Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: , , Filia: Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: , Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. O P E R A T S Z A C U N K O W Y praw do nieruchomości położonej w Lidzbarku Warmińskim, przy ulicy Góreckiego 2, składającej się z działki nr 83, o powierzchni gruntu 660 m 2, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia r., zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 159,4 m 2, plus piwnica o powierzchni 65,6 m 2, stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1L/ /6, prowadzona przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lidzbarku Warmińskim. Właściciel nieruchomości: Gmina Miejska Lidzbark Warmiński Użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynku: Małgorzata i Stanisław Małkiewicz (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Operat wykonany wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz poziomu cen z dnia r. Nr rej. 74/2017 V GUp of 42/16 V GUp of 43/16 WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: W R = zł Słownie: trzysta trzydzieści osiem tysięcy pięćset złotych Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 25 kwietnia 2017r.

2 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie nieruchomości: Adres: Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2 Nr działki : 83 Obręb: 11 Lidzbark Gmina: Lidzbark Warmiński Powiat: lidzbarski Województwo: warmińsko-mazurskie Powierzchnia działki: 660 m 2 Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość opisana w KW nr OL1L/ /6 zlokalizowana jest w południowo-wschodniej części miasta Lidzbark Warmiński, przy ulicy Góreckiego, ok. 500 m w linii prostej od Starego Miasta, ok. 300 m od drogi krajowej nr 51 Olsztyn-Bartoszyce-Bezledy, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych nad rzeką Symsarą oraz zabudowy mieszkalno-usługowej. Wyceniana nieruchomość składa się z jednej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej, działki numer 83 o powierzchni gruntu 660 m 2. Działka posiada kształt nieregularny, jest ogrodzona i posiada nachylenie terenu w kierunku zachodnim. Na działce, w części ogrodowej znajdują się nasadzenia drzew i krzewów ozdobnych (m.in. tuje) oraz oczko wodne. Część ogrodowa znajduje się po wschodniej części działki. Działka (zgodnie z treścią mapy zasadniczej) uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową i kanalizacji sanitarnej. Ponadto wzdłuż granicy zachodniej i południowej przebiega sieć gazowa, a przez wschodni narożnik działki przebiega sieć kanalizacyjna z sąsiedniej działki. W zachodniej części działki, znajduje się piętrowy, budynek mieszkalny, całkowicie podpiwniczony, z dachem dwuspadowym, krytym blachą dachówkopodobną, o powierzchni użytkowej 159,4 m 2, plus piwnica o powierzchni 65,6 m 2. Budynek, wg danych ewidencji gruntów został wybudowany w 1989 roku, a od kilku lat, nie jest zamieszkały. Wobec faktu nieużytkowania budynku przez kilka lat oraz dewastację pewnych części składowych budynku i instalacji (m.in. centralnego ogrzewania z piecem olejowym), stan techniczno-użytkowy budynku określono jako słaby/średni. Przeznaczenie nieruchomości: Teren, na którym położona jest nieruchomość, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Zmiana, Jednostka E1, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Lidzbarku Warmińskim Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku, działka nr 83 znajduje się na obszarze jednostki strukturalnej E śródmiejskiej, o dominującej funkcji mieszkalno-usługowej z uwarunkowaniami i ograniczeniami wynikającymi z ochrony historycznej struktury przestrzennej i obiektów zabytkowych, na terenie oznaczonym symbolem E3MN - teren istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej adaptowany. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1L/ /6, prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lidzbarku Warmińskim. 2. Cel wyceny : Operat szacunkowy opracowany został dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, dla celów postępowania sądowego - jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej w przetargu publicznym organizowanym przez Syndyka. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: r r r r. 4. Sposób wyceny : podejście porównawcze, metoda porównywania parami 5. Wartość rynkowa praw do nieruchomości: zł Słownie: trzysta trzydzieści osiem tysięcy pięćset złotych 6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 2

3 O P R A C O W A N I E Z A W I E R A : I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY PRZEDMIOT WYCENY: ZAKRES WYCENY: OKREŚLENIE CELU WYCENY OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna : Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Inne podstawy wyceny Źródła danych merytorycznych : OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO... 7 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości Opis nieruchomości IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI.. Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 1. Rodzaj określonej wartości.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 2. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. V. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 1. Charakterystyka rynku lokalnego.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 2. Analiza i charakterystyka rynku.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 3. Obliczenie trendu czasowego.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 4. Określenie wag cech rynkowych.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 5. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. VI. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 2. Zestawienie nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 3. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.błąd! Nie zdefiniowano zakładki. VII. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI VIII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY IX. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 3

4 I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa praw do nieruchomości położonej w Lidzbarku Warmińskim przy ulicy Góreckiego 2, opisana w KW nr OL1L/ /6, składająca się z działki nr 83, o powierzchni gruntu 660 m 2, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia r., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności, według stanu nieruchomości z dnia r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia r., wynosi: W R = zł Słownie: trzysta trzydzieści osiem tysięcy pięćset złotych Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotu wyceny. Określona wartość jest zdefiniowana wg art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku, jako wartość rynkowa, którą stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość praw do nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona podczas publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka ) będzie ostateczną ceną za prawa, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 4

5 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. Położenie adres: Nieruchomość położona w Lidzbarku Warmińskim przy ulicy Góreckiego 2, składająca się z działki nr 83; powiat lidzbarski, woj. warmińsko-mazurskie. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1L/ /6 prowadzona przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lidzbarku Warmińskim. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku mieszkalnego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, objętych KW nr OL1L/ /6. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Operat szacunkowy opracowany został dla określenia wartości rynkowej praw do nieruchomości, dla celów postępowania sądowego - jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej w przetargu publicznym organizowanym przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski ul. Przemysłowa 2, Olsztyn. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 14 grudnia 2016 roku, w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z r., poz. 2147); Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 5

6 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z dnia r., z późn. zm.); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 z 1964r. poz. 296 z późn. zm.); Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (tekst jednolity z r., poz. 2171). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69, ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami Inne podstawy wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 6

7 4.4. Źródła danych merytorycznych : Oględziny nieruchomości, które odbyły się dnia r., w czasie których obejrzano nieruchomość, wykonano pomiary kontrolne oraz dokumentację fotograficzną Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Lidzbarku Warmińskim Mapa topograficzna Mapa ewidencyjna Mapa sytuacyjno-wysokościowa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Zmiana, Jednostka E1, zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w Lidzbarku Warmińskim Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku Księga wieczysta nr OL1L/ /6 prowadzona przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lidzbarku Warmińskim. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r Data dokonania oględzin nieruchomości: r. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 7

8 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1L/ /6, prowadzona przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lidzbarku Warmińskim. Zapisy w księdze na dzień r., były następujące: Dział I-O Oznaczenie nieruchomości brak wzmianek Działki ewidencyjne: numer: 83 położenie: miejscowość Lidzbark Warmiński ulica: Góreckiego sposób korzystania: działka budowlana Obszar całej nieruchomości: Budynki: 0,0660 ha położenie: miejscowość Lidzbark Warmiński ulica i nr budynku: Góreckiego 2 przeznaczenie budynku: dom mieszkalny jednorodzinny o kub. 687 m 3 odrębność: tak Komentarz do migracji: W łomie 8: przy założeniu księgi wieczystej i na podstawie opisu i mapy zb.dok. nr 1 dnia r. Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wzmianek, Działka gruntu w użytkowaniu do dnia r. oraz dom mieszkalny jednorodzinny stanowiący odrębną nieruchomość. Dział II Własność brak wzmianek Właściciele: Mienie Komunalne Miasta Lidzbarka Warmińskiego Użytkownicy wieczyści: (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) Stanisław Szczepan Małkiewicz, Małgorzata Małkiewicz. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 8

9 Dział III Ciężary i ograniczenia brak wzmianek 1) Ograniczone prawo rzeczowe: Służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia gazociągu niskiego ciśnienia PE90 przez działkę gruntu nr 83 oraz prawie wejścia na teren działki obciążonej w celu wykonania na gazociągu prac remontowych, modernizacji i jego kontroli. nieruchomość władnąca: nr KW: / / inne informacje: każdoczesny użytkownik wieczysty i właściciel działki nr 3. 2) Ostrzeżenie: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wniosku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lidzbarku Warmińskim w sprawie egzekucyjnej Km 1750/09. osoba fizyczna: Zdzisław Przybylski 3) Ostrzeżenie: wpis ogłoszenia upadłości - na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego, Sądu Gospodarczego w Olsztynie sygn. akt V GU "of" 49/16 z dnia r. oraz prawomocnego postanowienia sygn.. akt V GU "of" 53/16 z dnia r., ogłoszono upadłość Stanisława Małkiewicza oraz Małgorzaty Małkiewicz, obejmującą likwidację majątku dłużników. Dział IV Hipoteki 9) Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,25 zł; Odsetki (rodzaj/wysokość): zmienne 7,21 Wierzytelność: spłata rat kredytu udzielonego umową nr KK/0844/08/2007 z dnia r., oprocentowanego wg zmiennej stopy procentowej, która w dniu zawarcia umowy wynosi 7,21% oraz spłata odsetek za opóźnienie lub zwłokę i kosztów postępowania egzekucyjnego termin zapłaty: Wierzyciel hipoteczny: Bank Millennium S.A. w Warszawie. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 9

10 10) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie ,40 zł; Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział Olsztyn Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 11) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie ,40 zł; Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział Olsztyn Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 12) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 1 048,90 zł; Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział Olsztyn Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 13) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 708,60 zł; Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział Olsztyn Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 14) Hipoteka umowna w kwocie ,14 zł; Wierzytelność: zabezpiecza spłatę wierzytelności z tytułu umowy karty kredytowej nr oraz umowy karty kredytowej , umowa karty kredytowej nr oraz umowa karty kredytowej , których spłata została określona w warunkach umowy konsolidacyjnej nr DD/21936/2011 z r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Millennium S.A. w Warszawie. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 10

11 Dane ewidencyjne: Wypis z rejestru gruntów: Województwo: warmińsko-mazurskie Powiat: lidzbarski Jednostka ewidencyjna: Lidzbark Warmiński Obręb: Lidzbark 11 Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter własności/władania Udział 1 GMINA MIEJSKA LIDZBARK WARMIŃSKI ul. Aleksandra Świętochowskiego 14, Lidzbark Warmiński (małżeństwo) STANISŁAW SZCZEPAN MAŁKIEWICZ, ul. Ludwika Góreckiego 2, Lidzbark Warmiński MAŁGORZATA MAŁKIEWICZ, ul. Ludwika Góreckiego 2, Lidzbark Warmiński własność 1/1 użytkowanie wieczyste 1/1 Nr dz. Adres działki/ położenie ul. Ludwika 83 Góreckiego 2 Opis użytku Działki Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] Pow. działki [ha] B 0,0660 0,0660 Razem powierzchnia działek [ha] 0,0660 KW dok. własności KW OL1L/ /6 Wypis z rejestru budynków: Województwo: warmińsko-mazurskie Powiat: lidzbarski Jednostka ewidencyjna: Lidzbark Warmiński Obręb: Lidzbark 11 Lp. 1 Podmiot ewidencyjny (małżeństwo) STANISŁAW SZCZEPAN MAŁKIEWICZ, ul. Ludwika Góreckiego 2, Lidzbark Warmiński MAŁGORZATA MAŁKIEWICZ, ul. Ludwika Góreckiego 2, Lidzbark Warmiński Charakter własności/władania Udział własność 1/1 Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 11

12 Nr ewid. bud 83;1 83 Działka Adres budynku Funkcja budynku Id budynku: _ _BUD Rok zakończ. bud.: 1989 Materiał: MUR Liczba kondyg. nad / pod ziemią Pow. zabud. [m 2 ] Liczba lokali odrę ogó bne łem ul. Ludwika Góreckiego 2 mieszkalne 2 / 0 111, Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 12

13 2. Przeznaczenie nieruchomości. Teren, na którym położona jest nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Zmiana, Jednostka E1, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Lidzbarku Warmińskim Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku, działka nr 83 znajduje się na obszarze jednostki strukturalnej E śródmiejskiej, o dominującej funkcji mieszkalno-usługowej z uwarunkowaniami i ograniczeniami wynikającymi z ochrony historycznej struktury przestrzennej i obiektów zabytkowych, na terenie oznaczonym symbolem E3MN - teren istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej adaptowany. Nieruchomości sąsiednie znajdują się również na terenie istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz istniejącej zieleni w ciągu ekologicznym rzeki Symsarny. Szczegółowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenu: E3MN - Teren istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej adaptowany. Wysokość do 2-ch kondygnacji nadziemnych. Dachy wysokie o kącie nachylenia połaci dachowych 40ordm; (±5ordm;), kryte dachówką ceramiczną bądź materiałem zbliżonym do niej wyglądem i kolorem. Powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 40% ogólnej powierzchni działki, a powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 40% powierzchni działki. Dopuszcza się budowę budynków gospodarczych lub garaży lokalizowanych na granicy dwóch sąsiednich działek. Do czasu wybudowania obwodnicy miasta nową zabudowę mieszkaniową należy realizować w odległości nie mniejszej niż 80 m od drogi krajowej nr 51, po wybudowaniu obwodnicy miasta dopuszcza się lokalizację nowej zabudowy mieszkaniowej jako kontynuację istniejącej linii zabudowy. Wprowadza się zakaz wykonywania ogrodzeń pełnych i z elementów prefabrykowanych żelbetowych. Maksymalna wysokość ogrodzenia 1,7m. Część terenów oznaczona symbolem E3MN położona jest w granicach strefy A lub B ochrony konserwatorskiej dla której obowiązują ustalenia zawarte w 4 ust. 3. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 13

14 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość opisana w KW nr OL1L/ /6 zlokalizowana jest w południowo-wschodniej części miasta Lidzbark Warmiński, przy ulicy Góreckiego, ok. 500 m w linii prostej od Starego Miasta, ok. 300 m od drogi krajowej nr 51 Olsztyn- Bartoszyce-Bezledy, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych nad rzeką Symsarą oraz zabudowy mieszkalno-usługowej. Wyceniana nieruchomość składa się z jednej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej, działki numer 83 o powierzchni gruntu 660 m 2. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 14

15 Działka nr 83 o powierzchni 0,0660 ha zabudowana jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym. Działka posiada kształt nieregularny, jest ogrodzona i posiada nachylenie terenu w kierunku zachodnim. Ogrodzenie nieruchomości od strony ulicy Góreckiego, stanowią drewniane przęsła (niskie pergole), wsparte na drewnianych słupkach, osadzonych w betonowym cokole z bramą drewnianą, a od strony zachodniej i południowej siatka stalowa na słupkach stalowych osadzonych w gruncie i na cokole betonowym. Na działce, w części ogrodowej znajdują się nasadzenia drzew i krzewów ozdobnych (m.in. tuje) oraz oczko wodne. Część ogrodowa znajduje się po wschodniej części działki. Działka (zgodnie z treścią mapy zasadniczej) uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową i kanalizacji sanitarnej. Ponadto wzdłuż granicy zachodniej i południowej przebiega sieć gazowa ø90, a przez wschodni narożnik działki przebiega sieć kanalizacyjna z sąsiedniej działki. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 15

16 Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 16

17 W zachodniej części działki nr 83, znajduje się piętrowy, budynek mieszkalny, całkowicie podpiwniczony, z dachem dwuspadowym, krytym blachą dachówkopodobną, o powierzchni użytkowej 159,4 m 2, plus piwnica o powierzchni 65,6 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). Budynek, wg danych ewidencji gruntów został wybudowany w 1989 roku, a od kilku lat (ok. 7), nie jest zamieszkały. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 17

18 Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 18

19 Na paterze budynku, znajdują się wiatrołap, korytarz ze schodami na piętro, kuchnia, łazienka, salon i pokój. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 19

20 Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 20

21 Na I piętrze znajduje się korytarz, łazienka i cztery pokoje. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 21

22 Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 22

23 Na poziomie piwnicy znajdują się pomieszczenia piwniczne, garaż, kotłownia i schody na parter. Jedno pomieszczenie piwniczne posiada wysokość większą niż 2,20 m, a pozostałe mają mniejszą wysokość. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 23

24 Dane techniczne budynku (ustalone na podstawie pomiarów własnych): Powierzchnia użytkowa: 159,4 m 2 Powierzchnia piwnicy: 65,6 m 2 Łączna powierzchnia budynku: 225,0 m 2 Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 24

25 Konstrukcja i wykończenie budynku (na podstawie oględzin budynku): Fundamenty żelbetowe. Ściany zewnętrzne murowane. Wykończenie ścian i sufitów tynki cementowo-wapienne, częściowo płyty gipsowokartonowe - głównie na I piętrze w pokoju ze skosami, w większości pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, a w pomieszczeniach mokrych glazura. W kuchni glazura i farba emulsyjna, z miejscowymi ubytkami tynku. W korytarzu na parterze tynk strukturalny, zacierany. W łazience na parterze sufit podwieszany. W jednym pokoju na piętrze stara, zabrudzona tapeta. W większości pomieszczeń ściany zabrudzone. Stropy żelbetowe, Schody żelbetowe, wykończone drewnem, do piwnicy bez wykończenia, Dach dwuspadowy, o konstrukcji drewnianej, kryty blachą dachówkopodobną. Posadzki: - parter w salonie i pokoju zniszczone i wypaczone panele podłogowe, w wiatrołapie, korytarzu, kuchni i łazience terakota; - I piętro w pokojach, w korytarzu panele podłogowe częściowo zniszczone, w łazience terakota; - piwnica posadzki betonowe; Elewacja budynek ocieplony, z częściowo wykonaną elewacją, w pozostałej części styropian wykończony siatką i klejem, bez tynku cienkowarstwowego, pod tarasem, w okolicy wrót garażowych ubytki tynku. Stolarka drzwiowa, zewnętrzna drzwi wzmacniane, okleinowane, z doświetlem. Wrota garażowe blaszane segmentowe; Stolarka drzwiowa, wewnętrzna drzwi płycinowe szklone i pełne; Stolarka okienna okna PCV, w pokoju na piętrze ze skosami drewniane połaciowe; Instalacje techniczne: - wodociągowa, - elektryczna, - kanalizacyjna, - c.o. piec olejowy odłączony od instalacji, nie wiadomo czy jest sprawny, grzejniki zdemontowane, wycięte elementy miedziane instalacji, konieczna naprawa lub położenie nowej instalacji. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 25

26 Ustalenie stanu techniczno-użytkowego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, obecny sposób użytkowania, fakt nieużytkowania budynku przez kilka lat oraz dewastację pewnych części składowych budynku i instalacji, stan techniczno-użytkowy budynku określono jako słaby/średni. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 26

27 VII. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAW DO NIERUCHOMOŚCI WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: W R = zł Słowie: trzysta trzydzieści osiem tysięcy pięćset złotych. Autor pragnie ponownie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość praw do nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona podczas publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za prawa, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 27

28 VIII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. 1. Klauzule publikacji i wykorzystania 1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. 2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1) Niniejszy operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 2) Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 3) Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Lidzbarku Warmińskim, w Bartoszycach i w Olsztynie oraz Urzędzie Miasta w Lidzbarku Warmińskim i ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 4) Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6) Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. 7) Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom. 8) Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego zabudowy stanowiącej część składową szacowanej nieruchomości, nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych budynku. Autor operatu nie ponosi żadnej odpowiedzialności z tytułu ewentualnych niezgodności wzniesienia zabudowy stanowiącej część składową szacowanej nieruchomości z przepisami ustawy prawo budowlane, pozwoleniem na budowę, odpowiednimi rozporządzeniami, normami branżowymi oraz zasadami sztuki budowlanej. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 28

29 IX. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Kopia wypisu z ewidencji gruntów i budynków, 2. Kopia mapy zasadniczej, 3. Wydruk treści księgi wieczystej wycenianej nieruchomości. Lidzbark Warmiński, ul. Góreckiego 2, KW nr OL1L/ /6, Str. nr 29