Jak deweloperzy omijają banki?

Transkrypt

1 0 Smart Investments Jak deweloperzy omijają banki? Analiza: Emisja obligacji - sposób na finansowanie nowych projektów branży deweloperskiej powraca optymizm Luty 2011 CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska Warszawa POLSKA Rentowność projektów deweloperskich Tel Fax biuro@ceeproperty.pl 0

2 Obligacje dla deweloperów Luty Czas na obligacje korporacyjne. Jest to propozycja bardzo konkurencja tak wobec papierów skarbowych, jak i lokat bankowych. Emitowane przez deweloperów obligacje dają od 9 do 13 proc w skali roku. To wciąż ponad dwa razy więcej niż za swoje dwuletnie papiery chce płacić resort skarbu (na początku lutego podniósł ich stopę z 4,0 do 4,5 proc.). I nadal znacznie więcej niż zyski z bankowych lokat, mimo ich systematycznego wzrostu. Deweloperzy wysoką stopą zwrotu chcą do tych papierów przekonać inwestorów indywidualnych. Stają się one dla nich jednym z ważniejszych źródeł finansowania działalności, po części alternatywą dla kredytów bankowych. Deweloperzy wychodzą z ofertą Zainteresowanie deweloperów emisją obligacji rośnie od kilkunastu miesięcy. Już w ubiegłym roku wiele z czołowych firm z branży zdecydowało się sięgnąć po ten instrument finansowania projektów mieszkaniowych i komercyjnych. W nowym 2011 roku obserwujemy intensyfikację tego zjawiska. Najważniejszym czynnikiem zachęcającym deweloperów do emisji jest dramatyczna zmiana nastawienia instytucji finansowych do kredytowania inwestycji w całym sektorze real estate. Banki uznały, że sektor budowy mieszkań w Polsce jest równie ryzykowny jak w USA, czy w niektórych krajach Europy Zachodniej i z tego powodu praktycznie zaprzestały udzielania kredytów inwestycyjnych. Odpowiedzią na to jest zwrócenie się deweloperów w kierunku obligacji i innych źródeł pozyskiwania środków (inwestycje prywatne). - Liczba deweloperów decydujących się na emisję obligacji wzrasta - zauważa dr Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. Zdaniem Pawła Grząbki rosnącej liczbie emisji towarzyszyć będzie spadek ich wielkości, ponieważ w ślad za dużymi firmami deweloperskimi po ten sposób współfinansowania nowych projektów sięgają coraz częściej mniejsze spółki. W ocenie CEE Property Group z czasem zmieniać się będzie struktura emisji pod względem ich długości. - W tej chwili blisko 60 proc. sprzedawanych przez deweloperów papierów ma krótszy niż 18 miesięczny termin wykupu. Za rok-dwa takie krótkoterminowe papiery będą stanowiły proc. plasowanych na rynku, a zwiększać się będzie udział papierów z dłuższym terminem wykupu - ocenia Paweł Grząbka.

3 2 Obligacje dla deweloperów Luty 2010 Wykres. Struktura wyemitowanych przez deweloperów obligacji wg terminu wykupu Krótkoterminowe do 1 roku Średnioterminowe do 2 lat Długoterminowe Zalety obligacji Obligacje korporacyjne nie są nowością na polskim rynku (stanowią 1/4 całego rynku nieskarbowych papierów dłużnych), ale ostatnie miesiące, jak nigdy dotąd pokazały, że są one skutecznym sposobem radzenia sobie przez branżę mieszkaniową z zachowawczą postawą banków. Na taki sposób współfinansowania projektów zdecydowały się już m.in.: Echo Investment, Dom Development, Polnord, J.W Construction Holding, Marvipol SA, Gant Development czy TRUST.. Na przykład wrocławski Gant, deweloper prowadzący działalność od 1998 r., wyemitował w 9 transzach obligacje o łącznej wartości prawie 180 mln zł. Większość tych emisji jest zabezpieczona, a termin zapadalności najdłuższych papierów przypada na trzeci kwartał 2012 r. Warszawski deweloper Marvipol SA aktywny na rynku budowlanym od 2000 r. wyemitował w 2010 r. 39,4 tys. Obligacji o łącznej wartości nominalnej 39,4 mln zł. W tym przypadku spółka zapewniła kupującym konwersję obligacji na akcje. Termin wykupu spółka wyznaczyła na czerwiec 2013 roku.

4 Obligacje dla deweloperów Luty Kolejne duże spółki deweloperskie prowadzą w sprawie emisji rozmowy lub przygotowują się do niej. Plasując na rynku obligacje deweloperzy unikają zasadniczej przeszkody w rozpoczęciu nowych projektów - niedostatek środków własnych. Środki pozyskane z obligacji to klasyczne finansowanie pomostowe. Bowiem wszystkie banki wymagają wkładu własnego od dewelopera i pomimo, że wkład gotówkowy był wymagany zawsze (nawet w okresie boomu), to obecnie wymagania kredytodawców zakładają konieczność posiadania przez deweloperów co najmniej 20 proc. kosztów inwestycji. W niektórych typach projektów, np. budownictwo biurowe i hotelowe minimalna wysokość wkładu własnego wynosi nawet 40 proc. kosztów inwestycji. Wskazane jest przy tym, aby jedynym wkładem finansowym dewelopera nie był wyłącznie grunt i projekt budowlany. Korzyści dla dewelopera Obligacje są w tej chwili nie tylko dostępniejszym, ale też niewiele droższym od kredytów bankowych sposobem finansowania projektów przez deweloperów. Koszt kredytu bankowego waha się w granicach 8-8,5 proc. rocznie, podczas gdy przy obligacjach cena pieniądza sięga od 9 do 13 proc. W ocenie Pawła Grząbki koszty emisji, za więc cena pozyskania pieniądza przez dewelopera, będą spadać nawet do 8-9 proc. - Wiele zależy od tego czy w ten instrument uwierzą indywidualni inwestorzy. Jeśli mu zaufają i będą kupować bez obaw wówczas oprocentowanie obligacji może spaść. Automatyczne niższe koszty ponoszone przez emitentów zwiększą krąg firm zainteresowanych tym instrumentem dłużnym - wyjaśnia prezes CEE Property Group. Obligacje w porównaniu do kredytów są dla dewelopera bardziej elastycznym instrumentem finansowym niż kredyt i pod wieloma względami korzystniejszy. Naszym zdaniem najważniejszymi zaletami obligacji są: * Firmy deweloperskie mogą je wyemitować bez precyzowania celu na jaki chcą pozyskać pieniądze od inwestorów, w przeciwieństwie do kredytu bankowego, który jest udzielany na ściśle określony cel,

5 4 Obligacje dla deweloperów Luty 2010 * Środki pozyskane ze sprzedaży obligacji mogą zostać przeznaczone na uzupełnienie wkładu własnego w nowym projekcie, a kredyt do takich celów nie może zostać wykorzystany, * Obligacje mogą być wyemitowane na okres wybrany przez emitenta: 1-,2-,3 i 5- letnim podczas gdy kredyt udzielany jest tylko na czas trwania inwestycji, * Emitent może praktycznie dowolnie układać się z obligatariuszami, a zatem przyspieszyć lub opóźnić termin wykupu papierów lub dokonać ich konwersji na akcje, * Emitent samodzielnie ustala wielkość i rodzaj zabezpieczenia, * Istnieje możliwość sprzedaży obligacji niezabezpieczonych żadnymi aktywami, * Pozyskanie środków bezpośrednio z rynku od wielu inwestorów. Korzyści dla kupujących Inwestorzy mają na rynku do wyboru trzy rodzaje obligacji: skarbu państwa, komunalne i korporacyjne. Wszystkie one są bardzo dobrze znane inwestorom instytucjonalnym (banki, fundusze emerytalne i inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe). Do obligacji korporacyjnych, w tym emitowanych przez spółki deweloperskie, powoli przekonują się też klienci indywidualni. Najważniejszym argumentem jest wysokość stopy oprocentowania papierów, sięgający średnio od 9 do 13 proc., ale zdarza się i 17 proc w skali roku. Naszym zdaniem decyduje o tym specyfika tych papierów, bardzo atrakcyjna dla kupujących. Po pierwsze, deweloperzy jako jedyni stosują zabezpieczenia emitowanych przez siebie papierów w postaci nieruchomości, przede wszystkim gruntowych. Po drugie, w większości emitentami są spółki notowane już na warszawskiej giełdzie. A przy tym certyfikaty sprzedanych obligacji mogą być i często są, od września ub. roku, notowane na rynku Catalyst GPW. Są to więc walory nie tylko bezpieczne, ale i płynne. Co nie jest bez znaczenia dla inwestorów.

6 Obligacje dla deweloperów Luty Organizatorzy rynku Wielkość plasowanych przez deweloperów na rynku finansowym emisji obligacji jest bardzo zróżnicowana. Waha się od kilku do nawet kilkuset milionów złotych. Do organizacji i przeprowadzenia emisji spółki mają do dyspozycji wyspecjalizowane firmy - agentów emisji. Są to zarówno domy maklerskie oraz wyspecjalizowane instytucje niefinansowe (np. takie jak CEE Property Group). Firmy aranżujące emisje pobierają za swoją usługę marże w wysokości od 1,5 do 3,5 proc. ich wartości. A całkowity koszt uplasowania obligacji sięga setnych ułamka wartości tych papierów. Tablica 1. Emisje (powyżej 365 dni) wprowadzone na rynek i wykupione w 2010 r., stan na 30 września 2010 r. (w mln zł)* Emisje I kwartał II kwartał III kwartał Wprow./wyk. Wprow./wyk. Wprow./wyk. Przedsiębiorstwa 1693,96/151, ,13/362, ,27/317,66 Banki 122,28/76, ,83/533,14 599,23/1557,06 Komunalne 362,96/20,56 928,26/210, ,99/113,90 Suma 2179,20/248, ,22/1106, ,49/1988,62 * brak danych za cały 2010 r. Źródło: Fitch Ratings Polska

7 6 Obligacje dla deweloperów Luty 2010 Tablica 2. Struktura krajowego rynku nieskarbowych papierów dłużnych (stan na 30 września 2010 r.)* Emitent Udział w rynku (w proc.) Banki 37,5 Przedsiębiorstwa 25,92 Samorządy 14,49 Papiery krótkoterminowe** 22,15 * brak danych za cały 2010 r. ** poniżej 365 dni Źródło: Fitch Ratings Polska

8 Obligacje dla deweloperów Luty Dane do przygotowania analizy oraz zawarte w niej informacje zebrane zostały przy zachowaniu maksimum rzetelności i staranności. Publikowane wnioski oraz interpretacje danych są wyrazem osobistych poglądów autorów i tak powinny być traktowane. CEE Property Group zastrzega, że nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie niniejszego dokumentu, w szczególności za szkody wynikające z podejmowanych na podstawie raportu decyzji. Informacje o CEE Property Group CEE Property Group jest firmą doradczo-inwestycyjną w zakresie realizacji i komercjalizacji inwestycji nieruchomościowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Zespół CEE Property Group tworzą specjaliści z sektora budownictwa, wyceny nieruchomości oraz wybitni ekonomiści i bankowcy z wieloletnim stażem w obszarach marketingu, sprzedaży i planowania inwestycji. CEE Property Group współpracuje z polskimi i zagranicznymi firmami deweloperskim, inwestorami, funduszami private equity i instytucjami publicznymi w obszarze komercjalizacji inwestycji, prac analityczno-doradczych oraz fuzji i przejęć. Firma CEE Property Group przygotowuje regularnie raporty analityczne dotyczące wybranych rynków lokalnych, strategii marketingowych i sprzedażowych, nieruchomości rekreacyjnych w kurortach wakacyjnych oraz raporty na temat rynku najmu. Kontakt Dział Analiz CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska 42, Warszawa tel. (22) biuro@ceeproperty.pl