0 Smart Investments Deweloperzy uciekają w wakacyjną niszę Raport CEE Property Group na temat inwestycji mieszkaniowych w miejscowościach wypoczynkowych w Polsce Styczeń 2011 CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska 42 02-672 Warszawa POLSKA Tel. +48 22 450 26 00 Fax. +48 22 450 26 01 E-mail: biuro@ceeproperty.pl www.ceeproperty.pl 0
Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych w miejscowościach wakacyjnych nabiera rozpędu. Od 9 miesięcy odnotowujemy tu wzmożoną aktywność deweloperów, którzy rozpoczęli nie notowaną do tej pory liczbę nowych projektów - budowę apartamentów w nadmorskich i górskich kurortach. Rośnie liczba inwestycji. CEE Property Group szacuje, że w porównaniu danymi z naszego poprzedniego raportu z 2008 r. rozpoczętych inwestycji apartamentowych jest w tej chwili o 1/3 więcej niż trzy lata temu. Zagęszcza się mapa miejscowości atrakcyjnych inwestycyjnie. Przybywa też deweloperów operujących w tej niszy. Do lokalnych i wyspecjalizowanych firm dołączyli najwięksi krajowi gracze. Wszystko to sprzyja klientom. W porównaniu z sytuacją z 2008 roku ceny apartamentów wakacyjnych są niższe, a deweloperzy bardziej elastyczni. Znacznie wzrósł też standard sprzedawanych lokali. Geografia rynku W porównaniu z 2008 r. przybywa miejscowości i regionów, gdzie powstają projekty o charakterze apartamentowym. Prym nadal wiedzie województwo zachodniopomorskie, gdzie liczba realizowanych inwestycji jest w tej chwili największa. Znacznemu wydłużeniu uległa lista miejscowości w tym regionie, gdzie powstają apartamentowce. Do Kołobrzegu i Świnoujścia dołączyły Władysławowo i Międzyzdroje. Drugim największym rynkiem, co do liczby realizowanych w tej chwili projektów, jest województwo pomorskie. Tu deweloperzy - obok Sopotu - zaczęli doceniać również Krynicę Morską, Jastrzębią Górę i Mielno. Obok całego nadbałtyckiego pasa regionem budzącym największe zainteresowanie deweloperów są polskie góry. Praktycznie wzdłuż całej naszej południowej granicy (poza Podkarpaciem) powstają nowe inwestycje apartamentowe. Najbardziej popularne są w tej chwili takie kurorty jak: Szklarska Poręba, Karpacz, Polanica Zdrój, Ustroń, Wisła, Zakopane i Krynica Górska. O inwestycyjnym boomie w wakacyjnej niszy świadczy liczba realizowanych w tej chwili projektów tego typu w stosunku do wszystkich deweloperskich projektów mieszkaniowych. Na przykład w województwie pomorskim mogą one stanowić nawet
2 Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 30 proc. ogółu projektów w trakcie realizacji, a w województwie małopolskim około 10 proc. (dane z serwisu 500m.pl). Według CEE Property Group w najbliższym czasie największy potencjał rozwojowy mieć będą miejscowości nadmorskie zlokalizowane w pobliżu powstającej trasy Warszawa- Gdańsk oraz regiony górskie - Szklarska Poręba, Krynica Zdrój i okolice Zakopanego. O wyborze przez dewelopera lokalizacji nowej inwestycji w segmencie wypoczynkowym przesądzają w tej chwili marka miejscowości, jej atrakcyjność turystyczna i dostępność komunikacyjna. Zaś w samych kurortach najważniejsze dla inwestora są: bliskość akwenu wodnego czy górskich szlaków, widok z tarasu i bogata infrastruktura turystyczna w otoczeniu obiektu typu aquapark, basen, trasa narciarska, lodowisko itp. TOP 10 Miejscowości o największej liczbie inwestycji Miejscowość Liczba inwestycji Cena m kw Rentowność Ukończone/realizowane w tys zł* w proc.** Świnoujście 8/2 9,8 5,0-9,0 Zakopane 6/5 8,9 5,0-7,0 Władysławowo 3/3 8,7 5,0-7,0 Karpacz*** 3/1 8,3 4,5-5,0 Krynica Zdrój 2/1 7,5 4,0-5,0 Wisła 2/2 8,7 4,0-5,0 Jastrz. Góra 1/2 9,4 5,0-7,0 Sopot 1/2 10,9 ok. 5,0 Polanica Zdrój 0/2 5,0 5,0-7,0 Krynica Morska 0/1 11,2 4,0-5,0
Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 3 * średnia cena netto w obecnie realizowanej inwestycji, **rentowność liczona dla 2-pokojowego apartamentu *** dla apartamentu 3-pokojowego Źródło: CEE Property Group, obliczenia własne Nisza dla silnych graczy Rosnąca atrakcyjność finansowa inwestycji wakacyjnych i zastój na tradycyjnym rynku mieszkaniowym sprzyjają napływowi nowych graczy. Do liderów takich jak spółka Kristensen Group obecnej w miejscowościach turystycznych zachodniego Wybrzeża Bałtyku niemal od dekady, dołączają lokalni deweloperzy dysponujących atrakcyjnymi gruntami (Inpro) oraz duże firmy ogólnopolskie (Gant Development, Polnord, PKO Inwestycje). Ich obecność w dynamicznie rozwijającej się obecnie niszy zdeterminowana jest przede wszystkim czynnikami o charakterze finansowym. Ceny za metr kwadratowy apartamentów wakacyjnych są zbliżone a czasami przewyższają ceny lokali tego typu sprzedawanych w dużych aglomeracjach. W zależności od lokalizacji sięgają od 6,5 tys. zł/metr kw w dolinie Kościeliskiej do 11,2 tys. zł w Krynicy Morskiej (patrz tabela). Wysokie ceny metra kwadratowego przy relatywnie niższych kosztach gruntu i podobnych jak w dużych miastach kosztach budowy pozwalają realizować przez deweloperów marże w przedziale od 40 do 50 proc. Istotnym - naszym zdaniem - argumentem przemawiającym za inwestycjami wakacyjnymi jest cel ich zakupu. CEE Property Group szacuje, że 80 proc. kupujących jest zainteresowanych ich wynajmem i czerpania z tego dochodów. Nie do przecenienia jest też fakt iż cieszące się mniejszym zainteresowaniem klientów apartamenty deweloperzy mogą przeznaczyć pod wynajem, uzyskując z tego tytułu, podobnie jak indywidualni właściciele, roczną stopę zwrotu w granicach 4,5 do 7 proc. Podczas gdy wynajem mieszkania w aglomeracji zapewnia około 4-5 proc. dochodu rocznie. W naszej ocenie szansę na osiągnięcie sukcesu w tym segmencie rynku mają przede wszystkim firmy dysponujące dobrym bankiem gruntów, sporymi zasobami
4 Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 gotówki i łatwością pozyskania finansowania z rynku (banki, giełda, obligacje, fundusze inwestycyjne). Napływ nowych graczy do wakacyjnej niszy będzie także w dużej mierze determinowany sytuacją na rynku mieszkaniowym w dużych miastach. Apartamenty na wynajem - miejsce wypoczynku i inwestycja W naszej ocenie dalszy rozwój krajowego rynku apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych zależeć będzie, podobnie jak miało to miejsce parę dekad wstecz w Europie, od rosnącej popularności inwestycyjnego traktowania takiej nieruchomości przez klientów firm deweloperskich. Wynajem drugiego domu, w okresie kiedy nie korzysta z niego właściciel niezwykle popularny zwłaszcza na południu Europy, ma naszym zdaniem, duże szansę przyjąć się również w Polsce. Nieruchomość tego typu nie tylko zyskuje na wartości rynkowej o około 1 proc. rocznie, podobnie jak miejska, ale jednocześnie pozwala jej właścicielowi zarobić od 13 do 16 tys. zł rocznie z jej wynajmu (przy 2-pokojowym apartamencie). Trendowi temu sprzyja obecność na rynku wyspecjalizowanych firm-operatorów, zajmujących się kompleksową obsługą apartamentów przeznaczonych pod wynajem. Powstały już rdzennie polskie firmy zajmujące się tą działalnością, największą z nich jest SUN&SNOW, zarządzająca wynajmem kilkuset apartamentami w najpopularniejszych ośrodach wakacyjnych. Wynajem takiego lokalu jest coraz łatwiejszy ze względu na wzbogacanie budynków apartamentowych o nowe funkcje - basen, spa, restauracja, klub itp. co znacznie przedłuża sezon i podnosi atrakcyjność wynajmowanej nieruchomości. Podsumowanie 1.Stagnacja na podstawowym rynku mieszkaniowym zmusza deweloperów do szukania dla siebie nowych nisz. Jedną z bardziej atrakcyjnych jest rynek apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych. Firmy deweloperskie inwestują w tę niszę z kilku powodów. Najważniejsze:
Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 5 wciąż niewielka konkurencja w porównaniu z rynkiem mieszkaniowym w dużych miastach, atrakcyjne ceny i wysokie realizowane marże, możliwość dodatkowych zysków z wynajmu niesprzedanych lokali. 2. Nową niszę zagospodarowują przede wszystkim deweloperzy wyspecjalizowani w inwestycjach w kurortach, lokalne firmy dysponujący atrakcyjnymi gruntami pod zabudowę oraz ogólnokrajowe spółki silne finansowo. 3. Ekspansja deweloperów będzie się koncentrowała na renomowanych miejscowościach wybrzeża Bałtyku i w tatrzańskich kurortach. Największy potencjał na przyszłość posiadają miejscowości na Mazurach coraz lepiej dobrze skomunikowane z dużymi aglomeracjami. 4. Nisza apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych będzie się powiększała ze względu na rosnące zainteresowanie Polaków posiadaniem drugiego domu i czerpaniu korzyści z jego wynajmu. * * * Dr Paweł Grząbka, Prezes Zarządu CEE Property Group uważa, że apartamenty w miejscowościach wakacyjnych to segment zupełnie inny od mieszkań w aglomeracjach miejskich. - Większość osób marzy o posiadaniu swojego mieszkania w górach, czy nad morzem. Apartamenty w kurortach turystycznych przeżywają boom w okresie hossy kiedy kupujący realizują swoje marzenia. W czasie kryzysu natomiast wszyscy zaczynają od ograniczania swoich wydatków na rzeczy luksusowe, w tym drugi czy trzeci dom. - Według Pawła Grząbki, dla osób chcących połączyć przyjemne z pożytecznym, czyli chęć spędzania czasu we własnym apartamencie przy plaży wraz z chęcią zarabiania pieniędzy z jego wynajmu, zakup lokalu w kurorcie turystycznym jest szczególnie atrakcyjną opcją. Przy rentowności wynajmu lokali w przedziale 5-7% rocznie, właściciele apartamentów mają szanse zarobić więcej niż na tradycyjnych lokatach bankowych.
6 Inwestycje w miejscowościach wypoczynkowych Styczeń 2011 Dane do przygotowania analizy oraz zawarte w niej informacje zebrane zostały przy zachowaniu maksimum rzetelności i staranności. Publikowane wnioski oraz interpretacje danych są wyrazem osobistych poglądów autorów i tak powinny być traktowane. CEE Property Group zastrzega, że nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie niniejszego dokumentu, w szczególności za szkody wynikające z podejmowanych na podstawie raportu decyzji. Informacje o CEE Property Group www.ceeproperty.pl CEE Property Group jest firmą doradczo-inwestycyjną w zakresie realizacji i komercjalizacji inwestycji nieruchomościowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Zespół CEE Property Group tworzą specjaliści z sektora budownictwa, wyceny nieruchomości oraz wybitni ekonomiści i bankowcy z wieloletnim stażem w obszarach marketingu, sprzedaży i planowania inwestycji. CEE Property Group współpracuje z polskimi i zagranicznymi firmami deweloperskim, inwestorami, funduszami private equity i instytucjami publicznymi w obszarze komercjalizacji inwestycji, prac analityczno-doradczych oraz fuzji i przejęć. Firma CEE Property Group przygotowuje regularnie raporty analityczne dotyczące wybranych rynków lokalnych, strategii marketingowych i sprzedażowych, nieruchomości rekreacyjnych w kurortach wakacyjnych oraz raporty na temat rynku najmu. Kontakt Dział Analiz CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska 42, 02-672 Warszawa tel. (22) 450 26 00 e-mail: biuro@ceeproperty.pl