OPERAT SZACUNKOWY. Oszacowana wartość: 7.320,00 PLN Słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 948/8 położonej w miejscowości Styków, obręb nr 0010, gmina Głogów Małopolski, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/ /0. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 647/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość: 7.320,00 PLN Słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia Sporządził: Rzeszów, dnia r.

2 &2 1. Cel wyceny WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI Sprzedaż nieruchomości - Opłaty za użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd Zastaw bankowy - Nieruchomość 2. Położenie nieruchomości Gmina (miasto) Głogów Małopolski 3. Opis nieruchomości Nr działki Obręb ewidencyjny: Styków Rodzaj Nieruchomości 948/8 1 niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa reprezentatywna dla PTN - Zastaw hipoteczny - - Inny cel X Styków Nr działki (n-ry grupy działek): 948/8 Funkcja dominująca wg miejsc. Planu zagospodarow. powierzchnia łączna 0,3800 ha Uzbrojenie działki 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Wartość gruntu 7.320,00 PLN

3 &3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości 1 Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowousługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Wartość nieruchomości: 7.320,00 PLN (słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia). Data: r. Podpis:..

4 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe) Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia nieruchomości Stan nieruchomości działki gruntu Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia i metody wyceny Dane z rynku nieruchomości Określenie wpływu czasu na zmianę cen Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu Wynik końcowy wyceny i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki 15 &4

5 &5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 948/8 położonej w miejscowości Styków, obręb nr 0010, gmina Głogów Małopolski, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/ /0. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowej. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 647/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna. Postanowienie Komornika Sądowego Andrzeja Kopacza przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonej w miejscowości Styków, gmina Głogów Małopolski w postępowaniu o sygn. akt Km 647/ Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz. U nr 102 poz. 651 tekst jednolity z późniejszymi zmianami. 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 Nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami. 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami. 4. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia r Dz.U tekst jednolity. 5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami Podstawy metodologiczne. 1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa ) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educaterra, Olsztyn ) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). 4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny. 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1) Księgi wieczyste nr-y RZ1Z/ /0. 2) Wypis z rejestru gruntów. 3) Kopia mapy zasadniczej. 4) Decyzja Starosty Rzeszowskiego nr GK-74301/6-78/2009 z dnia r.

6 &6 5) informacje uzyskane z Urzędu Gminy Głogów Małopolski dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego gminy. 6) wizja lokalna na nieruchomości dnia , w trakcie których dokonano oględzin nieruchomości. 7) informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupnasprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu. 8) dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości. 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie ksiąg wieczystych nr RZ1Z/ /0 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Księga wieczysta nr RZ1Z/ /0 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - Głogów Małopolski, Styków. nr działki 948/4, sposób korzystania: R, PS. obszar całej nieruchomości: 0,3800 ha. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów Dział II - właściciel Elżbieta Ślęzak i Zenon Ślęzak w całości jako WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA. Dział III - ciężary i ograniczenia: Wszczęcie egzekucji: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ ELŻBIETY ŚLĘZAK I ZENONA ŚLĘZAK Z WNIOSKU WIERZYCIELA : MIKOŁOWSKI BANK SPÓŁDZIELCZY W MIKOŁOWIE NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO TJ; NAKAZU ZAPŁATY WYDANEGO PRZEZ SĄD REJONOWY W RZESZOWIE Z DNIA R. W SPRAWIE I NS 260/02 OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU R. POLU: UJAWNIONO PRZYŁĄCZENIE SIĘ DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI WIERZYCIELA: FAST FINANCE NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY Z/S WE WROCŁAWIU, PRZECIWKO DŁUŻNIKOM: ŚLĘZAK ZENON, ŚLĘZAK ELŻBIETA, NA PODSTAWIE TYT. WYKONAWCZEGO S.R. W RZESZOWIE Z W SPR. I NS 260/02 ZAOPAT. KLAUZULĄ WYK. W DNIU ORAZ POSTANOWIENIA S.R. W RZESZOWIE Z W SPR. I.1.CO 4295/14 ZAOPAT. KLAUZULĄ WYK. W DNIU , KM 647/15. Na rzecz FAST FINANCE NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY, WROCŁAW. Dział IV - hipoteki: Hipoteka przymusowa: ,25 PLN - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA, ZALEGŁE ODSETKI DO DNIA R, KOSZTY PROCESU, ODSETKI OD DNIA R. DO DNIA R. Na rzecz FAST FINANCE NS FIZ, KRAKÓW.

7 &7 Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów: Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej są: Państwo Zenon i Elżbieta Ślęzak w całości na zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej. jednostka ewidencyjna: Głogów Małopolski obszar wiejski, obręb 0010 Styków, działka nr 948/8 powierzchnia 0,38 ha: PsV pastwiska trwałe 0,03 ha, RIIIb grunty orne 0,20 ha, RIVa grunty orne 0,15 ha. UWAGA: Stwierdzono niezgodność w numeracji działek, która została zmieniona decyzją administracyjną (kopia decyzji stanowi załącznik do operatu szacunkowego). Zgodnie z art 26 ust 1 Ustawy z dnia r o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U j.t.) Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości, stąd przyjęto w opracowaniu oznaczenie z ewidencji gruntów Stan otoczenia nieruchomości. Obszar położenia przedmiotowej nieruchomości znajduje się na terenie miejscowości Styków w ramach gminy Głogów Małopolski. Gmina położony jest w kierunku północnym od stolicy podkarpacia - Rzeszowa, miejscowość Styków rozciąga się w północnych obszarach gminy. Gmina Głogów Młp. jest jedną z najludniejszych gmin powiatu rzeszowskiego ziemskiego. Wg najnowszych danych Urzędu Miejskiego w Głogowie Małopolskim na r.), na powierzchni wynoszącej 145,85 km 2 mieszka mieszkańców na stałe zameldowanych na terenie gminy. Średnia gęstość zaludnienia gminy wynosi 127 osób na km 2. Miasto Głogów Młp. liczące na dzień 31 grudzień 2011 roku 5749 mieszkańców. Obszar, na którym znajdują się wyceniane nieruchomości jest terenem lekko pofałdowanym. Najbliższe otoczenie stanowią nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu rolniczym. Dalsze sąsiedztwo stanowią tereny o różnym stanie zagospodarowania - od zabudowanych budynkami mieszkalnymi, stanowiące nieużytki, tereny zadrzewione i zakrzewione oraz lasy. W bezpośrednim sąsiedztwie od strony południowo-zachodniej rozciąga się duży kompleks leśny. Dojazd do obszaru położenia nieruchomości zadowalający, drogami gminnymi utwardzonymi a następnie polnymi nieutwardzonymi. Otoczenie charakteryzuje się niewielkim ruchem lokalnym wzdłuż drogi relacji Głogów Małopolski - Raniżów, położenie korzystne z punktu widzenia przeznaczenia terenów. Odległość od centrum gminy - Głogowa Małopolskiego ok. 3,0 km, od drogi krajowej nr 9 relacji Rzeszów - Radom ok. 1,5 km Stan nieruchomości działki gruntu. Nieruchomość gruntowa opisana jako działka gruntu o numerze 948/8 posiada powierzchnię 3800 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0010 Styków). Działka w kształcie regularnym, zbliżonym w swoim obrysie do prostokąta o wymiarach szerokość ok. 52 m i długość ok 70 m. Obszar działki lekko pochyły w kierunku północno-zachodnim. Na działce znajdują się dwa słupy linii energetycznych. Mniej więcej na środku działki znajduje się słup linii średniego napięcia z linią przechodzącą od północno-zachodniego do południowo-wschodniego rogu działki. W północno wschodnim rogu działki znajduje się słup wysokiego napięcia z linią przechodzącą wzdłuż wschodniej granicy działki. Na działce prowadzona jest działalność rolnicza - podczas wizji lokalnej widoczne wykonane prace polowe po zbiorze płodów rolnych. Ze względu na usytuowanie linii energetycznych brak możliwości wykorzystania działki pod zabudowę mieszkaniową oraz inną ze względu również na usytuowanie słupów energetycznych.

8 &8 Dane na temat działki: uzbrojenie działki - brak dojazd do działki drogą polna nieutwardzona, warunki terenowe zadowalające, teren lekko pochyły, warunki lokalizacyjne dobre, usytuowanie nieruchomości w stosunku do centrum miejscowości - peryferyjne. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla obszaru położenia przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty ustaleniami UCHWAŁY Nr XI/92/2011 RADY MIEJSKIEJ w Głogowie Małopolskim z dnia 26 sierpnia 2011 r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Głogów Małopolski. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka gruntu nr 948/8 położona jest w R - rolno osadniczej w konturze opisanym jako tereny proponowane pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową z udziałem usług lub drobnej produkcji. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące przedmiotem transakcji kupna sprzedaży. Obszar rynku: gmina Głogów Małopolski. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od do dnia wyceny. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych i stanie zagospodarowania. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami. W przypadku nieruchomości rolnych ze względu na stan zagospodarowania poszczególnych działek przyjęto do porównań działki odłogowane, rolne oraz stanowiące łąki i pastwiska. Uwzględniając położenie działek w terenach rolniczych, zadrzewionych oraz nieużytków, skupiono się na działkach o podobnym przeznaczeniu i lokalizacji, co w opinii autora wydaje się najbardziej właściwe w procesie wyceny. Z uwagi na fakt, iż na tych terenach istnieje wysokie bezrobocie, brak jest rynku pracy, następuje nagminna emigracja ludności w strefy o większej podaży pracy oraz brak jest zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców podobnymi nieruchomościami, co wyceniana. Ponadto ciągle jeszcze zła sytuacja polskich rolników, sprawia, iż nie są oni zainteresowani powiększaniem swoich gospodarstw. Bardziej rentowne są gospodarstwa rolne o znacznych powierzchniach, gdyż doba tzw. drobnych rzemieślników w tej dziedzinie odchodzi już do historii. Ekonomia skali oraz inne uwarunkowania sprawiają, iż tylko większe gospodarstwa mogą być rentowne, a co za tym i idzie dochodowe, ale nawet taki stan rzeczy to sprawa głównie dopłat unijnych, które poprawiają sytuację naszych

9 &9 gospodarstw rolnych. Oczywiście większym powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej powierzchni, a co za tym idzie i ich ceny są wyższe. Powoduje to, że ceny tych nieruchomości podobnych są relatywnie niskie na co ma również wpływ trudne ukształtowanie terenu. Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych stwierdzono: z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały większym zmianom na przestrzeni analizowanego okresu czasu, podaż na nieruchomości podobne do wycenianej przewyższa popyt nie powoduje to jednakże w chwili obecnej wyraźnego zjawiska zmiany cen, obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży, wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości położone w korzystnym sąsiedztwie z dobrym dostępem do dróg utwardzonych zarówno dla prowadzenia gospodarki rolnej jak i możliwości podłączenia mediów w celach inwestycyjno-mieszkaniowych, punktów handlowych i usługowych. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. Wybór podejścia i metody wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych, właściwą procedurą do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej będzie: podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego

10 &10 konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Natomiast zgodnie z 4 ust.4 Rozporządzenia: Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga zastosowania następującej procedury szacowania nieruchomości: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen na datę wyceny, 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, 6) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 7) Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ), 8) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych,

11 &11 9) Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresu współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych, 10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min,c max ]. 11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W & u i wielkość i tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących, 12) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (w niniejszym operacie m 2 powierzchni wycenianego gruntu). 11. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 nieruchomości gruntowe L.p Rep. Nr data transakcji Miejscowość n = C śr u i i= 1 powierzchnia działki wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.gruntowej 1 137/ Budy Głogowskie ,00 2, / Lipie ,00 1, / Przewrotne ,00 0, / Hucisko ,00 1, / Styków ,00 1, / Przewrotne ,00 1, / Przewrotne ,00 1, / Przewrotne ,00 1, / Wysoka Głogowska ,00 2, / Wysoka Głogowska ,00 1, / Przewrotne ,00 0, / Styków ,00 1,04 Cena średnia 1, Określenie wpływu czasu na zmianę cen. W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, łatwość i możliwość zabudowy i ewentualne ograniczenia z tym związane, dostęp do dróg, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo. Analizując ceny długookresowo można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne w analizowanym okresie. W związku z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego i do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.

12 & Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: Położenie-lokalizacja, Dostęp do drogi, Prowadzenie gospodarki rolnej, Wielkość działki, Otoczenie i sąsiedztwo. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja bardzo dobra centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej urbanizacji, dobra oddalone od centrum miejscowości w terenie o większej odległości od komunikacji peryferyjna położenie na obrzeżach miejscowości oraz dużej odległości od komunikacji 2 Dostęp do drogi bardzo dobry dostęp do grogi gminnej lub innej o nawierzchni utwardzonej warstwą bitumiczną dobry dostęp do drogi utwardzonej, polnej brak brak dostępu do drogi 3 Prowadzenie gospodarki rolnej bez ograniczeń działka uprawiana rolniczo ograniczone utrudniony teren dla prowadzenia gospodarki rolnej, działka stanowiąca łąkę lub pastwisko brak brak prowadzenia gospodarki rolnej - działka odłogowana, zaniedbana 4 Wielkość działki duża powierzchnia powyżej m2 średnia powierzchnia powyżej 3000 m2 do m2 mała powierzchnia do 3000 m2 5 Otoczenie i sąsiedztwo bardzo korzystne sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej, terenów rekreacji i wypoczynku, infrastruktura sprzyjająca mieszkańcom i prowadzeniu działalności rolniczej korzystne sąsiedztwo zabudowy mieszanej, możliwe czynniki wpływające na komfort mieszkania, utrudnienia w prowadzeniu działalności rolniczej, uciążliwe sąsiedztwo zabudowy mieszanej, uciążliwe czynniki wpływające na komfort mieszkania, znaczna utrudnienia w prowadzeniu działalności rolniczej,

13 &13 Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 0,80 PLN/m 2 cena maksymalna Cmax = 2,68 PLN/m 2 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. 1 Położenie - lokalizacja W1 30% 2 Dostęp do drogi W2 20% 3 Prowadzenie gospodarki rolnej W3 10% 4 Wielkość działki W4 20% 5 Otoczenie i sąsiedztwo W5 20% 100% Określenie ceny średniej: C śr = (2, ,04) / 12 = 1,53 PLN/m 2 Określenie zakresu sumy współczynników korygujących: Granica dolna G d = C min / C śr = 0,80 / 1,53 = 0,523 Granica górna G g =C max / C śr = 2,68 / 1,53 = 1,750 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla nieruchomości gruntowych. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej dla nieruchomości niezabudowanych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości Nieruchomość wyceniana C min C max 1 Powierzchnia działki Forma władania własność własność własność 3 Prowadzenie gospodarki rolnej/leśnej nie tak tak 4 Dojazd dobry bardzo dobry dobry 5 Kształt działki nieregularny regularny regularny 6 Lokalizacja Przewrotne Budy Głogowskie Styków 7 Sąsiedztwo korzystne bardzo korzystne korzystne 8 Możliwość zabudowy nie nie nie 9 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 0,80 2,68 X 10 Data transakcji X Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównań. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości przedstawia się następująco: L.p. Wyszczególnione cechy do porównań Charakterystyka porównywalnych nieruchomości C min C max nieruchomość wyceniana 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna dobra dobra 2 Dostęp do drogi dobry bardzo dobry dobry

14 &14 3 Prowadzenie gospodarki rolnej brak bez ograniczeń bez ograniczeń 4 Wielkość działki mała średnia średnia 5 Otoczenie i sąsiedztwo korzystne bardzo korzystne korzystne Tabela określająca sumę współczynników korygujących. L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w % Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników ui Położenie - lokalizacja 30,00% 0,157 0,525 0,525 2 Dostęp do drogi 20,00% 0,105 0,350 0,105 3 Prowadzenie gospodarki rolnej 10,00% 0,052 0,175 0,175 4 Wielkość działki 20,00% 0,105 0,350 0,350 5 Otoczenie i sąsiedztwo 20,00% 0,105 0,350 0,105 Suma 100,00% 0,523 1,750 1,259 Obliczenia wartości 1 m 2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: C śr = 1,53 PLN/m 2 Suma współczynników u i wynosi 1,259 Wartość rynkową nieruchomości gruntowej W R nier : W 1m2 = 1,53 PLN/m 2 x 1,259 = 1,93 PLN/m 2 W R nier. = 3.800,00 m 2 x 1,93 PLN/m 2 = 7.323,14 PLN Wartość po zaokrągleniu: W N = 7.320,00 PLN Słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia 14. Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień wynosi 7.320,00 PLN (słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia). Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży wolnorynkowej. Wartość gruntu mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. Ze względu na usytuowanie linii energetycznych brak możliwości wykorzystania działki pod zabudowę mieszkaniową oraz inną ze względu również na usytuowanie słupów energetycznych. 15. Klauzule i zastrzeżenia. W 1m 2 = C sr u i n i=5 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi przy wykorzystaniu metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone

15 &15 i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony. 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu. 6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:.. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Usytuowanie nieruchomości na mapie. 3. Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/ /0. 4. Wypisy z rejestru gruntów. 5. Kopia mapy zasadniczej skala 1: Kopia decyzji administracyjnej dotyczącej zmiany numeracji działki 948/4 na 948/8. 7. Kopia zlecenia na wykonanie oszacowania nieruchomości.

16 &16 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna.

17 &17 Załącznik nr 2 Usytuowanie nieruchomości na mapie.