STAN RYNKU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE

STAN RYNKU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE na 31 grudnia 2008 r. NARZĘDZIE ZARZĄDZANIA RYZYKIEM PORTFELA KREDYTOWEGO Michał Wydra Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich Prezentacja w oparciu o wyniki Systemu Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości - SARFiN I. Wprowadzenie Celem tego raportu jest przedstawienie stanu finansowania nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, jego przygotowania na oczekiwane spowolnienie gospodarcze oraz oceny ryzyka dla sektora bankowego związanego z kredytami mieszkaniowymi denominowanymi w walucie obcej. Prezentowane dane, jeżeli nie jest to inaczej zaznaczone, pochodzą z prowadzonej przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości bazy danych SARFiN. 40

Uzyskane rezultaty z bazy SARFiN, a także istotne zmiany na rynku finansowania nieruchomości, jakie można zaobserwować w Polsce od 2000 roku, skłoniły sekretariat Komitetu do przygotowania i zaprezentowania analizy stanu rynku finansowania nieruchomości w Polsce, według stanu na 31 grudnia 2008 r. II. Główne tezy System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) prowadzony jest przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP od lipca 2001 r. Obecnie w systemie uczestniczą 24 banki, których szacowany udział w rynku na koniec grudnia 2008 wynosił ok. 90 proc. w przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych i 68 proc. rynku kredytów dla klientów instytucjonalnych. Banki przekazują dane w okresach miesięcznych. Na zasadzie wzajemności dostarczają one dane dotyczące: stanu zadłużenia (wielkość portfela), wartości i liczby udzielonych kredytów, rodzaju kredytu, poziomu i rodzaju waluty, celu kredytowania, poziomu LTV, wartości sprzedaży kredytów w układzie regionalnym, wysokości kredytu, okresu kredytowania oraz jakości portfela (pozyskiwane dane w ostatnim elemencie nie są jeszcze dostatecznie reprezentatywne). 1. Warunki finansowania nieruchomości mieszkaniowych Z danych Związku Banków Polskich zgromadzonych w Systemie SARFiN oraz Systemie Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON wynika, iż: 1) ROK 2008, POMIMO SPOWOLNIENIA POD KONIEC IV KWARTAŁU, ZAKOŃCZYŁ SIĘ WYNIKIEM DODATNIM. POPRAWIAŁA SIĘ JAKOŚĆ PORTFELA KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH, NIE WZRASTAŁ UDZIAŁ KREDYTÓW REFINANSOWYCH, A ZWŁASZCZA KONSOLIDACYJNYCH. Obniżył się udział kredytów refinansowych. Na koniec I kw. 2008 r. wynosił on 2,75 proc., zaś na koniec IV kwartału nastąpił jego spadek do poziomu ok. 2 proc. Szacowany udział kredytów konsolidacyjnych zmalał. Na koniec I kw. 2008 r. wynosił on 3,04 proc., a na koniec IV kw. 2008 r. - 1,53 proc. Średnia wartość udzielonego kredytu w omawianym okresie 2008 r. wyniosła 199 tysięcy zł i była wyższa o ok. 11 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2007 r. W IV kwartale 2008 r. odnotowano spadek wartości nowo udzielanych kredytów wobec poprzednich kwartałów 2008 r. W porównaniu do IV kwartału 2007 r. odnotowano spadek wartości nowo udzielanych kredytów o ok. 6 proc. 2) REALIZACJA PROGNOZY W 2008 R. Prognoza na rok 2008 zakładała wartość nowo udzielonych kredytów dla klientów indywidualnych na poziomie ok. 60 mld zł*. W 2008 r. wartość tej prognozy została zrealizowana w ok. 94 proc. 3) STAN ZADŁUŻENIA KLIENTÓW INDYWIDUALNYCH W latach 2002-2008 odnotowano dużą dynamikę stanu zadłużenia klientów indywidualnych i instytucjonalnych (wykresy 1 i 2). O ile w 2002 r. stan zadłużenia kształtował się na poziomie 20 mld zł, to w 2008 r. wyniósł 192 mld zł (wykres 2). Najwyższy wzrost stanu zadłużenia w omawianym okresie odnotowano w 2008 r. - o ok. 65 proc. w porównaniu do 2007 r. Na koniec 2008 r. wskaźnik zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych do PKB wyniósł ok. 15 proc. (wykres 3). Gdyby przyjąć utrzymanie się istniejących tendencji wzrostu PKB i przyrostu akcji kredytowej, osiągnięcie wskaźnika zadłużenia do PKB na poziomie 20 proc. może mieć miejsce w ciągu najbliższych 2-3 lat. A to oznacza wartość zadłużenia klientów indywidualnych na poziomie ok. 300 mld PLN (przy założeniu, iż na rynku polskim nie będziemy mieli do czynienia z drastycznym kryzysem). Dla porównania średni wskaźnik zadłużenia do PKB dla EU-15 wynosi 50 proc. (dane Europejskiej Federacji Hipotecznej). 4) LICZBA UDZIELONYCH KREDYTÓW Liczba nowo udzielanych kredytów w poszczególnych latach dynamicznie wzrastała. Wzrosła ona ze 102 tys. udzielonych kredytów w 2002 roku do 314 tys. w 2007 r. (wykresy 3 i 4). Liczba umów podpisanych w 2008 r. wyniosła 290 tys. Niewątpliwie między innymi przyczyną takiego wzrostu był wzrost zatrudnienia, napływ kapitału z zagranicy, lokującego fundusze w nieruchomościach oraz wzrost dochodów ludności (ponad 10 proc. w ciągu roku). W IV kwartale 2008 r. odnotowano jednak spadek wartości i liczby udzielanych kredytów. Zmiana nie jest duża i tak dramatyczna, jak to miało miejsce na rynku amerykańskim, na którym - wg danych Mortgage Bankers Association of America - w wyniku kryzysu nastąpił spadek sprzedaży nawet o 40 proc. W przypadku porównania danych z rynku polskiego mamy do czynienia ze spadkiem udzielanych kredytów o ok. 20 proc. ze stycznia 2009 r. w porównaniu do stycznia 2006 r. (wykresy 6, 7 i 8). W sumie liczba czynnych umów kredytowych wzrosła z 255 tys. w 2002 roku do ponad 1,3 mln umów na koniec grudnia 2008 r. Biorąc pod uwagę, że w Polsce średnio gospodarstwo domowe liczy 2-3 osoby, można założyć, że sektorowi bankowemu zaufało ponad 2,5 mln osób. 5) ŚREDNIA WARTOŚĆ KREDYTU Zdecydowanie wzrosła średnia wartość kredytu. W 2002 roku wynosiła ona ok. 60 tys. PLN, a na koniec grudnia 2008 r. blisko 199 tys. złotych. Przyczyną tego stanu rzeczy jest na pewno duży wzrost cen nieruchomości, zwiększenie dochodów przeciętnej rodziny, ale także bardziej korzystne warunki kredytowe (wydłużanie okresu kredytowania, w tym do 45 i 50 lat i spadek oprocentowania do połowy 2007 r.) (wykres 9). 6) KREDYTY ZŁOTOWE VS. WALUTOWE Na przestrzeni ostatnich lat mamy do czynienia ze zmiennym zainteresowaniem 41

42 klientów indywidualnych kredytami złotowymi i denominowanymi w walutach obcych (wykresy 4 i 5). W ciągu ostatniego roku udział kredytów złotowych w kredytach ogółem kształtował się od 47 proc. w styczniu 2008 r. do ok. 19 proc. we wrześniu 2008 r. W grudniu 2008 r. ich udział wzrósł do 59 proc., co było wynikiem zmian zachodzących na rynku, czyli wzrostu ceny pożyczek międzybankowych i zmniejszeniu dostępności kredytów w CHF. Na koniec IV kw. 2008 r. udział krajowej waluty wzrósł do poziomu ok. 42 proc. Kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich było w styczniu 2007 r. 43,1 proc., na koniec I kw. 2008 r. - ok. 59 proc., a na koniec IV kw. 2008 r. - ok. 55 proc., podczas gdy w np. w III kw. udział CHF wynosił ponad 70 proc. Udział dolara amerykańskiego i innych walut pod koniec IV kw. 2008 r. był praktycznie marginalny: EUR - 0,48 proc. i USD - 0,15 proc. Pomimo wzrostu popytu na kredyty denominowane w CHF - zwłaszcza w okresie poprzedzającym IV kwartał - co wynikało przede wszystkim z faktu, iż koszt kredytów złotowych wzrósł o 1,88 pp w 2008 r. w porównaniu do 2007 r.), wysokość oprocentowania kredytów dla tej waluty pozostawała praktycznie na tym samym poziomie (zmiana tylko o 0,53 pp w analogicznym okresie). Tym samym, kredyty złotowe stały się mniej atrakcyjne i kredytobiorcy częściej decydowali się na zaciągnięcie tańszych kredytów w CHF. Na koniec 2008 r. udział kredytów w walutach obcych nowo udzielonych wynosił ok. 77 proc. Przy tak dużej różnicy w oprocentowaniu kredytów w PLN i CHF oraz kursu wymiany, mamy do czynienia z dużą rozbieżnością pomiędzy średnią wartością kredytów denominowanych w walutach obcych (229 tys. PLN) i złotowych(156 tys. PLN). 7) JAKOŚĆ PORTFELA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH Jakość portfela kredytów hipotecznych poziom zagrożenia ciągle niski Opierając się danych Komisji Nadzoru Finansowego oraz Narodowego Banku Polskiego (za 2008 r.), należy zwrócić uwagę na pewne zjawiska: Na koniec 2007 r. było 10,6 tys. (tj. 1,0 proc. całego portfela) kredytów mieszkaniowych zaklasyfikowanych do kategorii zagrożonych, a ich łączna wartość wynosiła 1,2 mld zł (tj. 1,0 proc. ogólnej wartości portfela). Z tej liczby do kategorii straconych zaliczono 5,6 tys. kredytów (tj. 0,5 proc. całego portfela), o łącznej wartości 0,7 mld zł (tj. 0,6 proc. całego portfela). Pomimo wysokiej jakości portfela kredytów mieszkaniowych, należy mieć na uwadze, iż większość z nich to kredyty o bardzo krótkiej historii. Na kredyty uruchomione w latach 2006-2007 przypada blisko 60 proc. całkowitego zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Co więcej, kredytów tych udzielono w wyjątkowo korzystnych warunkach makroekonomicznych, tj. m.in. przy szybko rosnących płacach, rekordowo niskich stopach procentowych, aprecjacji złotego oraz dynamicznie rosnących cenach na rynku nieruchomości. KNF wskazuje na następujące podstawowe obszary ryzyka związane z kredytami mieszkaniowymi: ryzyko wynikające z możliwości znacznego wzrostu stóp procentowych i utrzymywania się ich na wysokim poziomie w dłuższej perspektywie (w Polsce, Szwajcarii, strefie euro) na skutek narastania zjawisk inflacyjnych w skali globalnej ryzyko wynikające z możliwości zmiany trendu na rynku walutowym, prowadzące do osłabienia złotego, a w konsekwencji wzrostu obciążeń z tytułu spłaty kredytów walutowych (ryzyko to może wystąpić łącznie z ryzykiem wzrostu stóp procentowych instrumentów walutowych) ryzyko wynikające z możliwości pogorszenia koniunktury gospodarczej, a w konsekwencji utraty pracy i źródeł dochodu przez część kredytobiorców. Aż 53 proc. kredytów udzielonych w 2006 roku stanowiły kredyty o poziomie LTV powyżej 75 proc., a więc o stosunkowo wysokim ryzyku niedotrzymania warunków umowy kredytowej przez kredytobiorców indywidualnych. Kredytów nieregularnych było ogółem 1,00 proc. na koniec 2008 r. Liczba kredytów zagrożonych ma tendencję malejącą, ponieważ w 2005, 2006 i 2007 wartości te wynosiły odpowiednio 2,67, 1,75 i 1,16 proc. Odnotować należy spadek liczby zagrożonych kredytów złotowych z 4,52 proc. (grudzień 2005 r.) do 2,03 proc. (grudzień 2008 r.), przy czym odnotowano pogorszenie po stronie kredytów w walucie krajowej z 1,69 proc. (grudzień 2007 r.) do 2,03 proc. (grudzień 2008 r.). Wynika to z warunków, w jakich te kredyty były udzielane i spłacane - niższy kurs CHF powodował, że raty łatwiej się spłacało we frankach szwajcarskich, podczas gdy kredyty w walucie krajowej z lat 2004-2008 były droższe z powodu rosnących stóp procentowych. Na koniec 2007 r. liczba kredytów walutowych, dla których klienci nie dotrzymali warunków kredytowych, spadła do 0,73 proc., a pod koniec 2008 r. wynosiła 0,56 proc. Analizując dane dotyczące jakości portfela kredytów hipotecznych, można wnioskować, iż niedotrzymanie warunków kredytowych występuje z reguły nie wcześniej niż po 2-3 latach od udzielenia kredytu. Zatem przy tak młodym i dynamicznie rosnącym portfelu liczbę kredytów nieregularnych nie powinno odnosić się do aktualnej liczby czynnych umów kredytowych, ale do poziomu kredytów z 2-3 lat wstecz. Tym samym będzie to bardziej wiarygodna informacja o jakości portfela. Należy też uwzględniać dynamikę przyrostu liczby udzielonych kredytów. Zatem wyliczanie współczynnika kredytów zagrożonych powinno uwzględniać specyfikę rynku, gdyż dopiero wtedy będzie istotną informacją o jakości portfela. Jeżeli zatem porównamy wartość kredytów nieregularnych na koniec 2007 roku (1.36 mld zł) do wartości portfela kredytów hipotecznych na koniec 2005 roku (50.66 mld zł), to otrzymamy współczynnik 2,69 proc. Z kolei przy porównaniu danych z 2008 r. kredyty nieregularne (1.940 mld zł) do stanu zadłużenia z 2006 r. (78,1 mld zł), poziom kredytów niespłacanych powinien wynosić 2,48 proc. Nastąpiła poprawa jakości portfela w konkretnych latach, ale wynika ona głównie z ogromnie dużego wzrostu stanu zadłużenia w ostatnich dwóch latach (pod koniec 2006 r. wynosił on 78 mld zł, a pod koniec 2008 r. - 194 mld zł). Tak wysoka wartość tego wskaźnika może budzić pewien niepokój co do faktycznej jakości portfela kredytów hipotecznych.

8) FINANSOWANIE PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH O ile w latach 2004-2006 możemy mówić o stagnacji w poziomie finansowania przedsięwzięć deweloperskich (i innych instytucji budujących mieszkania na sprzedaż/wynajem), o tyle w roku 2007 wartość nowo udzielonych kredytów dla tych klientów zwiększyła się z 1,5 mld PLN do 2,5 mld PLN, a w pierwszym półroczu 2008 r. do 3,8 mld. Sytuacja ta uległa zmianie dopiero od przełomu września/października 2008 r., kiedy to banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów ze względu na rosnące ryzyko branży deweloperskiej (wykresy 10, 16 i 21). Na przełomie września i października 2008 r. banki ograniczały udzielanie kredytów deweloperom, chociaż dobre projekty w dalszym ciągu mogły liczyć na finansowanie. Powodem zaostrzenia kryteriów, do których zaliczały się m.in. większe wymogi co do wkładu własnego, zabezpieczeń, wyższego wskaźnika podpisanych umów itp., należało: rosnące ryzyko transakcji deweloperskich, zwłaszcza po stronie deweloperów, którzy nie mieli mocnej bazy kapitałowej braku stosowania tzw. obowiązkowych rachunków powierniczych. Dodatkowe czynniki, na które sektor bankowy musi zwracać uwagę od wielu lat, to: stosowanie przez nadzór bankowy wysokich wymogów kapitałowych na transakcje deweloperskie 100 proc. wagi ryzyka brak certyfikacji deweloperów i posiadania przez nich odpowiednich rezerw. Wydaje się, że ratunkiem w obecnej sytuacji może być udrożnienie systemu wynajmu mieszkań, np. poprzez pewne zmiany w ustawie o ochronie lokatorów i wykorzystaniu krajowych funduszy nieruchomości. Przy utrzymujących się wysokich cenach nieruchomości mieszkaniowych, a tym samym ograniczonym popycie, można się spodziewać, iż, inaczej niż w latach ubiegłych, deweloperzy będą zmuszeni przejść z finansowania projektu z przedpłat klientów na finansowanie projektowe (kredyt, project finance, mezzanine finance, fundusze inwestycyjne, leasing). Tym samym zwiększy się rola banków w tworzeniu instrumentów na finansowanie projektów deweloperskich, a jednocześnie zwiększy się odpowiedzialność finansującego za sukces samego projektu. Od wielu lat środowiska rządowe i bankowe pracowały nad zasadami funkcjonowania rachunku powierniczego. Pomimo wprowadzenia ogólnych zasad jego działania w art. 59 prawa bankowego, ten instrument, który w zamyśle miał chronić nabywcę mieszkania i bank go kredytujący, jest praktycznie niewykorzystany. Obecnie, w świetle postępującego spowolnienia gospodarczego i zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów, w ocenie wielu uczestników rynku należy poważnie rozważyć wprowadzenie tego instrumentu ochrony nabywcy w transakcjach deweloperskich. Osobnym tematem powinno być zapewnienie klientom upadającego dewelopera uwłaszczenia tak, aby rozpoczęty projekt mógł być dokończony przez innego dewelopera. W obliczu spowolnienia odnotowano duże zainteresowanie po stronie deweloperów rządowymi programami, np. Rodzina na swoim, który w wyniku nowelizacji - zmniejszenie współczynnika dopłat dla poszczególnych aglomeracji miejskich oraz zmniejszenie się poziomu cen nieruchomości - stał się bardziej atrakcyjny i bezpieczniejszy (bo kredyty z dopłatą mogą być oferowane tylko w walucie krajowej). Należy jednak zwrócić uwagę, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym i znaczący spadek popytu na nowe mieszkania kupowane od deweloperów, znacząco zwiększają ryzyko finansowe kredytobiorców, a zatem także i banków. Już teraz niektórzy deweloperzy zmuszeni byli, w wyniku spadku cen działek, wyprzedawać zgromadzone grunty nawet z pozwoleniem na budowę. W przypadku bankructwa dewelopera oraz w konsekwencji zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorców, banki mogą zostać narażone na straty. Częściowym zabezpieczeniem dla banków jest posiadane przez nie ubezpieczenie pomostowe, jednak może się ono okazać nieskuteczne w przypadku poważnego załamania na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo trzeba również mieć na uwadze fakt, że poniesienie strat przez klientów w wyniku bankructwa dewelopera podważy zaufanie nabywców do transakcji na rynku pierwotnym (wykres 11, 12 i 13), co może przyczynić się do dalszego spadku popytu na mieszkania. Zatem ze względu na konieczność zapewnienia odpowiednich warunków do dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego, środowisko bankowe powinno podjąć zdecydowane działania w celu wdrożenia rachunku powierniczego jako standardu dla transakcji zakupu mieszkań od deweloperów. 9) RYZYKO KREDYTOWE I WALUTOWE Specyfiką polskiego rynku kredytów hipotecznych jest wysoki udział kredytów denominowanych do walut obcych (głównie CHF) oraz duży udział kredytów o wysokim LTV (jak podano wcześniej, ponad połowa nowo udzielonych kredytów w 2006 i 2007 roku przekraczała 75 proc. LTV). Powoduje to bardzo dużą ekspozycję portfela kredytów hipotecznych na ryzyko kredytowe związane ze zmianą cen na rynku nieruchomości oraz ewentualnym osłabieniem złotego w stosunku do innych walut, w szczególności CHF. Na polskim rynku nieruchomości mamy do czynienia od kilku lat ze wzrostem cen mieszkań, który ma zmienną dynamikę i dotyczy głównie największych miast. Oczywiście, nakładają się tutaj czynniki fundamentalne (jak kondycja gospodarki) oraz spekulacja, jednak podstawowy wpływ na wzrost cen miał coraz bardziej dostępny kredyt mieszkaniowy i związany z tym rosnący popyt. Jednocześnie mieliśmy do czynienia ze sztywną podażą nowych mieszkań. Należy wziąć pod uwagę rysujące się trendy na rynku finansowania nieruchomości, w tym zwłaszcza spadek popytu na rynku pierwotnym. Z danych ZBP wynika, że od grudnia 2008 r. wzrasta akcja finansowania mieszkań na rynku wtórnym, głównie na zakup mieszkań (wykresy 11, 12 i 13). Ograniczenie zainteresowania nowymi kredytami może skutkować spadkiem popytu na nowe mieszkania, ale także spadkiem cen nieruchomości. Ten trend spadkowy może się utrzymać nawet przez okres 1-2 lat, gdyż spadek cen nieruchomości może spowodować zmniejszenie liczby nowych inwestycji. To z kolei może wpłynąć na zmniejszenie popytu na rynku materiałów i usług budowlanych, co jeszcze bardziej wpłynie na zmniejszenie się cen nowych mieszkań w wyniku spadku kosztów budowy. 43

44 Dla banków, które oceniały ryzyko kredytowe w oparciu o utrzymujący się trend wzrostu wartości nieruchomości, ewentualny znaczący spadek cen oznacza istotne zwiększenie ryzyka banku (wykres 15). W przypadku kredytów udzielanych powyżej 90 proc. LTV, korekta cen na rynku nieruchomości spowoduje, że wartość kredytu przekroczy wartość zabezpieczenia. Należy tutaj zwrócić uwagę na ogromne różnice w maksymalnych kwotach kredytów oferowanych przez poszczególne banki dla tych samych kredytobiorców. Wiele banków istotnie obniżyło kryteria oceny zdolności kredytowej, aby móc zaoferować klientom jak najwyższe kwoty kredytów w CHF. W przypadku osłabienia się kursu złotego może okazać się, że ci klienci nie są w stanie terminowo obsługiwać rosnących rat kredytowych. Należy również pamiętać, że w przypadku osłabienia kursu złotego wzrośnie także wartość kredytów denominowanych w walutach obcych. Zatem w przypadku kredytów udzielanych powyżej 90 proc. LTV ewentualne osłabienie złotego może spowodować, że wartość kredytu przekroczy wartość zabezpieczenia. Biorąc pod uwagę pogarszające się czynniki makroekonomiczne w gospodarce światowej oraz przedłużający się kryzys finansowy, pożądane byłoby, aby także polski sektor bankowy przygotował się na ewentualne pogorszenie koniunktury. Sytuacja gospodarcza będzie miała także niekorzystny wpływ na ostatnio pozytywnie kształtujący się trend spadku bezrobocia. Tym samym zdolność kredytowa klientów banków może się pogarszać oraz może zacząć rosnąć udział kredytów nieregularnych. Opisane tendencje i zachowanie uczestników rynku w latach poprzednich może być minimalizowane i łagodzone poprzez dość szeroko stosowane na rynku polskim przy produktach hipotecznych ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Na rynku dominują trzy takie produkty: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, utraty pracy i przejściowe, do czasu wpisu hipoteki. Ze wstępnych informacji uzyskanych od prywatnych firm ubezpieczających wynika, że ok. 15-20 proc. portfela spłacanych kredytów mieszkaniowych jest objęta ochroną ubezpieczeniową, przynajmniej w przypadku dwóch pierwszych zagrożeń. Tak duży udział powinien zapewnić ok. 30 mld zł rezerw poza sektorem bankowym, który w razie pogarszania się jakości portfela powinien być wypłacany bankom w formie odszkodowań, w celu uchronienia ich przed stratami. 2. Inicjatywy podejmowane na rzecz rozwoju rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych 1) REFINANSOWANIE PORTFELA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH Grupa robocza ds. sekurytyzacji w Polsce, działająca przy Związku Banków Polskich, zidentyfikowała najważniejsze obszary prawa, wymagające zmian: a) Po przeniesieniu wierzytelności nastąpi utrata BTE nawet, jeśli inicjujący bank pełni rolę serwisera sekurytyzowanych wierzytelności. b) Brak jest w prawie upadłościowym zapisu o wyłączeniu sekurytyzowanych wierzytelności z masy upadłościowej inicjatora. c) Niejasna jest klasyfikacja podatkowa (VAT, PCC) usług świadczonych w ramach transakcji przez SPV, brak możliwości zaliczania strat na kredytach do kosztów uzyskania przychodu SPV oraz brak jednoznacznej interpretacji dla potrzeb podatku u źródła. d) SPV nie może być stroną umowy o subpartycypację. Istnieje konieczność uporządkowania i zmiany zapisów dotyczących kwestii podatkowych przy subpartycypacji. 2) RATING NIERUCHOMOŚCI W celu oszczędności kapitału ekonomicznego przypisywanego do konkretnych transakcji w obszarze nieruchomości na pokrycie nieoczekiwanych strat, II Bazylejska Umowa Kapitałowa przewiduje konieczność budowy systemów ratingowych dla projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza dla projektów realizowanych w formule spółek celowych. Związek Banków Polskich podjął działania zmierzające do przygotowania propozycji ostatecznego kształtu ratingu nieruchomości, biorąc pod uwagę specyfikę Polski, konkretną transakcję i specyfikę konkretnej nieruchomości. Dla uzyskania odpowiednich rezultatów niezbędna jest rekomendacja tej inicjatywy członkom Związku Banków Polskich i ich współpraca w przygotowaniu założeń. 3) WYCENA NIERUCHOMOŚCI Komitet ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich oraz Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wspólnie przygotowali standard wyceny nieruchomości na potrzeby wyceny zabezpieczenia hipotecznego (KSWS3), który został zaakceptowany przez środowisko rzeczoznawców i sektor bankowy. Oba środowiska, w ramach kontynuowania konsultacji, uznały potrzebę doprecyzowania formy prezentacji wartości: wartości rynkowej (w rozumieniu optymalnego wykorzystania) i wartości innej (zgodnej z aktualnym wykorzystaniem nieruchomości). Konsultacje prowadzone są z Komisją Nadzoru Finansowego oraz Ministerstwem Infrastruktury. Z polecenia Komisji Europejskiej firmy doradcze przygotowują, w ramach prac nad Białą Księgą Integracji Rynków Hipotecznych, propozycje ujednoliconych procedur dotyczących wyceny, windykacji i rejestracji hipotek. Do końca tego roku ma być gotowa rekomendacja Komisji w tym zakresie. Obecnie przyjęty w Polsce standard wyceny uwzględnia główne kierunki Międzynarodowych Standarów Wyceny. 4) SYSTEM INFORMACJI GOSPODARCZEJ Związek Banków Polskich zarządza pokaźną liczbą międzybankowych Systemów i Baz Danych niezbędnych w procesie prowadzenia biznesu przez banki. SWD - System Węzła Dostępowego ZBP - jednolita platforma informatyczna obejmująca sprzęt teleinformatyczny oraz aplikacje produkcyjne, zapewniająca użytkownikom zunifikowany i bezpieczny sposób dostępu do baz danych ZBP. Na platformie SWD funkcjonują następujące systemy wymiany informacji (SWI):

1) System BANKOWY REJESTR - dane (bez danych o wielkości zadłużenia) o dłużnikach nieterminowo spłacających zobowiązania wobec banków (przedsiębiorcy i konsumenci). Przeznaczenie Systemu: - ocena na wejściu ryzyka związanego z klientem, wczesne ostrzeganie w systemie płatniczo-rozliczeniowym i kredytowym. Aktualizacja danych on line, nie rzadziej niż raz dziennie - jedyna baza tego typu. 2) System DOKUMENTY ZASTRZEŻONE - jedyny w Polsce system gromadzenia i natychmiastowej dystrybucji danych o utraconych, skradzionych, podrobionych dokumentach tożsamości (także osób, które nie są klientami banków), o zastrzeżonych dokumentach bankowych, rachunkach bankowych, kartach, stemplach kasowych. System wczesnego ostrzegania w systemie płatniczo-rozliczeniowym, kredytowym; bardzo skuteczne narzędzie przeciwdziałania wyłudzeniom i oszustwom. Średniomiesięczny przyrost około 6 tys. rekordów. 3) System POSIADACZE - dane o posiadaczach niewłaściwie wywiązujących się z umów o karty płatnicze; jest to jedyna baza umożliwiająca unikanie ryzyka operacyjnego w obszarze kart płatniczych; niestety, zainteresowanie banków tym Systemem jest wciąż znikome, mimo, iż pracownicy wykorzystujący dane z Systemów BR i DZ do wstępnej oceny zagrożeń związanych z klientem, wyrażają duże zainteresowanie także informacjami z tego Systemu. 4) System POJAZDY - dane o poszukiwanych przez policję pojazdach mechanicznych, jedyne dane dostępne w tym zakresie bankom. W bazie danych znajduje się ponad 620 tys. rekordów. 5) System AKCEPTANCI - zawiera dane o akceptantach, którzy niewłaściwe realizują umowy z Agentami Rozliczeniowymi. W Systemie uczestniczy sześciu Agentów Rozliczeniowych. 6) System o Zdarzeniach z Obszaru Ryzyka Operacyjnego (ZORO) - uruchomiony w grudniu 2008 r.; będą w nim przetwarzane dane historyczne (5 lat wstecz) o stratach finansowych oraz o stratach potencjalnych z obszaru ryzyka operacyjnego. Główne cele, do jakich System będzie wykorzystywany: modelowanie ryzyka operacyjnego, analizy scenariuszowe jakościowe i ilościowe, budowanie wzorców (benchmark ów) w oparciu o miary sektorowe. Trwa proces zawierania umów. Dotychczas podpisano już dziewięć umów z bankami. 7) System Wymiany Ostrzeżeń o Zagrożeniach (SWOZ) - uruchomiony w grudniu 2008 r., którego celem jest minimalizacja strat banków i skuteczne zapobieganie przestępstwom lub próbom przestępstw w systemie bankowym; swoista baza wiedzy o nowych schematach oszustw, opisach zdarzeń niosących zagrożenie dla bezpieczeństwa działalności bankowej, mechanizmach postępowania wraz z opisem konkretnych akcji i konkretnych przestępstw. Trwa proces zawierania umów. Dotychczas podpisano już 14 umów z bankami. Aktualnie prowadzone są bazy danych dotyczące sprzedaży kredytów hipotecznych (wspomniana baza SARFiN) oraz, także wspomniana, baza AMRON. Prowadzone są rozmowy dotyczące możliwości wykorzystania platformy AMRON do pozyskiwania przez GUS (i udostępnienia bankom uczestniczącym w systemie AMRON) danych z powiatów o transakcjach na nieruchomościach. 5) INDEKS CEN NIERUCHOMOŚCI I INDEKS DOSTĘPNOŚCI KREDYTOWEJ Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP zainicjował prace nad Indeksem Cen Nieruchomości. Celem projektu jest opracowanie metodologii liczenia indeksu cen nieruchomości dla poszczególnych kategorii nieruchomości oraz obszarów mających podstawowe znaczenie dla wyznaczania trendów cenowych, uwzględniając wszystkie czynniki wpływające na ceny nieruchomości. Starając się wykorzystać posiadane dane, Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przygotował propozycję opracowania Indeksu Dostępności Kredytowej (wykresy 18 i 19), który częściowo wzorowany jest na indeksie amerykańskim (National Association of Realtors). Korzystając z zasobów bazy AMRON i doświadczeń zebranych przy budowie pierwszego indeksu prezentowanego w poprzednim numerze kwartalnika Finansowanie Nieruchomości, na wykresach odzwierciedlono klimat biznesowy w latach 2006-2008 w wybranych dużych miejscowościach. Założenia przyjęte w przedmiotowym indeksie szczegółowo zostały opisane w ostatnim numerze kwartalnika Finansowanie Nieruchomości. Wnioski z tak opracowanego indeksu są następujące: 1. Indeks może służyć jako wskaźnik klimatu biznesowego dla banków w poszczególnych aglomeracjach, przyjmując, iż odnotowuje on zarówno zmianę cen nieruchomości, jak też zmianę w indywidualnych dochodach i kosztach życia (minimum socjalne), zmianę w oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego oraz średnią wielkość nabywanego na rynku wtórnym mieszkania przez przeciętną rodzinę składającą się z trzech osób. 2. W zależności od warunków rynkowych, a praktycznie od wysokości oprocentowania oraz cen za tego rodzaje lokale mieszkalne, indeks wskazuje na pozytywny i negatywny klimat biznesowy dla banków dla danej aglomeracji. Warto zwrócić uwagę, że nawet w czasach boomu na rynku nieruchomości indeks ten wskazywał również mniej korzystne warunki udzielania kredytów w niektórych miejscowościach. 3. Znamienne jest, iż dla kredytów denominowanych w CHF klimat biznesowy w poszczególnych aglomeracjach jest zdecydowanie bardziej sprzyjający niż dla kredytów złotowych, co wskazuje na większą atrakcyjność tych kredytów (niższa wysokość raty kredytowej). 4. Sam indeks może służyć do określania zmian w klimacie biznesowym przy zmianie warunków: np. zwiększenie oprocentowania o 1 pp. 6) ODWRÓCONY KREDYT HIPOTECZNY Odnotować należy zainteresowanie różnych uczestników rynku odwróconym kredytem hipotecznym. Biorąc pod uwagę starzenie się naszego społeczeństwa, zwiększanie 45

46 się średniej długości życia i spadającą liczbę urodzeń, co będzie miało negatywne skutki dla systemu emerytalnego, ZBP zainicjował prace eksperckie mające na celu rozpatrzenie następujących zagadnień: rozumienie terminu odwrócony kredyt hipoteczny w odniesieniu do obecnie obowiązujących w Polsce przepisów prawnych, możliwość implementowania tego rodzaju produktu w Polsce, a przede wszystkim określenia, jaka jest możliwość wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego w ramach obecnie obowiązujących przepisów prawnych oraz czy występuje ewentualna konieczność zmian prawnych pozwalających na jego uruchomienie. III. Podsumowanie 1) Niewątpliwie w roku 2008 nastąpił wzrost ryzyka walutowego w porównaniu do wyjątkowego roku 2007. W ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z mocną dynamiką rozwoju polskiego rynku nieruchomości, popytem znacznie przewyższającym podaż na rynku nieruchomości pierwotnym i wtórnym, a tym samym z silnym wzrostem cen. Ale także z początkiem bardzo poważnego kryzysu na rynku nieruchomości w układzie międzynarodowym oraz stratami sektora finansowego z tym kryzysem związanymi. Na szczęście, te negatywne zjawiska nie miały dotychczas istotnego wpływu na rynek finansowania nieruchomości w Polsce Ale warunki mogą i będą się zmieniać, gdyż już występują mniej korzystne tendencje związane z kosztem pozyskiwania kapitału niezbędnego na podtrzymanie tendencji wzrostowych nowo udzielanych kredytów. Należy także pamiętać o możliwości zmiany kursów walutowych na niekorzyść klientów korzystających z kredytów denominowanych w walutach obcych. Istnieje również ryzyko, iż może nastąpić korekta cen nieruchomości. Osłabienie kursu złotego oraz spadek cen będzie przyczyniał się do zwiększenia współczynnika LTV, a tym samym banki mogą spodziewać się pogorszenia jakości portfela kredytów hipotecznych. Zwiększająca się liczba kredytów zagrożonych będzie wymagała odpowiednich kapitałów na rezerwy. W kwestii utrzymywania odpowiednich rezerw na wypadek rosnących strat warto pamiętać o ubezpieczeniach kredytów hipotecznych. Ich udział w ubezpieczaniu spłaty kredytu mieszkaniowego może nie jest tak duży jak na zachodzie, szacuje się go na ok. dwadzieścia kilka procent w Polsce, co stanowić może kilkadziesiąt mld zł. Tak duże rezerwy poza sektorem bankowym wydaje się, że będą w wystarczający sposób chroniły sektor bankowy przed stratami. Rok 2009 pokaże, na ile rozwiązania przyjęte wiele lat temu sprawdzą się. Wniosek, aby skoordynować politykę standaryzacji produktów bankowych i ubezpieczeniowych, co ułatwiać będzie transfer ryzyka poza sektor bankowy oraz zarządzanie nim, jest jak najbardziej zasadny. 2) Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, przedstawiając niniejszy raport, chciałby zwrócić uwagę na potrzebę zastanowienia się czy, z uwagi na zdominowanie w ostatnim roku portfela kredytów mieszkaniowych przez kredyty hipoteczne denominowane we frankach szwajcarskich, nie zachodzi potrzeba kontynuowania przez ZBP badania związanego z oceną ryzyka dla sektora bankowego związanego z kredytami mieszkaniowymi denominowanymi w walucie obcej. 3) Podstawową przyczyną obecnego kryzysu hipotecznego na rynku amerykańskim było istotne złagodzenie kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przez niektóre instytucje finansowe, brak przejrzystości dokonywanych transakcji zwłaszcza na rynku wtórnym (non conforming market) wierzytelności hipotecznych 1 oraz nałożenie się wielu typów ryzyka, które wystąpiły z całą swoją silą w tym samym czasie. Przyczyny takiego zachowania upatrywać należy przede wszystkim w przekonaniu, że wzrost cen nieruchomości jest zjawiskiem stałym i w związku z tym posiadanie zabezpieczenia hipotecznego pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej. Ten dość nieodpowiedzialny stosunek do ryzyka kredytowego związanego z kredytami o wysokim współczynniku LTV wynikał przede wszystkim z chęci zwiększenia wolumenów kredytowych oraz skupieniu się na krótkoterminowych zyskach. Natomiast zapalnikiem, który wywołał kryzys, był wzrost stóp procentowych, który spowodował zmniejszenie dostępności kredytowej, a w konsekwencji spadek popytu na nieruchomości. Natomiast kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyty o zmiennej stopie procentowej lub też z preferencyjnym oprocentowaniem w początkowym okresie, musieli płacić coraz wyższe raty, przewyższające często ich możliwości finansowe. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż zaciągnięte przez nich kredyty charakteryzowały się wysokim poziomem wskaźnika LTV (w przedziale 90-100 proc.), nie mieli oni możliwości refinansowania kredytu, gdyż wskutek spadku cen nieruchomości kwota zadłużenia przekraczała wartość domu.... PRZYPISY 1. Patrz artykuł: Michał Wydra Kryzys na rynku finansowania nieruchomości w USA skutki dla rynku rekomendacje dla Polski, kwartalnik Finansowanie Nieruchomości nr 4/13 z 2007 r.

WYKRES 1. Klienci indywidualni - stan zadłużenia z tytułu udzielonch i spłacanych kredytów mieszkaniowych w kwartałach 2002-2008. 250 000 000,00 mld PLN 200 000 000,00 150 000 000,00 100 000 000,00 50 000 000,00 I kw II kw III kw IV kw 0,00 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 WYKRES 2. Stan zadłużenia dla klientów indywidualnych - dynamika w % (dane kwartalne). 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% I kw II kw III kw IV kw 10,00% 0,00% 2003 2004 2005 2006 2007 2 008 47

WYKRES 3. Udział portfela finansującego rynek nieruchomości w relacji do PKB. Udział portfela finansującego rynek nieruchomości w PKB PKB mld PLN w mln PLN po przecinku stan zadłużenia klientów klienci indywidualnych idualni - kredyty mieszkaniowe e udział portfela finansującego rynek rynke nieruchomości nieruchomosci w PKB (%) w PKB w % 1 400,00 18,00% 1 200,00 16,00% 15,38% 14,00% 1 000,00 12,00% 800,00 9,94% 10,00% 600,00 7,35% 8,00% 400,00 5,07% 6,00% 200,00 3,51% 3,87% 4,00% 2,00% 0,00 0,00% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 WYKRES 4. Wartość nowo udzielonych kredytów klientom indywidualnym wg walut, kwartałami, lata 2006-2008. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% I kw 2006 II kw 2006 III kw 2006 IV kw 2006 I kw 2007 II kw 2007 III kw 2007 IV kw 2007 I kw 2008 Inne 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,01% 0,00% 0,07% 0,06% 0,05% 0,32% 1,17% 0,78% EUR 0,59% 0,59% 0,64% 0,41% 0,60% 0,44% 0,53% 0,32% 0,65% 0,44% 0,48% 0,01% CHF 57,27% 57,98% 55,76% 45,60% 41,16% 37,44% 40,11% 44,96% 59,01% 74,13% 77,61% 61,68% USD 0,35% 0,34% 0,25% 0,17% 1,15% 0,19% 0,08% 0,04% 0,09% 0,17% 0,15% 1,46% PLN 41,78% 41,08% 43,34% 53,80% 57,08% 61,93% 59,22% 54,63% 40,19% 24,94% 20,58% 36,06% II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 48

WYKRES 5. Udział w wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w podziale na walute krajową i obcą, lata 2002-2008. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 kredyty w PLN kredyty w walucie obcej WYKRES 6. Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych, klienci indywidualni, w styczniach 2002-2009. 4 000 000,00 4,5 mld PLN tys. szt. 25 3 500 000,00 3,5 3 000 000,00 3,0 20 2 500 000,00 2,5 15 2 000 000,00 2,0 1 500 000,00 1,5 10 1 000 000,00 1,0 5 500 000,00 0,5 0,00 0 kwi-01 2002 wrz-02 2003 2004 sty-04 2005 maj-05 2006 paź-06 2007 2008 lut-08 2009 lip-09 liczba wartość 49

WYKRES 7. Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych, klienci indywidualni, w IV kwartałach 2002-2008. 14 000 000,00 14 mld PLN tys. szt. 90 12 000 000,00 12 80 10 000 000,00 10 70 60 8 000 000,00 8 50 6 000 000,00 6 40 4 000 000,00 4 30 20 2 000 000,00 2 10 0,00 0 0 0 2002 1 2003 2 2004 3 2005 4 2006 5 2007 6 2008 7 8 liczba wartość WYKRES 8. Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych, klienci indywidualni i instytucjonalni, 12.2007-01.2009. 7 000 000,00 7 mld PLN tys. szt. 35 6 000 000,00 6 30 5 000 000,00 5 25 4 000 000,00 4 20 3 000 000,00 3 15 2 000 000,00 2 10 1 000 000,00 1 5 0,00 0 0 wrz-07 lis-07 12.2007 sty-08 02.2008 lut-0804.2008 kwi-08 06.2008 cze-08 08.2008 lip-08 wrz-08 10.2008 paź-08 12.2008 gru-08 02.2008 lut-09 klienci indywidualni - wartość klienci indywidualni - liczba klienci instytucjonalni - wartość klienci instytucjonalni - liczba 50

WYKRES 9. Średnia wartość udzielonego kredytu - klienci indywidualni. 250,00 tys. PLN 30 000 25 000 20 000 i -wartość (lewa skala) lni 200,00 - wartość (lewa skala) i -liczba (prawa skala) lni -liczba (prawa skala) 15 000 10 000 5 000 e- 8 lip-08 150,00sie- 08 wrz- 08 paź- lis-08 gru- 08 08 sty- 09 0 100,00 ć udzielonego kredytu (w tys PLN) 50,00 0,00 WYKRES 10. Stan zadłużenia, liczba i wartość nowo udzielonych kredytów - klienci instytucjonalni. 20 000 000,00 20 18 000 000,00 18 16 000 000,00 16 14 000 000,00 14 12 000 000,00 12 10 000 000,00 10 8 000 000,00 8 6 000 000,00 6 4 000 000,00 4 2 000 000,00 2 mld PLN szt. 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0,00 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 stan zadłużenia wartość nowo udzelonych kredytów liczba nowo udzelonych kredytów 51

WYKRES 11. Przeznaczenie kredytu - rynek pierwotny, klient indywidualny. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% inne cele budowa zakup 30% 20% 10% 0% sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 lip-08 sie-08 wrz-08 paź-08 lis-08 WYKRES 12. Przeznaczenie kredytu - rynek wtórny, klient indywidualny. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% inne cele zakup 30% 20% 10% 0% sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 lip-08 sie-08 wrz-08 paź-08 lis-08 gru-08 sty-09 52

WYKRES 13. Podział finansowania potrzeb klientów indywidualnych na pierwotnym i wtornym rynku nieruchomości. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% sty 08 lut 08 mar 08 kwi 08 maj 08 cze 08 lip 08 sie 08 wrz 08 paź 08 lis 08 gru 08 sty 09 rynek pierwotny wartość rynek wtórny wartość WYKRES 14. Podział rynku nowo udzielonych kredytów wg rodzaju produktu - klienci indywidualni. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% I kw 2006 II kw 2006 III kw 2006 IV kw 2006 I kw 2007 II kw 2007 III kw 2007 IV kw 2007 I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 kredyty konsolidacyjne kredyty mieszkaniowe inne kredyty refinansowe pozyczki hipoteczne 53

WYKRES 15. Średnie oprocentowanie nowych umów oraz średnia wartość kredytu w CHF i PLN. 300,00 250,00 200,00 150,00 tys. PLN 0,1 10% 0,09 9% 0,08 8% 0,07 7% 0,06 6% 0,05 5% 100,00 50,00 0,00 Średnia wartość kredytu w CHF - lewa skala Średnia wartość kredytuw PLN - lewa skala Średnie oprocentowanie nowych umów w CHF Średnie oprocentowanie nowych umów złotowych I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 VI kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 0,04 4% 0,03 3% 0,02 2% 0,01 1% 00% WYKRES 16. Kredyty udzielone klientom instytucjonalnym w IV kwartałach, lata 2002-2008. 20 000 000,00 20 mld PLN tys. szt. 10 18 000 000,00 18 9 16 000 000,00 16 8 14 000 000,00 14 7 12 000 000,00 12 6 10 000 000,00 10 5 8 000 000,00 8 4 6 000 000,00 6 3 4 000 000,00 4 2 2 000 000,00 2 1 0,000 0 0,0% 2002 100,0% 2003 200,0% 2004 300,0% 2005 400,0% 2006 500,0% 600,0% 2007 700,0% 2008 800,0% stan zadłużenia wartość nowo udzelonych kredytów liczba czynnie obsługiwanych umów kredytowych liczba nowo udzelonych kredytów 54

WYKRES 17. Liczba i wartość kredytów udzielonych klientom instytucjonalnym w styczniach, lata 2002-2008. szt. 70 60 50 40 30 20 10 0 liczba lewa skala wartość prawa skala 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 mln PLN 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 WYKRES 18. Indeks dostępności kredytowej PLN. 400,00 tys. PLN 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 2006 2007 2008 100,00 50,00 - Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź Katowice Białystok Średnia dla 8 metropolii 55

WYKRES 19. Indeks dostępności kredytowej CHF. 500,00 450,00 tys. CHF 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 2006 2007 2008 100,00 50,00 - Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź Katowice Białystok Średnia dla 8 metropolii WYKRES 20. Finansowanie nieruchomosci - klienci indywidualni i instytucjonalni. 70 000 000,00 70 mld PLN tys. szt. 350 60 000 000,00 60 300 50 000 000,00 50 250 40 000 000,00 40 200 30 000 000,00 30 150 20 000 000,00 20 100 10 000 000,00 10 50 0,00 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 klienci indywidualni - wartość klienci indywidualni - liczba klienci instytucjonalni - wartość klienci instytucjonalni - liczba 56

WYKRES 21. Wartość nowo udzielonych kredytów - klienci indywidualni i instytucjonalni. w mld PLN 60,00 Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowch klient indywidualny i instytucjonalny Individual klienci indywidualni client -worth -wartość 120% 1,20 50,00 40,00 30,00 Institutional klienci instytucjonalni client -wartość - worth Spadek/Wzrost spadek/wzrost do roku do roku poprzedniego poprzedniego - indywidualni w % - klient indywidualny Spadek/Wzrost spadek/wzrost do roku do roku poprzedniego poprzedniego w % - klient instytucjonalni instytucjonalny 55% 69% 95,48% 100% 1,00 80% 0,80 60% 0,60 20,00 10,00 38% -0,36% 30% 5,18% 12,66% 19,61% 34% 40% 0,40 20% 0,20 16,67% 2% 0,00 0% 0,00 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008-20% -0,20 Raporty Komisji Nadzoru Finansowego i Narodowego Banku Polskiego PORTFEL HIPOTECZNY OGÓŁEM Wszystkie wartości w mln PLN GRUDZIEŃ 2005 GRUDZIEŃ 2006 GRUDZIEŃ 2007 GRUDZIEŃ 2008 Ogółem kredyty mieszkaniowe: 50 662,6 78 174,8 117 727,8 194 068,00 w tym w PLN 18 454,4 28 206,6 52 595,8 59 058,00 w tym w walutach obcych 32 208,2 49 968,2 65 132,0 134 970,00 Kredyty mieszkaniowe zagrożone ogółem: 1 354,1 1 370,7 1 361,6 1.940,00* w tym w PLN 833,7 852,3 889,1 1.190,00* w tym w walutach obcych 520,3 518,4 472,6 750,04* % kredyty mieszkaniowe zagrożone ogółem 2,67% 1,75% 1,16% 1,00%* % zagrożone złotowe kredyty mieszkaniowe 4,52% 3,02% 1,69% 2,03%* % zagrożone walutowe kredyty mieszkaniowe 1,62% 1,04% 0,73% 0,56%* * informacja ta dotyczy 2008 r. i tylko osób prywatnych (oprócz gospodarstw domowych uwzględniają one rolników i przedsiębiorców), źródło Narodowy Bank Polski. KNF nie podał jeszcze oficjalnie danych dotyczących jakości portfela kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych za 2008 r. Dane KNF nie uwzględniają akcji kredytowej dla nierezydentów. Stąd np. różnice w stanie zadłużenia sięgające ok. 1-2 mld zł. 57

STUKTURA PORTFELA KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH grudzień 2005 OGÓŁEM ZŁOTOWE WALUTOWE grudzień 2006 grudzień 2007 grudzień 2005 grudzień 2006 grudzień 2007 grudzień 2005 grudzień 2006 grudzień 20007 # umów kredytowych ogółem(sztuki) 696 411 888 191 1 078 157 330 999 418 462 554 713 365 412 469 729 523 444 roczny wzrost w sztukach 191 780 189 966 87 463 136 251 104 317 53 715 nowe kredyty w danym roku ogółem 296 578 322 604 szacunkowa liczba refinansowanych kredytów 104 798 132 638 % wzrost r/r 128% 121% 126% 133% 129% 111% # umów kredytowych wg wartości # kredytów mieszkaniowych < PLN 150 tys. 336 858 734 467 816 830 141 051 371 473 449 747 195 807 362 994 367 083 # kredytów mieszkaniowych PLN 150 tys.-300 tys. 50 507 119 311 188 781 12 012 36 669 77 006 38 495 82 642 111 775 # kredytów mieszkaniowych PLN 300 tys.-450 tys. 8 401 23 005 46 199 1 867 6 781 17 296 6 534 16 224 28 903 # kredytów mieszkaniowych PLN 450 tys.-600 tys. 2 375 6 413 14 259 633 1 970 5 740 1 742 4 443 8 519 # kredytów mieszkaniowych > PLN 600 tys. 1 887 5 000 12 098 480 1 574 4 934 1 407 3 426 7 164 # umów kredytowych wg okresu # kredytów mieszkaniowych < 10 lat 103 270 217 502 217 132 68 043 147 332 157 425 35 227 70 170 59 707 # kredytów mieszkaniowych 10-20 lat 158 589 320 892 354 864 54 568 155 269 191 950 104 021 165 623 162 914 # kredytów mieszkaniowych 20-30 lat 124 422 308 870 429 534 31 996 107 537 176 459 92 426 201 333 253 075 # kredytów mieszkaniowych 30-40 lat 13 732 41 428 69 685 1 432 8 865 25 992 12 300 32 563 43 693 # kredytów mieszkaniowych > 40 lat 15 404 6 952 4 364 2 897 11 40 4 055 Wartość uruchomionych kredytów (mln PLN) w tym: kredyty mieszkaniowe wg wartości ogółem 49 077 76 286 115 007 17 029 26 410 49 946 32 047 49 876 65 061 155% 151% wartość kredytu mieszkaniowego < PLN 150 tys. 18 768 39 324 46 514 5 981 15 997 22 569 12 787 23 327 23 945 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 150 tys.-300 tys. 9 370 22 421 36 640 2 107 6 322 14 701 7 263 16 099 21 939 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 300 tys.-450 tys. 2 724 7 310 15 109 577 1 889 5 646 2 147 5 421 9 463 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 450 tys.-600 tys. 1 108 2 937 6 508 288 842 2 628 820 2 094 3 880 wartość kredytu mieszkaniowego > PLN 600 tys. 1 664 4 204 10 098 392 1 270 4 263 1 272 2 934 5 835 kredyty mieszkaniowe wg okresu okres umowy kredytowej < 10 lat 4 198 9 279 10 238 2 366 5 402 6 943 1 832 3 877 3 295 okres umowy kredytowej 10-20 lat 12 893 23 280 27 797 3 750 9 633 14 368 9 143 13 647 13 429 okres umowy kredytowej 20-30 lat 14 676 37 280 62 398 3 119 10 056 23 042 11 556 27 224 39 355 okres umowy kredytowej 30-40 lat 1 937 6 341 12 701 163 1 209 4 767 1 774 5 132 7 934 okres umowy kredytowej > 40 lat 3 62 1 739 1 54 680 3 8 1 059 kredyty zagrożone ogółem # kredytów zagrożonych 10 355 13 989 10 564 6 219 5 969 6 323 4 136 8 020 4 241 wartość kredytów zagrożonych (w mln PLN) 985 1 133 1 158 544 608 703 441 525 454 % kredytów zagrożonych wg liczby 1,49% 1,57% 0,98% 1,88% 1,43% 1,14% 1,13% 1,71% 0,81% % kredytów zagrożonych wg wartości 2,01% 1,49% 1,01% 3,19% 2,30% 1,41% 1,38% 1,05% 0,70% 58

STUKTURA PORTFELA NOWYCH KREDYTÓW I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 # umów kredytowych ogółem (sztuki) w tym: 57 457 77 952 77 908 83 261 73 559 89 688 85 191 74 166 296 578 322 604 wg wartości 296 578 322 504 ogółem 57 457 77 952 77 908 83 261 73 559 89 688 85 091 74 166 # kredytów mieszkaniowych < PLN 150 tys. 40 204 52 663 50 515 46 240 42 178 49 345 44 491 38 046 # kredytów mieszkaniowych PLN 150 tys.-300 tys. 12 947 18 547 19 510 22 799 20 486 25 235 24 556 22 134 # kredytów mieszkaniowych PLN 300 tys.-450 tys. 2 826 4 586 5 111 9 094 6 837 9 068 9 436 8 090 # kredytów mieszkaniowych PLN 450 tys.-600 tys. 793 1 188 1 543 3 540 2 184 3 198 3 330 2 978 # kredytów mieszkaniowych > PLN 600 tys. 687 968 1 229 1 588 1 874 2 842 3 278 2 918 wg okresu 207 785 275 234 ogółem 37 777 55 455 55 914 58 639 52 381 63 583 85 097 74 173 # kredytów mieszkaniowych < 10 lat 5 398 7 595 7 277 11 399 5 860 7 210 10 156 8 253 # kredytów mieszkaniowych 10-20 lat 10 447 15 064 14 671 14 027 12 091 14 175 18 850 15 911 # kredytów mieszkaniowych 20-30 lat 17 930 26 616 27 749 26 727 27 640 33 115 45 179 40 548 # kredytów mieszkaniowych 30-40 lat 3 998 6 174 6 206 6 301 6 669 7 399 9 126 8 361 # kredytów mieszkaniowych > 40 lat 4 6 11 185 121 1 684 1 786 1 100 wartość kredytów mieszkaniowych ogółem (mln PLN) w tym: 7 500 10 789 11 457 13 454 12 935 16 865 17 089 15 119 43 200 62 008 wg wartości 43 201 62 008 ogółem 7 501 10 790 11 456 13 454 12 935 16 865 17 089 15 119 wartość kredytu mieszkaniowego < PLN 150 tys. 2 862 3 815 3 658 3 773 3 232 3 805 3 440 2 917 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 150 tys.-300 tys. 2 663 3 862 4 096 4 737 4 389 5 424 5 301 4 770 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 300 tys.-450 tys. 994 1 639 1 830 2 392 2 451 3 259 3 408 2 908 wartość kredytu mieszkaniowego PLN 450 tys.-600 tys. 390 600 780 1 050 1 147 1 666 1 734 1 552 wartość kredytu mieszkaniowego > PLN 600 tys. 592 874 1 092 1 502 1 716 2 711 3 206 2 972 wg okresu 32 022 54 915 ogółem 5 053 8 080 8 725 10 164 9 863 12 830 17 084 15 138 okres umowy kredytowej < 10 lat 371 534 512 556 498 617 868 718 okres umowy kredytowej 10-20 lat 1 033 1 772 1 800 1 945 1 699 2 110 2 783 2 409 okres umowy kredytowej 20-30 lat 2 879 4 511 5 090 5 931 5 973 7 641 10 472 9 422 okres umowy kredytowej 30-40 lat 769 1 262 1 320 1 714 1 655 1 939 2 395 2 217 okres umowy kredytowej > 40 lat 1 1 3 18 38 523 566 372 LTV w momencie udzielenia kredytu 267 793 304 699 Liczba umów kredytowych (sztuki) ogółem w tym: 51 431 70 766 70 714 74 882 69 123 84 685 80 557 70 334 # umów kredytowych z LTV < 50% 13 988 19 490 18 750 19 099 20 264 28 167 27 288 22 429 # umów kredytowych z LTV 50%-75% 10 585 14 976 14 709 15 035 15 157 19 332 18 460 16 136 # umów kredytowych z LTV 75%-100% 25 229 33 735 34 381 37 170 29 686 32 864 30 717 27 845 # umów kredytowych z LTV > 100% 1 629 2 565 2 874 3 578 4 016 4 322 4 092 3 924 # umów kredytowych z LTV > 75% 26 858 36 300 37 255 40 748 33 702 37 186 34 809 31 769 141 161 137 466 % umów kredytowych z LTV > 75% wg liczby 53% 45% wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV < 50% 1 169 1 715 1 675 1 813 2 049 3 075 3 202 2 779 wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV 50%-75% 1 396 2 151 2 229 2 492 2 693 3 776 3 936 3 570 wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV 75%-100% 3 729 5 365 5 863 7 046 6 504 8 055 7 925 7 132 wartość kredytów mieszkaniowych (mln PLN) z LTV > 100% 370 575 739 875 981 1 096 1 125 1 089 wartość kredytów mieszkaniowych z LTV > 75% 4 099 5 940 6 602 7 921 7 485 9 151 9 050 8 221 24 562 33 907 % umów kredytowych z LTV > 75% wg wartości 57% 55% 59

ROK 2006 90% LTV PLN Rata CHF lokale mieszkalne, rynek wtórny, pow. 45-55m 2 (średnia do kalkulacji) Miasto Cena za m 2 (1.01-31.12.2007 r.) Cena mieszkania Kredyt PLN 6,38% 3,93% 50 Warszawa 5 634,66 281 733,00 253 559,70 1 582,71 1 200,32 50 Kraków 5 274,93 263 746,50 237 371,85 1 481,67 1 123,69 50 Wrocław 3 983,01 199 150,50 179 235,45 1 118,78 848,48 50 Poznań 3 577,32 178 866,00 160 979,40 1 004,83 762,06 50 Gdańsk 3 849,15 192 457,50 173 211,75 1 081,18 819,96 50 Łódź 2 211,40 110 570,00 99 513,00 621,16 471,08 50 Katowice 1 821,75 91 087,50 81 978,75 511,71 388,08 50 Białystok 2 556,11 127 805,50 115 024,95 717,98 544,51 50 Średnia dla 8 metropolii 3 613,54 180 677,06 162 609,36 1 015,00 769,77 Rata ROK 2007 90% LTV PLN CHF lokale mieszkalne, rynek wtórny, pow. 45-55 m 2 (średnia do kalkulacji) Miasto Cena za m 2 (1.01-31.12.2007) Cena mieszkania Kredyt PLN 6,62% 4,42% 50 Warszawa 7330,58 366 529,00 329 876,10 2 111,14 1 655,79 50 Kraków 5102,71 255 135,50 229 621,95 1 469,54 1 152,57 50 Wrocław 5657,36 282 868,00 254 581,20 1 629,27 1 277,85 50 Poznań 4253,79 212 689,50 191 420,55 1 225,05 960,82 50 Gdańsk 5117,22 255 861,00 230 274,90 1 473,71 1 155,85 50 Łódź 4247,27 212 363,50 191 127,15 1 223,18 959,35 50 Katowice 3194,48 159 724,00 143 751,60 919,98 721,55 50 Białystok 3450,61 172 530,50 155 277,45 993,75 779,40 50 Srednia dla 8 metropolii 4 794,25 239 712,63 215 741,36 1 380,70 1 082,90 ROK 2008 90% LTV PLN Rata CHF lokale mieszkalne, rynek wtórny, pow. 45-55 m 2 (średnia do kalkulacji) Miasto Cena za m 2 (1.01-12.31.2008) Cena mieszkania Kredyt PLN 8,50% 4,95% 50 Warszawa 7536,44 376 822,00 339 139,80 2 607,69 1 810,23 50 Kraków 5948,53 297 426,50 267 683,85 2 058,26 1 428,82 50 Wrocław 5794,12 289 706,00 260 735,40 2 004,83 1 391,73 50 Poznań 5673,51 283 675,50 255 307,95 1 963,10 1 362,76 50 Gdańsk 5728,04 286 402,00 257 761,80 1 981,97 1 375,86 50 Łódź 4290,70 214 535,00 193 081,50 1 484,63 1 030,61 50 Katowice 3753,67 187 683,50 168 915,15 1 298,81 901,62 50 Białystok 3992,28 199 614,00 179 652,60 1 381,37 958,93 50 Średnia dla 8 metropolii 5 339,66 266 983,06 240 284,76 1 847,58 1 282,57 60