WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH W ORZECZNICTWIE S DÓW POLSKICH ADJUSTMENT OF FLAT RENT DEPOSITS IN A BODY OF DECISIONS OF POLISH COURTS STRESZCZENIE

175 Ma riusz Œla d ko wski WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH W ORZECZNICTWIE S DÓW POLSKICH ADJUSTMENT OF FLAT RENT DEPOSITS IN A BODY OF DECISIONS OF POLISH COURTS STRESZCZENIE Doœæ po wszech na, w osta t nim cza sie, sprze da lo ka li mie sz - ka l nych ich doty ch cza so wym na je m com, spo wo do wa³a, i jedn¹ z naj czê œciej spo ty ka nych, fa kty cz nych ka te go rii spraw, roz pa - trywanych przez wydzia³y cywilne polskich s¹dów, sta³y siê spra wy o tzw. wa lo ry za cjê ka u cji mie sz ka nio wych. Ska la tego zja wi ska, jak rów nie jego spo³ecz ne zna cze nie spra wiaj¹, e za - sad nym jest bli sze przy j rze nie siê zwi¹za nej z nim pro ble ma ty - ce. Ar ty ku³ ni nie j szy przy bli a za rów no sam¹ dopu sz cza l noœæ wy to cze nia przed mio to we go po wó dz twa, jak i pro ce du rê s¹dow¹ w tych spra wach, w tym wa run ki fo r ma l ne po zwu, oko - li cz no œci nie zbêd ne do wy ka za nia w toku po stê po wa nia do wo - do we go, wre sz cie sam¹ te ch ni kê walo ry zo wa nia przez s¹dy

176 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 ka u cji mie sz ka nio wych w za le no œci od daty, w któ rych by³y one ui sz cza ne. S OWA KLU CZE Ka u cja mie sz ka nio wa, wa lo ry za cja ka u cji mie sz ka nio wej. SUMMARY The re cen t ly po pu lar phe no me non of sale of ho u sing flats to the ir cur rent les se es bro ught abo ut the si tu a tion in which one of the ca te go ries of ca ses most fre qu en t ly he ard be fo re ci vil bran ches of Po lish co urts have be co me ac tions for ad ju st ment of flat rent de po sits. The sca le of this ten den cy and its so cial significance certainly justify the present analysis of such cases. This paper discusses both the admissibility of respective actions and ju di cial pro ce du re once the case is bro ught be fo re the co urt, including formal requirements of the statement of claim, facts necessary to prove in the course of evidence hearing, and finally the ways of ad ju st ment of the rent de po sit by co urt de pen ding on the date when the deposits were made. KEY WORDS Rresidential bail, valorization of bail residential.

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 177 1. WPROWADZENIE RYS HISTORYCZNY Samo po jê cie tzw. ka u cji mie sz ka nio wej zna ne jest pra wu pol skie mu od 1959 roku. Jak bo wiem sta no wi³ art. 12 usta wy z dnia 30 sty cz nia 1959 roku Pra wo lo ka lo we (tj. Dz.U. 1962, Nr 47, poz. 227 z póÿn. zm.), na jem lo ka li mie sz ka l nych w do - mach wy bu do wa nych lub od bu do wa nych po dniu 01 sty cz nia 1950 roku albo w nad bu do wa nych po tym dniu czê œciach do - mów sta rych, a po zo staj¹cych w zarz¹dzie or ga nów pre zy diów rad na ro do wych lub in nych jed no stek pa ñ stwo wych, by³ uza le - nio ny od wp³ace nia ka u cji. Ka u cji tej nie po bie ra³o siê od osób otrzy muj¹cych przy dzia³ mie sz kañ s³u bo wych w zak³ado wych do mach mie sz ka l nych. Obo wi¹zek jej ui sz cze nia od no si³ siê na - to miast rów nie do lo ka li mie sz ka l nych, w bu dyn kach wy bu do - wa nych przed dniem 01 sty cz nia 1950 roku, je e li lo ka le te zo sta³y grun to w nie odre mon to wa ne przed przy dzie le niem ich no we mu na je m cy. Ka u cja ta za bez pie cza³a utrzy ma nie lo ka lu mie szka l ne go w na le y tym sta nie, zaœ Rada Mi ni strów mia³a okreœliæ, w drodze rozporz¹dzenia, wysokoœæ kaucji dla poszcze - gó l nych kategorii lokali mieszkalnych, kategorie najemców, zwolnio nych w ca³oœci lub w czê œci, od wp³aca nia ka u cji, oraz wa run - ki wy naj mo wa nia lo ka li mie sz ka l nych, ob jê tych obo wi¹z kiem ui sz cze nia ka u cji. Ponad to art. 91 ww. usta wy za wie ra³ upo wa - nie nie dla Rady Mi ni strów do roz ci¹gniê cia w dro dze roz - porz¹dze nia po sta no wieñ art. 12, do tycz¹cych przed mio to wej ka u cji, rów nie na domy nie bêd¹ce w zarz¹dzie w³aœci wych or - ga nów ad mi ni stra cji pre zy diów rad na ro do wych lub pa ñ stwo - wych jed no stek go spo dar ki uspo³ecz nio nej. Aktem pra wnym, któ ry zast¹pi³ Pra wo lo ka lo we z 1959 roku by³a usta wa z dnia 10 kwie t nia 1974 roku pod tym sa mym tytu³em (tj. Dz.U. 1987, Nr 30, poz. 165 z póÿn. zm.). W art. 15 prze wi dy wa³a ona, i na - je m ca za j muj¹cy lo kal w bu dyn ku po zo staj¹cym w zarz¹dzie lub u y t ko wa niu jed no stki go spo dar ki uspo³ecz nio nej albo w bu - dyn ku, w któ rym na jem lo ka li mie sz ka l nych na stê po wa³ na pod - sta wie de cy zji o przy dzia le, by³ obo wi¹zany do wp³ace nia ka u cji za bez pie czaj¹cej po kry cie na le no œci wy naj muj¹cego, z tytu³u

178 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 naj mu lo ka lu, ist niej¹cych w dniu jego opró nie nia. Ka u cja ta nie mog³a prze kra czaæ 50-kro t nej mie siê cz nej sta w ki czyn szu i pod - lega³a oprocentowaniu, którego wysokoœæ ustala³ Prezes Naro - do we go Ban ku Pol skie go. Rada Mi ni strów okre œla³a, w dro dze roz porz¹dze nia, wy so koœæ ka u cji, za sa dy zwa l nia nia od obo - wi¹zku jej wp³aca nia, w ca³oœci lub czê œci oraz tryb jej po bie ra nia i zwro tu. Pra wo lo ka lo we z 1974 roku uchy li³a usta wa z dnia 02 li pca 1994 roku o naj mie lo ka li mie sz ka l nych i do da t kach mie - sz ka nio wych (tj. Dz.U. 1998, Nr 120, poz. 787 z póÿn. zm.). W art. 6a przedmiotowej regulacji stwierdzono, i zawarcie umo - wy naj mu, z wy³¹cze niem umo wy naj mu lo ka lu so cja l ne go i za - mien ne go oraz umo wy za wie ra nej w zwi¹zku z za mian¹ lo ka li, mog³o byæ uza le nio ne od wp³ace nia przez na je m cê ka u cji za - bez pie czaj¹cej po kry cie na le no œci z tytu³u naj mu lo ka lu, przys³uguj¹cych wy naj muj¹cemu w dniu opró nie nia lo ka lu. Ka u cja ta nie mog³a prze kra czaæ 3% tzw. wa r to œci od two rze nio - wej lo ka lu. Zwrot ka u cji na stê po wa³ w kwo cie od po wia daj¹cej przy jê te mu przy jej wp³aca niu, pro cen to wi wa r to œci od two rze - nio wej lo ka lu, obo wi¹zuj¹cej w dniu jej wyp³aty. Z ko lei art. 62 usta wy sta no wi³, i ka u cja, wp³aco na przez na je m cê przed dniem wejœcia w ycie ustawy, pomniejszona o ewentualne nale - no œci wy naj muj¹cego z tytu³u naj mu, pod le ga³a zwro to wi wraz z oprocentowaniem, w ci¹gu miesi¹ca od opró nienia lokalu lub na by cia jego w³as no œci przez na je m cê. Aby przed sta wio na chro - no lo gia prze pi sów pra wnych, do tycz¹cych ka u cji mie sz ka nio - wych by³a kom p le t na, na le y za uwa yæ, i obo wi¹zuj¹ca obe c nie usta wa z dnia 21 cze r w ca 2001 roku o ochro nie praw lo - ka to rów, mie sz ka nio wym za so bie gmi ny i o zmia nie Ko de ksu cy wi l ne go (tj. Dz.U. 2005, Nr 31, poz. 266 z póÿn. zm.), w art. 6 sta no wi, i za wa r cie umo wy naj mu mo e byæ uza le nio ne od wp³ace nia przez na je m cê ka u cji za bez pie czaj¹cej po kry cie na le - no œci z ty tu³u naj mu lo ka lu, przys³uguj¹cych wy naj muj¹cemu w dniu opró nienia lokalu. Kaucja nie mo e przekraczaæ dwunasto kro t no œci mie siê cz ne go czyn szu za dany lo kal, ob li czo ne go wed³ug sta w ki czyn szu obo wi¹zuj¹cej w dniu za wa r cia umo wy naj mu. Ka u cji tej nie po bie ra siê przy tym, je e li umo wa do ty czy

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 179 naj mu lo ka lu za mien ne go lub so cja l ne go, a ta k e je e li jest za - wie ra na w zwi¹zku z za mian¹ lo ka lu, a na je m ca uzy ska³ zwrot ka u cji bez do ko na nia jej wa lo ry za cji. Zwrot zwa lory zo wa nej ka - u cji na stê pu je w kwo cie rów nej ilo czy no wi kwo ty mie siê cz ne go czynszu obowi¹zuj¹cego w dniu zwrotu kaucji i krotnoœci czynszu przy jê tej przy po bie ra niu ka u cji, jed nak w kwo cie nie ni szej ni ka u cja po bra na. Ka u cja pod le ga zwro to wi w ci¹gu mie si¹ca, od dnia opró nie nia lo ka lu lub na by cia jego w³as no œci przez na - je m cê, po potr¹ce niu na le no œci wy naj muj¹cego z tytu³u naj mu lo ka lu. Wre sz cie w myœl art. 36 usta wy ka u cja wp³aco na przez na je m cê przed dniem 12 li sto pa da 1994 roku, po mnie j szo na o ewen tu a l ne na le no œci wy naj muj¹cego z tytu³u naj mu, pod le - ga zwro to wi w ci¹gu mie si¹ca od dnia opró nie nia lo ka lu lub na - by cia jego w³as no œci przez na je m cê. Ka u cja wp³aco na przez na je m cê, w okre sie obo wi¹zy wa nia usta wy z dnia 2 li pca 1994 ro - ku o naj mie lo ka li mie sz ka l nych i do da t kach mie sz ka nio wych, pod le ga zwro to wi w zwa lory zo wa nej kwo cie, od po wia daj¹cej przy jê te mu przy jej wp³aca niu pro cen to wi wa r to œci od two rze - nio wej lo ka lu obo wi¹zuj¹cej w dniu jej zwro tu, w te r mi nie okre - œlo nym w ust. 1. Zwró co na kwo ta nie mo e byæ jed nak ni sza od kwo ty ka u cji wp³aco nej przez na je m cê. Obok przepisów, reguluj¹cych zasady pobierania i zwrotu kaucji mieszkaniowych, drug¹ grupê przepisów prawnych, stano wi¹cych pod sta wê mate rial no - prawn¹ przed mio to wych po - wództw, sta no wi¹ no r my do tycz¹ce de no mi na cji z³ote go oraz sa do wej wa lo ry za cji œwia d czeñ pie niê nych. I tak, zgod nie z art. 1 oraz art. 2 ust. 2 usta wy z dnia 07 li pca 1994 roku o de no - mi na cji z³ote go (Dz.U. 1994, Nr 84, poz. 386 z póÿn. zm.) po czy - naj¹c od dnia 01 sty cz nia 1995 roku Na ro do wy Bank Pol ski do ko na³ ekwi wa len t nej de no mi na cji z³ote go, wpro wa dzaj¹c do ob ro tu pie niê ne go now¹ polsk¹ jed no stkê pie niê n¹ o na zwie z³oty, któ ra ma wa r toœæ równ¹ 10 000 sta rych z³otych. Jak zaœ sta - no wi art. 358 1 3 k.c. w ra zie isto t nej zmia ny si³y na by w czej pie - ni¹dza po po wsta niu zo bo wi¹za nia, s¹d mo e po roz wa e niu in te re sów stron, zgod nie z za sa da mi wspó³ y cia spo³ecz ne go, zmieniæ wysokoœæ lub sposób spe³nienia œwiadczenia pieniê ne-

180 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 go, cho cia by by³y usta lo ne w orze cze niu lub umo wie. Ten dru gi prze pis jest w isto cie wy ra zem pra wa sê dzio wskie go, upra w - niaj¹cego do do ko na nia wa lo ry za cji, na pod sta wie wszech stron - ne go roz wa e nia oko li cz no œci da nej spra wy, in te re sów obu stron i za sad wspó³ y cia spo³ecz ne go. Ce lem wa lo ry za cji jest zaœ przy - wrócenie pocz¹tkowej wartoœci d³ugu (wierzytelnoœci) w opar - ciu o zindywidualizowane mie r ni ki. 2. TRYB ROZPOZNANIA SPRAWY ORAZ WARUNKI FORMALNE POZWU Je e li cho dzi o tryb roz po zna wa nia spraw o wa lo ry za cjê ka u - cji mie sz ka nio wych, to jako spra wy o zap³atê, pod le gaj¹ roz po - zna niu w try bie pro ce so wym, zgod nie z ogóln¹ regu³¹ wy ra on¹ w art. 13 1 zd. 1 k.p.c. sta no wi¹cym, i s¹d roz po zna je spra wy w pro ce sie, chy ba e usta wa sta no wi ina czej. Co jed na k e isto t - ne, spra wy te roz po zna wa ne s¹, albo w try bie pro ce so wym zwyk³ym, albo w try bie upro sz czo nym. Jak bo wiem sta no wi art. 505 1 pkt 1 k.p.c. prze pi sy o po stê po wa niu upro sz czo nym, sto su je siê m. in. w spra wach o ro sz cze nia wy ni kaj¹ce z umów, je e li wa r toœæ przed mio tu spo ru nie prze kra cza 10 000 z³otych. Oz na cza to za tem, e wa r toœæ zwa lory zo wa nej ka u cji mie sz ka - nio wej nie prze kra cza kwo ty 10 000 z³otych, to wo bec fa ktu, i ro sz cze nie to wy ni ka z umo wy naj mu (nawi¹za nej wprost albo po przez przy dzia³ lo ka lu mie szka l ne go na pod sta wie art. 56 ust. 1 usta wy z dnia 02 li pca 1994 roku o naj mie lo ka li mie sz ka l - nych i do da t kach mie sz ka nio wych sta no wi¹cego, i na jem nawi¹zany na pod sta wie de cy zji admi ni stra cyj nych o przy dzia le lub na pod sta wie in ne go tytu³u pra wne go przed wpro wa dze - niem w danej miejscowoœci publicznej gospodarki lokalami albo szcze gó l ne go try bu naj mu jest, w ro zu mie niu usta wy, naj mem umo w nym za wa r tym na czas nie oz na czo ny) za sad nym bê dzie roz po zna nie spra wy w po stê po wa niu upro sz czo nym. Dla stro ny po wo do wej ma to zna cze nie ju na eta pie ui sz cza nia przez ni¹

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 181 wpi su od po zwu. Zgod nie bo wiem z tre œci¹ art. 13 usta wy o kosz - tach s¹do wych w spra wach cy wi l nych z dnia 28 li pca 2005 roku (Dz.U. 2005, Nr 167, poz. 1398 z póÿn. zm.) w spra wach o pra wa maj¹tko we po bie ra siê op³atê sto sun kow¹, któ ra wy no si 5% wa r - to œci przed mio tu spo ru lub przed mio tu za ska r e nia, jed nak nie mniej ni 30 z³otych i nie wiê cej ni 100 000 z³otych. Z ko lei w myœl art. 28 przy wo³ywa nej usta wy w spra wie pod le gaj¹cej roz po zna niu w po stê po wa niu upro sz czo nym po bie ra siê od po - zwu op³atê sta³¹, wy nosz¹c¹ przy wa r to œci przed mio tu spo ru lub wa r to œci przed mio tu umo wy do 2000 z³otych 30 z³otych, ponad 2000 z³otych do 5000 z³otych 100 z³otych, ponad 5000 z³o - tych do 7500 z³otych 250 z³otych, wre sz cie ponad 7500 z³otych 300 z³otych. Ró ni cê w tych ko sztach w przy pa d ku roz po zna - nia spra wy w po stê po wa niu zwyk³ym b¹dÿ upro sz czo nym naj le piej wi daæ cho cia by na przyk³ad zie spra wy o zap³atê kwo - ty 10 000 z³otych. Przy roz po zna niu spra wy w po stê po wa niu zwyk³ym wpis ko szto wa³by po wo da 500 z³otych, zaœ po stê po - wa niu upro sz czo nym je dy nie 300 z³otych. Z dru giej zaœ stro ny, roz po zna nie spra wy w po stê po wa niu upro sz czo nym po wo du je dla po wo da pe w ne do da t ko we obo wi¹zki i ogra ni cze nia pro - cesowe, do których zaliczyæ nale y obowi¹zek wniesienia po - zwu, jak rów nie pi s ma za wie raj¹cego wnio ski do wo do we na urzê do wych fo r mu la rzach (art. 505 2 k.p.c.), niedo pusz cza l noœæ do cho dze nia jed nym po zwem wiê cej ni jed ne go ro sz cze nia, chy ba e wy ni kaj¹ one z tej sa mej umo wy lub umów tego sa me go ro dza ju (art. 505 3 1 i 2 k.p.c.), niedo pusz cza l noœæ do cho dze nia czê œci ro sz cze nia, chy ba e po stê po wa nie upro sz czo ne by³oby w³aœci we dla ca³ego ro sz cze nia wy ni kaj¹cego z fa któw przy to - czo nych przez po wo da (art. 505 3 3 k.p.c.), niedo pusz cza l noœæ zmia ny po wó dz twa, in ter we ncji ubo cz nej po stro nie po wo da oraz prze kszta³ceñ pod mio to wych (art. 505 4 1 k.p.c.), obo wi¹ - zek zg³osze nia oko li cz no œci fa kty cz nych, za rzu tów i wnio s ków do wo do wych w po zwie, na pie r wszym po sie dze niu prze zna - czo nym na roz pra wê lub w te r mi nie tygo dnia od dnia do rê cze - nia po wo do wi od pi su od po wie dzi na po zew lub sprze ci wu od wy ro ku za ocz ne go (art. 505 5 1 i 2 k.p.c. nie zg³oszo ne mog¹

182 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 byæ roz po zna wa ne ty l ko wte dy, gdy po wód wy ka e, e nie móg³ ich powo³aæ wcze œ niej lub gdy po trze ba ich powo³ania wy nik³a pó Ÿ niej), wre sz cie niedo pusz cza l noœæ prze pro wa dza nia do wo - du z opi nii bieg³ego (art. 505 6 2 k.p.c.). Co rów nie wa r te pod kre œle nia, zgod nie z tre œci¹ art. 505 7 k.p.c. je e li s¹d uzna, e spra wa jest szcze gó l nie zawi³a lub jej rozstrzygniêcie wymaga wiadomoœci specjalnych, w dalszym ci¹gu roz po zna je j¹ z po mi niê ciem prze pi sów ni nie j sze go dzia³u. W ta kim wy pa d ku nie po bie ra siê uzu pe³niaj¹cej op³aty od po z - wu. A contrario na le y za tem przyj¹æ, e w po zo sta³ych przy pa d - kach prze j œcia z po stê po wa nia zwyk³ego do po stê po wa nia upro sz czo ne go s¹d po wi nien zo bo wi¹zaæ po wo da do ui sz cze nia uzu pe³niaj¹cego wpi su, przy czym mo e to uczy niæ je dy nie pod rygorem pominiêcia (bez rygoru???), a to na podstawie art. 130 3 2 zd. 2 k.p.c., zgod nie z tre œci¹ któ re go w ra zie bez sku tecz ne go up³ywu te r mi nu s¹d pro wa dzi spra wê bez wstrzy my wa nia bie - gu po stê po wa nia, a o obo wi¹zku ui sz cze nia op³aty orze ka w orze cze niu koñcz¹cym spra wê w in stan cji, sto suj¹c od po wie d - nio za sa dy obo wi¹zuj¹ce przy zwro cie ko sztów pro ce su. Je eli chodzi o warunki formalne pozwu w sprawie o walory - za cjê ka u cji mie sz ka nio wej to okre œlaj¹ je stan dar do wo prze pi sy art. 126 1-3 oraz art. 187 1 k.p.c., co oz na cza, e po wi nien on za wie raæ oz na cze nie s¹du, do któ re go jest skie ro wa ny, imiê i na - zwi sko lub na zwê stron, ich przed sta wi cie li usta wo wych i pe³no - mo c ni ków wraz ze wska za niem ich mie j s ca za mie sz ka nia lub siedziby, dok³adnie okreœlone ¹danie, przytoczenie okoliczno - œci fa kty cz nych uza sad niaj¹cych ¹da nie, a w mia rê po trze by uza sad niaj¹cych rów nie w³aœci woœæ s¹du, pod pis stro ny albo jej przedstawiciela ustawowego lub pe³nomocnika, wreszcie wymienie nie za³¹czni ków. Do po zwu na le y ponad to do³¹czyæ pe³no - moc ni c two, je e li wno si go pe³no mo c nik, któ ry przed tem nie z³o y³ pe³no moc ni c twa. Sto so w nie do tre œci art. 187 2 k.p.c. po - zew mo e przy tym za wie raæ wnio ski o za bez pie cze nie po wó dz - twa, na da nie wy ro ko wi ry go ru naty ch mia sto wej wyko na l no œci i przeprowadzenie rozprawy w nieobecnoœci powoda oraz wnio ski s³u ¹ce do przy go to wa nia roz pra wy, a w szcze gó l no œci

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 183 wnio ski, o wez wa nie na roz pra wê wska za nych przez po wo da œwiadków i bieg³ych, dokonanie oglêdzin, polecenie pozwanemu do sta r cze nia na roz pra wê do ku men tu bêd¹cego w jego po - sia da niu, a po trze b ne go do prze pro wa dze nia do wo du lub przed mio tu oglê dzin, a ta k e za ¹da nie na roz pra wê do wo dów, zna j duj¹cych siê w s¹dach, urzê dach lub u osób trze cich. 3. POSTÊPOWANIE W SPRAWIE O WALORYZACJÊ KAUCJI MIESZKANIOWEJ Praktyka s¹dowa wskazuje, i faktyczny przebieg procesów w sprawach o waloryzacje kaucji mieszkaniowych, jest bardzo ró ny. Za uwa yæ przy tym na le y w pie r wszej ko le j no œci, i nie któ - re z pod mio tów po zy wa nych w przed mio to wych spra wach, wo - bec doœæ jednoznacznej i utartej linii orzeczniczej w polskich s¹dach, po pocz¹tko wo pre zen to wa nej stra te gii ne go wa nia za - sad no œci, wzglêdnie wysokoœci, dochodzonego roszczenia, postanowi³y przejœæ do stra te gii d¹ e nia do ugo do we go za³atwia nia tych spraw. Roz wi¹za nie ta kie bo wiem, obok przy spie sze nia mery - tory cz ne go za³atwie nia spra wy, po zwa la rów nie po zwa ne mu naj czê œciej na ob ni e nie wy ni kaj¹cych z niej ko sztów, i to za rów - no w za kre sie na le no œci g³ów nej (po wód, zw³asz cza dzia³aj¹cy w sprawie bez profesjonalnego pe³nomocnika, zgadza siê bowiem czê sto zejœæ z wy so ko œci¹ swo je go ro sz cze nia), jak i w za kre sie ko sztów pro ce su. Jest ono ponad to o ty le isto t ne, e usta wo da w - ca pol ski po œród za sad po stê po wa nia cy wi l ne go, w art. 10 k.p.c. stwier dzi³, i w spra wach, w któ rych za wa r cie ugo dy jest dopu - sz cza l ne, s¹d po wi nien w ka dym stanie postêpowania d¹ yæ do ich ugodowego za³atwienia. Przyjmu je siê bo wiem, i wy pra co - wa ny w dro dze wza je mnych ustêpstw, ko m pro mis po miê dzy pod mio ta mi ucze st nicz¹cymi w po stê po wa niu, ma da le ko wiê k - sze szan se na przy naj mniej czê œcio we ich usaty sfa kcjo nowa nie,

184 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 ani e li au to ry tar ne roz strzy g niê cie spra wy przez s¹d. Nie bez zna cze nia jest rów nie oko li cz noœæ, i w pra kty ce ugo dy s¹dowe s¹ prze wa nie do bro wo l nie re spe kto wa ne przez ich stro ny, bez ko nie cz no œci ich przy mu so wej eg ze ku cji. Sama ugo da s¹dowa jest czyn no œci¹ pro ce sow¹, któ ra zgod nie z wol¹ stron wywo³uje dwo ja kie go ro dza ju sku t ki, to jest sku tek mate rial no- praw ny (w sfe rze ³¹cz¹cego stro ny sto sun ku prawnego) oraz skutek formalno-prawny (wy³¹czenie dalsze go po stê po wa nia co do isto ty spo ru) 1. Je eli chodzi o materialno-prawne podstawy ugody s¹dowej to w myœl art. 917 k.c. przez ugo dê stro ny czy ni¹ so bie wza je m - ne ustê p stwa w za kre sie ist niej¹cego miê dzy nimi sto sun ku pra wne go w tym celu, aby uchy liæ nie pe w noœæ co do ro sz czeñ wy ni kaj¹cych z tego sto sun ku lub za pe w niæ ich wy ko na nie albo by uchy liæ spór ist niej¹cy lub mog¹cy po wstaæ. Z pun ktu wi dze - nia pra wa cy wi l ne go mate ria l ne go ugo da jest za tem umow¹, moc¹ któ rej stro ny czy ni¹ so bie wza je m nie ustê p stwa ce lem usu - niêcia niepewnoœci co do roszczeñ, wynikaj¹cych z ³¹cz¹cego ich stosunku prawnego lub uchylenia istniej¹cego, lub mog¹cego po - wstaæ w przysz³oœci spo ru 2. Ugo da jest przy tym umow¹ o swo i s - tych ce chach, ale pod le gaj¹c¹ ogó l nym prze pi som o czyn - noœciach pra wnych 3. We dle art. 917 k.c. przedmiotowo istotnym elementem ugody s¹ wzajemne ustê p stwa. Jed na k e dla po czy - nie nia wza je mnych ustêpstw nie jest ko nie cz ne ist nie nie nie pe w - no œci lub spo ru co do ro sz czeñ wy ni kaj¹cych ze sto sun ku pra wne go, w za kre sie któ re go ugo da jest za wie ra na. Wza je m ne ustê p stwa mog¹ mieæ na celu za pe w nie nie wy ko na nia ro sz czeñ 4. O kwalifikacji czynnoœci prawnej jako ugody nie decyduj¹ przy tym ustê p stwa, ja kie stro ny czy ni¹ so bie wza je m nie w za kre sie istniej¹cego miêdzy nimi stosunku prawnego, odniesione do rze - 1 H. Do le cki, Postêpowanie cywilne. Zarys wyk³adu, Le xis Ne xis, Wa r sza wa 2007, s. 157. 2 Tak SA w Ka to wi cach w wy ro ku z dnia 24 cze r w ca 1997 roku, I ACa 209/97, OSA 1998, nr 11-12, poz. 50. 3 Tak SN w wy ro ku z dnia 26 li sto pa da 1981 roku, IV CR 424/81, publ. LEX nr 8375. 4 Tak SN w wy ro ku z dnia 24 li pca 2002 roku, I CKN 915/00, publ. LEX nr 56895.

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 185 czy wi stej, obie kty w nie usta lo nej tre œci tego sto sun ku, lecz ustê p - stwa ja kie stro ny czy ni¹ so bie wza je m nie w po rów na niu do ro zu mie nia przez ka d¹ z nich tre œci sto sun ku pra wne go i prze - ko na nia o ro dza ju oraz wie l ko œci ro sz czeñ z nie go wy ni kaj¹cych. Ro dzaj i za kres wza je mnych ustêpstw mog¹ byæ ró ne i obiekty w nie rzecz bior¹c nie musz¹ one byæ jed na ko wo wa ne. Wza - jem ne ustê p stwa nie musz¹ byæ ta k e ekwi wa len t ne. Na to, czy coœ jest ustê p stwem stro ny na rzecz dru giej stro ny, wska zu je nie ty l ko treœæ sto sun ku pra wne go, na tle któ re go za wie ra na jest ugo da, ale wów czas, gdy ce lem ugo dy jest za pe w nie nie wy ko na - nia ro sz cze nia, ta k e oko li cz no œci, w ja kich mo e zo staæ ono wy - ko na ne. Na le y do daæ, e wza je m ne ustê p stwa czy nio ne so bie przez stro ny nie musz¹ byæ ex pres sis ver bis wy mie nio ne w tre œci ugody. Na ich istnienie mog¹ wskazywaæ okolicznoœci zawarcia ugo dy, któ re mog¹ zo staæ usta lo ne w po stê po wa niu s¹do wym, na pod sta wie wsze l kich dopu sz cza l nych w tym po stê po wa niu do wo dów 5. Je eli chodzi o skutki procesowe to zawarcie ugody sku t ku je umo rze niem po stê po wa nia w spra wie na pod sta wie art. 355 1 k.p.c. gdy wy da nie wy ro ku sta³o siê z zbêd ne. W za - kre sie wy ej wspo mnia nych ko sztów ta kie go po stê po wa nia, zgod nie z tre œci¹ art. 104 k.p.c. znosz¹ siê one wza je m nie, je e li stro ny nie po sta no wi³y ina czej. Ta osta t nia kwe stia jest przy tym o tyle isto t na, i w myœl art. 79 ust. 3 pkt c usta wy o ko sztach s¹do wych w spra wach cy wi l nych z dnia 28 li pca 2005 roku s¹d z urzê du zwra ca stro nie po³owê ui sz czo nej op³aty od pi s ma wszczy naj¹cego po stê po wa nie w in stan cji, w któ rej spra wa za - ko ñ czy³a siê za wa r ciem ugo dy s¹do wej. Oz na cza to, i stro na po wo do wa, któ ra ui œci³a ca³y wpis od po zwu, wzglêd nie któ ra po nios³a inne ko szty pro ce su (np. wy na gro dze nie pe³no mo c ni ka pro ce so we go, op³ata skar bo wa od pe³no moc ni c twa pro ce so we - go, etc.), chc¹c uzy skaæ ich zwrot od stro ny po zwa nej, po win na wy ne go cjo waæ za wa r cie sto so w nych usta leñ na tê oko li cz - noœæ, w tre œci ugo dy. 5 Tak SN w wy ro ku z dnia 07 lu te go 2006 roku, IV CK 393/05, publ. LEX nr 180811.

186 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 Je eli chodzi natomiast o przebieg procesów, w których strona po zwa na kwe stio nu je za sad noœæ, wzglêd nie wy so koœæ ¹da - nia w za kre sie zwa lory zo wa nej ka u cji mie sz ka nio wej to do naj czê œciej pod no szo nych przez po zwa nych ar gu men tów, prze - ma wiaj¹cych w ich oce nie za od da le niem po wó dz twa, za li czyæ na le y za rzut bra ku do wo du ui sz cze nia przed mio to wej ka u cji, za rzut bra ku le gi ty ma cji bie r nej, za rzut spe³nie nia œwia d cze nia, a ta k e za rzut na du y cia pra wa pod mio to we go wo bec na by cia lo ka lu mieszkalnego z bonifikat¹. W kwestii zarzutu braku dowodu uiszczenia przedmiotowej kaucji nale y podnieœæ, i wobec czêsto znacznego up³ywu czasu, od daty fizycznej wp³aty kaucji mieszkaniowej do dnia rozpatrywania roszczenia o dokonanie jej s¹dowej waloryzacji, do nierzadkich na le ¹ przypadki niedysponowania przez stronê powodow¹ do wo dem jej wp³aty. Za uwa yæ przy tym trze ba, e za rów no w usta wie z dnia 30 sty cz nia 1959 roku Pra wo lo ka lo we, jak i usta - wie z dnia 10 kwie t nia 1974 roku pod tym sa mym tytu³em, usta - wodawca przewidywa³ jako zasadê, obowi¹zek uiszczenia kaucji mieszkaniowej, w sytuacji wynajêcia lokalu mieszkalnego w bu - dyn kach opi sa nych w tre œci ty ch e ustaw. Wy da je siê zatem, e sam fakt za wa r cia umo wy naj mu lub otrzy ma nia przy dzia³u lokalu mieszkalnego pod rz¹dami jednego z wy ej wymienionych aktów prawnych, w razie zarzutu nieuiszczenia kaucji mieszkaniowej, przerzuca ciê ar dowodowy wykazania faktu zwolnienia najemcy lub otrzymuj¹cego przydzia³ od obowi¹zku uiszczenia kaucji na stronê pozwan¹, stosownie do dyspozycji art. 6 k.c. stanowi¹cego, i ciê ar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Nale y natomiast przyj¹æ, e w odniesieniu do kaucji mieszkaniowych uiszczonych pod rz¹dami usta wy z dnia 02 li pca 1994 ro ku o naj mie lo ka li mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, jak i obowi¹zuj¹cej obe c nie usta wy z dnia 21 cze r w ca 2001 roku o ochro nie praw lo ka - torów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ciê ar dowodowy co do faktu ich uiszczenia, spoczywa na stronie powodowej albowiem oba te akty prawne wprowadzaj¹ jedynie mo liwoœæ ich pobrania od najemcy.

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 187 Od no œ nie za rzu ca nej czê sto przez stro nê po zwan¹ bra ku le - gi ty ma cji bie r nej, za uwa yæ na le y, e ro sz cze nie o zwrot ka u cji mie sz ka nio wej wy ni ka z fa ktu usta nia sto sun ku naj mu i przys³u - gu je prze ciw ko wy naj muj¹cemu. Przy czym po nie wa, w prze - wa aj¹cej czê œci przy pa d ków, wy naj muj¹cymi lo ka le ko mu nalne (czyli faktycznymi spadkobiercami dawnych Miejskich Przedsiêbiorstw Gospodarki Mieszkaniowej) s¹ kapita³owe spó³ki pra wa han d lo we go, w któ rych 100 % udzia³ów po sia daj¹ w³aœci - we gmi ny, do nie rza d kich na le ¹ sy tu a cje prze j mo wa nia przez te gmi ny wprost na swo je bar ki obo wi¹zków wy ni kaj¹cych z na li - cza nia i zwro tu tych ka u cji. Przyk³ado wo, uchwa³¹ nr XLV/561/05 z dnia 17 paÿ dzie r ni ka 2005 roku Rada Mie j ska w Za brzu nada³a sta tut jed no st ce bu d e to wej pod nazw¹ Jed no - stka Obs³ugi Fi nan so wej Go spo dar ki Nieru cho mo œcia mi, w któ - rym to sta tu cie w 5 ust. 2 pkt l stwier dzo no, i do za dañ przed mio to wej jed no stki na le y pro wa dze nie spraw, zwi¹za - nych z na li cza niem i zwro tem ka u cji za bez pie czaj¹cych po kry cie nale noœci, z tytu³u najmu lokali. Wreszcie, w sytuacji gdyby w tra kcie trwa nia sto sun ku naj mu dosz³o do sprze da y bu dyn - ku, w któ rym zna j du je siê dany lo kal mie sz ka l ny, pa miê taæ na le - y, i zby w ca, do pó ki na je m ca nie wy ra zi zgo dy na prze jê cie d³ugu przez na by w cê (art. 519 2 pkt 2 k.c. w zwi¹zku z art. 521 2 k.c.), odpo wie dzia l ny jest za wyp³atê ka u cji, gdy wie rzy te l - noœæ z tego tytu³u sta nie siê wy ma ga l na 6. Za rzut spe³nie nia œwia d cze nia w za kre sie zwro tu ka u cji mie - sz ka nio wej po ja wia siê w tych przy pa d kach, gdy na je m ca po wy ku pie wy naj mowa ne go lo ka lu mie szka l ne go po bra³ za ofe ro - wa ne mu przez na je m cê œwia d cze nie, któ re go wa lo ry za cji do ma - ga siê w pro ce sie. Na le y przy tym pod kre œliæ, e mo li woœæ zwa lory zo wa nia œwia d cze nia nie do ty czy zo bo wi¹za nia ju wy - ko na ne go. Wy ko na nie zo bo wi¹za nia po wo du je, bo wiem jego wy ga œ niê cie. Zmia na wy so ko œci œwia d cze nia, po mi mo jego spe³nie nia w kwo cie no mi na l nej, jest mo li wa ty l ko wów czas, 6 M. Ol czyk, Pro ble ma ty ka ka u cji mie sz ka nio wej, Trans fo r ma cje Pra wa Pry wa t - ne go 2004, nr 3 4, s. 5.

188 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 gdy z za cho wa nia wie rzy cie la wy ni ka, i nie tra kto wa³ spe³nie - nia œwia d cze nia, za rów no zna cz ne z wy ko na niem zo bo wi¹za - nia. Wola wie rzy cie la mo e byæ w ró ny spo sób prze ja wia na, przyk³ado wo przez za strze e nie, e ¹da wa lo ry za cji œwia d cze - nia lub, e przy j mu je kwo tê no mi naln¹ jako œwia d cze nie czê œcio - we, w osta te cz no œci przez niezw³ocz ne wnie sie nie po zwu 7. Osta t nim z naj czê œciej pod no szo nych przez stro nê po zwan¹ ar gu men tów, maj¹cych w jej oce nie prze ma wiaæ za od da le niem (ca³ko wi tym lub czê œcio wych) po wó dz twa, sta no wi za rzut na - du ycia prawa podmiotowego w sytuacji nabycia lokalu mie - szka l ne go z bo ni fi kat¹. Jak bo wiem sta no wi art. 68 ust. 1 pkt 1 usta wy z dnia 21 sie r p nia 1997 roku o go spo da r ce nieru cho mo - œcia mi (tj. Dz.U. 2004, nr 261, poz. 2603 z póÿn. zm.) w³aœci wy or - gan mo e udzie liæ za zgod¹, od po wie d nio wo je wo dy albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny nabycia lokalu, je eli lokal jest sprze da wa ny na cele mie sz ka nio we. Wpro wa dze nie tego prze - pi su spo wo do wa³o, e w do ktry nie po ja wi³y siê pogl¹dy, ja ko by udzie le nie przed mio to wej bo ni fi ka ty mog³o wp³yn¹æ na bez za - sad noœæ ro sz cze nia o wa lo ry za cje ka u cji mie sz ka nio wej. Za uwa - o no bo wiem, i w ra zie zwro tu lo ka lu wy naj muj¹cemu wysokoœæ oddawanej kaucji powinna w znacznej czêœci odpowiadaæ tej, któ ra zo sta³a wp³aco na. Zwró ce nie wiêc ka u cji wed³ug wa r to œci no mi na l nej by³oby krzywdz¹ce dla na je m cy. Dla te go te ¹da nie s¹do wej wa lo ry za cji uz na no w ta kiej sy tu a cji za uza - sa d nio ne, po do b nie jak sy tu a cjê, w któ rej na je m ca wy ku pu je mie sz ka nie za cenê zbli on¹ lub równ¹ ce nie ryn ko wej lo ka lu 8. Z tezy tej na le a³oby a contrario wy pro wa dziæ wnio sek, e w sy - tu a cji wy ku pie nia przez na je m cê mie sz ka nia za kwo tê zna cz nie po ni ej jego wa r to œci ryn ko wej, ro sz cze nie o s¹dow¹ wa lo ry za - cjê ka u cji mie sz ka nio wej by³oby bez za sad ne. Z pogl¹dem tym jed na k e nie spo sób siê zgo dziæ. Na le y bo wiem pa miê taæ, e art. 358 1 3 k.c., zwa ny w do ktry nie pra wa cy wi l ne go ma³¹ kla u - zul¹ rebus sic stantibus, dotycz¹cy tzw. s¹dowej waloryzacji œwiad- 7 Tak SN w wy ro ku z dnia 22 maja 1997 roku, II CKU 49/97, publ. Pro ku - ra tu ra i Pra wo 1997, nr 12, str. 28 i nast. 8 M. Harz, Wynik procesu wcale nie taki pewny, Rze czpo spo li ta 2003, nr 6, s. 2.

Ma riusz Œlad kows ki WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH... 189 czeñ pie niê nych bêd¹cych przed mio tem zo bo wi¹zañ w ro zu mie niu 1 tego prze pi su, sta no wi niew¹tpli wy wyj¹tek od za sa dy no mi na liz mu. Wyj¹tek, któ ry jak przed mio to wy prze pis jed noz na cz nie stwier dza mo e mieæ za sto so wa nie je dy nie w ra - zie isto t nej zmia ny si³y na by w czej pie ni¹dza. Ana li zuj¹c za kres przed mio to wy no r my z art. 358 1 3 k.c. pod kre œla siê przy tym, i od no si siê ona do wszy stkich zo bo wi¹zañ bez wzglê du na Ÿród³o ich po wsta nia. Mog¹ to byæ, za tem zo bo wi¹za nia do œwia - d cze nia pie niê ne go po wsta³e z umów oraz z in nych zda rzeñ, prze wi dzia ne ta k e w in nych ni pra wo zo bo wi¹zañ dzia³ach prawa cywilnego 9. Drugim argumentem przemawiaj¹cym przeciw ko ana li zo wa nej te zie, jest treœæ art. 68 ust. 2 usta wy z dnia 21 sie r p nia 1997 roku o go spo da r ce nieru cho mo œcia mi, zgod nie z któ rym je e li na by w ca lo ka lu zby³ go lub wy ko rzy sta³ na inne cele ni cele uzasadniaj¹ce udzielenie bonifikaty przed up³ywem 5 lat, licz¹c od dnia na by cia, jest zo bo wi¹zany do zwro tu kwo ty rów nej udzie lo nej bo ni fi ka cie po jej wa lo ry za cji, zaœ zwrot na stê - pu je na ¹da nie w³aœci we go or ga nu. Cen¹ p³acon¹ przez na byw - cê lo ka lu za udzie le nie przed mio to wej bo ni fi ka ty jest za tem, jak wy ni ka z po wy sze go, zna cz ne jego ogra ni cze nie w za kre sie mo liwoœci dokonywania czynnoœci prawnych, których lokal ten by³by przed mio tem, przez wca le nie taki kró t ki okres 5 lat. Wre sz cie, jak tra f nie za uwa o no w ju dy ka tu rze, a den z po - wszech nie obo wi¹zuj¹cych prze pi sów pra wa nie upra w nia rady gmi ny do re gu lo wa nia w dro dze uchwa³y kwe stii zwro tu ka u cji mie sz ka nio wej, w tym okre œle nia za sad roz li cza nia z tego tytu³u. Do wy da nia ta kie go prze pi su or gan w³adzy pu b li cz nej musi po - sia daæ ko m pe ten cjê, zaœ a den prze pis pra wa nie upra w nia do no r mo wa nia na po zio mie prze pi sów pra wa mie js co we go spraw zwi¹za nych z przy go to wa niem i za wa r ciem umo wy cywi lno - pra w nej 10. 9 W. Cza chó r ski, Zo bo wi¹za nia. Za rys wyk³adu, Le xis Ne xis, Wa r sza wa 2002, s. 88. 10 Tak WSA w Gli wi cach w wy ro ku z dnia 18 paÿ dzie r ni ka 2007 roku, II SA/Gl 497/07, publ. LEX nr 400885, a ta k e w wy ro ku z dnia z dnia 11 wrze œ - nia 2006 roku, II SA/Gl 1058/05, publ. ZNSA 2007, nr 3, poz. 104.

190 ZARZ DZANIE I EDUKACJA nr 76/77 maj - czerwiec/lipiec - sierpieñ 2011 BI BLIOG RAFIA Czachórski W., Zobowi¹zania. Zarys wyk³adu, Le xis Ne xis, War - sza wa 2002. Dolecki H., Postêpowanie cywilne. Zarys wyk³adu, Le xis Ne xis, Wa r sza wa 2007. Harz M., Wynik procesu wcale nie taki pewny, Rzeczpospolita 2003, nr 6. Ol czyk M., Problematyka kaucji mieszkaniowej, Trans fo r ma cje Pra wa Pry wa t ne go 2004, nr 3 4.