Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel/fax. (89) , , Filia : Olsztyn ul. Warmińska 13c/2 tel. (89) Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości - wyceny przedsiębiorstw - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie. - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp. - obrót nieruchomościami - prace geodezyjne Nr rej. 250/2017 VGUp of 70/17 O P E R A T S Z A C U N K O W Y udziału ½ w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki nr 89/1, 89/2 89/3 o łącznej powierzchni 9590 m 2, objętej KW OL1O/ /9 położonej w obrębie Bartąg, gm. Stawiguda, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie. Właściciel udziału ½ w nieruchomości: Jarosław Paweł Bakun. Wartość określona wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz cen z dnia r. WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU ½ W NIERUCHOMOŚCI: zł Słownie: sto czterdzieści dwa tysiące siedemset pięćdziesiąt złotych Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński mgr inż. Bogdan Milewski Olsztyn, 20 grudzień 2017 r.

2 O P R A C O W A N I E Z A W I E R A I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI... 3 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY Przedmiot wyceny 2. Położenie - adres 3. Numer księgi wieczystej 4. Zakres wyceny 5. Określenie celu wyceny 6. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego 7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości 4. Charakterystyka nieruchomości IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie rodzaju wartości rynkowej 2. Przedstawienie sposobu wyceny Etap I Wycena wartości części nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane 1. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 2. Określenie trendu czasowego 3. Określenie wag cech rynkowych 4. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 5. Ocena wycenianej części nieruchomości w aspekcie cech rynkowych 6. Opis nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych 7. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości Etap II Wycena wartości części nieruchomości opisanej jako użytki zielone Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 2. Określenie trendu czasowego 3. Określenie wag cech rynkowych 4. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 5. Ocena wycenianej części nieruchomości w aspekcie cech rynkowych 6. Opis nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych 7. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO...35 Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 2

3 I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI Wartość rynkowa udziału ½ w niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w obrębie Bartąg, gm. Stawiguda, powiat olsztyński, ujętej w KW nr OL1O/ /9, określona wg stanu na dzień r. na poziomie cen z r. wynosi: zł Słownie: sto czterdzieści dwa tysiące siedemset pięćdziesiąt złotych Autorzy pragną podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa przedmiotu wyceny jest wielkością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za prawa do nieruchomości na którą poza kwantyfikowanymi elementami, stanowiącymi podstawy obliczenia wartości, na wartość tę wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływające na ostateczną cenę, zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów jakimi będą się kierować poszczególni potencjalni nabywcy, które mogą być rozbieżne od kryteriów, które przyjęli autorzy niniejszego opracowania. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 3

4 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1. PRZEDMIOT WYCENY: udział ½ w niezabudowanej nieruchomości gruntowej. 2. POŁOŻENIE ADRES: obręb Bartąg, gm. Stawiguda, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie, działki nr 89/1, 89/2 i 89/3. 3. NUMER KSIĘGI WIECZYSTEJ: KW Nr OL1O/ /9 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 4. ZAKRES WYCENY: prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej. 5. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej udziału ½ w nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Syndyk Upadłości Jarosława Pawła Bakun Tadeusz Grabowski. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne, Adam Turczyński, ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. z dnia r. Dz.U poz. 2147, z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 r., poz z późniejszymi zmianami). Prawo upadłościowe z dnia (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz z późniejszymi zmianami). Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 4

5 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z 4 ust. 2, 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Prawa upadłościowego, Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69, ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego Inne podstawy wyceny. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Źródła danych merytorycznych: Oględziny nieruchomości dokonane w dniu r. w wyniku których dokonano lustracji przedmiotowej nieruchomości oraz jej otoczenia Notowania cen rynkowych z lat dotyczące nieruchomości porównawczych Ewidencja gruntów prowadzona w Starostwie Powiatowym w Olsztynie. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 5

6 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w obrębie geodezyjnym Bartąg gmina Stawiguda jednostka F zatwierdzony uchwałą Nr XXIX/266/02 Rady Gminy Stawiguda z dnia r Księga Wieczysta KW Nr OL1O/ /9, prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie Mapa ewidencyjna 7. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 7.1. Data sporządzenia wyceny: r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r Data dokonania oględzin nieruchomości: r.. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 6

7 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości 1.1.Księga wieczysta W Wydziale VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Nr OL1O/ /9. Zapisy w księdze na dzień były następujące: Dział I O Brak wzmianek Numer działki: 89. Obręb ewidencyjny: Bartąg Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Stawiguda, miejscowość Bartąg, Sposób korzystania: N - nieużytki Przyłączenie Obszar: 9590 m 2 Dział I Sp Brak wpisów, brak wzmianek Dział II Brak wzmianek Jarosław Paweł Bakun, Katarzyna Bakun, Dział III Brak wzmianek Ostrzeżenie. Egzekucja z udziału ½ części należącej do Katarzyny Bakun. Instrum Justitia Debt 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny. Bank BGŻ BNP Paribas SA. Ostrzeżenie. Egzekucja z udziału ½ części należącej do Jarosława Bakun. Instrum Justitia Debt 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny. Bank BGŻ BNP Paribas SA. Dział IV Hipoteka 1) Hipoteka umowna zwykła w kwocie zł. Wierzytelność i stosunek prawny : kredyt - należność główna. Termin zapłaty Wierzyciel hipoteczny BGŻ SA Oddział Operacyjny w Olsztynie. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 7

8 2) Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty zł. Wierzytelność i stosunek prawny : kredyt - należności uboczne. Termin zapłaty Wierzyciel hipoteczny BGŻ SA Oddział Operacyjny w Olsztynie. 3) Hipoteka przymusowa w kwocie ,38 zł. Wierzytelność i stosunek prawny : należność objęta tytułem wykonawczym. Wierzyciel hipoteczny: Open Finance Wierzytelności Detalicznych Niestandaryzowanego Sekurytyzacyjnego Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego. * W dziale I nie ujawniono podziału działki nr 89 na działki nr 89/1, 89/2 i 89/ Ewidencja gruntów Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 8

9 2. Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w obrębie geodezyjnym Bartąg, gmina Stawiguda jednostka G, zatwierdzonego uchwałą nr XXIX/266/02 Rady Gminy w Stawigudzie z dnia 10 października 2002 roku, działki o numerach ewidencyjnych: 89/1 i 89/2 położone w obrębie Bartąg, znajdują się w części o pow m 2 na terenie opisanym jako RZ tereny przeznaczone pod użytki zielone bez prawa jakiejkolwiek zabudowy, w tym również siedliskowej pozostała część tych działek o pow m 2 oraz działka nr 89/3 położone są na terenie opisanym jako U tereny zabudowy usługowej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę usługową nieuciążliwą z preferencją usług turystycznych wraz z mieszkaniem dla właściciela lub zarządcy. Szczegółowe zapisy dla obszaru opisanego jako RZ: 1. Zakaz wznoszenia wszelkich obiektów budowlanych za wyjątkiem pomostów na terenie pasa zieleni wzdłuż rzeki oraz niezbędnych sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i budowli wodnych związanych z utrzymaniem cieku; 2. Zakaz użytkowania gruntu w sposób powodujący erozję gleb, intensywnego nawożenia nawozami organicznymi i mineralnymi, przyrodniczego wykorzystania ścieków, gnojowicy i odpadów, niszczenia naturalnej linii brzegowej rzeki i roślinności przybrzeżnej. Szczegółowe zapisy dla obszaru opisanego jako U: 1. Ustala się sytuowanie tylko jednego obiektu na jednej działce określonej liniami podziału wewnętrznego na rysunku planu; 2. Dopuszcza się łączenie dwóch lub więcej działek i realizację jednego obiektu na połączonych działkach; 3. W obrębie działki min. 30% powierzchni terenu powinno stanowić powierzchnię aktywną przyrodniczo; 4. Nieprzekraczalna linia zabudowy została ustalona w odległości 10,0 m od granicy działki od strony drogi i 10,0 20,0 m od granicy działki od strony rzeki, zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu; Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 9

10 5. Ogrodzenia działek nie wyższe niż 1,20 m od strony ulicy; postuluje się je wykonać z materiałów naturalnych takich jak kamień, drewno, cegła itp.; 6. Zakazuje się wykonywania od strony dróg publicznych ogrodzeń pełnych oraz z prefabrykowanych elementów żelbetowych; 7. Wysokość budynków usługowych lub mieszkalnych max. dwie kondygnacje w tym druga kondygnacja w poddaszu użytkowym. Dachy strome, dwuspadowe, symetryczne, o kącie nachylenia połaci 40 o 45 o i pokryciu dachówką ceramiczną lub materiałami o zbliżonych walorach estetycznych w kolorze ciemno-czerwonym lub brązowym; 8. Poziom posadowienia parteru nie wyżej niż 30 cm w odniesieniu do najwyższego punktu projektowanego poziomu terenu na linii odpowiedniej elewacji; należy tak kształtować budynek, aby kondygnacja piwniczna nie była wyniesiona w żadnym punkcie na obwodzie budynku powyżej 1,00 m; 9. Obsługa komunikacyjna działek z drogi powiatowej; miejsca wjazdu oznaczone na rysunku planu należy traktować jako obowiązujące. 10. Potrzeby parkingowe należy realizować wyłącznie na terenie do którego inwestor ma tytuł prawny; dla funkcji usługowych należy zapewnić minimum 3 miejsca parkingowe na 100 m 2 powierzchni użytkowej i 35 miejsc na 100 zatrudnionych lub użytkowników; dla funkcji usług turystycznych, przewidujących wynajem pomieszczeń noclegowych, należy zapewnić minimalnie 1 miejsce parkingowe na 2 miejsca noclegowe; 11. W zakresie funkcji terenu i uciążliwości inwestycji obowiązuje zakaz lokalizowania przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, wymagających sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko lub dla których obowiązek sporządzania raportu może być wymagany na podstawie przepisów szczególnych; 12. Dopuszcza się realizację zabudowy mieszkaniowej bez usług; 13. Odprowadzenie wód deszczowych do rzeki Łyny poprzez separator zanieczyszczeń; 14. Zasady prowadzenia infrastruktury technicznej zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 10

11 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniane działki gruntu położne są w obrębie Bartąg, gm. Stawiguda. Miejscowość zlokalizowana jest około 1 km na południe od granicy administracyjnej Olsztyna. Wyceniane działki znajdują się ok. 450 m na południe od zwartej zabudowy miejscowości. Działki posiadają dostęp do drogi publicznej od strony południowo - zachodniej droga gminna, działka o nr 44/5. Nieruchomość położona jest w otoczeniu działek przeznaczonych pod zabudowę usługową, mieszkalną oraz terenów przeznaczonych pod użytki zielone bez prawa jakiejkolwiek zabudowy oraz zieleń nieurządzoną. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 11

12 4. Charakterystyka nieruchomości działka gruntu nr 89/1 o powierzchni 0,4709 ha posiada kształt zbliżony do prostokąta i położona jest na terenie płaskim bez dużych nachyleń terenu. Obszar niezagospodarowany i nieogrodzony, porośnięty trawą i trzcinami. W centralnej części działki teren podmokły. W skład działki wchodzi nieużytek o powierzchni 2642 m 2, rola klasy IVb o powierzchni 1766 m 2 oraz grunt pod rowami o powierzchni 301 m 2. Działka graniczy od strony północno wschodniej z rzeką Łyną od strony południowo zachodniej z drogą asfaltową Bartąg Ruś, a z pozostałych stron z działkami niezabudowanymi. działka gruntu nr 89/2 o powierzchni 0,4709 ha posiada kształt zbliżony do prostokąta i położona jest na terenie płaskim bez dużych nachyleń terenu. Obszar niezagospodarowany i nieogrodzony, porośnięty trawą i trzcinami. W centralnej części działki teren podmokły. W skład działki wchodzi nieużytek o powierzchni 3095 m 2 oraz rola klasy IVb o powierzchni 1614 m 2. Działka graniczy od strony północno wschodniej z rzeką Łyną od strony południowo zachodniej z drogą asfaltową Bartąg Ruś, a z pozostałych stron z działkami niezabudowanymi. działka gruntu nr 89/3 o powierzchni 172 m 2 posiada kształt prostokąta położona jest wzdłuż drogi Bartąg Ruś. Teren działki, nieogrodzony, niezagospodarowany, płaski porośnięty trawami. Zgodnie z zapisami ewidencji gruntów całą powierzchnie działki stanowi rola klasy IVb. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 12

13 Działki nr 89/1, 89/2 i 89/3 tworzą zwarty obszar o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta. Przez teren nieruchomości wzdłuż drogi przebiega tłoczna sieć kanalizacyjna. Sieć teleinformatyczna przebiega po zachodniej stronie drogi. Projektowana jest również sieć elektryczna i wodociągowa ( po przeciwnej stronie drogi). Dojazd do nieruchomości dobry drogą o nawierzchni asfaltowej. Dokumentacja fotograficzna: Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 13

14 IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 1. Określenie rodzaju wartości rynkowej. Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotu wyceny. Określona wartość rynkowa jest zdefiniowana w art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 2. Przedstawienie sposobu wyceny Ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości część nieruchomości przeznaczona na cele budownictwa usługowego, a część na użytki zielone nie można było na badanym rynku znaleźć porównywalnych nieruchomości łączących te funkcje. Dlatego też wyceny dokonano w dwóch etapach. W pierwszym wyceniono część nieruchomości o funkcji usługowej, a w drugim pozostała część przeznaczoną na użytki zielone. Wartość nieruchomości określono jako sumę wartości części nieruchomości określonych w etapie I i II. ETAP I. Wycena wartości części nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane. Wartość rynkowa części nieruchomości o powierzchni (m2) zł przyjęto zł Słownie: dwieście siedemdziesiąt dwa tysiące dwieście złotych ETAP II - Wycena wartości części nieruchomości opisanej jako użytki zielone Wartość rynkowa części nieruchomości o powierzchni (m2) 0, zł przyjęto zł Słownie: trzynaście tysięcy trzysta złotych. Wartość nieruchomości określona jako suma poszczególnych części wynosi: W = zł zł = zł Słownie: dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy pięćset złotych Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 14

15 Wartość udziału ½ w nieruchomości wynosi: W = 1/2 x zł = zł Słownie: sto czterdzieści dwa tysiące siedemset pięćdziesiąt złotych V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Oszacowana wartość rynkowa udziału w nieruchomości nie odbiega od cen transakcyjnych podobnych nieruchomości z uwzględnieniem cech wycenianej nieruchomości. Wartość nieruchomości została obliczona na podstawie wartości średniej ze znanych transakcji podobnych nieruchomości przy uwzględnieniu ich cech, zatem posiada znaczne prawdopodobieństwo wystąpienia na rynku w przypadku sprzedaży wycenianej nieruchomości. Z tego powodu zdaniem autorów jest ona wiarygodna przy uwzględnieniu założeń opisanych w opracowaniu. Autorzy pragną podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa przedmiotu wyceny jest wielkością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za prawo do nieruchomości na którą poza kwantyfikowanymi elementami, stanowiącymi podstawy obliczenia wartości, na wartość tę wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływające na ostateczną cenę, zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów jakimi będą się kierować poszczególni potencjalni nabywcy, które mogą być rozbieżne od kryteriów, które przyjęli autorzy niniejszego opracowania. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 15

16 VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY 1.Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autorów opracowania. 2.Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny oraz zgodnie z przepisami prawa. 4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej Bartąg, gm. Stawiguda dz. nr 89/1,89/2 i 89/3. str. 16