 2 zabudowana budynkiem niemieszkalnym powierzchni użytkowej 93,12 m 2 Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy Oszacowana wartość rynkowa (WRA): zł słownie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych Opracował: Data sporządzenia operatu: Stan nieruchomości na datę 29 września 2012r 20 września 2012r 2

3 SPIS TREŚCI: 1. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE ZLECENIODAWCA PRZEDMIOT WYCENY CEL WYCENY DATA WYKONANIA WYCENY 4 29 WRZEŚNIA 2012R UWARUNKOWANIA PRAWNE PODSTAWY METODOLOGICZNE ŹRÓDŁA INFORMACJI 5 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI OPIS NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA I METODY OPIS PROCEDURY SZACOWANIA 9 5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU INFORMACJE OGÓLNE USTALENIE CECH RYNKOWYCH I ICH WAG OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY ANALIZA TRANSAKCJI UWZGLĘDNIONYCH DO PORÓWNAŃ OCENA RYNKU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CHARAKTERYSTYKA SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI I NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH ZESTAWIENIE NIERUCHOMOŚCI W PARACH PORÓWNAWCZYCH OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 17 7.WYNIK KOŃCOWY WYCENY WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ KLAUZULE I OGRANICZENIA 19 3

4 1. Podstawy formalno-prawne 1.1. Zleceniodawca FIG Sp. z o.o Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów nr 294/6 o powierzchni 123 m 2 zabudowana budynkiem niemieszkalnym powierzchni użytkowej 93,12 m Cel wyceny Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości opisanej w pkt dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy Data wykonania wyceny 29 września 2012r Uwarunkowania prawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16 poz. 93 ze zmianami), Księga IV, Tytuł I Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz 741 z późniejszymi zmianami) Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM. Ustawa bankowa Europejskie Standardy Wyceny 2000 ( ESW ) TEGOVA i PFSRM 1.6. Podstawy metodologiczne M. Prystupa, Wycena nieruchomości metodą cenowo - porównawczą. PFSRM Warszawa. R. Cymerman, System szacowania nieruchomości wyd.ii Zachodnie Centrum Organizacji, Olsztyn-Zielona Góra 1997r. 4

5 W. Baranowski, Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych, WACETOB, Warszawa 1997 W. Kłopociński: Wycena nieruchomości miejskich, Wyd. SGP Warszawa 1995r. Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, t.1 Szacowanie nieruchomości, praca zbiorowa pod red. A.Hopfera, wyd. TWIGGER, Warszawa 1995r Źródła informacji Wizja lokalna z dnia 20 września 2012r. Informacje uzyskane od Zleceniodawcy Wypis z rejestru budynków Informacje o cenach nieruchomości pochodzące ze Starostwa powiatowego w Gorzowie Księga Wieczysta Nr. GW1S/ /7 Informacje z prasy oraz agencji nieruchomości Baza danych dotycząca nieruchomości o funkcji produkcyjno magazynowej 2. Opis nieruchomości 2.1. Stan prawny nieruchomości Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Słubicach Księga Wieczysta o Nr. GW1S/ /7 Odpis z Księgi stanowi załącznik do operatu Opis nieruchomości Przedmiotowa działka o kształcie prostokąta, teren płaski zabudowana budynkiem jednokondygnacyjnym bez podpiwniczenia, w konstrukcji murowanej. Budynek na dzień wyceny pełni funkcję usługową przedszkole. Dane podstawowe: Powierzchnia użytkowa - 93,12 m 2 Powierzchnia zabudowy - 99,00 m 2 Teren uzbrojony w instalację elektryczną, wodociągową i gazową. 5

6 6

7 Instalacje: instalacja elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, alarmowa, co gazowe Stan techniczny budynku określa się jako dobry. Nieruchomość zlokalizowana w ścisłym centrum miasta. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, punkty handlowo usługowe i obiekty administracyjne i kulturalne. Komunikacja miejska. 7

8 3. Sposób wyceny 3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości W operacie szacunkowym określono wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).Standardy zawodowe przedstawiają w/w rodzaje wartości w sposób następujący: (WRU) - Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową, przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania i możliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami. (...) Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. (...) 3.2. Wybór podejścia i metody Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi: 8

9 Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi m. in.: Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 3.Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 3. (...) 4.3.Opis procedury szacowania Szczegółowe wytyczne związane ze stosowaniem metody porównywania parami zawiera Standard III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Procedurę szacowania określono w sposób następujący: A) Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, B) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, 9

10 C) Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, D) Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, E) Utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, F) Wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi, G) Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, H) Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 5. Analiza i charakterystyka rynku 5.1. Informacje ogólne Dla potrzeb wyceny określono: rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami usługowymi obszar rynku: Kostrzyń nad Odrą okres badania cen: Kostrzyń -według danych z 1 stycznia 2010 r. powierzchnia miasta wynosiła 46,14 km². Kostrzyn nad Odrą graniczy z następującymi gminami: od północy z gminami Boleszkowice i Dębno (powiat myśliborski, województwo zachodniopomorskie), 10

11 od wschodu z gminą Witnica (powiat gorzowski ziemski), od południa z gminą Słońsk (powiat sulęciński) i gminą Górzyca (powiat słubicki), od zachodu poprzez Odrę graniczy z niemieckim powiatem Markisch- Oderland leżącym w landzie Brandenburgia. Kostrzyn nad Odrą leży u ujścia Warty do Odry, w zachodniej części Kotliny Gorzowskiej (mezoregion), będącej największą częścią Pradoliny Toruńsko- Eberswaldzkiej (makroregion). Niewielka część Kostrzyna należy również do Kotliny Freienwaldzkiej, która rozpościera się głównie na lewym brzegu Odry, na terytorium Niemiec. W Polsce należy do tej jednostki wąski pas doliny na prawym brzegu Odry od Kostrzyna do Starego Kostrzynka (gmina Cedynia). Północna część gminy zaliczana jest do Pojezierza Południowopomorskiego. Przedmiotem badania był rynek nieruchomości zabudowanych o charakterze biurowo magazynowym zlokalizowanych na terenie powiatu gorzowskiego i powiatów ościennych. W trakcie badania rynku uwzględniono następujące cechy rynkowe nieruchomości jak: lokalizacja, stan techniczny budynków, dostępność komunikacyjna, wyposażenie w instalacje, wielkość działki możliwości manewrowe i standard wykończenia. W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono: Z informacji uzyskanych z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami oraz analiz i publikacji prasowych wynika, że po wzmożonej sprzedaży nieruchomości w pierwszym kwartale 2004 roku spowodowanej obawą przed wzrostem cen w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej, od kwietnia zanotowano kilkunastoprocentowy spadek liczby transakcji oraz korektę i stabilizację cen. Ceny utrzymują się jednak cały czas na dość wysokim poziomie, chociaż obserwuje się większą elastyczność sprzedających przy negocjacjach cen. W ostatnich miesiącach panuje względna równowaga pomiędzy popytem i podażą, a obroty utrzymują się na przeciętnym poziomie. Wydłużył się także czas podejmowania przez klientów decyzji o zakupie nieruchomości. Kupujący nie podejmują już nagłych decyzji i nie spieszą się z zawarciem transakcji, licząc na lepsze oferty. Najliczniejsza grupa klientów w dalszym ciągu poszukuje działek o powierzchniach dużych z możliwościami inwestycyjnymi.. Przeciętne ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej, na przyjętym do wyceny obszarze rynku kształtują się na poziomie zł za metr kwadratowy p.u. zabudowań. Ceny konkretnych nieruchomości zależą głównie od 11

12 lokalizacji, wielkości budynku i jego standardu, otoczenia oraz od wielkości powierzchni działki. W badanym okresie nie stwierdzono znaczących zmian cen z tytułu upływu czasu z tego powodu nie przeprowadzono aktualizacji cen, uznając ich aktualność Ustalenie cech rynkowych i ich wag Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami warsztatowymi wynikają ze specyfiki tego segmentu rynku. Cechy rynkowe są to takie kryteria, na podstawie których potencjalni nabywcy oceniają nieruchomość, którą zamierzają kupić. Analiza rynku powiatu gorzowskiego oraz innych podobnych rynków wskazuje, że istnieje kilka atrybutów (cech), które decydują o poziomie cen tego typu nieruchomości. Na podstawie analizy rynku lokalnego, rynków równoległych oraz badań własnych dotyczących preferencji nabywców, określono cechy oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na ceny nabywanych nieruchomości. Cechy rynkowe oraz ich wagi określono następująco: 1 położenie 25% 2 stan techniczny budynków 25% 3 Standard wykończenia budynków 15% 4 sąsiedztwo i otoczenie 15% 5 powierzchnia działki - możliwości manewrowe i 15% parkingowe 6 Zaplecze biurowo socjalne 5% suma 100% 6. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny 6.1.Analiza transakcji uwzględnionych do porównań W badanym okresie czasu na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnymi budynkami zanotowano 4 transakcje sprzedaży takich nieruchomości. Dane dotyczące tych transakcji przedstawia poniższa tabela: 12

13 L.p. Data transakcji Lokalizacja Powierz Powierzch chnia w nia działki użytkowa w [m 2 ] budynku w Cena transakcyjna nieruchomości gruntowej zabudowanej w [zł] Cena transakcyjna 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku w [zł/m 2 ] [m 2 ] Fabryczna , Portowa , Drzewna , Targowa ,00 W zbiorze tym określono: Cenę minimalną: C min = 2960,00 zł/m 2 Cenę maksymalną: C max = 5346,00 zł/m 2 C = C max C min = 5346,00 zł/m ,00 zł/m 2 = 2386,00 zł/m 2 Poniżej przedstawiono obliczone zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych: L.p Cechy rynkowe Udział cechy w C (waga cechy) [%] Zakres kwotowy [zł/m 2 ] 1 położenie 25% 596,50 2 stan techniczny budynku 25% 596,50 3 Standard wykończenia 15% 357,90 4 sąsiedztwo i otoczenie 15% 357,90 5 powierzchnia działki 15% 357,90 6 Zaplecze biurowo socjalne 5% 119,30 suma 100% 2386,00 Ze zbioru 4 cen transakcyjnych wykorzystano w obliczeniach jako obiekty porównawcze 3 transakcje sprzedaży nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej. Opis nieruchomości porównawczych: 1. Nieruchomość ul. Fabryczna (A) data transakcji: cena transakcyjna: zł cena 1 m 2 p.u. budynku: 2960,00 zł/m 2 13

14 opis budynku: hala magazynowa w dośc dobrym stanie technicznym, słabe zaplecze socjalno biurowe p.u. 855,00 m 2, powierzchnia działki: 600,00 m 2 rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej rodzaj nieruchomości: tereny zabudowane budynkami produkcyjno magazynowymi strony transakcji: prywatna/prywatna uwagi: słaba lokalizacja, dojazd drogą gruntową, teren słabo zagospodarowany 2. Nieruchomość u. Drzewna (B) data transakcji: cena transakcyjna: zł cena 1 m 2 p.u. budynku: 4000,00 zł/m 2 opis budynku: stan techniczny - bardzo dobry, nowa hala magazynowa z zapleczem socjalno biurowym p.u. 1200,00 m 2 powierzchnia działki: 220 m 2 rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej rodzaj nieruchomości: tereny zabudowane budynkami produkcyjno magazynowymi strony transakcji: prywatna/prywatna uwagi: dobra lokalizacja, dojazd drogą asfaltową, podjazdy i parkingi z kostki betonowej 3. Nieruchomość ul. Targowa (C) data transakcji: cena transakcyjna: zł cena 1 m 2 p.u. budynku: 5346,00 zł/m 2 opis budynku: stan bardzo dobry budynek nowy wyposażony w instalacje, dobre zaplecze socjalno biurowe 14

15 p.u. 1300,00 m 2 powierzchnia działki: 1760 m 2 rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej rodzaj nieruchomości: tereny zabudowane budynkami produkcyjno magazynowymi strony transakcji: prywatna/prywatna uwagi: bardzo dobra lokalizacja, dojazd drogą asfaltową, teren zagospodarowany, ogrodzony i oświetlony, parking, wjazd, chodniki i plac manewrowy z kostki betonowej 6.2.Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Dla potrzeb szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen: Cechy rynkowe Ocena Opis bardzo dobre Nieruchomość położona w centralnej części gminy, blisko od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowych oraz urzędów administracji publicznej a także nieruchomości zlokalizowane w pobliżu głównych dróg wylotowych z miasta. dobre Nieruchomość położona dalej od centrum miasta w odległości położenie ok m od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowych i urzędów administracji publicznej oraz nieruchomości nie zlokalizowane przy drogach głównych. słabe Nieruchomość położona w dużej odległości ( powyżej 400 m 2 ) od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowych i urzędów administracji publicznej oraz przy małych uliczkach na przedmieściach miasta. Budynek, w którym dokonywano remontów elementów bardzo dobry zewnętrznych i wewnętrznych budynku i spełnia on obecne standardy techniczne i funkcjonalne oraz odpowiada obecnym trendom mieszkaniowo-użytkowym. stan techniczny budynku średni Budynek w którym niektóre elementy budynku wymagają wymiany bądź odnowienia. Są do wykonania roboty remontowe takich jak: odnowienie elewacji, wymiana stolarki, odnowienie dachu, wymiana instalacji itp. ale jeszcze nie jest to remont kapitalny budynku Budynek w którym istnieje konieczność wykonania remontu Standard wykończenia zły wysoki średni zły kapitalnego. Ponadstandartowe wykończenie z bardzo dobrych materiałów Wykończenie standardowe nie wymagające remontu Wnętrze wymagające remontu kapitalnego 15

16 Sąsiedztwo i otoczenie powierzchnia działki Zaplecze socjalne biuro bardzo dobre W otoczeniu przeważającej zabudowy podobnej warsztatowej lub magazynowej dobre Inne niż w/w otoczenie bardzo dobra Działki większe niż 1000 m 2, dające możliwość manewru i parkowania samochodów dostawczych z powierzchnią utwardzoną słabsza działki mniejsze niż 1000 m 2 lub tereny niezagospodarowane i nie utwardzone. Bardzo dobre nie większa niż 300m 2 słabsze większa niż 300 m Charakterystyka szacowanej nieruchomości i nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych Lp. Cechy rynkowe Nieruchom ość wyceniana Nieruchom ość (A) Fabryczna Nieruchom ość (B) Drzewna Nieruchom ość (C) Targowa 1 położenie dobre słabe dobre dobre 2 stan techniczny budynków dobry słaby dobry dobry 3 Standard wykończenia dobry zły dobry dobry 4 sąsiedztwo i otoczenie dobre dobre dobre dobre 5 powierzchnia działki słabsza słabsza słabsza Bardzo dobra 6 Zaplecze biurowo socjalne dobre słabsze dobre Bardzo dobre 6.4. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych Nieruchomość wyceniana i nieruchomość A L.p Cechy rynkowe Udział cechy w C (waga cechy) [%] Zakres kwotowy [zł/m 2 ] Poprawki [zł/m 2 ] 1 położenie 25% 596, ,25 2 stan techniczny budynku 25% 596, ,25 3 Standard wykończenia 15% 357, ,90 4 Sąsiedztwo i otoczenie 15% 357,90 0,0 5 Powierzchnia działki 15% 357,90 0,0 6 Zaplecze biurowo socjalne 5% 119,30 +59,65 suma 100% 2386, ,05 Cena 1 m 2 p.u. budynku przy ul. Fabrycznej (A): 2960,00 [zł/m 2 ] Obliczona wartość X A wynosi 3974,05 [zł/m 2 ] 16

17 Nieruchomość wyceniana i nieruchomość B L.p Cechy rynkowe Udział cechy w C (waga cechy) [%] Zakres kwotowy [zł/m 2 ] Poprawki [zł/m 2 ] 1 położenie 25% 596,50 0,0 2 stan techniczny budynku 25% 596,50 0,0 3 Standard wykończenia 15% 357,90 0,0 4 sąsiedztwo i otoczenie 15% 357,90 0,0 5 powierzchnia działki 15% 357,90 0,0 6 Zaplecze biurowo socjalne 5% 119,30 0,0 suma 100% 2386,00 0,0 Cena 1 m 2 p.u. budynku przy ul. Drzewnej (B): 4000,00 [zł/m 2 ] Obliczona wartość X B wynosi: 4000,00[zł/ m 2 ] Nieruchomość wyceniana i nieruchomość C L.p Cechy rynkowe Udział cechy w C (waga cechy) [%] Zakres kwotowy [zł/m 2 ] Poprawki [zł/m 2 ] 1 położenie 25% 596,50-298,25 2 stan techniczny budynku 25% 596,50 0,0 3 Standard wykończenia 15% 357,90 0,0 4 sąsiedztwo i otoczenie 15% 357,90 0,0 5 powierzchnia działki 15% 357,90 0,0 6 Zaplecze biurowo socjalne 5% 119,30 0,0 suma 100% 2386,00-298,25 Cena 1 m 2 p.u. budynku przy ul. Targowej(C): 5346,00 [zł/m 2 ] Obliczona wartość X C wynosi 5047,75 [zł/m 2 ] 6.5. Obliczenie wartości rynkowej Ostateczną wartość rynkową 1m 2 p.u. budynków obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z po równań w trzech parach porównawczych: (X A +X B +X C ) 3 17

18 3974, , , = 4340,60 3 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi: W R = 4340,6 zł/m 2 x 93,12m 2 = zł 7.Wynik końcowy wyceny Aktualna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem usługowym o powierzchni użytkowej 93,12 m 2 usytuowanego na działce o nr 294/6 położonej w Kostrzyniu nad Odrą przy ulicy Niepodległości 1 wynosi: zł słownie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych 8. Wnioski z dokonanych obliczeń Oszacowana wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi prognozę ceny możliwej do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących założeń: Strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania umowy sprzedaży. Obliczona powyżej wartośc rynkowa WRU zostały określone przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla optymalnego sposobu wykorzystywania nieruchomości t.j. jako budynki usługowe. Jako nieruchomości porównawcze zostały przyjęte nieruchomości zbyte w ostatnich 12 miesiącach, położone niedaleko nieruchomości wycenianej o podobnym stanie techniczno-użytkowym. 18

19 9. Klauzule i ograniczenia 1. Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 2. Operat szacunkowy nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie. 3. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. 4. Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianego obiekty nie stanowi jego ekspertyzy technicznej. 5. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianego obiektu, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej ani też na podstawie dokumentacji technicznej lub prawnej. 6. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze wszystkie dane i informacje przekazane przez Zleceniodawcę 7. Określona w operacie wartość rynkowa nieruchomości nie ma nic wspólnego z wartością odtworzeniową budynku. 8. Wszystkie wartości w operacie są wartościami netto. 10.Załączniki: - wypis z kartoteki budynków - odpis księgi wieczystej 19

20 1 2 3 OKOLICZNOŚCI OGRANICZAJĄCE PRZYDATNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI DLA ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI Stosownie do Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 3 (KSWS 3) Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, pkt 4.2. należy ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności: Dotyczy nieruchomości Kostrzyn nad Odrą, działka nr 294/6 zabudowana budynkiem usługowym Obszary ryzyka związanego z nieruchomością: Podczas oględzin i badania stanu prawnego nieruchomości nie znaleziono innych niż wskazanych w powyższym operacie i uwzględnionych w wartości obszarów ryzyka związanych z nieruchomością. Wartość nieruchomości określono przy założeniu, że w sensie formalno prawnym stanowi odrębną nieruchomość. Przewidywane zmiany na danym rynku nieruchomości: Przedmiotowa nieruchomość należy do nieruchomości, których lokalizacja, standard wykończenia i powierzchnia przy założenia sposobu użytkowania należą do jednych z bardziej atrakcyjnych na rynku nieruchomości. Rynek w ciągu najbliższych kilku lat prawdopodobnie będzie rynkiem rosnącym jeśli chodzi o ceny nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej a związane to jest z prognozą zmniejszania bezrobocia i bogaceniem się społeczeństwa a co za tym idzie i popytu na usługi. Tak też może być w przypadku takich nieruchomości jak przedmiotowa. Budynek jest w dość dobrym stanie technicznym. Lokalizacja, z bardzo dobrym dostępem komunikacyjnym, atrakcyjna zwłaszcza pod kątem ewentualnego wynajmu. Również bardzo korzystną cechą jest stosunkowo niewielka powierzchnia użytkowa budynku, co sprzyja jego płynności. Ryzyko związane z oceną danej nieruchomości przez inwestorów: Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie powinna ulec zmniejszeniu w okresie kilku lat. Powody podano w punkcie 2 (oszacowana wartość oceniana jest jako realna do uzyskania na rynku). Na tle rynku usługowego lokalizacja ogólna nieruchomości jest dobra. Ogólna opinia na temat wpływu powyższych na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości: W roku 2009 sytuacja ustabilizowała się, bez wyraźniejszego trendu spadkowego lub wzrostowego. Wydłużeniu uległy okresy negocjacyjne, powróciła względna równowaga pozycji sprzedających i kupujących. 4 W sytuacji sprzedaży nieruchomości w przyszłości nie powinno pojawić się ryzyko dłuższej niż dotychczas ekspozycji na rynku. Elementy opisane powyżej wskazują, że wartość przedmiotowej nieruchomości powinna nadążać za ewentualnie rosnącymi cenami na rynku. Nie powinny też wystąpić w najbliższym czasie ewentualne trudności w sprzedaży tej nieruchomości. Operat zawiera 20 ponumerowanych stron + załączniki wg. wykazu 20