OPERAT SZACUNKOWY. Cel wyceny: określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem garażu o powierzchni użytkowej 18,7 m 2 położonej w Wojtkowie w gminie Bartoszyce składającej się z działki nr 81 o powierzchni 37 m 2 objętej księgą wieczystą nr OL1Y/ /2 Cel wyceny: określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. Operat sporządził: Marcin Gronkiewicz Bartoszyce, r. Wycena nieruchomości Marcin Gronkiewicz ul. Nad Łyną 5/ Bartoszyce Tel biuro@wycena-gronkiewicz.pl;

2 SPIS TREŚCI Spis treści 2 1. Przedmiot i zakres wyceny 3 2. Cel wyceny 3 3. Podstawy formalne, prawne oraz źródła danych Podstawy formalne Podstawy prawne Przepisy uzupełniające Podstawy metodologiczne Źródła danych 3 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego 4 5. Stan przedmiotu wyceny Stan prawny Stan według ewidencji gruntów i budynków Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja i otoczenie Stan techniczno użytkowy Opis działki gruntu Opis budynków 7 6. Metodyka wyceny nieruchomości Rodzaj określonej wartości Wybór procedury szacowania Opis procedury szacowania 8 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 8 8. Określenie wartości nieruchomości Określenie trendu czasowego Wagi cech rynkowych Charakterystyka nieruchomości porównawczych Określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości Uzasadnienie wyniku Klauzule i ograniczenia 13 Wykaz załączników 14 Str. 2

3 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, składająca się z działki gruntu o nr ewidencyjnym 81 i powierzchni 0,0037 ha, zabudowana budynkiem garażu o powierzchni użytkowej 18,7 m 2, położona w Wojtkowie w gminie Bartoszyce, opisana w księdze wieczystej nr OL1Y/ /2. Wartość przedmiotowej nieruchomości określono według stanu na dzień oględzin nieruchomości oraz przy aktualnym przeznaczeniu nieruchomości. Zakres wyceny obejmuje prawo własności przedmiotowej nieruchomości. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. 3. Podstawy formalne, prawne oraz źródła danych 3.1 Podstawy formalne Operat szacunkowy sporządzony została na podstawie zlecenia Pani Haliny Hawryluk - Syndyka Upadłości Edwarda Zimniaka. 3.2 Podstawy prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U poz. 1509); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109, z późn. zm.). 3.3 Przepisy uzupełniające Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tj. Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, z późn. zm.); Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 1982 r. Nr 19 poz. 147, z późn. zm.); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks Postępowania Cywilnego (tj. Dz. U. z 1964 Nr 43 poz. 296 z późn. zm.). 3.4 Podstawy metodologiczne Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych; System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, R. Cymerman, A. Hopfer, Warszawa 2009; Nieruchomości w gospodarce rynkowej, E. Kucharska Stasiak, Warszawa 2006; Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości (przykłady operatów szacunkowych), red. Sabina Źróbek, Olsztyn 2007; Polska Norma PN-70/B-02365; Szacowanie nieruchomości, red. Jerzy Dydenko, Warszawa 2015 r. 3.5 Źródła danych księga wieczysta nr OL1Y/ /2 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bartoszycach (wypis z KW stanowi załącznik 1); ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Bartoszycach Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami (wypis stanowi załącznik 2);,,Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Bartoszyce (wypis stanowi załącznik 3); dane w zakresie transakcji na rynku nieruchomości pochodzące z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych prowadzone przez Starostwo Powiatowe w Bartoszycach (załącznik 4); wizja lokalna przeprowadzona w dniu r.; własna baza danych o rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych. 3

4 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego data sporządzenia operatu szacunkowego r. data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. data wizji lokalnej r. 5. Stan przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr OL1Y/ /2 przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bartoszycach. Na podstawie badania zapisów w w/w księdze wieczystej poprzez Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, wykonanego dnia 23 września 2017 roku, stwierdzono, co następuje: Typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 3. Działki ewidencyjne. Lp. 1. Numer działki: 59. Położenie: gmina Bartoszyce, miejscowość Wojtkowo. Sposób korzystania: działka gruntu zabudowana. Obszar całej nieruchomości: 0,0074 ha. Przyłączenie (obszar): 0,0074 ha. Lp. 2. Numer działki: 81. Położenie: gmina Bartoszyce, miejscowość Wojtkowo. Sposób korzystania: działka gruntu zabudowana. Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): / /, 0,0037 ha. Obszar całej nieruchomości: 0,0111 ha. Budynki. Lp. 1. Położenie: gmina Bartoszyce, miejscowość Wojtkowo. Numer porządkowy budynku: 7/37. Powierzchnia użytkowa budynku: 18,00 m 2. Przeznaczenie budynku: budynek gospodarczy. Odrębność (budynku stanowi oddzielną nieruchomość): nie. Lp. 2. Położenie: gmina Bartoszyce, miejscowość Wojtkowo. Powierzchnia użytkowa budynku: 18,70 m 2. Przeznaczenie budynku: garaż. Odrębność (budynku stanowi oddzielną nieruchomość): nie. Dział I-SP spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II Własność Właściciele. Lp. 1. Numer udziału w prawie: 1. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 1/1. Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. Osoba fizyczna: Edward Andrzej Zimniak. Lp. 2. 4

5 Numer udziału w prawie: 1. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 1/1. Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. Osoba fizyczna: Eugenia Zimniak. Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Brak wpisów. Dział IV Hipoteka Brak wpisów. Przedmiotowa nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. Na podstawie dostępnej dokumentacji ustalono, że przedmiotowa nieruchomość nie jest przedmiotem najmu oraz nie stwierdzono innych obciążeń na nieruchomości. Wypis z księgi wieczystej stanowi załącznik Stan według ewidencji gruntów i budynków Grunt znajduje się województwie warmińsko mazurskim, powiecie bartoszyckim, jednostce ewidencyjnej _2 Bartoszyce - gmina, w obrębie 78 Wojtkowo. Działka gruntu o nr ewidencyjnym 81 położona jest w Wojtkowie a jej właścicielem jest Edward Andrzej Zimniak w udziale 1/1 oraz Eugenia Zimniak w udziel 1/1. Działka gruntu o nr ewidencyjnym 81 posiada powierzchnię 0,0037 ha. Opis użytku: tereny mieszkaniowe. Dla działki gruntu prowadzona jest księga wieczysta KW nr (wypis z księgi wieczystej stanowi załącznik 1). Na działce gruntu o nr 81 posadowiony jest budynek o nr ewidencyjnym 81;1 o powierzchni zabudowy 22 m 2, posiadający 1 kondygnację nadziemną, murowany o funkcji,,budynki transportu i łączności. Budynek został wybudowany w 1930 r. Właścicielem budynku jest Edward Andrzej Zimniak w udziale 1/1 oraz Eugenia Zimniak w udziel 1/1. Wypis z rejestru gruntów oraz wypis z rejestru budynków wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej stanowią załącznik Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma utworzonego planu zagospodarowania przestrzennego. W,,Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Bartoszyce uchwalonym Uchwałą Rady Gminy Bartoszyce Nr XXVIII/331/2017 z dnia 28 czerwca 2017 r., teren działki o nr geodezyjnych 81 położonej w obrębie 78 Wojtkowo w gminie Bartoszyce oznaczony jest zapisem,,tereny projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wypis stanowi załącznik Lokalizacja i otoczenie Wyceniana nieruchomość położona jest we wsi Wojtkowo, w środkowej jej części. Wieś Wojtkowo położona jest w zachodniej części gminy Bartoszyce i jest oddalona od miasta Bartoszyce i Górowo Iławeckie w odległości około 15 km a od Lidzbarka Warmińskiego w odległości około 20 km. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania gospodarcze i garaże oraz grunty rolne niezabudowane. Około 100 m od wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą gruntową stanowiącą działkę o nr ewidencyjnym 58 i 100 (stan drogi jest średni), których właścicielem jest Gmina Bartoszyce. Wspomniane działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej (droga gminna Wojtkowo Kicina o nawierzchni asfaltowej). We wsi Wojtkowo jest przystanek PKS i plac zabaw. W najbliższym otoczeniu przedmiotowej nieruchomości nie ma punktów handlowych i usługowych. W pobliżu 5

6 nieruchomości nie występują uciążliwe czynniki. Lokalizację wycenianej nieruchomości określono jako średnią. źródło: źródło: 6

7 5.5 Stan techniczno użytkowy Opis działki gruntu Działka gruntu o nr ewidencyjnym 81 i powierzchni 34 m 2 ma kształt regularny, zbliżony do prostokąta, dający możliwość racjonalnego zagospodarowania. Na działce posadowiony jest budynek garażu w zabudowie szeregowej. Działka gruntu nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest przez drogę gruntową (działki gruntu o nr ewidencyjnym 58 i 100), których właścicielem jest Gmina Bartoszyce. Dojazd do działki jest średni. Działka od strony północnej jest zabudowana. Działka nie jest ogrodzona. Wjazd do garażu nie jest utwardzony. Działka uzbrojona jest w instalację elektryczną. Stan zagospodarowania działki gruntu określono jako średni Opis budynku Budynek garażu posiada powierzchnię użytkową w wysokości 18,7 m 2. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków powierzchnia zabudowy budynku wynosi 22,0 m 2 a budynek został wybudowany w 1930 r. Jest to budynek w zabudowie szeregowej, o jednej kondygnacji nadziemnej, niepodpiwniczony. Budynek wybudowany jest w technologii tradycyjnej murowanej, przykryty dachem jednospadowym o konstrukcji drewnianej i pokryty eternitem. Dach nie jest orynnowany i nie jest obrobiony blacharsko. Stan dachu jest średni. Ściany budynku są murowane z cegły ceramicznej i wapiennej (widoczne są pęknięcia). Na zewnątrz i w wewnątrz budynku ściany nie są otynkowane. Stan ścian jest średni. Posadzka w budynku jest betonowa (widoczne są drobne pęknięcia i ubytki). Stan posadzki jest średni. W budynku nie ma okien. Drzwi w budynku są drewniane, dwuskrzydłowe, stan jest średni. W budynku nie ma instalacji elektrycznej. Powierzchnię użytkową budynku ustalono na podstawie dokonanych pomiarów podczas oględzin nieruchomości. Ogólnie stan techniczny budynku określono jako średni. Budynek wymaga remontu. Przy ocenie zużycia budynku jak i całej nieruchomości uwzględniono jedynie zużycie techniczne budynku, natomiast zużycie funkcjonalne (ekonomiczne) i środowiskowe przyjęto równe zeru, ponieważ funkcja budynku jak i całej nieruchomości nie zmieniła się oraz nie nastąpiły żadne zmiany w otoczeniu nieruchomości. 6. Metodyka wyceny nieruchomości 6.1 Rodzaj określonej wartości Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomości w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działając z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceniana nieruchomość pełni funkcję gospodarczą i w operacie przyjęto, że w dalszym ciągu optymalnym sposobem użytkowania nieruchomości jest funkcja gospodarcza (nieruchomość zabudowana jest budynkiem garażu). 6.2 Wybór procedury szacowania Zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach oraz cechach nieruchomości podobnych. Wyceniana nieruchomość jest przedmiotem obrotu rynkowego i dlatego obliczono wartość rynkową podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie były znane. Do analizy przyjęto 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku jako jednostkę porównawczą. 7

8 6.3 Opis procedury szacowania Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1) utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, 3) ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, 4) ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, 5) ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, 6) wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką, 7) charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 8) przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań, 9) obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnych każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek, 10) obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana, 11) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Nieruchomość jako towar o unikalnym charakterze powoduje, że rynek nieruchomości różni się od innych rynków. Jest mniej przejrzysty, nie najlepiej zorganizowany, trudny do badań i analiz. Niedoskonałość rynku nieruchomości wynika przede wszystkim z braku wystarczającej i przejrzystej informacji dotyczącej transakcji kupna sprzedaży oraz problemu ich wiarygodności. Obfitość ofert na rynku nieruchomości nie przekłada się na liczbę zawieranych transakcji, które dochodzą do skutku rzadko, a informacje na ten temat są ograniczone. Sytuacja taka powoduje powolną reakcję cenową na sygnały z rynku i trudność w osiąganiu cen równowagi. Niedoskonałość rynku nieruchomości jest wynikiem również takich zjawisk jak spekulacyjne i nieracjonalne zachowanie nabywców oraz interwencjonizm państwa. Istotną cechą rynku nieruchomości jest jego niejednolitość oraz jego lokalny charakter. Cecha ta wynika ze stałości nieruchomości w miejscu i objawia się umiejscowieniem oraz ograniczeniem konkurencji do określonego obszaru. Lokalny charakter rynku nieruchomości powoduje, że jest on wrażliwy na zmiany demograficzne, społeczne, ekonomiczne i polityczne na danym obszarze. Na rynku nieruchomości obserwuje się również stosunkowo słabą reakcję popytu i podaży na zmiany poziomów cenowych, co określa się małą elastycznością popytu i podaży. Gmina Bartoszyce położona jest w północnej część województwa warmińsko mazurskiego, w powiecie bartoszyckim, około 70 km od Olsztyna. Liczba mieszkańców wynosi około Powierzchnia gminy wynosi 428 km 2. Graniczy z gminą Górowo Iławeckie, Lidzbark Warmiński, Kiwity oraz Bisztynek. Północna część gminy graniczy z Rosją. W Gminie nie ma dużych zakładów przemysłowych. Siedzibą Gminy jest miasto Bartoszyce, które jest lokalnym ośrodkiem przemysłowym, handlowym i usługowym. W Bartoszycach istnieje wiele lokali gastronomicznych, sklepów, punktów usługowych i handlowych (głównie 8

9 w centrum miasta), stacje paliwowe, przychodnie zdrowia, banki, komenda policji, duże markety na obrzeżach miasta, szkoły i kościoły. W Gminie jest wysokie bezrobocie, stąd liczba młodych mieszkańców spada. W przeważającej części zasobu mieszkaniowego Gminy stanowią lokale mieszkalne w budownictwie wielomieszkaniowym, wybudowane w latach siedemdziesiątych, osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. Występuje także mieszkalnictwo komunalne. Najwięcej na obszarze gminy jest gospodarstw rolnych, w których występuje zabudowa jednorodzinna wraz z budynkami gospodarczymi na cele rolnicze, które powstały przed II wojną światową oraz w czasach powojennych do roku Zauważalna jest stagnacja w budownictwie na cele mieszkaniowe jak i rolne na terenie Gminy. Jednym z głównych powodów takiej sytuacji jest wysokie bezrobocie, wysokie koszty budowy lub zakupu nieruchomości i niskie dochody uczestników rynku. Należy też zauważyć, że mieszkańcy Gminy są już w podeszłym wieku i w związku z tym gospodarstwa rolne są przekazywane następcom. Rynek wynajmu mieszkań i domów jest mały, ponieważ wysokie koszty ich budowy i zakupu, wysokie koszty utrzymania oraz niski dochód z czynszu nie gwarantują inwestorom zwrotu kapitału. Zasób gruntów Gminy Bartoszyce jest stosunkowo duży ale wyczerpany. Struktura gruntów Gminy Bartoszyce przedstawia się następująco: - użytki rolne 71 %; - użytki leśne 16 %; - pozostałe 13 %. Analizą rynku objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkiem gospodarczym lub garażem położonymi w powiecie bartoszyckim (gmina Bartoszyce, gmina Bisztynek i gmina Górowo Iławeckie) w okresie od lutego 2015 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie wystąpiło tylko kilkanaście transakcji nieruchomościami (ceny wolnorynkowe) podobnymi do wycenianej, co pokazuje, że analizowany rynek nieruchomości jest słabo rozwinięty. Wystąpiło także kilka transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej jako darowizna, ale te transakcje nie mogły być przedmiotem analizy. Zestawienie danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami stanowi załącznik 4. Szacowana nieruchomość stanowi typowy przedmiot obrotu na analizowanym rynku. Przeznaczenie gruntów, konstrukcja budynku, zagospodarowanie terenu i dojazd były podobne. Przyjęto zatem, że powyższe cechy nieruchomości miały taki sam wpływ na cenę. Wyznaczona przez rynek cena nieruchomości podobnych do wycenianej (od około 30 zł/m 2 powierzchni zabudowy gdzie stan techniczny budynku jest zły i lokalizacja jest zła do około 300 zł/m 2 powierzchni zabudowy budynku gdzie stan techniczny budynku jest dobry i lokalizacja jest dobra) jest na poziomie akceptowanym przez potencjalnego nabywcę. Cechy nieruchomości są podobne i bardzo dobrze znane, dlatego można dobrze określić ich wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Popyt na nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej jest stosunkowo niski o czym świadczy mała ilość transakcji na analizowanym rynku. Ilość ofert sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jest też mała, co świadczy o małej podaży. Opisana powyżej sytuacja powoduje, że cena nieruchomości podobnych do wycenianej na analizowanym rynku od dłuższego czasu nie zmienia się. Z własnej analizy, na podstawie transakcji sprzedaży, wynika, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowany budynkiem gospodarczym lub garażem uzależnione są od niżej podanych cech rynkowych: lokalizacja; stan techniczny budynku; powierzchnia działki; powierzchna zabudowy budynku; uzbrojenie techniczne; 9

10 funkcja budynku. Przeprowadzona analiza rynku nieruchomości pozwala określić wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. 8. Określenie wartości nieruchomości 8.1 Określenie trendu czasowego Na podstawie analizy transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, informacji od lokalnego biura nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych oraz własnych obserwacji ustalono, że ceny nieruchomości podobnych do wycenianej na analizowanym lokalnym rynku w badanym okresie nie zmieniły się i dlatego nie zastosowano poprawki z tytułu zmiany cen. 8.2 Wagi cech rynkowych Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od lokalnego biura nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości podobnych do wycenianej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę: lokalizacja; stan techniczny budynku; powierzchnia działki; powierzchnia zabudowy budynku; uzbrojenie techniczne; funkcja budynku. Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich ocenę przedstawiono w Tabeli 2. Tabela 2 Cecha Lp. Ocena Opis rynkowa Nieruchomość położona w większej wsi, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej. Dobra Lokalizacja spostrzegana przez uczestników rynku jako korzystna. 1. Lokalizacja Nieruchomość położona w mniejszej wsi, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej. Średnia Lokalizacja spostrzegana przez uczestników rynku jako mniej korzystna Stan techniczny budynku Uzbrojenie techniczne Powierzchnia działki Powierzchnia zabudowy budynku Średni Zły Częściowe Brak Duża Średnia Mała Średnia Mała Budynki kilkudziesięcioletnie, wykazujące większe zużycie techniczne, wymagające odświeżenia lub drobnego remontu. Budynki kilkudziesięcioletnie, wykazujące duże zużycie techniczne, wymagające kapitalnego remontu. Działka gruntu uzbrojona jest w przyłącze elektryczne. W budynku położona jest instalacja elektryczna. Działka gruntu uzbrojona jest w przyłącze elektryczne. W budynku nie ma instalacji elektrycznej. Powyżej 150 m 2. Powierzchnia spostrzegana przez uczestników rynku jako najkorzystniejsza. Od 50 m 2 do 150 m 2 (włącznie). Powierzchnia spostrzegana przez uczestników rynku jako mniej korzystna. Do 50 m 2 (włącznie). Powierzchnia spostrzegana przez uczestników rynku jako mało korzystna. Budynek o powierzchni zabudowy powyżej 20 m 2. Powierzchnia budynku spostrzegana przez uczestników rynku jako korzystna. Budynek o powierzchni zabudowy do 20 m 2 (włącznie). Powierzchnia budynku spostrzegana przez uczestników rynku jako mniej korzystna. 10

11 6 Funkcja budynku Garaż Gospodarczy Funkcja budynku spostrzegana przez uczestników rynku jako korzystna. Funkcja budynku spostrzegana przez uczestników rynku jako mniej korzystna. 8.3 Charakterystyka nieruchomości porównawczych Do porównania wybrano trzy transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi z przyjętego rynku lokalnego, najbardziej podobne do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech mających wpływ na wartość. Nieruchomość 1 Transakcja z dnia r. Położenie: Wojtkowo, działka nr 77. Lokalizacja nieruchomości średnia. Stan techniczny budynku średni. Uzbrojenie techniczne częściowe. Powierzchnia działki 88 m 2 (średnia). Powierzchnia zabudowy budynku średnia (powierzchnia zabudowy 36,00 m 2 ). Funkcja budynku - garaż. Cena 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku na dzień sprzedaży: 83,33 zł. Nieruchomość 3 Transakcja z dnia r. Położenie: Bezledy, działka nr 217. Lokalizacja nieruchomości dobra. Stan techniczny budynku zły. Uzbrojenie techniczne częściowe. Powierzchnia działki 34 m 2 (mała). Powierzchnia zabudowy budynku mała (powierzchnia zabudowy 19,00 m 2 ). Funkcja budynku - garaż. Cena 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku na dzień sprzedaży: 105,26 zł. Nieruchomość 6 Transakcja z dnia r. Położenie: Kandyty, działka nr 469/12. Lokalizacja nieruchomości średnia. Stan techniczny budynku średni. Uzbrojenie techniczne częściowe. Powierzchnia działki 171 m 2 (duża). Powierzchnia zabudowy budynku średnia (powierzchnia zabudowy 32,00 m 2 ). Funkcja budynku - garaż. Cena 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku na dzień sprzedaży: 93,75 zł. 8.4 Określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości W znajdzie się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cenę maksymalną C max = 150,00 zł/m 2 Cenę minimalną C min = 74,19 zł/m 2 C = C max - C min= 75,81 zł/m 2 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech (Tabela 3). 11

12 Tabela 3 Lp. Cecha rynkowa Waga cechy (%) Zakres kwotowy (zł/m 2 ) 1 Lokalizacja 25 18,95 2 Stan techniczny budynku 30 22,75 3 Uzbrojenie techniczne 5 3,79 4 Powierzchnia działki 10 7,58 5 Powierzchnia zabudowy budynku 10 7,58 6 Funkcja budynku 20 15,16 Ogółem: ,81 Szacowana nieruchomość ma następujące cechy rynkowe: lokalizacja - średnia stan techniczny budynku średni; uzbrojenie techniczne brak; powierzchnia działki mała; powierzchnia zabudowy budynku średnia; funkcja budynku garaż. 8.5 Wartość rynkowa nieruchomości Tabela obliczeń wartości rynkowej 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku w stanie na dzień wyceny. Tabela 4 RODZAJ CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Data transakcji xxx r r r. Powierzchnia działki (m 2 ) Powierzchnia zabudowy budynku Cena 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku (zł) 37 (mała) 88 (średnia) 34 (mała) 171 (duża) xxx +3,79 zł 0,00 zł -7,58 zł średnia (22,00 m 2 ) średnia (36,00 m 2 ) mała (19,00 m 2 ) średnia (32,00 m 2 ) xxx 0,00 zł +7,58 zł 0,00 zł xxx 83,33 105,26 93,75 Lokalizacja średnia średnia dobra średnia Stan techniczny budynku Uzbrojenie techniczne Funkcja budynku xxx 0,00 zł -18,95 zł 0,00 zł średni średni zły średni xxx 0,00 zł +22,75 zł 0,00 zł brak częściowe częściowe częściowe xxx -3,79 zł -3,79 zł -3,79 zł garaż garaż garaż garaż xxx 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek (zł) xxx 0,00 +7,59-11,37 Cena 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku skorygowanej o poprawki (zł) Wartość średnia 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku xxx 83,33 112,85 82,38 92,85 zł 12

13 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny: W = 92,85 zł/m 2 x 22,00 m 2 = 1822,70 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 1823,00 zł Słownie: jeden tysiąc osiemset dwadzieścia trzy złote. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, składającej się z działki o nr ewidencyjnym 81 i powierzchni 0,0037 ha, zabudowanej budynkiem garażu o powierzchni użytkowej 18,7 m 2, położonej w Wojtkowie w gminie Bartoszyce, opisanej w księdze wieczystej nr OL1Y/ /2, określona na dzień r. dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży wynosi 1823,00 zł (jeden tysiąc osiemset dwadzieścia trzy złote). 9. Uzasadnienie wyniku Wycenę przeprowadzono zgodnie z zasadami stosowanymi przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, w oparciu o przepisy prawa i uznaną praktykę, przyjmując, że uzyskana wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomości w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działając z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wartość rynkową nieruchomości określono jako przedmiot prawa własności, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, według stanu nieruchomości na dzień r. i cen transakcyjnych na dzień r. Określona wartość jednostkowa znajduje się poniżej ceny minimalnej co wynika z ogólnej oceny atrakcyjności nieruchomości na tle rynku lokalnego. W wyniku analizy transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem gospodarczym lub garażem. Oszacowana wartość nieruchomości jest możliwa do uzyskania na lokalnym rynku. W procesie wyceny uwzględniono cechy nieruchomości, które znacząco wpływają na wartość nieruchomości, tj. lokalizacja, stan techniczny budynku, powierzchnia działki, powierzchnia zabudowy budynku, uzbrojenie techniczne i funkcja budynku. 10. Klauzule i ograniczenia 1) Operat wykonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. 2) Przy sporządzeniu operatu wykorzystano Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla jakiego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie ww. okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. 4) Wykorzystanie wyceny dla innych celów niż określony w opracowaniu lub przez osoby trzecie jest niedopuszczalne, przez autora nieprzewidziane i nie może stanowić podstawy odpowiedzialności autora. 5) Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 6) Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin. 13

14 7) Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady prawne nieruchomości, których nie mógł stwierdzić na podstawie informacji uzyskanych od Zamawiającego lub w trakcie badania stanu prawnego na podstawie dostępnych dokumentów. 8) Ocena stanu technicznego budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej. 9) Przedstawione wartości nie obejmują podatku VAT.. podpis wyceniającego Wykaz załączników Załącznik 1. Wypis z księgi wieczystej KW nr OL1Y/ /2. Załącznik 2. Wypis z rejestru gruntów i budynków wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej. Załącznik 3. Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Załącznik 4. Zestawienie danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami. Załącznik 5. Obliczenia do operatu. Załącznik 6. Kopia polisy ubezpieczeniowej. Załącznik 7. Dokumentacja fotograficzna. 14

15 Wypis z księgi wieczystej Załącznik 1 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 Załącznik 2 Wypis z rejestru gruntów i budynków wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej 21

22 22

23 23

24 Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego Załącznik 3 24

25 Zestawienie danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami Załącznik 4 L.p. Data transakcji Adres Numer działki Powierzchnia działki (m 2 ) Powierzchnia zabudowy budynku (m 2 ) Lokalizacja Stan techniczny budynku Powierzchnia działki Powierzchnia zabudowy budynku Uzbrojenie techniczne Funkcja budynku Cena transakcji (zł) Cena 1 m 2 powierzchni zabudowy budynku (zł) r. Wojtkowo ,00 średnia średni średnia średnia częściowe garaż 3 000,00 83, r. Łabędnik 103; ,00 dobra zły duża średnia częściowe gospodarczy 2 300,00 74, r. Bezledy ,00 dobra zły mała mała częściowe garaż 2 000,00 105, r. Bądle ,00 średnia średni średnia średnia częściowe gospodarczy 2 800,00 121, r. Bezledy ,00 dobra średni średnia mała brak garaż 3 000,00 150, r. Kandyty 469/ ,00 średnia średni duża średnia częściowe garaż 3 000,00 93, r. Grzęda 498/ ,00 średnia średni mała średnia częściowe garaż 3 287,00 106, r. Bezledy ,00 dobra średni mała mała brak garaż 2 000,00 117,65

26 Obliczenia do operatu szacunkowego Załącznik 5 Klienci i pracownicy lokalnego biura nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi oraz potencjalni klienci zostali poproszeni o wypełnienie ankiety i wskazanie jakie cechy rynkowe mają wpływ na cenę nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem gospodarczym lub garażem na analizowanym rynku oraz wskazanie ich wag. Ankietę wypełniło 10 osób. Wyniki ankiety przedstawiono w poniższej tabeli. Lp. Cecha rynkowa wpływająca na cenę nieruchomości według ankietowanych. % wpływ na cenę Średnia 1. Lokalizacja Stan techniczny budynku Uzbrojenie techniczne Powierzchnia działki Powierzchnia zabudowy budynku Funkcja budynku Suma:

27 Kopia polisy ubezpieczeniowej Załącznik 6 27

28 28

29 Dokumentacja fotograficzna Otoczenie i dojazd Załącznik 7 29

30 Budynek garażu i działka gruntu 30

31 31