Przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Transkrypt

1 Przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

2 Rys historyczny regulacji prawnych Od 1997 roku przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidywały możliwość zamiany prawa UW w prawo WŁ. Początkowo opłata za przekształcenie była naliczana zgodnie z rozporządzeniem w sprawie szczegółowych zasad wyceny Wartość prawa WŁ szacowano Wartość prawa UW obliczano ze wzoru W UW = 0,25 * W WŁ + 0,0025 * W WŁ * t t niewykorzystany okres prawa użytkowania wieczystego Opłatę za przekształcenie stanowiła różnica między wartością prawa WŁ a wartością prawa UW Ze względu na mało korzystne warunki finansowe niewiele osób decydowało się na skorzystanie z takiej formy przekształcenia

3 Ustawa przekształceniowa Radykalną zmianę wniosło wejście w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności Stosowna opłata miała stanowić równowartość opłaty rocznej z tyt. UW naliczonej za rok 1997, waloryzowanej WZCTiUK i wnoszonej w zależności od okresu UW przez: 15 lat gdy UW. trwało 5 lat i krócej 10 lat gdy UW. trwało dłużej niż 5 i krócej niż 20 lat 5 lat gdy UW. trwało 20 lat i dłużej Przepisy te miały obejmować osoby, które nabyły prawo UW. przed dniem wejścia w życie ustawy ( r) i złożyły stosowny wniosek o przekształcenie (do r).

4 Gminy Cieszyn, Knurów i Margonin zaskarżają ustawę do TK Wyrokiem TK z dnia r ustawę przekształceniową uznano za niezgodną z Konstytucją i uchylono. Fakty: w Cieszynie rozpatrzono pozytywnie 640 wniosków o przekształcenie. Grunty o pow. 29 ha sprzedano za kwotę 256 tys. zł Gdyby sprzedano je po cenie rynkowej gmina zyskałaby 7 mln zł Wiele osób, które zwlekały z nabyciem prawa własności kalkulując możliwość przekształcenia za niższą kwotę nie zdążyło skorzystać z okazji.

5 Nowelizacja ustawy przekształceniowej Ustawa z dnia r. o zmianie ustawy o przekształceniu Opłata za przekształcenie miała być od tej pory naliczana wg ówczesnych przepisów UoGN, czyli: oszacowanie wartości prawa WŁ obliczenie wartości prawa UW ustalenie niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego t W UW = 0,25 * W WŁ + 0,0025 * W WŁ * t Opłatę za przekształcenie stanowiła różnica między wartością prawa WŁ a wartością prawa UW

6 Zmiana rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny W k Rozporządzenie RM z dnia r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego: Cenę nabycia uzależniono od wysokości współczynnika korygującego był on tym wyższy im wyższa była stopa redyskonta weksli stosowana przez NBP i dłuższy był niewykorzystany czas UW 1- Sr R t T 0,25 T - t T Gdzie: W k - współczynnik korygujący S r - stawka % opłaty rocznej nie większa niż 3% R stopa redyskonta weksli t - liczba lat niewykorzystanego okresu UW T - liczba lat, na które ustanowiono UW Współczynnik ten po przemnożeniu przez wartość prawa WŁ dawał wartość prawa UW Opłaca przekształceniowa była różnicą między wartością prawa WŁ i wartością prawa UW

7 Obliczenia wartości prawa UW oparto na stopie redyskonta weksli Należało odnaleźć aktualnie obowiązującą uchwałę rady polityki pieniężnej w sprawie stopy redyskonta weksli stopa redyskonta weksli 7,0 ( ) 2002 R , , , , , , , , R , , , , , , R , , ,00

8 W kolejnej nowelizacji przepisów zrezygnowano ze stopy redyskonta w jej miejsce we wzorze na obliczenie opłaty przekształceniowej wprowadzono stopę kapitalizacji ustalaną na lokalnym rynku nieruchomości

9 Pamiętajmy! Nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu (Art. 32 UoGN) Z dniem zawarcia umowy sprzedaży wygasa z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego (Art. 32 UoGN) Sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego odbywa się w trybie bezprzetargowym (Art. 37 UoGN)

10 Procedura przekształceniowa Użytkownik wieczysty składa wniosek o nabycie nieruchomości (do starosty lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta) Właściwy organ wydaje decyzję administracyjną o przekształceniu i nalicza opłatę

11 Procedura przekształceniowa c.d. Procedura przekształcenia przebiega wg: UoPPUWGZnCMwPW w przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe Opłatę nalicza się jako 20-krotność opłaty rocznej obowiązującej w dniu przekształcenia Opłata może być wniesiona jednorazowo i wówczas podlega bonifikacie (grunty S.P.) lub może podlegać bonifikacie (grunty J.S.T.) UoPPUWwPW w przypadku innych gruntów Opłatę nalicza się wg. przepisów UoGN art. 67.3a: cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości art. 69: na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży wartość prawa własności i prawa użytk. wieczystego oblicza się wg przepisów wykonawczych do UoGN (rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości)

12 Ustalenie ceny nabycia prawa własności Podstawa prawna: UoGN art.69 Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży C N = W WŁ - W UW C N - CENA NABYCIA W WŁ - WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI W UW - WARTOŚĆ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

13 Ustalenie wartości prawa użytkowania wieczystego Podstawa prawna: Rozporządzenie w spr. wyceny nieruchomości i 31: W UW = W WŁ W K Wartość prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej (jako przedmiotu prawa własności) i współczynnika korygującego.

14 Współczynnik korygujący współczynnik ten obliczamy wg wzoru: W k 1- S r R t T 0,25 T - T t Gdzie: W k - współczynnik korygujący S r - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podst. badania rynku (0,09-0,12) t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste