WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem operatu szacunkowego jest lokal mieszkalny nr 27 położony na V piętrze (VI kondygnacji) budynku wielomieszkaniowego nr 3, zlokalizowanego przy ul. Kraszewskiego 3 w Krakowie. Lokal stanowi przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo nie posiada założonej księgi wieczystej. Zbiór dokumentów dla prawa prowadzi Zwierzyniecka Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w Krakowie. Lokal składa się z 2. pokoi, kuchni, łazienki z w.c. oraz przedpokoju. Lokal wyposażony jest w balkon. Powierzchnia użytkowa lokalu ustalona na podstawie zaświadczenia Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 46,16 m 2. Nieruchomość gruntowa, w skład której wchodzi budynek, jest współwłasnością Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Krakowie. Z lokalem mieszkalnym związane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 2. CEL WYCENY Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 3. ZAKRES WYCENY Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin. 4. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU Data sporządzenia operatu i data, na którą określono wartość szacowanego prawa: r. 5. METODA WYCENY Wartość przedmiotowego prawa oszacowano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.

2 6. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dostępność danych o lokalach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samym lokalu wycenianym, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono w wysokości: zł słownie: trzysta pięćdziesiąt dwa tysiące złotych Na oszacowaną wartość lokalu z uwzględnieniem treści art kpc składają się: wartość gruntu zakres przedmiotowy tego ograniczonego prawa rzeczowego nie obejmuje składnika gruntowego, wartość budowli i innych urządzeń zakres przedmiotowy tego ograniczonego prawa rzeczowego nie obejmuje składnika budowlanego, przynależności brak. pożytki czynsz z najmu lokalu mieszkalnego dla celu wyceny założono, że lokal nie jest przedmiotem najmu. Uwaga: oględziny przedmiotowego lokalu odbyły się bez udziału uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

3 Lokalizacja Budynek nr 3, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny, położony jest w Krakowie przy ul. Kraszewskiego, na obszarze dzielnicy VII Zwierzyniec, w jej skrajnie wschodniej strefie. Dzielnica Zwierzyniec położona jest w zachodniej części Krakowa. Jej obszar rozciąga się od granicy miasta na zachodzie do terenów Starego Miasta przy wschodniej granicy dzielnicy. Graniczy ona ponadto z dzielnicami: Dębniki (na południu) oraz Bronowice i Krowodrza (na północy). Na terenie dzielnicy znajdują się historyczne miejscowości: Zwierzyniec, Półwsie Zwierzynieckie, Błonia, Przegorzały, Wola Justowska, Las Wolski, Bielany, Olszanica. Szacowany lokal znajduje się we wschodniej części dzielnicy, w pobliżu granicy dzielnic Zwierzyniec i Stare Miasto, którą wyznacza odcinek Alei Zygmunta Krasińskiego, stanowiącej fragment obwodnicy śródmieścia Krakowa. Odległość budynku nr 3 przy ul. Kraszewskiego od ścisłego centrum miasta wynosi ok. 1,5 km. Przedmiotowy lokal wchodzi w skład najbardziej zurbanizowanego obszaru dzielnicy Zwierzyniec. Na obszarze tym, położonym w pobliżu granicy ze śródmieściem, dominuje zabudowa wielorodzinna zwarta, głównie typu kamienicznego, mieszkaniowo-usługowa. W otoczeniu występuje rozwinięta sieć placówek handlowo-usługowych, pożytku publicznego itp. Opisywany obszar położony jest pomiędzy dwiema ważnymi trasami drogowymi prowadzącymi od zachodu w kierunku śródmieścia Krakowa: Aleją Marszałka Focha oraz ul. Kościuszki / Zwierzyniecką. Na północ od Al. Focha rozciąga się rozległy obszar niezabudowany, rekreacyjny krakowskie Błonia. Z kolei bezpośrednio po stronie południowej ul. Kościuszki przepływa Wisła. W kierunku zachodnim względem opisywanego obszaru znajdują się rozległe tereny zieleni dzielnicy Zwierzyniec (Las Wolski, wzgórze Sikornik, kopiec Kościuszki, krakowski Ogród Zoologiczny). Można zatem stwierdzić, że opisywana lokalizacja szacowanej nieruchomości stanowi strefę pośrednią pomiędzy terenami ściśle centralnymi a obszarami o charakterze peryferyjnym. Lokalizację tę należy określić jako korzystną: wpływa na to pobliże Starego Miasta, obecność ważnych szlaków komunikacyjnych, dobrze rozwinięta sieć zaplecza bytowego, a jednocześnie pobliże terenów rekreacyjnych. Przy ww. korzystnych uwarunkowaniach lokalizacji należy jednakże wskazać na jej wady: są nimi przede wszystkim: intensywny ruch kołowy w bezpośrednim pobliżu nieruchomości (powodujący emisję hałasu i spalin), niewielka w odniesieniu do zapotrzebowania ilość miejsc postojowych wzdłuż okolicznych ulic, wysoka intensywność zabudowy.. Fragment planu miasta Krakowa oznaczeniem dzielnicy VII Zwierzyniec

4 Fragmenty map z oznaczeniem lokalizacji przedmiotowej nieruchomości źródło: openstreetmap.org

5 źródło: geoportal.gov.pl Opis budynku i lokalu mieszkalnego Opis budynku Dane podstawowe: Adres Liczba kondygnacji Kraków, ul. Kraszewskiego 3 (w budynku przy ul. Kraszewskiego 1, 3, 5) 5 nadziemnych oraz kondygnacja podziemna Rok budowy 1992 Konstrukcja Remonty i modernizacje Zarządca technologia tradycyjna; ściany murowane z cegły, stropy i schody żelbetowe, dach kryty materiałami bitumicznymi remont pokrycia dachu (2012 r.) przebudowa przewodów kominowych (2014 r.) wymiana okien klatek schodowych (2014 r.) rozpoczęta regulacja instalacji c.o. i prace termomodernizacyjne budynku z terminem zakończenia na koniec 2016 r. Nieruchomością zarządza Zwierzyniecka Spółdzielnia Mieszkaniowa, Kraków, ul. J. Lea 92 Ocena stanu technicznego budynku W wyniku przeprowadzonej oceny, a także kierując się informacjami o dokonanych naprawach, remontach, stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry. Opis lokalu Przedmiotem operatu szacunkowego jest lokal mieszkalny nr 27 położony na IV piętrze (V kondygnacji) budynku wielomieszkaniowego nr 3, zlokalizowanego przy ul. Kraszewskiego w Krakowie. Podstawowe dane dotyczące lokalu: lokal składa się z następujących pomieszczeń: 2 pokoi, kuchni, łazienki z w.c. oraz przedpokoju; lokal wyposażony jest w balkon; powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 46,16 m 2 (zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Spółdzielnię Mieszkaniową);

6 Układ funkcjonalny lokalu: do wszystkich pomieszczeń lokalu obecne są oddzielne wejścia z przedpokoju; lokal wyposażony jest w balkon; wejście na balkon z pokoju dziennego; kuchnia widna; łazienka z w.c. ciemna. Rzut kondygnacji, na której znajduje się przedmiotowy lokal, udostępniony został przez Spółdzielnię Mieszkaniową i znajduje się w załączniku do niniejszego operatu. Wyposażenie lokalu w instalacje: inst. elektryczna; inst. wodna; inst. kanalizacyjna; inst. gazowa; inst. centralnego ogrzewania sieciowego; ciepła woda z piecyka gazowego zlokalizowanego w łazience (przy czym planuje się przyłączenie do budynku instalacji ciepłej wody użytkowej); domofon. Standard wykończenia lokalu: lokal w dniu oględzin użytkowany na cele mieszkalne; ogólny stan techniczny i standard wykończenia lokalu należy uznać za przeciętny: wykończenie wykonano z użyciem materiałów typowej jakości; nosi ono ślady zużycia technicznego oraz wykazuje zużycie ekonomiczne wynikające ze zmieniających się technologii, trendów i standardów; wykończenie podłóg w lokalu: w pokojach parkiet (wykazujący zużycie nadaje się do renowacji); w łazience, przedpokoju oraz kuchni podłogi wyłożone ceramiką; wykończenie ścian i sufitów: głównie malowane (w pokojach i przedpokoju), w łazience i kuchni ściany wyłożone ceramiką; powłoki malarskie i częściowo tynki nadają się do renowacji. stolarka okienna w lokalu PCV; stolarka drzwiowa płycinowa, starego typu, przeszklona. Dokumentacja fotograficzna Budynek przy ul. Kraszewskiego 1, 3, 5

7 Klatka schodowa nr 3

8 Otoczenie budynku Lokal nr 27 Pokój 1

9 Pokój 2 Kuchnia

10 Łazienka z w.c.

11 Przedpokój