OPERAT SZACUNKOWY Nasadzenia i naniesienia budowlane rodzinnego ogrodu działkowego. Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki ewidencyjnej Adres Nr ogrodu działkowego mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 228a Autor operatu szacunkowego: mgr inż. Artur Wolski Warszawa dn. 08.09.2014 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rodzaj wycenianego prawa: Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki Adres Nr ogrodu działkowego Powierzchnia ogrodu działkowego Cel wyceny Przeznaczenie ogrodu działkowego Oszacowana wartość według stanu na dzień 04.09.2014 r. Prawo własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego nr 228a mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 228a 365 m2 Rozliczenie z dotychczasowym użytkownikiem rodzinnego ogrodu działkowego Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego droga główna ruchu przyspieszonego 2 265 zł W tym wartość niezwiązanej z gruntem altany: 1 358 zł Data sporządzenia operatu 08.09.2014 r. Data na którą określono wartość 04.09.2014 r. Autor operatu szacunkowego Artur Wolski 2
Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2 Zakres wyceny... 4 2. Cel wyceny... 4 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego... 4 3.1. Podstawa formalna wyceny... 4 3.2. Podstawy prawne wyceny:... 4 3.3. Podstawy metodologiczne... 5 3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny... 5 4. Daty istotne dla sporządzenia operatu... 5 5. Stan przedmiotu wyceny... 5 5.1 Stan prawny... 5 5.2 Opis przedmiotu wyceny... 5 5.2.1 Lokalizacja i otoczenie... 5 5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania... 5 6. Przeznaczenie gruntu... 6 7. Określenie sposobu wyceny... 7 7.1. Rodzaj określanej wartości... 7 7.2. Wybór podejścia i metody szacowania... 7 8. Określenie wartości przedmiotu wyceny... 7 8.1. Określenie wartości nasadzeń... 7 8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych... 9 8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny... 10 9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem... 10 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe... 10 11. Załączniki... 11 3
1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Rodzaj wycenianego prawa: Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki Adres Nr ogrodu działkowego Powierzchnia ogrodu działkowego Prawo własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego nr 228a mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 228a 365 m2 1.2 Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 228a, będącego częścią działki ewidencyjnej nr 130 obręb 4-10-14 w Warszawie. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 228a, dla celów rozliczenia z dotychczasowym użytkownikiem. 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 3.1. Podstawa formalna wyceny Umowa pomiędzy Polskim Związkiem Działkowców ROD PRATULIŃSKA ul. Pratulińska 5/1 03-511 Warszawa, a PRETIUM Nieruchomości Artur Wolski ul. Gen. Tadeusza Pełczyńskiego 19 m. 8 01-471 Warszawa 3.2. Podstawy prawne wyceny: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0 poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U.2004 nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) 4
Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0 poz. 121) 3.3. Podstawy metodologiczne Krzysztof Zmarlicki Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich 3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny Wizja lokalna w dniu 04.09.2014 r. Informacje od Zamawiającego 4. Daty istotne dla sporządzenia operatu Data sporządzenia wyceny 08.09.2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. 5. Stan przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny Przedmiot wyceny stanowią nasadzenia i naniesienia budowlane, będące własnością dzierżawcy rodzinnego ogrodu działkowego. W związku z zaległościami w opłatach, oraz ewidentnym porzuceniem ogrodu działkowego, Zarząd ROD Pratulińska planuje wypowiedzieć umowę dotychczasowemu dzierżawcy. Otrzymana w wyniku wyceny wartość naniesień i nasadzeń posłuży jako podstawa do rozliczeń. 5.2 Opis przedmiotu wyceny 5.2.1 Lokalizacja i otoczenie Przedmiot wyceny znajduje się w dzielnicy Targówek miasta stołecznego Warszawy. Położony jest on w pobliżu ulicy Pratulińskiej, na terenie ROD Pratulińska. Stanowią go części składowe ogrodu działkowego oznaczonego numerem 228a o powierzchni 365 m 2. Bezpośrednie otoczenie tego ogrodu, to typowe działki rodzinne, jakich jest wiele na terenie miasta. Niektóre z nich są zadbane, inne są zachwaszczone i zaniedbane. W nieco dalszej odległości znajdują się ulice Pratulińska, Radzymińska i Piotra Skargi, oraz tory kolejowe. Otoczenie ROD Pratulińska to głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, oraz tereny przemysłowo-usługowe. 5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania Przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Wyraźnie widać, że od kilku lat nikt go nie użytkował. Jest on zarośnięty chwastami i trawami. Na gruncie tym rośnie kilka drzew owocowych i leśnych. Ich szczegółowy wykaz znajduje się w części operatu, gdzie jest szacowana wartość nasadzeń. Dodatkowo ogród działkowy otoczony jest prowizorycznym ogrodzeniem z siatki leśnej, którego stan techniczny ocenia się na słaby. Na terenie ogrodu działkowego znajduje się również nie związana z gruntem, posadowiona na bloczkach betonowych, altana ogrodowa. Jej stan techniczny oceniono jako stosunkowo dobry. 5
6. Przeznaczenie gruntu Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości wzięto ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu na którym położona jest wyceniana nieruchomość obwiązuje Uchwała nr LXI/1669/2013 z 11-07-2013 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 11.07.2013 r. w sprawie uchwalenia zmian Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Zgodnie z tym dokumentem, przedmiot wyceny położony jest w strefie oznaczonej jako Gp czyli droga główna ruchu przyspieszonego. Dla przedmiotu wyceny, przeznaczenie w studium nie ma znaczenia, gdyż wycenie podlegają tylko i wyłącznie części składowe ogrodu działkowego. Poniżej przedstawiono fragment rysunku studium. 6
7. Określenie sposobu wyceny 7.1. Rodzaj określanej wartości W niniejszym operacie określono wartość odtworzeniową nasadzeń i naniesień budowlanych. 7.2. Wybór podejścia i metody szacowania Wyboru podejścia i metody szacowania dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, bez uwzględniania wartości gruntu. 8. Określenie wartości przedmiotu wyceny 8.1. Określenie wartości nasadzeń Jak wyżej wspominano, przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Nie występują na nim żadne wartościowe nasadzenia, za wyjątkiem kilku drzew owocowych i leśnych. Tylko one zostały wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nasadzeń. Pozostałe rośliny rosnące na obszarze ogródka to tylko i wyłącznie bezwartościowe chwasty. Określenie wartości drzew i krzewów owocowych Określenia wartości drzew owocowych dokonano na podstawie zasad określonych w publikacji: Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego. Zgodnie z nią, wartość nasadzeń w ogrodach działkowych i przydomowych określa się z następującego wzoru: W ro = W b x W bwb + W uk x W bwuk gdzie: W ro wartość roślin ogrodowych W b wartość bieżąca rośliny odczytana z tabel W bwb wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej odczytany z tabel W uk wartość utraconych korzyści z rośliny odczytana z tabel W bwuk wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści odczytany z tabel Wykaz zinwentaryzowanych drzew owocowych znajdujących się na terenie przedmiotowego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli: 7
Gatunek Oszacowany wiek [lata] Wartość bieżąca [zł] Wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej Wartość utraconych korzyści [zł] Wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści Wrtość [zł] Orzech włoski 30 26,28 1,0 103 0,5 77,78 Wiśnia 7 39,59 0,7 95,36 0,2 44,81 Wiśnia 10 31,12 0,7 81,43 0,2 36,51 Wiśnia 10 31,12 0,7 81,43 0,2 36,51 Wiśnia 10 31,12 0,7 81,43 0,2 36,51 Śliwa 12 29,76 1,0 54,66 1,0 84,42 Orzech włoski 40 15,32 1,0 75,86 0,5 53,25 Suma (w zaokrągleniu do 1 zł): 317 Określenie wartości drzew i krzewów leśnych oraz ozdobnych Wartość drzew leśnych określono na podstawie Standardu V.6 "Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych": Wartość odtworzeniową drzew i krzewów w parkach wiejskich o których mowa w punkcie 4.3.d Standardu określa się stosując wzór: W Drzewa = K p.g +K s +K p.o gdzie: K p.g koszty związane z przygotowaniem gleby do nasadzenia rośliny, K s koszty nabycia bądź wytworzenia sadzonki, K p.o koszty pielęgnacji i ochrony. Przy określaniu kosztów jednostkowych stosuje się ceny rynkowe. Powyższy wzór tyczy się drzew i krzewów w parkach wiejskich, lecz przyjęto go jako analogię. Uznaje się go właściwym również dla określenia wartości drzew i krzewów leśnych oraz ozdobnych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych. Wykaz zinwentaryzowanych drzew i krzewów leśnych oraz ozdobnych znajdujących się na terenie przedmiotowego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości, znajdują się w poniższej tabeli: Gatunek Oszacowany wiek [lata] Koszt przygotowania gleby [zł] Koszt nabycia sadzonki wraz z dostawą i posadzeniem [zł] Średnie jednostkowe roczne koszty pielęgnacji i ochrony [zł] Wartość drzewa [zł] Sumak 5 2 5 3 22 Świerk 5 2 5 3 22 Suma: 44 8
Do powyższych obliczeń, dotyczących zarówno drzew i krzewów owocowych, jak i leśnych, oraz ozdobnych, niezbędne było poznanie wieku rośliny. Z braku wiarygodnych informacji od właścicieli nasadzeń (pomimo zawiadomień nie stawili się oni na wizję lokalną), wiek ten należało określić w inny sposób. Wykorzystano do tego po części tabele wiekowe drzew, po części wiek oszacowano na podstawie wielkości drzewa. W niektórych przypadkach dało się określić wiek na podstawie okółków. Przydatnymi również okazały się archiwalne zdjęcia lotnicze i satelitarne dostępne na portalach internetowych. Na podstawie tych informacji oszacowano przybliżony wiek rośliny. Przedstawione w tabeli koszty przygotowania gleby, nabycia sadzonek, posadzenie ich, oraz roczne koszty pielęgnacji rośliny określono na podstawie rynku. W każdym przypadku są to niskie koszty, gdyż z natury drzewa leśne są znacznie silniejsze od owocowych, przez co nie wymagają dużych nakładów na opryski, i innego typu pielęgnację. Są też znacznie bardziej odporne na choroby i szkodniki. Wartość nasadzeń określa się jako sumę wartości nasadzeń drzew owocowych oraz leśnych: W Nas = W DO + W DL = 317 zł + 44 zł = 361 zł 8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych Jak wyżej wspominano, na terenie przedmiotowego ogródka działkowego znajduje się prowizoryczne ogrodzenie częściowo z siatki ogrodzeniowej, a częściowo z siatki leśnej. Znajduje się tam również altana ogrodowa, która jednak nie jest trwale związana z gruntem. Określenie wartości ogrodzenia Przy określaniu wartości odtworzeniowej ogrodzenia wykorzystano bazę cenową Biuletyny zagregowane aktualną na I kwartał 2014 r. Przybliżonego obmiaru ogrodzenia dokonano na podstawie wizji lokalnej, oraz na podstawie ortofotomapy z serwisu http://mapa.um.warszawa.pl. Obliczenia przedstawiono w poniższej tabeli. Roboty ziemne Fundamenty Słupy metalowe Siatka Nazwa elementu Przybliżony obmiar 10m x 0,1m x 0,2m 10m x 0,1m x 0,3m 7 x 1,1 m 35m x 0,8m Ilość jednostek Cena jednostkowa elementu nowego Wartość elementu nowego Zużycie techniczne [%] Wartość elementu [zł] 0,2 76,77 15,35 0 15 0,3 404,09 121,23 30 85 7,7 80 616 60 246 28 17,84 499,52 60 200 Suma: 546 Uwagi tyko część całego ogrodzenia ma prowizoryczny fundament tyko część całego ogrodzenia ma prowizoryczny fundament tylko część słupów jest metalowa, reszta to kołki drewniane - ich nie uwzględniono, cenę jednostkową pomniejszono o 30%, gdyż słupy są znacznie mniejszej średnicy niż w cenniku Cenę jednostkową elementu pomniejszono o 20%, gdyż na części ogrodzenia zastosowano siatkę leśną, a w cenniku jest zwykła - droższa siatka 9
Z powyższego wynika, że wartość naniesień budowlanych (trwale związanych z gruntem) wynosi W NB = 546 zł. Określenie wartości altany ogrodowej nie związanej z gruntem: Uwaga: Ponieważ altana nie jest na stałe związana z gruntem, nie stanowi ona części składowej ogrodu działkowego, a jedynie element wyposażenia. W każdej chwili może ona być przeniesiona w inne miejsce, więc jej wartość określono osobno. Wartość altany elementu ruchomego oszacowano na podstawie cen tego typu obiektów nowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego. Korzystając z cen jakie trzeba zapłacić za tego typu gotowe altany w sklepach budowlanych, oraz na portalach internetowych, szacuje się, że wartość w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni zabudowy wynosi około C J =330 zł netto. Przedmiotowa altana ma wymiary 2,45 x 2,40 m, co daje P=5,88 m 2 powierzchni zabudowy. Stopień zużycia technicznego szacuje się na S z =30%. Wartość obliczono poniżej: W A = C J x P x (1-S z ) = 330 zł/m 2 x 5,88 m 2 x (1-0,30) = 1 358 zł 8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny. Wartość przedmiotu wyceny to suma wartości nasadzeń, wartości naniesień budowlanych, oraz wartości altany nie związanej z gruntem: W = W Nas + W NB + W A = 361 zł + 546 zł + 1 358 = 2 265 zł Słownie złotych: dwa tysiące dwieście sześćdziesiąt pięć 9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem Wartość nasadzeń, naniesień budowlanych, oraz niezwiązanej z gruntem altany, znajdujących na terenie ogrodu działkowego nr 228a, według stanu na dzień 04.09.2014 r. wynosi: 2 265 zł Słownie złotych: dwa tysiące dwieście sześćdziesiąt pięć W tym wartość niezwiązanej z gruntem altany: 1 358 zł Słownie złotych: tysiąc trzysta pięćdziesiąt osiem Uzasadnienie Operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami prawa. Otrzymana wartość jest niewielka, ale zważywszy na niewielką ilość nasadzeń i naniesień budowlanych, w dodatku znacznie zaniedbanych, otrzymaną wartość uznaje się za prawidłową. Na wartość znaczny wpływ ma niezwiązana z gruntem altana ogrodowa. 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe Operat szacunkowy sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa. Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu w jakim został sporządzony. 10
Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego budynków, budowli i urządzeń, oraz nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych obiektów podlegających szacowaniu Wycena opiera się na informacjach i dokumentach pozyskanych przez rzeczoznawcę, w tym otrzymanych od Zamawiającego, oraz danych uzyskanych podczas wizji lokalnej. Autor operatu szacunkowego nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na jego wartość. Określona w niniejszym operacie szacunkowym wartość może ulec zmianie wraz ze zmianą relacji popytu-podaży na rynku lokalnym. Wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia kosztów sprzedaży ani podatków i opłat związanych z jej zbyciem w tym podatku VAT. Operat nie może być publikowany, ani udostępniany osobom trzecim bez zgody rzeczoznawcy. 11. Załączniki Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny Fragment ortofotomapy 11
12
13