ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, 61-062 Poznań, www.anwo.poznan.pl tel./fax 61 653 31 22 kom. 501-127-919 MN88.18 OPERAT SZACUNKOWY Postępowanie egzekucyjne: KM 1148/17 Zleceniodawca: KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM W POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA W POZNANIU Paweł Śliwiński Kancelaria Komornicza Ul. Wrzesińska NR 9a 62-020 SWARZĘDZ Dotyczący: Własność: Określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej zlokalizowanej w miejscowości Bogucin przy ulicy Kolarskiej, działka nr 58/24 i 58/25, gmina Swarzędz, powiat poznański, województwo wielkopolskie. Zofia Helena Deska. Księga wieczysta: KW NR PO2P/00002368/2 Wartość: 118 550,00 PLN słownie: sto osiemnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt złotych. Data: 21.06.2018r. Opracował:
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 1. Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny. 3 1.1. Przedmiot wyceny 1.2. Zakres wyceny 1.3. Uwarunkowania wyceny 2. Cel opracowania. 3 3. Podstawa opracowania... 4 3.1. formalna 3.2. merytoryczna 3.3. prawna 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy.. 5 5. Dane o nieruchomości 5 5.1. status formalno prawny 5.2. oznaczenie nieruchomości 5.3. opis nieruchomości 6. Przeznaczenie nieruchomości 13 7. Metodyka wyceny...... 14 8. Analiza rynku nieruchomości..... 16 9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej... 18 10. Wnioski końcowe... 23 11. Klauzule i ograniczenia... 23 12. Załączniki... 23 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Gmina Swarzędz Obręb Bogucin, ul. Kolarska Działka nr 58/24 i 58/25 Łączna pow. 1433m 2 KW nr PO2P/00002368/2 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego. KM 1148/18 3 Osoby, którym Zofia Helena Deska. przysługują prawa do nieruchomości 4 Rodzaj nieruchomości Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca drogę wewnętrzną o nieutwardzonej nawierzchni. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. 5 Określona wartość rynkowa nieruchomości: 118 550,00 PLN słownie: sto osiemnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt złotych. 6 Data określenia wartości 21 czerwca 2018r. 7 Data sporządzenia operatu 8 Uprawnienia autorów operatu 21 czerwiec 2018r. Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy Majątkowego nr 5260 9 Podpis rzeczoznawcy 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY. 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana w miejscowości Bogucin przy ulicy Kolarskiej, działka nr 58/24 i 58/25, gmina Swarzędz, powiat poznański, województwo wielkopolskie. Właścicielem nieruchomości jest: Zofia Helena Deska. Dla nieruchomości gruntowej założona jest w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr PO2P/00002368/2. 1.2. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej zlokalizowanej w miejscowości Bogucin, ulica Kolarska, działki gruntu oznaczone geodezyjnie nr 58/24 i 58/25 o łącznej powierzchni 1433m 2. 1.3. Uwarunkowania wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana. W opracowaniu zostanie określona wartość rynkowa nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania jako najkorzystniejszego na dzień wyceny. Powyższe założenia zgodne są z definicją wartości rynkowej określonej w podstawowym krajowym standardzie wyceny KSWP1, który mówi: 1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. 2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień opisu, jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej dla sprzedaży licytacyjnej. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 1148/18. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA. 3.1. Formalna Zlecenie z dnia 16.04.2018r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a, 62-020 Swarzędz. 4
uprawnienia biegłego, Rzeczoznawcy Majątkowego - Łukasza Woźniaka nr 5260 do szacowania nieruchomości, Polisa O.C NR SRM 0005770. 3.2. Merytoryczna. Wizja lokalna nieruchomości wraz z opisem przeprowadzona dnia 12.05.2018r. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2012 (copyright 2006), Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011, Cymermann R. Hopfer A.: Systemy zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM wyd: IV, Warszawa 2012, Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r., Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r., Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012, Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 Kucharska-Stasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009, Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2012, Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex 2009, Dydenko J.: Gospodarka nieruchomościami, Wolters Kluwer Polska 2012, Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wolters Kluwer Polska 2012, Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majątkowe, LexisNexis 2012, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych. Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Starostwie Powiatowym w Poznaniu. Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o poziomie ruchu cen nieruchomości niezabudowanych zlokalizowanych na terenie powiatu poznańskiego. 5
3.3. Prawna. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. 2011r, Nr 165, z późniejszymi zmianami; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. art. 159 o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z późniejszymi zmianami ( z 2018r. poz. 121), z późniejszymi zmianami. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz.U. z 2013r. poz. 403, 654, 880 i 1289, 1428, 1439. z późn. zm. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014r., poz. 121, 827) z późniejszymi zmianami, Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 09.03.1968r. w sprawie czynności komorników, z późniejszymi zmianami. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Operat sporządzono na dzień 21 czerwca 2018 roku Operat sporządzono wg stanu nieruchomości z dnia 23 czerwca 2018 roku Operat sporządzono według cen na dzień 21 czerwca 2018 roku Wizja lokalna przeprowadzona dnia 23 czerwca 2018 roku 5. DANE O NIERUCHOMOŚCI. 5.1. Status formalno prawny Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej założona jest w Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta KW nr PO2P/00002368/2, badanie księgi wieczystej przeprowadzono dnia 21.06.2018r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości) Województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, miejscowość Bogucin, działka nr 258/24, DR drogi, obszar 0,0033ha, działka nr 258/25, DR drogi, obszar 0,1400ha, łączny obszar: 0,1433ha Dział I- SP (spis praw związanych z nieruchomością) brak wpisów Dział II (własność) Zofia Helena Deska, córka Tadeusza i Joanny, PESEL: 52040115862, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, Sygn. Akt: III Ns 3021/00/3 z dnia 2609.2000r., Sąd Rejonowy w Poznaniu, Wydział III Cywilny. 6
Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) Ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością: nieodpłatna służebność gruntowa o treści bliżej opisanej w par. 4 aktu notarialnego stanowiącego podstawę niniejszego wpisu. Inny wpis: Komornik wszczął egzekucję z nieruchomości w sprawie KM 1148/18 należącej do dłużnika Zofia Deska na podstawie wniosku wierzyciela Iwo Nitschke, PESEL 78051301517. Dział IV (hipoteka) Hipoteka przymusowa w kwocie 680843,84zł na rzecz: Iwo Nitschke, syn Juliusza i Anny, PESEL 78051301517 5.2 Oznaczenie nieruchomości województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, obręb Bogucin, działka nr 58/4 i 58/5, łączna powierzchnia 0,1433ha, 5.3 Opis nieruchomości Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Geograficznie jest to północna część Równiny Wrzesińskiej, wchodzącej w skład Niziny Wielkopolskiej, krainy geograficznej, której charakter określa polodowcowa rzeźba terenu. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km2 (miasto 8,2km 2, tereny wiejskie 93,8 km2). W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej jego części. Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej, jednej z większych i ważniejszych aglomeracji miejskich w Polsce. Co więcej, wchodzi w skład obszaru, który szczególnie pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno - gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów i to nie tylko w skali regionu, ale także całego kraju. Poznań jest dla mieszkańców Swarzędza głównym rynkiem pracy oraz miejscem realizacji celów, zwłaszcza związanych z pokryciem potrzeb wyższego rzędu (edukacja, ochrona zdrowia, 7
kultura). Gmina Swarzędz jest zaś dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym (centrum handlowe ETC oraz liczne hurtownie). Miasto i gminę charakteryzuje dynamiczny rozwój gospodarczy, niski poziom bezrobocia i szybki przyrost liczby ludności. Przybywająca z roku na rok infrastruktura techniczna i społeczna umożliwia dynamiczny i jednocześnie ekologiczny rozwój gminy (w 2006 roku gmina otrzymała Certyfikat Najwyższa Jakość w Ochronie Środowiska oraz tytuł HIT 2003 dla Składowisko Odpadów Komunalnych w Owińskach). Gmina jest w 99% zwodociągowana, duży jest również stopień skanalizowania i gazyfikacji. Ponad 70 % terenu gminy objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego, opracowane zostały również dokumenty wytyczające kierunki działania władz gminy: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, Strategia Rozwoju Gminy, Wieloletni Plan Finansowy i Wieloletni Plan Inwestycyjny. Opis szczegółowy. 8
Bogucin wieś w Polsce położona w województwie wielkopolskim, w powiecie poznańskim, w gminie Swarzędz, w okolicach drogi krajowej nr 92 oraz skrzyżowania linii kolejowej nr 353 z linią kolejową nr 395. Źródło: www.google.pl/maps Przedmiotowa nieruchomość gruntowa niezabudowana składa się z dwóch działek gruntu stanowiących drogę wewnętrzną dojazdową do posesji, o nawierzchni w niewielkiej części utwardzonej a w większej nieutwardzonej ulica Kolarka wjazd od ulicy Gnieźnieńskiej trasa relacji Poznań Gniezno. Droga wąska o piaszczystym podłożu, w części oświetlona lampami na słupach energetycznych a w części nieoświetlona, bez urządzonych chodników dla pieszych, brak kanalizacji deszczowej. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz tereny niezamieszkałe. 9
źródło: http://swarzedz.e-mapa.net Fot. Nr 1-9. Widok ogólny nieruchomości. 10
Fot. Nr 2. Fot. Nr 3. Fot. Nr 4. 11
Fot. Nr 5. Fot. Nr 6. Fot. Nr 7. 12
Fot. Nr 8. Fot. Nr 9. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Swarzędz zatwierdzonym Uchwałą NR X/51/2011 Rady Miejskiej w Swarzędzu z dnia 29.03.2011r. przedmiotowa działka nr 58/24 stanowi odcinek pasa drogowego istniejącej drogi ruchu przyspieszonego KGP, ul. Gnieźnieńska, natomiast działka nr 58/25 w części północnej przebiegający w kierunku (wschód zachód) pas drogowy istniejącej drogi ruchu przyspieszonego KGP, ul. Gnieźnieńska oraz teren dla funkcji mieszkaniowej z aktywizacją gospodarczą (M/AG). 13
Z uwagi na fakt, że przedmiotowe działki stanowią drogę, w procesie wyceny zostaną wycenione jako teren komunikacji. 7. METODYKA WYCENY. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. W opracowaniu zostanie określona wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości (WR). Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. ; Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, nr 165, poz. 985. ust. 4 36 określa zasady wyceny nieruchomości przy nabywaniu nieruchomości pod drogi. Zgodnie z tym w/w ustępem 4 dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa jej wartość przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zgodnie z oznaczeniem w ewidencji gruntów oraz wykorzystywaniem przedmiotowych nieruchomości - działki stanowią tereny pod komunikację, w procesie wyceny transakcje przyjęte jako porównawcze w to transakcje nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu drogowym. Dla określenia wartości rynkowej przedmiotowych działek zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ. Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1. Przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. 14
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (C śr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min) i ceny maksymalnej (C max) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie dolnej granicy [C min/c śr] i górnej granicy [C max/c śr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n u i i= 1 W R = C śr gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) 15
8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rynek transakcji drogowych jest rynkiem specyficznym i jako takiego nie można go utożsamiać z rynkiem, na którym występuje nieograniczony popyt i podaż. Badaniu podlega w pierwszej kolejności rynek lokalny, jednak 36 ust. 2 Rozporządzenia wskazuje także na badanie rynku regionalnego. Brak jednak w przepisach definicji rynku lokalnego, ani regionalnego. Jako RYNEK LOKALNY należy uznać rynek, na którym istnieją podobne relacje popytu i podaży, zazwyczaj teren gminy lub powiatu (w przypadku aglomeracji miejskich). Jak wskazuje Ministerstwo Transportu i Gospodarki Morskiej, rynek lokalny powinien obejmować granice gminy lub powiatu, natomiast regionalny granice województwa. Określone pojęcie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" zawarte w Rozporządzeniu odnosi się do gruntów, które przeznaczone są w dokumentach planistycznych na taki cel (w tym mpzp, WZiZT, studium, itp.), a także faktycznie użytkowanych pod komunikację. Brak jest w aktualnych przepisach rozgraniczenia typu nieruchomości drogowej zajętości i przeznaczenia gruntów drogowych, co miało miejsce w poprzedniej wersji Rozporządzenia. Ponadto ustawodawca dopuszcza przyjmowanie do wyceny również transakcji dotyczących dróg wewnętrznych, przy uwzględnieniu podobieństwa nieruchomości względem nieruchomości wycenianej. Potwierdzenie takiego podejścia zawarte zostało także w opracowaniu przygotowanym w Departamencie Orzecznictwa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na temat procedury ustalania odszkodowań za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych, przywołujące orzecznictwo sądów administracyjnych: "Ponadto należy wskazać, iż definicja pojęcia "transakcje drogowe" nie jest zawężona do pojęcia obrotu nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne. Rozporządzenie nie zawiera takiej kwalifikacji. Co więcej, opisane zasady wyceny mają odpowiednie zastosowanie do szacowania wartości nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne. Rzeczoznawca majątkowy winien jednak odnieść się do cech podobieństwa zawartych w art. 4 pkt. 16 ugn." Ogólnie przyjmuje się ustalony w zasadach wyceny okres "najbliższy, poprzedzający datę wyceny, ale nie dłuższy niż dwa lata od daty, na która określa się wartość nieruchomości". Szczegółowa analiza lokalnego rynku nieruchomości i podobieństw tych nieruchomości do nieruchomości wycenianej może spowodować, iż transakcje dla nieruchomości najbardziej podobnych zawarte zostały w okresie wcześniejszym niż dwa lata od dnia wyceny. Zasady wyceny przewidują możliwość zastosowanie cen z innego okresu, jednak po szczegółowym uzasadnieniu wyboru. Konieczne jest równoległe zbadanie tendencji kształtowania się cen w czasie i jej ewentualne uwzględnienie. Zgodne jest to z poglądem Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawartym w opracowaniu dotyczącym odszkodowań za nieruchomości przeznaczone pod inwestycje liniowe. "Należy też zwrócić uwagę na kwestię 16
okresu, z którego biegły może przyjąć ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych. Zazwyczaj rzeczoznawcy majątkowi, kierując się standardami zawodowymi, analizują rynek nieruchomości porównawczych z okresu obejmującego dwa lata wstecz od dnia wyceny. Niemniej jednak należy zauważyć, iż żaden zww. przepisów rozporządzenia nie zabrania przyjmowania transakcji z dłuższego okresu. Rzeczoznawca majątkowy winien jednak wyjaśnić przyczyny, dla których decyduje się na objęcie monitoringiem okres zawierania transakcji danego rodzaju nieruchomości dłuższy niż dwa lata. Biegły ma możliwość skorygowania cen ze względu na upływ czasu od dnia zawarcia transakcji do dnia wyceny. Trend czasowy ma na celu aktualizację przyjętych do porównań cen transakcyjnych na datę wyceny. W związku z powyższym należy wskazać, iż z punktu widzenia formalnoprawnego nie istnieją przepisy, które ograniczałyby objęcie analizą rynku obrotu nieruchomościami maksymalnie do dwóch lat wstecz od dnia wyceny." Mając na uwadze powyższe, przeprowadzono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi w latach 2016-2018 na terenie powiatu poznańskiego. Analiza rynku nieruchomości obejmowała segment nieruchomości gruntowych zajętych pod drogi. Obszar badań dotyczył powiatu poznańskiego. Ten segment rynku nieruchomości jest rynkiem mało dynamicznym, odnotowuje się około 15 transakcji w skali roku. Analizując rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi brano pod uwagę transakcje nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Z przeprowadzonej analizy rynku wynika, że ceny w badanym okresie wykazują stagnację. Od 2016 do 2018 zaobserwowano brak większych wahań cen nieruchomości gruntowych na rynku lokalnym stąd nie zanotowano jednoznacznego trendu cen transakcyjnych. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. 17
Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.P. CECHY RYNKOWE WAGA CECHY (%) 1 Lokalizacja 40 2 Powierzchnia gruntu 30 3 Przydatność komunikacyjna 15 4 Kategoria drogi 15 SUMA 100% 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANEJ. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 4 cechy, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Przyjęte cechy rynkow e Lokalizacja1 40 % Powierzchnia gruntu1 30 % przydatność komunikacyjna 15 % kategoria drogi 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: l.p. 1. Cecha rynkowa Lokalizacja Waga cechy (%) 40 Stan cech rynkowych i wsp. Ui b. dobra Dobra Przeciętna Opis Nieruchomości położone przy głównych ciągach komunikacyjnych w strefach koncentracji usług położenie atrakcyjne względem dróg w mieście powiatowym Nieruchomość zlokalizowana na terenach miejskich strefy pośredniej o znacznej koncentracji zabudowy, położenie średnio atrakcyjnie względem drogi na peryferiach lub w gminie miasta powiatowego Grunty położone na terenach peryferyjnych o niskiej koncentracji zabudowy, położenie niekorzystne względem drogi 18
2. Powierzchnia gruntu 30 Dobra Powierzchnia działki powyżej 1001m 2 Średnia Powierzchnia działki 501 1000 m 2 Słaba Powierzchnia działki do 500 m 2 Grunt położony w sąsiedztwie istniejącego układu komunikacyjnego, wykorzystany pod poszerzenie drogi lub drogę boczną w stosunku do głównego Wysoka pasa komunikacyjnego, lub stanowiący część drogi o znaczeniu lokalnym osiedlowym 3. Przydatność komunikacyjna 15 Średnia Grunt położony w znacznej odległości od istniejącego układu komunikacyjnego, wykorzystany pod poszerzenie lub budowę drogi dojazdową w stosunku do głównego pasa komunikacyjnego Niska Grunty położone z dala od układów komunikacyjnych, grunty posiadające niekorzystne parametry wykluczające pełną możliwość zainwestowania, zakola, zatoczki lub niewielkie fragmenty terenu nie ograniczające swobodę przejazdu na gruncie naniesienia budowlane lub tymczasowe. 4. Kategoria drogi 15 Wysoka Średnia Droga powiatowa Droga gminna Niska Droga wewnętrzna, dojazdowa, osiedlowa Próbka reprezentatywna: l.p. Powiat Gmina Obręb Ulica Data transakcji Nr rep. Pow. działek Cena 1 m 2 1 Poznański Kórnik Dziećmierowo - 18.04.2018 3643/218 1299 73,33 2 Poznański Swarzędz Gruszczyn Polna 19.01.2018 405/2018 437 90,00 3 Poznański Czerwonak Kicin Jonschera 19.12.2017 5475/2017 440 59,09 4 Poznański Czerwonak Owińska Lipowa 19.12.2017 5466/2017 27 53,70 5 Poznański Dopiewo Skórzewo Krótka 18.12.2017 7425/2017 178 100,00 6 Poznański Dopiewo Skórzewo Różana 22.11.2017 6956/2017 138 94,20 7 Poznański Dopiewo Dopiewo Mejcherka 22.11.2017 6936/2017 712 56,18 8 Poznański Pobiedziska Jerzykowo Diamentowa/Rubinowa 06.09.2017 2295/2017 1097 55,00 9 Poznański Czerwonak Promnice Południowa 13.07.2017 7621/2017 391 62,66 10 Poznański Dopiewo Skórzewo Szarotkowa 09.05.2017 2412/2017 426 93,90 11 Poznański Dopiewo Zakrzewo Niezłomnych 15.03.2017 1096/2017 167 100,00 12 Poznański Dopiewo Skórzewo Wspólna 15.03.2017 1088/2017 918 63,90 13 Poznański Czerwonak Promnice Południowa 22.12.2016 3499/2016 405 50,62 14 Poznański Czerwonak Owińska 16.12.2016 150 52,00 Sadowa 13511/2016 15 Poznański Czerwonak Owińska Lipowa 15.09.2016 9732/2016 590 80,14 16 Poznański Mosina Czapury Dębowa 24.08.2016 4124/2016 401 63,29 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 19
50,62zł/m 2 100,00zł/m 2 Charakterystyka nieruchomości gruntowej o cenie minimalnej i maksymalnej: - Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 50,62zł/m 2, powiat poznański, gmina Czerwonak, obr. Promnice, ulica Południowa - lokalizacja dobra, powierzchnia gruntu słaba, przydatność komunikacyjna średnia, kategoria drogi droga gminna średnia. - Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej - cena 100,00zł/m 2, powiat poznański, gmina Dopiewo, obr. Skórzewo, ulica Krótka - lokalizacja dobra, powierzchnia gruntu słaba, przydatność komunikacyjna średnia, kategoria drogi droga gminna średnia. C min W N C max Cena średnia = 71,75zł/m 2 Cena minimalna = 50,62zł/m 2 Cena maksymalna = 100,00zł/m 2 Liczba próbek = 16 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C min/c śr = 0,71 C max/c śr = 1,39 20
L.p. BOGUCIN, ul. Kolarska, dz. nr 58/24, 58/25 Sygn. akt KM 1148/18 MN88.18 czerwiec 2018r. Zakres współczynników korygujących: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech 1 Lokalizacja 40 0,284-0,556 Przeciętna Dobra Bardzo dobra 0,284 0,420 0,556 2 Powierzchnia Słaba Średnia Dobra 30 0,213-0,417 gruntu 0,213 0,315 0,417 3 Przydatność Niska Średnia Wysoka 15 0,107-0,209 komunikacyjna 0,107 0,158 0,209 4 Kategoria drogi 15 0,107-0,209 Niska Średnia Wysoka 0,107 0,158 0,209 Razem 100 0,71 1,39 0,71 1,05 1,39 Charakterystyka wycenianej nieruchomości L.P. CECHY RYNKOWE CECHY 1 Lokalizacja Dobra 2 Powierzchnia gruntu Dobra 3 Przydatność komunikacyjna Średnia 4 Kategoria drogi Średnia Wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości gruntowej niezabudowanej określa się w/g zależności: W r1m2 = C śr x U i gdzie :W r1m2 wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości C śr cena średnia 1m 2 nieruchomości gruntowej niezabudowanej z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Określenie wartości współczynnika: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników Korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja 40 0,284-0,556 Dobra 0,420 2 Powierzchnia gruntu 30 0,213-0,417 Dobra 0,417 3 Przydatność komunikacyjna 15 0,107-0,209 Średnia 0,158 4 Kategoria drogi 15 0,107-0,209 Średnia 0,158 Razem 100 0,71 1,39 1,153 Wartość rynkowa 1m 2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej: W r1m2 = 71,75zł/m 2 x 1,153 = 82,73zł/m 2 W r1m2 = 82,73zł/m 2 21
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, działki gruntu nr 58/24 i 58/25 o łącznej powierzchni 1433m 2 wynosi: W N = 82,73zł/m 2 1433m 2 = 118 552,09zł Po zaokrągleniu: WN = 118 550,00 PLN słownie: sto osiemnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt złotych. 22
10. WNIOSKI KOŃCOWE. Stosownie do postanowienia o powołaniu biegłego z dnia 16.04.2018r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznań Nowe Miasto w Poznaniu, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9a, 62-020 Swarzędz, sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zlokalizowanej w miejscowości Bogucin, ul. Kolarska, gmina Swarzędz, działka nr 58/24 i 58/25. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej w wysokości: 118 550,00 PLN słownie: sto osiemnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt złotych. Analizując również transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, których przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej na terenie powiatu poznańskiego, uwzględniając między innymi lokalizacje, powierzchnie gruntu, przydatność komunikacyjną, czy kategorię drogi porównywanych nieruchomości, otrzymany wynik 82,73zł/m 2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1 m 2 szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na rynku lokalnym. Otrzymana wartość 82,73zł/m 2 mieści się w przedziale cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień 23.05.2018r. zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę. Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość. Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu, Paweł Śliwiński. 12. ZAŁĄCZNIKI Polisa OC Protokół z badania księgi wieczystej. Wypis z rejestru gruntów. Mapa. Zaświadczenie Opracował: Poznań, dnia 21.06.2018r. 23
24