POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI I Kwartał 2008r. Raport Gratka.pl i Home Consulting

Transkrypt

1 POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI I Kwartał 2008r.

2 SPIS TREŚCI: SPIS TREŚCI:... 2 WPROWADZENIE... 3 RYNEK WTÓRNY LOKALI MIESZKALNYCH... 5 Warszawa... 6 Miejscowości podwarszawskie Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź RYNEK DOMÓW Warszawa i aglomeracja warszawska Pozostałe największe miasta PRZEGLĄD OFERT W ZAKRESIE TRANSAKCJI GRUNTOWYCH Warszawa Trójmiasto Kraków Wrocław Poznań Pozostałe regiony: Łódź, aglomeracja górnośląska, Szczecin /26

3 WPROWADZENIE Polski rynek nieruchomości I kwartał 2008r. jest pierwszym dokumentem opracowanym po nawiązaniu współpracy między Home Consulting i Gratka.pl stanowiącym analizę danych dotyczących rynku wtórnego: mieszkań domów gruntów w odniesieniu do największych polskich miast oraz Warszawy i aglomeracji warszawskiej w pierwszych trzech miesiącach 2008roku. Podstawę analizy i wniosków zawartych w tym raporcie stanowiły dane dostarczne przez Gratka.pl, które celem uzyskania wysokiej jakości i wiarygodności zostały opracowane przez analityków firmy Home Consulting poprzez wydzielenie z bazy danych niepowtarzalnych i spełniających przyjęte kryteria ofert. Uzyskane na tej drodze dane stanowiły podstawę wyliczenia wartości średnich poziomów cen na rynku wtórnym nieruchomości w ściśle określonym czasie i zasięgu geograficznym. Raport Polski rynkek nieruchomości I kwartał 2008r. jest materiałem analityczym i syntetycznym o charakterze informacyjnym, a posługując się danymi w nim zawartymi należy pamiętać, iż opracowany został jedynie na podstawie ofert zamieszczonych w serwisie i nie zawiera danych transakcyjnych, ani informacji o tych transakcjach, a tylko i wyłącznie ceny ofertowe. Serwis internetowy Gratka.pl, którym zarządza firma Gratka Sp. z o.o. wchodzi w skład Grupy Wydawniczej Polskapresse i jest obecnie największym i najpopularniejszym serwisem ogłoszeniowym w Polsce. Zawiera blisko ogłoszeń i współpracuje z 5000 partnerów w 4 głównych kategoriach: motoryzacja, dom i nieruchomości, praca, turystyka. Gratka.pl dysponuje największą w Polsce bazą ofert z rynku nieruchomości ponad ogłoszeń. Serwis pozyskał do współpracy największą liczbę biur nieruchomości w Polsce - ponad 2700 oraz developerów ponad 530. Serwis nieruchomości w lutym bieżącego roku odwiedziło użytkowników, natomiast liczba odsłon wyniosła (wzrost o ok. 5 mln). Przeciętny czas jaki użytkownik spędził na naszych witrynach 57 min.57 sek. i pod względem tych dwóch wskaźników Gratka nadal pozostaje liderem. 3/26

4 Łącznie serwisy z Grupy Gratka.pl odwiedza miesięcznie 4 mln użytkowników, a generują one blisko 190 mln odsłon (źródło: Gemius Traffic, marzec 2008 r.). Home Consulting jest firmą doradczą w pełnym zakresie usług analitycznych dla podmiotów zainteresowanych prowadzeniem inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce. W oparciu o rzetelną wiedzę analityków oraz dotychczasowe doświadczenie Home Consulting oferuje usługi doradcze dotyczące: prognoz rozwoju polskiego rynku nieruchomości i rynków lokalnych wsparcia i doradztwa w czasie procesu inwestycyjnego i budowlanego, łącznie z analizą lokalizacji i strukturą lokali, dekompozycją cenową budynków oraz wsparciem procesu sprzedaż, analiz i opinii o lokalizacjach planowanych inwestycji opinii marketingowych o planowanych inwestycjach mieszkaniowych kompleksowego doradztwa inwestycyjnego rozpoznania planowanej inwestycji i przygotowania dla niej profesjonalnego biznes planu, niezbędnego przy prowadzeniu inwestycji i pozyskiwaniu finansowania doradztwa przy ocenie potencjału działki przed jej zakupem i pozyskiwaniu gruntów wyceny nieruchomości analiz finansowych Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem zamieszczenia pełnej nazwy oraz źródła ( Polski rynek nieruchomości. lub informacji, iż Dane pochodzą z Raportu Gratka.pl i Home Consulting Polski rynek nieruchomości ). W razie jakichkolwiek pytań prosimy i kontakt: home@homeconsulting.pl dom@gratka.pl 4/26

5 RYNEK WTÓRNY LOKALI MIESZKALNYCH Używając terminu wtórny rynek mieszkań mamy na myśli rynek mieszkań z drugiej ręki czyli nie kupowanych bezpośrednio od dewelopera, ale od osoby trzeciej. Jednak na rynku wtórnym nie koniecznie znajdujemy lokal, który był przez wiele lat zamieszkiwany, jest zużyty, wymaga remontu. Często są to mieszkania zlokalizowane w nowych, atrakcyjnych budynkach charakteryzujących się podwyższonym standardem. Po okresie boomu inwestycyjnego ostatnich lat (w wielu przypadkach inwestycje miały charakter spekulacyjny) na rynku obserwujemy wzrost liczby mieszkań niezamieszkanych i niewykończonych oferowanych w standardzie deweloperskim, do których w wielu przypadkach prawa nabywa się na drodze cesji. Ciężko jest zasób nowy i stary zrównywać ze sobą i jednoznacznie określać mianem oferty rynku wtórnego. W opinii Home Consulting niezbędnym jest dokonanie podziału i wyselekcjonowanie mieszkań nowych, których jakość znacznie odbiega od mieszkań starych, zużytych technicznie, realizowanych kilkadziesiąt lat temu. Dla potrzeb niniejszej analizy dokonano selekcji dostępnej oferty i podzielono ją na nowy oraz stary. Do kategorii nowego rynku wtórnego zaliczono mieszkania zrealizowane w ciągu ostatniej dekady (od 1998 roku) oraz mieszkania będące w fazie realizacji. Kategoria starego rynku wtórnego obejmuje mieszkania starsze niż 10 lat. Wobec stabilizacji obecnie zachodzącej na polskim rynku mieszkaniowych oraz zwiększającej się podaży i jej konkurencyjności, każda z tych kategorii będzie inaczej reagować na zachodzące zmiany, a obserwacja tego zjawiska może dostarczyć interesujących wniosków. Przy analizie nowego rynku wtórnego warto wspomnieć również o udziale w poszczególnych miastach mieszkań najnowszych oddanych do użytku w roku 2007 oraz będących aktualnie w fazie realizacji. Mieszkania te stanowić będą naturalną konkurencję dla lokali oferowanych przez deweloperów na rynku pierwotnym zlokalizowane w najnowszych budynkach, niezamieszkane, a dodatkowo gotowe do wprowadzenia się od zaraz, bądź charakteryzujące się znacznie krótszym czasem oczekiwania. Dodatkowo analiza tej kategorii ofert pozwoli na obserwację zachowań inwestorów w obliczu aktualnej stabilizacji cen - mieszkania te, nabyte w okresie dynamicznego wzrostu cen w latach , w większości przypadków miały charakter inwestycyjny. Według danych portalu Gratka.pl minimalny 1 udział mieszkań najnowszych wynosi w największych miastach od 7% w przypadku Krakowa do 10% w Warszawie, Poznaniu oraz Trójmieście. Minimalny udział mieszkań oddanych do użytku oraz planowanych do oddania w latach w ofercie rynku wtórnego Warszawa Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto 10% 7% 8% 10% 10% 1 Podana liczba jest wartością określającą minimalny udział w całości rynku z uwagi na to iż nie wszystkie oferty opisane są poprzez rok budowy budynku, podana wartość stanowi odsetek ofert, w których podany wiek mieszkania pozwala zaklasyfikować je do kategorii nowy w stosunku do wszystkich ofert (również tych, w których rok budowy nie jest określony). Podejście to odnosi się również do pozostałych rynków poruszanych w tym opracowaniu. 5/26

6 Warszawa Na koniec pierwszego kwartału 2008r. oferta rynku wtórnego w Warszawie liczyła blisko 53,5tys. mieszkań, z czego 17% ogłoszeń pochodziło z Mokotowa, po 10% z Ursynowa i Śródmieścia. Wśród dzielnic z najuboższą ofertą znalazły się położone skrajnie prawobrzeżne dzielnice: Wawer, Wesoła, Rembertów udział każdej z nich był niższy niż 1%. Udział nowego rynku wtórnego w Warszawie wynosi minimalnie 31% całej oferty. Udział poszczególnych dzielnic w ofercie rynku wtórnego Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl, I kwartał 2008r. Oferta rynku wtórnego w Warszawie jest mocno zróżnicowana nie tylko w obrębie samego miasta, ale również w granicach poszczególnych dzielnic. Na średnią cenę, która w I kwartale 2008r. ustaliła się na poziomie 9 550zł/m 2, składają się oferty w cenie od poniżej 5 000zł/m 2, pojawiające się na Białołęce czy Wawrze do nawet zł/m 2 w Rezydencji Opera w Śródmieściu. Poza zróżnicowaniem lokalizacyjnym duży wpływ na cenę średnią ma Mokotów 17% pozostałe 20% Ursynów 10% różnorodność ofert pod względem ich jakości oraz standardu, których jednym z kluczowych wyznaczników jest wiek budynku, w którym mieszkanie się znajduje. Białołęka 6% Ochota 6% Śródmieście 10% Wola 7% Bielany 7% Bemow o 8% Praga Południe 9% 6/26

7 Średnia cena 1m²mieszkań w poszczególnych dzielnicach z uwzględnieniem ofert z nowego oraz starego rynku wtórnego dzielnica nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym Bemowo 9 488zł 7 939zł 8 779zł 19,5% Białołęka 7 860zł 7 027zł 7 744zł 11,9% Bielany zł 8 485zł 8 836zł 19,2% Mokotów zł 9 497zł zł 24,9% Ochota zł 9 608zł 9 963zł 11,6% Praga Południe* 9 667zł 8 104zł 8 511zł 19,3% Saska Kępa* zł 9 856zł zł 39,4% Praga Północ 8 982zł 8 101zł 8 242zł 10,9% Rembertów 7 690zł 7 098zł 7 473zł 8,3% Śródmieście zł zł zł 20,9% Targówek 8 856zł 7 371zł 7 835zł 20,1% Ursus 8 859zł 7 406zł 8 432zł 19,6% Ursynów zł 8 460zł 9 430zł 25,5% Wawer 8 644zł 7 273zł 8 277zł 18,9% Wesoła 7 904zł 7 260zł 7 793zł 8,9% Wilanów zł 8 662zł 9 940zł 17,5% Włochy 8 625zł 8 058zł 8 408zł 7,0% Wola zł 9 083zł 9 534zł 24,1% Żoliborz zł zł zł 11,4% WARSZAWA zł 9 195zł 9 549zł 9% * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Średnia cena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła w I kwartale 2008r zł/m 2, przy czym oferta nowego rynku wtórnego jest średnio o 9% droższa niż rynku starego. Wśród poszczególnych dzielnic rozbieżności te są dużo bardziej zróżnicowane i wynoszą od 7% w dzielnicy Włochy do blisko 40% na Saskiej Kępie. W dzielnicach Wola, Mokotów i Ursynów średnia różnica pomiędzy cenami mieszkań nowych a starych sięga około ¼ ceny. 7/26

8 Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 50% 45% 40% 30% 20% 23% 20% 10% 0% 1% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw 6% tys. zł/mkw 4% powyżej 14 tys. zł/mkw Blisko co drugie mieszkanie na rynku warszawskim oferowane jest w cenie pomiędzy 8 000zł a zł/m 2. Cena co czwartego mieszkania znajduje się w przedziale od do 8 000zł/m 2 najwięcej mieszkań w tym przedziale cenowym oferowanych jest na Białołęce, Targówku, Rembertowie, Wawrze i Wesołej. Mieszkania tańsze niż 6 000zł/m 2 stanowią około 1% rynku. Co dziesiąte mieszkanie oferowane jest w cenie powyżej zł/m 2 ofertę mieszkań najdroższych można odnaleźć przede wszystkim w dzielnicach centralnych Śródmieściu, Mokotowie, Ochocie, Żoliborzu, Woli i Saskiej Kępie, a także prestiżowym Wilanowie. 8/26

9 Struktura ofert w dzielnicach Warszawy w poszczególnych przedziałach cenowych (w tys. zł/m 2 ) Żoliborz Wola Włochy Wialnów Wesoła Wawer Ursynów Ursus Targów ek Śródmieście Saska Kępa powyżej 14 od 12 do 14 od 10 do 12 8 do 10 6 do 8 4 do 6 Rembertów Praga Północ Praga Południe Ochota Mokotów Bielany Białołęka Bemow o 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 9/26

10 Udział poszczególnych typów mieszkań w ofercie rynku wtórnego Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl, I kwartał 2008r. pozostałe 2% 4-pokojow e 9% 1-pokojow e 16% Najwyższy udział w ofercie warszawskiego rynku wtórnego na poziomie 40% mają mieszkania dwupokojowe. Co trzecie oferowane mieszkanie liczy trzy pokoje. Kawalerki stanowią 16% oferty, a 3-pokojow e 33% 2-pokojow e 40% mieszkania czteropokojowe 9%. Udział mieszkań pięciopokojowych i większych jest znikomy. Średnie ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita zł zł zł zł zł zł zł zł Spośród oferowanych mieszkań najwyższymi cenami odznaczają się mieszkania najmniejsze średnio za mieszkanie jednopokojowe należy zapłacić 9 920zł/m 2. Ceny mieszkań dwupokojowych są średnio o 4% niższe. Mieszkania trzypokojowe są tańsze o kolejne 330zł/m 2. Stosunkowo wysokimi cenami w przeliczeniu na 1m 2 odznaczają się natomiast mieszkania czteropokojowe, czego przyczyną jest wysoki udział tego typu mieszkań oferowanych w najdroższych rejonach miasta Śródmieściu, Mokotowie czy Saskiej Kępie. 10/26

11 Miejscowości podwarszawskie Tendencja kształtowania się cen w miejscowościach podwarszawskich tożsama jest z sytuacją mającą miejsce w samej stolicy miejscowości położone po lewej stronie Wisły charakteryzują się wyższymi cenami średnimi niż miejscowości prawobrzeżne. Wyjątkiem od tej reguły są położone na północy Ząbki stanowiące kontynuację tkanki miejskiej Warszawy oraz są dobrze skomunikowane poprzez kolejkę podmiejską. Spośród miast aglomeracji warszawskiej najwyższe ceny mieszkań na rynku wtórnym oferowane są w Piasecznie oraz Konstancinie Jeziornej. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach podwarszawskich miasto Grodzisk Mazowiecki Konstancin Jeziorna Legionowo Marki Otwock Piaseczno Pruszków Wołomin Ząbki średnia cena m 2 mieszkania 6 225zł 7 174zł 5 781zł 6 458zł 6 606zł 7 250zł 6 806zł 5 658zł 7 000zł Kraków Oferta rynku wtórnego w Krakowie na koniec I kwartału 2008r. liczyła około 9,6tys. mieszkań, z czego minimum 24% stanowiły mieszkania zrealizowane w nowych budynkach. Średnia cena mieszkań w Krakowie (w zł/m 2 ) nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie 8 082zł 7 684zł 7 845zł 5% 23,57% Średnia cena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest jedną z najwyższych (po Warszawie) w Polsce. W I kwartale 2008r. cena ustaliła się na poziomie 7 845zł/m 2. Zróżnicowanie cen jest jednym z najniższych spośród analizowanych miast mieszkania oferowane na nowym rynku wtórnym są średnio droższe o jedynie 5% od mieszkań w starszych budynkach. 11/26

12 Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 50% 46% 40% 30% 27% 20% 15% 10% 7% 5% 0% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw powyżej 12 tys. zł/mkw Blisko połowa mieszkań oferowanych w Krakowie wycenianych jest pomiędzy 6 000zł a 8 000zł/m 2. Jedynie 15% oferty stanowią mieszkania tańsze niż 6 000zł/m 2. Co czwarte mieszkanie oferowane jest w cenie od 8 000zł do zł/m 2. Mieszkania powyżej zł/m 2 stanowią 12% rynku. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział w ofercie zł zł 16% zł zł 41% zł zł 33% zł zł 8% Wrocław Na koniec I kwartału 2008r. na portalu Gratka.pl oferowanych do sprzedaży było około 3,5tys. mieszkań. Minimum 26% tej liczby stanowiły mieszkania reprezentujące nowy. Średnia cena mieszkań we Wrocławiu (w zł/m 2 ) nowy rynek wtórny stary rynek wtórny średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie 7 479zł 6 938zł 7 175zł 8% 26,12% Średnia cena we Wrocławiu i I kwartale 2008r. wyniosła 7 175zł/m 2. Dla nowego i starego rynku wtórnego wartości te wynosiły odpowiednio 7 479zł i 6 938zł/m 2. 12/26

13 Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 70% 60% 63% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 19% 13% 2% 2% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw powyżej 12 tys. zł/mkw Rozkład cenowy we Wrocławiu charakteryzuje się dość małym zróżnicowaniem blisko 2/3 mieszkań oferowanych jest w cenach pomiędzy 6 000zł a 8 000zł/m 2. Mieszkania tańsze stanowią 19%, droższe natomiast 17%. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział zł zł 11,38% zł zł 42,14% zł zł 37,88% zł zł 7,67% Poznań Poznań jest trzecim pod względem liczebności oferty rynkiem w Polsce. Na koniec I kwartału 2008r. na portalu Gratka.pl zgromadzonych zostało przeszło 5tys. ofert sprzedaży. Minimum 21% z tego stanowią mieszkania nowe. Średnia cena mieszkań w Poznaniu (w zł/m 2 ) nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie 7 488zł 5 677zł 6 614zł 32% 20,99% 13/26

14 Średnia cena ofertowa na rynku poznańskim ukształtowała się w I kwartale 2008r. na poziomie nieco powyżej 6 600zł/m 2. Poznań jest miastem, w którym rozbieżność pomiędzy cenami na nowym rynku wtórnym a starym osiągają jedne z najwyższych wartości ceny nowych mieszkań są wyższe od lokali w starych zasobach średnio o 1 800zł czyli o 32%. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 60% 50% 40% 30% 49% 39% 20% 10% 0% 9% 2% 1% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw Co drugie mieszkanie oferowane w Poznaniu wyceniane jest poniżej 6 000zł/m 2, przy czym oferty poniżej 4 000zł/m 2 stanowią zaledwie 2% rynku. Dość obszerna jest oferta lokali w cenie od 6.000zł do 8 000zł/m 2. Mieszkania droższe niż zł/m 2 mają znikomy udział w rynku Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział zł zł 16% zł zł 42% zł zł 32% zł zł 9% Trójmiasto Liczebność oferty z Trójmiasta w I kwartale 2008r. wynosiła blisko 5tys. lokali, z czego ponad połowę ofert pochodziło z Gdańska, niespełna 40% z Gdyni, a zaledwie 7% stanowiły oferty z Sopotu. Minimalny udział nowego rynku wtórnego wynosił 32%. 14/26

15 Średnia cena mieszkań w Trójmieście (w zł/m 2 ) nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie % 31,55% Średnia cena mieszkania w Trójmieście w I kwartale 2008r. wynosiła blisko 7 400zł/m 2 (średnia cena w Gdańsku ustaliła się na poziomie zł/m 2, w Gdyni zł/m 2, a w Sopocie zł/m 2 ). Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 60% 50% 49% 40% 30% 28% 20% 14% 10% 0% 4% 4% 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw powyżej 12 tys. zł/mkw Oferta mieszkań w Trójmieście, głównie ze względu na odmienny charakter każdego z trzech miast, jest bardzo zróżnicowana. Połowa mieszkań wyceniona została pomiędzy 6 000zł a 8 000zł/m 2, ceny niespełna 30% są niższe od 6 000zł/m 2. Lokale droższe niż zł/m 2 stanowią około 4% rynku i dotyczą przede wszystkim Sopotu oraz najlepszych lokalizacji w Gdańsku i Gdyni. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział zł zł 13% zł zł 41% zł zł 33% zł zł 11% 15/26

16 Łódź Na koniec I kwartału 2008r. na portalu Gratka.pl widniało ofert pochodzących z rynku łódzkiego. Minimalny odsetek mieszkań nowych wystawionych do sprzedaży wynosił zaledwie 6%, co jest efektem niewielkiej skali budownictwa realizowanego w tym mieście w ostatniej dekadzie. Średnia cena mieszkań w Łodzi (w zł/m 2 ) nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie 6 183zł 4 427zł 4 818zł 40% 6,28% Średnia cena mieszkań w Łodzi wyniosła 4 818zł/m 2 i jest jedną z najniższych spośród analizowanych miast. Z uwagi na niski udział w ofercie mieszkań nowych ceny ich przewyższają średnio o 40% mieszkania zlokalizowane w starszych budynkach. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 70% 60% 63% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 25% 11% 1% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw Blisko 90% mieszkań w Łodzi oferowanych jest w cenie nie przekraczającej 6 000zł/m 2, a co czwarte mieszkanie kosztuje od 2 000zł do 4 000zł/m 2. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział zł zł 17% zł zł 44% zł zł 33% zł zł 5% 16/26

17 Katowice Oferta sprzedaży mieszkań w stolicy Górnego Śląska wyniosła w I kwartale 2008r ogłoszeń minimum 5% tej liczby stanowiły oferty dotyczące nowych lokali. Średnia cena mieszkań w Katowicach (w zł/m 2 ) nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie 5 790zł 4 340zł 4 544zł 33% 5% Średnia cena mieszkań oferowanych w Katowicach wyniosła blisko 4 550zł/m 2. Rozbieżność pomiędzy cenami mieszkań nowych a starszych sięgnęła 33%. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 70% 60% 59% 50% 40% 30% 32% 20% 10% 0% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 7% 1% Oferty pochodzące z katowickiego rynku charakteryzują się małym zróżnicowaniem ponad 90% kosztuje mniej niż 6 000zł/m 2, a co trzecie mieszkanie oferowane jest w cenie od 2 000zł do 4 000zł/m 2. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział zł zł 14% zł zł 39% zł zł 39% zł zł 7% 17/26

18 Szczecin Oferta mieszkań ze Szczecina zamieszczona na portalu Gratka pl. liczyła blisko 2tys. ogłoszeń, z czego minimalnie 22% stanowiły mieszkania w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 10lat, bądź będących w budowie. Średnia cena mieszkań w Szczecinie (w zł/m 2 ) nowy stary średnia cena różnica cen na nowym i starym rynku wtórnym udział nowego rynku w ofercie 5 827zł 5 063zł 5 501zł 15% 22,02% Średnia cena w I kwartale 2008r. wyniosła 5 500zł/m 2. Mieszkania nowe są droższe o średnio 15% o tych zlokalizowanych w starych budynkach. Struktura ofert w poszczególnych przedziałach cenowych 80% 75% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 8% 17% 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw Ceny trzech na cztery mieszkania mieszczą się w przedziale od 4 000zł do 6 000zł/m 2, lokale tańsze stanowią 8%, a droższe 17% całej oferty. Średnie ceny i struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi liczba pokoi średni metraż cena m 2 cena całkowita udział zł zł 14% zł zł 37% zł zł 33% zł zł 12% 18/26

19 RYNEK DOMÓW I kwartał 2008roku potwierdza opinię, iż również domów znajduje się w fazie stabilizacji cenowej. Nowe oferty pojawiające się w poszczególnych miesiącach okresu badanego nie wykazywały wyraźnych tendencji zmian cen, jedyne co warte jest podkreślenia, iż rośnie udział ofert dotyczących domów w końcowej fazie realizacji (w stanie surowym lub do wykończenia), w szczególności w lokalizacjach, w których realizowane są duże deweloperskie projekty osiedli domów w zabudowie jednorodzinnej, co może być przejawem uwalniania się zasobów nabytych w drodze zakupów inwestycyjnych. Analizę rynku wtórnego domów przeprowadzono dla obiektów najbardziej poszukiwanych przez potencjalncych klientów, wybór został przeprowadzony na podstawie wyników badań preferencji konsumenckich przeprowadzoncych przez firmę Home Consulting, jak również na podstawie oglądalności ofert z serwisu gratka.pl. W analizie ujęte zostały domy jednorodzinne: w zabudowie szeregowej, bliźniaczej i wolnostojące, o metrażach w przedziałach: do 150m², m² ora m². Należy podkreślić, iż na zainteresowanie oglądających przy porównywalnej wielkości domu, cenie i lokalizacji większy wpływ niż standard wykończenia, czy rok wybudowaniania miała wielkość działki, na której posadowiony jest budynek. Warszawa i aglomeracja warszawska Twierdzenie, iż ceny nieruchomości w Warszawie zdecydowanie są najwyższe w kraju jest prawdziwe, jedynie w odniesieniu do jej lewobrzeżnej części. Średnie ceny domów jednorodzinnych, we wszystkich analizowanych typach zabudowy i metrażach, na rynku wtórnym oferowane w warszawskich dzielnicach leżących po lewej stronie Wisły osiągnęły najwyższe średnie poziomy cen, które wynosiły odpowiednio: zł dla domu ( m²) w zabudowie szeregowej, zł dla domu (do 150m²) w zabudowie bliźniaczej, zł dla domu wolnostojącego ( m²). W porównaniu z lewą częścią Warszawy, prawa jej część pod względem średniego poziomu cen stanowi lokalizację porównywalną do miejscowości stanowiących część lewobrzeżną aglomeracji warszawskiej. 19/26

20 Średnie ceny domów jednorodzinnych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej zabudowa szeregowa do 150m m m 2 prawobrzeżna Warszawa zł zł zł lewobrzeżna Warszawa zł zł zł prawobrzeżna aglomeracja warszawska zł zł zł lewobrzeżna aglomeracja warszawska zł zł zł bliżniak do 150m m m 2 prawobrzeżna Warszawa zł zł zł lewobrzeżna Warszawa zł zł zł prawobrzeżna aglomeracja warszawska zł zł zł lewobrzeżna aglomeracja warszawska zł zł zł dom wolnostojący do 150m m m 2 prawobrzeżna Warszawa zł zł zł lewobrzeżna Warszawa zł zł zł prawobrzeżna aglomeracja warszawska zł zł zł lewobrzeżna aglomeracja warszawska zł zł zł Pozostałe największe miasta Największe miasta Polski w analizowanym okresie podzielić można na dwie grupy biorąc pod uwagą średnie poziomy cen domów na wtórnym rynku: do pierwszej grupy, której średnie ceny porównywalne są cenami prawobrzeżnej Warszawy, należy zaliczyć Gdańsk, Kraków i Wrocław. 20/26

21 Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski zabudowa szeregowa do 150m m m 2 Gdańsk zł zł zł Kraków zł zł zł Wrocław zł zł zł bliżniak do 150m m m 2 Gdańsk zł zł zł Kraków zł zł - zł Wrocław zł zł zł dom wolnostojący do 150m m m 2 Gdańsk zł zł zł Kraków zł zł zł Wrocław zł zł zł do drugiej, której średne ceny są niższe niż prawobrzeżnych miejscowościach aglomeracji warszawskiej, należy zaliczyć Poznań, Szczecin, Łódź i Katowice. Średnie ceny domów jednorodzinnych w największych miastach Polski zabudowa szeregowa do 150m m m 2 Katowice zł zł - zł Łódź zł zł zł Poznań zł zł zł Szczecin zł zł zł bliżniak do 150m m m 2 Katowice zł zł - zł Łódź zł zł zł Poznań zł zł zł Szczecin zł zł zł dom wolnostojący do 150m m m 2 Katowice zł zł zł Łódź zł zł zł Poznań zł zł zł Szczecin zł zł zł 21/26

22 PRZEGLĄD OFERT W ZAKRESIE TRANSAKCJI GRUNTOWYCH Następstwem utrzymujących się wysokich cen lokali mieszkalnych na rynku mieszkaniowym, jest widoczne od dłuższego czasu zwiększone zainteresowanie zakupem własnego domu, a coraz częściej również powrót do systemu indywidualnej budowy domu metodą gospodarczą. Kluczowym etapem w realizacji przedsięwzięcia jest wybór odpowiedniej lokalizacji. Rosnące zainteresowanie gruntami z przeznaczeniem pod budownictwo, nie pozostaje bez wpływu na ceny gruntów. Średnia cena m 2 gruntów budowlanych w głównych miastach Polski (w zł/m 2 ) średnia cena m2 gruntu Warszawa Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Katowice Szczecin Spośród największych ośrodków miejskich w Polsce, najwyższe ceny gruntów pod budownictwo zarejestrowano w Warszawie, gdzie cena 1m 2 przekroczyła zł. Drugim co do wartości zakupu rynkiem, ze średnią ceną 652zł/m 2 gruntu okazało się Trójmiasto. Na zbliżonym poziomie ukształtowały się ceny działek budowlanych w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu - za 1m 2 gruntu należało zapłacić odpowiednio 580zł/m ² w Krakowie, 584zł/m 2 w Poznaniu oraz 531zł/m 2 w Wrocławiu. Średnie ceny gruntów w Łodzi, Katowicach i Szczecinie, były przeszło dwa, trzy razy niższe w stosunku do przodujących pod względem cenowym miast Polski. 22/26

23 Średnie ceny gruntów budowlanych w głównych miasta Polski oraz okolicznych miejscowościach wyliczone na podstawie danych na portalu Gratka.pl, I kwartał 2008r. Warszawa Podczas pierwszych trzech miesięcy 2008r., na postawie danych z portalu Gratka.pl na terenie Warszawy oferowanych było blisko działek z przeznaczeniem pod budownictwo. W ofercie znalazły się grunty o bardzo zróżnicowanej powierzchni począwszy od małych parceli 200m 2 przez najczęściej oglądane działki o metrażu w przedziale 700m m 2 po powierzchnie kilku, nawet kilkunastu hektarowe. Średnia cena uplasowała się na poziomie zł, i blisko dwu a nawet trzykrotnie przewyższała ceny gruntów w innych znaczących ośrodkach miejskich kraju. Ze względu na wysokie ceny gruntów w stolicy, coraz większym zainteresowaniem cieszą się miejscowości podwarszawskie, gdzie wybór lokalizacji w bardziej atrakcyjnej cenie jest znacznie większy. Najwięcej ofert zlokalizowanych jest w miejscowościach leżących na zachód (głównie południowy-zachód) od Warszawy. Na atrakcyjności zyskują również działki położone w obszarach sąsiadujących z Warszawą od wschodu o czym świadczy cena m 2 gruntu, bardzo zbliżona do średniej dla miejscowości w sąsiedztwie lewobrzeżnej Warszawy. W I kwartale 2008r., w ofertach gruntów 23/26

24 zlokalizowanych na wschód od Warszawy, średnia cena ukształtowała się na poziomie 350 zł/m 2. Tu najczęściej oglądane lokalizacje to Chotomów, Marki oraz Ząbki. W przypadku gruntów w zachodnich lokalizacjach średnia cena m 2 gruntu w I kwartale bieżącego roku wynosiła 380zł. Tu z kolei najchętniej odwiedzane miejscowości to Stare Babice, Malinówek oraz Brwinów. Średnia cena m 2 gruntów budowlanych dla miejscowości podwarszawskich na wschód i zachód od stolicy (w zł/m 2 ) lokalizacja średnia cena gruntu miejscowość średnia cena gruntu miejscowości podwarszawskie obszary na zachód (pn- i pd-zachód od Warszawy) Stare Babice 380zł miejscowości podwarszawskie obszary na wschód (pn- i pd-wschód od Warszawy) 350zł Milanówek Brwinów Chotomów Marki Ząbki 556zł 320zł 680zł 310zł 520zł 850zł Trójmiasto W I kwartale 2008r. pod względem cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe Trójmiasto znalazło się na drugiej pozycji tuż za Warszawą, i osiągnęło poziom średniej ceny powyżej 600zł/m 2. Dominujący dział w ofercie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe Trójmiasta mają Gdynia i Gdańsk. Sopot stanowi zaledwie kilka % ogólnej podaży. W I kwartale 2008r. zarejestrowano zaledwie kilka ofert z Sopotu. Średnie stawki gruntów budowlanych w Trójmieście i okolicznych miejscowościach (w zł/m 2 ) obszar okolice Trójmiasta Trójmiasto Gdańsk Gdynia średnia cena gruntu 408zł 652zł 555zł 958zł Spośród miejscowości w okolicach Trójmiasta, gdzie w I kwartale osiągnięto średni poziom cen gruntów budowlanych na poziomie 408zł, największym zainteresowaniem cieszyły się Jastarnia, Pruszcz Gdański oraz Banino. Kraków Jedną z najwyższych cen gruntów budowlanych w Polsce osiąga również południowa stolica kraju, Kraków. W I kwartale 2008r. średnia cena gruntów budowlanych w Krakowie ukształtowała się na 24/26

25 poziomie 580 zł. Miejscowości położone pod Krakowem cechuje blisko połowę niższy poziom cen gruntów. Lokalizacje podkrakowskie cieszące się w ubiegłym kwartale największą popularnością to głównie: Niepołomice, Mogilany oraz Przybysławice. Średnie stawki gruntów budowlanych w Krakowie i okolicznych miejscowościach (w zł/m 2 ) obszar okolice Krakowa Kraków średnia cena gruntu 343zł 580zł Wrocław W przypadku Wrocławia w I kwartale 2008r. zanotowano średnią stawkę za grunt budowlany w wysokości 530zł/m 2. Grunty oferowane w sprzedaży z przeznaczeniem pod zabudowę, na terenie całej Aglomeracji Wrocławskiej wygenerowały średnią stawkę 330zł/m 2. Największym zainteresowaniem cieszyły się Dobrzykowie i Długołęka w północno-wschodnim sąsiedztwie Wrocławia jak również Jarosławice na południe od miasta. Średnie stawki gruntów budowlanych w Wrocławiu i okolicznych miejscowościach (w zł/m 2 ) obszar okolice Wrocławia Wrocław średnia cena gruntu 330zł 530zł Poznań Każdego miesiąca podczas I kwartału 2008r. na portalu Gratka.pl z samego miasta Poznań dostępnych było ponad 200 ofert sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Średnia cena działek budowlanych w mieście ukształtowała się na poziomie 584zł i jest to trzecia co do wysokości cena gruntowych nieruchomości w Polsce. Średnie stawki gruntów budowlanych w Poznaniu i okolicznych miejscowościach (w zł/m 2 ) obszar okolice Poznania Poznań średnia cena gruntu 220zł 584zł W miejscowościach sąsiadujących z Poznaniem dostępnych było dodatkowo więcej od 300 do 400 ofert miesięcznie. Średnia cena działek budowlanych poza miastem znacznie odbiegała od tych 25/26

26 generowanych w mieście. Działki poza Poznaniem średnio kosztowały w granicach 220zł/m 2, co oznacza, iż działki w mieście są blisko 3 krotnie wyższe. W ramach aglomeracji największym zainteresowaniem głównie ze względu na dobrze rozwiniętą infrastrukturę komunikacyjną z centrum Poznania, cieszył się Swarzędz. Pozostałe regiony: Łódź, aglomeracja górnośląska, Szczecin Działki budowlane w Łodzi w I kwartale 2008r. kształtowały się na średnim poziomie 303zł/m 2, a ich cena minimalna zaczynała się już od 60zł/m 2. Najczęściej oglądane działki wahały się w przedziale powierzchniowym od 800m 2 do blisko 2 000m 2. Działki budowlane zlokalizowane poza miastem dostępne są dla potencjalnych klientów w znacznie niższej kwocie. Średnia cena m 2 działki budowlanej poza Łodzią kształtowała się w I kwartale 2008r. na poziomie 170zł. Najczęściej poszukiwane lokalizacje to: Aleksandrów Łódzki w bezpośrednim zachodnim sąsiedztwie Łodzi, jak również Tuszyn oddalony na południe od miasta. Średnie stawki gruntów budowlanych (w zł/m 2 ) obszar okolice Łodzi Łódź aglomeracja górnośląska z Katowicami okolice Szczecina Szczecin średnia cena gruntu 170zł 303zł 230zł 206zł 375zł Katowice wraz z aglomeracją górnośląską charakteryzuje średnia cena gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w wysokości ok. 230zł/m 2. Z przeglądów ofert na portalu Gratka.pl, wynika, iż w regionie najbardziej pożądane były działki budowlane w Dąbrowie Górniczej, Jaworznie, Gliwicach oraz Mikołowie. Najczęściej poszukiwana wielkość gruntów budowlanych kształtowała się w przedziale od 750m 2 do 1 500m 2. Natomiast analiza oferty sprzedaży nieruchomości gruntowych w Szczecinie wskazuje na średnią cenę m 2 działki budowlanej w wysokości 375zł. W miejscowościach w okolicach Szczecina średnia cena działki budowlanej w I kwartale 2008r. oszacowana została na poziomie 200zł. Z przeglądu skali oglądalności poszczególnych ofert sprzedaży z regionu za najatrakcyjniejsze lokalizacje uznać można: wieś Dobra Szczecińska, Borne Sulinowo oraz Stargard Szczeciński. 26/26