OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO

EGZ. NR 5 OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Adres lokalu: 96-100 Skierniewice, ul. Piłsudskiego 23 m. 3 Właścicielem lokalu mieszkalnego nr 3 jest: Pan Czesław Walkosz, zam. Skierniewice, ul. Piłsudskiego 23 Wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 3: 176 000 zł Słownie: sto siedemdziesiąt sześć złotych. Data opracowania: 14.11.2011 r. Nazwisko i imię, adres oraz kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy: magister inżynier inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI zam. 96 100 Skierniewice, ul. Miodowa 42 - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe Nr 2295 - seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaświadczenie PFSRM Nr 659/XII/98

S P I S Z A W A R T O Ś C I I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY III. CEL WYCENY IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY VI. OPIS, OKRESLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO VIII. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSO- WANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTA- WIENIE OBLICZEŃ X. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania Księgi Wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Fragment mapy ewidencyjnej 5. Dokumentacja fotograficzna ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 2/14

I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Sporządzono na podst. z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Opis przedmiotu wyceny: Zakres wyceny: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość Lokalizacja: Skierniewice, ul. Piłsudskiego 23 m. 3 Dla lokalu jest prowadzona Księga Wieczysta nr LD1H/00007683/9. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny. Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Oszacowana wartość rynkowa: Lokal mieszkalny o powierzchni 96,17 m 2, usytuowany na poddaszu w budynku wielorodzinnym, składa się z 4 pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do celów sądowych. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego. Wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 3: 176 000 zł Słownie: sto siedemdziesiąt sześć złotych. Data określenia wartości rynkowej: Autor operatu: 14.11.2011 r. mgr inż. inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe Nr 2295 Pieczęć i podpis: Data sporządzenia operatu: 14.11.2011 r. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 3/14

II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 2.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny, oznaczony numerem 3, który znajduje się w budynku wielorodzinnym przy ulicy Piłsudskiego 23 w Skierniewicach. Właścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 96,17 m 2 jest: Pan Czesław Walkosz, zam. Skierniewice, ul. Piłsudskiego 23. Właściciel lokalu nr 3 jest współwłaścicielem działki nr 196, oraz części wspólnych w budynku tj. piwnic, kotłowni, klatki schodowej z udziałem 1/3. Lokal składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki. Lokal posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/00007683/9. 2.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w stanie na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny dla potrzeb sądowych. IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 11-10-2011r. KM 921/11 na oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 4.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z dnia 30.11.2004 r. poz. 2603 ), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 196 poz. 1628) 4.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 4/14

4.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży prawa odrębnej własności do lokali mieszkalnych uzyskano z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta oraz Skierniewickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Informacje uzyskane u Konserwatora Zabytków w Skierniewicach. Oględziny lokalu w dniu 28.10.2011r. V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 5.1. Data sporządzenia operatu 14.11.2011 r. 5.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny 14.11.2011 r. 5.3. Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 14.11.2011 r. 5.5. Data oględzin nieruchomości 28.10.2011 r. VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w centralnej części miasta Skierniewice, przy drodze w kierunku Łodzi przy ul. Piłsudskiego, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, usługowej. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej. Fragment planu miasta Skierniewice, stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 6.2. Stan prawny Lokal posiada urządzoną Księgę Wieczystą nr LD1H/00007683/9. Według zapisów w KW właścicielem lokalu nr 3 jest: Pan Czesław Walkosz. Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. 6.3. Opis budynku mieszkalnego Budynek wolnostojący, murowany z cegły, tynkowany, założony na planie prostokąta z ryzalitem. Trzytraktowy, piętrowy na wysokim, mieszkalnym podpiwniczeniu. Elewacje podzielone gzymsami kordonowymi. Okna i drzwi typowe, stare. W ryzalitach tarasy balkonowe. Szczyty z dekoracją profilowanych belek. Dachy dwuspadowe o wysuniętych okapach, kryte dachówką. Brak wystroju sztukatorskiego i architektonicznego. Budynek wyposażony w instalacje: wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną oraz CO Budynek jest nie. UWAGA: Budynek wpisany do rejestru zabytków, nr rejestru 442, wpisany dnia 30 października 1976r. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 5/14

6.5. Opis lokalu nr 3 Podłogi w pokojach brak Stolarka okienna typowa Stolarka drzwiowa brak Tynki brak, częściowo wykonano tynki cementowo wapienne Położenie lokalu w pionie : poddasze Położenie lokalu w poziomie: m szczytowe Lokal składa się z czterech pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju Powierzchnia użytkowa - 96,17 m 2 na podstawie zapisów w Księdze Wieczystej Dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu. VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO a) Charakterystyka rynku lokali typu własnościowego Analiza roku 2009 Ogółem zawarto 57 transakcji, powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 54,86 3470,931 MAX 88,1 4759,45 MIN 26,1 837,57 Analiza roku 2010 Ogółem zawarto 75 transakcji, powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 50,95 3457,25 MAX 84,95 5031,14 MIN 17,6 1506,48 Analiza roku 2011, (do końca lipca) Ogółem zawarto 55 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 46,96 3621,55 MAX 74,60 5254,24 MIN 28,00 1534,6 b) Analiza rynku lokali typu własnościowego W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych lokali. Analizą objęto transakcje z ostatnich 12 miesięcy, dotyczące lokali mieszkalnych znajdujących się w blokach położonych w Skierniewicach Do analizy przywołano transakcje dotyczące kupna sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnotowano, że popyt na podobne, do wycenianego, lokale utrzymuje się na średnim poziomie. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 6/14

Oznaczenie w arkuszu TANSAKCJE.xls Data transakcji Nr domu Nr lokalu Powierzchnia użytkowa m2 Cena jednostkowa Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym Transakcje wybrane do porównań BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI - 96-100 SKIERNIEWICE, UL. MIODOWA 42, W trakcie analizy zaobserwowano, iż mieszkania o większej powierzchni cechują się mniejszym popytem niż mieszkania mniejsze; wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena 1 m 2 lokalu. Drugim równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja budynku, w którym znajduje się lokal. Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania to: technologia budowy bloku, ocieplenie budynku, położenie w pionie. W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice Okres badania cen od 1.01. 2011 r. do dnia wyceny Rodzaj rynku lokale własnościowe Do analizy szczegółowej przyjęto 9 transakcji. Do tabeli porównawczej wybrano 4 transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu. PRÓBKA REPREZATATYWNA TRANSAKCJI TYPU WŁASNOŚCIOWEGO L.p. Rep. Ulica 1 21 1712/2011 2011-03-24 Armii Krajowej 41 2 68,10 4 552,13 4 609,27 1 2 22 790/2011 2011-03-29 Armii Krajowej 59 54 73,07 4 379,36 4 435,29 2 3 24 1701/2011 2011-04-04 Sucharskiego 7 11,7 60,22 3 105,28 3 159,75 4 32 2323/2011 2011-05-05 Sucharskiego 14 1,1 66,40 3 012,05 3 058,98 3 5 34 2346/2011 2011-05-06 Trzcińska 22 1,16 52,91 4 215,40 4 262,09 6 35 1385/2011 2011-05-09 Mickiewicza 24 1,27 74,60 4 785,22 4 831,18 4 7 37 2606/2011 2011-05-18 19-tego Lutego 5 1,14 60,30 3 648,42 3 692,19 8 47 1859/2011 2011-06-08 Kapitana Hali 4 38,17 72,31 2 523,86 2 562,52 9 53 2169/2011 2011-07-06 Armii Krajowej 41 2,28 60,50 5 123,97 5 155,83 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa lokalu znajdzie się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = 4 789,89 C min = 2 969,96 C max - C min = 1 819,93 C średnia = Mediana = 3 583,41 3 393,63 Z analizy transakcji wynika, że dzienny wzrost cen lokali mieszkalnych na badanym rynku w okresie jego monitorowania wyniósł ok.0,24317 zł/m 2 /na dzień (liczony w cenach nominalnych). ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 7/14

VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej lokalu własnościowego dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 8/14

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy: - Lokalizacja: 33 % - Technologia budowy budynku: 15 % - Ocieplenie budynku: 15 % - Powierzchnia lokalu 10 % - Ilość pokoi 7 % - Położenie lokalu w pionie: 20% Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji. Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 9/14

OPIS WYCENIANEGO LOKALUW ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Piłsudskiego 23 Piłsudskiego, Kozietulskiego TECHNOLOGIA tradycyjna tradycyjna OCIEPLENIE nie nie POW. LOKALU 96,17 od 34,01 do 46 m2 ILOŚĆ POKOI 4 4 POŁ. PIONOWE poddasze poddasze GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ TECHNOLOGIA OCIEPLENIE POWIERZCHNI A LOKALU ILOŚĆ POKOI POŁOŻENIE w PIONIE 33% 15% 15% 20% 7% 10% 855,79 zł 389,00 zł 389,00 zł 518,66 zł 181,53 zł 259,33 zł CENTRUM 1,000 855,79 zł WIDOK_C 0,620 530,59 zł WIDOK_D 0,000 0,00 zł SOBIESKIEGO 1,000 855,79 zł 1000 LECIA PN 0,720 616,17 zł 1000 LECIA PD 0,400 342,32 zł WIDOK_B 0,840 718,86 zł Piłsudskiego, Kozietulskiego 0,000 0,00 zł WIDOK_A 0,620 530,59 zł Tradycyjna 0,200 77,80 zł Tradycyjna ulepszon 1,000 389,00 zł OWT_67 0,400 155,60 zł WK_70 0,000 0,00 zł częściowo 0,333 129,54 zł całkowicie 1,000 389,00 zł ocieplone szczyty 0,667 259,46 zł nie 0,000 0,00 zł do 30 m2 0,900 466,79 zł od 30,01 do 34 m2 0,780 404,55 zł od 34,01 do 46 m2 0,860 446,05 zł od 46,01 do 55 m2 1,000 518,66 zł od 55,01 do 70 m2 0,520 269,70 zł ponad 70,01 m2 0,000 0,00 zł 4 0,400 72,61 zł 3 1,000 181,53 zł 5 0,000 0,00 zł 2 1,000 181,53 zł 1 0,750 136,15 zł parter 0,000 0,00 zł poddasze 0,000 0,00 zł 1 p 0,680 176,34 zł 3 p 0,580 150,41 zł 2 p 1,000 259,33 zł 4 p i wyżej 0,000 0,00 zł Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 1,2,4,6, których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 10/14

Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 1712/2011 790/2011 2323/2011 1385/2011 DATA TRAN 24-3-2011 29-3-2011 5-5-2011 9-5-2011 CJ 4 552,13 4 379,36 3 012,05 4 785,22 Trend 0,24317 zł 0,2432 0,2432 0,2432 DATA WYC 14-11-2011 14-11-2011 14-11-2011 14-11-2011 CJ skorygowa na trendem na datę wyceny 4 609,27 zł 4 435,29 zł 3 058,98 zł 4 831,18 zł LOKALIZACWIDOK_C WIDOK_C WIDOK_D SOBIESKIEGO Tradycyjna TECHNOLOulepszona Tradycyjna ulepszona OWT_67 Tradycyjna ulepszona OCIEPLENI całkowicie całkowicie całkowicie całkowicie POW LOKA 68,10 73,07 66,40 74,60 ILOŚĆ POK 3 4 3 4 POŁ w PIONI parter 1 p parter 1 p ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 11/14

Nieruchomość Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 wyceniana 1 2 4 6 REP x 1712/2011 790/2011 2323/2011 1385/2011 Data tansakcji (wyceny) 14-11-2011 24-3-2011 29-3-2011 5-5-2011 9-5-2011 C jednostkowa x 4 552,13 4 379,36 3 012,05 4 785,22 Trend czasowy x 0,24317 0,24317 0,24317 0,24317 Cj skorygowana trendem czas. x 4 609,27 4 435,29 3 058,98 4 831,18 LOKALIZACJA TABELA PORÓWNAWCZA Piłsudskiego, Kozietulskiego WIDOK_C WIDOK_C WIDOK_D SOBIESKIEGO Wartość cechy 0,00 zł 530,59 zł 530,59 zł 432,42 zł 855,79 zł Poprawka -530,59 zł -530,59 zł -432,42 zł -855,79 zł tradycyjna Tradycyjna Tradycyjna Tradycyjna TECHNOLOGIA ulepszona ulepszona OWT_67 ulepszona Wartość cechy 77,80 zł 389,00 zł 389,00 zł 155,60 zł 389,00 zł Poprawka x -311,20 zł -311,20 zł -77,80 zł -311,20 zł OCIEPLENIE nie całkowicie całkowicie całkowicie całkowicie Wartość cechy 0,00 zł 389,00 zł 389,00 zł 389,00 zł 389,00 zł Poprawka x -389,00 zł -389,00 zł -389,00 zł -389,00 zł POW lokalu m2 96,17 68,10 73,07 66,40 74,60 Cecha rynkowa ponad 70,01 m2 od 55,01 do 70 m2 ponad 70,01 m2 od 55,01 do 70 m2 ponad 70,01 m2 Wartość cechy 0,00 zł 269,70 zł 0,00 zł 269,70 zł 0,00 zł Poprawka x -269,70 zł 0,00 zł -269,70 zł 0,00 zł ILOŚĆ POKOI 4 3 4 3 4 Wartość cechy 50,96 zł 181,53 zł 50,96 zł 181,53 zł 50,96 zł Poprawka x -130,57 zł 0,00 zł -130,57 zł 0,00 zł POŁ. PIONOWE poddasze parter 1 p parter 1 p Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 176,34 zł 0,00 zł 176,34 zł Poprawka x 0,00 zł -176,34 zł 0,00 zł -176,34 zł Poprawka łączna -1631,06-1407,13-1299,49-1732,33 Cj skorygowana poprawką kwotową 2978,21 3028,16 1759,49 3098,85 Waga 1 1 1 1 Cj średnia (zł/m2) 2716,18 Wartość lokalu mieszkalnego nr 1 w stanie na dzień wyceny wynosi: 96,17 m2 x 2 716,18 zł/m2 = 261 215,03 zł PRZYJĘTO: 261 215 zł Ze względu na to iż obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, co związane jest z ograniczeniami zakresie rozbudowy, nadbudowy oraz w użytkowaniu obiektu stosuję współczynnik ekspercki zmniejszający w wysokości -5%. 261 215 zł x (1 0,05) = 248 154,25 zł PRZYJĘTO: 248 000 zł Słownie: dwieście czterdzieści osiem tysięcy złotych. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 12/14

Ze względu na rozpoczętą modernizacje lokalu nr 3 pomniejszam obliczoną wartość lokalu o rynkową wartość nakładów potrzebną na doprowadzenie lokalu do stanu używalności. Wartość nieruchomości budynkowej. Z otrzymanej kwoty odejmuje się 10% na wartość gruntu. Wartość nieruchomości lokalowej 248 000zł 0,1 x 248 000zł = 223 200zł Procentowy udział elementów do wykonania, ustalony na podstawie Scalonych Wskaźników Zeszyt nr 89/93, obiekt 53. Podłogi i posadzki 4,37% Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 9,45 % Instalacje sanitarne 5,70% Instalacje elektryczne 7,13 % Stolarka okienna i drzwiowa 5,54 % Razem procent nakładów do poniesienia 32,19% Wartość nakładów potrzebnych do poniesienia 223 200zł x 0,3219 = 71 848,08 Przyjęto 71 800zł Wartość nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 3 248 000zł 71 800zł = 176 200zł PRZYJĘTO: 176 000 zł Słownie: sto siedemdziesiąt sześć złotych. X.WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w stanie na dzień wyceny wynosi 176 000 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia lokalu, technologia, ocieplenie budynku i usytuowanie w pionie oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego za 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 2 716,18 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku (C min 2 562,52 zł/m2 C max 5 155,83 zł/m2 p.u.) Skierniewice, 14 listopada 2011 r. ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 13/14

XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3,4 otrzymuje Zleceniodawca Nr 5 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 14.11.2012 r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ul. Piłsudskiego 23 m. 3 str. 14/14