Polski rynek mieszkaniowy I kwartał r. rapor r r r r r r rt raport raport raport raport raport 1
Spis treści Wprowadzenie...3 Rynek wtórny lokali mieszkalnych...5 Nowy i stary rynek wtórny metodologia....7 Warszawa...8 Miejscowości podwarszawskie... 13 Wrocław... 15 Poznań... 17 Trójmiasto... 18 Łódź... 20 Katowice... 21 Szczecin... 23 Lublin.................................................................. 24 Rynek wynajmu mieszkań... 26 2
Wprowadzenie Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. zweryfikowali dane dotyczące ofert sprzedaży mieszkań wprowadzonych i zaktualizowanych w portalu Gratka.pl (wyeliminowano rekordy powtarzające się i zawierające ewidentne pomyłki). Otrzymana w wyniku weryfikacji, licząca blisko 480 tys. rekordów baza danych została następnie poddana szczegółowej analizie, która pozwoliła na uzyskanie wiarygodnych wyników, umożliwiających podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kwartale r. Należy jednak podkreślić, że wszelkie uśrednione stawki podane w niniejszym opracowaniu wynikają z cen ofertowych a więc odzwierciedlają oczekiwania sprzedających/wynajmujących nieruchomości poprzez portal Gratka.pl. Niniejszy raport nie zawiera danych transakcyjnych. Analiza ofert wynajmu opracowana została wyłącznie na bazie około 91 tys. aktualnych i unikatowych ofert, które w okresie od stycznia do końca marca r. umieszczono na internetowym portalu ogłoszeniowym Gratka.pl. Oferty zostały podzielone ze względu na liczbę pokoi, stawkę wynajmu oraz lokalizację. W badaniu uwzględniono mieszkania 1-, 2-, 3-, 4-pokojowe i większe. Pominięte zostały oferty, których dane dotyczące lokalizacji, ceny wynajmu lub liczby pokoi nie zostały podane lub zostały z wysokim prawdopodobieństwem błędnie wypełnione. Portal internetowy Gratka.pl, którym zarządza Grupa Wydawnicza Polskapresse, jest obecnie największym i najpopularniejszym portalem ogłoszeniowym w Polsce. Zawiera ponad 3 600 000 ogłoszeń i współpracuje z 6 600 partnerami w 5 głównych kategoriach: motoryzacja, dom i nieruchomości, praca, turystyka oraz pasaż handlowy Sklepy. Gratka.pl. Gratka.pl dysponuje najobszerniejszą w Polsce bazą ofert z rynku nieruchomości ponad 940 000 ogłoszeń. Serwis pozyskał do współpracy największą liczbę biur nieruchomości w Polsce - ponad 3500 oraz deweloperów ponad 450. Serwis Nieruchomości w grudniu roku odwiedziło ponad 1 550 000 użytkowników, natomiast liczba odsłon wyniosła ponad 26 000 000. Łącznie serwisy z Grupy Gratka.pl odwiedza miesięcznie ponad 5,5 mln użytkowników, a generują one ponad 80 mln odsłon (źródło: Gemius Traffic, grudzień ). Raport opracowano w Dziale Badań i Analiz należącym do firmy Emmerson S.A. jednego z liderów we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Emmerson S.A. posiada oddziały w największych polskich miastach. Szeroka oferta firmy zawiera mieszkania, domy, nieruchomości biurowe i handlowe, 3
grunty, działki, nieruchomości przemysłowe oraz centra magazynowe na sprzedaż i do wynajęcia. Klientami firmy są osoby prywatne, deweloperzy, firmy, instytucje krajowe oraz wielkie międzynarodowe korporacje. Jej niewątpliwy atut stanowi ponad 300-osobowa fachowa kadra. Emmerson S.A. działa na następujących obszarach rynku nieruchomości: ÂÂnieruchomości mieszkaniowe, ÂÂnowe inwestycje, ÂÂnieruchomości komercyjne, ÂÂzarządzanie nieruchomościami, ÂÂbadania i analizy rynku, ÂÂwyceny nieruchomości. Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem zamieszczenia pełnej nazwy oraz źródła (Polski rynek mieszkaniowy. Raport. I kwartał r.) lub informacji, iż dane pochodzą z raportu Gratka.pl i Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. I kwartał r.. W razie jakichkolwiek pytań prosimy o kontakt: ÂÂanalizy@emmerson.pl ÂÂdom@gratka.pl 4
Rynek wtórny lokali mieszkalnych W I kwartale r. ceny nieruchomości oferowanych na rynku wtórnym w zależności od rynku utrzymały dotychczasowy poziom lub nieco wzrosły. Widać, iż sprzedający w nowym roku bardziej optymistycznie oceniają możliwość zbycia posiadanej nieruchomości, wobec czego nie obniżają cen, a część z nich nawet je lekko podnosi, rezerwując sobie więcej miejsca na negocjacje z ewentualnym zainteresowanym. W porównaniu do ostatniego kwartału r. jedynym miastem, w którym odnotowano spadek cen (i to niewielki), okazały się Katowice. Na pozostałych rynkach daje się dostrzec stabilizacja z lekką tendencją wzrostową. Porównanie i zmiany ofertowych cen mieszkań w NAJWIĘKSZYCH miastach POLSKI (I kwartał I kwartał r.; ceny w zł/m 2 ) I kw / I I kw / I II I kw / II I kw / Warszawa 8 989 2,7 9 192 0,5 9 171 0,7 9 129 1,2 9 235 Kraków 7 439 2,7 7 384 3,4 7 484 2,0 7 585 0,7 7 637 Trójmiasto 6 955 3,1 7 130 0,6 6 972 2,9 7 135 0,5 7 174 Wrocław 6 659 6,1 6 682 5,7 6 746 4,7 6 824 3,5 7 064 Poznań 5 665 8,7 6 069 1,4 6 031 2,1 6 043 1,9 6 157 Szczecin 4 931-1,2 4 942-1,4 4 883-0,2 4 821 1,1 4 874 Lublin 5 091 0,5 5 025 1,9 5 029 1,8 5 001 2,3 5 118 Łódź 4 265 7,6 4 527 1,4 4 580 0,2 4 535 1,2 4 591 Katowice 4 163 4,3 4 285 1,3 4 293 1,1 4 380-0,9 4 341 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 5
Porównanie ofertowych cen mieszkań w wybranych miastach (I kwartał I kwartał r.; ceny w zł/m 2 ) Warszawa 8 989 9 192 9 171 9 129 9 235 Kraków Trójmiasto Wrocław Poznań 5 665 6 069 6 031 6 043 6 157 7 439 7 384 7 484 7 585 7 637 6 955 7 130 6 972 7 135 7 174 6 659 6 682 6 746 6 824 7 064 Szczecin Lublin Łódź Katowice 4 931 4 942 4 883 4 821 4 874 4 265 4 527 4 580 4 535 4 591 4 163 4 285 4 293 4 380 4 341 5 091 5 025 5 029 5 001 5 118 I II 0 2000 4000 6000 8000 10000 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 6
Na większości badanych rynków w większym (Wrocław) lub mniejszym stopniu (Poznań, Kraków) utrwaliły się tendencje wzrostowe. Z kolei w Szczecinie, Lublinie i Katowicach dotychczasowe tendencje uległy odwróceniu. Porównanie średniej ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w I kwartale r. z analogiczną wartością odnotowaną w I kwartale r. wskazuje, iż wśród analizowanych rynków jedynym miastem, w którym okazała się ona niższa, jest Szczecin, w dodatku różnica ta nie wydaje się specjalnie duża (1,3%). Co więcej, w porównaniu do ostatniego kwartału r. średnia cena wzrosła, a to może wstępnie sygnalizować stabilizację lub nawet odwrócenie dotychczasowej tendencji spadkowej. W Lublinie jeszcze w IV kwartale r. średnia cena liczona rok do roku również wskazywała na spadek. Jej wzrost w tym mieście w pierwszych miesiącach br. okazał się jednak na tyle wyraźny (2,3%), iż na tle wcześniejszych, relatywnie niewielkich spadków w porównaniu do I kwartału r. nastąpiła zwyżka. W ciągu roku najbardziej, bo o blisko 9%, wzrosła cena w Poznaniu. Odczuwalnie droższe niż rok temu są także mieszkania oferowane we Wrocławiu (6,1%) i w Łodzi (7,6%). Najbardziej wyraźne wzrosty średnich cen w I kwartale r. odnotowano we Wrocławiu (3,5%) oraz w Lublinie (2,3%). W Poznaniu, Warszawie, Łodzi i Szczecinie okazały się one nieco mniejsze i zamknęły się w granicach 1-2%. Natomiast w Krakowie i Trójmieście średnie ceny utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Katowice, o czym wspominano już wcześniej, były jedynym miastem, które w relacji kwartał do kwartału odnotowało spadek średniej ceny. Był on jednak niewielki (0,9%), a ponieważ w ostatnich miesiącach obserwowano tutaj najbardziej stabilną na tle pozostałych rynków tendencję wzrostową, to w ciągu roku średnia cena mieszkania oferowanego na tym rynku i tak wzrosła o ponad 4%. Nowy i stary rynek wtórny metodologia Z uwagi na istotne rozbieżności dotyczące stopnia zużycia technicznego oraz technologii wykonania, a w konsekwencji również cen mieszkań, konieczne stało się podzielenie rynku wtórnego na mieszkania nowe i stare. W związku z powyższym do kategorii nowy rynek wtórny zaklasyfikowano mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich 10 lat (od 2000 r.) oraz mieszkania będące w trakcie budowy, natomiast do kategorii stary rynek wtórny mieszkania sprzed 2000 r. Analizując nowy rynek wtórny, warto zwrócić szczególną uwagę na udział w ofercie mieszkań najnowszych a więc tych, które zostały oddane do użytku w latach 2008- lub znajdują się aktualnie w fazie realizacji. Mieszkania te stanowią bowiem konkurencję dla lokali oferowanych przez deweloperów na rynku pierwotnym. Wśród ofert zgłoszonych do portalu Gratka.pl w I kwartale r. minimalny udział mieszkań najnowszych w poszczególnych miastach oscyluje w przedziale od 14,9% w Warszawie do 21,9% w Poznaniu. W analizowanym okresie w odróżnieniu od poprzedniego kwartału przeważały niewielkie spadki udziałów mieszkań najnowszych w całości oferty. Ale, podobnie jak wtedy, Wrocław odnotował odwrotną tendencję niż pozostałe rynki. W ostatnim kwartale, gdy na wszystkich badanych rynkach doszło do wzrostu udziałów mieszkań najnowszych, właśnie tu odnotowano niewielki spadek (0,5%). Tym razem z kolei pojawił się wzrost omawianych udziałów, przy stabilizacji i spadkach tej wartości w pozostałych miastach. Dzięki temu Wrocław stał się miastem, gdzie udział mieszkań najnowszych okazał się najwyższy, gdyż stanowią one niemal 22% całej oferty wrocławskiego rynku wtórnego. 7
Minimalny* udział mieszkań oddanych do użytku w latach 2008- oraz planowanych do oddania w latach -2011 w ofercie rynku wtórnego Warszawa Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto 14,9 19,7 21,9 20,3 18,9 * Z uwagi na fakt, iż w wypadku części ofert nie określono roku budowy budynku, niemożliwe jest dokładne określenie udziału mieszkań najnowszych w całości zgłaszanej podaży. Minimalny udział tych mieszkań w całości rynku określono jako odsetek ofert, dla których podano rok budowy budynku mieszczący się w przedziale lat 2008-2011, w stosunku do wszystkich zgłoszonych (łącznie z tymi, w których nie podano wieku budynku). Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Warszawa W I kwartale r. do portalu Gratka.pl zgłoszono blisko 318 tys. nowych i aktualizowanych ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie. Tradycyjnie najwięcej z nich pochodziło z Mokotowa, którego udział w rynku identycznie jak w końcówce r. wynosi 16% stołecznej oferty. Drugie pod względem ilości ofert Śródmieście także utrzymało się na tym samym poziomie, co kwartał wcześniej. Na kolejnych pozycjach Bemowo zamieniło się miejscami z Ursynowem, a Wola z Białołęką, jednak ruchy te okazały się na tyle niewielkie, iż nie wpływają na udziały wymienionych dzielnicy w całości oferty. Jedyną zauważalną zmianę odnotowano w wypadku Bielan, gdzie o 1% wzrósł udział mieszkań oferowanych na terenie dzielnicy, dzięki czemu stanowi on już 7% całości oferty tyle samo, co Białołęka, czy Wola. Udział poszczególnych dzielnic Warszawy w ofercie rynku wtórnego (I kwartał r.) Pozostałe - 17% Mokotów - 16% Targówek - 5% Śródmieście - 11% Ochota - 5% Bielany - 7% Praga Południe - 9% Wola - 7% Białołęka - 7% Bemowo - 8% Ursynów - 8% Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 8
Początek roku przyniósł w Warszawie niewielki wzrost średniej ceny m 2 mieszkań oferowanych na rynku wtórnym. Czy po chwilowej stabilizacji jest to sygnał mówiący o odbudowywaniu tendencji wzrostowych, czy też zwyżka została spowodowana większym optymizmem właścicieli związanym z rozpoczęciem nowego roku, pokażą następne kwartały, które zweryfikują podstawy tego optymizmu. Tymczasem wzrosły ceny średnie, zarówno na nowym, jak i na starym rynku wtórnym. Były one w dużym stopniu zbliżone do siebie, z lekkim wskazaniem na stary rynek wtórny, gdzie wzrost ten był nieco wyższy. Analiza poziomu średnich cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy upewnia, iż tendencja wzrostowa zdecydowanie dominuje w całym mieście. W żadnej z dzielnic w porównaniu do ostatniego kwartału zeszłego roku nie doszło bowiem do spadku ceny średniej. Co więcej, na palcach jednej ręki można zliczyć te dzielnice, w których przynamniej na nowym lub starym rynku wtórnym zanotowano zniżkę ceny średniej przy czym okazuje się, iż są to jedne z najdroższych i najbardziej pożądanych dzielnic: Śródmieście (2,9%) oraz Mokotów (1,3%). W wypadku starego rynku wtórnego trudno w ogóle mówić o jakichkolwiek spadkach ceny średniej, gdyż obniżki odnotowane w Rembertowie (0,3%) oraz Wesołej (0,4%) są tak niewielkie, iż dzielnice te spokojnie możemy zaliczyć do stabilnych. Do największych wzrostów cen dla nowego rynku wtórnego doszło w dzielnicach: Żoliborz (2,6%) i Bemowo (2,1%). Z kolei w wypadku starszych lokali wzrosty te najbardziej widoczne wydawały się w Wawrze (5,4%) i na Białołęce (5,4%). W I kwartale r. w odniesieniu do poprzedniego kwartału odnotowano nieznaczne zmniejszenie się różnicy między nowym i starym rynkiem wtórnym. Stało się tak za sprawą szybszego wzrostu średnich cen w grupie mieszkań co najmniej 10-letnich. Oczywiście różnice te pozostają mocno uzależnione od specyfiki poszczególnych dzielnic i wahają się w granicach od 3,2% (Włochy) do 37,6% (Saska Kępa). Na uwagę zasługuje fakt, iż różnica cen na nowym i starym rynku w Białołęce zmniejszyła się w analizowanym kwartale mniej więcej o połowę. Z kolei Żoliborz jest jedyną dzielnicą, w której zanotowano powiększenie się tej różnicy (o 2%) w porównaniu do poprzedniego kwartału. 9
średnia cena 1m 2 mieszkań w poszczególnych dzielnicach z uwzględnieniem ofert z nowego oraz starego rynku wtórnego (cena w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym Bemowo 9 038 9 227 2,1 7 348 7 521 2,4 8 327 8 457 1,6 23,0 22,7 Białołęka 7 295 7 339 0,6 6 717 7 027 4,6 7 220 7 285 0,9 8,6 4,4 Bielany 9 368 9 424 0,6 8 107 8 201 1,2 8 418 8 519 1,2 15,6 14,9 Mokotów 12 148 11 988-1,3 9 104 9 255 1,7 10 093 10 208 1,1 33,4 29,5 Ochota 10 596 10 799 1,9 9 114 9 326 2,3 9 520 9 661 1,5 16,3 15,8 Praga Południe* 9 390 9 467 0,8 7 663 7 799 1,8 8 150 8 221 0,9 22,5 21,4 Saska Kępa* 13 026 13 032 0,0 9 382 9 470 0,9 10 039 10 152 1,1 38,8 37,6 Praga Północ 8 541 8 543 0,0 7 653 7 833 2,4 7 825 7 935 1,4 11,6 9,1 Rembertów 7 669 7 791 1,6 6 603 6 582-0,3 7 311 7 396 1,2 16,1 18,4 Śródmieście 15 034 14 595-2,9 11 759 11 804 0,4 12 248 12 264 0,1 27,9 23,6 Targówek 8 128 8 261 1,6 6 923 7 060 2,0 7 365 7 471 1,4 17,4 17,0 Ursus 8 186 8 308 1,5 6 949 7 121 2,5 7 795 7 892 1,2 17,8 16,7 Ursynów 10 028 10 221 1,9 8 063 8 306 3,0 9 043 9 195 1,7 24,4 23,1 Wawer 7 786 7 894 1,4 6 939 7 315 5,4 7 588 7 731 1,9 12,2 7,9 Wesoła 7 157 7 188 0,4 6 835 6 805-0,4 7 076 7 080 0,1 4,7 5,6 Wilanów 9 512 9 638 1,3 8 006 8 185 2,2 9 343 9 470 1,4 18,8 17,7 Wochy 8 188 8 290 1,2 7 788 8 032 3,1 8 060 8 180 1,5 5,1 3,2 Wola 10 110 10 124 0,1 8 575 8 835 3,0 9 047 9 271 2,5 17,9 14,6 Żoliborz 11 193 11 485 2,6 9 609 9 703 1,0 9 892 10 015 1,2 16,5 18,4 WARSZAWA 9 622 9 725 1,1 8 816 8 946 1,5 9 129 9 235 1,2 9,1 8,7 * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy, została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 10
ROZKŁAD CENOWY W POSZCZEGÓLNYCH DZIELNICACH WARSZAWY (CENY ZA M 2 ) dzielnica cena m 2 (udział dzielnicy podany w %) 2-4 tys. zł 4-6 tys. zł 6-8 tys. zł 8-10 tys. zł 10-12 tys. zł 12-14 tys. zł pow. 14 tys. zł Bemowo 0,0 1,5 38,8 47,7 10,0 1,7 0,3 Białołęka 0,0 7,8 72,4 19,0 0,7 0,0 0,0 Bielany 0,0 0,2 38,1 51,0 8,7 1,5 0,5 Mokotów 0,1 0,9 14,0 45,7 22,9 8,1 8,3 Ochota 0,0 0,2 12,7 55,1 23,5 5,8 2,8 Praga Południe* 0,1 2,0 50,3 37,7 7,3 1,8 0,8 Saska Kępa* 0,0 0,4 14,0 45,5 20,4 12,7 7,0 Praga Północ 0,1 4,0 54,3 35,4 4,7 0,7 0,7 Rembertów 0,0 12,1 56,2 30,7 1,1 0,0 0,0 Śródmieście 0,0 0,0 1,3 26,0 31,7 19,4 21,6 Targówek 0,0 5,4 67,3 25,4 1,8 0,1 0,0 Ursus 0,1 4,1 50,2 42,7 2,7 0,1 0,0 Urysynów 0,0 0,6 26,7 42,5 26,4 3,4 0,5 Wawer 0,3 6,9 52,5 38,1 2,0 0,2 0,0 Wesoła 0,0 9,8 74,8 15,4 0,0 0,0 0,0 Wilanów 0,0 0,2 23,2 45,9 21,3 6,9 2,4 Włochy 0,4 4,0 42,4 44,5 7,5 1,2 0,1 Wola 0,0 0,2 18,9 57,5 18,0 3,4 2,0 Żoliborz 0,0 0,1 11,4 50,1 23,8 8,5 6,0 WARSZAWA 0,0 1,7 31,5 40,8 16,0 5,3 4,6 * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy, została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Już niemal dwie trzecie mieszkań oferowanych na warszawskim rynku wtórnym mieszczą się w przedziale cenowym 6-10 tys. zł/m 2. W porównaniu do poprzedniego kwartału udział ten nieco się zwiększył. Zdecydowanie zmniejszył się za to udział najtańszych ofert, czyli takich, w których oczekiwana cena m 2 nie przekracza 4 tys. zł. O ile jeszcze w poprzednim kwartale takich ofert było ponad 3%, o tyle obecnie ich udział nie osiąga nawet 2%. W wypadku Śródmieścia dolną granicą cenową okazuje się dopiero prze- 11
dział 8-10 tys. zł/m 2. Tymczasem dla Białołęki i Wesołej wspomniany przedział stanowi już górną granicę. W Śródmieściu można jednak i tak zaobserwować różnice w rozkładzie cen: o ile pod koniec ubiegłego roku niemal co czwarta oferta dotyczyła apartamentów wycenionych przez sprzedającego powyżej 14 tys. zł/m 2, o tyle teraz tego typu oferty dotyczą co piątego oferowanego na terenie Śródmieścia mieszkania. warszawa Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 33 9 599 315 625 13 2-pokojowe 49 9 269 457 061 40 3-pokojowe 69 8 956 639 204 34 4-pokojowe 97 9 440 958 628 11 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) W strukturze oferty w porównaniu do IV kwartału r. o 1%. zmniejszył się udział mieszkań najmniejszych (kawalerek), natomiast udział dużych, 4-pokojowych mieszkań wzrósł w takim samym stopniu. Udział najbardziej popularnych mieszkań 2- i 3-pokojowych pozostał na identycznym poziomie jak kwartał wcześniej, stanowiąc odpowiednio 40% i 34% całej oferty. W stosunku do końca ubiegłego roku o 1 m 2 zwiększyła się średnia powierzchnia oferowanej kawalerki, zaś średnia powierzchnia oferowanego mieszkania 4-pokojowego wzrosła również o 1 m 2. W ciągu ostatniego kwartału nastąpiło zwiększenie zarówno średniej ceny za m 2, jak i średniej całkowitej ceny mieszkań bez względu na liczbę pokoi. Najwyższe ceny m 2 stanowią domenę kawalerek, gdzie średnio oznacza to wydatek rzędu 9 600 zł. Na drugim miejscu plasują się mieszkania 4-pokojowe, spośród których znaczną cześć stanowią apartamenty. Mieszkania 3-pokojowe wychodzą w przeliczeniu na m 2 najtaniej. Jedynie w tym wypadku średnia cena 1 m 2 nie przekracza poziomu 9 tys. zł, chociaż coraz bardziej się do niego zbliża. Średnia powierzchnia oferowanych kawalerek zmniejszyła się w odniesieniu do III kwartału r. o 1 m 2 wyniosła ona 32 m 2. Kawalerki pozostają też w dalszym ciągu mieszkaniami, w których 1 m 2 okazuje się najdroższy. Na drugim miejscu pod względem ceny m 2 plasują się mieszkania 4-pokojowe, wśród których łatwo znaleźć apartamenty. Jedynie w wypadku mieszkań 3-pokojowych średnia cena nie przekroczyła 9 tys. zł/m 2. Przeciętne ceny całkowite również obniżyły się w stosunku do wcześniejszego kwartału wyjątek stanowiły tu mieszkania 2-pokojowe, których średnia cena całkowita wzrosła o ok. 1,5 tys. zł. 12
Miejscowości podwarszawskie W większości miejscowości wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej w pierwszych miesiącach r. ceny pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie. Wyjątkiem okazał się Otwock, w którym już drugi kwartał z rzędu notowany jest najwyższy w tej grupie miast wzrost średniej ceny. W ubiegłym kwartale wyniósł on 2,9%, w obecnym okazał się on niewiele gorszy, wynosząc kwartał do kwartału kolejne 2,7%. Pozwoliło to średniej cenie na przełamanie poziomu 6 tys. zł/m 2. Niewielki wzrost średniej ceny odnotowano w Pruszkowie zwyżka wyniosła 1,3%. W najtańszych z porównywanych w tej grupie miast, czyli w Wołominie i Grodzisku Mazowieckim, doszło z kolei do nieznacznego spadku średniej ceny odpowiednio o 1,2% i 1,1%. Na pozostałych rynkach średnie ceny można uznać za stabilne. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach podwarszawskich miasto: średnia cena m 2 (zł) Grodzisk Mazowiecki 5 721 5 658-1,1 Konstancin-Jeziorna 7 785 7 738-0,6 Legionowo 5 825 5 790-0,6 Marki 6 145 6 192 0,8 Otwock 5 878 6 038 2,7 Piaseczno 6 637 6 700 0,9 Pruszków 6 394 6 477 1,3 Wołomin 5 336 5 274-1,2 Ząbki 6 631 6 674 0,6 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Kraków W I kwartale r. za pośrednictwem portalu Gratka.pl zgłoszono i zaktualizowano 33,8 tys. ofert sprzedaży mieszkań na krakowskim rynku wtórnym. Minimalny udział ofert dotyczących mieszkań w nowych budynkach (wybudowanych nie wcześniej niż w 2000 r.) wyniósł 39%. 13
KRAKÓW - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 7 958 8 079 1,5 7 255 7 268 0,2 7 585 7 637 0,7 11 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) W I kwartale r. średnia cena sprzedaży mieszkań oferowanych na krakowskim rynku wtórnym za pośrednictwem portalu Gratka.pl wyniosła 7 637 zł/m 2, a więc ukształtowała się na poziomie o 0,7% wyższym w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy. Dodać należy, iż jest to trzeci kwartał z rzędu, w którym na krakowskim rynku wtórnym odnotowano tendencję wzrostową. Tym razem zwyżka okazała się jednak niższa niż w IV kwartale ubiegłego roku, kiedy to osiągnęła wartość 1,3%. Za podniesienie poziomu ceny średniej odpowiadały przede wszystkim wyższe o 1,5% niż w poprzednim porównywalnym okresie ofertowe ceny mieszkań na nowym rynku wtórnym. W tym samym czasie ceny mieszkań na starym rynku wzrosły w minimalnym stopniu, co zwiększyło różnicę cen miedzy nowym i starym rynkiem wtórnym o 1% (do poziomu 11%). Rozkład cenowy na rynku wtórnym w Krakowie (I kwartał r.) 2,1% 0,6% 1,9% 5,3% 17,9% 21,7% pow. 14 tys. zł 12-14 tys. zł 10-12 tys. zł 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 50,5% 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 14
Ponad połowa mieszkań wystawionych do sprzedaży na krakowskim rynku wtórnym oferowana jest w granicach cenowych 6-8 tys. zł/m 2, tym samym nastąpił wzrost o 2% w stosunku do poprzedniego okresu. Nieco mniejszy wzrost (o 1,7%) nastąpił w przedziale cenowym 8-10 tys. zł/m 2. Największy spadek odnotowano w wypadku ofert mieszkań w cenach 4-6 tys. zł/m 2 i był on równy 1,5%. W stosunku do poprzedniego kwartału o 1% zwiększył się udział mieszkań największych 4-pokojowych, natomiast udział pozostałych wartości w strukturze pokojowej nie zmienił się. Porównując dane dotyczące średniego metrażu mieszkań, możemy dowiedzieć się, że o 1 m 2. zmniejszyła się przeciętna powierzchnia kawalerek. O tyle samo wzrósł natomiast średni metraż mieszkań 2- i 3-pokojowych. KRAKÓW Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 33 7 899 261 131 16 2-pokojowe 50 7 738 388 596 40 3-pokojowe 69 7 415 522 396 32 4-pokojowe 91 7 413 698 678 10 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Wrocław W I kwartale r. na portalu internetowym Gratka.pl dodano i zaktualizowano niemal 12,3 tys. ofert sprzedaży mieszkań zlokalizowanych we Wrocławiu. Ok. 42% z nich stanowiły oferty z nowego rynku wtórnego. WROCŁAW ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 7 252 7 516 3,6 6 523 6 703 2,8% 6 824 7 064 3,5 12 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Średnia cena mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku wtórnym w I kwartale r. była równa 7 064 zł/m 2, z czego wynika, iż nastąpił 3,5% jej wzrost w stosunku do IV kwartału r. Za taką zmianę odpowiadały wyższe niż w poprzednim kwartale ceny ofertowe mieszkań, zarówno na nowym, 15
jak i na starym rynku wtórnym. Wartości te wyniosły odpowiednio 3,6 oraz 2,8%. Konsekwencją takiej sytuacji stał się nieznaczny (o 0,8%) wzrost różnicy cen pomiędzy nowym i starym rynkiem wtórnym, która wynosi obecnie 12%. Rozkład cenowy na rynku wtórnym we wrocławiu (I kwartał r.) 2,5% 0,9% 1,4% 0,6% 13,4% 24,0% pow. 14 tys. zł 12-14 tys. zł 10-12 tys. zł 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 4-6 tys. zł 57,2% 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Z przedstawionych na wykresie danych wynika, iż w dalszym ciągu cena największej liczby oferowanych mieszkań znajduje się w przedziale 6-8 tys. zł/m 2, wartość ta jest jednak nieco mniejsza niż w ostatnim kwartale roku. W analizowanym okresie odnotowano również spadek o 4,1% udziału mieszkań, które oferowano w cenach od 4 do 6 tys. zł/m 2. Wzrósł natomiast procentowy udział mieszkań droższych, w największym stopniu bo o 4,5% dla mieszkań z przedziału cenowego 8-10 tys. zł/m 2. WROCŁAW Średnie powierzchnie i średnie ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 33 7 787 255 195 10 2-pokojowe 49 7 193 355 810 42 3-pokojowe 69 6 847 475 313 35 4-pokojowe 90 6 711 625 260 11 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) W I kwartale r. średnia powierzchnia oferowanego na rynku wtórnym mieszkania 3-pokojowego zwiększyła się o 2 m 2. Wzrost, ale już mniejszy, bo o 1 m 2 średniej powierzchni, wystąpił także w grupie mieszkań 2-pokojowych. Natomiast spadek średniego metrażu o 2 m 2 zaobserwowano w minionym 16
kwartale dla lokali 4-pokojowych. Jeżeli chodzi o udział poszczególnych rodzajów lokali w całości oferty, zmiany nastąpiły tylko w wypadku mieszkań 2- i 3-pokojowych, których udział odpowiednio zwiększył i zmniejszył się o 1% Poddając analizie przeciętne ceny za m 2 mieszkania, warto zaznaczyć, że w porównaniu z poprzednim kwartałem średnia cena mieszkań 1-pokojowych wzrosła o 385 zł, czyli o 4,9%. Poznań Między styczniem a marcem r. na portalu Gratka.pl zaktualizowano lub dodano ponad 13,6 tys. ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Mieszkania nowe (nie starsze niż 10 lat) stanowiły niemal 41% tej oferty. POZNAŃ - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 6 881 7 100 3,2 5 393 5 460 1,2 6 043 6 157 1,9 30 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Średnia cena mieszkań, które oferowano na poznańskim rynku wtórnym w I kwartale r. wyniosła 6 157 zł/m 2 i była o 1,9% wyższa niż w IV kwartale r., przy czym przeciętna cena mieszkań oferowanych na nowym rynku wtórnym okazała się wyższa o 3,2 %, natomiast na rynku starym zwiększyła się o 1,9%. W wyniku tych zmian o kolejne 2% wzrosła już i tak wysoka różnica cen pomiędzy nowym i starym rynkiem, osiągając wartość 30%. Rozkład cenowy na rynku wtórnym w POZNANIU (IV kwartał r.) 0,5% 0,5% 1,3% 3,7% 6,4% pow. 14 tys. zł 12-14 tys. zł 10-12 tys. zł 37,5% 50,2% 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (IV kwartał r.) 17
W I kwartale r. na poznańskim rynku mieszkaniowym zaobserwowano niewielkie wahania co do udziału poszczególnych przedziałów cenowych mieszkań w całości oferty. Największy spadek nastąpił w przypadku lokali, których jest najwięcej, czyli dla których ustalono ceny w granicach 4 do 6 tys. zł/m 2 ta była równa 1,7%. Z kolei największy wzrost (1,4%) odnotowano dla mieszkań z przedziału 6-8 tys. zł/m 2. Pozostałe zmiany nie były już tak znaczące, aczkolwiek dały się zauważyć nieznaczne wzrosty ilości mieszkań najdroższych, za które trzeba zapłacić więcej niż 10 tys. zł/m 2. POZNAŃ Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 34 6 542 223 839 10 2-pokojowe 49 6 499 317 142 41 3-pokojowe 70 5 826 409 572 33 4-pokojowe 94 5 577 534 473 13 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Porównując dane zawarte w powyższej tabeli z analogicznymi wartościami z poprzedniego kwartału, łatwo dostrzec, iż w Poznaniu przeciętna powierzchnia mieszkania uległa zmianie tylko w wypadku lokali 2-pokojowych zmniejszyła się ona o 1 m 2. Natomiast z analizy udziału poszczególnych rodzajów mieszkań w całości oferty wynika, że zmiany nastąpiły w wypadku kawalerek, których ilość zmniejszyła się o 2%, oraz mieszkań 2-pokojowych, których było mniej o 1% w porównaniu z ostatnim kwartałem r. Trójmiasto W I kwartale r. na portalu Gratka.pl dodano bądź też zaktualizowano ponad 41,8 tys. ofert mieszkaniowych. 54,1% z nich przypadło na Gdańsk, a kolejnych 37,4% oraz 8,5% odpowiednio na Gdynię i Sopot. 35,4% stanowiły ogłoszenia dotyczące sprzedaży mieszkań nie starszych niż dziesięcioletnie. TRÓJMIASTO - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 7 886 8 095 2,7 6 638 6 655 0,3 7 135 7 174 0,5 22 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 18
Przeciętna cena mieszkań, jakie oferowano na trójmiejskim rynku nieruchomości w I kwartale r., była równa 7 174 zł/m 2 i w porównaniu z poprzednim badanym okresem wzrosła ona nieznacznie (o 0,5%). Na taką wartość powyższego współczynnika miał wpływ z jednej strony wzrost cen mieszkań na nowym rynku wtórnym o 2,7%, a z drugiej minimalna zwyżka cen mieszkań (zaledwie 0,3%) na dużo większym starym rynku. Dzięki temu różnica średnich cen miedzy nowym i starym rynkiem zwiększyła się aż o 3%, dochodząc do poziomu 22%. Rozkład cenowy na rynku wtórnym w TRÓJMIEŚCIE (I kwartał r.) 2,4% 3,4% 1,1% 11,2% 5,3% 38,2% 38,4% pow. 14 tys. zł 12-14 tys. zł 10-12 tys. zł 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) W omawianym kwartale udział mieszkań, których ceny znajdują się w przedziale 4-6 oraz 6-8 tys. zł/m 2 stanowi w obu przypadkach nieco ponad 38%. Wobec tego ponad trzy czwarte oferowanych na tym rynku lokali znalazło się w przedziale cenowym wynoszącym 4-8 tys. zł/m 2. W pozostałych wypadkach nie odnotowano żadnych znaczących zmian, ponieważ wahania udziałów poszczególnych grup cenowych nie przekraczały 0,3% Warto jednak zauważyć, że głównie za sprawą Sopotu o 0,1% spadł udział mieszkań najdroższych (powyżej 14 tys. zł/m 2 ), które stanowią obecnie 3,4% całości oferty. TRÓJMIASTO Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 33 7 390 241 653 9 2-pokojowe 48 7 188 354 137 36 3-pokojowe 68 7 092 497 730 38 4-pokojowe 93 7 251 703 502 14 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 19
W I kwartale r. o 1 m 2 wzrosła średnia powierzchnia mieszkań 1- oraz 4-pokojowych na trójmiejskim rynku wtórnym. We wszystkich rodzajach mieszkań odnotowano przy tym niewielkie wzrosty średnich cen, jednak nie przekraczały one 1%. Najbardziej zwiększyły się przeciętne ceny mieszkań 1-pokojowych (o 66 zł), natomiast najmniej (o 15 zł) średnie ceny lokali 4-pokojowych. Łódź W I kwartale r. na portalu Gratka.pl zarejestrowano ponad 3,7 tys. dodanych lub zaktualizowanych ofert dotyczących łódzkiego wtórnego rynku nieruchomości. Minimalny udział nowych mieszkań (nie starszych niż dziesięcioletnich) wystawionych do sprzedaży stanowił niecałe 14%. ŁÓDŹ - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 5 560 5 783 4,0 4 163 4 302 3,3 4 535 4 591 1,2 34 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) W stosunku do poprzedniego kwartału średnia cena mieszkań wystawionych na sprzedaż w I kwartale r., wzrosła o 1,2% i wyniosła 4 591 zł/m 2. Na taką wartość wpłynęły wzrosty cen o 4% na nowym i 3,3% - na starym rynku wtórnym. Pod koniec ostatniego kwartału różnica pomiędzy średnimi cenami na obu rynkach wyniosła 34%, a więc nie zmieniła się w porównaniu do wartości z IV kwartału r. Rozkład cenowy na rynku wtórnym w Łodzi (I kwartał r.) 1,2% 0,1% 0,2% 0,1% pow. 14 tys. zł 7,4% 30,8% 12-14 tys. zł 10-12 tys. zł 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 60,2% 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 20
W dalszym ciągu w Łodzi ponad 90% mieszkań oferowanych jest w przedziale cenowym 2-6 tys. zł/m 2, jednak wewnątrz tego przedziału w ostatnim kwartale odnotowano istotne przesunięcie ilości mieszkań wystawionych na sprzedaż: o 5,7% spadła ilość mieszkań z przedziału 2-4 tys. zł/m 2, a o 5,5% wzrosła ilość lokali oferowanych w przedziale 4-6 tys. zł/m 2. Warto również zauważyć, że pojawiły się nieliczne ogłoszenia dotyczące sprzedaży mieszkań, za które zbywca chce otrzymać kwotę większą niż 14 tys. zł/m 2. ŁÓDŹ Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 35 4 133 143 142 11 2-pokojowe 50 4 445 223 078 43 3-pokojowe 70 4 750 337 145 36 4-pokojowe 101 5 241 541 838 8 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) W I kwartale r., w porównaniu z danymi z poprzednio badanego okresu, o 1 m 2 zwiększył się średni metraż mieszkań 3- i 4-pokojowych. Biorąc pod uwagę przeciętne ceny poszczególnych rodzajów mieszkań, zaobserwowano, że w ciągu 3 miesięcy spadły te, które dotyczyły mieszkań 4-pokojowych (o 4%), natomiast nieznacznie wzrosły ceny mieszkań średniej wielkości. W wypadku lokali 2-pokojowych wzrost ten wyniósł 1,9%, a 3-pokojowych o 2,1%. Struktura mieszkań również uległa zmianom, jednak były to wahania nieznaczne (ok. 1%), w których wyniku wzrósł udział ilości dostępnych w ofercie mieszkań 3-pokojowych, natomiast spadł udział mieszkań 1- oraz 4-pokojowych. Katowice W I kwartale r. na portalu Gratka.pl zgłoszono i zaktualizowano niemal 4,4 tys. ogłoszeń, które dotyczyły sprzedaży mieszkań na katowickim rynku wtórnym, z czego 10% dotyczyło lokali usytuowanych w budynkach nie starszych niż 10 lat. KATOWICE - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 5 584 5 673 1,6 4 033 4 064 0,8 4 380 4 341-0,9 40 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 21
Średnia ofertowa cena sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym tego miasta nieznacznie spadła (o 0,9%) i wyniosła 4 341 zł/m 2. Co ciekawe, wynikała ona wyłącznie ze zmiany struktury oferty, gdyż w analizowanym okresie, zarówno na nowym, jak i starym rynku odnotowano niewielkie wzrosty średnich cen, które wyniosły odpowiednio 1,6 oraz 0,8%. W wyniku omawianych wahań o 2% powiększyła się różnica średnich cen pomiędzy obydwoma rynkami wynosi ona obecnie 40%. Rozkład cenowy na rynku wtórnym w KATOWICACH (I kwartał r.) 0,6% 0,1% 4,8% 10-12 tys. zł 48,7% 45,7% 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Ponad 94% ofert sprzedaży mieszkań na katowickim rynku wtórnym nie przekracza poziomu 6 tys. zł/m 2. W ciągu ostatniego kwartału zaobserwowano wzrost o 3,2% ilości mieszkań najtańszych, tych z przedziału cenowego 2-4 tys. zł, jednocześnie nieznacznie (o 1,2%) spadła ilość mieszkań, które można nabyć za kwoty od 4 do 6 tys. zł/m 2. Taki rozkład cenowy w dużej mierze spowodowany został dominującym udziałem mieszkań starych w całości oferty. Co ciekawe, zmniejszeniu uległ również odsetek liczby mieszkań najdroższych (w Katowicach dotyczy to mieszkań z przedziału 10-12 tys. zł/m 2 ), który wynosi obecnie 0,1%. KATOWICE Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 33 4 171 137 783 11 2-pokojowe 48 4 251 206 000 34 3-pokojowe 67 4 450 304 543 40 4-pokojowe 91 4 322 390 361 13 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 22
W stosunku do IV kwartału r. o 1 m 2 zmniejszył się średni metraż oferowanych mieszkań 3-pokojowych, o tyle samo również zwiększyła się przeciętna powierzchnia mieszkań 4-pokojowych. W wypadku mieszkań 1-, 3- i 4-pokojowych nastąpił nieznaczny spadek średnich cen. Najbardziej bo o 2,6% zmniejszyły się ceny kawalerek, z kolei ceny mieszkań 3-pokojowych spadły o 0,5%. Średnia cena oferowanych mieszkań 2-pokojowych pozostała na niemal niezmienionym poziomie. Nie zmienił się praktycznie również odsetek poszczególnych rodzajów mieszkań, wyjątkiem okazał się wzrost o 1% udziału mieszkań 2-pokojowych. Szczecin Liczba ofert, które zostały zgłoszone bądź też zaktualizowane w I kwartale r. na portalu Gratka.pl i które dotyczyły szczecińskiego rynku wtórnego, wyniosła ponad 19,3 tys. Nieco ponad 19% z nich stanowiły oferty sprzedaży mieszkań nie starszych niż 10 lat. SZCZECIN - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 5 557 5 613 1,0 4 702 4 737 0,7 4 821 4 874 1,1 18 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (IV kwartał r.) Średnia cena lokali oferowanych na szczecińskim rynku wtórnym po raz pierwszy od kilku kwartałów wzrosła i osiągnęła wartość 4 874 zł/m 2 (wzrost o 1,1%). Na taką sytuację wpłynęły bezpośrednio wzrosty średnich cen zarówno na nowym, jak i na starym rynku, które wyniosły odpowiednio 1 oraz 0,7%. Nie przyczyniło się to jednak do zmiany różnicy cenowej miedzy tymi rynkami, która w dalszym ciągu wynosi 18%. Rozkład cenowy na rynku wtórnym w SZCZECINIE (I kwartał r.) 0,5% 0,1% 9,8% 73,6% 16,0% 10-12 tys. zł 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 23
Tak jak w poprzednich kwartałach, na szczecińskim rynku wtórnym zdecydowanie dominują oferty znajdujące się w przedziale cenowym 4-6 tys. zł/m 2 jest ich 73,6%, a więc w stosunku do poprzedniego kwartału o 3,1% mniej. Natomiast udział mieszkań, których ceny ofertowe wahają się od 2 do 4 tys. zł/m 2, wzrósł o 1,1%. Poza tym zwyżkę w wysokości 2,3% zaobserwowano również w ilości mieszkań po cenach 6-8 tys. zł/m 2. SZCZECIN Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 32 5 162 163 887 11 2-pokojowe 50 5 030 249 982 38 3-pokojowe 72 4 793 339 940 36 4-pokojowe 91 4 496 406 860 14 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Na analizowanym rynku w minionym kwartale zmianie uległy przeciętne metraże wszystkich oferowanych mieszkań. O 1 m 2 zmniejszyła się średnia powierzchnia lokali 1- i 3-pokojowych, o tyle samo wzrosła powierzchnia mieszkań 2-pokojowych. Natomiast w powierzchnia mieszkań największych zmalała o 2 m 2. Zmianie uległy również średnie ceny poszczególnych rodzajów mieszkań w największym stopniu wzrosła cena kawalerek (1,7%). Poza tym w okresie styczeń-marzec r. o 1% wzrósł udział mieszkań największych, 3- i 4-pokojowych. Lublin Na portalu Gratka.pl w I kwartale r. zamieszczono i dokonano aktualizacji niemal 17,6 tys. ogłoszeń dotyczących ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Lublinie. Minimalny udział lokali oferowanych w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 10 lat (bądź będących jeszcze w budowie) stanowił 21,5%. LUBLIN - ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ (ZŁ/M 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym (%) 5 613 5 734 2,2 4 737 4 946 4,4 5 001 5 118 2,3 16 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 24
Średnie ceny mieszkań na lubelskim rynku wtórnym w I kwartale r. wzrosły o 2,3%, a więc znacząco, szczególnie w kontekście minimalnych wahań cenowych w zeszłym roku. Tym razem średnia cena oferowanego na rynku wtórnym lokalu wyniosła 5 118 zł, co stanowiło efekt wzrostu cen na starym (o 4,4%) oraz nowym (o 2,2%) rynku wtórnym. Rozkład cenowy na rynku wtórnym w LUBLINIE (I kwartał r.) 0,5% 12,8% 9,2% 8-10 tys. zł 6-8 tys. zł 4-6 tys. zł 2-4 tys. zł 77,2% Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Zdecydowana większość ofert z omawianego rynku wtórnego (84,9%) nie przekracza poziomu 6 tys. zł/m 2. W porównaniu z IV kwartałem r. udział ten i tak nieznacznie spadł (o 1,5%) za sprawą zmniejszenia się ilości oferowanych mieszkań z przedziału cenowego 4-6 tys. zł/m 2. W tym samym czasie odnotowano wzrost o 1,8% ilości mieszkań o cenach od 6 do 8 tys. zł/m 2. LUBLIN Średnie ceny mieszkań i średnie powierzchnie w zależności od liczby pokoi (dane w zł) mieszkanie: średni metraż (m 2 ) cena za m 2 (zł) cena całkowita (zł) udział (%) 1-pokojowe 33 5 269 168 173 8 2-pokojowe 48 5 236 250 696 37 3-pokojowe 65 5 037 329 247 37 4-pokojowe 83 4 976 411 495 15 Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) Średni metraż mieszkania 1-pokojowego w ostatnim kwartale zmniejszył się o 1 m 2, podczas gdy przeciętna powierzchnia mieszkań 3-pokojowych zwiększyła się o taką samą wartość. Przeciętna cena m 2 wszystkich rodzajów mieszkań wzrosła o co najmniej 2,2% jak w wypadku mieszkań 4-pokojowych, nato- 25
miast największy wzrost dotyczył średnich cen kawalerek i wyniósł on 3,2 %. W I kwartale r. zmianie uległ również udział ilości oferowanych lokali według ich liczby pokoi. Spadki zanotowano dla mieszkań 1-, 2- oraz 4-pokojowych. Jedynie udział lokali 3-pokojowych w ogólnej liczbie ofert nie zmienił się i wynosi nadal 37%. Rynek wynajmu mieszkań Badania rynku wynajmu mieszkań przeprowadzono, bazując na bazie ofert zgłaszanych do portalu Gratka.pl w I kwartale r., liczącej 90 800 rekordów. W analizie ujęte zostały mieszkania z terenu Warszawy oraz największych miast Polski. W trzech pierwszych miesiącach r. doszło w Warszawie do wzrostu średnich stawek wynajmu. Wyjątkiem okazały się mieszkania 2-pokojowe, w wypadku których poziom cen nie uległ większym zmianom. Największy wzrost (zresztą już drugi kwartał z rzędu) odnotowano w grupie mieszkań 3-pokojowych, których średnia cena wynajmu wzrosła o 8% do poziomu ok. 3 550 zł/m- -c. Wynajęcie mieszkania 1-pokojowego zdrożało średnio o 5,1%, a największych lokali (liczących co najmniej 4 pokoje) o 3,6%. Kwoty oczekiwane przez właścicieli tego rodzaju mieszkań ukształtowały się na poziomie 1 743 zł/m-c za mieszkanie 1-pokojowe i 4 990 zł/m-c w wypadku mieszkań 4-pokojowych i większych. Sytuacja na rynku najmu w poszczególnych dzielnicach Warszawy jest bardzo zróżnicowana i to nie tylko pod względem oczekiwanych stawek wynajmu, ale także wielkości oferty. Analiza ruchów cenowych w poszczególnych dzielnicach wykazała, iż do największego spadku średniej ceny doszło w grupie dużych mieszkań oferowanych do wynajęcia w Rembertowie. Mieszkania 4-pokojowe i większe potaniały tam w ciągu kwartału aż o 19,8%. Jednak należy pamiętać, iż oferta tego rodzaju mieszkań w dzielnicy pozostaje bardzo uboga i z tego wynika ich duża podatność na wahania cenowe: pojawienie się dosłownie kilku nowych mieszkań bądź wycofanie dotychczasowych w istotny sposób wpływa na zmianę poziomu ceny średniej. Obecny, tak znaczący spadek średniej stawki wynajmu należy traktować bardziej w kategoriach powrotu do poziomu typowego na tym rynku, niż jakiejś gwałtownej obniżki stawek wynajmu. Z kolei do największego wzrostu średniej ceny najmu doszło w wypadku mieszkań 1-pokojowych w Wilanowie. Wzrost aż o 17,5% spowodowany był relatywnie niewielką liczbą tego rodzaju ofert, w której duży udział w odróżnieniu od większości dzielnic stanowią drogie apartamenty typu studio. Nie dość, że są one często luksusowo wyposażone, to dodatkowo ich powierzchnie zazwyczaj zdecydowanie przekraczają powierzchnie typowe dla standardowych kawalerek. Ta specyfika sprawia, iż średnia kwota wynajmu mieszkania 1-pokojowego w dzielnicy przekracza poziom 2 200 zł/m-c, a więc okazuje się wyraźnie wyższa od najbardziej prestiżowych dzielnic, czyli Śródmieścia oraz Mokotowa, gdzie należy liczyć się z kwotą rzędu ok. 1 900 zł/m-c. Analiza średniej powierzchni mieszkań 1-pokojowych oferowanych w Wilanowie wskazuje jednak, iż bliżej jej do średnich notowanych dla lokali 2-pokojowych w innych dzielnicach, niż do analogicznej wartości obliczanej dla kawalerek, dlatego należałoby wilanowskie mieszkania 1-pokojowe porównywać z lokalami 2-pokojowymi. Porównując średnie stawki wynajmu mieszkań 2-pokojowych, a także 3-pokojowych i większych w tych dzielnicach, można zauważyć, iż wynajęcie tego rodzaju mieszkań w Wilanowie jest 26
tańszym rozwiązaniem niż wynajem w Śródmieściu, czy na Mokotowie. Z największymi wydatkami związanymi z wynajmem mieszkania należy liczyć się w dzielnicach takich jak Śródmieście, Mokotów i Wilanów, a później Wola i Ochota. Najtaniej mieszkanie wynająć można w Rembertowie i Wesołej, niskie ceny obowiązują również na Białołęce oraz w Wawrze. W I kwartale r. w stosunku do poprzednio badanego okresu odnotowano m.in. następujące zmiany: ÂÂ w żadnej z dzielnic nie nastąpiły spadki średnich stawek wynajmu we wszystkich rodzajach mieszkań; ÂÂz kolei średnie stawki wynajmu wzrosły we wszystkich rodzajach mieszkań w następujących dzielnicach: Mokotów, Ochota, Śródmieście i Wilanów. Jak widać, najdroższe dzielnice nie dość, że trzymają poziom, to jeszcze bardziej zdrożały; ÂÂw Mokotowie kilkunastoprocentowe wzrosty średnich stawek odnotowano w grupach mieszkań 1-pokojowych i 3-pokojowych. Średnie stawki lokali 2-pokojowych oraz 4-pokojowych i większych również zwiększyły się, ale już w znacznie mniejszym stopniu odpowiednio 0,9% i 2,4%; ÂÂw Śródmieściu z kolei największy wzrost średnich stawek wynajmu dotyczył mieszkań 3-pokojowych wyniósł on 11%. Mieszkania liczące minimum 4 pokoje oraz lokale 2-pokojowe utrzymały ceny zbliżone do odnotowanych w poprzednim kwartale. Wyraźny, bo wynoszący niemal 6%, wzrost średniej stawki wynajmu wystąpił wśród mieszkań 1-pokojowych; ÂÂ w Ursusie w ciągu kwartału podrożały, i to mocno, wyłącznie kawalerki (wzrost o 10,6%). Średnie stawki wynajmu mieszkań liczących co najmniej 4 pokoje pozostały na niezmienionym poziomie. Tymczasem wynajem mieszkań 2- i 3-pokojowych potaniał odpowiednio o 4,3% i 4,1%; ÂÂ w Wawrze, podobnie zresztą jak na omawianym wcześniej Mokotowie, kilkunastoprocentowe wzrosty średnich stawek wynajmu dotyczyły mieszkań 1-pokojowych oraz 3-pokojowych. Z kolei w Wesołej największy wzrost oprócz mieszkań najmniejszych (1-pokojowych) odnotowały największe lokale (4-pokojowe). Tymczasem mieszkania 3-pokojowe zanotowały kilkunastoprocentowe spadki. Duże ruchy cenowe w tej dzielnicy nie są niczym nowym, gdyż ze względu na mocno ograniczoną podaż mieszkań do wynajęcia średnia cena wynajmu jest bardzo podatna na okresowe wahania; ÂÂ w Wilanowie, oprócz wspomnianego już we wstępie imponującego wzrostu średnich stawek wynajmu mieszkań 1-pokojowych, w pozostałych grupach wzrosty cen wahały się od 1,1% (mieszkania 2-pokojowe) do 6,3% (mieszkania 3-pokojowe); ÂÂna uwagę zasługuje także wzrost o ponad 12% średniej stawki wynajmu mieszkań 3-pokojowych na Żoliborzu. W dzielnicy tej podrożały jeszcze mieszkania 4-pokojowe i większe (6,8%) natomiast lokale 1-pokojowe i 2-pokojowe nieznacznie potaniały odpowiednio 2,1% oraz 0,6%. 27
średnie czynsze wynajmu mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy (I kwartał r.; czynsze w zł) 1-pokojowe Zmiana w stosunku do r. 2-pokojowe Zmiana w stosunku do r. 3-pokojowe Zmiana w stosunku do r. 4-pokojowe Zmiana w stosunku do r. Bemowo 1 665 5,4% 2 032-2,3% 2 600-1,2% 3 502 3,0% Białołęka 1 350-1,5% 1 659-0,7% 2 201 1,2% 2 953 1,3% Bielany 1 574 8,0% 2 023-1,1% 2 665 2,2% 4 019 15,1% Mokotów 1 920 11,5% 2 575 0,9% 4 154 10,7% 5 874 2,4% Ochota 1 653 4,5% 2 317 0,2% 3 303 1,1% 4 647 9,1% Praga Południe 1 541 1,1% 2 096-1,2% 2 932-0,3% 4 345 10,3% Praga Północ 1 317-6,6% 1 984-5,0% 2 622-6,1% 3 522 7,2% Rembertów 1 057-0,9% 1 574 2,5% 1 771 9,3% 2 929-19,8% Śródmieście 1 934 5,9% 2 741 0,4% 4 333 11,0% 5 646 0,7% Targówek 1 398 5,7% 1 793-2,6% 2 278-1,8% 3 050 7,3% Ursus 1 460 10,6% 1 780-4,3% 2 295-4,1% 2 998 0,1% Ursynów 1 759 2,5% 2 154-2,1% 2 952 3,0% 4 140 7,6% Wawer 1 381 16,3% 1 699-2,5% 2 479 14,9% 3 165 4,5% Wesoła 1 114 12,1% 1 566 7,5% 1 620-12,8% 2 673 13,2% Wilanów 2 226 17,5% 2 421 1,1% 3 616 6,3% 5 376 3,3% Włochy 1 481 3,8% 2 072-1,7% 2 700 2,8% 3 809-5,1% Wola 1 665 0,7% 2 366-1,7% 3 389 4,1% 4 962 2,8% Żoliborz 1 547-2,1% 2 311-0,6% 3 644 12,5% 4 877 6,8% WARSZAWA 1 743 5,1% 2 347-0,7% 3 551 8,0% 4 990 3,6% Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach wynajmu na portalu Gratka.pl (I kwartał r.) 28