OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 25 ORAZ UDZIAŁU W TYMŻE PRAWIE W WYSOKOŚCI 1/2 CZĘŚCI, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, NA 2 PIĘTRZE BUDYNKU PRZY ULICY GRYZLA 6, W OBRĘBIE P-14, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Pabianicach, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 20/14 Data opracowania: 07 października 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 25 ORAZ UDZIAŁU W TYMŻE PRAWIE W WYSOKOSCI 1/2, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, NA 2 PIĘTRZE BUDYNKU PRZY ULICY GRYZLA 6, W OBRĘBIE P-14, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 25 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego na 2 piętrze w budynku, przy ul. Gryzla 6 w Pabianicach, bez założonej księgi wieczystej oraz udział w wysokości 1/2 części w tymże spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem 5- kondygnacyjnym. Jest to lokal o powierzchni użytkowej 50,00 m 2, usytuowany na 3 kondygnacji (2 piętro) i składa się z 2 pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki z wc,. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w następujące media z sieci miejskiej: wodno-kanalizacyjnej sieciowej, elektrycznej, gazowej, c.o. i c.w. Stan techniczny budynku dobry. Budynek oddany do użytku w 1980 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa oraz udziału w wysokości 1/2 części w tymże prawie do lokalu mieszkalnego nr 25 położonego w Pabianicach przy ul. Gryzla 6 dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach pana Mariusza Kuźniaka, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 25 położonego w Pabianicach przy ul. Gryzla 6, określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych, wynosi: W R = zł słownie: sto piętnaście tysięcy trzysta złotych 5. Wartość udziału w wysokości 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 25 położonego w Pabianicach przy ul. Gryzla 6, określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych, wynosi: W R = zł słownie: pięćdziesiąt cztery tysiące osiemset złotych 6. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 27 lipca 2015r. 07 października 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 07 października2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 września 2015 r. Data wykonania zdjęć i wizji lokalnej: 21 września 2015 r. 7. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy Krzysztof Kuryłowicz posiadający uprawnienia nadane w dniu 05 grudnia 1995 roku przez M.G.P. i B. numer 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Pabianicach ds. szacowania nieruchomości i czynszów.

3 Spis treści Data opracowania: 07 października 2015 r WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych; DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAW DO NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości ograniczonego prawa rzeczowego w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna; 2. Rzut lokalu nr 25 uzyskany ze Spółdzielni Mieszkaniowej w Pabianicach; 3. Kopia zaświadczenia Spółdzielni Mieszkaniowej w Pabianicach z 12 sierpnia 2015r.; KM 20/14 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 25, bez założonej księgi wieczystej b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Gryzla 6 c. powierzchnia lokalu: 50,00 m 2 d. usytuowanie lokalu: 2 piętro (3 kondygnacja), e. ekspozycja okien: wschód - zachód Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 25, dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Pana Mariusza Kuźniaka, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa 3. Sprawa KM 20/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 23 lipca 2015 roku (otrzymane 27 lipca 2015) Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Pana Mariusza Kuźniaka, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa 3. Sprawa KM 20/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 728 z późn. zm.) - UGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst ujednolicony Dz. U. poz 1222 z 2013 roku, z późn. zm.) UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku W sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.) RCzK; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U nr 230, poz. 1371, z późn. zm.) UODO; 8. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012, poz. 647, późn. zm.) UPZP. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych; 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 21 września 2015 roku; 2. Pismo Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z 12 sierpnia 2015r.; KM 20/14 4

5 3. Uchwała Nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego; 4. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 5. Geoportal województwa łódzkiego mapy; 6. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 8. Baza transakcji uzyskana od PSM. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 27 lipca 2015r. 07 października 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 07 października 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 września 2015 r. Data wykonania zdjęć i wizji lokalnej: 21 września 2015 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Brak założonej księgi wieczystej Pismo Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z 12 sierpnia 2015r. Zgodnie z pismem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowe z dnia 12 sierpnia 2015r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 25, położonego w budynku przy ul. Gryzla 6 w Pabianicach, przysługuje w udziale po ½ części Annie Stępień i Tomaszowi Kiełkowiczowi. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z Uchwałą Nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic w granicach administracyjnych Gminy Miejskiej Pabianice, nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Przeznaczenie w MPZP KM 20/14 5

6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Szacowana nieruchomość znajduje się na terenie miasta Pabianice. Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi- stolicy aglomeracji łódzkiej. Obok miasta przebiega droga ekspresowa S-8 stanowiąca południową obwodnicę Pabianic, droga ekspresowa S-14 a zarazem zachodnia obwodnica Pabianic. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód od miasta biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk) a także linie - kolejowa i autobusowa, które umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Pomiędzy Pabianicami a Łodzią istnieją dogodne połączenia kolejowe, autobusowe, mikrobusowe i tramwajowe. Zaledwie kilka kilometrów od Pabianic znajduje się również lotnisko pasażerskie im. W. Reymonta na Lublinku. Siłę Pabianic stanowi infrastruktura i dobre zaplecze gospodarczo-przemysłowe, dzięki czemu są one atrakcyjne dla przedsiębiorców i inwestorów. Pabianice należą do miast o bogatych tradycjach przemysłowych, otwierają szerokie możliwości dla wszelkich przedsięwzięć gospodarczych. Pabianickie przedsiębiorstwa reprezentują wiele branż i specjalności, a dysponując znacznym potencjałem i doświadczeniem, promują współpracę w różnych formach i zakresie. Bliskość Łodzi, jako centralnego ośrodka ekonomicznego, kulturalnego, edukacyjnego i naukowo-badawczego oraz położenie w Łódzkim Obszarze Metropolitalnym, to niewątpliwie mocne strony Pabianic. Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo wschodniej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska w odległości do 300 m, przy ulicy Grota Roweckiego gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich 2, 3, 5, 7, 260, 261, 262, 263 oraz linia nocna N4. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca parkingowe, pas zieleni, plac zabaw oraz zabudowa wielorodzinna. Centrum Pabianic znajduje się w kierunku zachodnim od wycenianej nieruchomości. W sąsiedztwie znajdują się liczne punkty handlowo usługowe także supermarkety m.in. Polomarket, drogeria - Rossmann. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, bliskie otoczenie zieleni, plac zabaw dla dzieci). W odległości ok. 350 m od budynku z przedmiotowym lokalem znajduje się miejscowy rynek, placówki bankowe, punkty usługowe. Dostęp do obiektów użyteczności publicznej bardzo dobry. W okolicy znajduje się również szpital i przychodnia medyczna. Przy ul. 20 stycznia również znajduje się szereg punktów handlowo- usługowych. Mapa nr 2 i 3: Lokalizacja i otoczenie przedmiotowego budynku. Budynek z przedmiotowym lokalem został oddany do eksploatacji w 1980 roku, został zbudowany w technologii wielkopłytowej- OWT. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku KM 20/14 6

7 dobry. Wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co, instalacje telefoniczną oraz domofon. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja: Usytuowanie okien: Typ mieszkania: 3 (2piętro) wschód - zachód rozkładowe Struktura lokalu: Lokal składa się z 2 pokoi, łazienki z wc, kuchni i przedpokoju. Powierzchnia użytkowa: wg danych z uzyskanych z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej powierzchnia lokalu wynosi 50,00 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu: Lokal mieszkalny rozkładowy. W lokalu drzwi wejściowe starego typu. W lokalu we wszystkich pomieszczeniach z wyjątkiem dużego pokoju okna PCV (w dużym pokoju z balkonem - okna drewniane starego typu). W pokojach na podłodze panele na ścianach tapety. W kuchni na podłodze wykładzina PCV, na ścianach częściowo tapeta, częściowo glazura. Na suficie w kuchni kasetony. W przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach boazeria drewniana. W łazience na podłodze terakota starego typu na ścianach glazura starego typu. W lokalu 3 osoby zameldowane na stałe oraz 1 tymczasowo. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń (art ): a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, KM 20/14 7

8 b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w art Przepisem posiłkowym w stosunku do art UoGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 20/14 8

9 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną przyjęte spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych (rynek wtórny), 2-pokojowe, o podobnej powierzchni użytkowej, położone na terenie tego samego osiedla, w budynkach średniowysokich (5-kondygnacyjnych) z tzw. wielkiej płyty. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - standard wykończenia lokalu, - powierzchna użytkowna lokalu (PUM), - piętro. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, (to samo osiedle mieszkaniowe, obręb P-14) - otoczenie, - forma władania, - struktura lokalu (lokale 2 pokojowe), - stan techniczny budynku, - rodzaj budynku, - układ funkcjonalny lokale rozkładowe został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. KM 20/14 9

10 Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Cecha Lp. Ocena Opis różnicująca 1 2 Standard wykończenia lokalu PUM ciągła) 3 Piętro (cecha dobry średni niski Górna granica przedziału Dolna granica przedziału dobre średnie W pokojach na ścianach gładzie i ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele. W kuchni ściany malowane lub wyłożone glazurą nowego typu. W przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach. Grzejniki w lokalu nowego typu. Okna nowe drewniane lub PCV we wszystkich pomieszczeniach. Stolarka drzwiowa w lokalu nowego typu. W łazience glazura nowego typu. Lokal niewymagający nakładów na remont, wykonany z dobrej jakości materiałów, nieznaczne oznaki użytkowania. Od dwóch do czterech cech z oceny dobry niespełnione. Lokal wymagający umiarkowanych nakładów na remont lub modernizację, wykończony materiałami o średniej jakości. Pięć i więcej cech z oceny dobry niespełnionych. Lokal przeznaczony do generalnego remontu. Powierzchnia użytkowa lokalu 50,11 m 2. Powierzchnia użytkowa lokalu 45,90 m 2. Lokal położony na 1 lub 2 piętrze. Lokal położony na parterze lub ostatnim piętrze. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości Wg raportu Amron - Sarfin opublikowanego na początku września 2015 w II kw zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mieszkań, dominowała stabilizacja cenowa. W budownictwie deweloperskim widać natomiast ożywienie. Okres od kwietnia do końca czerwca 2015 przyniósł rekordową liczbę pozwoleń na budowę. W okresie od września br. prognozuje się zwiększenie ruchu na rynku wtórym nieruchomości mieszkaniowych ze względu na objęcie tego rynku programem dopłat rządowych MDM. Objęcie mieszkań używanych dopłatami państwowymi na pewno zwiększy popyt na te nieruchomości zwłaszcza w mniejszych miastach, gdzie budownictwo deweloperskie prawie nie istnieje. Rząd zadbał o to, by mieszkania nowe były uprzywilejowane. Maksymalnie metr kwadratowy nieruchomości z rynku wtórnego będzie mógł kosztować 90 % wartości wskaźnika odtworzeniowego publikowanego przez wojewodów. Dla mieszkań nowych jest to 110 proc. Taki stan rzeczy powoduje, że w kilku głównych ośrodkach przy obecnych limitach będzie prawie niemożliwe znaleźć mieszkanie używane kwalifikujące się do dopłat. Chodzi zwłaszcza o Warszawę i Kraków (w mniejszym zakresie także Gdańsk i Wrocław). W pozostałych miastach dostępność mieszkań używanych w MDM będzie już dosyć wysoka. Przykład to choćby Poznań, gdzie ceny transakcyjne z rynku wtórnego w II kw wynosiły średnio 4956 zł, podczas gdy limit MDM to 4847 zł. w Łodzi mieszkanie używane z dopłatą można kupić do maksymalnej ceny za metr wynoszącej 3694 zł, a średnia cenowa wynosi 3442 zł. W tych miastach nie będzie więc problemu ze znalezieniem oferty spełniającej KM 20/14 10

11 wymogi MDM. W Olsztynie, Katowicach, Kielcach i Bydgoszczy limity MDM są nawet wyższe o kilkaset złotych cen średnich. To tylko wzmocni pozycję rynku wtórnego i może nawet przełożyć się na wzrost cen takich mieszkań. Firmy deweloperskie, skuszone stabilnym popytem i poprawą akcji kredytowej liczą na dobrą koniunkturę świadczy o tym bardzo szeroki zakres robót. W drugim kwartale bieżącego roku wydano pozwolenia na budowę mieszkań, co oznacza wzrost o 25% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W okresie od kwietnia do czerwca aż dwukrotnie wzrosła liczba rozpoczętych budów i wyniosła Natomiast pula mieszkań oddanych do użytkowania w ujęciu kwartalnym i wyniosła lokali. Wyniki w zakresie budownictwa są lepsze również w porównaniu z rokiem znaczny wzrost nastąpił w przypadku liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz liczby rozpoczętych budów, odpowiednio o 13% oraz 21%, natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania była wyższa o niespełna 4%. W II kw banki udzieliły 46,5 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ponad 10 mld zł. Jest to skokowy wzrost w stosunku do pierwszego kwartału o 12,03%, wartości nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Wg w/w raportu na rynku pierwotnym mieszkań w II kw dominowała stabilizacja cenowa. Wg WGN w okresie od kwietnia do końca czerwca 2015 stawki nie zmieniły się istotnie. W Poznaniu, Łodzi i Gdańsku doszło do niewielkich spadków średniej ceny transakcyjnej metra kwadratowego, odpowiednio o 54, 51 i 36 zł/mkw. W pozostałych miastach odnotowano nieznaczne wzrosty we Wrocławiu o 58, a w Warszawie o 86 zł/mkw. Obecnie w stolicy przeciętne stawki transakcyjne wynoszą 7354 zł, we Wrocławiu 5535 zł, w Krakowie 5973 zł, w Gdańsku 5253 zł, w Poznaniu 5454 zł, w Łodzi 3732 zł, Białystok 4162 zł, aglomeracja katowicka 3127 zł. Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim miasto zamieszkuje około 70 tys. mieszkańców. Miasto leży w zespole miejskim Łodzi. Obszar miasta charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Pabianice rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Pabianice mają obszar około 33 km 2. Miasto stanowi 6,72% powierzchni powiatu. Lokalizację Pabianic na mapie Polski przedstawiono na mapie poniżej. Sytuacja na lokalnym rynku mieszkaniowym Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów a także niewielka KM 20/14 11

12 powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. Natomiast stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych bądź realizowanych przez miasto inwestycji. Praktycznie jedynym poważnym problemem, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Miasto podjęło kroki które mają za zadanie przeciwdziałać dalszej degradacji terenów miasta i opracowało Lokalny Program Rewitalizacji Miasta Pabianice. Celem tego programu jest ożywienie społeczne i gospodarcze miasta, zwiększenie potencjału turystycznego i kulturalnego terenów zdegradowanych poprzemysłowych czy miejskich poprzez: działania inspirujące rozwój nowych funkcji obszarów rewitalizowanych; przywrócenie terenom zdegradowanym utraconych funkcji społeczno gospodarczych; odnowę zdegradowanych obszarów miasta i dzielnic mieszkaniowych w miastach (zwłaszcza zabytkowych); zagospodarowanie obiektów i terenów przemysłowych, przez zmianę dotychczasowych funkcji na gospodarcze, społeczne, edukacyjne, zdrowotne, rekreacyjne i turystyczne. Ważnym elementem zintegrowanego rozwoju obszarów miejskich będą również inwestycje związane bezpośrednio z odnową substancji mieszkaniowej, służące poprawie warunków bytowych mieszkańców i podniesieniu jakości zasobów mieszkaniowych. Inwestycje obejmą defaworyzowane obszary, na których występują niekorzystne zjawiska o charakterze społecznym (jak wysoka przestępczość, niekorzystne trendy demograficzne, wysoki wskaźnik biedy i wykluczenia społecznego, długotrwałe bezrobocie) oraz zjawiska z degradacją substancji mieszkaniowej (niska wartość zasobów mieszkaniowych, niska efektywność energetyczna budynków). Segment rynku: Spółdzielcze własnościowe prawa do lokalnych mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych 5-kondygnacyjnych w obrębie P-14 w Pabianicach. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano lokale 2-pokojowe, rozkładowe o powierzchni użytkowej od 45,90 m 2 do 50,11 m 2. Wybrany obszar geograficzny Obręb P-14 w Pabianicach. Okres badania cen transakcyjnych Sytuacja gospodarcza województwa łódzkiego w lipcu 2015 Ostatnie 21 miesięcy. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw było o 1,3% wyższe w stosunku do lipca 2014 r. Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 10,9%, tj. o 0,3 p. proc. niższym niż w czerwcu 2015 r., a w porównaniu z lipcem 2014 roku była niższa o 1,7 p. proc. Wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu rocznym wyniósł 3,4%. W okresie styczeń-lipiec, w porównaniu z analogicznym okresem 2014 r., wynagrodzenia wzrosły o 4,3%. W czerwcu niższe niż przed rokiem były ceny pieczywa (bułek pszennych i chleba pszenno-żytniego), mąki, ziemniaków, cebuli, cukru, masła, oleju rzepakowego, mięsa (kurcząt, wieprzowiny i wołowiny) oraz kawy. Wzrosły ceny czekolady, herbaty oraz kasz. Niższe były ceny benzyny oraz oleju napędowego, wzrosły natomiast ceny zaopatrzenia w ciepłą i zimną wodę z sieci wodociągowej oraz wywozu nieczystości w budynkach wielorodzinnych. Na rynku rolnym województwa łódzkiego niższe niż przed rokiem były przeciętne ceny skupu podstawowych produktów rolnych. Wyjątkiem była cena żyta. Spadek cen w skali roku odnotowano również w obrocie targowiskowym podstawowymi produktami rolnymi. Wartość produkcji sprzedanej przemysłu w lipcu 2015 r. była o 3,3% (w cenach stałych) wyższa niż przed rokiem, a w okresie styczeń lipiec, w stosunku do analogicznego okresu 2014 r., odnotowano jej wzrost o 1,6%. Wyższa niż przed rokiem była wartość produkcji sprzedanej budownictwa (w cenach bieżących) o 15,4%, a w odniesieniu do pierwszych siedmiu miesięcy 2014 r o 13,7%. Produkcja budowlano- KM 20/14 12

13 Stopa bezrobocia w województwie łódzkim w lipcu 2015 Zachowania inwestorów montażowa w porównaniu z lipcem 2014 r. wzrosła o 18,2%, a w porównaniu z okresem styczeń lipiec 2014 r. o 11,5% (w cenach bieżących). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania była o 379 niższa niż w lipcu 2014 r., a od początku roku przekazano o 9,0% mieszkań mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Mieszkania te oddano w ramach budownictwa indywidualnego, przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem, społecznego czynszowego, komunalnego. Wartość sprzedaży detalicznej w lipcu 2015 r. w ujęciu rocznym wzrosła (w cenach bieżących) o 8,4%, natomiast w stosunku do notowanej w poprzednim miesiącu wzrosła o 5,0%. Wartość sprzedaży hurtowej w jednostkach handlowych wzrosła, w stosunku do lipca 2014 r., o 7,6% i o 4,1% w stosunku do czerwca br. W pierwszym półroczu 2015 r. wyniki finansowe badanych przedsiębiorstw niefinansowych były nieco mniej korzystne niż uzyskane rok wcześniej. Tempo wzrostu przychodów z całokształtu działalności nie przewyższało tempa wzrostu kosztów ich uzyskania, w następstwie, czego wskaźnik poziomu kosztów był nieznacznie wyższy niż przed rokiem. Nakłady inwestycyjne zrealizowane w pierwszym półroczu 2015 r. przez przedsiębiorstwa województwa łódzkiego były o 35,7% wyższe niż w analogicznym okresie 2014 r. Zwiększyła się również (o 48,8%) wartość kosztorysowa inwestycji rozpoczętych. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w lipcu 2015 r. ukształtowało się na poziomie 318,8 tys. osób, tj. o 1,3% wyższym niż przed rokiem (w lipcu 2014 r. utrzymywało się na poziomie nie-znacznie niższym, o 0,2%, od analogicznego miesiąca 2013 r.). W ujęciu rocznym wzrost zatrudnienia odnotowano m. in. w sekcjach: transport i gospodarka magazynowa, informacja i komunikacja, handel, naprawa pojazdów samochodowych, przetwórstwo przemysłowe oraz działalność profesjonalna, naukowa i techniczna. Spadek zatrudnienia wystąpił w zakwaterowaniu i gastronomii, budownictwie oraz w obsłudze rynku nieruchomości. Przeciętne zatrudnienie w administrowaniu i działalności wspierającej utrzymała się na poziomie sprzed roku. W okresie styczeń lipiec 2015 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 318,0 tys. osób, tj. o 1,4% wyższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2014 r. (wobec nieznacznego spadku o 0,2% w okresie pierwszych siedmiu miesięcy 2014 r. w porównaniu z okresem styczeń-lipiec 2013 r.). Poziom przeciętnego zatrudnienia w porównaniu z poprzednim miesiącem był o 0,4% wyższy, ale nie-znaczny wzrost zatrudnienia w tym okresie dotyczył większości sekcji sektora przedsiębiorstw. Największy wzrost liczby zatrudnionych zanotowano w administrowaniu i działalności wspierającej (o 4,4%), handlu, naprawie pojazdów samochodowych (o 2,5%) oraz działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 0,9%). Spadek dotyczył m.in. zakwaterowania i gastronomii (o 18,4%) oraz budownictwa (o 1,0%). Przeciętne zatrudnienie w przemyśle utrzymało się na poziomie nieznacznie niższym niż w maju 2015 r. (o 0,1%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na przyjęcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ lokalizacji i otoczenia został wyeliminowany. Wyższe ceny transakcyjne osiągają lokale mieszkalne zlokalizowane w głębi osiedla z dala od ulic o dużym natężeniu ruchu. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia lokalu. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub niskim. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 35%-65%. Tu wynosi 65 %. Analiza nieruchomości porównawczych wykazała, że oprócz standardu wykończenia lokalu cechą wpływającą na wartość nieruchomości na analizowanym rynku jest KM 20/14 13

14 piętro, na którym położony jest lokal. Zachowanie kupujących wykazuje, że lokale zlokalizowane w budynkach wysokich i średniowysokich na piętrach 1-2 są bardziej atrakcyjne niż lokale położone na parterze lub ostatnim piętrze. Wpływ cechy piętro na analizowanym rynku wynosi 20%. Oprócz piętra na wartość lokalu wpływa powierzchnia użytkowa lokalu. Wpływ cechy powierzchnia użytkowa lokalu (PUM) wynosi 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości w obrębie P-14 z tego samego osiedla w Pabianicach: Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne podobnych lokali 2-pokojowych z obrębu P-14: L.p. Data transakcji Adres PUM (m 2 ) Piętro Cena (zł) Cena (zł/m 2 ) Bracka 45, , , Bracka 49, , , Bracka 48, , , Bracka 50, , , Piotra Skargi 48, , , Bracka 49, , , Narcyza Gryzla 49, , , Stycznia 49, , , Stycznia 49,57 parter , , Stycznia 49, , , Bracka 48, , ,12 C min - C max - Opis lokali o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, o powierzchni 45,90 m 2, 2- pokojowy, rozkładowy, położony na parterze budynku 5-kondygnacyjnego, który jest usytuowany przy ulicy Brackiej. Budynek otoczony jest innymi budynkami wielorodzinnymi. Przed budynkiem plac zieleni. Na osiedlu znajdują się liczne sklepy, ośrodki oświaty, dostęp do ośrodki komunikacji miejskiej bardzo dobry. Standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal o powierzchni użytkowej 48,50 m 2, rozkładowy, 2-pokojowy, położony na 1 piętrze budynku 5-kondygnacyjnego przy ulicy Brackiej. Budynek położony przy ulicy Brackiej w otoczeniu inne budynkami wielorodzinnymi, w najbliższym otoczeniu brak uciążliwości. W pobliżu znajdują się punkty handlowo-usługowe. W okolicy także ośrodki oświaty, dostęp do komunikacji miejskiej bardzo dobry. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAW DO NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych o zbliżonej powierzchni użytkowej z terenu miasta Pabianic z obrębu P-14 i sąsiednich, które KM 20/14 14

15 zostały zanotowane od stycznia 2014 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała stabilizację cen transakcyjnych. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości ograniczonego prawa rzeczowego w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m 2 prawa do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Cena minimalna (zł/m 2 ) C min = 2 178,65 Cena maksymalna (zł/m 2 ) C max = 2 804,12 Cena średnia (zł/m 2 ) C śr = 2 542,50 Granice współczynników korygujących są następujące: C C max śr 2804, ,50 zł / mkw 1,1029 zł / mkw C C min śr 2178,65zł / mkw 0, ,50 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Współczynnik maksymalny Współczynnik minimalny Cecha Wagi cech dla Ui-max dla Ui-min Standard wykończenia lokalu 65% 0,7169 0,5570 Piętro 20% 0,2206 0,1714 PUM (cecha ciągła) 15% 0,1654 0,1285 RAZEM 100% 1,1029 0,8569 Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 4. Natomiast tabela 5, przedstawia zakresy współczynników różnicujących dla wycenianego prawa. KM 20/14 15

16 Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech. Cecha Standard wykończenia lokalu Piętro PUM (cecha ciągła) Stan danej cechy dobry średni niski 0,7169 0,6369 0,5570 dobre średnie 0,2206 0,1714 górny zakres przedziału dolny zakres przedziału 0,1654 0,1285 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa. WYCENIANY LOKAL Cecha Stan cechy Standard wykończenia lokalu niski 0,5570 Piętro dobre 0,2206 PUM 50,00 m 2 0,1295 RAZEM 0,9071 Cena średnia (zł/m 2 ) 2 542,50 Wartość 1 m2 wycenianego prawa (zł/m 2 ) 2 306,20 Powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu (m2) 50,00 Wartość wycenianego prawa (zł) ,78 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m 2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 4) Natomiast wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 25 położonego w Pabianicach w budynku przy ulicy Gryzla 6, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W 1m 2 rynkowa wartość 1 m 2 lokalu W N = P * W 1m 2 W N = 50,00 m 2 x 2 306,20 zł/m 2 = ,78 zł KM 20/14 16

17 Wartość rynkowa prawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 25 położonego w Pabianicach przy ulicy Gryzla 6, określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto piętnaście tysięcy trzysta złotych 8.3 Oszacowanie wartości udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości Z uwagi na fakt, iż przedmiotem oszacowania jest udział w wysokości 1/2 części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego w budynku przy ul. N. Gryzla 6, który podlega postępowaniu egzekucyjnemu, wartość udziału zostanie odrębnie oszacowana. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz nieruchomości. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziałów w wysokości po 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie współczynnik korygujący (w K ) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Należy podkreślić, iż im większy udział tym szersze prawo do dysponowania nieruchomością, przy czym nie podważa to kwestii, iż liczy się głos każdego współwłaściciele. Dlatego też wyceniający przyjął współczynnik 0,95, który jego zdaniem prawidłowo odzwierciedla relacje praw własności i współwłasności przy udziale w wysokości 1/2 części. Zatem wartość podstawy do oszacowania wartości udziałów obliczono według wzoru: W u = W RN x 0,95 KM 20/14 17

18 W u = ,78 zł x 0,95 W u = ,29 zł Stosownie do art kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. W u1/2 = W U x 1/2 W u1/2 = ,29 zł x 1/2 W u1/2 = ,14 zł Wartość udziału w wysokości 1/2 w prawie własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 98/1 o powierzchni 0,0443 ha, położonej w obrębie G-15, w Łodzi, przy ulicy Kołowej 14, dla celów postępowania egzekucyjnego, określona na dzień 16 lipca 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: pięćdziesiąt cztery tysiące osiemset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (to samo osiedle mieszkaniowe), wiek budynku (lata 80-te), technologia budowy (wielkopłytowa), liczba pokoi (2 pokoje), forma władania zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 2. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 3. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 25 położonego w Pabianicach przy ulicy Gryzla 6 do porównań przyjęto transakcje obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych z tej samej okolicy (obręb P-14), których stan techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 5. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 25 położonego w Pabianicach, w budynku przy ul Gryzla 6, w obrębie P-14, dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym, ustalona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej na dzień 07 października 2015 roku w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto piętnaście tysięcy trzysta złotych 6. Wartość udziału w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 25 położonego w Pabianicach, w budynku przy ul Gryzla 6, w obrębie P-14, dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym, ustalona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej na dzień 07 października 2015 roku w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: KM 20/14 18

19 zł słownie: pięćdziesiąt cztery tysiące osiemset złotych 7. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca powinien zaznajomić się z treścią operatu przed nabyciem nieruchomości. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 07 października 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 21 września 2015 r., w tych także dniach autor dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156 ust. 3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 19 (dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 20/14 19

20 ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna Zdjęcia 1-6, Budynek z przedmiotowym lokalem i otoczenie budynku. KM 20/14 20

21 Zdjęcia 7-9, Drzwi wejściowe do budynku i lokalu, klatka schodowa Zdjęcia 10-14, Wnętrze przedmiotowego lokalu KM 20/14 21

22 KM 20/14 22