BIEGŁY SĄDOWY MARCIN BERUS POZNAŃ, UL. GAŁCZYŃSKIEGO 25 TEL ADRES DO KORESPONDENCJI POZNAŃ, OS.

Transkrypt

1 EGZ. 1 BIEGŁY SĄDOWY MARCIN BERUS POZNAŃ, UL. GAŁCZYŃSKIEGO 25 TEL ADRES DO KORESPONDENCJI POZNAŃ, OS. PIASTOWSKIE 17 OPERAT SZACUNKOWY Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość lokalowa, KW nr PO1P/ /4 Położenie nieruchomości: Poznań, ul. Długosza 25A m. 56 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski Sygnatura akt: KM 776/16, 1155/16 Cel wyceny: Sporządził: Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Marcin Berus Poznań, dnia r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie nieruchomości: Poznań, ul. Długosza 25A m. 56 Rodzaj nieruchomości: Opis nieruchomości: Cel wyceny: Nieruchomość lokalowa Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Poznaniu przy ul. Długosza /dzielnica Jeżyce/, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Dojazd do nieruchomości dobry zarówno od strony centrum, jak również z terenów peryferyjnych miasta, od strony ulicy Dąbrowskiego, która stanowi jedną z głównych arterii komunikacyjnych miasta. W skład szacowanej nieruchomości wchodzi lokal mieszkalny nr 56, położony na III piętrze budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, podpiwniczonego, wykonanego w technologii tradycyjnej, murowanej, przekrytego stropodachem płaskim. Budynek czteropiętrowy, wzniesiony w 2009 roku. W podpiwniczeniu budynku znajduje się hala garażowa. Teren posesji, gdzie znajduje się budynek ogrodzony, wejście na teren posesji przez metalową bramę. Wejście do lokalu ze wspólnej klatki schodowej. Wjazd na piętro windą. Przedmiotowy lokal składa się z korytarza, kuchni, dwóch pokoi oraz łazienki. Lokal posiada loggię. Powierzchnia użytkowa 44,20 m 2. Stan techniczny bardzo dobry. Standard wykończenia i wyposażenia średni. Instalacje: prąd, wod- kan, co, gaz, antena, domofon. Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, tereny zieleni osiedlowej, parkingi dla samochodów osobowych, w niedalekiej odległości znajdują się obiekty handlowo usługowe i Rynek Jeżycki. Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Określona wartość rynkowa (WR): Nieruchomości lokalowej zapisanej w KW nr PO1P/ /4 na dzień wizji: zł słownie: trzysta siedem tysięcy sto złotych Data, na którą określono wartość: Data sporządzenia operatu: r r. (podpis i pieczęć rzeczoznawcy) 3

3 2. PRZEDMIOT WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa nr 56 zlokalizowana w miejscowości Poznań przy ulicy Długosza 25A zapisana w KW Nr PO1P/ /4 prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ul. Młyńskiej 1a. 3. ZAKRES WYCENY. Zakresem wyceny objęto nieruchomość lokalową nr 56 zlokalizowaną w miejscowości Poznań przy ulicy Długosza 25A o pow. użytkowej wynoszącej 44,20 m 2 zapisaną w KW Nr PO1P/ /4 prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ul. Młyńskiej 1a wraz z udziałem wynoszącym 442/ w KW nr PO1P/ /4 na dzień wizji. 4. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej (WR) nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania komorniczego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO PODSTAWA FORMALNA. Zlecenie Komornika przy Sądzie Rejonowym przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski dnia r PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity / Dz. U poz z r. / Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 165 poz. 985 z 2011r./ Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i szacowania nieruchomości /Dz. U poz z r./ Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. /Dz. U. Nr 164 poz z 2006r. z późniejszymi zmianami/ Powszechne Krajowe Zasady Wyceny krajowy standard wycen podstawowy nr 1 wydane przez PFSRM W-wa z dnia 13 grudnia 2007r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny krajowy standard wycen podstawowy nr 3 wydane przez PFSRM W-wa z dnia 12 i 13 grudnia 2007r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny krajowy standard wycen specjalistyczne nr 3wydane przez PFSRM W-wa z dnia 8 stycznia 2010r Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa czerwiec 2004r PODSTAWY METODOLOGICZNE Wartość rynkowa nieruchomości - Ewa Kucharska - Stasiak, Warszawa 2000r., Inwestowanie w Nieruchomości, pod. red. E. Kucharskiej - Stasiak, wyd. Instytut Nieruchomości VALOR, Łódź 1999r., Materiały szkoleniowe Seminarium dla rzeczoznawców, program PFSRM, System i procedury szacowania nieruchomości, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra 2001, Wycena wartości rynkowej nieruchomości praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek, wyd. Uniwersytetu Warmińsko Mazurskiego, Olsztyn 2001r Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003r Ile jest warta nieruchomość Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEX, Warszawa 2004r Wycena nieruchomości. Zasady i procedury Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM Warszawa 2005r Nieruchomość w gospodarce rynkowej Ewa Kucharska Stasiak, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2006r Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województw. Wlkp. i inne czasopisma branżowe. 4

4 5.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Oględziny nieruchomości w dniu r Postanowienie Komornika przy Sądzie Rejonowym Poznań - Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski sprawie nr KM 776/16, 1155/16 z dnia r Protokół z czynności biegłego sądowego z dnia r Wydruk z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych KW nr PO1P/ /4 z dnia r O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości lokalowych będące w posiadaniu wyceniającego Dane uzyskane z biur obrotu i zarządzania nieruchomościami Dane z Internetu Dane uzyskane z ZGiKM GEOPOZ w Poznaniu. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny r Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r Data dokonania oględzin nieruchomości r. 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI. Opis ogólny: Dokumentacja fotograficzna 5

5 Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Poznaniu przy ul. Długosza /dzielnica Jeżyce/, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej asfaltem.. Poznań miasto na prawach powiatu w zachodniej Polsce, położone na Pojezierzu Wielkopolskim, nad Wartą, u ujścia Cybiny. Historyczna stolica Wielkopolski, od 1999 r. siedziba władz województwa wielkopolskiego i powiatu poznańskiego. Miasto jest istotnym węzłem drogowym i kolejowym, funkcjonuje tu również międzynarodowy port lotniczy. Piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce (550,7 tys. mieszkańców) i siódme pod względem powierzchni (262 km²). Poznań jest powiązany ekonomicznie i komunikacyjnie z otaczającym go powiatem poznańskim oraz gminami Oborniki, Skoki, Szamotuły i Śrem, tworząc razem z nimi aglomerację poznańską zamieszkałą przez ponad 1 mln osób. Miasto jest ośrodkiem przemysłu, handlu, logistyki i turystyki. Dojazd do nieruchomości dobry zarówno od strony centrum, jak również z terenów peryferyjnych miasta, od strony ulicy Dąbrowskiego, która stanowi jedną z głównych arterii komunikacyjnych miasta. W skład szacowanej nieruchomości wchodzi lokal mieszkalny nr 56, położony na III piętrze budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, podpiwniczonego, wykonanego w technologii tradycyjnej, murowanej, przekrytego stropodachem płaskim. Budynek czteropiętrowy, wzniesiony w 2009 roku. W podpiwniczeniu budynku znajduje się hala garażowa. Teren posesji, gdzie znajduje się budynek ogrodzony, wejście na teren posesji przez metalową bramę. Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, tereny zieleni osiedlowej, parkingi dla samochodów osobowych, w niedalekiej odległości znajdują się obiekty handlowo usługowe i Rynek Jeżycki. Opis lokalu: Dokumentacja fotograficzna 6

6 Wejście do lokalu ze wspólnej klatki schodowej. Wjazd na piętro windą. Przedmiotowy lokal składa się z korytarza, kuchni, dwóch pokoi oraz łazienki. Lokal posiada loggię. Powierzchnia użytkowa 44,20 m 2. Stan techniczny bardzo dobry. Standard wykończenia na dzień wizji przedstawiał się następująco /średni/: Stolarka okienna PCV z roletami wewnętrznymi, Parapety wewnętrzne z tworzywa sztucznego, Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa, Na podłogach panele podłogowe, płytki ceramiczne, Ściany pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, Sufity pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, W łazience na ścianach i posadzce płytki ceramiczne, Kuchnia zabudowana wraz z wyposażeniem, W łazience na ścianach i posadzkach płytki ceramiczne, Drzwi wejściowe wzmocnione, antywłamaniowe. Wykaz pomieszczeń: Instalacje: Pokój, Pokój, Korytarz, Kuchnia, Łazienka. Elektryczna /licznik elektryczny zdemontowany/, wodna, kanalizacyjna, c.o., antena, domofon. Parametry techniczne: Powierzchnia użytkowa: 44,20 m 2 7

7 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. 1. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu księga wieczysta KW Nr PO1P/ /4. 2. Na podstawie Wydruku z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych KW Nr PO1P/ /4 z dnia r. w księdze wieczystej wpisano: DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Województwo wielkopolskie, powiat M. Poznań, gmina Poznań M., miejscowość Poznań, ulica Długosza, nr budynku: 25A, numer lokalu: 56, przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny, opis lokalu: hall, dwa pokoje, kuchnia, łazienka, opis kondygnacja: 5,0; przyłączenie KW nr PO1P/ /4, odrębność: tak, pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 44,2000 m 2 DZIAŁ I SP SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ Udział związany z własnością lokalu: wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 442/100210, nr KW z której wyodrębniono lokal: PO1P/ /4, numer udziału w prawie: 50. Uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: nieodpłatna, na czas nieokreślony służebność gruntowa na lokalu 152 KW PO1P/ /0 na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu nr 56 KW PO1P/ /4 o treści zgodnej z par. 4 podstawy wpisu, KW powiązana PO1P/ /0, kolejny nr wpisu: 49. DZIAŁ II (WŁAŚCICIEL) Marcin Jarczewski, PESEL , w udziale wielkości: 1/1. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) Inny wpis: wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości w sprawie o sygn.. akt KM 776/16 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego, do egzekucji przyłączył się wierzyciel w sprawie o sygn. akt KM 1155/16 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego, na rzecz Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Długosza 25A w Poznaniu, siedziba Poznań. DZIAŁ IV- (HIPOTEKA) Hipoteka umowna zwykła na kwotę ,00 zł, trzysta siedemnaście tysięcy złotych, wierzytelność i stosunek prawny: kapitał kredytu na , termin zapłaty: , na rzecz Kredyt Bank S. A. Oddział w Rawiczu, siedziba Warszawa, REGON Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę ,00 zł, sto pięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset złotych, wierzytelność i stosunek prawny: odsetki i inne należności z tytułu kredytu nr , termin zapłaty: , na rzecz Kredyt Bank S. A. Oddział w Rawiczu, siedziba Warszawa, REGON PRZEZNACZENIE W M.P.Z.P. Zgodnie z Art Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 46 poz. 543 z 2000r. z późniejszymi zmianami) w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowego terenu brak aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 z 2003 roku, poz. 717) plan zagospodarowania przestrzennego dla Miasta Poznania przestał obowiązywać z końcem 2003 roku. Stąd z dniem 1 stycznia 2004 roku dla analizowanego terenu nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 oraz 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o Gospodarce Nieruchomościami (Dz. U. Nr 141 z 2004 r., poz. 1492) : 8

8 - W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego miasta Poznania uchwalonego Uchwałą Nr LXXN/1137/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 23 września 2014 r. teren szacowanej nieruchomości oznaczony jest jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej (MW/U). Poniżej wycinek ze studium: Źródło: 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY. Na podstawie art ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej oraz innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniowa określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy użyciu następujących założeń: - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody i techniki dokonano uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy tych podejść. Art ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego i dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości Jeśli uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie powyższych podejść 9

9 stosuje się podejście mieszane. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniowa nieruchomości. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz z 2004r. z późniejszymi zmianami/ przy wycenie nieruchomości w celu określenia wartości rynkowej korzysta się z podejścia porównawczego i dochodowego, a dodatkowo gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia dochodowego lub porównawczego stosuje się podejście mieszane. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dokonuje się w ten sposób korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Metoda korygowania ceny średniej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych. W podejściu dochodowym wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne. Stan rynku, ilość dostępnych transakcji pozwoliły na określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej zapisanej w KW nr PO1P/ /4 na dzień wizji w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. 10