WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI WŁODZIMIERZ, OBRĘB BOREK KSIĄŻĘCY, GMINA SZCZYTNIKI, POWIAT KALISKI, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /0 Numer sprawy: KM 1793/15 WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ obręb 0002 Borek Książęcy, działki nr 26/5, 78/5, 189/1 5,5489 ha, KZ1A/ /0: ,00 zł słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych w tym wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/ zł działka 26/ zł działka 189/ zł WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO ,00 zł słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem tysięcy złotych w tym wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/ zł działka 26/ zł działka 189/ zł 09 PAŹDZIERNIKA 2015 OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne wyceny Podstawy prawne i merytoryczne Materiały pomocnicze Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny Opis głównych cech nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI Rodzaj określonej wartości Wybór podejścia, metody i techniki szacowania OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha Obliczenie wartości rynkowej działki ni ezabudowanej nr 26/5 o powierzchni 2,4686 ha Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 189/1 o powierzchni 0,52 ha Obliczenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI... 34

3 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość rolna o łącznej powierzchni 5,5489 ha położona w miejscowości Włodzimierz, obręb 002 Borek Książęcy (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _2 - Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania na działce nr 78/5 (siedlisko gospodarstwa): budynek mieszkalny dwukondygnacyjny z wykończonym parterem budynku o powierzchni użytkowej 72,29 m 2, powierzchni ogólnej 92,21 m 2, budynek inwentarsko gospodarczy z częścią mieszkalną, budynek inwentarsko składowy, szopa drewniana Przeznaczenie: Studium: 26/5 tereny upraw rolnych, 78/5 tereny upraw rolnych i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, 189/1 tereny łąk i pastwisk Właściciel: Osoby fizyczne Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Wartość rynkowa nieruchomości z uwzględnieniem ograniczonego prawa rzeczowego: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Data, z której przyjęto stan nieruchomości r. Data oględzin nieruchomości r. i r. Data, z której przyjęto poziom cen r. Data sporządzenia operatu r ,00 zł słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych w tym: wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/ zł działka 26/ zł działka 189/ zł ,00 zł słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem tysięcy złotych w tym: wartość rynkowa poszczególnych działek: działka 78/ zł działka 26/ zł działka 189/ zł Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

4 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest zabudowana nieruchomość rolna, obejmująca działki nr 26/5, 78/5, 189/1 o łącznej powierzchni 5,5489 ha położona w miejscowości Włodzimierz 10, obręb 0002 Borek Książęcy (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _2 Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 17 sierpnia 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

5 Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 11 września 2013 r. w obecności P. Katarzyny Przybył oraz 21 września w obecności P. Jadwigi Przybył. Księga Wieczysta Nr KZ1A/ /0 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy Szczytniki. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 09 października 2015 r. Data określenia wartości: 09 października 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 września 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 11 i 21 września 2015 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/ /0, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 09 października 2015 r. znajdują się następujące zapisy: KZ1A/ /0 DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Pośrednik,, Borek, gm. Szczytniki, działka 26/5, 78/5, 189/1, sposób korzystania zabudowane gospodarstwo rolne powierzchnia 5,5489 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Waldemar Przybył, syn Kazimierza i Jadwigi oraz Katarzyna Przybył, córka Jana i Bożeny we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania nr rep. A: 4690/2002 sporządzonej dnia r. przed notariuszem Beatą Agnieszką Wojcieską w Kaliszu wpisano dnia 05 lutego 2003 r.

6 6 DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia 2. Ograniczone prawo rzeczowe Nieodpłatna dożywotnia osobista służebność mieszkania bliżej opisana w 4 umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania na rzecz Kazimierza Józefa Przybył syna Franciszka i Janiny oraz Jadwigi Władysławy Przybył, córki Wincentego u Marianny 3. Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Wszczęcie egzekucji. Skutki zajęcia przedmiotowej nieruchomości rozciągają się na wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. - Bank BGŻ BNP Parias S.A z siedzibą w Warszawie DZIAŁ IV hipoteka 4. Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z siedzibą w Warszawie 5. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z siedziba w Warszawie 8. Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z /s w Warszawie Oddział Operacyjny w Kaliszu 9. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00 zł na rzecz rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. z /s w Warszawie Oddział Operacyjny w Kaliszu DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna _2 Szczytniki Obręb 0002 Borek Książęcy Jednostka rejestrowa G 134 Numery działek 26/5 2,4686 ha 78/5 2,5603 ha 189/1 0,5200 ha Powierzchnia łączna 5,5489 ha Numer księgi wieczystej KW Istnieje niezgodność pomiędzy wpisami w księgach wieczystych i rejestrem gruntów dotycząca położenia nieruchomości. W Księdze Wieczystej wpisano miejscowość Pośrednik i Borek. Zgodnie z rejestrem gruntów nieruchomość położona jest w obrębie Borek Książęcy. Pozostałe wpisy są zgodne. W dziale III niniejszej księgi wieczystej pod nr 2 wpisane zostało obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz osób trzecich, które wpływa ujemnie na wartość nieruchomości. Powyższe prawo opisane zostało w dalszej części opinii w punkcie 9.4

7 7 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje km2 powierzchni tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat Kaliski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Gmina Szczytniki leży w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Graniczy z następującymi gminami: Koźminek, Opatówek, Godziesze Wielkie, Brzeziny oraz Błaszki i Goszczanów z powiatu sieradzkiego. Obszar gminy obejmuje 111 km2. Położona jest na terenie południowo-wschodniego krańca Wysoczyzny Kaliskiej i jest mało zalesiona (4% obszaru). Gmina posiada typowo rolniczy charakter (użytki rolne - 84%) z przewagą rolnictwa indywidualnego. Według danych na koniec 2010 roku na terenie gminy zamieszkiwało 7960 mieszkańców. Sieć osadniczą tworzą: wieś gminna Szczytniki, położona około 20 km na wschód od Kalisza oraz 43 miejscowości z czego 30 to wsie sołeckie. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość rolna o łącznej powierzchni 5,5489 ha, położona w miejscowości Włodzimierz, obręb Borek Książęcy, gm. Szczytniki, obejmująca trzy działki gruntu o numerach 26/5, 78/5, 189/1. Siedlisko nieruchomości usytuowane jest na działce nr 78/5 i stanowi je budynek mieszkalny oraz zabudowania gospodarcze z częścią mieszkalną. Pozostałe działki nr 26/5, 189/1 oraz pozostała część działki nr 78/5 wchodzące w skład nieruchomości stanowią niezabudowane tereny rolne.

8 8 OPIS SIEDLISKA Siedlisko usytuowane na działce nr 78/5 na której znajduje się budynek mieszkalny oraz zabudowania towarzyszące: bud. inwentarsko - gospodarczy z częścią mieszkalną, budynek inwentarsko składowy, szopa drewniana. Teren siedliska ogrodzony od frontu płotem betonowym, brama wjazdowa stalowa przesuwna, przy słupkach z cegły klinkierowej. Teren siedliska uzbrojony jest w: - sieć wodną - sieć elektroenergetyczna - szambo Na terenie siedliska znajdują się dwa silosy zbożowe wyłączone z zakresu wyceny, gdyż nie stanowią części składowej nieruchomości. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek murowany, dwukondygnacyjny, bez podpiwniczenia, kryty dachem dwuspadowym. W dniu oględzin nie było możliwości wejścia na piętro budynku, wejście to od wewnątrz budynku zaślepione, od zewnątrz budynku wejście po schodach betonowych. Z informacji uzyskanych od współwłaściciela nieruchomości wynika, iż piętro budynku jest w stanie surowym i nie jest zamieszkiwane. W związku z powyższym jako powierzchnię użytkową budynku w opisach przyjęto powierzchnię zamieszkiwaną i wykończoną tj. powierzchnię użytkową parteru. Dane techniczne wg pomiarów z natury Powierzchnia zabudowy 110,00 m 2 Powierzchnia użytkowa parteru 72,29 m 2 Powierzchnia ogólna parteru 92,21 m 2 Rok budowy ok r. Program użytkowy parteru: Pomieszczenie [m 2 ] pokój 27,50 kuchnia 12,34 przedpokój 7,93 przedpokój 7,17 łazienka 4,99 pokój 12,36 kotłownia* 8,47 pom. gospodarcze* 11,45 92,21

9 9 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA WIDOK ELEWACJI BUDYNKU WIDOK ELEWACJI BUDYNKU ŁAZIENKA PRZEDPOKÓJ I KUCHNIA POKÓJ

10 10 POKÓJ PRZEDPOKÓJ II KOTŁOWNIA POM. GOSPODARCZE NA OPAŁ OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane z cegły ceramicznej Strop: żelbetowy wylewany Dach: konstrukcji drewnianej, kryty eternitem Posadzki: betonowe, wykończone w łazience i przedpokoju płytkami ceramicznymi, w pokojach płytą wiórową, w kuchni wykładziną PCV Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne, ściany malowane, tapetowane, w łazience wykończone płytkami ceramicznymi, sufity wykończone kasetonami styropianowymi Stolarka okienna i drzwiowa: okna w ramach drewnianych, drzwi płytowe. Instalacje: - wodna - elektryczna - centralne ogrzewanie (piec węglowy) Stan techniczny Budynek wybudowany pod koniec lat 80-tych. W budynku wykończony i nadający się do zamieszkania jedynie parter budynku. Standard wykończenia adekwatny do czasu w jakim był wykończany. Aktualnie budynek nie jest zamieszkały. Przez osoby uprawnione wykorzystywana jest łazienka.

11 11 ZABUDOWANIA TOWARZYSZĄCE BUDYNEK INWENTARSKO - GOSPODARCZY Z CZĘŚCIĄ MIESZKALNĄ Budynek wolnostojący murowany, parterowy częściowo podpiwniczony z dachem dwuspadowym. Budynek składa się z części mieszkalnej oraz inwentarsko gospodarczej. Przy budynku znajduje się gnojownik betonowy. Dane techniczne Powierzchnia zabudowy: 200,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 169,20 m 2 Rok budowy lata 70 -te Program użytkowy Część mieszkalna [m 2 ] pokój 18,89 kuchnia 13,98 korytarz 3,28 wc 1,65 weranda 6,40 44,20 Część inwentarsko - 125,00 gospodarcza WIDOK ELEWACJI BUDYNKU

12 12 GNOJOWNIK WIDOK CZĘŚCI MIESZKALNEJ POKÓJ KUCHNIA WC WERANDA KORYTARZ

13 13 OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane z pustaków betonowych Strop: żelbetowy wylewany Dach: konstrukcji drewnianej, kryty blachodachówką Posadzki: betonowe, w części mieszkalnej wyłożone wykładziną pcv Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne, ściany malowane, w wc i fragmentami w kuchni wykończone płytkami ceramicznymi Stolarka okienna i drzwiowa: okna w ramach drewnianych, drzwi płytowe. Instalacje: - wodno - kanalizacyjna - elektryczna - piec węglowy Stan techniczny Stan techniczny budynku zadowalający. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona. Standard wykończenia części mieszkalnej niski. Część mieszkalna zamieszkała przez osoby uprawnione. BUDYNEK INWENTARSKO - SKŁADOWY Budynek wolnostojący jednokondygnacyjny, murowany, z dachem dwuspadowym z przybudówką murowaną. Budynek pełni funkcję składowo inwentarską. Dane techniczne według pomiarów z natury Powierzchnia zabudowy: 430,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 364,00m 2 Rok budowy lata 90-te Powierzchnia użytkowa: Pomieszczenie [m 2 ] część inwentarska 90,00 część inwentarska 121,00 część składowo - gospodarcza 129,00 przybudówka 24,00 WIDOK ELEWACJI BUDYNKU

14 14 GNOJOWNIK PRZYBUDÓWKA WIDOK WEWNĘTRZNY CZĘŚCI INWENTARSKIEJ CHLEWNIA OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane z pustaków betonowych Strop: żelbetowy wylewany Dach: konstrukcji drewnianej, kryty eternitem Posadzki: betonowe, w części inwentarskiej podłoga rusztowa na gnojownik Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne Stolarka drzwiowa: drzwi i wrota wjazdowe drewniane Instalacje: - system odprowadzania gnojownicy - elektryczna Stan techniczny Stan techniczny budynków dobry. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona. Budynek z lat 90-tych, zmodernizowany w latach

15 15 SZOPA DREWNIANA Budynek o konstrukcji drewnianej, kryty dachem płaskim i papą. Posadzka betonowa. Stan techniczny średni. Dane techniczne Powierzchnia zabudowy: 24,00 m 2 Rok budowy lata 70-te OPIS POSZCZEGÓLNYCH DZIAŁEK - Działka nr 78/5 Działka ma powierzchnię 2,5603 ha, w tym powierzchnię 0,2948 ha zajmuje siedlisko (opisane wcześniej), pozostałą powierzchnię stanowią grunty orne 2,2655 ha. Działka ma kształt regularny. Dojazd do działki drogą o nawierzchni asfaltowej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny niezabudowane rolne, zabudowa zagrodowa. Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 2,0855 ha 81,50 % grunty rolne 0,2948 ha 11,50 % zabudowane pastwiska trwałe 0,1800 ha 7,00 % RAZEM: 2,5603 ha 100,00 % Klasyfikacja gleboznawcza: klasa VI 2,3803 ha 93,00 % Klasa V 0,1800 ha 7,00 % RAZEM: 2,5603 ha 100,00 % Jakość gruntów słaba dominują grunty orne w VI klasie bonitacyjnej, nie rokują osiągania wysokich plonów. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny, pozwala na zmechanizowanie prac polowych.

16 16 źródło: geoportal.gov.pl WIDOK NA CZĘŚĆ NIEZABUDOWANĄ DZIAŁKI 78/5 DROGA DOJAZDOWA I SĄSIEDZTWO

17 17 - Działka nr 26/5 Działka niezabudowana o powierzchni 2,4686 ha, powierzchnię stanowią w 100% grunty orne. Działka ma kształt regularny. Dojazd do działki drogą o nawierzchni asfaltowej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny niezabudowane rolne. Klasyfikacja gleboznawcza: klasa V 0,7829 ha 32,00 % Klasa VI 1,6857 ha 68,00 % RAZEM: 2,4686 ha 100,00% Jakość gruntów słaba dominują grunty orne w VI klasie bonitacyjnej, nie rokują osiągania wysokich plonów. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny, pozwala na zmechanizowanie prac polowych. źródło: geoportal.gov.pl WIDOK NA DZIAŁKĘ NR 26/5 DROGA DOJAZDOWA I SĄSIEDZTWO

18 18 - Działka nr 189/1 Działka niezabudowana o powierzchni 0,5200 ha, powierzchnię stanowią w 100% grunty orne. Działka ma kształt regularny. Dojazd do działki drogą o nawierzchni gruntowej śródpolnej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny łąk i pastwisk. Jakość gruntów słaba, w 100% areał stanowią grunty w V klasie bonitacyjnej, nie rokują osiągania wysokich plonów. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny. źródło: geoportal.gov.pl DZIAŁKA NR 189/1 DROGA DOJAZDOWA 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Szczytniki nie mają obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO opracowanego dla gminy Szczytniki, podjętego Uchwałą nr XXV/138/2001 Rady Gminy Szczytniki z dnia 29 maja 2001 roku ze zmianami zatwierdzonymi Uchwałą Nr XX/95/04 z dnia 03 grudnia 2004 r. poszczególne działki położone są na terenach: - upraw rolnych (działka 26/5) - upraw rolnych i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowe (działka 78/5) - łąki i pastwiska (działka 189/1)

19 19 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek zabudowanych i niezabudowanych nieruchomości rolnych obszar rynku dla działki zabudowanej powiat kaliski, dla działek niezabudowanych gmina Szczypiorno okres badania cen od stycznia 2014 roku jednostka odniesienia cena całkowita za grunt zabudowany wraz z uwzględnieniem zabudowań oraz cena za 1ha gruntów niezabudowanych W sferze gruntów rolnych zabudowanych, rynek jest ustabilizowany podaż równoważy tutaj popyt. Na wsi nie brak chętnych na powiększenie areału swojego gospodarstwa. Dopłaty do upraw ze środków strukturalnych Unii Europejskiej spowodowały wzrost zainteresowania zakupem ziemi. Nieruchomości rolne rzadko sprzedawane są z zabudowaniami (z siedliskiem). Jeżeli sprzedawane jest całe gospodarstwo to bardzo często zabudowania siedliska są w średnim lub co najwyżej zadowalającym stanie technicznym i wymagają nakładów, aby doprowadzić do aktualnych standardów mieszkaniowych i gospodarczych. Ceny takich obiektów są zróżnicowane. Jednym z najważniejszych atrybutów cenotwórczych jest oczywiście lokalizacja w stosunku do miasta powiatowego, małego miasteczka, siedziby gminy oraz powierzchnia sprzedawanego areały, jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, wyrażona klasą bonitacyjną (I VI) oraz. Dobry stan techniczny zabudowań i ich powierzchnia oczywiście zwiększają wartość sprzedawanego gospodarstwa rolnego. Na terenie powiatu kaliskiego w zależności od nasilenia atrybutów cenotwórczych ceny nieruchomości rolnych kształtują się na poziomie od ok do ok zł Data transakcji Miasto/Gmina Obręb Cena łączna działki i bud Powierzchnia działki(ek) Rodzaj zabudowu Szczytniki Sobiesęki III ,4919 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące Szczytniki Kuczewola ,1200 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące Ceków Kolonia Kamień I Tłokinia Kościelna ,5300 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące Brzeziny Czempisz ,1200 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące Opatówek Rajsko ,0140 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące Koźminek Bogdanów ,0000 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące Mycielin Dzierzbin ,5440 Budynek mieszkalny + zabudowania towarzyszące

20 20 Drugim badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod uprawy polowe na terenie gminy Szczytniki, powiat kaliski. Rynek sprzedaży gruntów rolnych jest zadowalająco rozwinięty. Źródłem dużego popytu są rolnicy powiększający swój areał gruntów rolnych oraz związane z tym dopłaty Unijne. W sferze gruntów rolnych najważniejszym atrybutem cenotwórczym jest oczywiście lokalizacja oraz jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, następnym w kolejności jest kształt rozłogu, kultura rolna, rodzaj użytków i dostęp do drogi. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę im większa tym na ogół niższa cena jednostkowa. Można jednak zauważyć iż nieruchomości o małym areale tj. poniżej 1 ha uzyskują niższe ceny jednostkowe. W niniejszym opracowaniu podzielono bazę transakcji niezabudowanych ze względu na powierzchnię do 1 ha i powyżej. Baza transakcji dotycząca nieruchomości powyżej 1,00 ha Data transakcji Obręb Powierzchnia Cena Cena 1 HA działek działek Iwanowice 1, , Marchwacz Kolonia 4, , Staw 3, , Marchwacz Kolonia 0, , Kuczewola 1, , Popów 1, , Popów 0, , Antonin 4, , Popów 3, , Joanka 1, , Chojno 1, ,61 Baza transakcji dotycząca nieruchomości poniżej 1,00 ha. Data transakcji Gmina Szczytniki Cena Powierzchnia Cena 1 HA Cena działek Obręb działek działek Chojno , , Chojno , , Marchwacz Kolonia , , Sobiesęki III , , Chojno , , Chojno , , Popów , ,

21 21 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny poszczególnych części składowych nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

22 22 PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

23 Liczba transakcji KM 1793/ OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 7 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = ,00 zł Cena maksymalna = ,00 zł DELTA = ,00 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Liczba próbek = 7 Liczba porównań = ,33 Odchylenie standardowe = , Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami Przyjęte cechy rynkow e Położenie 35 % Wielkość 30 % Jakość 10 % Rodzaj 25 % Z przedstawionego zbioru 7 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Nr Data transakcji Lokalizacja Kuczewola, gm. Szczytniki Rajsko, gm,. Opatówek Bogdanów, gm. Koźminek Powierzchnia gruntu [ha] Cena całkowita Opis nieruchomości 2, ,00 Siedlisko: budynek mieszkalny, zabudowania tow. stan techniczny zabudowań średni, jakość gruntów średnia 2, ,00 Siedlisko: budynek mieszkalny w średnim stanie technicznym, zab. towarzyszące stan techniczny zabudowań dobry, jakość gruntów dobra, Rodzaj 1, ,00 Siedlisko: budynek mieszkalny, zabudowania tow. w zadowalającym stanie technicznym, jakość gruntów średnia

24 24 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Lokalizacja dobra położenie w miejscowości oddalonej max 15 km od miasta powiatowego zadowalająca położenie w miejscowości rolnej w pobliżu miejscowości gminnej średnia położenie w miejscowości typowo rolniczej, oddalonej od miejsc skupu płodów rolnych Powierzchnia działki duża powyżej 1,10 ha mała do 1,10 ha Zabudowania korzystne Siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym w i zabudowaniami towarzyszącymi o pow. łącznej powyżej 600 m2 średnio korzystne Siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami towarzyszącymi poniżej 600 m2 w zadowalającym stanie technicznym mało korzystne Siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami towarzyszącymi w złym stanie technicznym Jakość gruntów dobra dominująca klasy bonitacyjna III średnia zróżnicowane gleby klas IV, słaba dominujące klasy bonitacyjne V, VI Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,00 średnie średnie 0,00 Wielkość działki ,00 duża duża 0,00 Rodzaj ,00 średnio mało korzystna ,00 zabudowy korzystna Jakość gruntów ,00 mało korzystna mało korzystna 0,00 Suma: ,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,00 średnie średnie 0,00 Wielkość działki ,00 duża mała ,00 Rodzaj ,00 średnio mało korzystna ,00 zabudowy korzystna Jakość gruntów ,00 mało korzystna średnio ,00 korzystna Suma: ,00

25 25 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,00 średnie zadowalające ,00 Wielkość działki ,00 duża duża 0,00 Rodzaj ,00 średnio korzystna ,00 zabudowy korzystna Jakość gruntów ,00 mało korzystna średnio ,00 korzystna Suma: ,00 Wartości cząstkowe: Wx ,00 = , ,00 = ,00 Wx ,00 = , ,00 = ,00 Wx ,00 = ,00+(-77000,00) = ,00 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,90*257500,00 + 0,78*372500,00 + 0,81*323000,00) / (0,90 + 0,78 + 0,81) Wartość nieruchomości wycenianej: ,33 zł Przyjęto zł Wartość rynkowa zabudowanej działki gruntu nr 78/5 o powierzchni 2,5603 ha wraz z zabudowaniami wynosi: ,00 zł słownie: trzysta piętnaście tysięcy złotych w tym: udział części składowych w wartości rynkowej wynosi: Dla potrzeb wyliczenia wartości rynkowej budynków przyjęto wartość gruntu zł zł zł = zł Wartość odtworzeniowa z uwzględnieniem stopnia zużycia * Udział w wartości Udział części składowej w wartości rynkowej b. mieszkalny zł / = 47 % 47% X = zł b. gospodarczo inwentarski z częścią / = 21 % 21% X = zł mieszkalną zł b. inwentarsko składowy zł / = 32 % 32% X = zł zł 100 % zł * Wartość budowli określono na podstawie kalkulacji własnej oraz na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych oraz Scalonych Normatywów Obiektów budowlanych Wacetob.

26 Liczba transakcji KM 1793/ Obliczenie wartości rynkowej działki niezabudowanej nr 26/5 o powierzchni 2,4686 ha W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 11 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = ,88 zł Cena maksymalna = ,61 zł DELTA = 9 473,73 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) ,04 Liczba próbek = 11 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 2 885, Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Jakość 30 % Wielkość 10 % Kształt 15 % Dojazd 15 % Nr Z przedstawionego zbioru 11 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Kuczewola, gm. Szczytniki Iwanowice, gm. Szczytniki Joanka, gm. Szczytniki Powierzchnia gruntu [ha] Cena całkowita Cena jednostkowa Opis nieruchomości 1, ,28 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna V, VI, dojazd drogą gruntową, kształt rozłogu korzystny 1, ,88 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna V, VI, dojazd drogą gruntową, kształt rozłogu średnio korzystny 1, ,31 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą asfaltową, kształt rozłogu - korzystny

27 27 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie bardzo dobre położenie w pobliżu miejscowości gminnej i skupu płodów rolnych dobre położenie w pobliżu siedlisk gospodarstw rolnych zadowalające położenie w dalszej odległości od zabudowań siedliskowych Jakość gruntów bardzo dobra dominująca klasy bonitacyjna II, III dobra średnia zróżnicowane gleby klasa III, IV, dominujące klasy bonitacyjne V, VI Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni nieutwardzonej średni dojazd drogą śródpolną Kształt rozłogu korzystny jeden kompleks obszarowy średnio korzystny kilka działek o regularnych kształtach mało korzystny działki rozrzucone o nieregularnych kształtach, wąskie pasy gruntu Wielkość działki mała do 1,50 ha średnia pomiędzy 1,50-2,50 ha duża powyżej 2,50 ha Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,28 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,12 średnie średnie 0,00 Jakość gruntów ,12 słaba słaba 0,00 Dojazd do ,06 dobry średni 1 421,06 nieruchomości Kształt rozłogu ,06 korzystny korzystny 0,00 Wielkość działki ,37 średnia mała - 473,69 Suma: 947,37 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,88 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,12 średnie dobre ,12 Jakość gruntów ,12 słaba słaba 0,00 Dojazd do ,06 dobry średni 1 421,06 nieruchomości Kształt rozłogu ,06 korzystny średnio 710,53 korzystny Wielkość działki ,37 średnia średnia 0,00 Suma: - 710,53

28 28 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,31 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,12 średnie dobre ,12 Jakość gruntów ,12 słaba średnia ,06 Dojazd do ,06 dobry dobry 0,00 nieruchomości Kształt rozłogu ,06 korzystny korzystny 0,00 Wielkość działki ,37 średnia średnia 0,00 Suma: ,18 Wartości cząstkowe: Wx-29245,28 = 29245,28+947,37 = 30192,65 Wx-24539,88 = 24539,88+(-710,53) = 23829,35 Wx-33614,31 = 33614,31+(-4263,18) = 29351,13 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: ,04 zł Słownie: dwadzieścia siedem tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt jeden zł. 4/100 Wartość rynkowa działki gruntu o numerze 26/5 o powierzchni 2,4686 ha wynosi Wr = 2,4686 ha x ,04 = ,96 przyjęto: zł słownie: sześćdziesiąt dziewięć tysięcy złotych

29 Liczba transakcji KM 1793/ Obliczenie wartości rynkowej działki niezabudowanej nr 189/1 o powierzchni 0,5200 ha W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 7 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = ,00 zł Cena maksymalna = ,57 zł DELTA = ,57 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Liczba próbek = 7 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 5 903, Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Jakość 25 % Dojazd 10 % Wielkość 20 % Rodzaj 15 % Nr Z przedstawionego zbioru 7 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Chojno, gm. Szczytniki Marchwacz Kolonia, gm. Szczytniki Sobiesęki III, gm. Szczytniki Powierzchnia gruntu [ha] Cena całkowita Cena jednostkowa Opis nieruchomości 0, ,67 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: Ł, Ps, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą śródpolną 0, ,59 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna V, VI, dojazd drogą śródpolna 0, ,29 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: Ł, dominująca klasa bonitacyjna VI, dojazd drogą śródpolną

30 30 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie bardzo dobre położenie w pobliżu miejscowości gminnej i skupu płodów rolnych dobre położenie w pobliżu siedlisk gospodarstw rolnych zadowalające położenie w dalszej odległości od zabudowań siedliskowych Jakość gruntów bardzo dobra dominująca klasy bonitacyjna II, III dobra średnia Wielkość działki mała do 0,50 ha średnia duża zróżnicowane gleby klasa III, IV, dominujące klasy bonitacyjne V, VI pomiędzy 05, -0,70 ha powyżej 0,70 ha Rodzaj użytków korzystny grunty orne mało korzystny łąki i pastwiska Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni nieutwardzonej średni dojazd drogą śródpolną Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,67 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,97 średnie zadowalające ,99 Jakość gruntów ,64 słaba średnia ,32 Wielkość działki ,31 średnia mała ,65 Rodzaj użytków ,99 korzystny mało korzystny 2 085,99 Dojazd do ,66 średni średni 0,00 nieruchomości Suma: ,97 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,59 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,97 średnie zadowalające ,99 Jakość gruntów ,64 słaba średnia ,32 Wielkość działki ,31 średnia duża 1 390,65 Rodzaj użytków ,99 korzystny korzystny 0,00 Dojazd do ,66 średni średni 0,00 nieruchomości Suma: ,66

31 31 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,29 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,97 średnie średnie 0,00 Jakość gruntów ,64 słaba średnia ,32 Wielkość działki ,31 średnia średnia 0,00 Rodzaj użytków ,99 korzystny mało korzystny 2 085,99 Dojazd do nieruchomości ,66 średni średni 0,00 Suma: 347,67 Wartości cząstkowe: Wx-16666,67 = 16666,67+(-3128,97) = 13537,70 Wx-27481,59 = 27481,59+(-2433,66) = 25047,93 Wx-16964,29 = 16964,29+347,67 = 17311,96 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,83*25047,93 + 0,82*17311,96 + 0,65*13537,70) / (0,83 + 0,82 + 0,65) Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: ,00 zł słownie: dziewiętnaście tysięcy trzydzieści siedem zł. Wartość rynkowa działki gruntu o numerze 189/1 o 0,5200 ha wynosi Wr = 0,5200 ha x ,00 = 9 899,24 zł przyjęto: zł słownie: dziesięć tysięcy złotych

32 Obliczenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego Z. 4 umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania sporządzonej dnia r. nr rep. 4690/2002 przed notariuszem Beata Agnieszką Wojcieską wynika: Waldemar i Katarzyna Przybył na nabytej tym nieruchomości ustanawiają z polecenia i na rzecz Kazimierza Józefa i Jadwigi Władysławy małżonków Przybył nieodpłatną dożywotnią, osobistą służebność mieszkania polegającą na korzystaniu przez uprawnionych z całej części mieszkalnej w budynku inwentarskim oraz wspólnym korzystaniu z łazienki znajdującej się w budynku mieszkalnym, a także zapewnieniu im opieki i możliwości swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym dożywotnią służebnością mieszkania na rzecz: Kazimierza Józefa Przybył 70 lat Jadwigi Władysławy Przybył - 68 lata Wartość dożywotniej służebności mieszkania wyliczam na podstawie kosztów najmu nieruchomości (dla dwóch osób uprawnionych przyjmuję 200 zł miesięcznie) oraz czasu w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony części mieszkalnej obciążonej służebnością. S = D x W k D - Dochód z wynajmu (przyjmuję 200 zł/miesiąc /za dwie osoby x 12 miesięcy = 2400 zł) W k - współczynnik kapitalizacji (W k = [1-(1+r) -n ] /r = [1-(1+0,12) -18 ]/0,12 = 7,25) r stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego (12%) n- ilośc lat pozbawienia właściciela lokalu z dochodu (18 lat określono na podstawie danych GUS prawdopodobnej długości życia osoby młodszej) S = 2400 zł * 7,25= zł Skapitalizowana wartość służebności wynosi w zaokrągleniu : zł

33 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR ,00 zł KZ1A/ /0 WARTOŚĆ RYNKOWA POSZCZEGÓLNYCH DZIAŁEK ZABUDOWANA DZIAŁKA NR 78/ zł NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 26/ zł NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 189/ zł Wartość ograniczonego prawa rzeczowego ,00 zł WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR ,00 zł KZ1A/ /0 Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO WARTOŚĆ RYNKOWA POSZCZEGÓLNYCH DZIAŁEK Z UWZGLĘDNIENIEM OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO ZABUDOWANA DZIAŁKA NR 78/5 NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 26/5 NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 189/1 ( ZŁ ZŁ) = ZŁ zł zł zł UZASADNIENIE Oszacowane wartości odpowiadają cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. Ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej w dziale III obciąża całą nieruchomość. Jednak treść tego prawa opisana w 4 umowy nr rep: A4690/2002 z dnia r. jednoznacznie wskazuje, iż umowa może być i jest wykonywana na działce zabudowanej nr 78/5. W związku z powyższym wartość prawa dożywocia została odjęta od wartości działki zabudowanej.

34 KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/ /0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych. Wypis z rejestru gruntów i kopie map ewidencyjnych.