O P I N I A o wartości. Adres : Zamość ul. Dzieci Zamojszczyzny 37 A. Księga wieczysta numer ZA1Z/00074466/9. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 849/08 z dnia 23.07.2010 r. Data opracowania: 16.03.2011 r. 1
Tabela nr 1 Opinia zawiera strona I Wyciąg z opinii 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Źródła danych o. 4 VI Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 5 VII Opis stanu 5 VIII Wskazanie przeznaczenia. 7 IX Analiza rynku. 7 X Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 10 metody i techniki XI Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku 11 wyceny wraz z uzasadnieniem. XII Klauzule i ustalenia dodatkowe. 13 2
I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie : Zamość ul. Dzieci Zamojszczyzny 37A. 1.2.Właścicielem jest : Dariusz Michalski. 1.3.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/00074466/9. 1.4.Obręb 1 Miasto Zamość. Działka numer 224/8 o powierzchni 321 m 2 zabudowana jest parterowym budynkiem o konstrukcji mieszanej wykorzystywanym do obsługi samochodów o powierzchni użytkowej 215 m 2. 1.5.Celem oszacowania jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 849/08 z dnia 23.07.2010 r. 1.6.Wartość (netto) na dzień 16.03.2011 r wynosi 303.819 zł. Nazwa Powierzchnia Wartość rynkowa Tabela nr 2. Wartość odtworzeniowa Nieruchomość w tym wartość x 303.819 303.782 - gruntu 321 m 2 35.310 35.310 - budynku 215 m 2 268.509 268.472 1.7.Wartośc rynkowa wynosi 303.819 zł. + 69.878 zł. VAT = 373.697 zł. 3
II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). Przedmiotem szacowania jest działka gruntu o numerze 224/8 o powierzchni 321 m 2 o zabudowana budynkiem usługowym. Położona jest w Zamościu przy ul. Dzieci Zamojszczyzny 37 A. Obręb 1 Miasto Zamość. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą numer ZA1Z/00074466/9. Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa własności i wartość odtworzeniowa. III. Określenie celu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). Celem szacowania jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 849/08 z dnia 23.07.2010 r. i w takim celu opinia może być wyłącznie wykorzystywana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami). IV. Podstawa prawna wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 4.1. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). 4.2.Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz.U. z 1968. nr 10 poz. 52 ze zmianami). 4.3.Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz.U. z 1997 r nr 115 poz. 741 (wraz z późniejszymi zmianami). 4.4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami). 4.5. Przy oszacowaniu wykorzystano standardy zawodowe: -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1- wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3- operat szacunkowy, oraz Noty Interpretacyjne włączone do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Not Interpretacyjnych, zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 12 i 13 grudnia 2007 r V. Źródła danych o. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 5.1.księga wieczysta, 5.1.miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, 5.2.ewidencja gruntów, 5.3.oględziny. 4
VI. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. ( 56 ust.1 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 6.1.data sporządzenia wyceny: 16.03.2011 r. 6.2.data określenia wartości: 16.03. 2011 r. 6.3 data określenia stanu : 16.03.2011 r. 6.4.oględzin dokonano w dniu 03.03.2011 r. i 14.03.2011 w obecności właściciela. 6.5.ceny transakcyjne ustalono na podstawie aktów notarialnych udostępnionych w Urzędzie Miejskim w Zamościu. VII. Opis stanu. ( 56 ust.1 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 7.1.Stan zagospodarowania działki nr 224/8 Nieruchomość położona jest w Zamościu przy ul. Dzieci Zamojszczyzny 37 A. Od ulicy oddzielona jest działkami będącymi własnością Miasta Zamościa i Skarbu Państwa. Działka numer 224/8 o powierzchni 321 m 2 zabudowana jest w 78 %. Granice wskazuje załączona kserokopia mapy zasadniczej i ewidencyjnej. 7.2. Wypis z rejestru gruntów prowadzonego przez Urząd Miejski w Zamościu. Województwo: lubelskie. Powiat: Zamość. Obręb: 1 Zamość. Podmiot ewidencyjny: Dariusz Andrzej Michalski. Numer działki 224/8. Powierzchnia działki 0.0321 ha. 7.3. Stan prawny. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami wraz z późniejszymi zmianami). Wyciąg z księgi wieczystej numer ZA1Z00074466/9. Dział I-położenie- Zamość. Działka nr 224/1. Obszar 362 m 2. Dział II- własność- Dariusz Michalski syn Henryka i Marianny. Dział III- zawiera następujący wpis: -ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z. Dział IV - zawiera następujące wpisy: -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 6994,65 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2223,04 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 228,10 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 3580,40 zł. na Miasta Zamość, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 22620,98 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 6197,87 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 6517,49 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 15734,95 zł. na rzecz US, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 26732,19 zł. na rzecz Doroty Kowalczuk. Pomiędzy zapisem w księdze wieczystej a zapisem w rejestrze gruntów istnieje niezgodność co numeru działki i jej powierzchni. 5
7.4. Stan zagospodarowania działki nr 224/8. Budynek o funkcji usługowej budowany w etapach od 1994 do 2003 roku. Fundamenty betonowe. Ściany w części murowane z pustaków belitowych ocieplone styropianem i wełną mineralną. Stropodach pokryty eternitem. Widok wycenianej. Ściany od wewnątrz otynkowane, obłożone płytkami glazurowanymi i płytami gipsowo-kartonowymi. Posadzki z terakoty. Ściany hali napraw z kaset stalowych wypełnionych poliuretanem. Budynek wyposażony jest w instalację wodnokanalizacyjną (sieć miejska), elektryczną i kominek. Stopień zużycia technicznego budynku przedstawia tabela nr 3. Tabela nr 3 Lp. Element budynku udział elementu w koszcie budowy Stopień zużycia dla elementów budynku w Stopień zużycia elementu w całości budynku w 1 Fundamenty 2,00 10 0,20 2 Ściany konstrukcyjne 25,00 21 5,25 3 Ściany działowe 6,00 30 1,80 4 Stropodach 19,00 50 9,50 5 Stolarka 2,00 10 0,20 6 Posadzki 4,20 50 2,10 7 Tynki wewnętrzne i okładziny 3,50 50 1,75 ścian 8 Instalacja elektryczna 2,00 50 1,00 9 Instalacja wodno -kanalizacyjna 4,00 50 2,00 10 Pozostałe 32,30 10 3,23 Razem 100 x 27,03 Stopień zużycia technicznego wynosi 27 %. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 215 m 2 (w tym 9 m 2 powierzchni budynku znajduje się na sąsiedniej działce). Zadaszenie od strony zachodniej budynku na powierzchni 43 m 2. Budynek jest wykorzystywany na stację obsługi samochodów. 6
7.5. Stan otoczenia. Najbliższe otoczenie to budownictwo jednorodzinne i usługi. VIII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. ( 56 ust.1 pkt. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego m. Zamościa, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w Zamościu nr XLV/499/06 z dnia 26.06.2006 r (z późniejszymi) zmianami działka położona jest w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej (MN+U). IX. Analiza i charakterystyka rynku. ( 56 ust.1 pkt. 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 9.1.Analiza do określenia wartości rynkowej. W celu ustalenia bazy porównawczej zbadano 10 transakcji ami zabudowanymi budynkami o funkcji usługowej oraz dokonano ich przeglądu. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Przedmiotem transakcji było prawo własności gruntu i prawo użytkowania wieczystego gruntu. Obszar badania - Miasto Zamość. Okres badania : 2008-2011 r. Rynek słabo rozwinięty. Transakcje na rynku występują sporadycznie. Średnia cena sprzedaży podobnych w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku wyniosła 1.536 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 442 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości średniej. Mediana wyniosła 1.381 zł. Mediana jest środkową liczbą w zbiorze wartości (połowa liczb jest większa lub równa medianie, a połowa liczb jest mniejsza lub równa medianie). Zapotrzebowanie na na rynku lokalnym które mogą być wykorzystane na cele komercyjne jest niskie. Badania ankietowe przeprowadzone wśród nabywców wskazują, że następujące cechy wpływają na ich ceny. Tabela nr 4 -lokalizacja 28 % -przydatność do celów komercyjnych 22 % -powierzchnia gruntu 20 % -powierzchnia użytkowa budynków 16 % -stan techniczny budynków 8 % -wyposażenie budynków w instalacje techniczne 6 % 7
Transakcje wykorzystane przy wycenie przedstawia tabela nr 5. Tabela nr 5. L.P. Data transakcji Położenie przy ulicy Pow. gruntu w m 2 Pow. bud w m 2 Cena sprzedaży w przeliczeniu na 1 m 2 p.u. budynku Skorygowana cena sprzedaży na dzień wyceny 1 11.09.2008 Zagłoby 1010 286,35 1048 1116 2 25.08.2009 Przemysłowej 3593 750,90 1731 1802 3 07.12.2009 Promiennej 2258 636 1266 1310 4 13.07.2010 Błonie 4291 229,50 1314 1336 5 18.08.2010 Błonie 1350 425 1406 1427 6 01.10.2010 Szczebrzeskiej 22952 432 1968 1988 7 03.11.2010 Kamiennej 27 16 1250 1262 8 23.11.2010 Wspólnej 86 18 1000 1010 9 26.11.2010 Bołtucia 283 52 2428 2452 10 20.12.2010 Kamiennej 48 17 1647 1663 Ceny transakcje na dzień wyceny skorygowano na podstawie Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 stycznia 2011 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2010 r. w stosunku do roku 2009, wzrost o 2,6 %. Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianej i podobnych przedstawia tabela nr 6. Tabela nr 6. Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -lokalizacja dobra dobra pośrednia pośrednia -przydatność do celów dobra bardzo dobra dobra niska komercyjnych -powierzchnia gruntu w m 2 321 3593 4291 1350 -powierzchnia użytkowa 215 750,90 229,50 425 budynków -stan techniczny budynków zadawalający dobry średni do remontu -wyposażenie budynków w instalacje techniczne wod-kan, wod-kan, gaz. wod-kan, wod-kan, 8
Charakterystyka rynku w ramach wybranych jakościowych cech rynkowych przedstawiona jest w tabeli nr 7. Tabela nr 7 Lp Cecha rynkowa Ocena Opis bardzo dobra 1 Lokalizacja 2 Stan techniczny budynków 3 3 Przydatność do celów komercyjnych lokalizacja w pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych wśród których zlokalizowane są usługi dobra lokalizacja w dalszej odległości od pośrednia głównych ciągów komunikacyjnych. z utrudnionym dojazdem dobry stopień zużycia technicznego 0-15 % zadawalający stopień zużycia technicznego 16-30 % średni stopień zużycia technicznego 31-55 % do remontu stopień zużycia technicznego powyżej 56 % bardzo dobra na można prowadzić działalność gospodarczą w kilku profilach dobra na można prowadzić działalność gospodarczą w ograniczony zakresie niska na można prowadzić działalność gospodarczą w jednej dziedzinie 9.2. Do określenia wartości rynkowej gruntu przy założeniu, że jest niezabudowany. Do określenia wartości rynkowej gruntu zbadano transakcje gruntami niezabudowanymi w Zamościu przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną z usługami. Transakcje gruntami przedstawia tabela nr 8. Tabela nr 8 L.P. Data transakcji Położenie przy ulicy Powierzchnia gruntu w m 2 Cena sprzedaży 1m 2 gruntu Skorygowana cena na dzień wyceny 1 14.07.2010 Baczyńskiego 1070 87 88 2 20.07.2010 Paderewskiego 1014 187 190 3 22.07.2010 Wyspiańskiego 88 102 104 4 04.08.2010 Nadrzeczna 2419 62 63 5 07.10.2010 Braterstwa Broni 838 60 61 6 18.10.2010 Powiatowa 1558 64 65 7 24.11.2010 Niskiej 648 147 148 Średnia cena sprzedaży 1 m 2 gruntu wyniosła 103 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 49 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości średniej. Badania ankietowe przeprowadzone wśród nabywców działek budowlanych wskazują, że następujące cechy rynkowe wpływają na ceny: -lokalizacja w 35 % -powierzchnia gruntu w 27 %, -przydatność do zabudowy w 20 %, -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną w 18 %, 9
Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych gruntu wycenianego i podobnych przedstawia tabela nr 9. Tabela nr 9 Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -lokalizacja dobra dobra pośrednia pośrednia -powierzchnia gruntu 321 88 838 648 -przydatność do zabudowy niska nie przydatna dobra dobra -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną wod-kan i wod-kan, gaz i brak wod-kan, gaz i X. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. ( 56 ust.1 pkt. 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 10.1.Do określenia wartości rynkowej. Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych ( 5 pkt.3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami). Jednostka porównawczą jest 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku 1 m 2 powierzchni gruntu. 10.2 Do określenia wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniową określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Do określenia wartości odtworzeniowej wykorzystano następujący wzór: W o = W bo x 0,81 x (1- S z /100) + K dn gdzie : W o - wartość odtworzeniowa, 10
W bo - wartość obiektu w nowym stanie. S z - stopień zużycia technicznego w %. 0,81 -współczynnik korekcyjny. K dn - 4 % od W bo. Wartość odtworzeniowa jest wartością netto. Koszt budowy przyjęto z Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych - wydanie BISTYP-CONSULTING Warszawa ul. Hoża 27a/3- poziom cen IV kwartał 2010 r. XI. Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ( 56 ust.1 pkt. 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 11.1. Określenie wartości rynkowej. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 1.010 zł./1 m 2 p.u. Cena maksymalna 2.452 zł./1 m 2 p.u. C = C max - C min = 1.442 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 10 -lokalizacja 28 % z C 404 -przydatność do celów komercyjnych 22 % z C 317 -powierzchnia gruntu 20 % z C 288 -powierzchnia użytkowa budynków 16 % z C 231 -stan techniczny budynków 8 % z C 115 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6% z C 87 Porównanie z transakcją numer 1 (tab. nr 5 poz.2) Tabela numer 11 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 404 dobra dobra 0 -przydatność do celów komercyjnych 22 317 dobra bardzo dobra -105 -powierzchnia gruntu 20 288 321 3593-192 -powierzchnia użytkowa budynków 16 231 215 750,90-231 -stan techniczny budynków 8 115 zadawalający dobry -38 -wyposażenie budynku w instalacje 87 wod-kan, wod-kan, 6 techniczne gaz. -22 Razem -588 Porównanie z transakcją numer 2 (tab. nr 5 poz.4) Tabela numer 12 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 404 dobra pośrednia 404 -przydatność do celów komercyjnych 22 317 dobra dobra 0 -powierzchnia gruntu 20 288 321 4291-288 -powierzchnia użytkowa budynków 16 231 215 229,50-77 -stan techniczny budynków 8 115 zadawalający średni 38 -wyposażenie budynku w instalacje 87 wod-kan, wod-kan, 6 techniczne 0 Razem 77 11
Porównanie z transakcją numer 3 (tab. nr 5 poz.5) Tabela numer 13 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 404 dobra pośrednia 404 -przydatność do celów komercyjnych 22 317 dobra niska 107 -powierzchnia gruntu 20 288 321 1350-96 -powierzchnia użytkowa budynków 16 231 215 425-154 -stan techniczny budynków 8 115 zadawalający do remontu 77 -wyposażenie budynku w instalacje 87 wod-kan, wod-kan, 6 techniczne 0 Razem 338 W r = 215[(1802-588) x 751 + (1336 + 77) x 229 + (1427 + 338) x 425/ 751 + 229 + 425 = 303.819 zł. Wartość (netto) rynkowa wynosi 303.819 zł. (w tym wartość gruntu wynosi 35.310 zł.) 11.2. Określenie wartości rynkowej gruntu. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 61 zł./1 m 2 Cena maksymalna 190 zł./1 m 2 C = C max - C min = 129 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 14 lokalizacja 35 % z C 45 powierzchnia gruntu 27 % z C 35 przydatność do zabudowy 20 % z C 26 uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 % z C 23 Porównanie z transakcją numer 1 (tab. nr 8 poz.3) Tabela numer 15 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja 35 45 dobra dobra 0 powierzchnia gruntu 27 35 321 88 13 przydatność do zabudowy 20 26 niska nie przydatna 13 uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 23 wod-kan i wod-kan, gaz i 18-22 Razem 4 Porównanie z transakcją numer 2 (tab. nr 8 poz.5) Tabela numer 16 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja 35 45 dobra pośrednia 45 powierzchnia gruntu 27 35 321 838-35 przydatność do zabudowy 20 26 niska dobra -13 uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 23 wod-kan i brak 18 23 Razem 20 12
Porównanie z transakcją numer 3 (tab. nr 8 poz. 7) Tabela numer 17 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja 35 45 dobra pośrednia 45 powierzchnia gruntu 27 35 321 648-11 przydatność do zabudowy 20 26 niska dobra -13 uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 23 wod-kan i wod-kan, gaz i Razem -1 W r = 321[(104 + 4) x 88 + (61 + 20) x 838 + (148-1) x 648/ 88 + 838 + 648 = 35.310 zł. 11.3. Określenie wartości odtworzeniowej. Do określenie wartości odtworzeniowej budynku przyjęto obiekt nr BCOI. 3.077 o nazwie Warsztat mechaniki pojazdowej. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 1.978 zł. W bx = 215 x 1978 x 0,81 x (1-27 /100) + 17.010 = 268.472 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 268.472 zł. 11.4. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku lokalnym 1413 zł. za 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku i 110 zł. za 1 m 2 gruntu niezabudowanego. Wartości to może uznać za wartości rynkowe w rozumienie art.151 ustawy o gospodarce ami. Poniższy wykres wskazuje ceny transakcyjne z tabeli nr 5 poz. 1-10 (kolor niebieski) oraz określoną wartość rynkową wycenianej poz.11 kolor czerwony. -22 2500 2000 1500 1000 500 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 XII. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 12.1.Opis techniczny budynków nie jest ich opinią techniczną. 12.2. Za ukryte wady prawne i techniczne biegły nie ponosi odpowiedzialności. 12.3.Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jej autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. 12.4. Wykaz literatury wykorzystanej przy wycenie. - Wycena budynków - poradnik - wydanie WACETOB 1993 r.str.50- ogólne kryteria i klasyfikacji stanu technicznego budynku. - Ile jest warta nieruchomość - E. Mączyńska, M.Prystupa, K. Rygielwydawnictwo Poltext Warszawa 2009 r. Załączniki 3. 13