IX KM 272/14, IX KM 121/14 O P I N I A określająca wartość rynkową prawa własności niezabudowanej działki ew. nr 565/1 o pow. 0,15 ha położonej w miejscowości Czernichów, gmina Czernichów. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czernichowie prowadzi księgę wieczystą KW nr KR1K/00011827/3. WŁASNOŚĆ : MAR-SOW sp. z o.o. z siedzibą w Czernichowie AUTOR: KRAKÓW, 19 MAJA 2016 R.
WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa ADRES - JEDN. EWID. // OBRĘB 120601_2 Czernichów // Czernichów nr 0001 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA - OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM Własność: MAR- SOW sp. z o.o. z siedzibą w Czernichowie PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA: Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. (badanie KW przeprowadzono dnia 17 maja 2016r.) DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości do zapłaty długu sygn.. akt KM 1206/13; Ostrzeżenie: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości do zapłaty długu sygn.. akt KM 121/14; Ostrzeżenie: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości do zapłaty długu sygn.. akt IX KM 272/14. DZIAŁ IV HIPOTEKI: Hipoteka przymusowa 33.304,34 zł na rzecz: Bims Plus spółka z o.o. spółka komandytowa. Hipoteka przymusowa 34.056,06 zł na rzecz: Monika Jaros. Hipoteka przymusowa 81.500 zł na rzecz: Saint Gobain Polska sp. z o.o. z siedzibą w Dąbrowie Górniczej. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: niezabudowana działka ew. nr 565/1 o powierzchni 0,15 ha położona w miejscowości Czernichów, gm. Czernichów. DOSTĘPNOŚĆ INDYWIDUALNA: Działka ewidencyjna nr 565/1 usytuowana przy drodze położonej na działce nr 564, do której przylega północnym bokiem brak bezpośredniego zjazdu na działkę. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa działka nie jest objęta obowiązującym MPZP. W dniu 5 listopada 2008 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził nieważność Uchwały nr LVI/555/06 Rady Gminy Czernichów z dnia 28 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Czernichów. Aktualnie Gmina Czernichów jest w trakcie opracowywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy Czernichów przyjętego Uchwałą nr XIX/144/99 Rady Gminy Czernichów z dnia 17.12.1999r., przedmiotowa nieruchomości usytuowana jest w terenach oznaczonych jako MNU tereny zabudowy mieszkaniowo usługowej, niewielka północna część znajduje się w obszarze oznaczonym Z- droga klasy zbiorczej o przekroju jednojezdniowym z dwoma pasami ruchu. Wschodnia część działki (na północnej połowie) znajduje się w strefie technicznej linii elektroenergetycznej. UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI: Działka ewidencyjna nr 565/1 o powierzchni 0,15 ha posiada kształt regularny zbliżony do wąskiego prostokąta o szerokości ok. 10-11m. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Działka jest niezabudowana, porośnięta trawą i krzewami ozdobnymi. Na północnej połowie pełni ona funkcję przydomowego ogródka stanowiącego całość gospodarczą z sąsiednią zabudowana działką nr 719, z którą jest zagrodzona od strony wschodniej i północnej ogrodzeniem z elementów drewnianych przytwierdzonych do konstrukcji murowanej. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki niezabudowanej dla potrzeb CEL WYCENY egzekucji komorniczej wg stanu na dzień oględzin. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI 40 362,00 zł Słownie: czterdzieści tysięcy trzysta sześćdziesiąt dwa złote DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 19 maja 2016 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości: 16 i 19 maja 2016 r. AUTOR DATA SPORZĄDZENIA OPINII 19 maja 2016r. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 2 z 12
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Czernichów, gmina Czernichów, składająca się z niezabudowanej działki ewidencyjnej: nr 565/1 o pow. 0,15 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czernichowie prowadzi księgę wieczystą KW nr KR1K/00011827/3. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności wyżej niezabudowanej działki ew. nr 565/1 o pow. 0,15 ha położonej w miejscowości Czernichów gmina Czernichów. Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewidencyjna 120601_2 Czernichów Obręb 0001, Czernichów Nr działki 565/1 Powierzchnia działki 0,15 ha Księga wieczysta KR1K/00011827/3 Właściciel MAR-SOW Sp. z o.o. z siedzibą w Czernichowie 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej niezabudowanej działki ew. nr 565/1 dla potrzeb egzekucji komorniczej wg stanu z dnia przeprowadzenia oględzin oraz poziomu cen z miesiąca wyceny. 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości wydane przez Leszka Dumnickiego - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy. 1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z późniejszymi zmianami. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn zm.- tekst ujednolicony na 26.08.2011r). - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). - Ustawa z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. z 2001r, Nr 124, poz. 1361 z późniejszymi zmianami/. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 3 z 12
1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości - wydane przez Leszka Dumnickiego- Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy, - Zbiór danych EGiB wydany wraz z kopią mapy ewidencyjnej dnia 26.04.2016r. przez Starostwo Powiatowe w Krakowie Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru - Badanie KW nr KR1K/00011827/3 z dnia 17 maja 2016r. - Dokumentacja fotograficzna, - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego. - Analiza cen transakcyjnych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Powiatu Krakowskiego. - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych, stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów, 1.5. LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r. 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI BIEGŁEGO Data sporządzenia wyceny: 19 maja 2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 maja 2016 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 16 i 19 maja 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 16 i 19 maja 2016 r. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 4 z 12
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW Stan prawny przedmiotowej nieruchomości został ustalony na podstawie badania KW nr KR1K/00011827/3, przeprowadzonego dnia 17 maja 2016r. KR1K/00011827/3 TYP KSIĘGI : nieruchomość gruntowa DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: gmina: Czernichów miejscowość: Czernichów numer działki: 565/1 obszar : 0,1500 ha DZIAŁ I SPIS PRAW: Brak wpisu DZIAŁ II WŁASNOŚĆ: SPÓŁKA MAR - SOW spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą Czernichowie, udział 1/1 części w DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : 1. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela Monikę Jaros celem wyegzekwowania należności określonych w Zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu sygn.. akt KM 1206/13 z dnia 12.04.2013r. wydanym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Krzysztofa Ogrodnika. 2. Ostrzeżenie: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela BIMS PLUS sp. z o.o. sp. komandytowa w Poznaniu celem wyegzekwowania należności określonych w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu sygn.. akt KM 121/14 z dnia 17.02.2014r. wydanym przez komornika sądowego przy SR dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Leszka Dumnickiego. 3. Ostrzeżenie: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela BIMS Plus sp. z o.o. sp. komandytowa celem wyegzekwowania należności określonych w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu sygn.. akt IX KM 272/14 z dnia 19.02.2014r.wydanym przez Komornika Sądowego przy SR dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie Leszka Dumnickiego. DZIAŁ IV HIPOTEKI 1. Hipoteka przymusowa 33304,34 zł, należność objęta nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 22. 11. 2011 r. sygn. IX NC 1019/11 wydanym przez Sąd Rejonowy Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu. Na rzecz: Bims Plus spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. 2. Hipoteka przymusowa 34056,06 zł - należność objęta nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 04.06.2012r. sygn.. V GNC 4307/12/S wydanym przez SR dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie. Na rzecz: Monika Jaros. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 5 z 12
3. Hipoteka przymusowa 81 500 zł zabezpieczenie należności objętej nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 12.01.2012r. sygn.. IV GNC 5818/11 wydanym przez SR dla Wrocławia Fabrycznej. Na rzecz: Saint Gobain Polska sp. z o.o. z siedzibą w Dąbrowie Górniczej. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. 2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 16 i 19 maja 2016 r. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: niezabudowana działka ew. nr 565/1 o powierzchni 0,15 ha położona w miejscowości Czernichów, gm. Czernichów. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: INFORMACJA O REGIONIE, LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Gmina Czernichów położona jest w odległości około 20km na zachód od Krakowa, na lewym brzegu Wisły. Jest to teren Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej o urozmaiconej rzeźbie terenu, charakterystycznej dla wapieni jurajskich. W granicach gminy znajdują się dwa parki krajobrazowe: Rudniański i Bielańsko-Tyniecki oraz rezerwat przyrody nieożywionej Kajasówka. Powierzchnia gminy wynosi 83,8 km 2, zamieszkuje ją około 13 tys. mieszkańców. W jej skład wchodzi 12 wsi: Czernichów, Czułówek, Dąbrowa Szlachecka, Kamień, Kłokoczyn, Nowa Wieś Szlachecka, Przeginia Duchowna, Przeginia Narodowa, Rybna, Rusocice, Wołowice, Zagacie. Bogactwo przyrody, obszarów chronionych i cennych krajobrazowo, stwarza naturalne warunki do rozwoju rekreacji i turystyki pieszej, rowerowej oraz konnej. Rozwój gminy możliwy jest dzięki korzystnemu położeniu, (blisko Krakowa) dogodnym połączeniom komunikacyjnym, uporządkowanej strukturze własności oraz intensywnej rozbudowie infrastruktury komunalnej. źródło: http://www.czernichow.pl/ AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 6 z 12
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość gruntowa objęta przedmiotem opracowania położona jest w miejscowości Czemichów, która jest siedzibą Urzędu Gminy. Położona jest na południowej krawędzi Bramy Krakowskiej w miejscu gdzie wzniesienia bramy opadają do rowu Wisły, który łączy Kotlinę Oświęcimską z Kotliną Sandomierską. Szczególnie malowniczo przedstawia się Czernichów od strony Wisły, bowiem zabudowania skupione są na wysokim wapiennym wzgórzu. Czernichów jest rzadkim przykładem starodawnego osadnictwa z okresu przedlokacyjnego o charakterze wielodrożnicy. Część wsi, tzw. Czernichówek, należały od roku 1229 do bendyktnów w Tyńcu, a druga część, właściwy Czernichów, stanowił dobra rodu Szydłowieckich. Wykopaliska archeologiczne dowiodły istnienia na tym obszarze obozowiska okresu schyłkowego paleolitu, kilku obozowisk epoki mezolitu i kamienia, a także osadę z okresu wpływów rzymskich i wczesnego średniowiecza. Do rejestru zabytków wpisany został gotycko - barokowy kościół parafialny św. Trójcy wraz z placem przykościelnym (XV-XVIII.), zespół szkolno-parkowy (XIX w.). a także położona przysiółku Czernichówek, Kapliczka Różańcowa (XVII W.). Gotycki kościół uległ wraz zwiększą częścią wsi spaleniu w okresie potopu szwedzkiego. Po odbudowie konsekrowany w 1680 roku. Fragmentem świątyni gotyckiej jest niewielkie prezbiterium (z przed 1410 roku) oszkarpowane z cokołem o późnogotyckim gzymsie. Kościół otoczony jest murem z czterema kapliczkami. Wokół zabudowań szkoły rolniczej rozciąga się krajobrazowy park szkolny, który posiada ogród botaniczny z licznymi i bardzo cennym drzewostanem. Na początku XX w. w Czernichowie istniały warsztaty tkackie wyrabiające kilimy wełniane. Jednym z konsultantów czernichowskich tkaczy był Stanisław Wyspiański. Wzornictwo oparte było na motywach ludowych, wzorach ze świata natury i geometrii. Wyrabiane były tkaniny o różnym przeznaczeniu: makaty tkaniny ścienne i meblowo. Wiele z nich jako zabytki sztuki znajduje się w Muzeum Narodowym w Krakowie. Atrakcją turystyczną może być połączenie promowe przez Wisłę, łączące Czernichów z sąsiednią wsią Brzeźnica. Na górującej nad wsią górze Chełm można podziwiać wspaniały widok na Babią Górę a także spacerować szlakami turystycznymi po bukowym lesie. Szczegółowo przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części miejscowości. Odległość w linii prostej od centrum Czernichowa wynosi około 1,2km, od brzegu rzeki Wisły około 200m. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 7 z 12
OTOCZENIE: W bezpośrednim sąsiedztwie tereny zabudowane zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny niezabudowane- tereny zieleni i utwardzona droga dojazdowa. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: W Czernichowie znajdują się między innymi: Urząd Gminy, Urząd Pocztowy, Biblioteka Publiczna, Komisariat Policji, Zespół Szkół Rolniczych, Zespół Placówek Oświatowych, Szkoła Podstawowa, stadnina, salon fryzjerski, apteka oraz inne punkty handlowo- usługowe zapewniające zaspokojenie potrzeb gospodarstwa domowego. Większe obiekty użyteczności publicznej znajdują się w odległych o około 20km Krakowie oraz w Skawinie. KOMUNIKACJA PUBLICZNA: Komunikacja zbiorowa w Gminie Czernichów opiera się przede wszystkim na sieci przewoźników prywatnych. Do Czernichowa kursują także autobusy komunikacji miejskiej w Krakowie. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 8 z 12
Źródło: kmkrakow.atlaskolejowy.pl DOSTĘPNOŚĆ INDYWIDUALNA: Działka ewidencyjna nr 565/1 usytuowana przy drodze położonej na działce nr 564, do której przylega północnym bokiem brak bezpośredniego zjazdu na działkę. OZNACZENIE WG EWIDENCJI GRUNTÓW: Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewid. 120601_2 Czernichów Obręb nr 0001, Czernichów Nr działki 565/1 Powierzchnia 0.1500 ha Użytki gruntowe RIIIb Księga wieczysta KR1K/00011827/3 Właściciel MAR-SOW Sp.zo.o. z siedzibą w Czernichowie stan na dzień 26.04.2016r. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 9 z 12
PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa działka nie jest objęta obowiązującym MPZP. W dniu 5 listopada 2008 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził nieważność Uchwały nr LVI/555/06 Rady Gminy Czernichów z dnia 28 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Czernichów. W nieobowiązującym planie miejscowym przedmiotowa nieruchomość ujęta była w terenach 32MM (tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej): Aktualnie Gmina Czernichów jest w trakcie opracowywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603) Art. 154. (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy Czernichów przyjętego Uchwałą nr XIX/144/99 Rady Gminy Czernichów z dnia 17.12.1999r., przedmiotowa nieruchomości usytuowana jest w terenach oznaczonych jako MNU tereny zabudowy mieszkaniowo usługowej, niewielka północna część znajduje się w obszarze oznaczonym Z- droga klasy zbiorczej o przekroju jednojezdniowym z dwoma pasami ruchu. Wschodnia część działki (na północnej połowie) znajduje się w strefie technicznej linii elektroenergetycznej. Legenda AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 10 z 12
UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI: Działka ewidencyjna nr 565/1 o powierzchni 0,15 ha posiada kształt regularny zbliżony do wąskiego prostokąta o szerokości ok. 10-11m. Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Działka znajduje się w zasięgu mediów - sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Działka jest niezabudowana, porośnięta trawą i krzewami ozdobnymi. Na północnej połowie pełni ona funkcję przydomowego ogródka stanowiącego całość gospodarczą z sąsiednią zabudowana działką nr 719, z którą jest zagrodzona od strony wschodniej i północnej ogrodzeniem z elementów drewnianych przytwierdzonych do konstrukcji murowanej. KRAKÓW, 19 MAJA 2016 R. AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 11 z 12
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI STRONA 12 z 12