BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Romuald Januszewski OPERAT SZACUNKOWY zł

Transkrypt

1 BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Romuald Januszewski ul. Łężyca - Dolna 51B, ZIELONA GÓRA tel OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego Adres lokalu Właściciel prawa do lokalu Wartość prawa do lokalu Ul. Francuska 2/26, Zielona Góra Księga wieczysta ZG1E/ /7 Mariusz Sztandera zł (Słownie: sto czterdzieści tysięcy pięćset zł Opracował : Romuald Januszewski Marzec 2015 r.

2 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres lokalu mieszkalnego ul. Francuska 2/26, Zielona Góra Określenie nieruchomości: Zakres wyceny: Opis nieruchomości: Lokal mieszkalny. Lokalizacja: Zielona Góra, ul. Francuska 2/26. Księga wieczysta: ZG1E/ /7 Określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU). Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 49,7 m 2, usytuowany na VIIkond. w budynku jedenastokondygnacyjnym wielorodzinnym. Lokal składa się z 2 pokoi, jasnej kuchni, łazienki z WC i przedpokoju. Stan lokalu dobry, standard przeciętny/podwyższony. Budynek mieszkalny wolnostojący, dwuklatkowy, podpiwniczony, wykonany w technologii wielkopłytowej. Rok budowy Stan techniczny budynku przeciętny, ściany zewnętrzne szczytowe zostały ocieplone. Cel wyceny: Metoda wyceny: Oszacowana wartość rynkowa: Określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla ustalenia ceny otwarcia na licytacji komorniczej Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania WRU. Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej zł Data określenia wartości rynkowej: r. Data sporządzenia operatu: r. Opracowanie:

3 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno - prawne Podstawy metodyczne wyceny Źródła informacji i danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Położenie lokalu mieszkalnego, lokalizacja i otoczenie budynku Opis lokalu nr RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHIKA WYCENY ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie cech rynkowych i ich ocena Ustalenie granic współczynników korygujących Charakterystyka nieruchomości porównawczych o cenie min. i cenie max WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA ZAŁĄCZNIKI... 11

4 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 3 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Lokal mieszkalny nr 26 położony w budynku przy ul. Francuskiej 2 w Zielonej Górze. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 49,7 m2, usytuowany jest na VII-kondygnacji w budynku wielorodzinnym jedenastokondygnacyjnym Zakres wyceny Określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) w stanie na dzień wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla ustalenia ceny otwarcia na licytacji komorniczej. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zielonej Górze Tomasza Karpińskiego z dnia r. do sprawy nr Km 1485/ Podstawy materialno - prawne - Ustawa z dn r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2010 r. Dz. U. Nr 102 poz. 651), Dział IV - Wycena nieruchomości. Rozdział 1 - Określanie wartości nieruchomości. Art. 151 ust. 1 definiujący wartość rynkową nieruchomości, art definiujące sposoby określania wartości nieruchomości, opisujące zasady stosowania podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego oraz określające zasady wyboru przez rzeczoznawcę właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, art wskazujące na dane wykorzystywane w procesie szacowania oraz podające obowiązującą formę tych danych oraz formę sporządzania opinii o wartości nieruchomości, - Ustawa z dn r. o planowaniu przestrzennym ( Dz.U.nr 80 poz.717), - Rozporządzenie Rady Ministrów z dn r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z późniejszymi zmianami), Rozdział 2 - Określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść i technik wyceny opisujące podejścia porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane oraz zasady i warunki stosowania tych podejść. Rozdział 4 - Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego opisujące zasady postępowania w procesie szacowania oraz formę i zawartość operatu szacunkowego. - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Uchwała nr 26/07 i 27/07 z dnia grudnia 2007 r. oraz Uchwała nr 26/08 i 27/08 z dnia 8-09 grudnia 2008 r. Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, KSWP 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. Tymczasowa nota interpretacyjna III.3 - Ustalanie stanu prawnego przedmiotu wyceny: obowiązki rzeczoznawcy majątkowego. Tymczasowa nota interpretacyjna III.4 - Zasady ustalania zużycia. NI 1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KSWP 3 - Operat szacunkowy Podstawy metodyczne wyceny - Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny,

5 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra Źródła informacji i danych merytorycznych - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Zielona Góra uchwalony Uchwałą nr XVII/218/07 Rady Miasta Zielona Góra z dnia 18 grudnia 2007 r, - oględziny lokalu mieszkalnego, - baza danych cen transakcyjnych autora operatu. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY - Data sporządzenia wyceny r. - Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. - Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. - Data oględzin wycenianej nieruchomości r. Oględziny lokalu przeprowadzono w obecności Komornika Sądowego oraz przedstawicielki właściciela lokalu. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości 5.1. Stan prawny nieruchomości Stan prawny przedmiotowego lokalu mieszkalnego określono na podstawie odpisu wieczystej ZG1E/ /7 prowadzonej przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zielonej Górze. Typ księgi: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Dział I-O (Oznaczenie nieruchomości): Położenie: woj. lubuskie, miasto Zielona Góra, ul. Francuska 2, lokal nr 26, Przeznaczenie: lokal mieszkalny, Opis lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, Kondygnacja: 7 Odrębność: nie Obszar: 49,7 m 2 Dział I-SP (Spis praw związanych z własnością): Spółdzielnia mieszkaniowa: Zielonogórska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Zielonej Górze, Dział II- (Własność): Mariusz Sztandera w udziale 1/1, Dział III- (Prawa, roszczenia i ograniczenia): Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawach nr Km 666/14 i Km 1485/14, Dział IV- (Hipoteka) : - Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,90 zł z tytułu kredytu z odsetkami i innymi kosztami. Wierzyciel hipoteczny: Santander Consumer Bank S.A. we Wrocławiu Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W planie zagospodarowania cytowanym w pkcie 3.4, budynek z szacowanym lokalem znajduje się w jednostce bilansowej oznaczonej jako B3/8.MW1 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Położenie lokalu mieszkalnego, lokalizacja i otoczenie budynku Szacowany lokal położony jest w budynku wielorodzinnym jedenastokondygnacyjnym, przy ul. Francuskiej 2/26, w pośredniej strefie miasta. Dojazd drogą publiczną o nawierzchni utwardzonej, w okolicy znajdują się podobne budynki mieszkalne, szkoła, obiekty handlowo-usługowe, tereny

6 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 5 rekreacyjne. Zagospodarowanie działki stanowi budynek mieszkalny wielorodzinny. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny wykonany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej, jest to obiekt jedenastokondygnacyjny, dwuklatkowy, podpiwniczony. Budynek z roku Konstrukcja budynku: - fundamenty - betonowe, - ściany nadziemia - ściany nośne prefabrykowane, wielkopłytowe, ściany szczytowe ocieplone, - stropy żelbetowe kanałowe, - dach - stropodach wentylowany z płyt żelbetowych, kryty papą, - okładziny - tynki cementowo - wapienne, malowane i tapetowane,, - podłogi i posadzki - posadzki w wykładzin PVC, posadzki cementowe, - stolarka - okna i drzwi drewniane i PVC, - wykładziny ścian - ściany tapetowane sanitariatach malowane, - elewacja - faktura płyt żelbetowych, - instalacje - elektryczna oświetleniowa, odgromowa, wodna, kanalizacyjna, gazowa, grzewcza centralna zasilana z miejskiej sieci cieplnej, kablowa telewizyjna. Stan techniczny budynku dobry. Budynek posiada elementy konstrukcyjne z materiałów trwałych i odpornych. W budynki przeprowadzono prace modernizacyjne związane z wymianą instalacji wodnej i kanalizacyjnej. Lokatorzy we własnym zakresie dokonują konserwacji bieżącej i remontów lokali Opis lokalu nr 26 Lokal na VII- kondygnacji, szczytowy, składa się z 2 pokoi, jasnej kuchni, łazienki z WC i przedpokoju. Powierzchnia użytkowa 49,7 m2, w tym pokój nr 1 20,5 m2 pokój nr 2 12,4 m2 kuchnia 8,2 m2 łazienka 3,2 m2 przedpokój 5,4 m2. Razem 49,7 m2 Standard elementów wykończeniowych przedstawia się następująco: - pokój 1 pokój dzienny z balkonem, szczytowy. Ściany tynkowane i malowane, drzwi drewniane, okna w ramach PVC, na podłodze panele podłogowe, - pokój nr 2 - ściany tynkowane i malowane, okno w ramie PVC, na podłodze panele podłogowe, drzwi drewniane, - kuchnia - jasna kuchnia, na podłodze płytki ceramiczne, glazurowane. Ściany tynkowane i malowane, dodatkowo pas płytek miedzy meblami kuchennymi., drzwi drewniane, - łazienka z WC wyposażenie stanowi wanna, ustęp i umywalka, drzwi drewniane. Posadzka i ściany wyłożone płytkami ceramicznymi, - przedpokój ściany tapetowane tapetą z fakturą ozdobną, na podłodze płytki glazurowane, drzwi wejściowe do lokalu podwójne. Stan elementów wykończeniowych dobry. W lokalu przeprowadzano kilka lat temu prace modernizacyjne polegające na wymianie okien drewnianych na okna w ramach PVC, na posadzkach w kuchni, przedpokoju i w łazience ułożono płytki ceramiczne a w pokojach panele podłogowe. Ściany w łazience wyłożono płytkami glazurowanymi. Nowe drzwi do pomieszczeń i dodatkowe drzwi wejściowe do lokalu.

7 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 6 6. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa do lokalu mieszkalnego dokonano uwzględniając: - postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; - cel wyceny; - wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; - lokalizację i rodzaj nieruchomości; Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny i jednocześnie sposobu ustalania wartości rynkowej przedmiotu wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne, w tym Rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej dla określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ww. ustawa stanowi, że wartość rynkową praw do nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub w podejściu mieszanym (jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, która polega na określaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i stanu prawnego oraz przeznaczenia. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Decydując się na przyjęcie wyżej opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu w/w metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej Cmin oraz nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej Cmax. Określenie ceny średniej Cśr ze zbioru transakcji przyjętych do analizy. Określenie zakresu współczynników korygujących jako [Cmin/Cśr ; Cmax/Cśr] Określenie wartości rynkowej wycenianego lokalu wg formuły gdzie: WR = C śr * u i * Pu, (zł)

8 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 7 u i wartość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Pu powierzchnia lokalu. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: - Obszar Zielona Góra. - Okres analizy cen transakcyjnych: od pocz. 2012r. do daty wyceny. - Rynek lokalny jako rynek lokali mieszkalnych. Rejon objęty analizą charakteryzuje się przeciętną ilością transakcji kupna - sprzedaży lokali mieszkalnych. W szczególności badano ceny lokali mieszkalnych w okolicach szacowanego lokalu i w budynkach o podobnym wieku i technologii wykonania. Rejon ten cieszy się dość dużym zainteresowaniem zarówno kupnem-sprzedażą jak i wynajmem mieszkań co przekłada się na uzyskiwane ceny transakcyjne. W rejonie tym w obrocie wolnorynkowym zanotowano w okresie od początku 2012 roku około 80 transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych, w budynkach zbudowanych w latach tych XXw. Szczególnej analizie poddano lokale mieszkalne o parametrach zbliżonych d szacowanego lokalu a wiec w budynkach jedenastokondygnacyjnych, o pow. do 55 m2, w stanie technicznych przeciętnym i dobrym. Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych podobnych do szacowanego lokalu w zależności od lokalizacji szczegółowej, otoczenia i sąsiedztwa, stanu technicznego budynku, wielkości lokalu oraz położenia lokalu w budynku i jego standardu - zawierały się przeciętnie w przedziale od około 2100 do 3000 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, ale zanotowano również transakcje z cenami spoza tego przedziału. Zaobserwowana rozbieżność cenowa tego typu lokali mieszkalnych na badanym rynku lokalnym, wynika z różnorodności stanu techniczno-funkcjonalnego lokalu, standardu wykończenia budynków oraz położenia lokalu w budynku i wielkości lokalu. Niższe ceny dotyczą mieszkań w pogorszonym stanie technicznym, mieszkań do remontu, mieszkań sprzedawanych na przetargach przez spółdzielnie mieszkaniowe. Obserwacja ofert sprzedaży podobnych lokali mieszkalnych w biurach nieruchomości pokazała, ze ceny ofertowe są na poziomie ok. 5-8% wyższe niż ceny transakcyjne. Długi, bo kilkumiesięczny okres eksponowania ofert wskazuje, ze takie ceny są obecnie niezbyt realne, a możliwość sprzedaży lokali to poziom cen ok zł/m2. Na podstawie analizy rynku stwierdzono, że rynek lokali mieszkalnych w Zielonej Górze jest dość stabilny, ceny nie zmieniają się gwałtownie aczkolwiek można zaobserwować zmniejszoną ilość transakcji. W okresie ostatniego roku ceny w niewielkim stopniu obniżały się, lokale o małych powierzchniach mają ceny dość stabilne a zniżki cen dotyczą raczej mieszkań o powierzchniach większych. W tabeli nr 1 przedstawiono transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych zbliżonych do szacowanego lokalu a wiec o zbliżonej lokalizacji, powierzchni i w budynkach jedenastokondygnacyjnych o podobnym okresie budowy i konstrukcji wykonania. Tabela 1 Wykaz transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach jedenastokondygnacyjnych w Zielonej Górze L.p. Data Adres Kondygn. Pow. lokalu, m2 Cena transakcyjna, zł Cena jednostk., zł/ m Wojska Polskiego 7 57, Wojska Polskiego 7 57, Wojska Polskiego 6 57, Wyszyńskiego 2 50, Budziszyńska 11 64, Krośnieńska

9 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra Rydza- Śmigłego 11 41, Wojska Polskiego 8 58, Kraljevska Ptasia 10 47, Ptasia Ptasia 1 47, Ptasia 3 47, Ptasia 6 46, Francuska 4 36, Cmin Cmax Cśr OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny prawa własności do lokali mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę: - Lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo - Położenie lokalu w budynku - Powierzchnia użytkowa lokalu - Stan techniczny budynku - Standard i stan techniczny lokalu Cechy te mają następujące charakterystyki: Tabela 2 Lp. Rodzaj cechy Skalowanie cechy i opis Korzystna W centralnej części miejscowości lub w bezpośrednim jego sąsiedztwie. Punkty handlowo-usługowe w pobliżu. Łatwy dojazd, nieskomplikowany, w pobliżu głównych ulic. 1 Lokalizacja ogólna 2 Lokalizacja w budynku 3 Wielkość lokalu 4 Stan techniczny budynku Przeciętna Niekorzystna Korzystna Przeciętna Niekorzystna Niedaleko głównych arterii komunikacyjnych (dobra dostępność komunikacyjna) Punkty handlowo-usługowe w niewielkiej odległości. Obrzeża miejscowości, utrudniona dostępność komunikacyjna. Obiekty handlowo-usługowe w odległości w znacznej odległości I piętro Piętra pośrednie Parter i ostatnia kondygnacja Korzystna Do 50 m 2 Przeciętna Od 50 m² do 70 m² Niekorzystna Powyżej 70 m² Budynek w którym prowadzona jest systematycznie Korzystny gospodarka remontowa, nie wykazuje istotnych uszkodzeń, instalacje po wymianie, elewacja i klatki schodowe odnowione.

10 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 9 5 Standard lokalu Przeciętny Niekorzystny Korzystny Przeciętny Niekorzystny Budynek wymagający drobnych prac remontowych, nie wykazuje istotnych uszkodzeń, instalacje po wymianie, elewacja i klatki schodowe do odnowienia. Budynek wymagający znaczących prac remontowych, celowa jest wymian instalacji, elewacja i klatki schodowe do odnowienia. Lokale w pełni wykończone, z wyposażeniem kuchni oraz łazienki, o dobrym stanie technicznym, wyposażone w nowoczesne instalacje techniczne. Lokale, których stan i stopień zużycia wynika z normalnego eksploatowania. Lokale w stanie wymagającym wykończenia lub remontu, bez zaawansowanych technicznie instalacji. Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości W x znajdzie się pomiędzy C min a C max. Tabela 3 Lp. Cechy rynkowe Wyceniany lokal mieszkalny Udział cechy w DC (waga cechy) [%] 1 Lokalizacja ogólna Przeciętna 15% 2 Lokalizacja w budynku Przeciętna 20% 3 Wielkość lokalu Korzystna 15% 4 Stan techniczny budynku Przeciętne 20% 5 Standard i stan techniczny Przeciętna lokalu niekorz. 30% Suma 100% 8.2. Ustalenie granic współczynników korygujących Cenę średnią, maksymalna i minimalną nieruchomości określono wykorzystując dane z Tabeli nr 1. Cmin = 2391 zł/m 2 ; Cmax = 3022 zł/m 2 ; Cśr = 2678 zł/ m 2 ; Obliczenie dolnej i górnej granicy sumy wskaźników korygujących: Cmin/Cśr = 2391 / 2678 = 0,893 Cmax /Cśr = 3022 / 2678 = 1,128 Zbiór wartości wskaźników korygujących Ui dla wycenianego lokalu powinien znajdować się w przedziale: 0,893 < Ui < 1, Charakterystyka nieruchomości porównawczych o cenie min. i cenie max. Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na wartość, poddano najtańszy i najdroższy lokal z przyjętych do próbki reprezentatywnej. Lokale te oznaczono odpowiednio A i B Lokal A Cmin Data transakcji: r. Położenie: Zielona Góra, al. Wojska Polskiego Lokalizacja ogólna cecha przeciętna Lokalizacja w budynku 6 kond., cecha przeciętna Otoczenie i sąsiedztwo przeciętne

11 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 10 Wielkość lokalu 57,3 m 2 cecha korzystna Stan techniczny budynku przeciętny, budynek jedenastokondygnacyjny z lat tych, nieocieplnony, cecha przeciętna Standard lokalu typowy, cecha przeciętna, Cena transakcyjna 1m 2 p.u. na dzień sprzedaży: 2391 zł/m2 Lokal B Cmax Data transakcji: r. Położenie: Zielona Góra, ul. Francuska Lokalizacja ogólna cecha przeciętna Lokalizacja w budynku 4 kond., cecha przeciętna Otoczenie i sąsiedztwo przeciętne Wielkość lokalu 36,4 m 2 cecha korzystna Stan techniczny budynku przeciętny, budynek jedenastokondygnacyjny z lat 80-tych, nieocieplany, cecha przeciętna Standard lokalu dobry, po modernizacji, cecha korzystna Cena transakcyjna 1m 2 p.u. na dzień sprzedaży: 3022 zł/m2 W Tabeli 4 przedstawiono ocenę wycenianego lokalu za pomocą sumy współczynników korygujących. Tabela 4 Lp. Cechy rynkowe Cechy szacowanego lokalu mieszkalnego Udział cechy w DC (waga cechy) [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników korygujących U i 1 Lokalizacja ogólna Przeciętna, 15% 0,134 0,169 0,152 2 Lokalizacja w budynku Przeciętna 20% 0,179 0,226 0,203 3 Wielkość lokalu Korzystna 15% 0,134 0,169 0,159 4 Stan techniczny budynku Przeciętny 20% 0,178 0,225 0,203 5 Funkcjonalność, standard i stan techniczny lokalu Korzystny 30% 0,268 0,339 0,339 Suma 100% 0,893 1,128 1,056 Z powyższej tabeli wynika, że wartość współczynnika korygującego U dla wycenianego lokalu wynosi: 5 U = Ui = 1,056 i =1 Obliczenie wartości spółdz. własnościowego prawa do lokalu o powierzchni użytkowej 49,7 m 2. Wr = Cśr * U * Pu Wr = zł / m 2 * 1,056 * 49,7 m2 = zł. Wr = zł. Słownie: sto czterdzieści tysięcy pięćset zł.

12 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego ( zł) jest wartością rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU), uwzględnia atrybuty takie jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, położenie lokalu w budynku, wielkość p.u. lokalu, stan techniczny budynku, funkcjonalność, standard i stan techniczny lokalu. Określona wartość przedmiotowego lokalu mieszkalnego w odniesieniu do 1 m 2 zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym. W wyniku analizy transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na badanym obszarze, wartość rynkową w odniesieniu do 1 m 2 p.u. określono na poziomie zł/m 2. Zdaniem rzeczoznawcy określona wartość jest właściwa z punktu widzenia celu, któremu ma służyć i może stanowić zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA a) Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), b) Oszacowanie wartości rynkowej prawa do lokalu dokonano wg stanu lokalu na dzień wizji lokalnej,. c) Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2. d) Opis konstrukcji i stanu technicznego budynku i lokalu nie stanowią ekspertyzy budowlanej. Wszelkie informacje dotyczące stanu lokalu i budynku otrzymane w czasie wizji lokalnej, przyjęto w dobrej wierze, d) Oszacowana wartość praw do nieruchomości nie jest zwiększona o podatki (w szczególności podatek VAT) i opłaty związane z nabyciem nieruchomości, e) Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności. f) Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie dostępne dane i dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości prawa do lokalu. 11. ZAŁĄCZNIKI - szkic lokalu udostępniony przez Zielonogórską Spółdzielnię Mieszkaniową, - dokumentacja fotograficzna - odpis księgi wieczystej ZG1E/ /7.

13 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 12

14 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 13 Widok budynku mieszkalnego Pokój nr 1 Pokój nr 2 Kuchnia Łazienka Przedpokój

15 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 14

16 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 15

17 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 16

18 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 17

19 Lokal mieszkalny, ul. Francuska 2/26, Zielona Góra 18