OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 452 OBRĘB ROPIENKA (KW nr KS2E/00028312/6) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI ROPIENKA, GMINA USTRZYKI DOLNE, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 574/11 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: ELŻBIETA PILCH (ROPIENKA 39, 38-711 ROPIENKA) SANOK, dnia 21 lutego 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel. 696 46 20 30 ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok www.promerit.pl
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa zabudowana określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 574/11 PRAWO WŁASNOŚCI W UDZIALE 1/1: ELŻBIETA PILCH C. ANDRZEJA I HELENY Nr księgi wieczystej KS2E/00028312/6 Nr działki Jedn. ewidencyjna Ustrzyki Dolne obszar wiejski Oznaczenie w ewidencji gruntów Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Ropienka 10 452 2536 Br-RIVa 2536 Przeznaczenie nieruchomości 452 MPZP: brak, Studium: większa część jak połowa obszaru działki oznaczona jest jako I strefa osadnicza, usługi publiczne /oświaty, zdrowia, handlu, kultury, administracji, itp. / ISTN., około 1/3 obszaru działki oznaczona jest jako I strefa osadnicza, budownictwo wielofunkcyjne mieszkalno usługowe potencjalne. Działka leży w parku Krajobrazowym Gór Słonnych. Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 452 położona jest w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 2536m 2 umiejscowiona jest głównie wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej, sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane i obszar górniczy. Na przedmiotowym gruncie usytuowany jest wzniesiony w 1970 roku mieszkalny budynek wolnostojący, dwukondygnacyjny, podpiwniczony, ze strychem nieużytkowym. Obiekt o bryle sześcianu, jednorodzinny, murowany, z dachem czterospadowym krytym blachą. Łączna powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 109,95m 2. Podpiwniczenie budynku stanowią cztery pomieszczenia (jedno z nich może pełnić funkcję garażu) o łącznej powierzchni 43,60m 2. zabudowy wynosi 78m 2. Stan techniczny budynku zadowalający, widoczne liczne ślady zawilgocenia i zagrzybienia ścian. Nieruchomość wyposażona jest w instalację energii elektrycznej, wodociągową oraz kanalizacyjną, odgromową, instalacja c.o. - piec na drzewo i węgiel, w kuchni piec kaflowy. Działka gruntu o kształcie zbliżonym do prostokąta położona jest w terenie niemal płaskim. Działka częściowo ogrodzona. Na gruncie posadowiony jest także murowany budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 31m 2. Do nieruchomości prowadzi wydzielona, nieużytkowana gruntowa droga gminna stanowiąca działkę nr 454, w odległości około 25m znajduje się publiczna droga asfaltowa. Bieżący dojazd poprzez przyległą działkę nr 451/1 będącą własnością Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste innej osobie prawnej brak ustanowionej służebności przechodu i przejazdu. Lokalizacja dobra. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 452 139000 zł STO TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 14 lutego 2015 roku 21 lutego 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 16
SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA... 4 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 1.1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.1.2. Zakres opracowania... 4 1.2. CEL WYCENY... 4 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 1.3.1. Podstawy formalne... 4 1.3.2. Podstawy materialno prawne... 4 1.3.3. Podstawy metodologiczne... 5 1.3.4. Źródła danych merytorycznych... 5 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO... 5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA... 6 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 6 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny... 6 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości... 7 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości... 8 2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości... 9 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 9 2.3. SPOSÓB WYCENY... 10 2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości... 10 2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości... 10 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH... 11 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU... 13 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 13 2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny... 13 2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń... 15 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE... 16 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE... 16 4. ZAŁĄCZNIKI... 16 Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 16
1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 452 położoną w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/00028312/6 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych. 1.1.2. Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 452 położoną w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. 1.2. CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 574/11. 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 1.3.1. Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 16 stycznia 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 574/11. 1.3.2. Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 16
1.3.3. Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena Budynków Poradnik, Wydawnictwo WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 2014 rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2010 2014 rok. 1.3.4. Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS2E/00028312/6; Zaświadczenie znak IGP.6727.36.2015 z dnia 27 lutego 2015 roku, wydane przez Burmistrza Ustrzyk Dolnych; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne. 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 21 lutego 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 14 lutego 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 14 lutego 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 14 lutego 2015 roku. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 16
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/00028312/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działkę nr 452 z obrębu Ropienka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski jest własnością w udziale 1/1 Elżbieta Pilch c. Andrzeja i Heleny. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS2E/00028312/6 DZIAŁKA EWIDENCYJNA LP. 1 NR 452 OBRĘB: - PRZYŁĄCZENIE: NR KW /00010545/, OBSZAR 0,2536 HA MIEJSCOWOŚĆ: ROPIENKA GMINA: USTRZYKI DOLNE POWIAT: BIESZCZADZKI WOJEWÓDZTWO: PODKARPACKIE OBSZAR CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI: 0,2536 HA W ŁAMIE 5 WIDNIEJE SPOSÓB KORZYSTANIA : GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE GRUNTY ORNE, ZABUDOWANA BUDYNKIEM MIESZKALNYM O POW. ZABUDOWY 78 M2 ORAZ BUDYNKIEM GOSPODARCZYM O POW. ZABUDOWY 31 M2 BRAK WPISÓW PRAWO WŁASNOŚCI W UDZIALE 1/1: ELŻBIETA PILCH C. ANDRZEJA I HELENY TREŚĆ WPISU: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI MAJĄCE NA CELU WYEGZEKWOWANIE NASTĘPUJĄCYCH NALEŻNOŚCI: PRETENSJA GŁÓWNA W KWOCIE 130.325,34 ZŁ, ODSETKI WYLICZONE NA DZIEŃ 29.06.2011 R. W WYSOKOŚCI 9.629,80 ZŁ I DALSZE ODSETKI W KWOCIE 82,12 ZŁ DZIENNIE AŻ DO DNIA ZAPŁATY, KOSZTY PROCESU W KWOCIE 96,20 ZŁ RODZAJ ZMIANY: PRZYŁĄCZENIE SIĘ NOWEGO WIERZYCIELA DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOOŚCI INNA OSOBA PRAWNA LUB JEDNOSTKA ORGANIZACYJNA NIE BĘDĄCĄ OSOBĄ PRAWNĄ: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. DEPARTAMENT MONITORINGU I WINDYKACJI KREDYTÓW DETALICZNYCH TERENOWY ZESPÓŁ WINDYKACJI DETALICZNEJ W RZESZOWIE, WARSZAWA INNA OSOBA PRAWNA LUB JEDNOSTKA ORGANIZACYJNA NIE BĘDĄCĄ OSOBĄ PRAWNĄ: ASEKURACJA SP. Z O.O., SOPOT NUMER HIPOTEKI LP. 1 RODZAJ HIPOTEKI: HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA SUMA (SŁOWNIE), WALUTA: 140000,00 (STO CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY ZŁOTYCH) ZŁ WIERZYTELNOŚĆ I STOSUNEK PRAWNY: KAPITAŁ KREDYTU TERMIN ZAPŁATY: 2021-07-01 INNE INFORMACJE: UMOWA O KREDYT NR 341240 2366 3111 0010 07198563 Z DNIA 06.04.2006 R. KREDYT PŁATNY NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU WIERZYCIEL HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A., WARSZAWA, REGON 00001020500000 Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 16
Dział IV KW Hipoteka NUMER HIPOTEKI LP. 2 RODZAJ HIPOTEKI: HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA SUMA (SŁOWNIE), WALUTA: 140000,00 (STO CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY ZŁOTYCH) ZŁ WIERZYTELNOŚĆ I STOSUNEK PRAWNY: ODSETKI KAPITAŁOWE I ODSETKI ZA OPÓŹNIENIE W SPŁACIE KREDYTU USTALONE WG ZMIENNEJ STOPY PROCENTOWEJ, PROWIZJA ORAZ INNE KOSZTY I NALEŻNOŚCI UBOCZNYCH TERMIN ZAPŁATY: 2021-07-01 INNE INFORMACJE: UMOWA O KREDYT NR 341240 2366 3111 0010 07198563 Z DNIA 06.04.2006 R. KREDYT PŁATNY NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU WIERZYCIEL HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A., WARSZAWA, REGON 00001020500000 NUMER HIPOTEKI LP. 3 RODZAJ HIPOTEKI: HIPOTEKA PRZYMUSOWA SUMA (SŁOWNIE), WALUTA: 13813,84 (TRZYNAŚCIE TYSIĘCY OSIEMSET TRZYNAŚCIE 84/100) ZŁ WIERZYTELNOŚĆ I STOSUNEK PRAWNY: NALEŻNOŚĆ OBJĘTA BANKOWYM TYTUŁEM EGZEKUCYJNYM INNE INFORMACJE: ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI GŁÓWNEJ (12.000,00 ZŁ), ODSETEK (1.447,84 ZŁ) I POZOSTAŁYCH KOSZTÓW (366,00 ZŁ) WIERZYCIEL HIPOTECZNY: BIESZCZADZKI BANK SPÓŁDZIELCZY W USTRZYKACH DOLNYCH, USTRZYKI DOLNE, REGON 00050765000000 Informacje zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Podmiot ewidencyjny Jednostka ewidencyjna Obręb Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS2E/00028312/6 Elżbieta Pilch c. Andrzeja i Heleny (własność, udział 1/1) Ustrzyki Dolne obszar wiejski Ropienka 452 2536 Br-RIVa 2536 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Ropienka, w gminie miejsko wiejskiej Ustrzyki Dolne, w powiecie bieszczadzkim. Powiat bieszczadzki jest najbardziej wysuniętą na południowy wschód częścią Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od południa ze Słowacją, od zachodu z powiatem leskim i sanockim, od północy natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje powierzchnię 113907ha. Tworzą go gmina miejsko wiejska Ustrzyki Dolne oraz 2 gminy wiejskie: Czarna i Lutowiska. Środowisko tego regionu jest zróżnicowane pod względem walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Obszar powiatu bieszczadzkiego jest urozmaicony, od łagodnych, falistych wzgórz, rozległych dolin, po wysokie, strome pasma górskie. Klimat regionu ma charakter górski. Powiat należy do obszarów turystyczno rolniczych. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia przestrzennego ludności. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 16
Gmina miejsko wiejska Ustrzyki Dolne zajmuje powierzchnię 47867ha, leży na wysokości ok. 480m n.p.m., na trasie małej i dużej pętli bieszczadzkiej. Region ten jest atrakcyjnym miejscem dla aktywnego wypoczynku: jeździectwa, wędkarstwa, turystyki pieszej, rowerowej a także innych dyscyplin sportowych. Lesistość wynosi 61,1%. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 1627 podmiotów gospodarki, z czego: ok. 7,7% w sektorze przemysłowym, ok. 13,6% w budowlanym, a blisko 9,9% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 17698 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 37 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie bieszczadzkim 19 osób na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Ustrzyki Dolne wynosił 13,3% (powiat bieszczadzki 14%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 20 mieszkań (powiat bieszczadzki 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 452 obręb Ropienka Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 452 położona jest w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 2536m 2 umiejscowiona jest głównie wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej, sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane i obszar górniczy. Na przedmiotowym gruncie usytuowany jest wzniesiony w 1970 roku mieszkalny budynek wolnostojący, dwukondygnacyjny, podpiwniczony, ze strychem nieużytkowym. Obiekt o bryle sześcianu, jednorodzinny, murowany, z dachem czterospadowym krytym blachą. W skład budynku wchodzą następujące izby: parter dwa pokoje, kuchnia, łazienka, korytarz, ganek o łącznej powierzchni użytkowej 60,55m 2 ; piętro trzy pokoje korytarz oraz łazienka o łącznej powierzchni użytkowej 49,40m 2. Łączna powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 109,95m 2. Podpiwniczenie budynku stanowią cztery pomieszczenia (jedno z nich może pełnić funkcję garażu) o łącznej powierzchni 43,60m 2. zabudowy wynosi 78m 2. użytkowa została przyjęta według pomiaru dokonanego w dniu oględzin nieruchomości urządzeniem Leica Disto D5 oraz z uwzględnieniem zapisów Polskiej Normy ISO 9836:1997. Stan techniczny budynku zadowalający, widoczne liczne ślady zawilgocenia i zagrzybienia ścian. Nieruchomość wyposażona jest w instalację energii elektrycznej, wodociągową oraz kanalizacyjną, odgromową, instalacja c.o. - piec na drzewo i węgiel, w kuchni piec kaflowy. Działka gruntu o kształcie zbliżonym do prostokąta położona jest w terenie niemal płaskim. Działka częściowo ogrodzona. Na gruncie posadowiony jest także murowany budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 31m 2. Do nieruchomości prowadzi wydzielona, nieużytkowana gruntowa droga gminna stanowiąca działkę nr 454, w odległości około 25m znajduje się publiczna droga asfaltowa. Bieżący dojazd poprzez przyległą działkę nr 451/1 będącą własnością Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste innej osobie prawnej brak ustanowionej służebności przechodu i przejazdu. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości nieruchomość gruntowa zabudowana Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie dobra zadowalający b. dobra zadowalająca dobre b. dobre Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 16
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 452 z obrębu Ropienka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski objęta jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Olszanica Nr XXVIII/210/2001 z dnia 31 grudnia 2001 roku. Brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego. Nr działki 452 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: większa część jak połowa obszaru działki oznaczona jest jako I strefa osadnicza, usługi publiczne /oświaty, zdrowia, handlu, kultury, administracji, itp. / ISTN., około 1/3 obszaru działki oznaczona jest jako I strefa osadnicza, budownictwo wielofunkcyjne mieszkalno usługowe potencjalne. Działka leży w parku Krajobrazowym Gór Słonnych. Ponadto leży w obszarze Górniczym Wańkowa I - VIII. Obszary objęte obowiązkiem sporządzania MPZP obszary górnicze Ropienka. Zgodnie z Uchwałą Nr XIV/107/07 Rady Miejskiej w Ustrzykach Dolnych z dnia 29 listopada 2007 roku odstąpiono od sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego górniczego Wańkowa - 1. Dział I-O księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, wskazuje sposób korzystania: grunty zabudowane budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym faktyczny sposób użytkowania. 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. W zabudowie mieszkaniowej powiatów bieszczadzkiego i leskiego, w zależności od przestrzennego usytuowania mieszkań, występują budynki jednorodzinne i wielorodzinne, z czego przeważają te pierwsze, tj. przede wszystkim domy wolnostojące. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi jest słabo rozwinięty, rocznie notuje się tutaj od kilku do kilkunastu transakcji podobnymi nieruchomościami. Ceny jednego m 2 powierzchni użytkowej podobnych obiektów do wycenianego kształtują się na poziomie od kilkuset złotych do maksymalnie 2000 zł za metr kwadratowy. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi powiat bieszczadzki i leski od lutego 2013 roku do dnia opracowania operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 16
2.3. SPOSÓB WYCENY 2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 16
obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 16
Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Wiek, stan techniczny i funkcjonalny budynku 25% b. dobry Budynki kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie. dobry zadowalający Budynki dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Budynki w stanie zadawalającym, wymagające poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. użytkowa 20% b. dobra dobra Pow. od 100m 2 do 150m 2 umożliwiająca optymalne i wygodne funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na niższy koszt utrzymania. Pow. pomiędzy 80m 2 a 100m 2 oraz 150m 2 a 170m 2 umożliwiająca dobre funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na przeciętny koszt utrzymania. zadowalająca do 80m 2 oraz powyżej 170m 2 utrudniająca dobre funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na wyższy koszt utrzymania. gruntu 10% b. dobra pomiędzy 1000m 2 a 1500m 2. dobra pomiędzy 700m 2 a 1000m 2 oraz 1500m 2 a 2500m 2. zadowalająca do 700m 2 oraz powyżej 2500m 2. Zagospod. b. dobre Działka ogrodzona, bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy służące do wygodnego poruszania się mieszkańców w całości utwardzone o stanie bardzo dobrym. 10% dobre Działka częściowo ogrodzona, dobrze utrzymana, zadbana. Nasadzenia poprawnie zaplanowane. Pasy służące do wygodnego poruszania się mieszkańców częściowo utwardzone. zadowalające Działka nieogrodzona, niezadbana. Nasadzenia błędnie zaplanowane, bez kontroli wzrostu. Brak utwardzonych pasów służących do wygodnego poruszania się mieszkańców. Ukształtowanie 5% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 16
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi W związku z niewielką liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie objętym wyceną ustalenie trendu czasowego jest niemożliwe a próba jego ustalenia mogłaby być obciążona dużym błędem statystycznym. Przyjęto trend czasowy dla podobnych nieruchomości z rynków równoległych, który to trend ustalono na poziomie 2,00% w skali roku (tj. 0,17% w skali miesiąca). 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Pow. użytkowa (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 p. u. (zł) Cena zł/ m 2 zaktualizowana na datę wyceny 1 A Lutowiska Lutowiska 2013-09-17 1007 125 165000 1320,00 1 358,15 2 B Olszanica Uherce M. 2014-07-01 1006 112 165000 1473,21 1 490,74 3 Ustrzyki Dolne Krościenko 2013-08-09 1953 105 120000 1142,86 1 177,83 4 C Olszanica Olszanica 2014-02-21 881 81 80000 987,65 1 007,80 5 Baligród Baligród 2013-10-08 321 90 89500 994,44 1 021,49 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A nieruchomość gruntowa stanowi działkę ewidencyjną o powierzchni 1007m 2 położoną w miejscowości Lutowiska, gmina Lutowiska, powiat bieszczadzki. Teren zabudowany jest murowanym, wolnostojącym, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym. Obiekt w dobrym stanie technicznym, podpiwniczony z nieużytkowym poddaszem. Dach czterospadowy kryty blachą. użytkowa budynku wynosi 125,00m 2. Na działce znajduje się również murowany budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 60,00m 2 oraz murowany garaż. Nieruchomość usytuowana jest przy wąskiej drodze asfaltowej, w odległości około 250m biegnie droga główna prowadząca przez Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 16
miejscowość. Teren nieznacznie pochyły. Zagospodarowanie zadowalające, działka niezadbana, częściowo ogrodzona. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie zadowalająca dobry b. dobra b. dobra zadowalające dobre Nieruchomość B nieruchomość gruntowa stanowi działkę ewidencyjną o powierzchni 1006m 2 położoną w miejscowości Uherce Mineralne, gmina Olszanica, powiat leski. Teren zabudowany jest wolnostojącym, murowanym, dwukondygnacyjnym, mieszkalnym budynkiem o bryle sześcianu z nieużytkowym poddaszem. Dach wielospadowym kryty blachą. Obiekt w zadowalającym stanie technicznym. użytkowa budynku wynosi 112,00m 2. Nieruchomość usytuowana jest przy wąskiej drodze asfaltowej, w odległości około 50m biegnie droga prowadząca przez miejscowość. Teren niemal płaski. Zagospodarowanie zadowalające, działka niezadbana, nieogrodzona. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie dobra zadowalający b. dobra b. dobra zadowalające b. dobre Nieruchomość C nieruchomość gruntowa stanowi działkę ewidencyjną o powierzchni 881m 2 położoną w miejscowości Olszanica, gmina Olszanica, powiat leski. Teren zabudowany jest murowanym, wolnostojącym budynkiem mieszkalnym. Obiekt w dobrym stanie technicznym, niepodpiwniczony jednokondygnacyjny z częściowo użytkowym poddaszem. Dach dwuspadowy kryty blachą. użytkowa budynku wynosi 81,00m 2. Nieruchomość usytuowana jest przy drodze krajowej nr 84 łączącej Sanok z granicą w Krościenku. Teren niemal płaski. Zagospodarowanie dobre, działka zadbana, w całości ogrodzona. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie dobra dobry dobra dobra dobre b. dobre Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 16
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja dobra zadowalająca dobra dobra 2 Wiek, stan techniczny budynku zadowalający dobry zadowalający dobry 3 użytkowa b. dobra b. dobra b. dobra dobra 4 gruntu zadowalająca b. dobra b. dobra dobra 5 Zagospodarowanie dobre zadowalające zadowalające dobre 6 Ukształtowanie b. dobre dobre b. dobre b. dobre Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 1490,74 zł/m 2 C min = 1007,80 zł/m 2 C = 482,94 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 144,88 72,44 0,00 0,00 Wiek, stan techniczny budynku 25% 120,74-60,37 0,00-60,37 użytkowa 20% 96,59 0,00 0,00 48,30 gruntu 10% 48,29-48,29-48,29-24,15 Zagospodarowanie 10% 48,29 24,15 24,15 0,00 Ukształtowanie 5% 24,15 12,08 0,00 0,00 Suma 100% 482,94 0,01-24,14-36,22 Cena zł/m 2 1 358,15 1 490,74 1 007,80 Wartość po poprawkach 1358,16 1466,60 971,58 Średnia wartość 1m 2 1265,45 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej murowanym budynkiem mieszkalnym, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 452 z obrębu Ropienka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WR = 1265,45 zł/m 2 x 109,95 m 2 = 139136,23 zł 139000 zł Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 16
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 452 z obrębu Ropienka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 452 139000 zł STO TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin dla celów wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS2E/00028312/6 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 5. Zaświadczenie znak IGP.6727.36.2015 z dnia 27 lutego 2015 roku, wydane przez Burmistrza Ustrzyk Dolnych. Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 16