OPERAT SZACUNKOWY. II Km 243/12

Transkrypt

1 II Km 243/12 OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości lokalowej położonej w Ozimku przy ul. Mickiewicza 8 obejmującej lokal mieszkalny nr 8 oraz udział w nieruchomości wspólnej Autor operatu: Edyta Włodarczyk-Laskowska Biegły sądowy w zakresie szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w Opolu Opole, dnia 12 czerwca 2015 r.

2 Wyciąg z operatu szacunkowego (zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2014, poz. 518 z późniejszymi zmianami). 1. Położenie nieruchomości, adres: Ozimek, ul. Mickiewicza 8/8 2. Oznaczenie wg ewidencji gruntów, budynków i lokali: 3. Numer księgi wieczystej: 4. Określenie osób, którym przysługują prawa do nieruchomości, rodzaj praw: 5. Opis nieruchomości: 6. Cel wyceny: 7. Wartość nieruchomości: Wartość rynkowa. Określenie wartości: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 8. Daty istotne dla sporządzenia operatu: Nieruchomość lokalowa - Ozimek, ul. Mickiewicza 8, lokal mieszkalny nr 8, powierzchnia użytkowa lokalu 48,40 m 2 Nieruchomość gruntowa - nr 77/17, arkusz mapy 1, obręb 0091 Ozimek, o powierzchni 0,1448 ha. KW lokalu: OP1O/ /3, KW gruntu: OP1O/ /1 Współwłaściciele gruntu i lokalu: Mirosław Kamiński i Zofia Kamińska Lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni użytkowej 48,40 m 2 zlokalizowany na I piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, położonym przy ul. Mickiewicza 8. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m 2 oraz udział w wysokości 753/10000 w nieruchomości wspólnej tj. w części budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a także udział w gruncie, jako przedmiocie prawa użytkowania wieczystego. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy dla sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez Komornika Sądowego zł słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące pięćset złotych Data sporządzenia operatu szacunkowego 12 czerwca 2015 r. Data określenia wartości przedmiotu wyceny 9 czerwca 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 9 czerwca 2015 r. Edyta Włodarczyk-Laskowska 9. Imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, pieczęć i podpis 2

3 Operat szacunkowy nieruchomości 1. Określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni użytkowej 48,40 m 2 zlokalizowany na I piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, położonym przy ul. Mickiewicza 8. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m 2 oraz udział w wysokości 753/10000 w nieruchomości wspólnej tj. w części budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a także udział w gruncie, jako przedmiocie prawa użytkowania wieczystego. Przedmiotowy grunt oznaczony jest w ewidencji gruntów i budynków (kataster nieruchomości) jako działka ewidencyjna nr 77/17, arkusz mapy 1, obręb 0091 Ozimek, o powierzchni 0,1448 ha. Przedmiotowa nieruchomość lokalowa ma założoną księgę wieczystą KW Nr OP1O/ /3, a przedmiotowa nieruchomość gruntowa ma założoną księgę wieczystą KW Nr OP1O/ /1. Obie księgi wieczyste prowadzone są przez Sąd Rejonowy w Opolu VI Wydział Ksiąg Wieczystych Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej, na którą składa się prawo własności lokalu mieszkalnego i piwnicy wraz z przynależnym udziałem w wysokości 753/10000 w części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Z wartości wycenianej nieruchomości lokalowej nie wyodrębniano wartości udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu, gdyż nie wymaga tego cel wyceny Uwarunkowania wyceny Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zgodnie z art. 152 ustawy - sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo 3

4 mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Według art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z celem wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości. Według art. 151 ust. 1. ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości, uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Taki sposób oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. W przypadku przedmiotowej nieruchomości jest to aktualny sposób użytkowania. Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości lokalowych obejmują - lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej. Zatem określona wartość powinna obejmować przedmiotowy lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej. Dlatego też biorąc pod uwagę cel i zakres opracowania oraz rodzaj przedmiotowej nieruchomości wyceny dokonano przy uwzględnieniu przepisu 32 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym - określona wartość 4

5 przedmiotowej nieruchomości lokalowej obejmuje wartość lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Ponieważ wyceniana nieruchomość lokalowa obejmuje udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie jako przedmiocie prawa użytkowania wieczystego należy zastosować 29 rozporządzenia, który mówi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 2. Określenie celu wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości przedstawionej w punkcie 1.1 jako podstawy dla sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez Komornika Sądowego. 3. Określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych oraz źródeł danych o nieruchomości 3.1. Podstawy formalne Operat szacunkowy został wykonany na podstawie zlecenia Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Opolu Bolesława Nowaka z dnia 28 maja 2012 r Podstawy prawne i merytoryczne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późniejszymi zmianami), 2. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami), 5

6 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami), 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne 1. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Jerzy Dydenko (red.), Szacowanie nieruchomości. Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer Polska, 2006 r. 3. Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa, 2006 r. wydanie III Źródła danych o nieruchomości 1. Oględziny przeprowadzone w dniu 9 czerwca 2015 r. 2. Wypis z rejestru lokali Starostwa Powiatowego w Opolu. 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Ozimek przyjęty uchwałą Nr XXXVIII/245/01 Rady Miasta i Gminy Ozimek z dnia 28 listopada 2001 r. 4. Księga wieczysta KW Nr OP1O/ /3 nieruchomość lokalowa. 5. Księga wieczysta KW Nr OP1O/ /1 nieruchomość gruntowa. 6. Dokumentacja znajdująca się w aktach księgi wieczystej. 7. Dokumentacja uzyskana od zarządcy nieruchomości. 8. Dane z aktów notarialnych uzyskane z ewidencji gruntów i budynków w Wydziale Geodezji i Kartografii Starostwa Powiatowego w Opolu. 9. System Informacji Przestrzennej GEOPORTAL. 10. Informacje ze strony Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku. 4. Określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości Data sporządzenia operatu szacunkowego 12 czerwca 2015 r. 6

7 Data określenia wartości przedmiotu wyceny 9 czerwca 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 9 czerwca 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 9 czerwca 2015 r. 5. Opis stanu przedmiotu wyceny 5.1. Stan prawny Nieruchomość lokalowa Stan prawny nieruchomości jest uregulowany. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KW Nr OP1O/ /3, założoną w dniu 6 maja 2006 r., prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Opolu. Zapisy przedmiotowej księgi wieczystej są następujące: Dział I-O ( oznaczenie nieruchomości ) - zgodnie z zapisami w tym dziale lokal mieszkalny nr 8 składa się z 2 pokoi, kuchni, przynależności i piwnicy, lokal jest zlokalizowany na 2 kondygnacji w budynku nr 8 przy ulicy Mickiewicza w Ozimku, a łączna powierzchnia pomieszczeń wynosi 57,30 m 2. Dział I-SP ( spis praw związanych z nieruchomością ) - zgodnie z zapisami w tym dziale właściciel lokalu ma udział we współużytkowaniu wieczystym działki do dnia 5 grudnia 2089 r., a wielkość udziału w nieruchomości wspólnej wynosi 753/10000 i dotyczy udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu oraz wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z Działem II ( własność ) księgi wieczystej właścicielem nieruchomości lokalowej są Mirosław i Zofia Kamińscy na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dział III: ( prawa, roszczenia i ograniczenia ) zawiera następujące wzmianki: - do niniejszej nieruchomości wszczęto egzekucję w sprawie II KM 1383/07, GE MONEY BANK SPÓŁKA AKCYJNA, GDAŃSK, - ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela do egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 223/08, Sygma Banque Societe Anonyme Spółka Akcyjna z Siedzibą w Paryżu, Warszawa 7

8 - ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela do egzekucji z nieruchomości w sprawie II KM 1281/08, Mikołowski Bank Spółdzielczy, Mikołów, - przyłączenie do egzekucji z nieruchomości w sprawie II KM 1281/08, Mikołowski Bank Spółdzielczy, Mikołów, - przyłączenie do egzekucji z nieruchomości w sprawie II KM 243/12, Fast Finance Spółka Akcyjna, Wrocław We wnioskach i podstawach wpisów w KW znajdują się wpisy: - wezwanie do zapłaty należności - Sygnatura II KM 1383/07, data wydania , Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie Rejonowym w Opolu, - wezwanie do zapłaty należności - Sygnatura KM 223/08, data wydania , Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie Rejonowym w Opolu, - postanowienie Komornika - Sygnatura II KM 1281/08, data wydania , Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie Rejonowym w Opolu, - wezwanie do zapłaty należności - Sygnatura II KM 1281/08, data wydania , Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie Rejonowym w Opolu, - wezwanie do zapłaty należności - Sygnatura II KM 243/12, data wydania , Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie Rejonowym w Opolu, Dział IV: ( hipoteki ) zawiera następujące wpisy: - hipoteka przymusowa na kwotę 2 212,26 zł dwa tysiące dwieście dwanaście 26/100 zł, należność opisana w tytule wykonawczym stanowiącym podstawę tego wpisu, Wierzyciel hipoteczny Fast Finance Spółka Akcyjna Wrocław - nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sygnatura VI NC-E /113. Data wydania Wystawca Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny, - postanowienie w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności, Sygnatura VI NC-E /113, Data wydania Wystawca Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny. 8

9 Zapisy dotyczące własności przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze ewidencji gruntów i budynków są zgodne z informacjami podanymi w księdze wieczystej w dziale II. Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I jest zgodne ze stanem w rejestrze ewidencji gruntów i budynków. Zapisy dotyczące własności przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze ewidencji gruntów i budynków są zgodne z informacjami podanymi w księdze wieczystej w dziale II Nieruchomość gruntowa Stan prawny nieruchomości gruntowej jest uregulowany. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KW Nr OP1O/ /1 prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Opolu. Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Zgodnie z zapisami w Dziale I-O ( oznaczenie nieruchomości ) działka ewidencyjna nr 77/17, arkusz mapy 1, obręb 0091 Ozimek, o powierzchni 0,1448 ha, położona przy ulicy Mickiewicza nr 8, teren działki jest zabudowany, budynek mieszkalny o pow. użytkowej ,0000 m 2 Dział I-SP ( spis praw ) zawiera wpis - działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana budynkiem mieszkalnym, okres użytkowania do Zgodnie z Działem II ( własność ) księgi wieczystej właścicielem działki gruntu jest Skarb Państwa, współużytkownikami wieczystymi gruntu są właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Działy: III ( prawa, roszczenia i ograniczenia ) zawiera następujący wpis: wszelkie ciężary ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich udziałach we współwłasności. Dział IV ( hipoteka ) zawiera następujący wpis: wszelkie ciężary ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich udziałach we współwłasności. Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I jest zgodne ze stanem w rejestrze ewidencji gruntów i budynków. Zapisy dotyczące własności przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze ewidencji gruntów i budynków są zgodne z informacjami podanymi w księdze wieczystej w dziale II. 9

10 5.2. Stan otoczenia Gmina Ozimek, w której położona jest wyceniana nieruchomość, ma charakter miejsko-wiejski w jej skład wchodzi miasto Ozimek z 5 osiedlami oraz 12 wsi. Gmina jest położona w powiecie opolskim (ziemskim), w środkowo-wschodniej części województwa opolskiego, około 20 km na wschód od Opola. Gmina zajmuje obszar ha, co stanowi 1,3% powierzchni województwa i 7,9% powierzchni powiatu. Miasto Ozimek zajmuje powierzchnię 325 ha. Gminę zamieszkuje około osób, czyli 2% ludności województwa i 15,8% ludności powiatu mieszkańców, w tym ludność miasta to około osób. Ozimek znajduje się blisko aglomeracji śląskiej, na szlaku ważnych dróg i trasy komunikacji kolejowej, 30 km od autostrady A4. Miasto i wioski leżą na terenie równinnym, otoczone lasami stanowiącymi część Borów Stobrawskich. Prawie 60% gminy stanowią lasy, co stwarza szerokie możliwości rekreacyjne, a w połączeniu z kompleksem Jezior Turawskich doskonałe warunki rozwoju turystyki i usług z nią związanych. Dodatkowo ewenementem na skalę światową jest stanowisko paleontologiczne w Krasiejowie, gdzie odkryto kości dinozaurów sprzed 225 mln lat. Teren wykopalisk został zagospodarowany i znajduje się tam Dino Park, będący ważną atrakcją w regionie. Ulica Mickiewicza, przy której położona jest wyceniana nieruchomość znajduje się w północno-zachodniej części miasta. Najbliższe otoczenie stanowią grunty zagospodarowane i zabudowane budynkami wielorodzinnymi, garażami i budynkami użyteczności publicznej oraz tereny zielone. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się plac sportowy Stan zagospodarowania Przedmiotowa działka gruntu jest w części zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Sąsiednie działki są zabudowane i zagospodarowane. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się inne budynki mieszkalne i tereny zieleni miejskiej. Ruch samochodowy jest niewielki, ograniczony głównie do mieszkańców Stan techniczno-użytkowy Stan techniczno-użytkowy budynku Budynek nr 8, w którym zlokalizowany jest wyceniany lokal mieszkalny jest budynkiem 3-klatkowym i 3-kondygnacyjnym, posiada 1 kondygnację podziemną przeznaczoną na piwnice i 2 kondygnacje nadziemne z lokalami mieszkalnymi. Powierzchnia zabudowy wynosi 389 m 2, w budynku znajduje się 10

11 12 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Łączna powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi 591 m 2, a pomieszczeń przynależnych 180 m 2. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość lokalowa pochodzi z 1930 r., murowany z cegły, otynkowany, po przeprowadzonej termomodernizacji, otynkowany i pomalowany. Nowy dach, kominy i orynnowanie. Drzwi wejściowe do klatek nowe, metalowe z domofonem. Klatka schodowa typowa, schody o konstrukcji drewnianej, proste, barierki i poręcze drewniane. Klatka schodowa wymagająca odświeżenia. Podczas oględzin nie stwierdzono oznak świadczących o znacznym zużyciu elementów budynku, np. pęknięć czy rys na murach. Biorąc pod uwagę wiek budynku, stan techniczny elementów budynku, a także prowadzone działania remontowe, stan techniczny budynku ocenia się jako dobry. W budynku występują następujące instalacje: wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa grzewcza indywidualna Teren wokół budynku jest zagospodarowany. Chodniki betonowe, podjazdy utwardzone. Teren zielony przed wejściem do budynku jest wykorzystywany jako trawniki i ogródki warzywne Stan techniczno-użytkowy lokalu W wyniku przeprowadzonych oględzin stwierdzono, iż przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się na I piętrze w środkowej klatce budynku nr 8. Jest to lokal o dwustronnym nasłonecznieniu. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 48,40 m 2. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m 2. Na wyceniany lokal składają się: 2 pokoje, przestronna kuchnia, łazienka i przedpokój. Układ funkcjonalny lokalu jest korzystny. Wszystkie pomieszczenia mają osobne wejścia z przedpokoju, który jest dwuczęściowy. Stolarka okienna w lokalu drewniana, szyby scalone starego typu. Na podłogach panele lub wykładziny PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu, płytowa, pełna. Grzejniki płytowe, ogrzewanie centralne. Ściany w przedpokoju, pokojach i kuchni otynkowane i pomalowane. W kuchni częściowo położone kafelki. Łazienka wyposażona w sedes, brak kabiny czy wanny. Na podłodze lastryko, na ścianach tynki. 11

12 Stan lokalu jest zróżnicowany; jeden pokój jest w stanie dobrym, natomiast pozostałe pomieszczenia wymagają remontu. Lokal jest utrzymany w stanie dostatecznym. W trakcie oględzin stwierdzono zacieki powstałe po zalaniu sufitu - przed remontem dachu. Ogólny stan techniczny lokalu określono jako dostateczny. 6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości W dniu wyceny dla obszaru, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan został przyjęty uchwałą nr XXXVIII/245/01 Rady Miasta i Gminy Ozimek z dnia 28 listopada 2001 r. Zgodnie zapisem w obowiązującym planie przedmiotowy teren jest oznaczony jako: MW teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Sposób użytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. 7. Przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości Biorąc pod uwagę uwarunkowania wyceny do określenia wartości rynkowej nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania zastosowano podejście porównawcze, które w myśl art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 4 ust. 1-3 stanowi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przedmiotową nieruchomość lokalową wyceniono metodą porównywania parami, w której zgodnie z 4 ust. 3 rozporządzenia porównuje się 12

13 nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Wymaga to następującej procedury: określenia rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych; ustalenia rodzaju i liczby cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na rynku lokalnym oraz określenie wag tych cech rynkowych; podania charakterystyki wycenianej nieruchomości z zaznaczeniem jej cech rynkowych; wybrania do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki; utworzenia par porównawczych nieruchomości, w których cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości; wyliczenia poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a wybranymi nieruchomościami; określenia wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek; ostatecznego określenia wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca majątkowy umieszcza w operacie szacunkowym bazę danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości porównawczych, które zostały przez niego wykorzystane w wycenie, z uwzględnieniem zasady poufności i ochrony danych osobowych. Przed ustaleniem wartości rynkowej nieruchomości konieczne jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych. 13

14 8. Charakterystyka i analiza rynku 8.1. Charakterystyka rynku nieruchomości Rynek nieruchomości w mieście Ozimku ma wprawdzie lokalny charakter i niewielki zasięg, lecz charakteryzuje się znaczną ilością transakcji sprzedaży nieruchomości szczególnie lokalowych. W okresie ostatnich 2 lat odnotowano kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych Trend czasowy nieruchomości W ramach analizy rynku przeprowadzono badanie trendu czasowego. Sprawdzono jaki wpływ na cenę ma upływ czasu. Miesięczny trend zmiany ceny obliczany jest na podstawie wzoru: gdzie: V t C p C w t V t = C p C C w xt 14 x100% współczynnik zmiany ceny cena jednostkowa uzyskana w transakcji późniejszej cena jednostkowa uzyskana w transakcji wcześniejszej liczba miesięcy między transakcjami Badanie trendu czasowego wykazało, iż ceny utrzymują się na poziomie zbliżonym do średniej, co potwierdza na wykresie linia trendu. Jednostkowe ceny transakcyjne są uzależnione od cech rynkowych nieruchomości i indywidualnych preferencji nabywców Analiza rynku nieruchomości Na potrzeby przeprowadzanej wyceny poddano analizie rynek nieruchomości lokalowych położonych na terenie miasta Ozimek, które były przedmiotem obrotu. Pod uwagę brano transakcje przeprowadzone w okresie ostatnich 2 lat. W analizie nie brano pod uwagę transakcji uznanych za nierynkowe. Nie uwzględniono zatem transakcji sprzedaży lokali przez gminę lub spółdzielnię na rzecz najemców lokali (transakcje z bonifikatą). Odrzucono także transakcje, których wartość znacznie odbiegała od średnich cen uzyskiwanych przy tego typu transakcjach w tym przetargowe. Poniżej, w tabeli numer 1, przedstawiono odnotowane transakcje rynkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości lokalowych. Transakcje zostały ułożone w porządku chronologicznym. w

15 Tabela nr 1 Data transakcji Adres Wielkość lokalu w m 2 Wartość transakcji Cena jednostkowa Opolska 94, ,00 zł 1 607,81 zł Plac Wolności 29, ,00 zł 2 213,06 zł Maja 51, ,00 zł 1 544,40 zł Dłuskiego 70, ,00 zł 2 978,72 zł Mickiewicza 53, ,00 zł 2 443,61 zł Leśna 68, ,00 zł 2 565,60 zł Sikorskiego 67, ,00 zł 2 533,53 zł Sikorskiego 35, ,00 zł 2 203,39 zł Dłuskiego 50, ,00 zł 2 568,15 zł Lipca 41, ,00 zł 2 677,70 zł Dłuskiego 41, ,00 zł 2 954,00 zł Sikorskiego 61, ,00 zł 2 584,81 zł Dłuskiego 46, ,00 zł 1 713,06 zł Sikorskiego 66, ,00 zł 2 989,46 zł Dworcowa 42, ,00 zł 2 004,72 zł Dłuskiego 28, ,00 zł 2 135,23 zł Sikorskiego 70, ,00 zł 2 765,96 zł Sikorskiego 51, ,00 zł 1 949,32 zł Lipca 45, ,00 zł 2 616,41 zł Lipca 44, ,00 zł 2 805,43 zł Powstańców Śląskich 55, ,00 zł 2 617,33 zł Sikorskiego 70, ,00 zł 2 340,43 zł Lipca 36, ,00 zł 3 296,70 zł Sikorskiego 62, ,00 zł 2 743,22 zł Maja 33, ,00 zł 2 121,21 zł Słowackiego 52, ,00 zł 2 846,30 zł Mickiewicza 53, ,00 zł 1 315,79 zł 15

16 Maja 67, ,00 zł 1 772,53 zł Dłuskiego 37, ,00 zł 2 632,98 zł Częstochowska 37, ,00 zł 1 344,09 zł Lipca 48, ,00 zł 2 000,00 zł Dłuskiego 45, ,00 zł 2 155,56 zł Lipca 34, ,00 zł 2 312,14 zł Słowackiego 60, ,00 zł 2 814,57 zł Dłuskiego 28, ,00 zł 2 740,21 zł Sikorskiego 55, ,00 zł 2 967,63 zł Częstochowska 60, ,00 zł 1 666,67 zł Lipca 48, ,00 zł 2 708,33 zł Sikorskiego 51, ,00 zł 3 118,91 zł Sikorskiego 48, ,00 zł 2 500,00 zł Plac Wolności 45, ,00 zł 2 217,29 zł Sikorskiego 36, ,00 zł 2 174,52 zł Sikorskiego 35, ,00 zł 2 259,89 zł Powstańców Śląskich 36, ,00 zł 2 032,52 zł Powstańców Śląskich 63, ,00 zł 2 267,72 zł Analizując rynek nieruchomości lokalowych położonych w Ozimku ustalono, iż ceny transakcyjne zależały przede wszystkim od stanu technicznego lokalu i budynku, w którym się znajdował. Na cenę wpływała także wielkość lokalu, ilość pokoi oraz indywidualne preferencje nabywców. W analizowanej grupie nieruchomości najniższe ceny osiągały lokale wymagające remontu, zlokalizowane w budynkach tradycyjnych, wybudowanych w okresie powojennym, które wymagają prac remontowych. W tej grupie ceny jednostkowe kształtowały się poniżej zł za 1m 2. Średnie ceny rynkowe uzyskiwały nieruchomości w obrocie wtórnym, niewymagające znacznych nakładów na remont, zlokalizowane w budynkach w dobrym stanie technicznym. W tej grupie ceny kształtowały się na poziomie zł za 1 m 2. Najwyższe ceny powyżej zł za 1m 2 osiągały lokale w bardzo dobrym stanie technicznym, w tym nowe, strychowe. 16

17 Ze względu na znaczną rozpiętość cen jednostkowych zdecydowano się na zawężenie analizowanego rynku do nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej, co było możliwe przy znacznej liczbie transakcji. Biorąc pod uwagę cechy charakterystyczne wycenianej nieruchomości przyjęto lokale położone w budynkach tradycyjnych, starszych, o zróżnicowanym stanie technicznym. Wybrane nieruchomości, ułożone rosnąco, przedstawia tabela numer 2. Tabela nr 2 Lp. Data transakcji Adres Wielkość lokalu w m 2 Wartość transakcji Cena jednostkowa Mickiewicza 53, ,00 zł 1 315,79 zł Częstochowska 37, ,00 zł 1 344,09 zł Maja 51, ,00 zł 1 544,40 zł Częstochowska 60, ,00 zł 1 666,67 zł Maja 67, ,00 zł 1 772,53 zł Powstańców Śląskich 36, ,00 zł 2 032,52 zł Powstańców Śląskich 63, ,00 zł 2 267,72 zł Mickiewicza 53, ,00 zł 2 443,61 zł Powstańców Śląskich 55, ,00 zł 2 617,33 zł Ceny transakcyjne nieruchomości lokalowych w przedstawionej grupie wynosiły od zł do zł, ceny jednostkowe kształtowały się na poziomie od 1 315,79 zł/m 2 do 2 617,33 zł/m 2. Średnia cena jednostkowa wyniosła 1 889,40 zł/m Określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń 9.1. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w odniesieniu do cech rynkowych Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wyodrębniono grupę nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, różniących się tylko stanem technicznym lokalu i stanem technicznym budynku. Wyodrębnione cechy rynkowe analizowanych nieruchomości lokalowych oraz ich stany są następujące: 17

18 1) stan techniczny budynku: dobry budynki po zakończonym remoncie kapitalnym i po termomodernizacji dostateczny budynki w dobrym stanie technicznym, po częściowym remoncie lub w trakcie remontu do remontu budynki wymagające prac remontowych 2) stan techniczny lokalu: bardzo dobry lokale po generalnym po remoncie, z wymienionymi oknami, instalacjami, podłogami, niewymagające żadnych prac remontowych przed zamieszkaniem, dobry lokale z wymienionymi oknami, wyremontowanymi łazienkami, wymagające prac remontowych polegających na odświeżeniu lokalu, lub ewentualnych pracach mających na celu podwyższenie standardu lokalu, zadowalający - lokale utrzymane w zadowalającym stanie, lecz wymagające prac remontowych polegających na ogólnym podwyższeniu standardu lokalu (remont łazienki, wymiana podłóg, gładzie gipsowe, malowanie), dostateczny lokale nadające się do zamieszkania lecz o niskim standardzie oraz o znacznym zużyciu technicznym i funkcjonalnym, wymagające kompleksowych prac remontowych w najbliższej przyszłości, do remontu - lokale wymagające kompleksowych prac remontowych przed zamieszkaniem Określenie wag cech rynkowych Określenia wag cech rynkowych dokonuje się z wykorzystaniem zasady ceteris paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, jak zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Należy podkreślić, że wagą cechy rynkowej jest jej udział procentowy w przedziale cenowym: gdzie: C min - jest ceną minimalną, C max - jest ceną maksymalną. C = C max - C min Dla omawianego rynku lokalnego z grupy nieruchomości podobnych podanych w tabeli nr 2 ustalono nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej: 18

19 C min = 1 315,79 zł/m 2 C max = 2 617,33 zł/m 2 C = C max - C min 2 617, ,79 = 1 301,54 Z przeprowadzonej analizy i dokonanych wyliczeń wynika, że każda z cech rynkowych wpływała w określonym stopniu na ceny transakcyjne, a ich wagi oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech przedstawiono w tabeli nr 3. Tabela nr 3 Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C (waga cechy) Zakres kwotowy w zł 1. stan techniczny budynku 30% 390,46 zł 2. stan techniczny lokalu 70% 911,08 zł Suma 100% 1 301,54 zł 9.3. Opis cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań Charakterystyka wycenianej nieruchomości w zakresie cech rynkowych jest następująca: 1) stan techniczny budynku dobry 2) stan techniczny lokalu dostateczny W wybranej grupie analizowanych nieruchomości dokonano określenia cech rynkowych i ich stanów dla nieruchomości przyjętych do porównań i nieruchomości wycenianej. Zestawienie nieruchomości przedstawia tabela nr 4. Tabela nr 4 Lp. Adres Wielkość lokalu w m 2 Cena jednostkowa Stan budynku Stan lokalu 1 Mickiewicza 53, ,79 zł do remontu do remontu 3 1 Maja 51, ,40 zł do remontu dostateczny 8 Mickiewicza 53, ,61 zł dobry dobry WYCENIANA dobry dostateczny 9.4. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych Poniżej, w tabeli nr 5, dokonano zestawienia nieruchomości wycenianej z poszczególnymi nieruchomościami przyjętymi do porównań. W każdym 19

20 przypadku dokonano korekty cen transakcyjnych tych nieruchomości o wartość poprawek wynikającą cech rynkowych. Tabela nr 5 Lp. Adres Cena jednostkowa Stan budynku Stan lokalu 1 Mickiewicza 1 315,79 zł do remontu do remontu poprawki 390,46 zł 227,77 zł Suma poprawek Wartość po poprawkach 618,23 zł 1 934,02 zł 3 1 Maja 1 544,40 zł do remontu dostateczny poprawki 390,46 zł 0 8 Mickiewicza 2 443,61 zł dobry dobry poprawki 0-455,54 zł 390,46 zł 1 934,86 zł -455,54 zł 1 988,07 zł WYCENIANA dobry do remontu Średnia: 1 952,32 zł Wj = 1 952,32 zł 9.5. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości W procesie porównywania parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi dokonano korekty cen podobnych nieruchomości o wartość poprawek wynikającą z różnic w stanie technicznym lokali i budynków. Wartość rynkowa 1 m 2 powierzchni lokalu została obliczona jako średnia arytmetyczna z 3 cen transakcyjnych i wyniosła 1 952,32 zł. Zatem wartość rynkowa szacowanej nieruchomości lokalowej wyniesie: W = 1 952,32 zł x 48,40 m 2 = ,28 zł w zaokrągleniu: zł słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące pięćset złotych 10. Wynik końcowy wraz z uzasadnieniem Zgodnie z uwarunkowaniami wyceny obliczono, iż wartość wycenianej nieruchomości lokalowej, uwzględniająca jej cechy rynkowe i indywidualne wynosi w zaokrągleniu zł. Określona jednostkowa wartość rynkowa wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym na rynku lokalnym. Z tego względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie nieruchomości możliwej do osiągnięcia w obrocie na rynku wtórnym. 20

21 11. Klauzule 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Sporządzono wyciąg z operatu szacunkowego, którego 1 egzemplarz podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości. 3. Operat szacunkowy został sporządzony wyłącznie dla celu, który został przedstawiony w punkcie 2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich z tytułu wykorzystania operatu w innym celu. 4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 4, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. 6. Operat szacunkowy ani jego część nie może być publikowany bez zgody autora. 7. Ocena stanu techniczno-użytkowego nie stanowi ekspertyzy technicznej. 8. Wycena sporządzona została na dzień 9 czerwca 2015 r. 12. Załączniki 1) Protokół z oględzin nieruchomości w dniu 9 czerwca 2015 r. 2) Wypis z rejestru lokali 3) Księga wieczysta KW Nr OP1O/ /3 4) Dokumentacja fotograficzna Opole, dnia 12 czerwca 2015 r Pieczęć i podpis

22 Protokół z oględzin nieruchomości Zgodnie z zawiadomieniem oględziny przedmiotowej nieruchomości lokalowej odbyły się dniu 9 czerwca 2015 r. o godz Oględziny odbyły się z udziałem Komornika Sądowego Bolesława Nowaka. Nieruchomość do oględzin udostępnili współwłaściciele nieruchomości Zofia i Mirosław Kamińscy. W wyniku przeprowadzonych oględzin stwierdzono, iż przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się na I piętrze w środkowej klatce budynku nr 8. Jest to lokal o dwustronnym nasłonecznieniu. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 48,40 m 2. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m 2. Na wyceniany lokal składają się: 2 pokoje, przestronna kuchnia, łazienka i przedpokój. Układ funkcjonalny lokalu jest korzystny. Wszystkie pomieszczenia mają osobne wejścia z przedpokoju, który jest dwuczęściowy. Stolarka okienna w lokalu drewniana, szyby scalone starego typu. Na podłogach panele lub wykładziny PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu, płytowa, pełna. Grzejniki płytowe, ogrzewanie centralne. Ściany w przedpokoju, pokojach i kuchni otynkowane i pomalowane. W kuchni częściowo położone kafelki. Łazienka wyposażona w sedes, brak kabiny czy wanny. Na podłodze lastryko, na ścianach tynki. Stan lokalu jest zróżnicowany; jeden pokój jest w stanie dobrym, natomiast pozostałe pomieszczenia wymagają remontu. Lokal jest utrzymany w stanie dostatecznym. W trakcie oględzin stwierdzono zacieki powstałe po zalaniu sufitu - przed remontem dachu. Ogólny stan techniczny lokalu określono jako dostateczny. Opole, dnia 9 czerwca 2015 r..... Pieczęć i podpis 22