STAN RYNKU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE STAN NA 30 CZERWCA 2008 r.

STAN RYNKU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE STAN NA 30 CZERWCA 2008 r. (prezentacja w oparciu o wyniki Systemu Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości - SARFiN) Bolesław Meluch Doradca Prezesa Związku Banków Polskich Michał Wydra Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich Celem tego raportu jest przedstawienie stanu finansowania nieruchomości mieszkaniowych w Polsce oraz kierunków dalszych prac i inicjatyw podejmowanych przez ZBP, w tym oceny ryzyka dla sektora bankowego, związanego z kredytami mieszkaniowymi, zwłaszcza denominowanymi w walucie obcej. I. WPROWADZENIE Biorąc pod uwagę liczne analizy wskazujące, że główną przyczyną obecnego kryzysu hipotecznego na rynku amerykańskim było istotne złagodzenie kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przez niektóre instytucje finansowe, należałoby także zastanowić się, czy w Polsce nie powinno się wprowadzić rekomendowanych praktyk w udzielaniu kredytów hipotecznych. Prezentowane dane, jeżeli nie jest to inaczej zaznaczone, pochodzą z prowadzonej przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości bazy danych SARFiN. Informacje uzyskane z bazy SARFiN, a także istotne zmiany na rynku finansowania nieruchomości, jakie obserwujemy w Polsce od 2000 roku, skłoniły sekretariat Komitetu do 52

przeprowadzenia analizy stanu rynku finansowania nieruchomości w Polsce, według stanu na 30 czerwca 2008 r. II. GŁÓWNE TEZY System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) prowadzony jest przez sekretariat Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP od lipca 2001 r. Obecnie w systemie uczestniczy 21 banków, których szacowany udział w rynku na koniec czerwca 2008 r. wynosił ok. 80 proc. w przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych i 68 proc. rynku kredytów dla klientów instytucjonalnych. Banki przekazują dane w okresach miesięcznych. Banki, na zasadzie wzajemności, przekazują dane dotyczące: stanu zadłużenia (wielkość portfela), wartości i liczby udzielonych kredytów, rodzaju kredytu, poziomu i rodzaju waluty, celu kredytowania, poziomu LTV, wartości sprzedaży kredytów w układzie regionalnym, wysokości kredytu, okresu kredytowania oraz jakości portfela (w ostatnim elemencie pozyskiwane dane nie są jeszcze dostatecznie reprezentatywne). 1. Warunki finansowania nieruchomości mieszkaniowych Z danych gromadzonych przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości w ramach bazy danych SARFiN oraz bazy AMRON, a także z rozpowszechnianych przez prasę danych o wysokości kredytów udzielanych przez poszczególne banki przy określonych parametrach (np. raport Expandera) wynikają następujące wnioski (dane statystyczne w postaci tabel przedstawione są w części III): 1. Stan zadłużenia klientów indywidualnych W okresie 2002-czerwiec 2008 odnotowano dużą dynamikę stanu zadłużenia klientów indywidualnych i instytucjonalnych. (wykres nr 1, 2). W pierwszym półroczu 2008 r. zadłużenie klientów indywidualnych z tytułu kredytów hipotecznych (wykres nr 2) wzrosło o 43 proc., w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Stan zadłużenia wzrósł z 20 mld PLN w 2002 r. do 137 mld PLN na koniec czerwca 2008 r. Zadłużenie w ciągu pierwszego półrocza 2008 r. wzrosło o 17 proc., pomimo skokowego wręcz wzrostu cen nieruchomości na przestrzeni całego 2007 r. oraz wzrastających kosztów kredytowania. Czynniki te powinny wpływać na ograniczenie dostępności kredytowej. Wartość nowo udzielonych kredytów w I połowie 2008 r. wzrosła jednak o ok. 13 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2007 r. i wyniosła ok. 32 mld zł. Na koniec 2007 r. wskaźnik zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych do PKB wyniósł 10 proc. Gdyby przyjąć utrzymanie się istniejących tendencji wzrostu PKB i przyrostu akcji kredytowej, osiągnięcie wskaźnika zadłużenia do PKB na poziomie 20 proc. może mieć miejsce w ciągu najbliższych 5-6 lat. A to oznacza wartość zadłużenia klientów indywidualnych na poziomie ok. 350 mld PLN (przy założeniu, iż na rynku polskim nie będziemy mieli do czynienia z drastycznym kryzysem). Średni wskaźnik zadłużenia do PKB dla EU-15 wynosi 50 proc. (dane Europejskiej Federacji Hipotecznej). 2. Liczba udzielonych kredytów Dynamicznie wzrastała także liczba kredytów udzielonych w poszczególnych latach. Wzrosła ona ze 102 tys. kredytów w 2002 roku do 314 tys. w 2007 r. (wykres 3, 4). Na koniec czerwca 2008 r. liczba podpisanych umów od początku roku 2008 wyniosła 165 tys. Niewątpliwie wśród przyczyn takiego wzrostu liczby udzielanych kredytów jest duży spadek bezrobocia, napływ kapitału emigrantów, lokujących fundusze w nieruchomościach oraz wzrost dochodów ludności (ponad 10 proc. w ciągu roku). W sumie liczba czynnych umów kredytowych wzrosła z 255 tys. w 2002 roku do ponad 1,2 mln umów na koniec czerwca 2008 r. 3. Średnia wartość kredytu Zdecydowanie wzrosła średnia wartość kredytu. W 2002 roku wynosiła ona ok. 60 tys. PLN, a na koniec czerwca 2008 r. blisko 217 tys. złotych. Przyczynami tego stanu rzeczy jest na pewno duży wzrost cen nieruchomości, zwiększenie dochodów przeciętnej rodziny, ale także bardziej korzystne warunki kredytowe - wydłużanie okresu kredytowania, w tym do 45 i 50 lat oraz do - połowy 2007 r. - spadek oprocentowania (wykres nr 5). 4. Kredyty złotowe vs. walutowe W ciągu ostatnich lat (baza SARFiN dysponuje danymi od stycznia 2007 r.) mamy do czynienia ze zmiennym zainteresowaniem klientów indywidualnych kredytami złotowymi i denominowanymi w walutach obcych (wykres nr 6, 7, 8). W ciągu ostatniego półtora roku udział kredytów złotowych w kredytach ogółem wynosił od 56 proc. na początku 2007 r., poprzez wzrost do 63 proc. w czerwcu 2007 i spadek do 21 proc. na koniec czerwca 2008 r. Z uzyskanych od banków danych o walucie kredytu na koniec czerwca 2008, 77,6 proc. kredytów denominowanych było we frankach szwajcarskich (w styczniu 2007 r. - 43,1 proc.). Udział dolara amerykańskiego i innych walut był praktycznie marginalny EUR 0,43 proc. i USD 0,23 proc. 53

W pierwszym półroczu banki udzieliły klientom indywidualnym kredyty wartości ok. 11,5 mld w złotych i 20,8 mld PLN denominowanych w walucie obcej. Tak jednoznaczny wzrost popytu na kredyty denominowane w CHF wynika przede wszystkim z faktu, iż w tym półroczu koszt kredytu złotowego wzrósł o 1pp, podczas gdy wysokość oprocentowania kredytów dla tej waluty pozostawała praktycznie bez zmian. Tym samym, kredyty złotowe stały się mniej atrakcyjne i kredytobiorcy częściej decydowali się na zaciągnięcie tańszych kredytów w CHF. Znamiennym jest, iż mamy do czynienia z dużą rozbieżnością między średnią wartością kredytów denominowanych w walutach obcych (252, 7 tys. PLN) i złotowych (145,2 tys. PLN). 5. Wyznaczanie zdolności kredytowej klienta indywidualnego Praktyki rynkowe wskazują, iż banki różnie podchodzą do ustalania zdolności kredytowej. Przyjmując za prawidłowe dane publikowane w prasie, banki oferują kredyt dla rodziny o tych samych dochodach (raport Expandera i OpenFinance opublikowany w Gazecie Wyborczej w maju 2008 r. zakładał dochód 4. osobowej rodziny 3.500 zł netto) od 195 tys. złotych do 351 tys. złotych. Jednocześnie niektóre banki udzielają kredyty na okres 50 lat (a dla CHF 45 lat). Oczywiście, tak konkurencyjny rynek wymusza różne zachowanie banków, a tym samym różnorodność oferty. Tak duże rozbieżności w ocenie zdolności kredytowej klientów wymagają szczególnej analizy, biorąc pod uwagę zalecenia nadzorów w różnych krajach w związku z oceną przyczyn obecnego kryzysu na rynku nieruchomości. 6. Jakość portfela kredytów hipotecznych Gromadzone od niedawna dane z banków nie są jeszcze reprezentatywne. Tym niemniej należy zwrócić uwagę na raport Komisji Nadzoru Finansowego o sytuacji banków w 2007 roku, który pokazuje jakość portfela kredytów hipotecznych (wykres nr 9). Analizując ten wykres należy zwrócić uwagę na pewne zjawiska. Na koniec 2007 r. było 10,6 tys. sztuk (tj. 1,0 proc. całego portfela) kredytów mieszkaniowych zaklasyfikowanych do kategorii zagrożonych, a ich łączna wartość wynosiła 1,2 mld zł (tj. 1,0 proc. ogólnej wartości portfela). Z tej liczby do kategorii straconych zaliczono 5,6 tys. sztuk (tj. 0,5 proc. całego portfela) o łącznej wartości 0,7 mld zł (tj. 0,6 proc. całego portfela). Poprawę jakości aktywów sektora bankowego spowodowały, według KNF, sprzyjające warunki makroekonomiczne, przeniesienie części kredytów nieściągalnych do ewidencji pozabilansowej, sprzedaż części należności zagrożonych specjalistycznym funduszom, jak też działania windykacyjne. Pomimo wysokiej jakości portfela kredytów mieszkaniowych, należy mieć na uwadze, iż większość z tych kredytów ma bardzo krótką historię. Na kredyty uruchomione w latach 2006-2007 przypada blisko 60 proc. całkowitego zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Co więcej, kredytów tych udzielono w wyjątkowo korzystnych warunkach makroekonomicznych, tj. m.in. przy szybko rosnących płacach, rekordowo niskich stopach procentowych, aprecjacji złotego oraz skokowo rosnących cenach na rynku nieruchomości. KNF wskazuje następujące podstawowe obszary ryzyka związane z kredytami mieszkaniowymi: ryzyko wynikające z możliwości znacznego wzrostu stóp procentowych i utrzymywania się ich na wysokim poziomie w dłuższej perspektywie (w Polsce, Szwajcarii, strefie euro) na skutek narastania zjawisk inflacyjnych w skali globalnej ryzyko wynikające z możliwości zmiany trendu na rynku walutowym prowadzące do osłabienia złotego, a w konsekwencji do wzrostu obciążeń z tytułu spłaty kredytów walutowych (ryzyko to może wystąpić łącznie z ryzykiem wzrostu stóp procentowych instrumentów walutowych) ryzyko wynikające z możliwości pogorszenia koniunktury gospodarczej, a w konsekwencji utraty pracy i źródeł dochodu przez część kredytobiorców. Aż 53 proc. udzielonych w 2006 roku kredytów stanowiły kredyty o poziomie LTV powyżej 75 proc., a więc o stosunkowo wysokim ryzyku niedotrzymania warunków umowy kredytowej przez kredytobiorców indywidualnych. Na koniec 2007 r. kredytów nieregularnych było ogółem 1,16 proc. (w raporcie KNF występują pewne niespójności w prezentacji wyników liczbowych). Liczba kredytów zagrożonych ma tendencję malejącą, ponieważ w 2005 i 2006 wartości te wynosiły odpowiednio 2,67 i 1,75 proc. Odnotować należy spadek liczby kredytów zagrożonych złotowych z 4,52 do 1,69 proc. Na koniec 2007 r. liczba kredytów walutowych, dla których klienci nie dotrzymali warunków kredytowych, spadła do 0,73 proc. Analizując dane dotyczące jakości portfela kredytów hipotecznych należy jednak pamiętać, iż niedotrzymanie warunków kredytowych występuje z reguły nie wcześniej niż po 2-3 latach od udzielenia kredytu. Zatem przy tak młodym i dynamicznie rosnącym portfelu, liczbę kredytów nieregularnych nie powinno odnosić się do aktualnej liczby czynnych 54

umów kredytowych, ale powinna ona odnosić się do poziomu kredytów sprzed 2-3 lat. Tym samym będzie to bardziej wiarygodna informacja o jakości portfela. Należy też uwzględniać dynamikę przyrostu liczby udzielonych kredytów. Zatem wyliczanie współczynnika kredytów zagrożonych powinno uwzględniać specyfikę rynku, gdyż dopiero wtedy będzie istotną wskazówką o jakości portfela. Jeżeli zatem porównamy wartość kredytów nieregularnych na koniec 2007 roku (1,36 mld zł.) do wartości portfela kredytów hipotecznych na koniec 2005 roku (50,66 mld zł), to otrzymamy współczynnik 2,69 proc. Tak wysoka wartość tego wskaźnika budzi pewien niepokój co do faktycznej jakości portfela kredytów hipotecznych. 7. Finansowanie projektów deweloperskich O ile w latach 2004-2006 możemy mówić o stagnacji w poziomie finansowania przedsięwzięć deweloperskich (i innych instytucji budujących mieszkania na sprzedaż/wynajem), o tyle w roku 2007 wartość nowo udzielonych kredytów dla tych klientów zwiększyła się z 1,5 mld PLN do 2,5 mld PLN, a w pierwszym półroczu 2008 r. do 3,8 mld. Tym samym nie potwierdza się teza środowiska deweloperskiego o niechęci sektora bankowego do finansowania ich projektów (wykres nr 18, 19, 20). Przy utrzymujących się wysokich cenach nieruchomości mieszkaniowych, a tym samym ograniczonym popycie, można się spodziewać, iż, inaczej niż w latach ubiegłych, deweloperzy będą zmuszeni przejść z finansowania projektu z przedpłat klientów na finansowanie projektowe (kredyt, project finance, mezzanine finance, fundusze inwestycyjne, leasing). Tym samym zwiększy się rola banków w tworzeniu instrumentów na finansowanie projektów deweloperskich, a jednocześnie zwiększy się odpowiedzialność finansującego za sukces samego projektu. Od wielu lat środowiska rządowe i bankowe pracowały nad zasadami funkcjonowania rachunku powierniczego. Mimo wprowadzenia ogólnych zasad jego działania art. 59 prawa bankowego, ten instrument, który w zamyśle miał chronić nabywcę mieszkania i bank go kredytujący, jest praktycznie niewykorzystany. Obecnie także ze względu na utrzymujący się trend wzrostu finansowania deweloperów przez banki, być może w ocenie wielu uczestników rynku nie ma potrzeby wspierania inicjatywy wprowadzenia tego instrumentu ochrony nabywcy w transakcjach deweloperskich. Należy jednak zwrócić uwagę, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym i znaczący spadek popytu na nowe mieszkania kupowane od deweloperów, znacząco zwiększają ryzyko finansowe kredytobiorców, a zatem także i banków. W przypadku bankructwa dewelopera oraz w konsekwencji zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorców, banki mogą zostać narażone na straty. Częściowym zabezpieczeniem dla banków jest posiadane przez nie ubezpieczenie pomostowe, jednak może się ono okazać nieskuteczne w przypadku poważnego załamania na rynku mieszkaniowym. W sytuacji masowych bankructw deweloperów i konieczności wypłat wysokich odszkodowań z tytułu ubezpieczenia pomostowego istnieje ryzyko, że niektóre firmy ubezpieczeniowe mogą nie podołać wypłacie należnych kwot. Dodatkowo trzeba również mieć na uwadze fakt, że poniesienie strat przez klientów w wyniku bankructwa dewelopera podważy zaufanie nabywców do transakcji na rynku pierwotnym, co może spowodować dalszy spadek popytu na mieszkania. Zatem ze względu na konieczność zapewnienia odpowiednich warunków do rozwoju rynku mieszkaniowego, środowisko bankowe powinno podjąć zdecydowane działania w celu wdrożenia rachunku powierniczego jako standardu dla transakcji zakupu mieszkań od deweloperów. 8. Ryzyko kredytowe i walutowe Specyfiką polskiego rynku kredytów hipotecznych jest wysoki udział kredytów denominowanych do walut obcych (głównie CHF) oraz duży udział kredytów o wysokim LTV (jak podano wcześniej, ponad połowa nowo udzielonych kredytów w 2006 i 2007 roku przekraczała 75 proc. LTV). Powoduje to bardzo dużą ekspozycję portfela kredytów hipotecznych na ryzyko kredytowe związane ze zmianą cen na rynku nieruchomości oraz ewentualnym osłabieniem złotego w stosunku do innych walut, w szczególności do CHF. Na polskim rynku nieruchomości od kilku lat następuje wzrost cen mieszkań, który ma zmienną dynamikę i dotyczy głównie największych miast. Oczywiście, nakładają się tutaj czynniki fundamentalne oraz spekulacja, jednak zasadniczy wpływ na wzrost cen miała coraz większa dostępność kredytów mieszkaniowych i związany z tym rosnący popyt. Jednocześnie mieliśmy do czynienia ze sztywną podażą nowych mieszkań. Tym samym rosły zyski coraz większej liczby deweloperów i coraz silniejsze są ich oczekiwania w tym względzie. Wzrost cen na największych rynkach spowodował pojawienie się bąbli spekulacyjnych. Przy wysokim poziomie napięć rynek staje się wrażliwy na dochody generowane z inwestycji i na stopy procentowe. Rosnące stopy procentowe będą więc oddziaływać na obniżenie popytu i tym samym spadną ceny nieruchomości. Także zachowania spekulacyjne (sprzedaż mieszkań kupionych w poprzednich latach w celu realizacji zysków) spowodują spadek cen. Należy wziąć pod uwagę rysujące się trendy na rynku finansowania nieruchomości, w tym zwłaszcza spadek popytu na rynku pierwotnym. Obniżenie popytu na nowe mieszkania może skutkować nie tylko 55

ograniczeniem zainteresowania nowymi kredytami, ale także spadkiem cen nieruchomości. Ten trend może się utrzymać nawet przez okres 1-2 lat, gdyż należy się liczyć ze zmniejszeniem liczby nowych inwestycji. To z kolei może wpłynąć na zmniejszenie popytu na rynku materiałów i usług budowlanych, co wywoła jeszcze silniejszy spadek cen nowych mieszkań. Dla banków, które oceniały ryzyko kredytowe w oparciu o utrzymujący się trend wzrostu wartości nieruchomości, ewentualny znaczący spadek cen oznacza istotne zwiększenie się ryzyka banku. W przypadku kredytów udzielanych powyżej 90 proc. LTV, korekta cen na rynku nieruchomości spowoduje, że wartość kredytu przekroczy wartość zabezpieczenia. Tym samym w znacznym stopniu zwiększa się ryzyko banku. Należy zwrócić uwagę na ogromne różnice w maksymalnych kwotach kredytów oferowanych przez poszczególne banki dla tych samych kredytobiorców. Wiele banków istotnie obniżyło kryteria oceny zdolności kredytowej, aby móc zaoferować klientom jak najwyższe kwoty kredytów w CHF. W przypadku osłabienia kursu złotego może okazać się, że ci klienci nie są w stanie terminowo obsługiwać rosnących rat kredytowych. Trzeba również pamiętać, że w przypadku osłabienia kursu złotego, wzrośnie także wartość kredytów denominowanych w walutach obcych. Zatem w przypadku kredytów udzielanych powyżej 90 proc. LTV, ewentualne osłabienie złotego może spowodować, że wartość kredytu przekroczy wartość zabezpieczenia. Tym samym, także bank jest pośrednio narażony na ryzyko walutowe. Biorąc pod uwagę pogarszające się czynniki makroekonomiczne w gospodarce światowej oraz przedłużający się kryzys finansowy, pożądane byłoby, aby także polski sektor bankowy przygotował się na ewentualne pogorszenie koniunktury. Sytuacja gospodarcza będzie miała także niekorzystny wpływ na ostatnio pozytywnie kształtujący się trend spadku bezrobocia. Tym samym może się pogarszać zdolność kredytowa klientów banków oraz może zacząć rosnąć udział kredytów nieregularnych. Można założyć, iż banki, które w czasie dużego wzrostu popytu na kredyty hipoteczne mocno zaangażowały się w rozwijanie ofert kredytowych i zwiększanie portfela wierzytelności hipotecznych poprzez łagodzenie kryteriów ich udzielania, zetkną się z sytuacją odwrotną. Będą musiały ponieść koszty obniżenia warunków udzielania kredytów, braku ostrożności w ocenie warunków rynkowych i stanąć przed potencjalną utratą reputacji jako instytucji zaufania publicznego. 2. System informacji gospodarczej Związek Banków Polskich podejmuje inicjatywę tworzenia wspólnych baz danych, niezbędnych w procesie prowadzenia biznesu przez banki. Aktualnie prowadzone są bazy danych dotyczące sprzedaży kredytów hipotecznych (wspomniana baza SARFiN) oraz, także wspomniana, baza AMRON. Trwają rozmowy dotyczące możliwości wykorzystania platformy AMRON do pozyskiwania przez GUS (i udostępniania bankom uczestniczącym w systemie AMRON) danych z powiatów o transakcjach dotyczących nieruchomości. Warunkiem tworzenia właściwej informacji dla sektora bankowego jest wykorzystanie innych danych z rynku. Należałoby się zastanowić nad zainicjowaniem dalszych prac nad pozyskiwaniem uzupełniających danych rynkowych na potrzeby sektora bankowego, odnoszących się do takich zagadnień, jak: dane o rynku nieruchomości, w tym zwłaszcza wydanych pozwoleniach na budowę według miejscowości, według rodzaju (domy rodzinne, domy wielorodzinne), według typu inwestora (deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa, fundusz inwestycyjny, inwestor zagraniczny, samorząd), według przeznaczenia (domy/mieszkania na wynajem, domy/mieszkania na sprzedaż, domy/mieszkania zamieszkane przez właściciela), według wielkości, liczby rozpoczętych budów, liczby budynków oddanych do użytku, struktury własności, transakcji na rynku nieruchomości; danych o potencjalnych klientach banków (kształtowanie się przychodów, zatrudnienie, bezrobocie, inwestycje lokalne, prognozowany wzrost miejsc pracy), czynniki dostępności mieszkań, wskaźnik rodzin/liczby mieszkań, średnie dochody na rodzinę, liczba rodzin korzystających z pomocy socjalnej, wysokość średniego czynszu dla mieszkań samorządowych, ceny wynajmu na rynku otwartym, zmiana cen na rynku nieruchomości). Ministerstwo Infrastruktury wyraziło zainteresowanie współpracą w pozyskiwaniu tych danych, niezbędnych do szacowania warunków biznesowych dla banków. Starając się wykorzystać posiadane dane, sekretariat Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przygotował propozycję opracowania Indeksu Dostępności Kredytowej (wykres nr 10, 11), który częściowo wzorowany jest na indeksie amerykańskim (National Association of Realtors). Celem indeksu jest odwzorowanie w czasie zmiany dostępności kredytowej mieszkania dla przykładowej rodziny w wyniku zmiany cen nieruchomości oraz warunków makroekonomicznych (oprocentowanie, średnie zarobki, koszty utrzymania). Indeks będzie publikowany co kwartał, co umożliwi bankom oraz innym instytucjom ocenę trendów na poszczególnych rynkach mieszkaniowych. Założenia dla tak zbudowanego indeksu są następujące: a) Rodzina trzyosobowa z młodszym dzieckiem o łącznych średnich dochodach dla aglomeracji (dane GUS). Miesięczne dochody brutto pozwalają wyliczyć dochód netto biorąc pod uwagę wszystkie zobowiązania podatkowe (w tym ZUS). Przyjęto dla tej rodziny średni dochód dla województwa x 2. Minimum socjalne podawane jest przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych. Minimum socjalne w grudniu 2007 r. wynosiło dla Polski 2 050,7 zł dla rodziny z dzieckiem 56

młodszym. Przyjęto takie samo minimum socjalne dla poszczególnych aglomeracji. b) Średnie ceny transakcyjne z bazy danych ZBP - AMRON dla każdej aglomeracji oraz średniej dla kraju, przy założeniu zainteresowania nabyciem mieszkania dwupokojowego na rynku wtórnym o powierzchni 45-55 m 2, uśredniając wielkość lokalu do 50 m 2. c) Przyjęto wartość kredytu na poziomie 90 proc. LTV, przy 10-proc. wkładzie własnym nabywcy. Kredyt na 30 lat, równe raty. Średni poziom oprocentowania dla PLN i CHF oraz średnia wartość kredytu- według danych NBP i ZBP (baza SARFiN). d) Nie brano pod uwagę dodatkowych (poza odsetkami) kosztów kredytu (np. ubezpieczenia, koszty notarialne, podatki, wpis do księgi wieczystej, itd.), gdyż przyjęto założenie, że kredytobiorca dysponuje odpowiednimi środkami na pokrycie tych kosztów oraz wniesienie wkładu własnego w wysokości 10 proc. ceny mieszkania. Indeks jest wynikiem porównania średniego wskaźnika zdolności kredytowej (dochody netto rodziny pomniejszone o minimum socjalne dla aglomeracji) oraz wysokości raty spłaty kredytu. Wartości powyżej 100 oznaczają, iż dla danej aglomeracji, dla trzyosobowej rodziny dostępność kredytowa takiego mieszkania jest większa. Wartości poniżej 100 świadczą, iż dla danej aglomeracji przeciętne dochody rodziny trzyosobowej są niewystarczające do uzyskania kredytu pozwalającego na zakup 50-metrowego mieszkania. Tym samym, biorąc pod uwagę poziom cen na rynku oraz wysokość dochodów, klimat do udzielania kredytów hipotecznych jest pozytywny dla wartości powyżej 100 i negatywny dla wartości poniżej 100. Podobny indeks stosowany jest przez National Association of Realtors w USA. W USA stosuje się wskaźnik akceptacji kredytowej banku, który wynosi ok. 28 proc. dochodów brutto, podczas gdy w naszym indeksie wprowadzono informację o minimum socjalnym jako wartości wskazującej na minimalny poziom kosztów ponoszonych przez rodzinę trzyosobową dla danej aglomeracji. Dla jeszcze bardziej realnego wyliczenia indeksu dostępności kredytowej należałoby przyjąć (w układzie procentowym) wartość dodatkowych kosztów związanych z obsługą samego kredytu (p. pkt. d). Wnioski z tak opracowanego indeksu są następujące: 1. Indeks może służyć jako wskaźnik klimatu biznesowego dla banków w poszczególnych aglomeracjach, przyjmując, iż odnotowuje on zarówno zmianę cen nieruchomości, jak też zmianę w indywidualnych dochodach i kosztach życia (minimum socjalne), zmianę w oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego oraz średnią wielkość nabywanego na rynku wtórnym mieszkania przez przeciętną rodzinę składającą się z trzech osób. 2. W zależności od warunków rynkowych, a praktycznie od wysokości oprocentowania oraz cen za tego rodzaje lokale mieszkalne, indeks wskazuje pozytywny i negatywny klimat biznesowy dla banków dla danej aglomeracji. 3. Znamienne jest, iż dla kredytów denominowanych w CHF klimat biznesowy w poszczególnych aglomeracjach jest zdecydowanie bardziej sprzyjający niż dla kredytów złotowych, co wskazuje większą atrakcyjność tych kredytów (niższa wysokość raty kredytowej). 4. Sam indeks może służyć do określania zmian w klimacie biznesowym przy zmianie warunków: np. zwiększenie oprocentowania o 1pp. 3. Podsumowanie 1. Niewątpliwie w roku 2008 mamy do czynienia ze wzrostem czynników ryzyka w porównaniu z wyjątkowym 2007 rokiem. W ubiegłym roku wystąpiła mocna dynamika rozwoju polskiego rynku nieruchomości, popyt znacznie przewyższał podaż na rynku nieruchomości pierwotnym i wtórnym, a tym samym nastąpił silny wzrost cen. Rozpoczął się jednak także bardzo poważny kryzys na międzynarodowym rynku nieruchomości oraz wystąpiły straty sektora finansowego z nim związane. Na szczęście, te negatywne zjawiska nie miały dotychczas istotnego wpływu na rynek finansowania nieruchomości w Polsce. Ale warunki mogą i będą się zmieniać, gdyż już występują mniej korzystne tendencje związane z kosztami pozyskiwania kapitału niezbędnego na podtrzymanie tendencji wzrostowych nowo udzielonych kredytów. Należy także pamiętać o możliwości zmiany kursów walutowych na niekorzyść klientów korzystających z kredytów denominowanych w walutach obcych. Istnieje także ryzyko, iż może wystąpić korekta cen nieruchomości. Osłabienie kursu złotego oraz spadek cen będzie przyczyniał się do zwiększenia współczynnika LTV, a tym samym banki mogą spodziewać się pogorszenia jakości portfela kredytów hipotecznych. Zwiększająca się liczba kredytów zagrożonych będzie wymagała odpowiednich kapitałów na rezerwy. 2. Podstawową przyczyną obecnego kryzysu hipotecznego na rynku amerykańskim było istotne złagodzenie kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przez niektóre instytucje finansowe, przy jednoczesnym łagodnym podejściu instytucji nadzorczych do polityki banków. Przyczyny takiego zachowania upatrywać należy przede wszystkim w przekonaniu, że wzrost cen nieruchomości jest zjawiskiem stałym i w związku z tym posiadanie zabezpieczenia hipotecznego pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej. 57

1/13 RAPORTY Ten dość nieodpowiedzialny stosunek do ryzyka kredytowego związanego z kredytami o wysokim współczynniku LTV wynikał przede wszystkim z chęci zwiększenia wolumenów kredytowych oraz skupieniu się na krótkoterminowych zyskach. Natomiast zapalnikiem, który wywołał kryzys, był wzrost stóp procentowych, który spowodował zmniejszenie dostępności kredytowej, a w konsekwencji spadek popytu na nieruchomości. Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyty o zmiennej stopie procentowej lub też z preferencyjnym oprocentowaniem w początkowym okresie, musieli płacić coraz wyższe raty, przewyższające często ich możliwości finansowe. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż zaciągnięte przez nich kredyty charakteryzowały się wysokim poziomem wskaźnika LTV (w przedziale 90-100 proc.), nie mieli oni możliwości refinansowania kredytu, gdyż wskutek spadku cen nieruchomości, kwota zadłużenia przekraczała wartość domu. III. DANE STATYSTYCZNE Dane statystyczne Wykres 1. Wykres 1. Dane statystyczne Klienci indywidualni - stan zadłuzenia w kwartałach l. 2002 - Wykres w mld 1. PLN 2008 16 Klienci 14 I kw indywidualni - stan zadłuzenia w kwartałach l. 2002 - w mld PLN II kw 2008 12 16 III kw 10 14 I IV kw kw 8 II kw 12 III kw 6 10 IV kw 4 8 2 6 4 2002 2003 2 004 2005 2006 2007 2 008 2 Wykres 2. Wykres 2. 6% 5% 6% 4% 5% 3% 4% 2% 3% 1% 2% 1% 2002 2003 2 004 2005 2006 2007 2 008 Stan zadłużenia klienci indywidualni (dane półroczne) Wykres 2. dynamika w % 54,1 Stan zadłużenia klienci indywidualni (dane półroczne) 51,03% 47,65% dynamika w % 53,07% 50,36% 42,21% 40,82% 54,1 36,13% 51,03% 47,65% 53,07% 50,36% 42,21% 23,63% 21,08% 40,82% I półrocze 36,13% II półrocze 42,69% 42,69% 21,08% 23,63% I półrocze 2003 2 004 2005 2006 II półrocze 2007 2 008 % 2003 2 004 2005 2006 2007 2 008 58 1/13

Wykres 3. w tys szt 350 300 250 200 150 100 50 0 Wykres 3. Liczba nowo udzielonych kredytów (dane roczne) - klienci indywidualni i instytucjonalni w tys szt 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 klienci indywidualni - lewa skala 0,20 klienci instytucjonalni - prawa skala 0,10 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I połowa 2008 Wykres 4. Wykres 4. Liczba nowoudzielonych kredytów (dane półroczne) - klienci indywidualni i instytucjonalni (w tys sztuk) w tys sztuk w tys sztuk 180 160 140 120 100 80 60 klienci indywidualni - lewa skala 40 klienci instytucjonalni - prawa skala 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 Wykres 5. 25 20 15 Średnia wartość udzielonego kredytu na cel mieszkaniowy w kwartałach za okres 2002-2008 I kw II kw III kw IV kw Wykres 5. 2/13 10 5 Wykres 6. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Klienci indywidualni - wartość nowoudzielonych kredytów waluta obca i krajowa 59

5 RAPORTY Wykres 6. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Wykres 6. w mld PLN 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 Klienci indywidualni - wartość nowoudzielonych kredytów waluta obca i krajowa waluta krajowa waluta obca styczeń luty marzec kwiecień maj czerwiec Wykres 7. Wykres 10 7. Klienci indywidualni udział waluty obcej i krajowej w wartości nowo udzielonych kredytów w % 9 19,88% 34,24% 32,87% 8 Klienci indywidualni udział waluty obcej i krajowej w wartości 56,68% 55,63% 50,77% 51,19% 48,5 46,28% 7 nowo udzielonych kredytów w % 10 6 waluta krajowa 9 5 19,88% 34,24% waluta 32,87% obca 8 4 80,12% 56,68% 55,63% 50,77% 51,19% 48,5 46,28% 7 65,76% 67,13% 43,32% 44,37% 49,23% 48,81% 51,5 53,72% 6 waluta krajowa 5 1 waluta obca 4 80,12% 65,76% 67,13% paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 43,32% 44,37% 49,23% 48,81% 51,5 53,72% Wykres 1 8. 10 0,68% 0,54% 0,59% 0,41% 0,39% 0,49% 0,4 0,75% 0,43% 0,28% 0,24% 0,45% 0,48% 0,01% 0,47% 0,1 0,94% 0,05% 0,37% 0,02% 0,44% 0,41% 0,46% 0,58% 9 0,01% Wykres 8 8. paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 0,02% 0,01% % 0,01% % 0,01% 0,08% 0,14% % 0,07% 0,13% Wykres 7. 3/13 Wykres 8. 43,17% 42,64% 38,7 40,48% 36,01% 36,23% 38,96% 40,43% 41,18% 43,04% 44,03% 48,56% 54,11% 7 57,98% 10 0,68% 0,54% 0,59% 0,41% 0,39% 0,49% 0,4 0,75% 0,43% 0,28% 0,24% 0,45% 0,48% 0,01% 0,47% 0,1 0,94% 0,05% 64,0 0,37% 0,02% 0,24% 0,24% 71,75% 0,44% 0,41% 0,46% 0,58% 0,04% 0,22% 2,6 0,07% 0,17% 73,24% 6 0,01% 0,03% 77,66% 9 0,01% 0,02% 0,01% % 0,01% % 0,01% 0,08% 0,14% % 0,07% 0,03% 0,13% 5 0,09% 8 43,17% 42,64% 38,7 40,48% 36,01% 36,23% 38,96% 40,43% 41,18% 43,04% 44,03% 0,06% 4 48,56% 0,06% 54,11% 7 57,98% 56,1 56,58% 58,1 59,04% 63,34% 63,03% 64,0 0,13% 0,24% 0,24% 60,47% 58,73% 58,22% 71,75% 56,68% 55,63% 0,15% 50,77% 0,15% 0,04% 0,22% 2,6 0,07% 0,17% 73,24% 6 0,01% 0,03% 77,66% % 0,03% 45,34% 41,38% 0,23% 5 0,09% 34,87% 0,06% 27,71% 25,76% 1 21,07% 4 0,06% 56,1 56,58% 58,1 59,04% 63,34% 63,03% 0,13% 60,47% 58,73% 58,22% 56,68% 55,63% 0,15% 50,77% 0,15% 45,34% 41,38% 0,23% 34,87% 27,71% 25,76% 21,07% 1 sty 07 lut 07 mar 07 kwi 07 maj 07 cze 07 lip 07 sie 07 wrz 07 paź 07 lis 07 gru 07 sty 08 lut 08 mar 08 kwiecień 2008 maj 2008 czerwiec 2008 Inne EUR CHF USD PLN Inne EUR CHF USD PLN sty 07 lut 07 mar 07 kwi 07 maj 07 cze 07 lip 07 sie 07 wrz 07 paź 07 lis 07 gru 07 sty 08 lut 08 mar 08 kwiecień 2008 maj 2008 czerwiec 2008 60

12 250 RAPORTY Wykres 9. Wykres 9. Wykres 9. 2,5 2,5 2,0 2,0 1,5 1,5 1,0 1,0 0,5 Jakość portfela kredytów hipotecznych wg wartości i liczby Jakość portfela kredytów hipotecznych wg wartości i liczby 1,49% 1,49% 2,01% 2,01% % kredytów zagrożonych wg liczby % kredytów kredytów zagrożonych zagrożonych wg wg 1,57% liczby wartości 1,49% % kredytów zagrożonych wg 1,57% wartości 1,49% 0,98% 0,98% 1,01% 1,01% 0,5 % % 2005 2006 2007 2005 2006 2007 Wykres 10. Wykres 10. Wykres 10. Indeks dostępności kredytowej w 2007 roku 180 Indeks dostępności kredytowej w 2007 roku 180 160 Indeks dostępności kredytowej 160 w Indeks aglomeracji dostępności dla PLN kredytowej (>100<) 140 Indeks w aglomeracji dostępności dla PLN kredytowej (>100<) 140 w Indeks aglomeracji dostępności dla CHF kredytowej (>100<) 120 w aglomeracji dla CHF (>100<) 120 100 100 80 80 60 60 40 40 20 20 0 0 Warszawa Warszawa Kraków Kraków Wrocław Wrocław Poznań Poznań Gdańsk Gdańsk Łódź Łódź Średnia Średnia dla dla metropolii metropolii Wykres 11. 250 Indeks dostępności kredytowej I połowa 2008 5/13 5/13 Wykres 11. 200 150 Indeks dostępności kredytowej w aglomeracji dla PLN (>100<) Indeks dostępności kredytowej w aglomeracji dla CHF (>100<) 100 50 0 Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź Średnia dla metropolii Wykres 12. Klient indywidualny - średnie ważone oprocentownaie kredytów mieszkaniowych i średnia wartość kredytu mieszkaniowego 61

Wykres 12. Klient indywidualny - średnie ważone oprocentownaie kredytów mieszkaniowych i średnia wartość kredytu mieszkaniowego 12 250 10 8 6 4 2 Średnie wazone % kredytów mieszkaniowych (od 2007 tylko w PLN) - lewa skala średnia wartość kredytu mieszkaniowego w tys PLN - prawa skala 200 150 100 50 0 sty 02 mar 02 maj 02 lip 02 wrz 02 lis 02 sty 03 mar 03 maj 03 lip 03 wrz 03 lis 03 sty 04 mar 04 maj 04 lip 04 wrz 04 lis 04 sty 05 mar 05 maj 05 lip 05 wrz 05 lis 05 sty 06 mar 06 maj 06 lip 06 wrz 06 lis 06 sty 07 mar 07 maj 07 lip 07 wrz 07 lis 07 sty 08 m ar- 08 m aj- 08 0 Wykres 13. Wykres 13. 10 10 9 9 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 1 1 Klienci indywidualni - wartośc nowoudzielonych kredytów Klienci indywidualni mieszkaniowych - wartośc wg nowoudzielonych rodzaju produktu kredytów mieszkaniowych wg rodzaju 4,05% produktu 8,89% 8,89% 7, 7, 7,73% 7,73% 6,53% 5,24% 4,86% 4,37% 6,53% 5,24% 4,05% 4,86% 4,37% 85,4 89,0 88,78% 90,54% 92,81% 93,94% 92,82% 92,59% 85,4 89,0 88,78% 90,54% 92,81% 93,94% 92,82% 92,59% 5,7 3,8 3,49% 2,93% 1,95% 2,01% 2,32% 3,04% 5,7 3,8 3,49% 2,93% 1,95% 2,01% 2,32% 3,04% I kw 2006 I kw 2006 II kw 2006 II kw 2006 pożyczki hipoteczne konsolidacja pożyczki hipoteczne kredyty konsolidacja refinansowe mieszkaniowe kredyty refinansowe inne mieszkaniowe zabepieczone hipoteką inne zabepieczone hipoteką III kw 2006 III kw 2006 IV kw IV 2006 kw 2006 I kw 2007 I kw 2007 II kw 2007 II kw 2007 III kw 2007 III kw 2007 IV kw IV 2007 kw 2007 3,04% 2,75% 3,04% 2,75% 4,01% 4,01% 4, 3,0 4, 3,0 2,85% 2,85% 90,21% 89,85% 90,21% 89,85% I kw 2008 I kw 2008 Wykres 13. II kw 2008 II kw 2008 Wykres 14. Wykres 14. Wykres 14. Klienci indywidualni - wartośc nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych Klienci indywidualni przeznaczonych - wartośc nowo na zakup, udzielonych budowę kredytów i inne cele mieszkaniowych przeznaczonych na zakup, budowę i inne cele 10 10 18%15%14% 13%13% 16%17%17% 9 26% 25%25%29% 28%27% 36%35% 32%31% 28%28%27%28%25% 27%26%27%25%27% 18%15%14% 13%13% 16%17%17% 9 8 26% 25%25%29% 28%27% 27%29% 26% 36%35% 32%31% 28%28%27%28%25% 27%26%27%25%27% 8 7 31% 36% 33% 32% 14% 7 36% 32%23%23% 28% 25%26% 18% 15%22% 26%25% 29%24%24%23% 23% 6 27%29% 26% 31% 36% 33% 32% 14% 23% 36% inne cele 32%23%23% 28% 23%24% 25%26% 18% 15%22% 5 budowa 26%25% 29%24%24%23% 23% 6 23% inne cele 23%24% 5 4 zakup budowa 4 zakup 53%53% 59% 55% 5 54% 61% 52%54% 52%52% 55% 58%52% 46%41%41% 47%49% 47%46% 42%44%44% 48%49%49% 552%53% 53%53% 59% 55% 5 54% 61% 52%54% 52%52% 55% 58%52% 46%41%41% 47%49% 47%46% 42%44%44% 48%49%49% 552%53% 1 1 sty-06 sty-06 lut-06 lut-06 mar-06 mar-06 kwi-06 kwi-06 maj-06 maj-06 cze-06 cze-06 lip-06 lip-06 sie-06 sie-06 wrz-06 wrz-06 paź-06 paź-06 lis-06 lis-06 gru-06 gru-06 sty-07 sty-07 lut-07 lut-07 mar-07 mar-07 kwi-07 kwi-07 maj-07 maj-07 cze-07 cze-07 lip-07 lip-07 sie-07 sie-07 wrz-07 wrz-07 paź-07 paź-07 lis-07 lis-07 gru-07 gru-07 sty-08 sty-08 lut-08 lut-08 mar-08 mar-08 kwi-08 kwi-08 maj-08 maj-08 cze-08 cze-08 62

Wykres 15. Wykres 15. 10 10 8 8 6 6 4 4 rynek wtórny rynek rynek pierwotny wtórny rynek pierwotny Wykres 15. Wykres 16. Wykres 16. 10 9 10 marzec 2006 9 8 7 8 7 6 5 6 4 5 4 1 marzec 2006 czerwiec 2006 czerwiec 2006 wrzesień 2006 wrzesień 2006 grudzień 2006 grudzień 2006 marzec 2007 marzec 2007 czerwiec 2007 czerwiec 2007 wrzesień 2007 wrzesień 2007 grudzień 2007 grudzień 2007 marzec 2008 Klient indywidualny - rynek pierwotny przeznaczenie kredytu Klient indywidualny - rynek pierwotny przeznaczenie kredytu 9,69% 9,32% 9,69% 9,32% 26,76% 30,35% 26,76% 30,35% 63,55% 60,33% 63,55% 60,33% 1 sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 marzec 2008 czerwiec 2008 czerwiec 2008 Wykres 16. 15,51% 17,11% 15,14% 17,23% 15,51% 17,11% 15,14% 17,23% 35,81% 35,81% 35,78% 31,03% 35,81% 35,81% 35,78% 31,03% inne cele budowa inne cele zakup budowa zakup 48,69% 47,07% 49,08% 51,74% 48,69% 47,07% 49,08% 51,74% Wykres 17. Wykres 17. Klient indywidualny - rynek wtórny przeznaczenie kredytu 10 9 8 7 6 5 inne cele 40,92% 44,51% 43,23% zakup 44,82% 43,85% 45,41% 8/13 8/13 4 59,08% 55,49% 56,77% 55,18% 56,15% 54,59% 1 sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 Wykres 18. Klienci instytucjonalni - stan załużenia i liczba czynnych umów w mld PLN 2002 - I połowa 2008 w tys sztuk 16,00 6,00 63

4 59,08% 55,49% 56,77% 55,18% 56,15% 54,59% RAPORTY 1 sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 Wykres 18. Wykres 18. Klienci instytucjonalni - stan załużenia i liczba czynnych umów w mld PLN 2002 - I połowa 2008 w tys sztuk 16,00 stan zadłużenia 6,00 14,00 liczba czynnych umów 5,00 12,00 1 4,00 8,00 6,00 4,00 2,00 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 3,00 2,00 1,00 Wykres 19. Wykres 19. Wykres 19. Klienci instytucjonalni (dane roczne) - liczba i wartość w mld PLN Klienci instytucjonalni nowoudzielonych (dane roczne) kredytów - liczba i wartość w tys sztuk w 7,00 mld PLN nowoudzielonych kredytów w tys sztuk 1,0 7,00 6,00 1,0 0,9 0,9 0,8 6,00 5,00 9/13 0,8 0,7 5,00 4,00 0,7 0,6 4,00 3,00 0,6 0,5 0,5 0,4 3,00 2,00 0,4 0,3 2,00 1,00 wartość nowoudzielonych kredytów 0,3 0,2 liczba wartość nowoudzielonych kredytów kredytów 0,2 0,1 1,00 liczba udzielonych kredytów 0,1 0,0 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 I poł. 2008 0,0 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 I poł. 2008 Wykres 20. Wykres 20. Wykres 20. Klienci instytucjonalni (dane półroczne) - stan zadłużenia, w mld PLN Klienci liczba instytucjonalni i wartość (dane nowoudzielonych półroczne) - stan kredytów zadłużenia, w tys sztuk w 16,00 mld PLN liczba i wartość nowoudzielonych kredytów w tys sztuk 0,45 14,00 16,00 0,45 0,40 12,00 14,00 0,40 0,35 1 12,00 0,35 0,30 0,30 0,25 1 8,00 0,25 0,20 6,00 8,00 stan zadłużenia 0,20 wartość 6,00 stan zadłużenia nowoudzielonych kredytów 0,15 4,00 liczba wartość udzielonych nowoudzielonych kredytów kredytów 0,15 0,10 2,00 4,00 liczba udzielonych kredytów 0,10 0,05 2,00 0,05 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 64

Dane łączne (klienci indywidualni i instytucjonalni) rynku finansowania nieruchomości i wartość kredytów udzielanych przez banki RAPORTY Dane Dane łączne łączne (klienci (klienci indywidualni i i instytucjonalni) rynku rynku finansowania nieruchomości i wartość i wartość kredytów udzielanych przez przez banki banki Wykres Wykres 21. 21. Wykres 21. 16 16 14 14 12 12 10 10 8 8 6 6 4 4 2 2 Stan Stan zadłużenia i liczba i liczba czynnych umów umów kredytowych 1,40 1,40 klienci klienci indywidualni (lewa (lewa skala) skala) w mld w mld PLN PLN klienci klienci instytucjonalni (lewa (lewa skala) skala) w mld w mld PLN PLN liczba liczba czynnych umów umów w mln. w mln. szt. szt. - prawa - prawa skala skala 0,945 0,945 0,717 0,717 0,521 0,521 0,405 0,405 0,290 0,290 1,227 1,227 1,20 1,20 1,140 1,140 1,00 1,00 0,80 0,80 0,60 0,60 0,40 0,40 0,20 0,20 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 - I - I półrocze półrocze Wykres Wykres 22. 22. Wykres 22. Wartość i liczba nowoudzielonych - klienci indywidualni i w mld PLN Wartość i liczba nowoudzielonych - klienci indywidualni w i tys sztuk w mld PLN w tys sztuk instytucjonalni dane półroczne instytucjonalni dane półroczne 35,00 180 35,00 180 klienci indywidualni -wartość 160 3 klienci indywidualni -wartość 160 3 klienci instytucjonalni - wartość klienci instytucjonalni - wartość klienci indywidualni -liczba 140 25,00 klienci indywidualni -liczba 140 25,00 klienci instytucjonalni -liczba klienci instytucjonalni -liczba 120 120 2 2 100 100 15,00 80 15,00 80 60 1 60 1 40 40 5,00 5,00 20 20 0 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 I połowa 2008 I połowa 0 2008 Wykres 23. Wykres 23. w mld PLN 6 Nowoudzielone kredyty dla klientów indywidualnych i instytucjonalnych (dane roczne) wg wartości i liczby w tys szt. 350 11/13 11/13 5 4 klienci indywidualni -wartość klienci instytucjonalni - wartość klienci indywidualni -liczba klienci instytucjonalni -liczba 300 250 3 200 150 2 100 1 50 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I połowa 2008 0 65

RAPORTY KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO INDEKS DOSTĘPNOŚCI KREDYTOWEJ MIESZKAŃCÓW GŁÓWNYCH METROPOLII POLSKICH Rok 2007 Lokale mieszkalne, rynek wtórny, pow. 45-55 m 2 (średnia do kalkulacji) Miasto Cena za m 2 (2008.01.01-2008.03.31) Cena mieszkania 9 LTV Rata PLN CHF Potrzebny kredyt 6,09% 4,17% 50 Warszawa 7913,07 395 653,50 356 088,15 2 155,58 1 735,10 50 Kraków 6718,14 335 907,00 302 316,30 1 830,07 1 473,09 50 Wrocław 6520,76 326 038,00 293 434,20 1 776,30 1 429,81 50 Poznań 5371,48 268 574,00 241 716,60 1 463,23 1 177,81 50 Gdańsk 5805,97 290 298,50 261 268,65 1 581,59 1 273,08 50 Łódź 3732,92 186 646,00 167 981,40 1 016,87 818,52 50 Średnia dla metropolii 6 010,39 300 519,50 270 467,55 1 637,27 1 317,90 Rok 2008 I pół. Lokale mieszkalne, rynek wtórny, pow. 45-55 m 2 (średnia do kalkulacji) Miasto Cena za m 2 (2008.01.01-2008.03.31) Cena mieszkania 9 LTV Rata PLN CHF Potrzebny kredyt 7,52% 4,64% 50 Warszawa 8005,22 400 261,00 360 234,90 2 523,75 1 855,35 50 Kraków 6841,33 342 066,50 307 859,85 2 156,82 1 585,59 50 Wrocław 6532,55 326 627,50 293 964,75 2 059,47 1 514,03 50 Poznań 5705,67 285 283,50 256 755,15 1 798,79 1 322,39 50 Gdańsk 6389,47 319 473,50 287 526,15 2 014,36 1 480,87 50 Łódź 4175,91 208 795,50 187 915,95 1 316,51 967,84 50 Średnia dla metropolii 6 275,03 313 751,25 282 376,13 1 978,28 1 454,34 66

PORTFEL HIPOTECZNY OGÓŁEM WSZYSTKIE WARTOŚCI W MLN PLN GRUDZIEŃ 2005 R. GRUDZIEŃ 2006 R. GRUDZIEŃ 2007 R. Ogółem kredyty mieszkaniowe: 50 662,6 78 174,8 117 727,8 w tym w PLN 18 454,4 28 206,6 52 595,8 w tym w walutach obcych 32 208,2 49 968,2 65 132,0 Kredyty mieszkaniowe zagrożone ogółem: 1 354,1 1 370,7 1 361,6 w tym w PLN 833,7 852,3 889,1 w tym w walutach obcych 520,3 518,4 472,6 % kredyty mieszkaniowe zagrożone ogółem 2,67% 1,75% 1,16% % zagrożone złotowe kredyty mieszkaniowe 4,52% 13,02% 1,69% % zagrożone walutowe kredyty mieszkaniowe 1,62% 1,04% 0,73% Średnie dochody brutto dla województwa (wg metropolii) Średnie dochody za I półrocze netto dla województwa (wg metropolii) Średnie dochody netto rodziny (M+K) dla województwa (wg metropolii) Minimum socjalne - rodzina (M+K+DM) Dochód rozporządzalny/ zdolność kredytowa Indeks dostępności kredytowej w aglomeracji dla PLN (>100<) Indeks dostępności kredytowej w aglomeracji dla CHF (>100<) 3 472,34 28 902,30 4 817,05 2 050,70 2 766,35 128,33 159,43 2 516,32 21 327,24 3 554,54 2 050,70 1 503,84 82,17 102,09 2 624,66 22 186,74 3 697,79 2 050,70 1 647,09 93,73 115,20 2 457,51 20 861,58 3 476,93 2 050,70 1 426,23 97,47 121,09 2 740,20 23 099,34 3 849,89 2 050,70 1 799,19 113,76 141,33 2 335,15 19 893,36 3 315,56 2 050,70 1 264,86 124,39 156,68 2 691,03 22 717,14 3 786,19 2 050,70 1 735,49 106,0 131,69 Średnie dochody brutto dla województwa (wg metropolii) Średnie dochody za I półrocze netto dla województwa (wg metropolii) Średnie dochody netto rodziny (M+K) dla województwa (wg metropolii) Minimum socjalne - rodzina (M+K+DM) Dochód rozporządzalny/ zdolność kredytowa Indeks dostępności kredytowej w aglomeracji dla PLN (>100<) Indeks dostępności kredytowej w aglomeracji dla CHF (>100<) 4 128,21 17 757,84 5 919,28 2 153,24 3 766,05 149,22 202,98 2 991,62 13 068,90 4 356,30 2 153,24 2 203,07 102,14 138,94 3 120,42 13 597,68 4 532,56 2 153,24 2 379,33 115,53 157,15 2 921,70 12 775,38 4 258,46 2 153,24 2 105,23 117,04 159,20 3 257,78 14 166,78 4 722,26 2 153,24 2 569,03 127,54 173,48 2 776,22 12 174,00 4 058,00 2 153,24 1 904,77 144,68 196,81 3 199,33 13 921,50 4 640,50 2 153,24 2 487,27 125,73 171,02 67

STUKTURA PORTFELA KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH OGÓŁEM grudzień 2005 r. grudzień 2006 r. grudzień 2007 r. # UMÓW KREDYTOWYCH OGÓŁEM (SZTUKI) 696 411 888 191 1 078 157 roczny wzrost w sztukach 191 780 189 966 nowe kredyty w danym roku ogółem 296 578 322 604 szacunkowa liczba refinansowanych kredytów 104 798 132 638 % wzrost r/r 128% 121% # umów kredytowych wg wartości # kredytów mieszkaniowych < PLN 150 tys. 336 858 734 467 816 830 # kredytów mieszkaniowych PLN 150 tys. - 300 tys. 50 507 119 311 188 781 # kredytów mieszkaniowych PLN 300 tys. - 450 tys. 8 401 23 005 46 199 # kredytów mieszkaniowych PLN 450 tys. - 600 tys. 2 375 6 413 14 259 # kredytów mieszkaniowych > PLN 600 tys. 1 887 5 000 12 098 # umów kredytowych wg okresu # kredytów mieszkaniowych < 10 lat 103 270 217 502 217 132 # kredytów mieszkaniowych 10-20 lat 158 589 320 892 354 864 # kredytów mieszkaniowych 20-30 lat 124 422 308 870 429 534 # kredytów mieszkaniowych 30-40 lat 13 732 41 428 69 685 # kredytów mieszkaniowych > 40 lat 15 404 6 952 WARTOŚĆ URUCHOMIONYCH KREDYTÓW (MLN PLN) W TYM kredyty mieszkaniowe wg wartości ogółem 49 077 76 286 115 007 155% 151% wartość kredytu mieszkaniowego < PLN 150 tys. 18 768 39 324 46 514 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 150 tys. - 300 tys. 9 370 22 421 36 640 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 300 tys. - 450 tys. 2 724 7 310 15 109 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 450 tys. - 600 tys. 1 108 2 937 6 508 wartość kredytu mieszkaniowego > PLN 600 tys. 1 664 4 204 10 098 kredyty mieszkaniowe wg okresu okres umowy kredytowej < 10 lat 4 198 9 279 10 238 okres umowy kredytowej 10-20 lat 12 893 23 280 27 797 okres umowy kredytowej 20-30 lat 14 676 37 280 62 398 okres umowy kredytowej 30-40 lat 1 937 6 341 12 701 okres umowy kredytowej > 40 lat 3 62 1 739 KREDYTY ZAGROŻONE OGÓŁEM # kredytów zagrożonych 10 355 13 989 10 564 wartość kredytów zagrożonych (w mln PLN) 985 1 133 1 158 % kredytów zagrożonych wg liczby 1,49% 1,57% 0,98% % kredytów zagrożonych wg wartości 2,01% 1,49% 1,01% 68

ZŁOTOWE WALUTOWE grudzień 2005 r. grudzień 2006 r. grudzień 2007 r. grudzień 2005 r. grudzień 2006 r. grudzień 07 330 999 418 462 554 713 365 412 469 729 523 444 87 463 136 251 104 317 53 715 126% 133% 129% 111% 141 051 371 473 449 747 195 807 362 994 367 083 12 012 36 669 77 006 38 495 82 642 111 775 1 867 6 781 17 296 6 534 16 224 28 903 633 1 970 5 740 1 742 4 443 8 519 480 1 574 4 934 1 407 3 426 7 164 68 043 147 332 157 425 35 227 70 170 59 707 54 568 155 269 191 950 104 021 165 623 162 914 31 996 107 537 176 459 92 426 201 333 253 075 1 432 8 865 25 992 12 300 32 563 43 693 4 364 2 897 11 40 4 055 17 029 26 410 49 946 32 047 49 876 65 061 5 981 15 997 22 569 12 787 23 327 23 945 2 107 6 322 14 701 7 263 16 099 21 939 577 1 889 5 646 2 147 5 421 9 463 288 842 2 628 820 2 094 3 880 392 1 270 4 263 1 272 2 934 5 835 2 366 5 402 6 943 1 832 3 877 3 295 3 750 9 633 14 368 9 143 13 647 13 429 3 119 10 056 23 042 11 556 27 224 39 355 163 1 209 4 767 1 774 5 132 7 934 1 54 680 3 8 1 059 6 219 5 969 6 323 4 136 8 020 4 241 544 608 703 441 525 454 1,88% 1,43% 1,14% 1,13% 1,71% 0,81% 3,19% 2, 1,41% 1,38% 1,05% 0,7 69

STRUKTURA PORTFELA NOWYCH KREDYTÓW I 2006 r. II 2006 r. III 2006 r. # UMÓW KREDYTOWYCH OGÓŁEM (SZTUKI) W TYM 57 457 77 952 77 908 wg wartości ogółem 57 457 77 952 77 908 # kredytów mieszkaniowych < PLN 150 tys. 40 204 52 663 50 515 # kredytów mieszkaniowych PLN 150 tys. - 300 tys. 12 947 18 547 19 510 # kredytów mieszkaniowych PLN 300 tys. - 450 tys. 2 826 4 586 5 111 # kredytów mieszkaniowych PLN 450 tys. - 600 tys. 793 1 188 1 543 # kredytów mieszkaniowych > PLN 600 tys. 687 968 1 229 wg okresu ogółem 37 777 55 455 55 914 # kredytów mieszkaniowych < 10 lat 5 398 7 595 7 277 # kredytów mieszkaniowych 10-20 lat 10 447 15 064 14 671 # kredytów mieszkaniowych 20-30 lat 17 930 26 616 27 749 # kredytów mieszkaniowych 30-40 lat 3 998 6 174 6 206 # kredytów mieszkaniowych > 40 lat 4 6 11 WARTOŚĆ KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH OGÓŁEM (MLN PLN) W TYM: 7 500 10 789 11 457 wg wartości ogółem 7 501 10 790 11 456 wartość kredytu mieszkaniowego < PLN 150 tys. 2 862 3 815 3 658 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 150 tys. - 300 tys. 2 663 3 862 4 096 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 300 tys. - 450 tys. 994 1 639 1 830 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 450 tys. - 600 tys. 390 600 780 wartość kredytu mieszkaniowego > PLN 600 tys. 592 874 1 092 wg okresu ogółem 5 053 8 080 8 725 okres umowy kredytowej < 10 lat 371 534 512 okres umowy kredytowej 10-20 lat 1 033 1 772 1 800 okres umowy kredytowej 20-30 lat 2 879 4 511 5 090 okres umowy kredytowej 30-40 lat 769 1 262 1 320 okres umowy kredytowej > 40 lat 1 1 3 LTV W MOMENCIE UDZIELENIA KREDYTU Liczba umów kredytowych (sztuki) ogółem w tym: 51 431 70 766 70 714 # umów kredytowych z LTV < 5 13 988 19 490 18 750 # umów kredytowych z LTV 5-75% 10 585 14 976 14 709 # umów kredytowych z LTV 75% - 10 25 229 33 735 34 381 # umów kredytowych z LTV > 10 1 629 2 565 2 874 # umów kredytowych z LTV > 75% 26 858 36 300 37 255 % umów kredytowych z LTV > 75% wg liczby wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV < 5 1 169 1 715 1 675 wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV 5-75% 1 396 2 151 2 229 wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV 75% - 10 3 729 5 365 5 863 wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV > 10 370 575 739 wartość kredytów mieszkaniowych z LTV > 75% 4 099 5 940 6 602 % umów kredytowych z LTV > 75% wg wartości 70

IV 2006 r. I 2007 r. II 2007 r. III 2007 r. IV 2007 r. 83 261 296 578 73 559 89 688 85 191 74 166 322 604 296 578 322 504 83 261 73 559 89 688 85 091 74 166 46 240 42 178 49 345 44 491 38 046 22 799 20 486 25 235 24 556 22 134 9 094 6 837 9 068 9 436 8 090 3 540 2 184 3 198 3 330 2 978 1 588 1 874 2 842 3 278 2 918 207 785 275 234 58 639 52 381 63 583 85 097 74 173 11 399 5 860 7 210 10 156 8 253 14 027 12 091 14 175 18 850 15 911 26 727 27 640 33 115 45 179 40 548 6 301 6 669 7 399 9 126 8 361 13 454 43 200 185 121 1 684 1 786 1 100 12 935 16 865 17 089 15 119 62 008 43 201 62 008 13 454 12 935 16 865 17 089 15 119 3 773 3 232 3 805 3 440 2 917 4 737 4 389 5 424 5 301 4 770 2 392 2 451 3 259 3 408 2 908 1 050 1 147 1 666 1 734 1 552 1 502 1 716 2 711 3 206 2 972 32 022 54 915 10 164 9 863 12 830 17 084 15 138 556 498 617 868 718 1 945 1 699 2 110 2 783 2 409 5 931 5 973 7 641 10 472 9 422 1 714 1 655 1 939 2 395 2 217 18 38 523 566 372 267 793 304 699 74 882 69 123 84 685 80 557 70 334 19 099 20 264 28 167 27 288 22 429 15 035 15 157 19 332 18 460 16 136 37 170 29 686 32 864 30 717 27 845 3 578 4 016 4 322 4 092 3 924 40 748 141 161 33 702 37 186 34 809 31 769 53% 45% 1 813 2 049 3 075 3 202 2 779 2 492 2 693 3 776 3 936 3 570 7 046 6 504 8 055 7 925 7 132 875 981 1 096 1 125 1 089 7 921 24 562 7 485 9 151 9 050 8 221 57% 55% 71