OPINIA. zam. Rzeszów, ul. Lisa-Kuli 11/8 zam. Rzeszów, ul. Małopolska 2/18

Transkrypt

1 POLSKI ZWIĄZEK MOTOROWY Okręgowy Zespół Działalności Gospodarczej Sp. z o.o. BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI MASZYN l URZĄDZEŃ 35-03, ul. Zamkowa 9 BWN/69/011 OPINIA sygn. akt: KM 04/11 Zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Jana Forystek Kancelaria Komornicza w Rzeszowie z dnia r. w postępowaniu egzekucyjnym z wniosku wierzyciela: Getin Noble Bank SA w Warszawie Warszawa, ul. Domaniewska 39B przeciwko dłużnikom: Pociejowska Magdalena Pociejowski Marcin, zam., ul. Lisa-Kuli 11/8 zam., ul. Małopolska /18 przeprowadzono, oględziny nieruchomości lokalowej nr 7, położonej w województwie podkarpackim, powiecie rzeszowskim, mieście przy ul. Konopnickiej 6, wydaje się następującą opinię: Wartość rynkową nieruchomości lokalowej nr 7 określa się na kwotę: WARTOŚĆ RYNKOWA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI: ił Słownie: sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta czterdzieści pięć złotych Uzasadnieniem opinii jest operat szacunkowy stanowiący jej integralną część. w Rzeszowie ul. Zamkowa 9 Biuro Wycen Nieruchomości "BWN" Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia Prezesa U.M. i R.M. nr 3187., r. BIEG inż. -< AMlrzej Lii Rz-003/«4 WY

2 str. POLSKI ZWIĄZEK MOTOROWY O.Z.D.G. Sp. z o.o. BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI, MASZYN l URZĄDZEŃ 35-03, ul Zamkowa 9 te!,/tax (17) , tel BWN/69/011 OPERAT SZACUNKOWY Lokalu mieszkalnego nr 7 położonego w Rzeszowie przy ul. Konopnickiej 6 Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) w celu postępowania komorniczego Szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości: zł Słownie: sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta czterdzieści pięć złotych Data, na którą określono wartość: 09 sierpnia 011 r.

3 str. 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI sporządzonego w dniu przez Rzeczoznawcę Majątkowego Andrzej Lubas 1. Cel wyceny Sprzedaż nieruchomości Zastaw bankowy 11 M n M Opłaty za użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd Nieruchomość reprezentatywna dla PTN n n ii ii Zastaw hipoteczny Inny cel M II X. Położenie nieruchomości Gmina (miasto): Obręb ewidencyjny: Ulica: Konopnickiej Nr działki (lub grupy działek): 3. Opis nieruchomości Nr działki (lub grupy działek): Rodzaj nieruchomości 1 Funkcja dominująca wg miejsc, planu zagospodarowania Uzbrojenie działki Wartość gruntu 1 - niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa - niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa 3 - nieruchomość leśna 4 - zabudowana nieruchomość rolna 5 - niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę 6 - nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi 7 - nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa. 1 - Sieć wodociągowa - Lokalne ujęcie wody 3 -Sieć elektroenergetyczna 0V 4 - Sieć elektroenergetyczna 380V 5 - Sieć ciepłownicza 6 -Sieć gazowa 7 - Kanalizacja sanitarna sieciowa 8 - Kanalizacja sanitarna lokalna 9 -Sieć telefoniczna 10 -TV kablowa 11- Kanalizacja burzowa

4 str Opis budynków Nr ewidencyjny budynku: Funkcja podstawowa : Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość budynku Mieszkalne - Przemysłowe 3 - Transportu i łączności 4 - Handlowo-usługowe 5 - Zbiorniki silosy i budynki magazynowe 6 - Biurowe 7 - Szpitali i zakładów opieki medycznej 8 - Oświaty nauki i kultury oraz budynki sportowe 9 - Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa 10 - Inne niemieszkalne 1 - Mieszkalne jednorodzinne - Mieszkalne wielorodzinne (bloki mieszkalne ) 3 - Mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej 4- Mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej 1 - Sieć wodociągowa - Lokalne ujęcie wody 3 -Sieć elektroenergetyczna 0V 4 - Sieć elektroenergetyczna 380V 5 - Sieć ciepłownicza 6 -Sieć gazowa 7 - Kanalizacja sanitarna sieciowa 8 - Kanalizacja sanitarna lokalna 9 - Sieć telefoniczna 1Q -TV kablowa 11 - Kanalizacja burzowa Łączna wartość nieruchomości: zł Słownie: sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta czterdzieści pięć złotych Data 09 sierpnia 011 r Podpis 1 Odpowiednią pozycję należy wyróżnić przez obwiedzenie Uzbrojenie istniejące należy oznaczyć przez obwiedzenie, zaś uzbrojenie możliwe do podłączenia, oznaczyć przez podkreślenie odpowiednich liczb

5 str. 5 SPIS TREŚCI: 1. PRZEDMIOT l ZAKRES WYCENY. CEL WYCENY 3. PODSTAWA FORMALNA ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 4. DATY ISTOTNE DLA USTALENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 5. OPIS l OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1. Stan prawny 5.. Opis nieruchomości 6. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI 7. ANALIZA RYNKU 7.1. Rodzaj rynku 7.. Obszar rozpatrywanego rynku 7.3. Okres badania cen 7.4. Charakterystyka rynku 8. SPOSÓB WYCENY 8.1. Rodzaj określanej wartości 8.. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania 9. OKREŚLENIE SZACUNKOWEJ WARTOŚCI RYNKOWEJ 10. OCENA WYNIKU WYCENY 11. KLAUZULE l USTALENIA DODATKOWE 1. ZAŁĄCZNIKI

6 str PRZEDMIOT l ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem określenia wartości jest lokal mieszkalny nr 7 położony w Rzeszowie przy ul. Konopnickiej Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) w celu postępowania komorniczego 3. PODSTAWA FORMALNA ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 3.1. Podstawa formalna Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowm w Rzeszowie Jan Forystek z dnia , sygn akt. KM 04/ Podstawa prawna opracowania operatu szacunkowego - Ustawa z dnia 1 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997r. nr 115, póz. 741) z późniejszymi zmianami. - Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 19 maja 010 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz U z 010r. nr 10, póz. 651). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 1 września 004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 004r., nr 07,poz. 108 i 109). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 września 005r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 005r., nr 196, póz. 168 i 169). - Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U z dnia r.), - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U nr 10 póz. 5 z późniejszymi zmianami), Zgodnie z par. 136 ust. l i Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U nr 10 z 1968r. póz 5 z późniejszymi zmianami) sumę oszacowania nieruchomości ustala się wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

7 str Źródła danych o nieruchomości i rynku - oględziny nieruchomości, - odpis z KW - analiza rynku lokalnego. 4. DATY ISTOTNE DLA USTALENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI - data sporządzenia operatu szacunkowego: 09 sierpnia 011 r. - data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 011 r. - data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 6 lipca 011 r. - data dokonania oględzin nieruchomości: 6 lipca 011 r. 5. OPIS l OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1. Stan prawny Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr RZ1Z/ / Dział l - Oznaczenie nieruchomości: woj. podkarpackie powiat rzeszowski gmina m miejscowość ulica Konopnickiej nr budynku 6 nr lokalu 7 przeznaczenie lokal mieszkalny liczba izb kondygnacja 3 obszar 44,8 Dział II - Właściciel: współwłasność ustawowa majątkowa małżeńska Magdalena Pociejowska (Władysław, Anna) Marcin Pociejowki (Władysław, Maria) Dział III - Ciężary i ograniczenia: brak wpisów Dział IV - Hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna ,-zł wierzytelności wraz z innymi należnościami umowa o kredyt hipoteczny nr 00709HL z dnia zawarta pomiędzy bankiem a Magdaleną i Marcinem Pociejowskimi EFG Eurobank ERGASIAS SA Spółka Akcyjna oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie

8 str Opis nieruchomości Lokal mieszkalny położony na II piętrze budynku nr 6 przy ul. Konopnickiej w Rzeszowie. Mieszkanie pokojowe, łazienka z WC i kuchnia. Przedpokój wyłożony boazerią, na podłodze płytki ceramiczne. W pokoju dziennym i sypialnym parkiet (do renowacji), ściany malowane farbami emulsyjnymi. Łazienka i kuchnia wyłożone płytkami ceramicznymi. Stolarka drzwiowa drewniana przeszklona, drzwi wejściowe do lokalu drewniane obite boazerią. Okna wykonane w technologii PVC. 6. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Przeznaczenie wycenianej nieruchomości przyjęto na podstawie oględzin tj. lokal mieszkalny 7. ANALIZA RYNKU 7.1. Rodzaj rynku Rynek nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym 7.. Obszar rozpatrywanego rynku Miasto 7.3. Okres badania cen lata 010 i Charakterystyka rynku Analiza rynku wykazała względnie dużą dynamikę zawierania transakcji sprzedaży kupna nieruchomości podobnych do wycenianej. Odnotowana baza transakcji pozwoliła na zastosowanie w procesie wyceny jednego z podejść rynkowych tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Analiza wykazała, że najważniejszymi atrybutami determinującymi cenę transakcyjną były: - położenie, - sąsiedztwo, - położenie na piętrze - standard wykończenia W analizowanym okresie ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 3 400zł do 4 700zł za Im powierzchni użytkowej.

9 str. 9 l.p ZESTAWIENIE TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH PODSTAWĘ WYCENY Pow. uźytk./ Nr Data/ Cena transakcji Lokalizacja Rów. działki rep. działki zł 58,3 m / 4 550,9 zł/m 4068 m ul. Powstańców Listopadowych d/1 rep zł 49,0 m, obr ,80 zł/m rep m ul. Lwowska zł 57,00 m ,46 zł/m rep m ul. Lwowska 98/ zł 56,0 m ,93 zł/m ul. Lwowska 98 rep m zł, obr ,40 m / 983 m 4 037,7 zł/m ul. Kujawska 13 rep zł 7,00 m' / ,33 zł/m 500 m ul. ks. Daniela Sulikowskiego 8/10 rep zł 35,00 m /3 500 m 4 371,43 zł/m ul. ks. Daniela Sulikowskiego 8/3 rep zł 31,90 m / ,73 zł/m 500 m ul. ks. Daniela Sulikowskiego 8/8 rep zł 51,90 m /3 4 85, 16 zł/m 500 m ul. ks. Daniela Sulikowskiego 8/4 rep zł 43,40 m ,43 zł/m 335 m ul. Lwowska 98 rep zł 49,80 m, obr /5 4 53,86 zł/m 1063 m ul. Gromskiego 6 rep. 716 i.p Cechy rynkowe Położenie (strefa) Sąsiedztwo Położenie na piętrze Standard wykończenia SUMA: l.p Waga cechy 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 100,0% Charakterystyka rynku w ramach cech rynkowych Ocena Położenie (strefa) centralne pośrednie peryferyjne Sąsiedztwo bardzo dobre korzystne niekorzystne Położenie na piętrze najlepsze średnie najgorsze Standard wykończenia wysoki średni niski Opis stanowi ja centrum miasta pomiędzy ścisłym centrum a ostatnią zwartą zabudową poza strefą pośrednią zadbana okolica mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, tereny zielone oddalone od centrum mało zieleni w bliskim sąsiedztwie 1 piętro II, III piętro parter, piętro ostatnie i wyżej mieszkanie nowe lub po generalnym remoncie, materiały użyte do wykończenia ponadstandardowe mieszkanie wymaga odświeżenia, materiały użyte do wykończenia typowe mieszkanie wymaga częściowego remontu, elementy wykończeniowe znacznie zużyte, materiały użyte do wykończenia poniżej najnowszych standardów. - pierwsza ocena najlepsza, ostatnia najgorsza

10 str SPOSÓB WYCENY 8.1. Rodzaj określanej wartości Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowa (WRU) 8.. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Podejście porównawcze opiera się na znajomości cen transakcyjnych podobnych nieruchomości do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech wpływających na poziom kształtowania się tych cen. Cechy rynkowe nieruchomości to przede wszystkim: położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, powierzchnia. Cechy te mają charakter lokalny, a zatem mogą w różnym stopniu wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag. Przyporządkowanie wag cech następuje na podstawie analizy rynku. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się takie, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia, że: a) wartość rynkowa dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy ceną minimalną (C min ) a ceną maksymalną (C max ) jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę, b) przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szacowania nieruchomości ogólną metodę interpolacji, c) w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy zastosować metodę ekstrapolacji.

11 str. l l Opis procedury szacowania 1.. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (C max ) Określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej) Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: 1.8. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: śr c ^ś gdzie: Uj- oznacza wielkość i - tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości. 9. OKREŚLENIE SZACUNKOWEJ WARTOŚCI RYNKOWEJ Z transakcji dokonanych w analizowanym okresie, wybrano nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ) i cenie minimalnej (C min ): Nieruchomość o cenie maksymalnej (C max = 4 714,73 zł/m ) - nr 8 Lokalizacja:, ul. ks. Daniela Sulikowskiego 8/8; pow. 31,90 m Nieruchomość o cenie minimalnej (C min = 3 496,43 zł/m ) - nr 10 Lokalizacja:, ul. Lwowska 98; pow. 43,40 m Charakterystyka nieruchomości w aspekcie cech rynkowych l.p Cecha rynkowa Położenie (strefa) Sąsiedztwo Położenie na piętrze Standard wykończenia Nieruchomość wyceniana centralne korzystne średnie niski Nieruchomość o cenie minimalnej peryferyjne niekorzystne najgorsze niski Nieruchomość o cenie maksymalnej centralne bardzo dobre najlepsze wysoki

12 str. 1 Ze zbioru transakcji sprzedaży przyjętych do analizy określono średnią arytmetyczną cenę (C śr ): C śr = ,3 zł/m / 11 = 4 038,1 zł/m Obliczenie sumy zakresów współczynników korygujących [W d; W g ]: -dolna granica współczynników korygujących W d : C mi n / Q r = 0,866 -górna granica współczynników korygujących W g : C max / Q r = 1,168 l.p Zestawienie cech rynkowych i określenie sumy współczynników korygujących Cechy rynkowe Waga cechy Zakres współczynników korygujących Współ, 'u, Położenie (strefa) 5,0 % 0,17 0,9 0,9 Sąsiedztwo 5,0 % 0,17 0,9 0,55 Położenie na piętrze 5,0 % 0,17 0,9 0,55 Standard wykończenia 5,0 % 0,17 0,9 0,17 SUMA: 100% SUMA [ U]: 1,019 1 Uj - oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości U - oznacza sumę wielkości współczynników u, OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI: Wartość rynkowa Im (C śr * U): 4 038,1 zł/m * 1,019 = 4 114,84 zł/m Wartość rynkowa nieruchomości: 44,80 m * 4 114,84 zł/m = zł 10. OCENA WYNIKU WYCENY Wartość określona w niniejszym operacie szacunkowym znajduje odzwierciedlenie w cena transakcyjnych zawieranych na rynku lokalnym. WARTOŚĆ RYNKOWA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI: zł Słownie: sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta czterdzieści pięć złotych 11. KLAUZULE l USTALENIA DODATKOWE - rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu szacunkowego w innym celu niż zawarty w operacie. 1. ZAŁĄCZNIKI - protokół badania księgi - protokół z oględzin - dokumentacja fotograficzna, 09 sierpnia 011 r.

13 ZAŁĄCZNIKI

14 PROTOKÓŁ BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ POLSKI ZWIĄZEK MOTOROWY O.Z.D.G. Sp. z o.o. BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI, MASZYN l URZĄDZEŃ 3S-03 Rzaszów, ul. Zamkowa 9 tol,/bx (17) tal W dniu 6 lipca 011r. w Sądzie Rejonowym Wydziale Ksiąg Wieczystych w Rzeszowie przebadano elektroniczną wersję Księgi Wieczystej nr RZ1Z/ / i stwierdzono co następuje: Dział l - Oznaczenie nieruchomości: woj. podkarpackie powiat rzeszowski gmina m miejscowość ulica Konopnickiej nr budynku 6 nr lokalu 7 przeznaczenie lokal mieszkalny liczba izb kondygnacja 3 obszar 44,8 Dział II - Właściciel: współwłasność ustawowa majątkowa małżeńska Magdalena Pociejowska (Władysław, Anna) Marcin Pociejowki (Władysław, Maria) Dział III - Ciężary i ograniczenia: brak wpisów Dział IV-Hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna ,-zł wierzytelności wraz z innymi należnościami umowa o kredyt hipoteczny nr 00709HL z dnia zawarta pomiędzy bankiem a Magdaleną i Marcinem Pociejowskimi EFG Eurobank ERGASIAS SA Spółka Akcyjna oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie Księgę Wieczystą przebadał: asystent: inż. Mirosław Inglot

15 POLSKI ZWIĄZEK MOTOROWY O.Z.D.G. Sp. z o.o. BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI, MASZYN l URZĄDZEŃ PROTOKÓŁ Z OGLĘDZIN NIERUCHO»fcS.S.-.S8SK8M W dniu 6 lipca 011r. w miejscowości przy ul. Konopnickiej 6 w obecności Komornika Jana Forystka, przeprowadzono oględziny nieruchomości i stwierdzono co następuje: Lokal mieszkalny położony na II piętrze budynku nr 6 przy ul. Konopnickiej w Rzeszowie. Mieszkanie pokojowe, łazienka z WC i kuchnia. Przedpokój wyłożony boazerią, na podłodze płytki ceramiczne. W pokoju dziennym i sypialnym parkiet (do renowacji), ściany malowane farbami emulsyjnymi. Łazienka i kuchnia wyłożone płytkami ceramicznymi. Stolarka drzwiowa drewniana przeszklona, drzwi wejściowe do lokalu drewniane obite boazerią. Okna wykonane w technologii PVC. Oględziny przeprowadził zespół w składzie: rzeczoznawca majątkowy: asystent: inż. Andrzej Lubas inż. Mirosław Inglot

16 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

17