Przedstawiona w artykule ocena racjonalności

Transkrypt

1 OCENA RACJONALNOŚCI EKONOMICZNEJ SPRZEDAŻY NA WŁASNOŚĆ GRUNTÓW SKARBU PAŃSTWA DOTYCHCZASOWYM UŻYTKOWNIKOM WIECZYSTYM S t a n i s ł a w Be l n i a k, Ma c i e j W. Wi e r z c h o w s k i 1. Przyjęte założenia metodyczne Przedstawiona w artykule ocena racjonalności ekonomicznej sprzedaży na własność gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym wykorzystuje metodę symulacji, która w ogólnym ujęciu oznacza technikę polegającą na sprawdzaniu, jak zachowuje się rozpatrywany układ w różnych okolicznościach. W interesującym nas zakresie symulacja jest rozpatrywana jako metoda prognozowania skutków podejmowanych przez administrację publiczną działań. Symulacja ta jest oparta na odpowiednim modelu matematycznym, wiążącym w sposób wynikający z kryteriów ekonomicznych zmienną wejściową (stanowiącą przesłankę do oceny ekonomicznej rozpatrywanego przedsięwzięcia), ze zmiennymi wyjściowymi. Techniki symulacyjne są szczególnie przydatne tam, gdzie analityczne wyznaczenie rozwiązania byłoby bardzo pracochłonne, a niekiedy nawet niemożliwe. Z tym ostatnim mamy do czynienia w przypadku podejmowania decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości, dla którego mogą być znane są tylko: rynkowe uwarunkowania (w tym charakterystyczne dla rynków kapitałowych) i bariery zewnętrzne i wewnętrzne; warunki (w tym cenowe) transakcji zawartych w przeszłości; natomiast większość zmiennych wejściowych, stanowiących podstawę prowadzonych szacunków, ma charakter losowy (probabilistyczny) powodujący, że uzyskanie racjonalnych przesłanek decyzyjnych związane jest z podjęciem swoistej gry losowej, w której bez złamania przyjętych zasad (założeń metodycznych) nie istnieje możliwość zmiany wyniku wyznaczonego zastosowaną w praktyce formułą obliczeniową (formułą matematyczną). W interesującym nas przypadku wyznaczania przesłanek decyzyjnych dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu symulacja umożliwia przeprowadzenie wielokrotnych dokonywanych w różnej konfiguracji eksperymentów, uwzględniających zmienność przyjętych do obliczeń: 1. Sposobów wyznaczenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, obejmujących: wartość rynkową dla aktualnego (dotychczasowego) sposobu użytkowania, wartość rynkową dla alternatywnego sposobu użytkowania, wartość rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania. 2. Formuł matematycznych, w tym umożliwiających wyznaczenie: Î Î przyszłej wartości ciągu płatności (annuities); przyszłej wartości lokaty kwoty uzyska- nej ze sprzedaży nieruchomości (kapitalizacji); Charakterystyk (wyznaczników) rynku 3. kapitałowego, w tym: 22 Świat Nieruchomości

2 stóp procentowych, stóp inflacji, Î Î czasu lokaty (liczby okresów, w których dokonuje się kapitalizacji). Należy podkreślić, że zaletą takiego rozwiązania, stanowiącą jego immanentną cechę, jest powtarzalność eksperymentu symulacyjnego w tych samych warunkach (przeprowadzonego przy zastosowaniu tych samych założeń). Umożliwia to: szybką i jednoznaczną weryfikację uzyskanych wyników, a także porównanie uzyskanych wyników, z uzyskanymi przy zastosowaniu rozwiązań alternatywnych lub w przypadkach konkurencyjnych. Traktując symulację jako technikę umożliwiającą dokonywanie eksperymentów opartych na przyjętych modelach matematycznych, można ją przyrównać do operacji na modelu wirtualnym mającym wszystkie istotne cechy obiektu rzeczywistego, a jednak nim nie będącym. Spostrzeżenie to jest ważne, ponieważ zwraca uwagę na konieczność uwzględnienia w symulacji skutków planowanych decyzji abstrakcyjnego myślenia 1 polegającego na: pomijaniu cech lub relacji nieistotnych (z jednoczesnym zaakcentowaniem wagi cech lub relacji istotnych) oraz uwzględnieniu w modelowaniu działań hipotetycznych (związanych np. z lokatami bankowymi i ich oprocentowaniem lub kapitalizacją odsetek). 2. Ekonomiczne skutki alokacji własnościowej nieruchomości Ocena podejmowanych przez administrację rządową decyzji dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowej jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu powinna uwzględniać obok kryteriów społecznych, prawnych i politycznych również kryterium racjonalności ekonomicznej. W sensie 1 Charakterystycznego dla modelowania finansowego (ang. financial modeling) pomocnego w podejmowaniu racjonalnych decyzji, procesu symulowania sytuacji finansowej (procesu opartego na testowaniu hipotetycznych wyników dla przyjętych danych wejściowych). ogólnym, ocena racjonalności ekonomicznej określonej działalności gospodarczej 2 bazuje na zobiektywizowanym pomiarze umożliwiającym porównanie wartości uzyskanych efektów do nakładu czynników użytych do ich uzyskania. Efektywność ekonomiczna stanowi jeden z podstawowych sposobów oceny celowości podejmowanych działań, w tym decyzji gospodarczych. Zgodnie z celem prezentowanej oceny, stanowiące główny przedmiot rachunku ekonomicznego badanie efektywności, jest identyfikowane w ujęciu ex ante pozwalającym na oszacowanie (antycypację) przewidywanych efektów, możliwych do osiągnięcia przy zaangażowaniu określonych środków i czasu. Należy przy tym pamiętać, że ocena ta dotyczy specyficznego zjawiska alokacji zasobów. W tym przypadku według doktryny Kaldora- Hicksa 3 : rozwiązanie jest efektywne (to znaczy prowadzi do wzrostu efektywności), gdy w wyniku jego zastosowania jeden podmiot zyskuje więcej, niż traci inny, a jednocześnie istnieje (przynajmniej teoretycznie) sposób kompensacji strat przez podmiot zyskujący na rzecz podmiotu tracącego; jeżeli w danej sytuacji (przy określonej alokacji zasobów), każda zmiana alokacji będzie powodować, że zyski będą mniejsze od strat, wówczas tylko dotychczasowa alokacja jest efektywna. Oczywiście prawodawca, w imię przez siebie wyznawanych wartości (np. społecznych) lub preferencji politycznych, może podejmować w tym przypadku decyzje dotyczące alokacji zasobów, w naszym przypadku gruntów Skarbu Państwa, jednak nie będą to decyzje racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia. Dla oceny efektywności alokacji zasobów ważne jest uwzględnienie w szacunkach zmienności wartości pieniądza w czasie. Potocznie jako przyczynę zmiennej wartości pieniądza w czasie podaje się inflację. Jest to 2 Już prowadzonej, podejmowanej lub planowanej. 3 Sformułowanej w 1939 r. przez brytyjskich ekonomistów Nicholasa Kaldora oraz laureata Nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii Johna Hicksa. jednak niewielka część prawdy. Pieniądz ma zmienną wartość w czasie również w przypadku zerowej inflacji. 4 W interesującym nas zakresie do takich przyczyn należą ryzyko (określona kwota uzyskana dziś ma większą wartość niż obietnica tej samej w sensie wartości nabywczej kwoty możliwej do uzyskania np. za rok; ponieważ obietnica może nie być dotrzymana), natychmiastowość uzyskanej korzyści (związanej z preferencją bieżącej konsumpcji), możliwość inwestowania (posiadana kwota pieniężna, umiejętnie zainwestowana może w przyszłości mieć znacznie wyższą wartość). Ekonomiczne przesłanki decyzyjne rozwiązania dylematu: pozostawić użytkowanie wieczyste czy sprzedać nieruchomość gruntową jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu wynikają z porównania wyników dwóch niżej przedstawionych rachunków symulujących: przyszłą wartość uzyskiwanego z wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej ciągu płatności rocznych oraz przyszłej wartość lokaty kapitałowej, środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości gruntowej Przyszła wartość ciągu płatności Ocena racjonalności ekonomicznej sprzedaży na własność gruntów skarbu państwa dotychczasowym użytkownikom powinna uwzględniać rozpatrywane z punktu widzenia interesu Skarbu Państwa skutki finansowe utrzymania dotychczasowego rozwiązania, polegającego na oddaniu nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że nieruchomość nie zostanie sprzedana jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu, a użytkownik wieczysty będzie wnosił do budżetu z tego tytułu opłaty roczne. Wnoszone przez użytkownika wieczystego gruntu Skarbu Państwa opłaty roczne mają charakter ciągu płatności 4 K. Jajuga, T. Jajuga. Inwestycje. Instrumenty finansowe. Ryzyko finansowe. Inżynieria finansowa. Wydawnictwo Naukowe PWN. Warszawa 1999; str. 31. Świat Nieruchomości 23

3 strumienia jednakowych płatności seryjnych (annuitetów), następujących w okresach równo od siebie oddalonych (1 roku). Począwszy od dnia 1 stycznia 2004 r., zgodnie z art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego powinny być uiszczane jednorazowo 5 w terminie do dnia 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Oznacza to, że mamy do czynienia z n płatnościami, poddanymi kapitalizacji w okresie n lat. Przyszła wartość końcowej 6 nominalnej kwoty ciągu jednakowych, wnoszonych z góry opłat rocznych (traktowanych jako płatności seryjne), z uwzględnieniem naliczanych stopniowo odsetek ulegających kapitalizacji 7, można obliczyć według następującej formuły: V A t = A x n (1+i) t-1 [1] t =1 V A t przyszła wartość sumy n płatności rocznych; A płatność roczna; i jednolita stopa procentowa dla okresu pomiędzy terminami płatności; t = 1;2;... n liczba lat okresu obliczeniowego. Obliczenie przyszłej wartości seryjnych płatności wnoszonych z góry, może zostać znacznie ułatwione przy wykorzystaniu tablic podających wartość współczynnika przyszłej wartości sumy płatności rocznych, w zależności od n liczby lat płatności oraz d jednolitej stopy procentowej odpowiadającej okresowi pomiędzy terminami płatności 8. 5 Tym samym nie jest możliwe ich rozłożenie na 4 kwartalne raty. 6 Obliczonej w dniu dokonania ostatniej wpłaty tj. bez wyprzedzenia. 7 Rachunek ten zakłada lokowanie uzyskanych kwot z tytułu opłaty rocznej w banku. 8 Patrz np: A. Bień, W. Bień, Kalkulacja ceny pieniądza w lokatach, pożyczkach i kredytach. Zasady, przykłady i tablice procentowe. Aneks nr 3. Tablice współczynników przyszłej wartości seryjnych płatności (annuitów). Wyd. Difin, Warszawa Przykład (1), przyjęte założenia: Aktualna, określona na moment podejmowania decyzji wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi: zł Określona w umowie stawka procentowa opłaty rocznej wynosi: 3%, co stanowi kwotę opłaty rocznej (cyklicznej) w wysokości 300 zł. Liczba lat okresu obliczeniowego: 40. Jednolita stopa procentowa dla okresu obliczeniowego, przyjęta na poziomie aktualnej stopy kredytu refinansowego NBP = 5%. Oznacza to, że dla i = 5% oraz n = 40 lat współczynnik przyszłej wartości serii płatności rocznych (annuitetów) wynosi = ~ 120,8; przemnażając kwotę wnoszonej przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej (300 zł) przez czynnik przyszłej wartości serii płatności wnoszonych przez okres 40 lat (120,8) uzyskujemy kwotę zł, wyrażającą przyszłą wartość sumy płatności rocznych, równoznaczną z potencjalnie możliwą do uzyskania korzyścią przez Skarb Państwa Przyszła wartość lokaty kapitałowej Przedstawiony poniżej rachunek umożliwia ocenę rozpatrywanych z punktu widzenia interesu Skarbu Państwa skutków finansowych sprzedaży 9 nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa dotychczasowemu użytkowi wieczystemu, z jednoczesną lokatą uzyskanej kwoty w instytucji finansowej (np. w banku). Odpowiada on na pytanie: jaka będzie w przyszłości wartość lokaty, po upływie ustalonego okresu czasu oraz przy założeniu, że odsetki będą kapitalizowane przy określonej stopie procentowej. Przy tego typu operacjach finansowych (lokatach) występują pojęcia: Kapitału pierwotnego (wkładu początkowego) w naszym przypadku równego kwocie zapłaconej przez kupującego. Odsetek skapitalizowanych równych odsetkom nie podejmowanym bieżąco, 9 Za cenę odpowiadającą aktualnej cenie rynkowej nieruchomości, pomniejszonej o kwotę przysługującą z tytułu powiększającym z okresu na okres kwotę lokaty. Sumy skapitalizowanej obejmującej kapitał pierwotny oraz odsetki skapitalizowane. Formuła pozwalająca obliczyć przyszłą wartość lokaty kapitałowej przy zastosowaniu procentu składanego (odsetek składanych) ma następującą postać: F V = P V x (1+r) n [2] FV przyszła wartość kapitału (lokaty) PV obecna wartość kapitału (lokaty) r stopa procentowa (stopa zwrotu kapitału) n liczba lat okresu obliczeniowego Przykład (2), przyjęte założenia: Skarb Państwa uzyskana ze sprzedaży nieruchomości gruntowej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu kwotę w wysokości zł ulokował w instytucji finansowej (np. w banku). Liczba lat okresu obliczeniowego (lokaty): 40. Stopa procentowa (stopa zwrotu kapitału) przyjęta na poziomie aktualnej stopy kredytu refinansowego NBP = 5%. Oznacza to, że dla r = 5% oraz n = 40 lat czynnik kapitalizacji = ~ 7,0. Przemnażając wartość ulokowanej kwoty kapitału ( zł przez czynnik kapitalizacji (7,0) uzyskujemy kwotę zł, wyrażającą przyszłą wartość kapitału, równoznaczną z potencjalnie możliwą do uzyskania korzyścią przez Skarb Państwa Konkluzja Zaprezentowane rachunki symulacyjne 10 wykazują generalną prawidłowość mówią- 10 Dla prostoty wywodu nie uwzględniające: wysokości wniesionej przez użytkownika wieczystego pierwszej opłaty; horyzontu czasowego umowy i czasookresu trwania umowy (okresu wnoszenia opłat rocznych oraz skumulowanej wartości wpłat). 24 Świat Nieruchomości

4 cą, że: oddawanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na obecnie obowiązujących zasadach (tj. przy stawce procentowej opłat rocznych równej lub niższej od 3%) jest w sensie ekonomicznym nieopłacalne dla Skarbu Państwa. Wynika to z rachunków mówiących, że: przyszła wartość sumy płatności rocznych, określona dla 40 lat ich wnoszenia, jest prawie dwa razy niższa od przyszłej wartości kapitału uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości, ulokowanej w instytucji finansowej (np. w banku) na 40 lat. Prawidłowość tą należy uwzględnić w toku rozpatrywania wniosków dotyczących sprzedaży gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Należy jednak pamiętać, że istota instytucji użytkowania wieczystego ma sens logistyczny, umożliwiając racjonalne wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa dla realizacji ważnych dla kraju lub społeczności lokalnej przedsięwzięć inwestycyjnych (np. mieszkalnictwa, infrastruktury technicznej, sportu i rekreacji, działalności charytatywnej): stwarzając za pomocą niskich stawek procentowych opłat rocznych preferencyjne warunki finansowe korzystania z gruntów Skarbu Państwa; uniemożliwiając bez, potwierdzonej umownie zgody właściciela zmianę określonego w umowie celu, na jaki została oddana nieruchomość gruntowa Skarbu Państwa; pozwalając na traktowanie gruntów Skarbu Państwa jako swoistego języczka uwagi (czynnika rozstrzygającego, decydującego) umożliwiającego realizację ważnych dla kraju lub społeczności lokalnej przedsięwzięć inwestycyjnych. 3. Sposób ustalenia ceny nabycia nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa przez dotychczasowego użytkownika wieczystego Zbycie nieruchomości gruntowej jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu ma charakter transakcji rynkowej, dlatego ustalona cena kupna-sprzedaży powinna mieścić się w widełkach wyznaczonych przez: obecną wartość rynkową nieruchomości 11 oraz Î Î wartość przyszłą kapitału możliwego do zgromadzenia w rozpatrywanym okresie umowy użytkowania wieczystego dzięki opłatom rocznym. Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowe 12 sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Wartość prawa użytkowania wieczystego określa rzeczoznawca majątkowy. Zapis art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami można wyrazić formułą: = [W wł(rz) W uw(rz) ] x (1- B/100) [3] cena nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa sprzedawanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu określona przez rzeczoznawcę majątkowego; W wł(rz) wartość prawa własności nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego; W uw(rz) wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego; B ewentualna bonifikata (w %) w wysokości określonej przez wojewodę. W przypadku braku bonifikaty wzór ma postać: W uw(rz) [3.1] Sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów (jako przedmiotu 11 Ustaloną w toku rokowań. 12 Zgodnie z art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod pojęciem nieruchomości gruntowej należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, podaje wydane na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z późn. zm.) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz z późn. zm.) 13. Zgodnie z 30 rozporządzenia rady ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej traktowanej jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego w procesie jej sprzedaży dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu (Wuw), wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności (Wwł) i współczynnika korygującego (Wk), określonego według następującego zamieszczonego w 29 ust. 3 rozporządzenia wzoru 14 : W uw(rz) x W k(rz) [4] W uw(rz) wartości nieruchomości gruntowej traktowanej jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego w procesie jej sprzedaży dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu określona przez rzeczoznawcę majątkowego; W wł(rz) wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności określona przez rzeczoznawcę majątkowego; W k (rz) współczynnik korygujący określony przez rzeczoznawcę majątkowego. Po podstawieniu formuły [4] do wzoru [3.1] uzyskujemy: W wł(rz) x W k(rz) [5] 13 Patrz: Rozdział 3. Określanie wartości nieruchomości dla różnych celów 14 Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Świat Nieruchomości 25

5 Po przekształceniu jest to: W wł(rz) x W k(rz) = [1 W k(rz) ] xw wł(rz) [5.1] W n(r) wartość nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa sprzedawanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu ustalona w toku rokowań. Zgodnie z rozporządzenia rady ministrów z dnia 21 września 2004 r. wskaźnik Wk powinien zostać obliczony według wzoru: Przy czym: W n(r) W n(rz) [9] W k(rz) = (1 Sr R ) t T + 0,25 T-t T [6] Sr stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %; t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste; R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości. Oznacza to, że: Przykład (3): Obliczenia przedstawiono przy założeniu braku bonifikaty. Celem przykładu 16. jest przedstawienie prawidłowości patrz rysunek 1 mówiącej, że: funkcja ceny nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa sprzedawanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu [Cn(rz)] jest funkcją liniową malejącą wraz z upływem czasu trwania umowy użytkowania wieczystego [t]. Przyjmując: Î Î stawkę procentową opłaty rocznej na poziomie 3 % (Sr = 0,03) oraz Î Î przeciętną stopę kapitalizacji na poziomie 9% (R =0,09) uzyskujemy wartość czynnika Sr R na poziomie = 0,33. Wtedy wzór [9] przybiera postać: C n W uw(rz) [7] W k(rz) = 0,42 T + 0,25 [10] C n cena nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa sprzedawanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu; W uw(rz) wartości nieruchomości gruntowej traktowanej jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego w procesie jej sprzedaży dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zapis ten oznacza możliwość ustalenia przez właściwy organ (starostę) w wyniku rokowań 15 z nabywcą ceny sprzedaży przekraczającej wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Podstawową przesłanką rokowań powinno być założenie, że zbycie nieruchomości gruntowej jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu ma charakter transakcji rynkowej. Wtedy, cenę nieruchomości Skarbu Państwa, sprzedawanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu wyznacza formuła: Dla T>0 funkcja Wk(rz) jest funkcją liniową rosnącą, która dla T = 99 lat przybiera postać: W k(rz) = 0, t + 0,25 [11] Oznacza to, że: dla t=0 Wk(rz) 0 = 0,25 dla t=1 Wk(rz) 1 = 0,25 dla t= 5 Wk(rz) 5 = 0,27 dla t=10 Wk(rz) 10 = 0,29.. dla t=50 Wk(rz) 50 = 0,46.. dla t=80 Wk(rz) 80 = 0,59.. Î Î dla t=99 Wk(rz) 99 = 0,67 Cn = Wn(r) [8] Oznacza to patrz rysunek 1, że: C n cena nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa sprzedawanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu; Dla t = 0 lat 15 Pertraktacji ekonomicznych. 16 Opracowanego przez A. Koseckiego z Politechniki Krakowskiej, Kraków Świat Nieruchomości

6 Relacja Rysunek 1 Relacja / W wł(rz) jako funkcja czasu t Cn( rz) Ww ( rz) jako funkcja czasu t Rysunek 1 1,00 W0,90 w (rz) 0,80 0,75 0,70 0,60 0,50 0,40 0,33 0,30 0,20 0,10 0, t Obja nienia: Cn(rz) - cena nieruchomo ci gruntowej Skarbu Pa stwa sprzedawanej dotychczasowemu u ytkownikowi wieczystemu okre lona na podstawie oszacowania warto ci nieruchomo ci Objaśnienia: przez rzeczoznawc maj tkowego; Ww (rz) - warto cena nieruchomości prawa w asno ci gruntowej nieruchomo ci Skarbu Państwa gruntowej sprzedawanej - okre lona dotychczasowemu przez rzeczoznawc użytkownikowi wieczystemu maj tkowego; określona na podstawie oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego; t - W wł(rz) liczba wartość lat niewykorzystanego prawa własności nieruchomości okresu u ytkowania gruntowej określona wieczystego; przez rzeczoznawcę t {0 do 99}. majątkowego; t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; t {0 do 99}. W k (rz)0 = 0,25 Cn (rz)0 0,25 W wł(rz) = 0,75 W wł(rz) Cena równa się 75% wartości prawa własności. Dla t = 99 lat W k(rz)99 = 0, ,67 W wł(rz) = 0,33 W wł(rz) Cena równa się 33% wartości prawa własności. 4. Zakończenie Podejmowane przez starostów decyzje, obok przesłanek wynikających z oceny racjonalności ekonomicznej sprzedaży na własność gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym powinny dodatkowo uwzględniać immanentne cechy użytkowania wieczystego. W szczególności należy przypomnieć, że instytucja użytkowania wieczystego gruntów, w tym gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, ma głębokie korzenie historyczne oraz jest stosowana w innych w tym rozwiniętych gospodarczo krajach Europy. Dlatego użytkowanie wieczyste nie powinno być traktowane jako relikt PRL, ale jako narzędzie umożliwiające racjonalną gospodarkę gruntami Skarbu Państwa. Z uwagi na możliwość towarzyszenia sprzedaży nieruchomości gruntowych dotychczasowym użytkownikom wieczystym patologicznych zachowań rynkowych (przejawiających się np. w przeznaczaniu gruntów rolnych pod inwestycje komercyjne) należy stosować następujące ogólne zasady: 1) pozostawić w obecnej formie prawnej grunty Skarbu Państwa oddane w użytkowanie wieczyste na cele: działalności charytatywnej oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową (obecna stawka opłaty rocznej 0,3% ceny); Świat Nieruchomości 27

7 działalności turystycznej (obecna stawka opłaty rocznej 2% ceny); działalności sportowej (obecna stawka opłaty rocznej 1% ceny); Î Î rolne na obszarze miast (obecna stawka opłaty rocznej 1% ceny); 2) dopuszczać, w przypadkach mających uzasadnienie w złożonym wniosku oraz w przeprowadzonej przez urząd analizie, sprzedaż nieruchomości gruntowej użytkownikowi wieczystemu na cele: rolne realizowane w formie gospodarstw rodzinnych poza obszarami miast (obecna stawka opłaty rocznej 1% ceny); mieszkaniowe (obecna stawka opłaty rocznej 1% ceny); urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych (obecna stawka opłaty rocznej 1% ceny); 3) dopuszczać, w przypadkach mających uzasadnienie w złożonym wniosku oraz w przeprowadzonej przez urząd analizie, sprzedaż tzw. resztówek 17, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyle- 17 Rozumianych zgodnie z art. 37 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. głej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W praktyce powinno to oznaczać, że w procesie gospodarowania gruntami Skarbu Państwa należy chronić poprzez utrzymanie formy użytkowania wieczystego grunty Skarbu Państwa oddane na cele działalności charytatywnej, turystycznej, sportowej oraz działalności rolnej w prowadzonej w obrębie miast. W przypadkach mających uzasadnienie w złożonym wniosku oraz w przeprowadzonej przez urząd analizie, dopuszczać sprzedaż nieruchomości gruntowej użytkownikowi wieczystemu na cele rolne realizowane w ramach gospodarstw rodzinnych poza obszarami miast, cele mieszkaniowe oraz cele publiczne. Oddawanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na zasadach wyznaczonych przez obecnie obowiązujące w Polsce prawo jest w sensie ekonomicznym nieopłacalne dla Skarbu Państwa. Stwierdzenie to uzasadnia, przykładowa symulacja, mówiąca że przyszła wartość sumy płatności rocznych, określona dla 40 lat ich wnoszenia, jest prawie dwa razy niższa od przyszłej wartości kapitału uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości, ulokowanej w instytucji finansowej na 40 lat. Prawidłowość tą należy uwzględnić w toku rozpatrywania wniosków dotyczących sprzedaży gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Nie zachodzi natomiast potrzeba przeprowadzania odpowiednich rachunków symulacyjnych, ponieważ istota instytucji użytkowania wieczystego ma jedynie sens logistyczny, umożliwiając racjonalne wykorzystanie w tym na zasadach preferencyjnych gruntów Skarbu Państwa dla realizacji ważnych dla kraju lub społeczności lokalnej przedsięwzięć inwestycyjnych (np. mieszkalnictwa, infrastruktury technicznej, sportu i rekreacji, działalności charytatywnej). Pr o f. UEK d r ha b. St a n i s ł a w Be l n i a k Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Dr in ż. Ma c i e j W. Wi e r z c h o w s k i Instytut Rozwoju Miast 28 Świat Nieruchomości

8 Ocena racjonalności ekonomicznej sprzedaży na własność gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym (Streszczenie) Przedstawiona w artykule ocena racjonalności ekonomicznej sprzedaży na własność gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym wykorzystuje metodę symulacji rozpatrywana jako prognozowanie skutków podejmowanych przez administrację publiczną działań. Ocena ta dotyczy specyficznego zjawiska alokacji zasobów, a ekonomiczne przesłanki decyzyjne rozwiązania dylematu: pozostawić użytkowanie wieczyste czy sprzedać nieruchomość gruntową jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu wynikają z porównania wyników dwóch niżej przedstawionych rachunków symulujących: przyszłą wartość uzyskiwanego z wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej ciągu płatności rocznych oraz przyszłej wartość lokaty kapitałowej, środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości gruntowej. Zaprezentowane w artykule rachunki symulacyjne wykazują generalną prawidłowość mówiącą, że: oddawanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na obecnie obowiązujących zasadach (tj. przy stawce procentowej opłat rocznych równej lub niższej od 3%) jest w sensie ekonomicznym nieopłacalne dla Skarbu Państwa. Wynika to z rachunków mówiących, że: przyszła wartość sumy płatności rocznych, określona dla 40 lat ich wnoszenia, jest prawie dwa razy niższa od przyszłej wartości kapitału uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości, ulokowanej w instytucji finansowej (np. w banku) na 40 lat. Prawidłowość tą należy uwzględnić w toku rozpatrywania wniosków dotyczących sprzedaży gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Należy jednak pamiętać, że istota instytucji użytkowania wieczystego ma sens logistyczny, umożliwiając wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa dla realizacji ważnych dla kraju lub społeczności lokalnej przedsięwzięć inwestycyjnych (np. mieszkalnictwa, infrastruktury technicznej, sportu i rekreacji, działalności charytatywnej). Appraisal of economic rationale of the Treasury land sales to its lessees (Summary) The paper presents appraisal of the economic rationale for sales of the Treasury lands to their lessees. Appraisal has been conducted using the method of simulation, applied here to elaborate prognoses of effects onsequences of actions undertaken by public administration bodies. The appraisal refers to particular case of resources allocation and the economic conditions of making the decision whether to keep the land under perpetual land lease contract or to sale it to its hitherto lessee. The conditions of such decision are the result of comparison between two simulated calculations: future value of annual cash flows from the perpetual land lease contract future value of capital gained from the sale contract of the same land. Simulation of calculations, presented in the paper, confirm the general rule that perpetual land lease under current legal conditions i.e. lease rents amounting to maximum 3% of land price, is not effective for the Treasury in economic terms. This conclusion has been the result of comparisons and simulations stating that future value of annual cash flows lasting for 40 years amounts to half of the future value of capital allocated in bank account for 40 years. This conclusion should be taken into account while assessing the requests for land sales issued by their lessees. Though, it should be added that institution of perpetual land leases has additional logistic rationale, enabling utilization of the Treasury land for strategic local investments such as housing, technical infrastructure, sports and recreational infrastructure, charity purposes. Świat Nieruchomości 29