Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/00078313/0 Nieruchomość niezabudowana Kryniczki Gmina Izbica Nr działki 215 arkusz ewidencyjny 1 Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Arkadiusz Jaworski udział 1/2 ul. Lubelska 64 22-375 Izbica Wal Barbara udział 1/2 ul. Mikołaja Reja 17/17 22-400 Zamość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, 22-400 Zamość 001 9 000 zł. dziewięć tysięcy złotych Wykonał: ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, 22-400 Zamość Zamość, 17 luty 2011 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę niezabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 215 położona w jest obrębie nr 0005 Kryniczki arkusz mapy 1. Działka nr ew. 215 o pow. 1,25ha stanowi grunt orny, przylega bezpośrednio od strony południowej do drogi gminnej częściowo utwardzonej szerokiej umożliwiającej swobodny dojazd dużym sprzętem rolniczym. Od strony wschodniej i zachodniej graniczy z gruntami rolnymi. Natomiast od strony północnej graniczy z lasem Orłowskim stanowiącym własność Skarbu Państwa. Od strony północnej kształt działki jest nieregularny. Nieruchomość utrzymana wśród gruntów rolnych uprawianych stąd w jest dobrej kulturze rolnej. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości Kryniczki jest słabe. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Izbica, ustalenia obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Izbica Nr III/21/2002 z dnia 31.12.2002 r. przewidują dla nieruchomości oznaczonej nr ew. 215 położonej w Kryniczkach: strefa V - rolnicza obejmująca obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej, chroniony przed zainwestowaniem. W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica. Nieruchomość obecnie jest wykorzystywana do celów rolniczych. Brak jest informacji w zakresie ubezpieczenia. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość nieruchomości Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym 215 położonej w miejscowości Kryniczki 9 000 zł. (słownie: dziewięć tysięcy złotych). Data sporządzenia 17 luty 2011 r. Opracował ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, 22-400 Zamość
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 3 Zawartość opracowania WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny... 4 1.1 Przedmiot wyceny... 4 1.2 Zakres wyceny... 5 2 Określenie celu dokonywanej wyceny... 5 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny... 5 3.1 Podstawa formalna opracowania... 5 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny... 5 3.3 Źródła danych merytorycznych... 6 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego... 6 5 Określenie stanu nieruchomości... 6 5.1 Stan prawny... 6 5.2 Stan techniczno-użytkowy... 8 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo... 8 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym... 8 6 Określenie sposobu wyceny... 9 6.1 Rodzaj określanej wartości... 9 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki... 9 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami... 10 7 Analiza i charakterystyka rynku... 11 8 Określenie wartości nieruchomości...13 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych... 13 8.2 Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości... 14 9 Wynik końcowy wyceny...15 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe...15 Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego gminę Izbica, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 29 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 1352/08, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 29 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 1352/08, 4. Obwieszczenie z dnia 29 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 1352/08, 5. Zawiadomienie z dnia 21.12.2010 r., 6. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/00078313/0, 7. Wypis z rejestru gruntów, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona nr ew. 215 o pow. 1,25 ha położona w Kryniczkach gm. Izbica, woj. lubelskie opisane w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00078313/0 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej oznaczonej nr ew. 215 o pow. 1,25 ha położonej w Kryniczkach gm. Izbica, woj. lubelskie opisanej w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00078313/0 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości gruntowej. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, 22-400 Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 29 listopada 2010 r. sygn. akt KM 1352/08. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261 poz. 2603 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia 01.01.2008 r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 5 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu 8.01.2011 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu krasnostawskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Krasnymstawie oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 17 luty 2011 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 17 luty 2011 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 17 luty 2011 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 8 styczeń 2011 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej nr ew. 215 położonej w Kryniczkach, gm. Izbica, woj. lubelskie stanowiącej własność Arkadiusza Jaworskiego w udziale 1/2 i Barbary Wal w udziale 1/2, prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/00078313/0. Nr księgi wieczystej ZA1Z/00078313/0
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 6 Położenie miejscowość: Kryniczki gmina: Izbica sposób korzystania: grunt orny nr działki: 215 powierzchnia: 1,25ha Właściciel Arkadiusz Jaworski s. Jerzego i Zdzisławy udział 1/2 Obciążenia Barbara Wal c. Władysława i Czesławy udział 1/2 -w dziale III: Rubryka 3.4 - Treść wpisu Podrubryka 3.4.1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z udziału Arkadiusza Jaworskiego Podrubryka 3.4.4 Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: PAWTRANS SP. Z O.O. 2. siedziba: Poniatowa 2) 1. Nazwa: UNIPAL SPÓŁKA JAWNA HENRYK OSTROWSKI, MAREK OSTROWSKI, WALDEMAR BŁASZCZAK, TADEUSZ MAZUR 2. siedziba: Zamość 3) 1. Nazwa: PETROMONT SP. Z O.O. 2. siedziba: Niemce 4) 1. Nazwa: BRE BANK SA 2. siedziba: Warszawa Podrubryka 3.4.5 Osoba fizyczna 1) 1. Imię: Maria 3. Nazwisko: Łebko 2) 1. Imię: Maria 3. Nazwisko: Łebko 3) 1. Imię: Maria 3. Nazwisko: Łebko -w dziale IV:
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 7 - Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 10.798,15 zł. należność objęta tytułem wykonawczym Podrubryka 4.4.4 Inna osoba prawna 1. Nazwa PETROMONT SP. Z O.O. 2. Siedziba Niemce Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Krasnymstawie działka o nr ew. 215 o pow. 1,25 ha położona w Obrębie 0005 Kryniczki, jednostka ewidencyjna Izbica, powiat krasnostawski, województwo lubelskie, stanowi własność Arkadiusza Jaworskiego w udziale 1/2 i Barbary Wal w udziale 1/2: Nr jednostki rejestrowej: G314 Nr działki, arkusz 215, arkusz 1 powierzchnia uż. - opis użytku 1,25 ha, w tym: 0,56 ha RIIIb klasa, 0,55 ha RIVa klasa, 0,14 ha RIVb klasa Położenie działki Kryniczki Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę niezabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 215 położona w jest obrębie nr 0005 Kryniczki arkusz mapy 1. Działka ta stanowi grunt orny. Działka nr ew. 215 o pow. 1,25ha przylega bezpośrednio od strony południowej do drogi gminnej częściowo utwardzonej szerokiej umożliwiającej swobodny dojazd dużym sprzętem rolniczym, np. kombajnem zbożowym. Od strony wschodniej i zachodniej graniczy z gruntami rolnymi. Natomiast od strony północnej graniczy z lasem Orłowskim stanowiącym własność Skarbu Państwa. Od strony północnej kształt działki jest nieregularny. Nieruchomość utrzymana wśród gruntów rolnych uprawianych stąd w jest dobrej kulturze rolnej. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości Kryniczki oceniono jako słabe. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono natomiast jako dobry ze względu na dojazd drogą o znacznej szerokości, ponadto o stosunkowo dobrej nawierzchni - jakość drogi dojazdowej oceniono także jako dobrą. Położenie w odniesieniu do siedliska niekorzystne, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych przeciętne, a kształt działki w odniesieniu do jej powierzchni oceniono jako przeciętny. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Przydatność glebowo-rolnicza dobra IIIa, IVa i IVb klasa gruntu.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 8 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Izbica, ustalenia obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Izbica Nr III/21/2002 z dnia 31.12.2002 r. przewidują dla nieruchomości oznaczonej nr ew. 215 położonej w Kryniczkach: strefa V - rolnicza obejmująca obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej, chroniony przed zainwestowaniem. W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica. Nieruchomość obecnie jest wykorzystywana do celów rolniczych. Nie jest dzierżawiona. Brak jest informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 9 Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Izbica, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej, w szczególności o podobnej klasie lokalizacji i powierzchni gruntu. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 29 listopada 2010 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości ozn. nr ew. 215 w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Mając zatem na względzie fakt, iż nieruchomość nie jest zabudowana oraz cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do nieruchomości ozn. nr ew. 215 odstąpiono od wyceny jej wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. W niniejszym przypadku wartość rynkowa jest bowiem równa wartości odtworzeniowej. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 10 W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości odpowiednio w odniesieniu do 1m 2 powierzchni gruntu znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: 1. rodzaj rynku: rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod produkcję rolną na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku gmina Izbica, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 11 stanowiącej grunt orny (rolny) zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen i wyselekcjonowano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej. Na tak określonym rynku ustalono, iż w badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne) i przeznaczonych zgodnie ze studium pod uprawy rolne zanotował 12 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 12 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,80 zł., uzyskała działka gruntu o pow. 5900 m² w klasie IIIb, z dobrym dojazdem i położona blisko siedliska w miejscowości Wirkowice I. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,40 zł. uzyskała działka gruntu o pow. 6200 m² położona w miejscowości Orłów Drewniany w klasie IIIb, o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska lecz dobrej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha przydatność glebowo-rolnicza gruntu została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższą cechę na tym samym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne): Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 2 Cechy i ich gradacja -rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp. Cecha Strefy, klasy 1. Lokalizacja Bardzo dobra, położenie w pobliżu miasta lub siedziby gminy do 2 km lub w korzystnych warunkach pod względem rolniczym Dobra, położenie z dala od miasta lub siedziby gminy od 2 do 5 km przy nie najgorszych warunkach pod względem
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 12 Lp. Cecha Strefy, klasy rolniczym 2. 3 4 Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Słaba, położenie z dala od miasta lub siedziby gminy powyżej 5 km lub przy słabych warunkach pod względem rolniczym Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami Dobre /przylega do siedliska/ Przeciętne /od 100 do 500 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 500 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie prostokąta /łatwiejsza uprawa mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub podobny (częściowo prostokąt częściowo nieregularna) Niekorzystny, wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). Z informacji uzyskanych w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika, iż oprócz nieruchomości komercyjnych, ceny pozostałych rodzajów nieruchomości położonych w mniejszych miejscowościach generalnie ustabilizowały się od połowy 2008 r. i zachowują tendencję stałą. 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Charakterystykę nieruchomości niezabudowanej ozn. nr ew. 215 położonej w Kryniczkach, stanowiącej przedmiot wyceny, w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową nieruchomości, zestawiono w tabeli nr 3: Tab. 3 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość niezabudowaną oznaczoną nr ew. 215 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą Parametry cech nieruchomości wycenianej
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 13 1 Data przeprowadzania szacunku 17 luty 2011 r. 2 Adres Kryniczki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 1,25 ha 5 Lokalizacja Słaba 6 7 8 Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Niekorzystne Przeciętne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe rolne najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 3, 4 i 8 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 4 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości oznaczonej nr ew. 215 - metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Lp cech kwoty poprawki cenowa X i A X i B nieruchomości Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 30% 0,12 0,06 2 3 4 Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 0,08 0,08 20% 0,08-0,04 20% 0,08 0,04 5 Kształt działki 10% 0,04-0,02 6 Suma poprawek 100% 0,40 0,08 0,02 0,02 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 0,62 0,66 0,67 8 Cena poprawiona 0,70 0,68 0,69 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 0,69 8.2 Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej przedmiot wyceny, oznaczonej nr ew. 215 obliczono na podstawie ceny jednostkowej ustalonej w Tabeli nr 4. Dla obliczonej w Tabeli nr 4 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru:
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 14 W R215 = C j x P uż = 0,69 [zł/m²] x 12500 [m²] = 8.625 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R215 = 9.000 zł. 9 Wynik końcowy wyceny Określona w niniejszej opinii wartość rynkowa nieruchomości gruntowej rolnej stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta w odniesieniu do zakresu cenowego dla tego rodzaju nieruchomości mieści się w przedziale cen uzyskanych na lokalnym rynku nieruchomości, tj. pomiędzy ceną minimalną i maksymalną. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 29 listopada 2010 r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu na następnej stronie.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1352/08 str. 15 Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego gminę Izbica, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 29 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 1352/08, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 29 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 1352/08, 4. Obwieszczenie z dnia 29 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 1352/08, 5. Zawiadomienie z dnia 21.12.2010 r., 6. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/00078313/0, 7. Wypis z rejestru gruntów, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000. Zamość, 17 lutego 2011 r.