Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i użytków rolnych w Polsce w 2011 r. 16.03.2011 r. Warszawa Opracowali: Monika Dybciak tel. 22 860 54 09 Łukasz Patoła Akceptował: Dariusz Winek tel. 22 860 43 56
I Najważniejsze fakty i komentarze... 3 II Rynek nieruchomości mieszkalnych.... 4 Zasoby mieszkaniowe.... 5 Czynniki podażowe.... 8 Czynniki popytowe.... 13 Tendencje cenowe.... 16 Wartość kredytów hipotecznych... 20 Główne czynniki ryzyka.... 25 III Rynek nieruchomości niemieszkalnych.... 26 Powierzchnie handlowe.... 27 Powierzchnie biurowe... 28 Powierzchnie magazynowe... 29 Grunty pod zabudowę... 30 IV Rynek użytków rolnych..... 31 Tendencje cenowe.... 32 Transakcje na rynku gruntów ornych... 35 Międzynarodowe porównanie... 38 Perspektywy cenowe... 39 V Prognozy..... 40 2
Najważniejsze fakty i komentarze Stabilizacja cen nieruchomości mieszkaniowych przy poprawie koniunktury na rynku pracy i silnej presji ograniczeń regulacyjnych sprzyjały zwiększaniu się popytu szczególnie w końcowych miesiącach 2010 r. Zgodnie z danymi ZBP w okresie I- III kw. 2010 r. udzielono 173,4 tys. kredytów mieszkaniowych na 36,4 mld zł, podczas gdy w I- III kw. 2009 r. udzielono ich 136,4 tys. (wzrost o ok. 27,2% r/r) na sumę 27,9 mld zł (wzrost o 30,3% r/r). Rządowe zapowiedzi częściowego ograniczania, a następnie całkowitego wycofania programu Rodzina na swoim, przyśpieszały decyzje o zakupie nieruchomości. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych w ramach programu w II połowie 2010 r. była o 42% wyższa niż w pierwszej (ok. 17% nowych kredytów mieszkaniowych w 2010 r. to kredyty z dofinansowaniem). W 2011 r. największy popyt będzie dotyczył mieszkań z segmentu popularnego oraz lokali z nowowprowadzanych na rynek inwestycji. W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie niski a klienci będą czekać na okazje cenowe. Wzrastać w dalszym ciągu będzie popularność deweloperskich programów typu wynajmij, potem kup. Klienci podpisują umowy wynajmu mieszkania z oferty deweloperów z opcją późniejszego ich wykupu. Poprawa kondycji finansowej, wzrost popytu na mieszkania przy braku silnej korekty cen oraz zwiększenie dostępności kredytów dla deweloperów były w 2010 r. głównymi czynnikami wspierającymi działalność tej branży. Mała oferta mieszkań gotowych w portfelach deweloperów, a przy tym poprawa płynności branży, sprzyjała rozpoczynaniu nowych projektów. Ich liczba w 2010 r. wyniosła ok. 63,0 tys. mieszkań (ok. 39,9% wszystkich rozpoczętych 158,1 tys. mieszkań). Efektem dopasowywania podaży do popytu w 2010 r. była zmiana struktury nowych projektów. Przeprojektowywano inwestycje w których dominują mieszkania wielkopowierzchniowe i skupiano się na inwestycjach w segmencie popularnym. Większość przedsiębiorstw deweloperskich zakłada, że 2011 r. będzie korzystny dla ich branży, tym samym tendencja do rozpoczynania nowych projektów będzie kontynuowana. Jednakże zmiany regulacyjne i zmniejszone możliwości kredytowe gospodarstw domowych mogą negatywnie zweryfikować tą prognozę. Oczekujemy utrzymania się dobrej koniunktury wśród deweloperów dużych, którzy mają coraz większe pozabankowe (np. z emisji obligacji na rynku Catalyst) możliwości pozyskania kapitału niż mniejsze przedsiębiorstwa. Na rynku mieszkaniowym w 2010 r. dominowała stabilizacja cen. Przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON kształtowały się na poziomie 5 673 zł/mkw. Oznacza to roczny spadek kosztu zakupu1 mkw. mieszkania średnio o 5,7 %. Roczny spadek cen to w największym stopniu efekt dostosowywania nowej oferty do zgłaszanego popytu, widoczny szczególnie na rynku pierwotnym, gdzie nowo wprowadzane projekty różną się zarówno standardem mieszkań jak i niższą lub porównywalną ceną ofertową względem lokali pozostających w ofercie. Wyższa podaż, a przy tym ograniczony popyt m.in. poprzez zaostrzoną (postanowienia Rekomendacji T oraz wyższe stopy procentowe) polityką kredytową, minimalizują szanse na wzrost cen mieszkań w 2011 r. Co prawda mogą wystąpić lokalne wzrosty cen, jednak nawet zwiększony popyt na początku roku nie powinien spowodować wzrostu przeciętnych cen ofertowych w kraju. Wzrost popytu przed wprowadzeniem nowelizacji ustawy z programem Rodzina na swoim w I kw. 2011 r. może wpłynąć na nieznaczną obniżkę cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym, których właściciele będą obniżać ceny celem zbycia nieruchomości jeszcze przed wejściem w życie zmian. Poprawa koniunktury na rynku powierzchni niemieszkalnej w 2010 r. przy utrzymującej się dużej niepewności na rynku skutkowała dalszym skupianiem się na realizacji obiektów zleconych przez konkretnych najemców, tzw. built-to-suit. Najsilniejszą poprawę odnotowano na rynku powierzchni magazynowej, w przypadku której roczny wzrost popytu wyniósł 29%, a największe zapotrzebowanie pochodziło ze strony operatorów logistycznych (ok.37%). Znaczna poprawa widoczna była również w przypadku powierzchni biurowych. Jednocześnie pomimo względnej stabilizacji popytu, firmy wciąż ostrożnie decydują się na wynajem biur (większość z podpisywanych umów najmu dotyczyła małych lokali do 500 mkw.). Z uwagi na zmniejszoną podaż zauważalne były pierwsze symptomy podwyżek czynszów najmu. Oczekujemy, że w 2011 r. wraz z poprawą koniunktury gospodarczej notowana będzie poprawa sytuacji na rynku nieruchomości niemieszkalnych, a podaż nowych projektów wzrośnie. Stabilizacja cen gruntów rolnych oraz spadek łącznej liczby ich transakcji w Polsce w 2010 r. to w istotnym stopniu efekt spowolnienia gospodarczego, spadku zarówno popytu inwestycyjnego jak i spekulacyjnego. Z ok. 20-30% rocznych wzrostów cen, dynamika w 2010 r. wyhamowała do 2-6%. Przeciętny koszt nabycia 1 ha ziemi rolnej w obrocie prywatnym w 2010 r. wyniósł 18 036 zł (wzrost o 5,8%), a ziem z Zasobu WRSP 15 125 zł/ha (wzrost o 1,3%). Główne czynniki zwiększające popyt w 2010 r. to poprawa koniunktury w niektórych segmentach sektora rolnego, szczególnie branży zbożowej oraz dalszy rozwój energii wiatrowej. W 2011 r. prognozujemy utrzymanie obserwowanej w 2010 r. stabilizacji cen na rynku nieruchomości rolnych (zarówno łąk jak i gruntów). Jednocześnie, jeśli ceny zbóż utrzymają się na dotychczasowych wysokich poziomach to sezonowy wzrost cen w II kwartale 2011 r. może być bardzo wysoki. W drugich kwartałach cena ziemi powiększana jest o potencjalne przychody ze znajdujących się na niej płodów rolnych. Jednocześnie zapowiadane przez ANR zwiększenie podaży ziem z Zasobu WRSP widoczne szczególnie w regionach północnej i zachodniej Polski, będzie wpływało na dalsze wyhamowanie cen gruntów na tych terenach. 3 Opracowanie AM
Rynek nieruchomości mieszkaniowych 4
Zasoby mieszkaniowe kraju i ich struktura Wybudowane w latach: Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach 1990-2010 Struktura zasobów mieszkaniowych według okresu oddania do użytkowania. przed 1918 1918-1944 1945-1978 1979-1988 1989-2002 2003-2010 Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2010 r. 13,4 mln mieszkań. Według stanu na koniec 2009 r. znajdowało się w nich 49,3 mln izb o powierzchni użytkowej 938,5 mln mkw. W porównaniu z 2008 r. przybyło 152,1 tys. mieszkań, 15,1 mln mkw. powierzchni użytkowej i 619,5 tys. izb. Rozwój budownictwa notowany w ostatnich kilku latach zmniejsza dysproporcje w skali nowych i starych lokali. Oprócz nowych inwestycji prowadzone są rozbudowy i przebudowy budynków istniejących. Zmieniany jest również charakter przeznaczenia powierzchni niemieszkalnych. Jednakże w dalszym ciągu utrzymuje się wysoka liczba mieszkań budowanych do 1945 r., lokali w złym stanie technicznym. Bardzo duża jest również liczba lokali budowanych z tzw. wielkiej płyty. Wzrost skali budownictwa deweloperskiego (mieszkania na sprzedaż lub wynajem) przy niskiej liczbie realizowanych inwestycji spółdzielczych. Udział nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem w ostatnim dziesięcioleciu wzrósł z poziomu 3,79% (w latach 1990-1999) do ponad 30% (2000-2010). Istotnie maleje aktywność spółdzielni mieszkaniowych. Podczas gdy w latach 80-tych budowały one 160 tys. mieszkań rocznie, dziś jest to 7-8 tys., a w 2010 r. jeszcze mniej bo 5,1 tys. Ponadto kontynuowany był w latach 2008-2009 proces wykupu mieszkań od spółdzielni mieszkaniowych. W okresie tym nabyto prawa własności do 822,5 tys. mieszkań. Liczba w mln 1,24 1,58 5,39 2,22 1,44 1,09 % ogółu 9,56% 12,19% 41,57% 17,12% 11,11% 8,44% 5 Źródło: GUS, Opracowanie AM
Zasoby mieszkaniowe według podstawowych form własności (w przekroju regionalnym wg. stanu na 2009 r.) Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach 1990-2010 Zdecydowana większość lokali mieszkalnych (ponad 67,3%) zlokalizowana jest na terenach miast. Z czego w pięciu największych miastach z ok. 18,9% ludności miejskiej, czyli w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu skoncentrowanych było 22,1% (o 0,2 pp więcej niż przed rokiem) mieszkań spośród wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce. Największy rozwój budownictwa mieszkaniowego obserwujemy w woj. o dodatnim saldzie migracji (mazowieckie- stanowi 22,2% nowych mieszkań na rynku w 2009 r., dolnośląskie - 10,2%, wielkopolskie - 9,8%, małopolskie 9,7% i pomorskie 8,6%). W przypadku woj. wielkopolskiego szczególną popularnością cieszy się budownictwo indywidualne (domy jednorodzinne). Najmniejszy podobnie jak w poprzednich latach przyrost mieszkań odnotowano w woj. świętokrzyskim 1,6% i opolskim 2,1%. Najwyższy odsetek mieszkań spółdzielczych odnotowuje się w woj. podlaskim (63,1%), podkarpackim (59,9%) i lubelskim (55,2%), najniższy natomiast w województwie dolnośląskim (31,3%), lubuskim (33,2%) i opolskim (33,5%). Udział mieszkań gminnych waha się od 11,5% w woj. małopolskim, do 25,5% w woj. dolnośląskim. Najwięcej mieszkań będących własnością osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych występowało w woj. małopolskim (44,0%), najmniej zaś w woj. podlaskim (20,6%). 6 Źródło: GUS
Charakterystyka zasobów mieszkaniowych w przekroju regionalnym 2009 r. jest kolejnym okresem poprawy warunków mieszkaniowych w Polsce. Powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania w kraju wzrosła o 0,3 mkw. do poziomu 70,5 mkw. Mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej zlokalizowane są w woj.: podkarpackim (78,3 mkw.) i wielkopolskim (77,9 mkw.). Najmniejsze natomiast w woj.: warmińsko- mazurskim (65,9 mkw.), łódzkim (66,1 mkw.). Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę wzrosła w 2009 r. o 0,4 mkw. i wyniosła 24,6 mkw. Jednocześnie była większa na wsi niż w miastach o ok. 0,4 mkw. (wzrost w miastach z 23,6 mkw. do 24,0 mkw., na wsi z 25,1 mkw. do 25,4 mkw.). W układzie regionalnym wskaźnik ten wahał się od 22,1 mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 26,4 mkw. w woj. mazowieckim. Na koniec 2009 r. na 1 mieszkanie w miastach przypadało przeciętnie 2,60 osoby, a na wsi 3,43. Ponadto zależność: im większe miasto tym mniejsza liczba izb dalej występuje. Regionalnie wskaźnik był najwyższy w woj. podkarpackim tj. 3,39, najmniej w woj.: mazowieckim tj. po 2,61. Wraz ze spadkiem koniunktury gospodarczej i dostosowaniem oferty deweloperów tj. skupieniem się na inwestycjach 2-3 pokojowych i rezygnacją z wielkopowierzchniowych mieszkań, oczekujemy wyhamowania obserwowanego od kilku lat wzrostu opisanych wskaźników. Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 osobę Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 mieszkanie Przeciętna liczba osób w 1 mieszkaniu 7 Źródło: GUS, Opracowanie AM
10 11 1212 9 10 11 1212 9 10 11 1212 9 10 11 12 [w tys.] Determinanty podaży 30 25 20 15 10 5 0 1 23 4 56 Budownictwo mieszkaniowe w Polsce 7 89 3 45 6 78 3 45 6 78 3 45 6 78 2007 2008 2009 2010 Mieszkania na realizacje których wydano pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania których budowę rozpoczęto Struktura ceny m2 mieszkania w Warszawie (w %) Poprawa kondycji finansowej, wzrost popytu na mieszkania oraz zwiększenie dostępności kredytów dla deweloperów było w 2010 r. głównymi czynnikami wspierającymi działalność tej branży. Obserwowane w 2009 r. problemy z płynnością nie były już tak dotkliwe dla branży. W dalszym ciągu wysoka pozostała rentowność, która wraz z niskim zasobem rozpoczętych w 2009 r. inwestycji, sprzyjała ich rozpoczynaniu szczególnie w I połowie 2010 r. Mała oferta mieszkań gotowych w portfelach deweloperów oraz niska skala korekty cen mieszkań, które drastycznie zmniejszałaby marżę, sprzyjała rozpoczynaniu nowych projektów. Ich liczba w 2010 r. wyniosła ok. 63,0 tys. mieszkań i stanowiła ok. 39,9% wszystkich rozpoczętych mieszkań (158 064). Jednocześnie co prawda spadła łączna liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań o 2,2% r/r, to już w przypadku lokali deweloperskich odnotowano wzrost równy 8,2% r/r. Relatywnie wysoki spadek (15,2% r/r) liczby nowych mieszkań oddanych w 2010 r. do użytkowania to w znacznym stopniu wynik ograniczenia skali inwestycji w okresie kryzysu. W 2010 r. oddano łącznie 135,7 tys. mieszkań, w tym 53,2 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (spadek o 8,5% r/r) oraz 70,4 tys. indywidualnych (spadek o 13,4% r/r). Jednocześnie poprawa optymizmu wśród deweloperów skutkowała powrotem przedsiębiorstw do realizacji projektów odłożonych na czas kryzysu. Zmiana struktury nowych projektów. Zmniejszanie/ przeprojektowywanie inwestycji w których dominują mieszkania wielkopowierzchniowe i skupianie się na inwestycjach w segmencie popularnym z dominacją mieszkań 2, 3 pokojowych. Zmiana przeznaczenia części inwestycji z mieszkaniowej (luksusowe apartamenty) na przemysłową (wysokiej klasy biurowce). Wzrost dostępności a przy tym spadek cen materiałów budowlanych, wpłynęły na poprawę rentowności branży. Spadek w listopadzie 2010 r. (w stosunku do I 2010 r.) o ponad 4% cen materiałów budowlanych* a przy tym 8% r/r wzrost sprzedaży na koniec 2010 r. są argumentem potwierdzającym tezę o dużym optymizmie wśród deweloperów panującym w 2010 r., który był determinantą wzrostu podaży nowych inwestycji. * Źródło: Rzeczpospolita, Ceny obrazują koszty zakupu materiałów na dom o powierzchni 150 mkw. publikowane przez grupę Polskie Składy Budowlane 8 Źródło: GUS, NBP; Opracowanie AM
Grunty przekazane inwestorom pod budownictwo mieszkaniowe w 2009r. w ujęciu wojewódzkim. W 2009 r. spadła o 26,5% r/r skala gruntów przekazywanych pod budownictwo mieszkaniowe. W okresie tym gminy przekazały inwestorom ok. 1 365 ha gruntów, z czego ok. 84% stanowiły ziemie przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Statystyki te są przeciwne do lat 2006-2008, kiedy obserwowaliśmy roczne wzrosty powierzchni przekazywanych gruntów. Zgodnie z danymi GUS najmniej gruntów przeznaczono pod budownictwo spółdzielcze ok. 3,4%, TBS (4,4%), komunalne (6,6%), dla spółek i innych (8,0%), najwięcej ok. 77,7% pod budownictwo prywatne (osób fizycznych). Dysproporcje te odzwierciedlają niejako strukturę budownictwa mieszkaniowego w Polsce. W 2009 r. gminy przekazały inwestorom nieznacznie mniej gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w miastach (ok. 45,8%) niż na wsi (ok. 54,2%). Znacznie więcej ziemi otrzymali inwestorzy zachodnich i północnych terenów Polski niż wschodnich i południowych. Najwięcej ziemi przekazano w województwach: dolnośląskim (11,%), i wielkopolskim (10,9%), najmniej zaś w województwach: świętokrzyskim (1,6%), opolskim (2,6%). Wnioskujemy, że wskazane dysproporcje regionalne w dużym stopniu wynikają z większej powierzchni gruntów będącej w posiadaniu Skarbu Państwa w północno- zachodnich regionach kraju względem pozostałych województw. 9 Źródło: GUS; Opracowanie AM
[tys.] [tys.] Podaż mieszkań- porównanie międzynarodowe Liczba mieszkań nowo oddanych do użytku w 2009 r. w Polsce jest jedną z najwyższych wśród prezentowanych krajów europejskich. Wyższą wartość zanotowano jedynie dla Hiszpanii. Skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest bardzo zbliżona do tej realizowanej w Niemczech. W dalszym ciągu najwięcej tego typu inwestycji jest realizowanych w USA. Niekorzystny wpływ kryzysu finansowego istotnie zredukował skalę nowego budownictwa w USA, jednakże w dalszym ciągu wielkość ta jest zdecydowanie wyższa od krajów europejskich. W odniesieniu do 2008 r. liczba nowo oddanych do użytku mieszkań spadła w Polsce o 3,1%, co jednak jest dobrym wynikiem, biorąc pod uwagę znaczne ujemne dynamiki w pozostałych krajach UE, a także w USA. Rekordowe spadki odnotowano w przypadku Islandii (-69,7%), Irlandii (-48,9%) i Łotwy (-48,2%). Dodatnie dynamiki zanotowano jedynie dla 4 krajów, w tym największą dla Słowacji (9,6%). Mimo rosnącej bazy nowych mieszkań, łączne zasoby mieszkaniowe w Polsce wciąż są na jednym z niższych poziomów wśród krajów europejskich. Potencjał branży budownictwa mieszkaniowego pozostaje wysoki, a w dłuższej perspektywie wielkość zasobów dążyć będzie do poziomów notowanych dla krajów Europy Zachodniej. Zestawiając dane demograficzne z liczbą nowo oddanych do użytku mieszkań, Polska w międzynarodowym porównaniu wypada nieco gorzej, w granicach średniej dla krajów Europy Zachodniej. (patrz następny slajd) Liczba nowych mieszkań oddawanych do Liczba pozwoleń na budowę w tys. użytkowania w tys. 1200 1400 2008 1200 2009 905,4 2008 1000 1000 800 2009 794,4 600 800 236,7 400 72,6 177,9 168,4 236,7 200 2,7 2,7 5,2 6,0 9,0 8,7 20,2 10,4 23,0 26,9 20,3 28,4 42,0 45,5 48,8 55,7 600 0 387,1 400 0,9 3,0 4,2 8,6 9,4 16,8 18,8 21,2 21,9 22,1 22,9 26,4 32,0 38,5 62,5 82,9 159,0 160,0 200 0 10 Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM
Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców Hiszpania Irlandia Islandia Norwegia Finlandia Słowenia Holandia Polska Estonia Czechy USA Dania Szwecja Węgry Łotwa Litwa Słowacja Rumunia Bułgaria Niemcy 8,4 13,6 5,9 11,8 2,8 9,5 4,4 5,9 4,1 2009 5,7 4,2 2008 4,9 5,0 4,8 4,2 4,3 2,3 4,0 3,7 3,7 2,6 3,7 3,0 3,6 2,5 3,6 3,2 3,6 1,9 3,6 2,8 3,5 3,5 3,2 2,9 3,0 2,9 2,7 1,9 2,4 0 3 6 9 12 15 W 2010 r. w Polsce na każdy tysiąc mieszkańców oddano do użytkowania 3,5 mieszkania, podczas gdy rok wcześniej wskaźnik ten wyniósł 4,2 (spadek o 16%). Opisywana statystyka dla Polski zbliża się do krajów Europy Zachodniej. W dużym stopniu jest to wynik gorszej koniunktury w tych krajach względem naszego rynku. Warty odnotowania jest fakt, że w 2009 r., podobnie jak w 2008 r., opisywana statystyka wykazywała większe wartości dla Polski, niż dla USA (ok. 2,6 tys. mieszkań na tys. mieszkańców - spadek o 30% r/r). W 2009 r. ujemna roczna dynamika wskaźnika mieszkań nowo oddanych do użytku na 1000 mieszkańców dotyczyła niemal wszystkich krajów ujętych w zestawieniu. Głowna determinanta tej sytuacji to światowy kryzys finansowy i wynikające z niego wysokie ryzyko inwestowania w tym sektorze. Największy spadek wskaźnika odnotowano w przypadku Islandii (70% r/r), zaś w odniesieniu do wszystkich analizowanych krajów Europy Zachodniej* wskaźnik obniżył się o 37% r/r. W USA dynamika wyniosła -30% r/r. W skali roku wzrosty odnotowano jedynie dla Słowacji (8,8%), Bułgarii (7,4%) i Holandii (4,8%). *zaliczono następujące kraje: Niemcy, Szwecja, Dania, Holandia, Finlandia, Norwegia, Islandia, Irlandia, Hiszpania Szacujemy, że w dłuższej perspektywie liczba mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców będzie wzrastała relatywnie szybko, a wskaźnik dla Polski będzie w dalszym ciągu zbliżał się do poziomów krajów Europy Zachodniej. Jednocześnie, z uwagi na gorszą koniunkturę w sektorze budownictwa (w tym spadek liczby pozwoleń i nowo rozpoczętych inwestycji), w krótkim terminie wskaźnik utrzyma się na poziomie podobnym do zeszłorocznego. 11 Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM
Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2011 r. czynniki podażowe Struktura oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu. (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódz) Stan na koniec 2010 r. Źródło: REAS Oczekujemy wzrostu podaży nowych lokali mieszkalnych w 2011 r. Początek roku będzie charakteryzował się jeszcze niską liczbą nowych mieszkań wprowadzanych na rynek. Prognozowana relatywnie niska podaż to efekt nie tylko sezonowy, ale również mniejszej skali rozpoczynania inwestycji w okresie kryzysu. Jednocześnie wzrost skali rozpoczętych nowych projektów deweloperskich w 2010 r. pozwala zakładać na koniec 2011 r. wysokie odczyty analizowanej kategorii. Lokale w budowie na koniec 2010 r. stanowiły 70 % całej oferty (wg. REAS), z czego jedna trzecia znajduje się w inwestycjach, które mają być oddane w 2011 r., a kolejne prawie 32% w 2012 r. Większość przedsiębiorstw deweloperskich zakłada, że 2011 r. będzie korzystny dla ich branży. Co za tym idzie prognozowana jest kontynuacja tendencji do rozpoczynania nowych projektów. Jednakże zmiany regulacyjne i zmniejszone możliwości kredytowe gospodarstw domowych mogą negatywnie zweryfikować tą prognozę. Oczekujemy utrzymania się dobrej koniunktury wśród deweloperów dużych, którzy oprócz problemów z płynnością okres kryzysu przebrnęli dość gładko. W nieco gorszej sytuacji będą mniejsi deweloperzy, który wstrzymywali się jeszcze z odmrażaniem inwestycji i planują to zrobić w 2011 r. Kluczowe w dalszym ciągu pozostaną dwa źródła finansowania inwestycji: środki własne (gotówka, których zgodnie z szacunkami COFACE deweloperzy do rozpoczęcia inwestycji muszą mieść 2-3 razy więcej niż przed kryzysem) oraz kredyt bankowy (dostęp do nich od okresu kryzysu zdecydowanie poprawił się). Jednocześnie coraz większe znaczenie dla tego rynku ma możliwość pozyskania środków z emisji obligacji obracanych na rynku Catalyst. Oczywiście koszty emisji oraz stopa zwrotu dla klienta jest zdecydowanie wyższa od marży bankowej, ale w sytuacji ograniczonych możliwości kredytowych, oferty te stają się coraz bardziej popularne nawet wśród renomowanych przedsiębiorstw deweloperskich. Na rynku tym są już obecne takie przedsiębiorstwa jak Gant, Green Hause Development, JW Construction i Polnord. W dalszym ciągu proces realizacji inwestycji jest opóźniany ze względów administracyjnych. Z ankiety PZFD (publikowanej 16.11.2010 r.) wynika, że 95% decyzji o warunkach zabudowy wydawanych jest z przekroczeniem terminu 2 miesięcy, określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Na 52% z nich trzeba czekać dłużej niż rok, tak duże opóźnienia wpływają na podwyższanie ceny ofertowej 1m 2 mieszkania. Forma dopasowania struktury podaży tj. oferty rynkowej do popytu w 2010 r. i jej kontynuacja w 2011 r. będzie przejawiała się skupieniem się deweloperów na inwestowaniu w popularny segment mieszkań. Ponieważ największa i najszybciej znajdująca nowego właściciela grupa transakcji dotyczy mieszkań o powierzchni 45 60 m2 oraz 30-45 m2, dlatego oczekujemy, że takie właśnie lokale będą dominować w ofercie deweloperów. Zdecydowanie mniejszy procent całości inwestycji będą stanowiły lokale o dużej powierzchni użytkowej. 12 Źródło: REAS; Opracowanie AM
Determinanty popytu Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie 2008 2009 2010 I II III IV I II III IV I II III IV Gant Development* 177 205 165 205 171 182 115 73 168 235 281 245 JW. Construction *** 200 150 90 90 120 190 257 260 286 270 345 361 Dom Development 328 352 222 92 100 156 156 300 343 312 320 400 Polnord 717** 95 168 66 78 131 116 116 129 150 292 193 Marvipol 31 86 b.d. 56 62 53 61 71 83 34 20 81 Ronson 17 27 b.d. 44 57 63 79 66 85 73 56 55 *Jako pierwszy zdecydował się na wprowadzenie znacznych obniżek cen mieszkań, co przyniosło wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych. **Polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkań. W tym jest jednak projekt w Gdańsku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 630 mieszkań) sprzedany z zyskiem innej firmie.***brutto bez rezygnacji Dynamika zatrudnienia i przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw oraz inflacja cen konsumenta w ujęciu r/r. Stabilizacja cen nieruchomości mieszkaniowych przy poprawie koniunktury na rynku pracy i ograniczeniach regulacyjnych sprzyjały zwiększaniu się popytu szczególnie w końcowych miesiącach 2010 r. Brak jednoznacznych symptomów wskazujących na kontynuację spadków cen mieszkań nie był już sygnałem powstrzymującym gospodarstwa domowe przed zakupem lokalu dziś, bo jutro będzie taniej. Statystyki sprzedaży mieszkań wybranych giełdowych deweloperów potwierdzają informacje o wzroście sprzedaży nieruchomości w 2010 r. Spadek sprzedaży mieszkań w przypadku części przedsiębiorstw wynikał m.in. z braku oferty i wysprzedania lokali gotowych (2-3 pokojowych- tzw. segment popularny) budowanych w czasach kryzysu. Portfel w kolejnych miesiącach 2010 r. był i jest w 2011 r. odbudowywany nowymi projektami, które jako nieruchomości w początkowej fazie realizacji są wystawiane na sprzedaż. Wzrasta popularność deweloperskich programów typu wynajmij, potem kup. Klienci podpisują umowy wynajmu mieszkania z oferty deweloperów z opcją późniejszego ich wykupu. Znaczny wzrost aktywności gospodarstw poszukujących nieruchomości mieszkaniowych w II półroczu 2011 r. Jedną z głównych determinant wzrostu popytu była obawa przed zmniejszeniem dostępu do kredytów hipotecznych w 2011 r. wynikających ze zmian regulacyjnych (w tym. Rekomendacja T, SII 2, zmiany w programie Rodzina na Swoim). Według danych Metrohouse & Partnerzy liczba transakcji na warszawskim rynku mieszkań w II półroczu 2010 r. była o 57% większa niż w I półroczu. Skróceniu w relacji r/r uległ również średni czas sprzedaży mieszkania. W I kw., wyniósł on 108 dni, w pozostałych kw. nie przekroczył 100 dni. Najszybsza sprzedaż dotyczyła mieszkań jednopokojowych (ok. 2,5 miesiąca), a najdłuższa czteropokojowych i większych (ok. 4,5 miesiąca). Poprawa koniunktury na rynku pracy i brak jednoznacznych sygnałów o jej znacznym pogorszeniu w przyszłości przywracała optymizm na rynku nieruchomości. Obserwowany wzrost wynagrodzeń (5,4% w grudniu 2010 r., rok wcześniej było to 6,5%) oraz liczby zatrudnionych o 2,4% r/r w sektorze przedsiębiorstw (na koniec 2009 r. spadek ten wyniósł o 1,8% r/r) z jednej strony wpływały na wzrost popytu, z drugiej jednak niewielka skala wzrostu nie pozwalała na dynamiczną jego odbudowę. 13 Źródło: GUS, Parkiet, Opracowanie AM
Polityka kredytowa banków jako determinanta popytu Oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych vs. stawki rynku pieniężnego 9% Oproc. kredytów w PLN Stopa procentowa NBP 8% Oproc. kredytów w EUR Stopa procentowa EBC 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Zmiany parametrów polityki banków w kredytach mieszkaniowych Istotne zmniejszanie kosztów zaciągania nowych kredytów mieszkaniowych przy nieco większych restrykcjach dot. ich przyznawania (m.in. wzrost poziomu minimum socjalnego przyjmowanego do badania zdolności kredytowej), była w 2010 r. jednym z głównym czynników kształtujących popyt na mieszkania. Zmiana polityki banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych istotnie wpływała na popyt na nieruchomości w 2010 r. Wraz z liberalizacją warunków udzielania kredytów mieszkaniowych (np. obniżką marż i opłat około kredytowych), zmniejszaniem kosztów obsługi zobowiązań, zwiększa się popyt na mieszkania. Korzystne dla rynku były też bardzo niskie stopy procentowe zarówno w Polsce jak i Szwajcarii i strefie Euro. Jednocześnie działania banków w przeciwną stronę determinują jego spadek. (Cykl podwyżek stop procentowych w Polsce może częściowo osłabić wzrost wolumenu nowych kredytów mieszkaniowych.) Utrzymywanie się słabej waluty krajowej względem franka szwajcarskiego i euro z jednej strony utrzymywało na wysokim poziomie koszt obsługi już zaciągniętych kredytów (łagodzone niskimi stopami procentowymi). Z drugiej utrzymały niską skłonność banków do udzielania kredytów hipotecznych w walutach obcych. Praktycznie wygasła akcja kredytowa we franku szwajcarskim. Jednocześnie istotnie złagodzono politykę kredytową dla kredytów złotowych, którą wraz z regulacjami KNF zaostrzono. Oddziaływanie Rekomendacji T (przyjętej w II 2010 r. z okresem dostosowawczym 23.VIII lub 23 IX 2010 r.), która m.in. wprowadziła obowiązek wyższego o 20% wskaźnika LtV dla kredytów walutowych względem złotowych, oraz wskazała że stosunek dochodów netto do wartości miesięcznych zobowiązań kredytobiorcy nie może przekraczać 50% (lub 65%) było widoczne szczególnie pod koniec roku, czyli przed wprowadzeniem II-go etapu postanowień. Aktywnym czasem dla wszystkich nabywców był ostatni kwartał 2010 r. W obawie przed zmianami w programie Rodzina na swoim gospodarstwa domowe starały się jeszcze w 2010 r. znaleźć i skredytować mieszkanie. Wzrost udziału programu Rodzina na swoim w kreowaniu popytu na mieszkania prezentujemy na slajdzie nr. 21. 14 Źródło: GUS, NBP, Opracowanie AM
Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2011 r. czynniki popytowe Oczekujemy wyhamowania popytu na nieruchomości mieszkaniowe w 2011 r. Co prawda, regulacyjne zmiany w programie Rodzina na swoim (szczególnie dotyczące rynku wtórnego, zmiany limitu cenowego) w pierwszych miesiącach 2011 r. mogą łagodzić możliwe do wystąpienia spadki popytu. Jednakże nie spodziewamy się, aby czynnik ten determinował tak silne jak na koniec 2010 r. zainteresowanie nabyciem mieszkania. Brak presji na wzrosty cen w 2011 r. nie będzie sprzyjał przyśpieszaniu podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości. Nieznaczną poprawę popytu może pod koniec 2011 r. przynieś poprawa koniunktury gospodarczej w kraju, w szczególności sytuacji na rynku pracy. Czynnikami ograniczającymi popyt w 2011 r. będzie wymagana wyższa zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców, wynikająca częściowo z obostrzeń wprowadzonych wraz z Rekomendacją T oraz z wyższych stóp procentowych NBP. Szacujemy, że rozpoczęty w styczniu 2011 r. cykl podwyżek stopy referencyjnej będzie kontynuowany, tym samym wraz z nim zmniejszać się będzie m.in. poziom zdolności kredytowej oraz maksymalna wielkość kredytu. Proces łagodzić będzie spadek marż kredytowych wynikający z silnej konkurencji na tym rynku pomiędzy bankami. Tym samym oczekujemy że największy popyt będzie dotyczył mieszkań z segmentu popularnego 2- pokojowych, 3- pokojowych lokali o mniejszej powierzchni użytkowej. Ponadto większego popytu można spodziewać się na lokale z nowowprowadzanych na rynek inwestycji niż na lokale z oferty mieszkań gotowych. Tendencja ta częściowo powiązana jest z niższą ceną lokali z nowych inwestycji, a zarazem lepiej dopasowaną ofertą (ekonomiczniejszy rozkład pokoju, coraz częściej porównywany do mieszkań z tzw. wielkiej płyty. W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie niski a klienci będą czekać na okazje cenowe. Ponadto zmiany limitów cen mogą determinować dostosowywanie nowej oferty deweloperów do zmienionych warunków m.in. poprzez obniżanie cen ofertowych. Czynnikiem wpływającym nadal negatywnie na popyt w 2011 r. będzie utrzymujące się wysokie poczucie zagrożenia utraty miejsca pracy, wzrost stopy bezrobocia na początku roku oraz spadek dynamiki wielkości wynagrodzeń. Tym samym popyt inwestycyjny będzie utrzymywał się na relatywnie niskim poziomie. Co prawda pewnej poprawy na rynku pracy można spodziewać się w II połowie 2011 r., to regulacyjne obostrzenia w kredytach mieszkaniowych będą zmniejszały pozytywne oddziaływanie tego czynnika. Pro popytowe oddziaływanie czynnika demograficznego. Zarówno spadek skali migracji poza granice kraju oraz wzrostu liczby gospodarstw domowych (wzrost liczby zawieranych małżeństw, istotny wzrost liczy urodzeń a przy tym zwiększanie się liczby jednoosobowych gospodarstw domowych) w dalszym ciągu korzystnie oddziałuje na stronę popytową. Przy czym otwarcie rynku pracy w Niemczech w II połowie 2011 r. może nieco zwiększyć falę migracji. 15 Źródło: AMRON, Opracowanie AM
Tendencje cenowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym i wtórnym 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 Przeciętna cena 1mkw. Dynamika cen r/r [%] (prawa oś) 2 351 2 263 2 580 3 057 3 263 5 918 4 069 6 280 6 013 5 673 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zmiana śr. cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i mieszkań w ofercie (agregacja dla : Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania, Łodzi, 1Q 2007 = 100) 50 40 30 20 10 0-10 Na rynku mieszkaniowym w 2010 r. miała miejsce stabilizacja cen z lekką przewagą spadków. Średnioroczna przeciętna cena transakcyjna z Systemu AMRON ukształtowały się na poziomie 5 673 zł/mkw. Oznacza to spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 5,7 % w stosunku do 2009 r. Roczny spadek cen to w największym stopniu efekt dostosowywania nowej oferty do zgłaszanego popytu. Szczególnie jest to widoczne na rynku pierwotnym, gdzie nowo wprowadzane projekty różną się zarówno standardem mieszkań jak i niższą lub porównywalną ceną ofertową, podczas gdy średnie ceny lokali pozostających w ofercie są wyższe. Równocześnie właściciele mieszkań oferujących swoje lokale na rynku wtórnym wykazują większy realizm swoich oczekiwań finansowych. Po okresie spadków cen mieszkań w I półroczu 2010 r., kiedy to na rynek wprowadzono dużą liczbę nowych pokryzysowych inwestycji deweloperskich, w II połowie roku pojawiły się podwyżki cen. Nominalne średnie ceny wzrosły z poziomu 5 704 zł/mkw w I kw. 2010 r. do 6 090 zł/mkw w IV kw. 2010 r. (śr. cena za 1 mkw w II kw. 2010 r.- 5 512 zł i 5 642 zł w III kw. 2010 r.). Podjęte przez deweloperów działania dostosowywania oferty do potrzeb rynkowych poprzez m.in. zmniejszenie cen ofertowych dzięki niższym kosztom realizacji inwestycji (m.in. renegocjacja zawartych umów z podwykonawcami, spadek kosztów nabycia działek) w minimalnym stopniu wpłynęły na zmniejszenie ich marż, ale pozytywnie wpłynęły na popyt. Ponadto z uwagi na obostrzenia w udzielaniu kredytów deweloperom i wymagania wysokiego poziomu przedsprzedaży mniemać można, że ceny mieszkań w początkowej fazie realizacji mogą być niższe, niż te z końcowego etapu. Deweloperzy stosując świadomie taką politykę przyciągają potencjalnych klientów, którzy podejmując wyższe ryzyko ukończenia projektu nabywają lokal po niższych kosztach. Rynek wtórny w 2010 r. podążał za rynkiem pierwotnym, jednak zmiany cen dla rynków regionalnych miały różne nasilenie, ich determinantą jest głownie struktura zasobów mieszkaniowych danego regionu (patrz slajd następny). Negocjowane wartości cen również cechuje względna stabilizacja. Poza odnotowanym w I kw. 2010 r. zwiększeniem marginesu negocjacyjnego, w pozostałych analizowanych przedziałach czasowych różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi kształtuje się w podobnym przedziale od 2-5%. Źródło: AMRON- dane generowane na dzień 16.02.2011 r., REAS Opracowanie AM 16
[tys.] Przeciętne ceny mieszkań w ujęciu wojewódzkim Podobnie jak w poprzednich latach również w 2010 r. utrzymało się znaczne, stabilne lokalne rozwarstwienie przeciętnych cen. Różnica w średniej cenie 1 mkw. lokalu mieszkalnego w 2010 r. w najtańszym woj. lubuskim a najdroższym woj. mazowieckim wyniosła ponad 4,3 tys. zł (w 2009 r. różnica wynosiła 4,4 tys. zł). Przedział wahań przeciętnych cen kupna/ sprzedaży lokali mieszkalnych w 2010 r. wyniósł 3 058 zł/mkw. 7 372 zł/mkw. Niezmienne najwyższe ceny notowane są w woj. na terenie, których zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie (wyłączając aglomeracje łódzką). Regionalnie podobnie jak w skali kraju dominowały niewielkie roczne spadki cen. Największą ujemną dynamikę odnotowano w woj. dolnośląskim (-8,4% r/r). Największy wzrost był udziałem województwa opolskiego (5,1% r/r). Jednocześnie warto zaznaczyć, że tendencje cenowe w miastach wojewódzkich przeciwnie do całych regionów wykazywały wzrost cen mieszkań. Tym samym mniemać można, że popyt w dużych aglomeracjach odbudowuje się szybciej niż w mniejszych miejscowościach, co więcej rozpoczynana jest tam zdecydowanie większa liczba inwestycji (przypominamy, że skala budownictwa mieszkaniowego jest bardzo zróżnicowana, w części regionów jest niewielka, tym samym każdorazowe wprowadzenie do sprzedaży mieszkań z nowej inwestycji powoduje istotne zmiany średniego poziomu cen). 9 8 7 6 mazowieckie małopolskie pomorskie wielkopolskie dolnoslaskie 5 4 3 2 17 Źródło: AMRON, Opracowanie AM
Ceny nieruchomości w wybranych krajach 30 20 10 0-10 -20-30 40 30 20 10 0-10 -20-30 Q1 2007 Q1 2007 Q2 2007 Q2 2007 Q3 2007 Roczna dynamika cen mieszkań [w %] Bułgaria Islandia Hiszpania Wielka Brytania Holandia Irlandia Niemcy Polska (prawa oś) Q3 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 RPA Chiny- Shanghaj USA - Indeks Case- Shiler Polska (prawa oś) Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q3 2010 70 60 50 40 30 20 10 0-10 -20 70 60 50 40 30 20 10 0-10 -20 Widoczne już od III kw. 2009 r. symptomy poprawy na rynku nieruchomości mieszkaniowych głównie w krajach Europy Zachodniej, a przy tym powolne wyhamowanie spadków cen było w 2010 r. kontynuowane. W części krajów na świecie ceny te rosły nawet w dwucyfrowym rocznym tempie. Największe kilkadziesiąt % r/r wzrosty cen notowano w krajach azjatyckich. Jednocześnie np. w Chinach już kilku miesięcy trwają pracę zmierzające do podjęcia kroków mających ukrócić spekulacje na rynku nieruchomości. Na razie w dwóch miastach wprowadzono próbnie nowy podatek od wartości nieruchomości. Podatek nakładany przy zakupie drugiego mieszkania z rynku pierwotnego w Szanghaju został ustalony na poziomie 0,4-0,6 %, natomiast w Chongqing - 0,5-1,2 %. W III kwartale 2010 r. najwyższa ujemna dynamika roczna cen występowała Irlandii (-14,87 % r/r). Sytuacja ta jest w dalszym ciągu skutkiem kryzysu finansowego. Zwiększyła się w 20100 r. liczba krajów, w których roczne dynamiki cen wykazują tendencję rosnącą. Najwyższe dodatnie dynamiki dotyczą krajów azjatyckich w tym m.in. Singapuru (wzrost o 22,9% r/r). Istotnie niższe wzrosty odnotowano m.in. w Izraelu (16,4 % r/r), Finlandii (7,3 % r/r), Norwegii (6,7 % r/r). Nadchodzące kwartały 2011 r. z dużym prawdopodobieństwem przyniosą kontynuację tendencji nieznacznych wzrostów cen na światowych rynkach nieruchomości, a kraje azjatyckie będą dożyły do tłumienia dwucyfrowych dynamika. W dalszym ciągu rynek ten będzie postrzegany jako mało stabilny a ryzyko inwestowania na nim pozostanie relatywnie wysokie. 18 Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM
Procesy cenowe na rynku nieruchomości w 2011 r. W 2011 r. oczekujemy stabilizacji cen lokali mieszkalnych w Polsce. Wysoka podaż nowych gotowych lokali a przy tym wzrost liczby noworozpoczynanych inwestycji przy relatywnie wysokim na początku roku oraz wyhamowującym w II półroczu 2011 r. popycie nie będzie sprzyjała wzrostowi cen. Przeciętne ceny mieszkań w relacji rocznej nominalnie nie ulegną zmianie, realnie natomiast spadną, choćby ze względu na rosnące poziomy wskaźnika inflacji. Na wzrosty cen mogą jedynie liczyć inwestorzy sprzedający nieruchomości z segmentu popularnego - lokale o powierzchni ok. 55 mkw. (od jedno- do trzypokojowe). Ceny mieszkań popularnych o powierzchni do 90 mkw. utrzymają się na stałym poziomie z tendencją do nieznacznych spadków ze względu na wysoką podaż tego rodzaju nieruchomości z lat ubiegłych. Na rynku mieszkań wielko- powierzchniowych i apartamentów popyt utrzyma się na niskim poziomie a tym samym korekta cen może wystąpić. Ponadto w dalszym ciągu oczekujemy, że ceny mieszkań z nowo wprowadzanych projektów będę niższe niż oferta istniejąca na rynku. Brak jest jednoznacznych czynników, które w 2011 r. mogłyby wpłynąć na silny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie oczekiwana poprawa na rynku pracy wraz z otwarciem niemieckich granic dla polskich pracowników może mieć pozytywny oddźwięk na rynku nieruchomości. Co prawda mogą wystąpić lokalne wzrosty cen jednak nawet zwiększony popyt na początku roku nie powinien spowodować wzrostu przeciętnych cen ofertowych w kraju. Ponieważ informacja o zmianach w programie Rodzina na swoim została opublikowana w styczniu 2011 r., można oczekiwać wzrostu zainteresowania kupnem mieszkań z rynku wtórnego w lutym i marcu. Jednak nawet zwiększony popyt z tego tytułu nie powinien dynamiczne zmienić cen na rynku, przeciwnie może wpłynąć na nieznaczną obniżkę cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym, których właściciele będą decydować się na obniżki cen celem zbycia nieruchomości jeszcze w ciągu najbliższych miesięcy, kiedy program rządowy obejmuje ich mieszkania. Ponadto możliwe wzrosty będą tłumione zaostrzoną (wynikającą m.in. z postanowień Rekomendacji T, oraz zapowiadanych podwyżek krajowych i zagranicznych stóp procentowych) polityką kredytową w segmencie kredytów mieszkaniowych. Choć same koszty obsługi kredytu i opłaty około kredytowe będą spadać, to już sama maksymalna zdolność kredytowa będzie przy niezmienionych dochodach niższa. Obowiązująca od styczna 2011 r. wyższa stawka VAT m.in. na materiały budowlano- montażowe oraz przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nie powinna znacznie wpływać na cenę transakcyjną lokalu. Część deweloperów będzie w dalszym ciągu stosować tzw. promocję niższej stawki VAT czyli wzrost podatku wliczać we własne koszty, bez zmiany ceny ofertowej. Jednocześnie przy bardziej prawdopodobnym wzroście cen towarów i usług budowlanych w II półroczu 2011 r. zwiększą się koszty budowy mieszkań indywidualnych. Mino, że w 2011 r. nie przewidujemy znaczących zmian w segmencie budownictwa indywidualnego, które w dalszym ciągu cieszy się dużą popularnością to jednak koszty wybudowania takiej nieruchomości wzrosną. Szczególnie ze względu na możliwy do wystąpienia wzrost kosztów robocizny wynikający ze wzrostu popytu na pracę wynikającego m.in. z otwarcia dla Polski niemieckiego rynku pracy. 19 Opracowanie AM
37,9 45,6 71,6 67,8 62,7 58,7 52,9 52,8 48,3 64,0 61,2 88,4 86,6 82,3 83,0 [tys.] Wartość kredytów hipotecznych w Polsce Poprawa koniunktury na rynku nieruchomości w 2010 r. wiąże się niewątpliwie z liberalizacją polityki kredytowej banków. Wzrost popytu na kredyt hipotecznych determinowała też obawa przed wprowadzeniem zmian regulacyjnych. Odbudowywanie rynku wraz z upływem kolejnych kwartałów 2010 r. było znaczące. Zgodnie z danymi ZBP w III kw. 2010 r. udzielono 61,2 tys. kredytów, podczas rok wcześniej udzielono ich 52,9 tys. Nieznaczny kwartalny spadek wynika z efektu sezonowego, najmniej kredytów sprzedano w miesiącach wakacyjnych, więcej we wrześniu. Średnia wartość kredytu w okresie I-IX wyniosła 204,3 tys. zł. Przeciętna wysokość kredytu w złotych osiągnęła poziom 177,5 tys. zł, natomiast kredytu denominowanego 325,6 tys. zł. 2010 r. był okresem kontynuacji procesu zmiany udziału kredytów walutowych oraz nominowanych w walucie krajowej. Oprócz kredytów złotowych coraz większą popularnością cieszyły się kredyty udzielane w euro. Czynnikiem decydującym o wyborze kredytów w euro może być niższy koszt jednostkowy raty oraz oczekiwania na umacnianie się waluty krajowej względem euro, a tym samym na spadek łącznej wartości wolumenu pozostającego do spłaty. Tym samym wzrasta również oferta bankowa w segmencie kredytów denominowanych w EUR. Pamiętać należy, że w dalszym ciągu ważnym czynnikiem oddziaływującym na poziom zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych jest kurs walut CHF/PLN. Należności walutowe w CHF to ok. 60% kredytów, które w cyklu miesięcznym są przeliczane na PLN, jeżeli występuje znaczna deprecjację złotego (tak jak w 2009 r.) to zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych po przeliczeniu na PLN znacznie zwiększa się podczas gdy nowe kredyty w walucie CHF są praktycznie niedostępne. Liczba i wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych 90 80 70 60 50 40 12,0 15,9 15,2 12,7 12,1 16,4 16,8 11,9 7,6 9,4 10,9 10,8 9,8 13,5 13,1 18 16 14 12 10 8 6 4 2 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Waluta udzielonego kredytu 30 I II III IV I II III IV I II III IV I II III 0 0% II III IV I II III IV I II III 2007 2008 2009 2010 Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w mld PLN (prawa oś) 2008 2009 2010 PLN CHF EUR USD Other 20 Źródło: NBP, ZBP, REUTERS; Opracowanie AM
Program Rodzina na swoim Łączna wartość kredytów udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim wg. przeznaczenia w 2010 r. Liczba i wartość kredytów udzielonych w programie Rodzina na swoim Miesiąc Liczba kredytów Łączna kwota kredytów ( w mln zł) 2007 I- XII 4 001 434,7 2008 I- XII 6 628 852,6 2009 I- XII 30 749 5 407 2010 I- VI 17 844 3 214 2010 I- XII 43 120 8 074 Na rynku kredytów hipotecznych w dalszym ciągu dużym zainteresowaniem w 2010 r. cieszył się program Rodzina na swoim. W 2010 r. udzielono ponad 43,1 tys. kredytów z tego programu na kwotę 8 mld zł., a od samego początku jego obowiązywania (tj. od 2007 r.) przyznano ich razem ponad 84 tys. na łączną sumę ok. 14,8 mld zł. Wśród kredytów dominowały zakupy zrynku wtórnego (53%), 17% stanowiły kredyty na budowę domu jednorodzinnego, a 30% na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. W całym 2010 r. liczba kredytów udzielanych w ramach programu Rodzina na swoim wyniosła ok. 17% łącznego wolumenu udzielonych kredytów mieszkaniowych i wzrosła o 1 pp. r/r. Na fali wzrastającej popularności programu coraz więcej banków decydowało się na włączenie kredytów preferencyjnych do swojej oferty. Tym samym duża konkurencja wśród banków sprzyjała łagodzeniu ich polityki. Ponadto brak spadków maksymalnych cen mkw., a nawet ich wzrosty, przy łagodniejszej polityce banków sprzyjały wzrostowi popytu na mieszkania. Rządowe zapowiedzi częściowego ograniczania, a następnie całkowitego wycofania się z programu przyśpieszały decyzje o zakupie nieruchomości. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych w ramach programu w II połowie 2010 r. była o 42% wyższa niż w pierwszej. W II połowie 2011 r. spodziewamy się spadku wolumenu oraz wartości udzielanych kredytów w ramach programu Rodzina na swoim. Wpłynie na to przede wszystkim nowelizacja ustawy regulującej udzielanie preferencyjnego finansowania. Pierwsza część postanowień prawdopodobnie zacznie obowiązywać już na przełomie marzec/kwiecień 2011 r. a całkowite wycofanie funkcjonowania programu nastąpi 31.12.2012 r. Najważniejszą zmianą jest wycofanie z udziału w programie mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Ponadto zmniejszone zostaną limity cen metra kwadratowego kupowanych mieszkań. Wbrew oczekiwaniom rynku, zrezygnowano z objęcia programem osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe. Informacje o planowanych działaniach rządu silnie oddziałują na rynek od początku 2011 r. Wobec dużej dotychczasowej popularności zakupów na rynku wtórnym, nabywcy będą decydować się na złożenie wniosku kredytowego jeszcze przed wejściem w życie nowelizacji. W II półroczu 2011 r. spadek popytu odczuje cały rynek. Szacujemy, że nowelizacja ustawy zmniejszy dostęp do preferencyjnych kredytów szczególnie w dużych miastach. Jednakże oczekujemy, że część oferty deweloperów zostanie dostosowana do nowych limitów programu. 21 Źródło: BGK, Ministerstwo Infrastruktury, Opracowanie AM
mazowieckie śląskie wielkopolskie dolnośląskie pomorskie małopolskie kujawsko-pom.* łódzkie zachodniopomorskie podkarpackie lubelskie warmińsko-maz. podlaskie lubuskie** świętokrzyskie opolskie Program Rodzina na swoim W 2010 r. największy wolumen i najwyższą dynamikę (58,5% r/r) wzrostu liczby udzielonych kredytów w ramach programu rządowych dopłat Rodzina na swoim udzielono w woj. mazowieckim (16,3% wolumenu wszystkich preferencyjnych kredytów, wobec 14,4% w 2009 r.). Kolejne to woj. śląskie z udziałem o ponad 6 pp. niższym (10%). W odniesieniu do miast wojewódzkich, największy wolumen w 2010 r. dotyczył Warszawy (3 024 kredytów) oraz Krakowa (1 445 kredytów). Liczba udzielanych kredytów najszybciej wzrosła w Rzeszowie i Krakowie, odpowiednio o 67,8% r/r oraz 56,4% r/r. Najmniej kredytów preferencyjnych udzielono w woj. świętokrzyskim oraz opolskim (odpowiednio 2,6% i 1,8%). Najniższa dynamika wzrostu liczby udzielonych kredytów dotyczyła woj. opolskiego (16,9% r/r). W odniesieniu do miast wojewódzkich, najmniejszy wolumen dotyczył Zielonej Góry (229 kredytów udzielonych w 2010 r.). Zwiększenie limitów cen, a przy tym dostosowywanie oferty deweloperów do założeń programu nie stanowiło już bariery skorzystania z kredytów w dużych miastach. Na przestrzeni dwóch lat zauważalna jest tendencja polegająca na zwiększaniu się różnicy w liczbie udzielanych preferencyjnych kredytów pomiędzy województwami o najwyższych i najniższych wolumenach (w 2010 r. rozstęp wyniósł 14,5 pp. wobec 12,2 pp. w 2009 r.). W dużej mierze wynika to z liczby dostępnych na rynku mieszkań, w tym nowo oddawanych do użytkowania. 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 3024 294 4013 4027 Wolumeny oraz roczne dynamiki udzielonych kredytów w ramach programu Rodzina na swoim według województw w 2010 r. 1091 3100 1151 913 2427 2389 1445 1236 908 569 532 496 498 1746 1459 1465 1595 1547 1399 1295 591 517 432 253 754 776 708 542 60% 50% 40% 30% 20% 10% stolice poza stolicami dynamika r/r * Bydgoszcz - 751; Toruń - 485 ** Gorzów Wlkp. - 288; Zielona Góra - 229 22 Źródło: BGK, Ministerstwo Infrastruktury, Opracowanie AM
Wartość kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca Denmark Norway Netherlands Ireland Luxembourg USA Sweden UK Finland Spain Germany Belgium Cyprus France Portugal Austria Greece Malta Italy Estonia Latvia Czech Republic Slovenia Lithuania Slovakia Hungary Poland Bulgaria Romania Ukraine Russia Greece Malta Italy Estonia Latvia Czech Republic Slovenia Lithuania Slovakia Hungary Poland Bulgaria Romania Ukraine Russia 0 2 4 6 2009 2008 2009 2008 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Niska zmienność struktury demograficznej powoduje, że zmiany wskaźnika wartości kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca są w znacznym stopniu determinowane zmianą poziomu zadłużenia. Najwyższe poziomy w 2009 r. wskaźnik ten osiągnął w Danii, Norwegii, Holandii oraz Irlandii. Z uwagi na zaostrzenie polityki udzielania kredytów hipotecznych od 2009 r. dynamika wzrostów wyhamowała. Wartość wskaźnika w Polsce na tle pozostałych krajów Europy podobnie jak w 2008 r., tak i w 2009 r. wykazuje relatywnie niską wielkość. Jednocześnie jego poziom od kilku lat znajduje się w trendzie wzrostowym. Dynamika w 2010 r. wyniosła 35,4% r/r. Wartość całego portfela kredytów hipotecznych w 2009 r. była najwyższa w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Poziom tego typu zadłużenia spadł w pierwszym z wymienionych krajów o 6% r/r, a w drugim wzrósł o 0,1% r/r. Głównym czynnikiem determinującym zmiany w tych krajach był spadający popyt na mieszkania. Dodatkowo ważną determinantą w przypadku Wielkiej Brytanii była istotna aprecjacja funta wobec euro. Najwyższe wzrosty wartości całego portfela kredytów hipotecznych były notowane na Cyprze (22,2% r/r), w Słowenii (16,9% r/r) oraz w Norwegii (13,8% r/r). Szacujemy, że w 2010 r. wartość portfeli kredytów hipotecznych krajów Europy średnio wzrosła w porównaniu z 2009 r., wobec mniej restrykcyjnej polityki udzielania tego typu finansowania przez banki. 1,5 1,0 0,5 0,0 Wartość kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca w Polsce w latach 2000-2010 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 23 Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM
Wielkość kredytów hipotecznych jako procentowy udział w PKB w 2009 r. Holandia Dania Irlandia Utrzymanie wyższego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych względem PKB w krajach Europy Zachodniej względem krajów regionu Europy środkowowschodniej oraz Rosji. Spośród krajów ujętych w zestawieniu, w 2009 r. najwyższe wartości wskaźnika zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w stosunku do PKB, wynoszące ponad 100%, zanotowano dla Holandii (105,6%) i Danii (103,8%). Czynnikiem makroekonomicznym, determinującym wyniki dla obu krajów była wielkość PKB, która w obu krajach w 2009 r. spadła, o 4% r/r w Holandii i o 4,9% r/r w Danii. Ponadto w pierwszym z krajów duży wpływ na wielkość zadłużenia ma wciąż wąski rynek nieruchomości, powodujący dużą presję na szybki zakup mieszkania, a także wysokie wskaźniki LTV, możliwe dzięki rządowym gwarancjom. Najniższą wartość wskaźnika w 2009 r., podobnie jak rok wcześniej, zanotowano dla Rosji - 2,1%. Wzrost wartości długu w relacji do PKB w tym kraju spowodowany był wzrostem o 2,6% r/r globalnej wartości kredytów hipotecznych oraz blisko 8% r/r spadkiem PKB. Na przestrzeni lat 2008 i 2009 zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych względem PKB wśród analizowanych krajów zmniejszyło się jedynie w przypadku Stanów Zjednoczonych (spadek o 5,6% r/r). Głównym czynnikiem zmian był kryzys gospodarczy, mający swe źródło na rynku kredytów hipotecznych oraz duża liczba tzw. foreclosure. W badanym okresie znacznie zmniejszyła się dostępność tego sposobu finansowania, wyraźnie zmalał również popyt na mieszkania. Sprzedaż nowych domów w 2009 r. była o ponad 22% r/r niższa, zaś średnie ceny lokali mieszkalnych spadły o ok. 11% r/r (indeks Case-Shiller). Polska z ok. 19% (szacunkowy stan na koniec 2010 r.) udziałem poziomu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w PKB utrzymuje się znacznie poniżej średniej ok. 50% dla EU27. Jednocześnie wskaźnik ten dla Polski wzrastał na przestrzeni kilku lat, od poziomu 2,1% w 2000 r. do około 19% w 2010 r. Szacujemy, że w 2011 r. wartość omawianego wskaźnika zwiększy się za sprawą wzrostu skumulowanej wartości kredytów hipotecznych. Łagodząca wskaźnik wpływać będą ponad 4% wzrost PKB w 2011 r. oraz bardziej restrykcyjna polityka kredytowa spowodowana rekomendacją KNF-u. Wielka Brytania USA Szwecja Norwegia Portugalia Hiszpania Cypr Finlandia EU27 Niemcy Estonia Belgia Malta 2009 106% 104% 90% 88% 81% 80% 71% 68% 65% 61% 58% 52% 48% 45% 43% 43% 2008 99% 95% 82% 80% 86% 67% 56% 63% 62% 49% 48% 50% 46% 39% 40% 39% Luksemburg Francja Łotwa Grecja Austria Litwa Włochy Czechy Polska Węgry Słowacja Bułgaria Słowenia Ukraina Rumunia Rosja 2009 42% 38% 37% 34% 26% 23% 22% 19% 18% 17% 15% 13% 11% 11% 5% 2% 2008 38% 36% 31% 33% 25% 19% 20% 11% 16% 15% 13% 12% 9% 8% 4% 2% 24 Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM
Podstawowe czynniki ryzyka Ryzyko zmian regulacyjnych Wprowadzenie zmian regulacyjnych zgodnych z Rekomendacją T (m.in. przyjęcie maksymalnego 50% lub 65% stosunku wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do dochodów gospodarstwa domowego) ogranicza popyt na nieruchomości. Ponadto zapowiadana na 2011 r. nowelizacja ustawy programu Rodzina na swoim zmniejszy dostęp do preferencyjnych kredytów szczególnie w II półroczu 2011 r., może wpłynąć na cenową politykę deweloperów oraz profil realizowanych inwestycji. Duże znaczenie dla rynku będą mieć również proponowane przez W. Pawlaka zmiana ustawy o prawie bankowym, w szczególności kwestia spreadów walutowych dla kredytów hipotecznych. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 5 Ryzyko wzrostu stóp procentowych Szybki wzrost inflacji pociągający za sobą podwyżki stóp procentowych RPP prowadzący do schłodzenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Skala oddziaływania na rynek może być wyższa w przypadku jednoczesnego wzrostu stóp procentowych, obowiązujących ograniczeń wynikających z Rekomendacji T, a przy tym ustawowych zmian programu Rodzina na swoim. Zagrożenie to może być szczególnie odczuwalne dla gospodarstw domowych z niższymi dochodami, których zdolność kredytowa jest graniczna, a kolejne podwyżki stopy referencyjnej wykluczą je z rynku ale i zmniejszą maksymalną dostępną kwotę kredytu. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 4 Ryzyko kursowe Pozostawanie a nawet dalsze osłabianie się waluty krajowej, szczególnie względem franka szwajcarskiego i euro, na skutek wzrostu deficytu budżetowego w Polsce i krajach UE, czy nawet rozszerzenia rewolucji w krajach arabskich zwiększy koszt obsługi już zaciągniętych hipotecznych kredytów. Zmniejszy też a raczej nie będzie wpływało pozytywnie na odbudowywanie się popytu inwestycyjnego. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 3 Ryzyko dalszego pogorszenia koniunktury na rynku pracy oraz wzrostu kosztów utrzymania gospodarstwa domowego Ryzyko istotnego pogorszenia się koniunktury na rynku pracy pozostaje niskie ale już samo poczucie zagrożenia jej utratą w dalszym ciągu pozostaje wysokie. Ponadto dynamicznie rosnące koszty utrzymania gospodarstwa domowego (utrzymująca się wysoka inflacja) ograniczają potencjalne możliwości inwestycyjne. Tym samym oba te czynniki negatywnie wpływa to na popyt na nieruchomości ale zwiększają prawdopodobieństwo wzrostu liczby nieobsługiwanych zgodnie z terminem kredytów hipotecznych. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 2 25 Opracowanie AM
Rynek nieruchomości niemieszkalnych 26
Rynek powierzchni handlowych m 2 Nowa podaż powierzchni handlowej w centrach handlowych Najwyższe czynsze w centrach handlowych Niecałe 7,9 mln mkw. to stan nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec III kw. 2010 r. Według statystyk prezentowanych przez Colliers International znaczna część tej powierzchni tj. ok. 83% dotyczy centrów handlowych. Dopełnienie stanowią hipermarkety (9%), parki handlowe (7%) oraz centra wyprzedażowe (1%). Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2010 r. była o ponad 40% mniejsza niż w 2009 r. i wyniosła ok. 460 000 mkw. Główną przyczyną spadku podaży nowej powierzchni handlowej są opóźnienia w rozpoczętych budowach, w dużej mierze spowodowane trudnościami z pozyskaniem finansowania inwestycji. Oceniamy, że sytuacja na rynku z kwartału na kwartał poprawi się, będzie to determinowało realizacją do końca 2011 r. ok. 90% prowadzonych obecnie projektów. W 2010 r. rozpoczęto budowę obiektów o planowanej powierzchni blisko dwukrotnie większej niż w 2009 r. Tym samym oczekujemy istotnego wzrostu nowej podaży w 2011 r. Liczba pustostanów pozostaje względnie stabilna i średnio waha się w granicach 0 3,5%. Wyjątek stanowią niektóre budynki oddane do użytkowania w 2009 r., który był niekorzystny dla branży, gdzie nie wynajęta przestrzeń wynosi od 10 do 20%. W Polsce w I połowie 2010 r. działało ponad 360 centrów handlowych (wg. Cushman&Wakefield). W znacznej większości, ok. 59%, były zlokalizowane w pięciu aglomeracjach miejskich (patrz wykres obok). Pozostałe 41% przypada na średnie i małe miasta, w których liczba nowych obiektów przybywa nieznacznie szybciej (w III kw. 2010 r. oddano do użytku 3 obiekty w tej grupie miast i żadnego w największych aglomeracjach). Główną determinantą takiej sytuacji jest mniejsza koncentracja już istniejących centrów handlowych w mniejszych miejscowościach. Jednocześnie większość centrów handlowych z dużych miast ma większą powierzchnie użytkową względem konkurentów z mniejszych miejscowości. W 2010 r. nieznacznie spadły czynsze w porównaniu z 2009 r. Wpływ na to miała przede wszystkim silniejsza pozycja najemców, którzy są coraz bardziej wymagający w stosunku do właścicieli powierzchni handlowych, oraz spadek kursu euro. 27 Źródło: Colliers International; Cushman&Wakefield; Opracowanie AM
Rynek powierzchni biurowej Nowa podaż powierzchni biurowej w Warszawie Wywoławcze stawki czynszu w poszczególnych miastach Zasoby biurowe w Warszawie na koniec 2010 r. wynosiły nieco ponad 3,4 mln mkw., co stanowi wzrost o ok. 6% w porównaniu z 2009 r. W 2010 r. w stolicy oddano do użytkowania 16 obiektów o łącznej powierzchni ok. 188 tys. mkw. (spadek o 29% r/r). Łączny wolumen transakcji najmu w Warszawie w 2010 r. wyniósł 549 tys. mkw. W porównaniu z analogicznym okresem 2009 r. wzrost wyniósł ponad 50%. Pomimo zauważalnego wzrostu popytu, firmy wciąż ostrożnie decydują się na wynajem powierzchni biurowej. Większość z podpisywanych umów najmu dotyczyła małych lokali (do 500 mkw.), jednak stopniowo wzrasta również liczba transakcji dotycząca powierzchni dużych (do 1 000 mkw.) i bardzo dużych (powyżej 3 000 mkw.). Około 35% transakcji stanowiło przedłużenie dotychczasowych umów. W 2010 r. średnie czynsze w Warszawie utrzymały się na poziomie z 2009 r. Najwyższe ceny obowiązywały w Centralnym Obszarze Biznesu (ścisłe centrum i obrzeża centrum) i wahały się w granicach 18-25 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych dużych miastach w Polsce średnie czynsze wynosiły od 13 do 17 EUR/mkw./miesiąc. Przeciętne wskaźniki pustostanów w 2010 r. nieznacznie wzrosły w porównaniu do 2009 r. Wolna powierzchnia biurowa w Warszawie, według stanu na III kw. 2010 r., wynosiła 8%. W odniesieniu do pozostałych dużych miast, najniższe wartości wskaźnika zanotowano dla Wrocławia (4,1%), a najwyższe dla Łodzi (23,2%) i Katowic (22,8%). W 2011 r. oczekujemy poprawy sytuacji na rynku nieruchomości biurowych. Co prawda część nowych inwestycji wciąż jeszcze jest wstrzymana ze względu na kłopoty w uzyskaniu finansowania, jednak istnieje rezerwa w postaci pustostanów, która w tej sytuacji może zostać wykorzystana. Wobec lepszej kondycji gospodarki, więcej firm zdecyduje się na wynajem powierzchni biurowych, w tym dużych lokali. Spodziewamy się, że ceny kształtować się będą względnie na tym samym poziomie. Źródło: King Struge- raport Rynek biurowy ; Colliers International; Opracowanie AM 28
Rynek powierzchni magazynowej Popyt na powierzchnię magazynową w IV kw. 2010 r. wg. sektorów Podaż powierzchni magazynowej w IV kw. 2010 r. wg. regionów Popyt na powierzchnię magazynową w 2010 r. wyniósł 1 260 tys. mkw., co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2009 r. Największe wolumeny transakcji zanotowano w przypadku Górnego Śląska (32% łącznego wolumenu) oraz Warszawy (26% łącznego wolumenu). Największy popyt na powierzchnię magazynową zgłaszali operatorzy logistyczni (37%). Podaż nowych powierzchni magazynowych w 2010 r. wyniosła jedynie 272 tys. mkw. Łączna powierzchnia wynosiła w tym okresie 6,185 mln mkw. Zdecydowanie największa powierzchnia magazynowa jest dostępna na rynku warszawskim (ok. 38%), jednak w chwili obecnej to na Górnym Śląsku w trakcie realizacji jest większość inwestycji (ok. 94,4 tys. mkw. stan na koniec II kwartału 2010 r.). W IV kwartale 2010 r. trwała budowa ok. 179 tys. mkw. magazynów (wzrost o 81% r/r). Blisko 80% inwestycji miało charakter builtto-suit, a zdecydowanie ograniczone zostały projekty o charakterze spekulacyjnym. Ze względu na potencjalnie wysokie ryzyko rozpoczynana nowych projektów, inwestorzy muszą stosować umowy typu pre-lease. W porównaniu z 2009 r., wysokości czynszów wywoławczych generalnie utrzymały się na tym samym poziomie, choć z uwagi na mniejszą podaż zauważalne są pierwsze oznaki ruchu cen w górę. Ponadto zwiększają się dysproporcje w wysokości czynszów w miejskich i podmiejskich strefach rynku. Tendencja ta jest zauważalna szczególnie na rynku warszawskim, gdzie czynsze w strefie miejskiej są nawet dwukrotnie wyższe niż na peryferiach. W 2010 r. zwiększyła się wielkość niewykorzystanej powierzchni magazynowej w odniesieniu do całego kraju. Pod koniec roku wyniosła ona prawie 1 mln mkw. Wskaźnik pustostanów dla wszystkich regionów wyniósł 15%, a wartość tego wskaźnika zanotowana dla obszaru Warszawy (poza miastem) to 20,5%. Ekstremalne odczyty zanotowano w przypadku Trójmiasta oraz Szczecina (odpowiednio 4,4% i 84%). Szacujemy, że w przypadku Szczecina jest to efekt utworzenia dużej powierzchniowo strefy ekonomicznej, która nie jest jeszcze w całości zagospodarowana. 29 Źródło: Colliers International; JLL Industrial Report ; Opracowanie AM
Grunty pod zabudowę w głównych miastach Polski Przeciętne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w EUR/mkw. Przeciętne ceny działek pod zabudowę biurową w EUR/mkw. Rynek gruntów pod inwestycje mieszkaniowe nieco ożywił się w 2010 r. w porównaniu z 2009 r., kiedy kryzys na rynku osiągnął apogeum. Wzrosły ceny w większości dużych miast w Polsce, w tym przede wszystkim w Krakowie oraz Warszawie. Bez zmian pozostały średnie ceny w Łodzi, Trójmieście oraz na Śląsku. Dzięki poprawie sytuacji majątkowej potencjalnych nabywców mieszkań, wzrasta wolumen udzielanych kredytów hipotecznych, co pozytywnie wpływa na zapatrywanie inwestorów co do dalszego rozwoju sytuacji i skłania do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Oprócz dużych miast, wiele nowych budów rozpocznie się również w tych średniej wielkości. Wzrost cen w 2010 r. na rynku działek pod zabudowę biurową. Po wzrostach w 2009 r., w II połowie 2010 r. najwyższe dodatnie dynamiki cen zanotowano w przypadku Warszawy oraz Krakowa (odpowiednio 27% r/r i 23% r/r). W 2010 r. rozpoczęto realizację kilku dużych projektów inwestycyjnych, głównie w Warszawie. Ożywienie na rynku działek pod inwestycje handlową. Poprawa koniunktury gospodarczej wpływa na wzrost wydatków konsumpcyjnych, co skłania inwestorów do rozpoczynania nowych przedsięwzięć. Obecnie poszukiwane są grunty pod nowe projekty w niemal wszystkich miastach powyżej 30 tys. mieszkańców. Nieznaczny spadek cen działek pod zabudowę magazynową w I połowie 2010 r. w porównaniu z II połową 2009 r. Największe spadki cen odnotowano w przypadku Warszawy (strefa I), równe ok. 12% r/r. Jednocześnie znaczną dodatnią dynamikę zanotowano z kolei dla Krakowa (wzrost w analizowanym okresie o 7%). Jednocześnie zaznaczyć należy, że pewna część wzrostów cen gruntów wyrażona w EUR została wzmocniona przez około 4-5% aprecjację PLN względem EUR w II połowie 2010 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2009 r. 30 Źródło: Colliers International Poland Sp. z o.o., Opracowanie AM
Rynek użytków rolnych 31
[tys.] [tys. PLN/ ha] Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym Stabilizacja przeciętnych cen gruntów rolnych w Polsce w 2010 r. Przeciętny koszt nabycia 1 ha ziemi rolnej na przestrzeni I- III kw. 2010 r. wyniósł 17 959,2 zł. Na przestrzeni roku ceny wzrosły o 5,9% tj. o 1 010zł/ha. W okresie I- III kw. 2010 r. najbardziej zdrożały grunty słabe (9,3% r/r, przeciętna cena- 14 722,6 zł/ha) najmniej dobre (3,6 % r/r, śr. cena- 21 427,2 zł/ha). Najdroższe pozostają grunty rolne zlokalizowane na terenach woj. wielkopolskiego (28 426 zł/ha) oraz kujawsko- pomorskiego (26 357 zł/ha). Na terenach tych dominują wielkopowierzchniowe, wysoko dochodowe, towarowe gospodarstwa, a sam proces koncentracji gruntów jest bardzo zaawansowany. Najniższe ceny ziemi rolnej notowane były w woj.: świętokrzyskim (9 525 zł/ha) oraz lubuskim (10 004 zł/ha). Regionalne w okresie I- III kw. 2010 r. dominowały wzrosty cen, jednak w woj. pomorskim i świętokrzyskim ceny spadły odpowiednio o 5,2% i 2,6% r/r. 35 30 25 20 15 10 5 0 Przeciętne ceny gruntów ornych w I- III kw. 2010 r. Poziom cen gruntów dobrych Poziom cen gruntów średnich Poziom cen gruntów słabych Przeciętne ceny gruntów słabych Przeciętne ceny gruntów średnich Przeciętne ceny gruntów dobrych 30 25 20 15 10 5 0-5 -10 Roczne zmiany cen gruntów ornych w I-III kw. 2010 r. Przeciętne ceny ogółem (prawa oś) Dynamika r/r cen dobrych ziem Dynamika r/r cen średnich ziem Dynamika r/r cen słabych ziem 50 [%] 40 30 20 10 0-10 Wyhamowanie dynamicznych wzrostów cen ziemi to w istotnym stopniu efekt spowolnienia gospodarczego związanego ze światowym kryzysem gospodarczym ale również efekt ograniczeń finansowych ze strony kupujących, dla których obecna cena 1 ha gruntu rolnego spotyka się z coraz mniejszą akceptacją. Poprawiająca się ale w dalszym ciągu niepewna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych i powstrzymywanie się inwestorów od powiększania banku ziemi, nie była jak w okresie boomu dodatkowym motorem wzrostu cen. Jednocześnie inwestowanie w rynek ziemi w dalszym ciągu postrzegane było w 2010 r. i jest nadal jako bezpieczniejsze zarówno od inwestycji na rynku mieszkaniowym czy kapitałowym, tym samym popyt inwestycyjny na grunty był notowany również w 2010 r. Ponadto czynnikiem pro popytowym w 2010 r. była i pozostanie w 2011 r. poprawa koniunktury w rolnictwie, szczególnie na rynku zbóż, oraz dalszy rozwój energii wiatrowej (cena ziemi na której lokalizowane są /lub są planowane elektrownie wiatrowe jest istotnie wyższa od pozostałych gruntów regionu). Pro popytowo w 2010 r. oddziaływał sektor bankowy który zwiększył dostęp do pozyskania kredytu na zakup gruntu. 32 Źródło: GUS, Opracowanie AM
Ceny użytków zielonych w obrocie prywatnym Przeciętnie w Polsce ceny łąk wzrosły w okresie I- III kw. 2011 r. i wynosiły 12 977 zł/ha tj. wzrost o 35,7 % r/r. Koniunktura na rynku łąk pozostaje ściśle powiązana z koniunkturą na rynku mleka i jego przetworów (głównych środków finansowych płynących z hodowli bydła i owiec, które korzystają z upraw użytków zielonych), jest szczególnie widoczne w typowo mleczarskich regionach polski. Pomimo znacznego spadku opłacalności produkcji mleka i jego przetworów w 2009 r. przeciętnie w Polsce ceny łąk wzrosły (8,4% r/r), ale już w mleczarskim woj. podlaskim spadły o 4,2% r/r. Wzrost cen i opłacalności produkcji mleka w 2010 r. determinował powrót zainteresowania kupnem łąk, również przez gospodarstwa rolnicze. Tym samym ceny łąk w woj. podlaskim znowu zaczęły rosnąć (24,9% r/r) do średniego poziomu 20 768,1 zł/ha w III kw. 2010 r. Z uwagi na fakt, że bezpośrednie płatności obszarowe nie obejmują nowo nabytych użytków zielonych skala spekulacyjnych transakcji zakupu łąk jest znacznie ograniczona. Tego typu transakcje mogły być realizowane głównie w celu zakupu terenu przeznaczonego pod agroturystykę, typową produkcję rolną oraz elektrownie wiatrowe. Przeciętne ceny użytków zielonych w I- III kw. 2010 r. Średni poziom cen łąk w Polsce w okresie 2005 Q3 2010 Dalsza poprawa opłacalności produkcji mleczarskiej będzie determinowała wzrost popytu na łąki w najbliższych okresach. Siła impulsu popytowego będzie zależała od trwałości poprawy koniunktury na ww. rynku 33 Źródło: GUS; Opracowanie AM
Ceny GUS vs. ceny ANR Sprzedaż państwowych gruntów ornych realizowana jest głównie na terenach północnej i zachodniej Polski, gdzie dominują działki o dużej powierzchni i jednocześnie o niższej klasie bonitacyjnej. W centralnej i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo, których cena 1 m kw. jest relatywnie wyższa. Dla rynku ziemi rośnie znaczenie elektrowni wiatrowych. Inwestorzy z tego segmentu generują popyt nie tylko w kierunku kupna ale przede wszystkim dzierżawy ziemi szczególnie w regionach polski północnej i środkowej. Popyt ten wpływa na wzrost cen ziemi, ale jest on jednocześnie łagodzony, szczególnie w Polsce północnej wzrostem podaży ziem Zasobu ANR. Już od II półrocza 2009 r. obserwujemy wyraźne wyhamowanie dynamiki wzrostów cen. Z ok. 30% rocznych wzrostów cen ziemi w latach 2007-2008, dynamika wyhamowała do 5-6 % w 2010 r. Oprócz rosnącej liczby przetargów organizowanych przez ANR, która zwiększa podaż gruntów na sprzedaż coraz większa liczba rolników nie chce akceptować tak wysokich cen gruntów. W części województw ceny w obrocie prywatnym są niższe niż ceny ANR (np. woj. świętokrzyskie, małopolskie), w części zależność jest odwrotna (np. woj. mazowieckie, podlaskie). Średni poziom cen gruntów w Polsce w okresie 2002 III kw. 2010 Przeciętne ceny ziemi w I- III kw. 2010 r. (GUS vs. ANR) 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 4 786 3 554 Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS 5 197 5 042 5 753 6 606 3 414 3 438 3 736 4 682 8 244 9 259 5 607 7 374 12 134 9 892 17 042 17 748 18 097 18 033 15 395 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 I 2010 II 2010 12 462 14 932 14 533 14 880 15 044 III 2010 34 Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP względem obrotu prywatnego w 2009 r. dotyczyły woj. podlaskiego (ok. 8,2 tys. zł/ha). Dysproporcja wynika z silnego wzrostu cen GUS przy jednoczesnym braku wyhamowaniu cen ziem z Zasobu WRSP. Najmniejsze różnice występują zaś w woj. śląskim. Źródło: GUS, ANR; Opracowanie AM
Transakcje kupna- sprzedaży gruntów rolnych Spadek o 15% r/r (z 75,3 tys. do 64 tys.) liczby transakcji kupnasprzedaży gruntów w obrocie prywatnym w 2009 r.. Największy obrót miał miejsce w woj. zachodniopomorskim, gdzie na 1000 gospodarstw przypadały aż 73 transakcje, liczba ta była dwukrotnie wyższa niż średnia w kraju. Równie duży obrót bo 62 transakcje na 1000 gosp. odnotowano w woj. opolskim. Najmniej natomiast umów kupna/ sprzedaży ziemi dotyczyło woj. świętokrzyskiego, podkarpackiego i śląskiego tj. 25-27 na 1 000 gosp. Większy udział w obrocie ziemią miały transakcje międzysąsiedzkie względem Zasobów WRSP. Sprzedaż z udziałem osób prawnych (głównie Agencji Nieruchomości Rolnych - ANR) obejmowała mniej niż jedną piątą łącznego wolumenu umów. Jednocześnie spadek transakcji między-sąsiedzkich spowodował, że w 2009 r. pierwszy raz od akcesji Polski do UE zmniejszył się udział obrotu prywatnego w obrocie ziemią na korzyść ANR. Pogłębienie się stagnacji/spadku transakcji na rynku gruntów rolnych to w istotnym stopniu skutek spowolnienia gospodarczego wywołanego światowym kryzysem. Postrzeganie ziemi jako stabilnego zabezpieczenia kapitału, obarczonego w dalszym ciągu niskim ryzykiem spadku wartości, w okresie dużej niepewności na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz kapitałowym wpływało korzystnie na liczbę transakcji na rynku ziemi ale nie aż tak silnie aby ograniczyć spadek łącznego wolumenu. Transakcje kupna- sprzedaży ziemi pomiędzy rolnikami w 2009 r. Udział podmiotów w rynkowym obrocie gruntami rolnymi w 2009 r.(wg. liczby transakcji). Spadek liczby transakcji w obrocie prywatnym był rekompensowany, szczególnie w 2010 r. wyższa sprzedażą ziemi z WRSP. Podjęte przez ANR działania przyspieszające prywatyzację ziem z Zasobu Skarbu Państwa, zwiększają podaż gruntów szczególnie na terenach północnej i zachodniej Polski. 35 Źródło: ANR, IRGŻ; Opracowanie AM
Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez ANR Powierzchnia sprzedaży gruntów z Zasobu w 2009 r. Na koniec 2010 r. w Zasobie WRSP pozostaje 2,1 mln ha gruntów. Najwięcej wolnych nieruchomości dysponują woj.: zachodniopomorskie (400 tys. ha), wielkopolskie (282 tys. ha) i dolnośląskie (270 tys. ha). Najmniej gruntów znajduje w woj. małopolskiego (17 tys. ha). Jednocześnie faktyczny możliwy do dystrybucji zasób netto ANR szacuje na poziomie ok. 1,2 mln ha ziemi. ANR wymienia następujące typy gruntów, których zbycie jest wstrzymane: grunty obce, oczekujące na ewidencyjne przekazanie właściwym podmiotom, znajdujące się w użytkowaniu wieczystym i trwałym zarządzie, pozostające w dzierżawie hodowlanych spółek strategicznych cudzoziemców, niemożliwe do nabycia przez dzierżawców ze względu na ustawowy limit 500 ha użytków rolnych, o nieuregulowanym stanie prawnym, zarezerwowane na cele publiczne, zablokowane do sprzedaży ze względu na trwające zmiany planistyczne. Około 75% Zasobu stanowią grunty dzierżawione (1,59 mln ha). Do rozdysponowania pozostaje 310 tys. ha gruntów (w postaci ponad 500 tys. działek), z czego największą powierzchnią dysponują oddziały terenowe we Wrocławiu, Szczecinie, Olsztynie i Gdańsku łącznie 140 tys. ha (45%). Najmniej gruntów do rozdysponowania znajduje się na terenie Filii w Pile (6 tys. ha) i OT w Bydgoszczy (6 tys. ha). Wielkość gruntów z Zasobu sprzedanych w okresie 1992-2010 (w tys. ha). 200 193 149 147 159 147 Agencja Nieruchomości Rolnych w 2010 r. sprzedała ok. 96,5 tys. ha gruntów rolnych będących w posiadaniu WRSP. Porównując w 2009 r. ANR sprzedała ponad 102 tys. ha gruntów, a rok wcześniej 78 tys. ha. Przy czym większość z tych gruntów była zbywana w trybie bez przetargowym, najczęściej na rzecz dotychczasowego dzierżawcy na prawie pierwokupu. 36 100 0 115 119 120 102 104 108 107 104 102 78 65 49 10 19921993 1994 19951996 1997 19981999 20002001 2002 20032004 20052006 2007 20082009 Źródło: ANR, IRGŻ; Opracowanie AM
Nierynkowy obrót ziemią rolną W 2009 r. zawarto ok. 68 tys. umów notarialnych dotyczących zmian własności nieruchomości rolnej w drodze nierynkowej (78 tys. umów w 2008 r. tj. spadek o ponad 13% r/r). Wielkość ta pokazuje, że podobnie jak w przypadku transakcji kupna/ sprzedaży ziemi odnotowano spadki również w przypadku nierynkowego obrotu. Dominującym ok. 82% elementem pozarynkowego obrotu ziemią pozostają umowy darowizn (ich liczba spadła o 10% r/r). Znaczna część gruntów jest przekazywana wraz z pozostałym majątkiem kolejnemu pokoleniu w rodzinie. Relatywnie stabilną na przestrzeni kilku lat pozostaje liczba przejęć ziemi z tytułu otrzymania spadku i działów rodzinnych (ok. 3 przypadki na 1 000 gospodarstw). Zjawisko to stanowi ok. 9% ogółu pozarynkowych transakcji, a w 2009 r. spadło o ok.2% r/r. Marginalizacja umów o dożywocie. Ich liczba w 2009 r. stanowiła niespełna 2,6% wszystkich zawartych nierynkowych transakcji. W ujęciu rocznym jest to spadek o 15%. Kontynuacja również w 2009 r. obserwowanego od kilku lat zmniejszania się skali zbywania nieruchomości na wypłatę KRUS. Wielkość ta w 2009 r. zmniejszyła się o 45% r/r, w 2008 r. było to 43% r/r. Sytuacja taka dotyczy w szczególności bezdzietnych gospodarstw rolnych, podmiotów zadłużonych z tytułu opłat podatkowych oraz terenów szczególnie zaniedbanych pod względem produkcji rolnej. Nierynkowy obrót ziemią rolniczą nie sprzyja stymulowaniu procesu koncentracji gruntów. Przyjmuje się, że jest on głównym czynnikiem dalszego rozdrabniania gruntów. 37 Źródło: IRGŻ ; Opracowanie AM