OPERAT SZACUNKOWY. Operat sporządził: Waldemar Siupik Nr uprawnień Mierzyn, dnia 9 listopada 2015 r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Gryficach przy ul. Niekładzkiej 9, jednostka ewidencyjna Gryfice - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 32/2, 32/4, 34 Operat sporządził: Waldemar Siupik Nr uprawnień 4712 Mierzyn, dnia 9 listopada 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO sporządzony na podstawie art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 782 z 2015 r., tekst jednolity z późn. zmianami) 1. Opis przedmiotu wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w Gryficach przy ul. Niekładzkiej 9, jednostka ewidencyjna Gryfice - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 32/2, 32/4, 34 o symbolu użytku Ba tereny przemysłowe oraz Bi inne tereny zabudowane, o łącznej powierzchni 2,3454 ha. Nieruchomość usytuowana jest w peryferyjnej strefie miasta. W bezpośrednim otoczeniu znajduje się zabudowa usługowa, tereny niezainwestowane. Częścią składową nieruchomości gruntowej są budynki: budynek administracyjny o powierzchni użytkowej 614,75 m 2, budynek socjalny o powierzchni użytkowej 436,82 m 2, budynek hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 571,00 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 211,33 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 344,61 m 2, budynek warsztatowy o powierzchni użytkowej 567,45 m 2, budynek produkcyjny o powierzchni użytkowej 479,50 m 2, budynek kotłowni o powierzchni użytkowej 37,71 m 2, budynek produkcyjny o powierzchni użytkowej 439,93 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 734,40 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 301,93 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 47,46 m 2, budynek garażowy o powierzchni użytkowej 110,84 m 2, budynek portierni o powierzchni użytkowej 42,12 m 2. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 4936,88 m 2. Częścią składową nieruchomości są również budowle w postaci placów utwardzonych, ogrodzenia. Działka gruntu jest ogrodzona, a jej teren zagospodarowany. Dla działek ewidencyjnych nr 32/2 i 32/4 urządzona została księga wieczysta KW Nr SZ1G/ /8, dla działki ewidencyjnej nr 34 urządzona została księga wieczysta KW Nr SZ1G/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. 2. Określenie celu wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłości. 3. Oszacowana wartość Wartość rynkowa wycenianego prawa wyceniona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wynosi: Nieruchomość gruntowa zabudowana Prawo własności gruntu W 1 = zł Słownie złotych: pięć milionów dwieście szesnaście tysięcy. W 2 = zł Słownie złotych: jeden milion sto czterdzieści dziewięć tysięcy. Wartość części składowych gruntu W 3 = zł Słownie złotych: cztery miliony sto sześćdziesiąt siedem tysięcy. 4. Data sporządzenia operatu szacunkowego r. 5. Operat sporządził 2

3 SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne, materialno prawne i merytoryczne wyceny Podstawy formalne Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające Materiały pomocnicze Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia Stan techniczno-użytkowy Stan zagospodarowania Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku Przedstawienie sposobu wyceny Założenia wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody wyceny Określenie wartości przedmiotu wyceny Określenie trendu czasowego Określenie cech rynkowych i ich wag Wybór nieruchomości porównawczych Określenie cech rynkowych i ich wartości Oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej Określenie wartości prawa własności gruntu Określenie trendu czasowego Określenie cech rynkowych i ich wag Określenie cech nieruchomości o C min i C max i wycenianej Określenie współczynników korygujących Określenie wartości części składowych gruntu Wnioski końcowe Klauzule i zastrzeżenia Wykaz załączników

4 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w Gryficach przy ul. Niekładzkiej 9, jednostka ewidencyjna Gryfice - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 32/2, 32/4, 34 o symbolu użytku Ba tereny przemysłowe oraz Bi inne tereny zabudowane, o łącznej powierzchni 2,3454 ha. Nieruchomość usytuowana jest w peryferyjnej strefie miasta. W bezpośrednim otoczeniu znajduje się zabudowa usługowa, tereny niezainwestowane. Częścią składową nieruchomości gruntowej są budynki: budynek administracyjny o powierzchni użytkowej 614,75 m 2, budynek socjalny o powierzchni użytkowej 436,82 m 2, budynek hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 571,00 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 211,33 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 344,61 m 2, budynek warsztatowy o powierzchni użytkowej 567,45 m 2, budynek produkcyjny o powierzchni użytkowej 479,50 m 2, budynek kotłowni o powierzchni użytkowej 37,71 m 2, budynek produkcyjny o powierzchni użytkowej 439,93 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 734,40 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 301,93 m 2, budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 47,46 m 2, budynek garażowy o powierzchni użytkowej 110,84 m 2, budynek portierni o powierzchni użytkowej 42,12 m 2. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 4936,88 m 2. Częścią składową nieruchomości są również budowle w postaci placów utwardzonych, ogrodzenia. Działka gruntu jest ogrodzona, a jej teren zagospodarowany. Dla działek ewidencyjnych nr 32/2 i 32/4 urządzona została księga wieczysta KW Nr SZ1G/ /8, dla działki ewidencyjnej nr 34 urządzona została księga wieczysta KW Nr SZ1G/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłości. 3. Podstawy formalne, materialno prawne i merytoryczne wyceny 3.1 Podstawy formalne Podstawą formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego jest umowa o dzieło zawarta pomiędzy Markiem Młynarczykiem Syndykiem Masy Upadłości, jako zamawiającym, a autorem niniejszego operatu szacunkowego, jako przyjmującym zamówienie. 3.2 Podstawy materialno-prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 782 z 2015 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz z 2009 r., tekst jednolity z późn. zmianami) 4

5 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z późn. zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 196, poz. 1628) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 982). 3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, 93 z 1971 z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207, poz z 2003 r. z późniejszymi zmianami), Rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Warszawa 2008 r. Noty interpretacyjne, Warszawa Tymczasowe noty interpretacyjne (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych), Warszawa Materiały pomocnicze R. Cymerman, A. Hopfer, Wycena nieruchomości zasady i procedury, PFSRM, Warszawa 2010 r. 3.5 Źródła danych merytorycznych Księga Wieczysta nr SZ1G/ /8, SZ1G/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Ewidencja gruntów i budynków w Gryficach. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dane dotyczące transakcji kupna-sprzedaży udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Szczecinie, Goleniowie, Łobzie, Gryficach, Policach, Stargardzie Szczecińskim, Kołobrzegu, Koszalinie. Informacje o stawkach czynszowych najmu powierzchni handlowych, usługowych i biurowych pozyskane z wywiadu własnego i z biur obroty nieruchomościami Informacje zamawiającego. Serwis internetowy Wizja lokalna z dnia r. 5

6 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. Data wizji lokalnej nieruchomości r. 5. Określenie stanu przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny Stan według ewidencji gruntów i budynków Szacowana nieruchomość gruntowa oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków w następujący sposób: Jednostka ewidencyjna Gryfice - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 32/2, 32/4, ul. Niekładzka 11, symbol użytku Bi inne tereny zabudowane; obszar 0,0908 ha. Działki gruntu zabudowane budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 278 m 2, budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 53 m 2. Jednostka ewidencyjna Gryfice - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 34, ul. Niekładzka 9, symbol użytku Ba tereny przemysłowe; obszar 2,3454 ha. Działka gruntu zabudowana budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 767 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 100 m 2, budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy 375 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 527 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 250 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 50 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 77 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 360 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 563 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 512 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 43 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 111 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 108 m 2, budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 480 m Stan według księgi wieczystej Dla działki ewidencyjnej nr 32/2 i 32/4 urządzona została księga wieczysta nr SZ1G/ /8 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Gryfice, działka ewidencyjna nr 32/2, 32/4, ul. Niekładzka, nieruchomość zabudowana budynkiem składowym i budynkiem innym; obszar 0,0908 ha. Dział I-Sp (spis praw) bez wpisów. Dział II (właściciel) Centrum International Spółka z o.o. Gryfice przy ul. Niekładzkiej nr 9. 6

7 Dział III (ciężary i ograniczenia) ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł na rzecz Bank PEKAO SA Zachodniopomorskie Centrum Korporacyjne w Szczecinie; hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł na rzecz Bank BGŻ SA Warszawa Oddział Operacyjny w Gryficach; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 16646,60 zł na rzecz Gminy Gryfice, hipoteka przymusowa łączna w kwocie 8453,60 zł na rzecz Gminy Gryfice; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 50233,00 zł na rzecz Gminy Gryfice. Dla działki ewidencyjnej nr 34 urządzona została księga wieczysta nr SZ1G/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Gryfice, działka ewidencyjna nr 34, ul. Niekładzka, nieruchomość zabudowana, 7 budynków magazynowych, 7 budynków gospodarczych 2 budynki administracyjne; obszar 2,3454 ha. Dział I-Sp (spis praw) bez wpisów. Dział II (właściciel) Centrum International Spółka z o.o. Gryfice przy ul. Niekładzkiej nr 9. Dział III (ciężary i ograniczenia) ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł na rzecz Bank PEKAO SA VII Oddział w Szczecinie; hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł na rzecz Bank BGŻ SA Warszawa Oddział Operacyjny w Gryficach; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 16646,60 zł na rzecz Gminy Gryfice, hipoteka przymusowa łączna w kwocie 8453,60 zł na rzecz Gminy Gryfice; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 50233,00 zł na rzecz Gminy Gryfice. Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1, wypis z rejestru gruntów załącznik nr 2, mapa ewidencyjna załącznik nr Stan otoczenia Gryfice miasto w północnej części województwa zachodniopomorskiego, siedziba powiatu gryfickiego i miejsko-wiejskiej gminy Gryfice. Położone na Pobrzeżu Szczecińskim, nad rzeką Regą, w odległości 22 km od Morza Bałtyckiego. Według danych z 30 czerwca 2008 roku Gryfice liczyły mieszkańców, co lokuje miasto pod względem ludności na 13 miejscu w województwie i na 279 miejscu w kraju. Gryfice zajmują powierzchnię 12,4 km². Gryfice są lokalnym ośrodkiem usługowo-przemysłowym, a także ważnym węzłem komunikacyjnym, w którym zbiegają się trzy drogi wojewódzkie. Miasto stanowi centrum administracyjne powiatu znajdują się tam m.in. starostwo, sąd 7

8 rejonowy, prokuratura rejonowa, komenda powiatowa Policji i Państwowej Straży Pożarnej. We współczesnym planie miasta wyraźnie zaznaczone są akcenty staromiejskiej zabudowy. Wchłonięte zostały one przez nowożytne elementy zabudowy od południa, zachodu i północy miasta. Stare miasto o wrzecionowatym kształcie zajmuje przestrzeń 650 m, z regularną siatką ulic podłużnych: Wojska Polskiego i Niepodległości oraz poprzecznych: Podgórnej, Kościelnej, Strzeleckiej, Młyńskiej, Szewskiej, Brackiej i Nadrzecznej, przecinających się pod kątem prostym. Centralną część tego układu wyznacza prostokątny rynek przedzielony wąskim pasem zabudowy. Przez miasto płynie jedna z największych rzek Pomorza Rega. Jest drugą rzeką pod względem wielkości zasobów wodnych byłego woj. szczecińskiego. Rega należy do najpiękniejszych szlaków kajakowych w Polsce i stanowi dużą wartość pod względem krajoznawczo-przyrodniczym. W Gryficach do Regi uchodzą 3 kanały. Pierwszy z nich prawobrzeżny kanał Starkowo o długości 5,5 km łączy się z rzeką przy ul. Spacerowej. Drugi lewobrzeżny kanał Brodniki o długości 3,6 km uchodzi przy przy ul. Murarskiej, a trzeci także lewobrzeżny kanał "Gryfice A" o długości 4,38 km przy Wieży Prochowej przy ul. Nabrzeżnej. Gospodarka Gryfic związana jest z rolniczo-turystycznym charakterem regionu. Od czasu zamknięcia jedynej w regionie cukrowni, a także elewatorów zbożowych, przetwórstwo rolno-spożywcze odgrywa coraz mniejsze znaczenie. W miejscowości działają głównie przedsiębiorstwa budowlano-remontowe oraz zakłady przemysłowe. W Gryficach produkowane są natryski prysznicowe, wanny, galanteria papiernicza i wyroby higieniczne. W okolicach miasta znajdują się zakłady przetwórstwa drewna. Ponadto rozwinięty jest sektor usług transportowych, obsługujący obszar wykraczający poza granice powiatu gryfickiego. Znaczna liczba małych podmiotów gospodarczych prowadzi działalność w miejscowościach nadmorskich, w sezonie letnim. Miasto pełni funkcję lokalnego ośrodka administracyjnego, finansowego, oświatowego oraz centrum opieki zdrowotnej. Znajdują się tu placówki użytku publicznego, m.in. siedziba rejonu dróg wojewódzkich, siedziba nadleśnictwa, urząd skarbowy, inspektorat ZUS. W Gryficach mieści się 5 banków, 3 placówki pocztowe, kilka agencji ubezpieczeniowych, targowisko miejskie, galeria handlowa, 8 dyskontów spożywczych oraz wiele lokali handlowo-usługowych skupionych przy ulicach Starego Miasta. Według danych z 2007 roku w mieście działało 2378 prywatnych podmiotów gospodarczych, z czego 1982 stanowiły osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. W 2007 r. działalność prowadziło 15 spółek handlowych z udziałem kapitału zagranicznego. W kwietniu 2008 roku w Powiatowym Urzędzie Pracy było zarejestrowanych 1370 bezrobotnych mieszkańców Gryfic. Jednym z ważniejszych obiektów w Gryficach jest Zachodniopomorski Szpital Specjalistyczny. W szpitalu znajduje się także Zachodniopomorskie Centrum Leczenia Ciężkich Oparzeń i Chirurgii Plastycznej. Corocznie w klinice leczy się 17,5 tys. pacjentów. Nieruchomość położona jest przy ul. Niekłądzkiej w Gryficach, w peryferyjnej strefie miasta. W najbliższym otoczeniu nieruchomości dominuje się zabudowa usługowa oraz tereny niezainwestowane. Lokalizację nieruchomości przedstawia załącznik nr 5. 8

9 5.3 Stan techniczno-użytkowy Działki gruntu stanowią zorganizowaną całość gospodarczą. Działki gruntu, jako kompleks, posiadają regularny kształt, możliwy do racjonalnego wykorzystania, powierzchnia nie wykazuje nierówności powierzchni. Działki gruntu są uzbrojone w sieci: energetyczną i wodno-kanalizacyjną. Łączna powierzchnia działek gruntu wynosi 2,4362 ha. Działka gruntu posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Niekładzkiej. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek administracyjny o powierzchni użytkowej 614,75 m 2. Budynek w zwartej zabudowie, niepodpiwniczony o dwóch kondygnacjach nadziemnych. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Stropy: z płyt prefabrykowanych, żelbetowych Dach: płaski stropodach kryty papą termozgrzewalną na lepiku. Stolarka: z profili PCV. Ślusarka: z profili aluminiowych. Drzwi wewnętrzne płycinowe. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Sanitariaty wyposażone w biały montaż. W części socjalnej zaplecze kuchenne. Wierzchnie warstwy podłogowe wykonane z terakoty. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek socjalny o powierzchni użytkowej 436,82 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o dwóch kondygnacjach nadziemnych. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Stropy: z płyt prefabrykowanych, żelbetowych Dach: o konstrukcji drewnianej kryty blachą. Stolarka: z profili drewnianych. Ślusarka: z profili aluminiowych. Drzwi wewnętrzne płycinowe. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Wierzchnie warstwy podłogowe wykonane z terakoty. 9

10 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 571,00 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek wybudowany po 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji stalowej, kratowej wypełniony płytami korytkowymi, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: z profili pcv i aluminiowych. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako bardzo dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 211,33 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji stalowej, kratowej wypełniony płytami korytkowymi, kryty papą termozgrzewalną na lepiku. Stolarka i ślusarka: okienna drewniana, drzwiowa stalowa i płycinowa. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Sanitariaty wyposażone w biały montaż. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 341,61 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków żużlobetonowych i gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji stalowej, kryty płytą falistą, eternitową. Stolarka i ślusarka: okienna stalowa, drzwiowa stalowa. 10

11 Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako przeciętny, stopień zużycia funkcjonalnego średni. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek warsztatowy o powierzchni użytkowej 567,45 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji stalowej, kratowej wypełniony płytami korytkowymi, kryty papą termozgrzewalną na lepiku. Stolarka i ślusarka: okienna stalowa, drzwiowa stalowa. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako przeciętny, stopień zużycia funkcjonalnego średni. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 479,50 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: okienna drewniana, drzwiowa stalowa. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako bardzo dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek kotłowni o powierzchni użytkowej 37,71 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 2000 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. 11

12 Dach: o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: nowego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako bardzo dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 439,93 m 2. Budynek w zwartej zabudowie, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 2000 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: nowego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako bardzo dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 734,40 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: starego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego średni. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 301,93 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. 12

13 Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: starego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego średni. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 47,46 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: starego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego średni. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek garażowy o powierzchni użytkowej 110,74 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji drewnianej, kryty papą. Stolarka i ślusarka: starego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako przeciętny, stopień zużycia funkcjonalnego średni. Częścią składową nieruchomości gruntowej jest budynek portierni o powierzchni użytkowej 42,12 m 2. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej. Budynek z 1969 r. poddany remontowi w 1995 r. Budynek wykonany z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe. Konstrukcja oparta na konstrukcji ramowej, żelbetowej. 13

14 Ściany: ściany zewnętrzne nośne z bloczków gazobetonowych, ścianki wewnętrzne z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Stolarka i ślusarka: nowego typu. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, malowane. Ściany tynkowane, malowane. Stan techniczny i standard wykończenia wnętrz określono jako dobry, stopień zużycia funkcjonalnego niski. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 4936,88 m 2. Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych, ogrodzenia. 5.4 Stan zagospodarowania Na działkach gruntu posadowione są budynki i budowle. Działka jest ogrodzona, a teren zagospodarowany. 6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gryfice zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta w Gryficach Nr III/15/2002 z dnia 30 grudnia 2002 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym jako strefa działalności produkcyjno-usługowej. Protokół z badania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik nr Analiza i charakterystyka rynku Na potrzeby wyceny nieruchomości gruntowej określono: o rodzaj rynku rynek prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o przeznaczeniu komercyjnym produkcyjnomagazynowym oraz nieruchomości gruntowych niezabudowanych o obszar rynku miejscowości woj. zachodniopomorskiego. o okres monitorowania cen listopad 2012 listopad 2015 r. o charakterystyka rynku rynek o małej dynamice popytu i podaży Dla oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej analizie poddano rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o przeznaczeniu komercyjnym, produkcyjno-magazynowym. Podaż jest 14

15 stosunkowo duża natomiast popyt stosunkowo mały. Należy zauważyć możliwość negatywnych wpływów kryzysu na rynkach finansowych, na branżę budowlaną i inne branże gospodarki. Ograniczanie akcji kredytowej przez banki szczególnie na przedsięwzięcia przemysłowe oraz zaostrzenie kryteriów określania zdolności kredytowej, jak również zwiększenie wymaganego wkładu własnego przy zakupach nieruchomości, może mieć znaczący wpływ na zmianę popytu na nieruchomości w szczególności o przeznaczeniu przemysłowym. Ilość transakcji na rynku lokalnym jest stosunkowo nieduża, szczególnie nieruchomościami, których częściami składowymi są budynki o dużych powierzchniach użytkowych. Spośród transakcji wybrano dwanaście jako najbardziej wiarygodne i spełniające warunek nieruchomości podobnych zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odrzucono transakcje najbardziej skrajne cenowo i budzące wątpliwości pod względem cech, jakie powinna spełniać transakcja rynkowa. Tabela nr 1 przedstawia nieruchomości podobne do wycenianej zabudowanej, będące przedmiotem obrotu. Tabela 1. Zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych zabudowanych. Lp Położenie Obręb Data transakcji Powierzchnia budynku w m 2 Cena transakcyjna Cena w zł za m 2 w dniu transakcji zł 1 Kłębowiec , ,10 2 Podjuchy , ,49 3 Międzyodrze , ,63 4 Niebuszewo , ,87 5 Majowe , ,98 6 Świnoujście , ,09 7 Rościęcino , ,86 8 Ustowo , ,05 9 Majowe , ,63 10 Majowe , ,11 11 Kobylanka , ,12 12 Pomorzany , ,48 Ceny uzyskiwane za metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynków stanowiących część składową nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnych do wycenianej na analizowanym rynku kształtowały się w przedziale od 731,10 zł/m 2 do 2023,48 zł/m 2. Cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen nieruchomości gruntowych zabudowanych typu niemieszkalnego ustalono na podstawie informacji własnych, transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców. Ceny nieruchomości zanotowane na rynku lokalnym uzależnione są od następujących cech rynkowych: lokalizacja ogólna lokalizacja szczególna funkcjonalność i standard wykończenia wnętrz stan techniczny budynku powierzchnia użytkowa budynku 15

16 Do wyceny prawa własności nieruchomości gruntowej przyjęto ceny wykraczające poza okres dwudziestu czterech miesięcy, uwarunkowania rynkowe, a w szczególności stosunkowo mała ilość transakcji na rynku lokalnym wymagają rozszerzenia okresu monitorowania rynku. Ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi podobnymi do wycenianej na rynku wtórnym jest stosunkowo nieduża, nie jest to rynek na tyle rozwinięty aby ograniczać okres monitorowania do dwudziestu czterech miesięcy. W celu uzyskania lepszej analizy rynku koniecznym jest zastosowanie odstępstwa od wymagań mając na celu tylko i wyłącznie lepsze zgłębienie rynku i uzyskanie jak najbardziej prawdopodobnej wartości rynkowej. Przy wycenie prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej na rynkach mniej rozwiniętych, a taki analizowano, konieczne jest rozszerzenie tego okresu do czasu, który jest zgodny z postanowieniami Noty Interpretacyjnej NI1 stanowiącej część Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Ze względu na spadek cen na rynku lokalnym zastosowano aktualizację cen poprzez zastosowanie współczynnika trendu czasowego. Analizie poddano również transakcje gruntami o przeznaczeniu pod budownictwo przemysłowe. Obszar analizy rynku obejmował miejscowości woj. zachodniopomorskiego. Na analizowanym rynku znaleziono kilkanaście transakcji gruntami pod budownictwo komercyjne. Zaobserwowano w większości podaż działek gruntu o powierzchniach nie przekraczających m 2. Mniejszym popytem cieszą się działki większej powierzchni. Spośród transakcji wybrano siedemnaście jako najbardziej wiarygodne i spełniające warunek nieruchomości podobnych zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odrzucono transakcje najbardziej skrajne cenowo i budzące wątpliwości pod względem cech, jakie powinna spełniać transakcja rynkowa. Tabela nr 2 przedstawia nieruchomości podobne do wycenianej części funkcyjnej pod zabudowę, będące przedmiotem obrotu. Tabela 2. Zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Lp Położenie Data transakcji Powierzchnia w m 2 Cena transakcyjna Cena w zł za m 2 w dniu transakcji Stargard 1 Szczeciński ,35 2 Czaplinek ,42 3 Motaniec ,59 4 Stargard ,69 5 Motaniec ,46 6 Stargard ,43 7 Stargard ,58 8 Stargard ,37 9 Kościno ,08 10 Łozienica ,19 11 Gardno ,43 12 Stramnica ,37 13 Darłowo ,65 16

17 14 Stargard ,69 15 Stargard ,49 16 Łozienica ,95 17 Łozienica ,04 Ceny osiągane za tego typu działki gruntu kształtowały się w przedziale od 33,04 zł za m 2 do 60,43 zł za m 2 powierzchni gruntu. Cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych ustalono na podstawie informacji własnych, analizy transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców. Ceny takich nieruchomości uzależnione są od następujących cech rynkowych: lokalizacja uzbrojenie powierzchnia działki utrudnienia w wykorzystaniu działki gruntu rodzaj i jakość infrastruktury drogowej. Ze względu na stabilizację cen na rynku lokalnym nie zastosowano aktualizacji cen poprzez zastosowanie współczynnika trendu czasowego. 8. Przedstawienie sposobu wyceny 8.1 Założenia wyceny Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik masy upadłości. Zgodnie z Ustawą z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz z 2009 r., tekst jednolity z późn. zmianami): Art. 69. ustalenie składu masy upadłości następuje przez sporządzenie spisu inwentarza, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, syndyk niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz sporządzenia planu likwidacyjnego. 8.2 Rodzaj określanej wartości Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, - nie działały w sytuacji przymusowej, - miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Biorąc pod uwagę cel wyceny, określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. 17

18 8.3 Wybór podejścia, metody wyceny Wyboru podejścia dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz z późn. zm.), uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Wycenę prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jako jednostkę porównawczą dla wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej przyjęto m 2 powierzchni użytkowej budynku. Wycenę prawa własności gruntu przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cenach tych nieruchomości. Wyboru metody korygowania ceny średniej dokonano na podstawie wystarczającego do tej metody zasobu dostępnych danych o transakcjach nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, stanowiącymi przedmiot prawa własności. Jako jednostkę porównawczą dla wyceny działki gruntu przyjęto m 2 powierzchni gruntu. 18

19 9. Określenie wartości przedmiotu wyceny 9.1 Określenie trendu czasowego Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za nieruchomości podobne do wycenianej wykazywały stabilizację. W wyniku przeprowadzonej analizy trend czasowy dla rynku lokalnego dla nieruchomości podobnych określono na 0%. C min = 731,10 zł za m 2, C max = 2023,48 zł za m 2, C = C max C min = 1292,38 zł za m Określenie cech rynkowych i ich wag Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny transakcyjne i w efekcie wartość rynkową wpływają w decydującym stopniu cechy, które opisano w tabeli nr 3. Tabela 3. Cechy wpływające na wartość nieruchomości i ich ocena. LP CECHY RYNKOWE OCENA 1 Lokalizacja ogólna Bardzo dobra w małej odległości od najbliższego miasta, centrum miasta, od centrum osiedla Dobra w średnim oddaleniu od najbliższego miasta, od centrum miasta od centrum osiedla Przeciętna duże oddalenie od najbliższego miasta, od centrum miasta, od centrum osiedla 2 Lokalizacja szczególna Bardzo dobra bliskość głównych komunikacyjnych Dobra oddalenie od głównych ciągów komunikacyjnych 3 Funkcjonalność i stopień wyposażenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa 5 Stan techniczny budynku Przeciętna duże głównych ciągów komunikacyjnych Bardzo dobra bardzo dobra funkcjonalność, wysoki standard wyposażenia wnętrz Dobra dobra funkcjonalność, średni standard wyposażenia wnętrz Przeciętny przeciętna funkcjonalność przeciętny standard wyposażenia wnętrz Mała do 2000 m 2 Średnia od 2000 do 4000 m 2. Duża powyżej 4000 m 2. Bardzo dobry podstawowe elementy budynku w bardzo dobrym stanie technicznym, architektura nowoczesna Dobry podstawowe elementy budynku w dobrym stanie technicznym, Przeciętny podstawowe elementy budynku w dobrym stanie technicznym, architektura nienowoczesna 19

20 W związku z brakiem wystarczającej liczby transakcji do określenia analitycznego wag przypadających na każdą cechę, wagi cech rynkowych ustalono na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe wagi wyznaczono na podstawie danych uzyskanych z własnych badań preferencji konsumenckich. Wyniki przedstawiono w tabeli nr 4. Tabela 4. Wagi przypisane cechom. LP CECHA RYNKOWA WAGA CECHY 1 Lokalizacja ogólna 25% 2 Lokalizacja szczególna 20% 3 Funkcjonalność i stopień wyposażenia wnętrz 20% 4 Powierzchnia użytkowa budynku 25% 5 Stan techniczny budynku 10% 9.3 Wybór nieruchomości porównawczych Wybrano trzy nieruchomości do porównań. W tabeli nr 5 przedstawiono dane dotyczące nieruchomości przyjętych do porównania. Tabela 5. Charakterystyka nieruchomości porównawczych. Lp. Rodzaj Cechy Nieruchomości porównawcze Położenie Szczecin Niebuszewo Świnoujście Szczecin Majowe 2 Data transakcji r r r. 3 Powierzchnia użytkowa budynku 4 Cena za m 2 pow. użytkowej budynku 8175,21 m ,00 m ,70 m 2 941,87 zł 1251,09 zł 1719,63 zł W tabeli nr 6 przedstawiono zestawienie nieruchomości porównawczych z nieruchomością szacowaną wraz z przypisaniem wag do poszczególnych cech i przypadających na daną cechę wartości kwotowych. Tabela 6. Zestawienie cech nieruchomości porównawczych, wag i wartości kwotowych cech. L.p. Rodzaj cechy Zakres wpływu na cenę [%] Zakres kwotowy wpływu na cenę [zł] Nieruchomość szacowana X Nieruchomość porównawcza 4 Nieruchomość porównawcza 6 Nieruchomość porównawcza 9 1 Lokalizacja ogólna ,10 przeciętna b. dobra b. dobra b. dobra 2 Lokalizacja szczególna ,48 dobra przeciętna b. dobra b. dobra 20

21 3 Funkcjonalność i standard wykończenia 4 Powierzchnia użytkowa budynku 5 Stan techniczny budynku ,48 b. dobry przeciętny przeciętny b. dobry ,10 duża duża duża średnia ,24 dobry przeciętny dobry b. dobry SUMA , Określenie cech rynkowych i ich wartości Procedurę porównania parami przeprowadzono w odniesieniu do każdej z zestawionych par porównawczych, gdzie zgodnie z wcześniej przyjętymi założeniami przez X oznaczono nieruchomość wycenianą, natomiast cyframi 4, 6, 9 odpowiednie nieruchomości porównawcze. Tabela porównawcza X 4 Tabela 7. Porównanie nieruchomości szacowanej z nieruchomością porównawczą nr 4. L.p. Rodzaj cechy Zakres wpływu na cenę [%] Zakres kwotowy wpływu na Nieruchomość szacowana X Nieruchomość porównawcza 4 1 Lokalizacja ogólna Poprawka [zł] cenę [zł] ,10 przeciętna b. dobra -323,10 2 Lokalizacja szczególna 3 Standard wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa budynku 5 Stan techniczny budynku ,48 dobra przeciętna +129, ,48 b. dobry przeciętny +258, ,10 duża duża 0, ,24 dobry przeciętny +64,62 SUMA +129,24 Cena rynkowa nieruchomości porównawczej 4 wynosi 941,87 [zł/m 2 ]. Wartość nieruchomości X w porównaniu z nieruchomością porównawczą 4 wynosi: W X4 = 941, ,24 = 1071,11 [zł / m 2 ] 21

22 Tabela porównawcza X 6 Tabela 8. Porównanie nieruchomości szacowanej z nieruchomością porównawczą nr 6. L.p. Rodzaj cechy Zakres wpływu na cenę [%] Zakres kwotowy wpływu na Nieruchomość szacowana X Nieruchomość porównawcza 6 1 Lokalizacja ogólna Poprawka [zł] cenę [zł] ,10 przeciętna b. dobra -323,10 2 Lokalizacja szczególna 3 Standard wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa budynku 5 Stan techniczny budynku ,48 dobra b. dobra -129, ,48 b. dobry przeciętny +258, ,10 duża duża 0, ,24 dobry dobry 0,00 SUMA -193,86 Cena rynkowa nieruchomości porównawczej 6 wynosi 1251,09 [zł/m 2 ]. Wartość nieruchomości X w porównaniu z nieruchomością porównawczą 6 wynosi: W X6 = 1251,09 193,86 = 1057,23 [zł/m 2 ] Tabela porównawcza X 9 Tabela 9. Porównanie nieruchomości szacowanej z nieruchomością porównawczą nr 9. L.p. Rodzaj cechy Zakres wpływu na cenę [%] Zakres kwotowy wpływu na Nieruchomość szacowana X Nieruchomość porównawcza 9 1 Lokalizacja ogólna Poprawka [zł] cenę [zł] ,10 przeciętna b. dobra -323,10 2 Lokalizacja szczególna 3 Standard wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa budynku 5 Stan techniczny budynku ,48 dobra b. dobra -129, ,48 b. dobry b. dobry 0, ,10 duża średnia -161, ,24 dobry b. dobry -64,62 SUMA -678,12 22

23 Cena rynkowa nieruchomości porównawczej 9 wynosi 1719,63 [zł/m 2 ]. Wartość nieruchomości X w porównaniu z nieruchomością porównawczą 9 wynosi: W X9 = 1719,63 678,12 = 1041,51 [zł / m 2 ] 9.5 Oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej Celem ustalenia wartości rynkowej wycenianego prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej obliczono średnią arytmetyczną z otrzymanych drogą porównań wartości: zatem wartość średnia wynosi: para X 4: 1071,11 [zł / m 2 ] para X 6: 1057,23 [zł / m 2 ] para X 9: 1041,12 [zł / m 2 ] W = 1/3 x (1071, , ,12) = 1056,49 [zł / m 2 ] Wartość rynkowa wycenianego prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi: W = 4936,88 [m 2 ] x 1056,49 [zł / m 2 ] = ,89 zł przyjęto: W = zł Słownie złotych: pięć milionów dwieście szesnaście tysięcy. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Gryficach przy ul. Niekładzkiej 9 wynosi: ,00 zł. 10. Określenie wartości prawa własności gruntu 10.1 Określenie trendu czasowego Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za nieruchomości podobne do wycenianej wykazywały stabilizację. W wyniku przeprowadzonej analizy trend czasowy dla rynku lokalnego dla nieruchomości podobnych określono na 0% miesięcznie. 23

24 C min = 33,04 zł za m 2 C max = 60,43 zł za m 2 C śr = 46,75 zł za m Określenie cech rynkowych i ich wag Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny transakcyjne i w efekcie wartość rynkową gruntów przeznaczonych na cele komercyjne wpływają w decydującym stopniu cech, które opisano w tabeli nr 10. Tabela 10. Cechy wpływające na wartość nieruchomości i ich ocena. LP CECHY RYNKOWE OCENA 1 Lokalizacja ogólna Bardzo dobra w małej odległości od najbliższego miasta, centrum miasta, od centrum osiedla Dobra w średnim oddaleniu od najbliższego miasta, od centrum miasta od centrum osiedla Przeciętna duże oddalenie od najbliższego miasta, od centrum miasta, od centrum osiedla 2 Uzbrojenie Bardzo dobre media w sąsiedztwie działki Dobre media w oddaleniu od działki Przeciętne media w dużym oddaleniu od działki 3 Powierzchnia Mała poniżej m 2 Średnia m 2 Duża powyżej m 2 4 Utrudnienia w Brak - proporcjonalny prostokąt brak zniekształceń powierzchni wykorzystaniu działki brak linii napowietrznych, brak innych utrudnień gruntu Małe kwadrat prostokąt o lekko wydłużonych bokach podobny trapez, mniej regularny kształt, nieznaczne zniekształcenia powierzchni, średnie warunki glebowo-wodne, inne utrudnienia Średnie prostokąt o mocno wydłużonych bokach, nieregularny kształt, występowanie linii napowietrznych, złe warunki 5 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej glebowo-wodne, inne utrudnienia Bardzo dobra bardzo dobry dojazd do nieruchomości, bardzo dobra infrastruktura drogowa w sąsiedztwie Dobra dobry dojazd do nieruchomości, dobra infrastruktura drogowa w sąsiedztwie Przeciętna przeciętny dojazd do nieruchomości, przeciętna infrastruktura drogowa w sąsiedztwie W związku z brakiem wystarczającej liczby transakcji do określenia analitycznego wag przypadających na każdą cechę, wagi cech rynkowych ustalono na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe wagi wyznaczono na podstawie danych uzyskanych z własnych badań preferencji konsumenckich. Wyniki przedstawiono w tabeli nr 11. Tabela 11. Wagi przypisane cechom. LP CECHA RYNKOWA WAGA CECHY 1 Lokalizacja 30% 24

25 2 Uzbrojenie 20% 3 Powierzchnia 20% 4 Utrudnienia w wykorzystaniu działki gruntu 15% 5 Infrastruktura drogowa 15% 10.3 Określenie cech nieruchomości o C min i C max i wycenianej. Nieruchomość o cenie minimalnej posiada przeciętną lokalizację, brak uzbrojenia, dużą powierzchnię, średnie utrudnienia w wykorzystaniu działki gruntu i złą drogę dojazdową Nieruchomość o cenie maksymalnej posiada bardzo dobrą lokalizację, pełne uzbrojenie, małą powierzchnię, brak utrudnień w wykorzystaniu działki gruntu i bardzo dobrą drogę dojazdową. W tabeli nr 12 przedstawiono cechy rynkowe przypisane do nieruchomości: o cenie najniższej, o cenie najwyższej i szacowanej nieruchomości. Tabela 12. Cechy nieruchomości C min, C max i szacowanej nieruchomości. Nieruchomość o Lp. Nazwa cechy cenie minimalnej Nieruchomość o cenie maksymalnej Szacowana nieruchomość 1 Lokalizacja przeciętna bardzo dobra przeciętna 2 Uzbrojenie brak pełne niepełne 3 Powierzchnia duża mała średnia 4 Utrudnienia średnie brak brak 5 Infrastruktura drogowa zła bardzo dobra dobra 10.4 Określenie współczynników korygujących Określając wartość posłużono się następującym wzorem: W g C sr n i 1 U i P gdzie: W g wartość gruntu, C śr cena średnia 1 m 2 powierzchni działki gruntu, U i - współczynniki korygujące odpowiadające i-tej cesze, n liczba cech rynkowych P powierzchnia szacowanej działki. Przyjęto że suma współczynników korygujących powinna znaleźć się w następującym przedziale: C C min sr n i 1 U i C C ma x sr 25

26 C min = 33,04 zł za m 2 C max = 60,43 zł za m 2 C śr = 46,75 zł za m 2. Zakres sum współczynników korygujących określono w następujący sposób: Cmin Cmax 0,71, 1, 29 C sr Obliczenie wartości poszczególnych współczynników korygujących zestawiono w tabeli nr 13: Tabela 13. Wartości współczynników dla nieruchomości o C min, C max i szacowanej nieruchomości. Cechy rynkowe Udział Zakres współczynników Wartość Lp. cechy korygujących współczynników C (%) C min C max U i 1 Lokalizacja 30 0,213 0,387 0,213 2 Uzbrojenie 20 0,142 0,258 0,2 3 Powierzchnia 20 0,142 0,258 0,2 4 Utrudnienia 15 0,1065 0,1935 0,1935 C sr 5 Infrastruktura drogowa 15 0,1065 0,1935 0, ,71 1,29 0,9565 Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni gruntu obliczono jako korektę ceny średniej zgodnie z poniższym wzorem: W n C sr U i i 1 46,75 0, ,72 zł/m 2 Wartość rynkowa wycenianego prawa własności gruntu wycenionego w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej wynosi: przyjęto: W 2 = [m 2 ] x 44,72 [zł / m 2 ] = ,88 zł W 2 = zł słownie złotych: jeden milion czterdzieści dziewięć tysięcy. Wartość rynkowa prawa własności gruntu, działek ewidencyjnych nr 32/2, 32/4, 34, położonej w Gryficach przy ul. Niekładzkiej 9 wynosi: ,00 zł. 26

27 11. Określenie wartości części składowych gruntu W przypadku, gdy dysponuje się łączną wartością nieruchomości obejmującą grunt i jego części składowe, istnieje potrzeba określenia kwoty, która odpowiada wartości gruntu. Podział wartości nieruchomości na wartość gruntu i wartość jego części składowych jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, wynik otrzymujemy przez odjęcie od wartości nieruchomości, obejmującej grunt wraz z częściami składowymi wartość gruntu. Wartość części składowych gruntu obliczono poprzez odjęcie od wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, wartość rynkową prawa własności gruntu. W 3 = ,00 zł ,00 zł = ,00 zł przyjęto: W 3 = zł Słownie złotych: cztery miliony sto sześćdziesiąt siedem tysięcy. Wartość części składowych gruntu wynosi: ,00 zł. 12. Wnioski końcowe W procesie wyceny określono wartość rynkową 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku stanowiącego część składową nieruchomości, która wynosi 1056,49 zł/m 2. Tak określona wartość mieści się w przedziale cen (731, ,48 zł/m 2 ) uzyskiwanych za 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków stanowiących część składowe nieruchomości podobnych. Średnia cena wynosi 1366,03 zł/m 2, a otrzymana wartość 1 m 2 znajduje się w przedziale cen pomiędzy ceną średnią, a minimalną na co wpływ miały cechy szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej. W procesie wyceny wartości rynkowej prawa własności gruntu określono wartość rynkową 1 m 2 powierzchni działki gruntu, która wynosi 44,72 zł/m 2. Tak określona wartość mieści się w przedziale cen (33,04 60,43 zł/m 2 ) uzyskiwanych za 1 m 2 powierzchni podobnych działek gruntu. Średnia cena wynosi 46,75 zł/m 2, a otrzymana wartość 1 m 2 znajduje się w przedziale cen zbliżonych do ceny średniej, na co wpływ miały cechy szacowanego prawa własności gruntu. 27

28 13. Klauzule i zastrzeżenia 1. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i Notami Interpretacyjnymi PFSRM. 2. Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji. 3. Operat nie może być wykorzystywany do celów innych, niż określone w operacie. 4. Oględziny i ocena stanu techniczno-użytkowego nie stanowi ekspertyzy technicznej. 5. Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników mających wpływ na wartość. 6. Szacowana wartość nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z transakcją podatków i opłat, nie zawiera również podatku VAT. 14. Wykaz załączników 1. Protokół z badania księgi wieczystej. 2. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków. 3. Mapa ewidencyjna. 4. Protokół z przeglądu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. 5. Lokalizacja nieruchomości. 6. Dokumentacja fotograficzna. 28

29 PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ Załącznik nr 1 WYPIS Z DOKUMENTU w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 782 z 2015 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Dla działki ewidencyjnej nr 32/2 i 32/4 urządzona została księga wieczysta nr SZ1G/ /8 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Gryfice, działka ewidencyjna nr 32/2, 32/4, ul. Niekładzka, nieruchomość zabudowana budynkiem składowym i budynkiem innym; obszar 0,0908 ha. Dział I-Sp (spis praw) bez wpisów. Dział II (właściciel) Centrum International Spółka z o.o. Gryfice przy ul. Niekładzkiej nr 9. Dział III (ciężary i ograniczenia) ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł na rzecz Bank PEKAO SA Zachodniopomorskie Centrum Korporacyjne w Szczecinie; hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł na rzecz Bank BGŻ SA Warszawa Oddział Operacyjny w Gryficach; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 16646,60 zł na rzecz Gminy Gryfice, hipoteka przymusowa łączna w kwocie 8453,60 zł na rzecz Gminy Gryfice; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 50233,00 zł na rzecz Gminy Gryfice. 29

30 Dla działki ewidencyjnej nr 34 urządzona została księga wieczysta nr SZ1G/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Gryficach. Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Gryfice, działka ewidencyjna nr 34, ul. Niekładzka, nieruchomość zabudowana, 7 budynków magazynowych, 7 budynków gospodarczych 2 budynki administracyjne; obszar 2,3454 ha. Dział I-Sp (spis praw) bez wpisów. Dział II (właściciel) Centrum International Spółka z o.o. Gryfice przy ul. Niekładzkiej nr 9. Dział III (ciężary i ograniczenia) ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł na rzecz Bank PEKAO SA VII Oddział w Szczecinie; hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł na rzecz Bank BGŻ SA Warszawa Oddział Operacyjny w Gryficach; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 16646,60 zł na rzecz Gminy Gryfice, hipoteka przymusowa łączna w kwocie 8453,60 zł na rzecz Gminy Gryfice; hipoteka przymusowa łączna w kwocie 50233,00 zł na rzecz Gminy Gryfice. Wypis sporządził: Mierzyn, dnia r. 30

31 Załącznik nr 2 WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW I KARTOTEKI BUDYNKÓW 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 MAPA EWIDENCYJNA Załącznik nr 3 36

37 37

38 Załącznik nr 4 PROTOKÓŁ Z BADANIA STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESRZENNEGO WYPIS Z DOKUMENTU w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 782 z 2015 r., tekst jednolity z późn. zmianami) PROTOKÓŁ Z BADANIA STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESRZENNEGO Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gryfice zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta w Gryficach Nr III/15/2002 z dnia 30 grudnia 2002 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym jako strefa działalności produkcyjno-usługowej. Wypis sporządził: Mierzyn, dnia r. 38

39 LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI Załącznik nr 5 39

40 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Załącznik nr 6 40

41 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 46

47 47

48 48

49 49

50 50