OPERAT SZACUNKOWY ZAWIERAJĄCY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ. prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY ZAWIERAJĄCY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położonego: Kraków ul. Ułanów 38a/55 Autor: mgr Hubert Dziewoński Rzeczoznawca majątkowy Nr uprawnień 4758 Kraków, 26 luty 2014r. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 1

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie, stan prawny i ewidencyjny nieruchomości Lokalizacja Powierzchnia lokalu Województwo małopolskie, powiat Kraków, Miasto Kraków, Dzielnica Śródmieście, ul. Ułanów 38a/55 39,50 m 2 Stan prawny KR1P / /3 Opis nieruchomości Lokal mieszkalny o powierzchni 39,50 m 2, piwnicą 2,10 m 2, położony przy ul. Ułanów 38a/55 w Krakowie, dzielnica Śródmieście. Składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Budynek wykonany około 1970 roku. Ocieplony i malowany. Media pełne. Mieszkanie położone na siódmym piętrze dziesięcio-piętrowego budynku. Standard wykończenia niski. Podłogi wyłożone linoleum i dywanem. Ściany malowane. Łazienka filizowana płytkami starego typu. Okna pcv. Duży pokój posiada balkon. Oszacowana wartość rynkowa Cel wyceny Wartość Nieruchomości Udział ½ (po zaokrągleniu) Postępowanie egzekucyjne zł zł Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data określenia wartości nieruchomości r. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I. Część ogólna opracowania Strona. 1. Przedmiot opracowania Zakres wyceny Cel wyceny Podstawa formalna wyceny Podstawa materialno-prawna wyceny Materiały źródłowe wykorzystywane w wycenie Daty związane z wyceną Metodyka wyceny II. Część szczegółowa opracowania 1. Opis szczegółowy przedmiotu opracowania Wycena szczegółowa przedmiotu opracowania III. Wynik końcowy wyceny IV. Klauzule i zastrzeżenia..15 V. Załączniki Sygn. akt KM 1513/11 Strona 3

4 I. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 1.Przedmiot opracowania: Przedmiotem opracowania jest prawo do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położone w Krakowie przy ul. Ułanów 38a/55. 2.Zakres opracowania: Zakres niniejszego opracowania dotyczy określenia wartości rynkowej prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z częściami wspólnymi i udziału ½ w przedmiotowej nieruchomości. 3.Cel opracowania: Celem wykonania operatu szacunkowego jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego. 4.Zleceniodawca: Zleceniodawcą opracowania jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Śródmieścia Mirosław Markow. 5. Podstawa materialno- prawna opracowania: USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, póz. 741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (jednolity tekst Dz. U. Nr 261 poz.2603, z 2004 r.). KODEKS CYWILNY z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z póz zmianami). ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207/2004 Poz. 2109). Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydanie 8 jako noty interpretacyjne. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. 6. Materiały źródłowe wykorzystane w opracowaniu: Akty notarialne Urząd Miasta Krakowa Wydział Geodezji ul. Grunwaldzka 8 Monitoring rynku lokalnego w zakresie kształtowania cen nieruchomości podobnych. Dokumenty przeglądane: Wypis z księgi wieczystej. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 4

5 7. Daty związane z wyceną Data dokonania oględzin nieruchomości r. Data wycenianego stanu nieruchomości r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. Data sporządzenia operatu r. 8. Metodyka wyceny Wycenę niniejszą wykonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego ustalając aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny na podstawie analizy kształtowania się poziomu cen nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu i wykorzystaniu. Określona wartość jest według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartością rynkową definiowaną, jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Procedura: Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 5

6 Matematyczny model wyceny opiera się na modelu podejścia porównawczego jego podstawą jest porównanie nieruchomości wycenianej (wycenianych) z n nieruchomościami porównawczymi, które mamy zgromadzone w bazie. Model ten oparty jest o następujące równania: m ilość przyjętych cech rynkowych n ilość przyjętych rynkowych transakcji porównawczych (i=1,2,3,.n) β0 - βm - to tzw. estymatory parametrów modelu a1 am - to oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej W - wartość jednostkowa nieruchomości wycenianej Macierzowy wzór na wektor β* estymatorów parametrów modelu wygląda następująco: Β*=(XTX) -1XTC C wektor wartości zmiennej objaśnianej (jednostkowych cen aktualizowanych) X macierz zbudowana ze zmiennych objaśniających (atrybutów liczbowych cech rynkowych), której pierwszą kolumnę stanowi wektor złożony z jedynek, a kolejne kolumny to wektory wartości zmiennych objaśniających (kolejne wektory atrybutów liczbowych cech rynkowych) Β* - wektor estymatorów parametrów modelu zawiera tyle elementów ile jest cech rynkowych + jeden element estymator wyrazu wolnego. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 6

7 I. Część szczegółowa opracowania Opis szczegółowy przedmiotu opracowania. Lokal mieszkalny o powierzchni 39,50 m 2, piwnicą 2,10 m 2, położony przy ul. Ułanów 38a/55 w Krakowie, dzielnica Śródmieście. Składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Budynek wykonany około 1970 roku. Ocieplony i malowany. Media pełne. Mieszkanie położone na siódmym piętrze dziesięcio-piętrowego budynku. Standard wykończenia niski. Podłogi wyłożone linoleum i dywanem. Ściany malowane. Łazienka filizowana płytkami starego typu. Okna pcv. Duży pokój posiada balkon. Mieszkanie położone w dzielnicy Śródmieście- Olsza. Okolica zabudowana blokami wielorodzinnymi. Olsza położona jest na północny wschód od Starego Miasta. Obejmuje teren wzdłuż ulic Olszyny i Pilotów. Przez Olszę przepływa rzeka Białucha (Prądnik). Olszę przecina dwutorowa linia kolejowa PLK-100 (Kraków Mydlniki - Gaj). Dostęp do infrastruktury miejskiej dobry i typowy dla większy osiedli mieszkaniowych. Przy ulicy Pilotów usytuowany supermarket Alma, Castorama oraz salon meblowy Black Red White. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 7

8 Stan prawny. Dla w/w nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P / /3 przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I. Ułanów 38a/55 powierzchnia 41,60 m 2 łącznie z piwnicą 2,10 m 2. Dział I-Sp. wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości; 416 / Dział II. Udział w prawie w wysokości ½ Czerwiński Andrzej. Dział III. Wszczęcie egzekucji z udziału ½ w nieruchomości Czerwińskiego Andrzeja. Dział IV. Wpis hipotek. Analiza rynku. Na podstawie badań statystycznych rynku można przedstawić następujące preferencje nabywców lokali mieszkalnych. Cena jest podstawowym kryterium, które w największym stopniu determinuje wybór. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania małe i średnie.wynika to z możliwości finansowych nabywców, które także determinują ich zdolność kredytową. Na niski popyt na lokale większe wpływ też substytucyjność tj. możliwość zakupu domu w podobnej cenie jak mieszkanie. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 8

9 Dalej można przyjąć za istotną cechę otoczenie Wielorodzinne budynki mieszkaniowe często łączą funkcję z użytkową (lokale usytuowane na parterze). Część funkcji użytkowych cechuje się wysoką uciążliwością niepożądanymi sąsiadami mieszkań. Według gospodarstw domowych są takie funkcje jak hostel (70% wskazań), pub (61%) oraz pizzeria (36%). Część gospodarstw domowych nie zaakceptowałaby także takich funkcji jak przedszkole, klub fitness oraz bank. Najbliższe sąsiedztwo definiowane jest przez pryzmat usług publicznych oraz terenów rekreacyjnych. Bez wątpienia trzema najbardziej pożądanymi przez potencjalnych nabywców obiektami w sąsiedztwie kupowanej nieruchomości są: przystanek komunikacji miejskiej (ok. 77% wskazań), tereny zielone, czyli lasy, parki, łąki, czy nawet klomby nasadzeń (ok. 74%) oraz sklep spożywczy. Wszystkie trzy z wyżej wymienionych podwyższają komfort codziennego życia gospodarstw domowych - ułatwiają dojazd do pracy/szkoły, zapewniają miejsce do spacerów oraz kojarzą się ze spokojem oraz przyrodą (w Krakowie tereny zielone są dobrem rzadkim, a samo miasto znajduje się zapewne w ścisłej czołówce niechlubnego rankingu miast z najmniejszą ilością terenów zielonych) oraz zwiększają wygodę codziennych zakupów (tych drobnych, dla których nie warto jechać do centrum handlowego, czy hipermarketu). Wskazane cechy miały charakter uniwersalny były istotne dla gospodarstw domowych w każdej fazie cyklu życia. Dla gospodarstw domowych posiadających dzieci w odpowiednim wieku, bardzo ważne znaczenie miały ponadto obecność przedszkola, szkoły podstawowej, przychodni oraz apteki czyli obiektów, bez których ciężko wyobrazić sobie bieżące funkcjonowanie rodziny z dzieckiem. Bardzo negatywną cechą jest uciążliwy ruch uliczny. Następnie blok wykonany w technologii wielkiej płyty dalej plomba a także lofty Lokalizacja nie ma aż tak dużego wpływu na decyzje zakupu jakby się do tej pory wydawało. Większe znaczenie ma przyzwyczajenie do dotychczasowego miejsca. Czynnikiem, który skłania do zmian jest chęć zwiększania metrażu na członka rodziny niż atrakcyjność lokalizacji. Obecne preferencje lokalizacyjne nieruchomości: 1) Najbardziej atrakcyjne: największy popyt potencjalny dotyczył takich lokalizacji jak Bronowice, Łobzów, Prądnik Biały, Krowodrza Górka, Prądnik Czerwony, a zatem zachodniopółnocnej części Krakowa, blisko centrum i z rozwiniętą komunikacją publiczną. 2) Drugiego wyboru: wybierało je trochę mniej gospodarstw domowych niż te najbardziej atrakcyjne, ale cieszyły się znaczną popularnością - Pychowice, Dębniki, Zakrzówek, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Wola Duchacka, Płaszów, Prokocim, Piaski, Mydlniki, Wola Justowska, Salwator, Azory, Górka Narodowa, Olsza, Rakowice, Grzegórzki, Czyżyny. Grupa ta była bardzo niejednorodna wewnętrznie, podobnie jak wybierające je gospodarstwa domowe (trudno porównywać Zwierzyniec do Czyżyn, ale jeśli umieścić je w różnych segmentach rynkowych cechuje je podobna atrakcyjność dla potencjalnych nabywców). Sygn. akt KM 1513/11 Strona 9

10 3) Budzące emocje: posiadające stosunkowo dużo zwolenników i przeciwników - Ruczaj, Kurdwanów, Mistrzejowice, Bieżanów. Osiedla te wyróżniają się połączeniem ambiwalentnych cech (daleko od centrum ale tanie mieszkania lub w przypadku Ruczaju atrakcyjna lokalizacja z drogimi mieszkaniami lecz ze słabą komunikacją miejską i brakiem przedszkoli, szkół i przychodni) 4) Nielubiane: cechujące się zdecydowanie negatywnymi konotacjami mieszkaniowymi - Swoszowice, Rybitwy, Łęg, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Kombinat, Mogiła, Ruszcza, Przylasek Rusiecki. Ciekawym zjawiskiem jest obecność modnych dotychczas Swoszowic w tej grupie. 5) Obojętne: Obszary nie rozważane w kontekście mieszkaniowym, gdzie potencjalny popyt jest stosunkowo ograniczony mimo braku wyraźnych negatywnych przesłanek - Tyniec, Skotniki, Kobierzyn, Sidzina, Kliny, Opatkowice, Stare Podgórze, Zabłocie, Olszanica, Chełm, Bielany, Przegorzały, Tonie, Witkowice, Stare Miasto, Bieńczyce. Warto tutaj zwrócić uwagę na obecność Starego Miasta, które przez zamieszkałe w Krakowie gospodarstwa domowe nie jest często rozważane, jako potencjalna lokalizacja mieszkania (w przeciwieństwie do inwestorów zagranicznych i warszawskich, które kupują mieszkania w innych celach). (Źródło: mrn.pl) Przeprowadzono analizę sprzedaży lokali mieszkalnych o powierzchni 35-50m 2 w Krakowie, dzielnica Śródmieście, od 2012 roku do dnia wyceny. Wybrano lokale mieszkalne położone w blokach z lat XX wieku, wykonane w podobnej technologii. Przypisano transakcją cechy rynkowe. L.p. Nazwa cechy rynkowej skokowej Ocena najlepsza 1 Liczba pokoi 2 Ocena2 1,5(pokój, pokój z aneksem kuchennym Ocena3 2 Piętro 1(1,2) 0,5(pozostałe) 0(parter, ostatnie) 3 Stan techniczny 1(dobry) 0,5(przeciętny) 0(do remontu) 4 Piwnica, komórki 1(jest) 0 L.p. Nazwa cechy rynkowej ciągłej Ocena najlepsza Ocena najgorsza 1 Powierzchnia Sygn. akt KM 1513/11 Strona 10

11 Baza nieruchomości porównawczych wraz z przypisanymi cechami rynkowymi. L.p. Adres / położenie nieruchomości Data_trans Cena_jedn aktual. [zł/m2] Powierzchnia [m2] Liczba pokoi Piętro Stan techniczny Piwnica,komórki Powierzchnia 1 Meissnera 33/ 28 lut ,10 36,84 2 0,5 0,5 0 36,84 2 Ugorek 1/ 30 mar ,28 35, ,5 1 35,16 3 Włodkowica 1/ 16 kwi ,20 36,30 1, ,3 min 4 Włodkowica 6/ 15 maj ,69 36, ,5 0 36,53 5 Młyńska 4/ 18 maj ,45 36,40 2 0,5 0,5 0 36,4 6 Młyńska Boczna 3/ 28 maj ,38 36, ,5 1 36,6 7 Młyńska Boczna 3/ 12 cze ,78 36,40 2 0, ,4 8 Włodkowica 7/ 21 cze ,00 36, ,21 9 Łąkowa 14/ 9 lip ,83 36,07 2 0, ,07 max 10 Seniorów Lotnictwa 10/ 23 sie ,60 35,59 1 0,5 0,5 1 35,59 11 Młyńska 12/ 31 sie ,56 43, ,5 1 43,9 12 Seniorów Lotnictwa 10/ 10 wrz ,07 40, ,5 1 40,66 13 Łąkowa 14/ 28 wrz ,78 36,58 2 0,5 0,5 0 36,58 14 Łąkowa 14/ 12 lis ,53 36,58 2 0,5 0,5 0 36,58 15 Sadzawki 5/ 7 mar ,56 44,10 2 0,5 0,5 1 44,1 16 Janickiego 6/ 21 cze ,96 43, ,7 17 Młyńska Boczna 7/ 12 lip ,38 36, ,5 0 36,5 18 Janickiego 6/ 7 paź ,03 48, ,5 1 48,6 Sygn. akt KM 1513/11 Strona 11

12 Opis bazy nieruchomości podobnych. 9 Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego N(Cśr=5973,84 σ=742,92); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny 8 7 D=5571 M=5982,25 Cśr=5973, L.p Parametr Wartość 1 Minimalna jedn.cena aktualizowana Cmin 4 683,20 2 Maksymalna jedn. cena aktualizowana Cmax 7 346,83 3 Średnia jedn. cena aktualizowana Cśr (μ) 5 973,84 4 Mediana jedn.cen aktualizowanych M 5 982,25 5 Dominanta jedn. cen aktualizowanych D 5 571,00 6 Odchylenie standardowe jedn.cen aktualizowanych σ 742,92 7 Skośność As [%] 8,28% 8 Współ. asymetrii dominanty AsD=[(μ-D)/σ] [%] 54,22% 9 Współ. asymetrii mediany AsM=[(μ-M)/σ] [%] -1,13% 10 Liczba przedziałów klasowych 5 11 Rozpiętość przedziału klasowego 666,00 Sygn. akt KM 1513/11 Strona 12

13 28 lut yy 28 mar yy 28 kwi yy 28 maj yy 28 cze yy 28 lip yy 28 sie yy 28 wrz yy 28 paź yy 28 lis yy 28 gru yy 28 sty yy 28 lut yy 31 mar yy 30 kwi yy 31 maj yy 30 cze yy 31 lip yy 31 sie yy 30 wrz yy Trend czasowy. Zrezygnowano z korekt cen w bazie nieruchomości. Współczynnik determinacji r 2 = 0,067 Wykres zbiorczy wszystkich metod 8 000,0 Współczynnik r2=0, , , , , , , ,0 0,0 Met. MNK Met. SzCz Met. CP Średnia 3 met. Ocena eksp. trans. Wagi cech rynkowych wpływające na zmienność cen w bazie nieruchomości porównywanych. Wagi cech rynkowych metodą regresji wielorakiej 50,00% 45,00% wraz z przedziałem ufności wag przy α= 0,05 45,74±5,54 [%] 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 19,84±3,15 [%] 22,86±3,59 [%] 10,00% 8,37±1,48 [%] 5,00% 0,00% 3,19±0,51 [%] Liczba pokoi Piętro Stan techniczny Piwnica,komórki Powierzchnia Liczba pokoi Piętro Stan techniczny Piwnica,komórki Powierzchnia Sygn. akt KM 1513/11 Strona 13

14 Cechy rynkowe przypisane dla wycenianego lokalu. 2 0, ,5 Liczba pokoi Piętro Stan techniczny Piwnica, komórki Powierzchnia Wycena nieruchomości. L.p Cechy rynkowe Wagi cech [%] Współczynniki wartości βj 1 Liczba pokoi 19,84% 40,486 2 Piętro 8,37% 17,073 3 Stan techniczny 45,74% 93,328 4 Piwnica,komórki 3,19% 13,008 5 Powierzchnia 22,86% 10,412 I. Współczynnik wolny - β ,37 II. Wartość reprezentatywna - Cena jedn.przeciętna [zł/m2] 5 973,84 III. Średni procentowy względny błąd wyceny σproc [%] 6,79% IV. Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] 39,50 V. Wynik = Cena jednostkowa nieruch szacowanej [zł/m2] 5 185,69 VI. Wynik szacowania = Wartość nieruchomości [zł] VII. Realizowany model jest średnio efektywny o współczynniku E = 0,44 Wartość udziału ½. W 1/2 = zł Sygn. akt KM 1513/11 Strona 14

15 III. Wynik końcowy wyceny. Wartość udziału ½ w prawie do odrębnej własności lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położonego w Krakowie przy ul. Ułanów 38a/55 wynosi po zaokrągleniu: W= zł Słownie; sto dwa tysiące czterysta złotych. Tak określona wartość mieści się w granicach cen możliwych do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości. Odzwierciedla ona dużą podaż na rynku wtórnym i konkurencje ze strony rynku pierwotnego. IV.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Klauzule ogólne 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie musiał zapłacić w związku z jej nabyciem. 2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu 1. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie I.3 - Cel wyceny niniejszego opracowania. 2. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w części, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne i fizyczne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony Sygn. akt KM 1513/11 Strona 15

16 Zdjęcia. Duży pokój. Mały pokój. Łazienka. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 16

17 Przepokój. Kuchnia. Sygn. akt KM 1513/11 Strona 17