POLITECHNIKA WARSZAWSKA WYDZIAŁ GEODEZJI I KARTOGARFII ZAKŁAD KATASTRU I GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

POLITECHNIKA WARSZAWSKA WYDZIAŁ GEODEZJI I KARTOGARFII ZAKŁAD KATASTRU I GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI STUDIA PODYPLOMOWE WYCENA NIERUCHOMOŚCI Prof. dr hab. inż. Wojciech Wilkowski PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Warszawa 2014/2015

Wyciąg z minimum programowego IV. RZECZOZNAWSTO MAJĄTKOWE 6. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce 6.2. Podejście porównawcze (6 godz.) 6.2.1. Metoda porównywania parami 6.2.2. Metoda korygowania ceny średniej 6.2.3. Metoda analizy statystycznej rynku

SPIS TREŚCI 1. Wprowadzenie... 4 2. Regulacje prawne dotyczące podejścia porównawczego... 4 3. Zakres stosowania podejścia porównawczego... 5 4. Wybór i analiza rynku lokalnego... 6 4.1 Określenie cech rynkowych nieruchomości... 6 4.2 Zebranie informacji o cenach transakcyjnych... 12 4.2.1 Baza danych cen transakcyjnych.... 13 4.3 Określenie zmiany poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu. 16 5. Metody wyceny stosowane w podejściu porównawczym... 22 5.1 Metoda porównywania parami.... 22 5.1.1 Charakterystyka wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.... 23 5.1.2 Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych.... 26 5.1.3 Utworzenie par porównawczych oraz obliczenie wartości nieruchomości.... 27 5. 2 Metoda korygowania ceny średniej... 32 5.2.1 Obliczenie zakresów współczynników korygujących wagi cech rynkowych na podstawie bazy danych... 33 5. 2. 2 Obliczenie współczynników korygujących... 33 5. 2. 3 Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej... 35 5. 2. 4 Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowejbłąd! Nie zdefiniowano zakładki. 5. 3. Metoda analizy statystycznej rynku.... 36 3

1. Wprowadzenie Podstawą podejścia porównawczego jest to, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych i zależy od: - substycyjności, - równowagi popytu i podaży, - innych okoliczności zewnętrznych. Zasada substycyjności polega na tym, że typowo poinformowany nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż wynosiłyby koszty nabycia innej podobnej nieruchomości przy założeniu, że wymaga to dodatkowego czasu oczekiwania na realizację jego zamierzeń. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości które są, lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z powyższej definicji ustawowej wynika stwierdzona na wstępie zasada, że w podejściu porównawczym możemy określić tylko wartość rynkową. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 2. Regulacje prawne dotyczące podejścia porównawczego Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje podejście porównawcze w sposób następujący: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. /art. 153.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ze zmianami które weszły w życie z dniem 22. 09. 2004/. 4

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 207 poz. 2108 i 2109/ w zakresie stosowania podejścia porównawczego stanowi. 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Szczegółowe zasady stosowania podejścia porównawczego określają Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW); Nota interpretacyjna Nr 1 NI1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. 3. Zakres stosowania podejścia porównawczego a) Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. b) Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określenia wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to w przypadku braku danych o cenach transakcyjnych sprzed tej daty, do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku po dacie na którą tę wycenę się sporządza stosując odpowiednio zasady podane w punkcie a). c) W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko (sporadycznie); przyjęcie tej zasady wymaga szczegółowego uzasadnienia. d) Podejście porównawcze stosuje się do wyceny nieruchomości gruntowych wraz z ich częściami składowymi także wówczas, gdy budynki lub lokale stanowią na mocy przepisów szczególnych odrębną nieruchomość. W szczególnych przypadkach podejście porównawcze stosuje się także do wyceny gruntu bez jego części składowych. 5

e) Zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być także stosowane do określenia czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości dla potrzeb wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym. 4. Wybór i analiza rynku lokalnego Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz wyznacza okres jego analizy. Analiza rynku powinna obejmować: a) rodzaju rynku np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, nieruchomości gruntowych, rolnych, leśnych, itp. b) obszaru rynku np. osiedle, miasto, obręb ewidencyjny, grupa obrębów ewidencyjnych, gmina, nadleśnictwo, c) okresu badania cen np. miesiąc, kwartał, rok, d) informacje o popycie i podaży na określone nieruchomości, dane dotyczące potencjału rozwojowego danego rynku, oraz innych czynników ekonomicznych, które rzeczoznawca uzna za istotne, e) stanu środowiska naturalnego, f) ograniczeń wynikających z faktu wpisania nieruchomości wycenianej do rejestru zabytków oraz innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa. Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę możliwości podobny do nieruchomości wycenianej pod względem: a) cech fizycznych nieruchomości, przykładowo: zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie, zbliżone formy użytkowania gruntów dotyczących nieruchomości rolnych, zbliżony wiek drzewostanów w wycenie nieruchomości leśnych, b) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym, c) cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości i cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.). 4.1 Określenie cech rynkowych nieruchomości Wynikiem analizy rynku nieruchomości jest ustalenie rodzaju i liczby cech danych nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co, do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. 6

L. p. Cechy te będą się różniły w zależności od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określając cechy rynkowe na danym rynku lokalnym podajemy: 1) rodzaj (nazwa) cechy, 2) ocenę cechy, 3) opis cechy związany z jej oceną. Przykładowe rodzaje cech, ich ocenę oraz opis dla nieruchomości lokalowych przedstawia tabela 1. Tabela 1. Cechy rynkowe nieruchomości lokalowych i ich ocena Cechy rynkowe Ocena Opis 1. Lokalizacja 2. 3. Stan techniczny budynku Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń 4. Wielkość lokalu 5. Położenie na piętrze centralna Przy głównych ulicach z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo usługowych i oświatowych. pośrednia Przy ulicy osiedlowej, w odległości 100 250 m od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowo - usługowych. peryferyjna Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowo usługowych itp. Budynek wzniesiony w nowoczesnych technologiach, znajdujący się bardzo dobry w eksploatacji nie wcześniej niż od 1999 roku. Elementy budynku dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazujące zużycia i uszkodzeń. Budynek wzniesiony w technologii wielkiej płyty, w którym dobry systematycznie przeprowadzane są prace remontowe i konserwatorskie. Elementy budynku utrzymane są w dobrym stanie technicznym. Budynek wzniesiony w technologii wielkiej płyty, w którym nie są dostateczny systematycznie przeprowadzane prace remontowe i konserwatorskie. W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu ludzi. Celowy jest częściowy remont. W elementach budynku znaczne uszkodzenia i ubytki a właściwości zły wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Budynek wymagający natychmiastowego remontu. Nowa stolarka okienna, mieszkanie po remoncie, na podłodze parkiet, bardzo dobry w kuchni i w łazience glazura, terakota; nowoczesny wystrój, mieszkanie ustawne. Odnowiona stolarka okienna, mieszkanie wymaga odświeżenia, na dobry podłodze parkiet lub panele, w kuchni i w łazience glazura i terakota w stanie średnim. Stolarka okienna wymaga wymiany, wykładzina podłogowa, w przeciętny kuchni i łazience brak glazury i terakoty lub konieczność jej wymiany, mieszkanie do gruntownego remontu. Rozkład pomieszczeń utrudnia racjonalne korzystanie z mieszkania. korzystna do 50 m 2 przeciętna od 50 m 2 do 80 m 2 niekorzystna powyżej 80 m 2 najlepsze I i II piętro pośrednie pozostałe piętra z wyjątkiem: parteru, I i II piętra, ostatniego najgorsze parter i ostatnie piętro 7

Nazwy cech rynkowych można na konkretnym rynku lokalnym ustalić analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane. Przykładowe rodzaje cech, ich ocenę oraz opis dla nieruchomości gruntowych przedstawia tabela 2. Tabela 2. Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych i ich ocena L.p. Cecha rynkowa 1. Lokalizacja 2. 3. 4. Sąsiedztwo i otoczenie Kształt i wielkość działki Infrastruktura techniczna Ocena bardzo dobra dobra zadowalająca daleka dobre dostateczne zadowalające bardzo dobry dobry średni zły pełna niepełna częściowa Opis Przy głównych ulicach z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo usługowych i obiektów oświatowych W odległości do 300 m od głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo usługowych i obiektów oświatowych W odległości powyżej 300 m od przystanków komunikacji miejskiej, w znacznym oddaleniu od obiektów handlowo usługowych Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich Zadbana okolica, poczucie bezpieczeństwa, bliskość terenów zielonych (np.skwery i mniejsze parki) Mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, tereny zielone oddalone, hałas uliczny i spaliny Mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, tereny zielone znacznie oddalone, hałas uliczny i spaliny Kształt regularny, optymalna powierzchnia, możliwość urządzenia placu zabaw, terenów rekreacyjnych Kształt regularny, brak jednego z ww. elementów Kształt nieregularny, dobra powierzchnia Kształt nieregularny, optymalna powierzchnia lub bardzo mała powierzchnia Wszystkie media oraz urządzona droga Wszystkie media ale nie urządzona droga Nie wszystkie media Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu. 8

Przykładowe rodzaje cech, ich ocenę oraz opis dla nieruchomości rolnych przedstawia tabela 3. Tabela 3. Cechy rynkowe nieruchomości rolnych występujące na rynku lokalnym. Lp. Cechy rynkowe Ocena cechy 1. wartość bonitacyjna i przydatność rolnicza dobra gleby o klasach bonitacyjnych III a, III b i kompl. rol. przydatności gleb 2,3,4,8 średnia gleby o klasach bonitacyjnych IV a, IV b i kompl. rol. przydatności gleb. 3,4,5,8,9 słaba - gleby o klasach bonitacyjnych V i VI 2. położenie nieruchomości w odniesieniu do działek siedliskowych 3. jakość drogi dojazdowej do nieruchomości 4. oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych i kompl. rol. przydatności gleb. 3,6,7,8,9 bardo dobre nieruchomości położone w odległości do 500 m od zabudowy siedliskowej wsi dobre nieruchomości położne w odl.od 500-1500 m od zabudowy siedliskowej wsi przeciętne nieruchomości położone w odl. 1500-2500 m od zabudowy siedliskowej wsi słabe nieruchomości położone w odległości od 2500-3500 od zabudowy siedliskowej wsi dobra częściowo (50%), nawierzchnia bitumiczna, a częściowo utwardzona przeciętna nawierzchnia utwardzona (tłuczeń lub bruk) niska droga gruntowa bardzo dobre przylegają użytki rolne o wysokiej kulturze przeciętne - przylegają do nieruchomości częściowo użytki rolne o przeciętnej kulturze i częściowo użytki leśne niekorzystne przylegają od strony zachodniej użytki o niskiej kulturze rolnej oraz użytki leśne 5. kultura rolna wysoka brak chwastów, prawidłowo nawożone, prawidłowe zmianowanie brak zakwaszenia, przeciętna częściowo zachwaszczone, rzadko nawożone, lekko kwaśne, zalecane wapnowanie niska silne zachwaszczenie, brak nawożenia, znaczne zakwaszenie, wymagane wapnowanie Przykładowe rodzaje cech, ich ocenę oraz opis dla nieruchomości leśnych, przedstawia tabela 3A 9

Tabela 3A Cechy rynkowe nieruchomości leśnych występujących na rynku lokalnym. Lp. Rodzaj cechy Ocena cechy 1 Klasa bonitacyjna drzewostanu Bardzo dobra klasa Ia (dla drzewostanów sosnowych i modrzewiowych) oraz I dla pozostałych drzewostanów Dobra klasa II Średnia klasa III Słaba klasa IV 2 Cechy taksacyjne drzewostanu Bardzo słaba klasa V Bardzo dobre stopień zadrzewienia z 8 zwarcie pełne lub częściowo umiarkowane, jakość hodowlana b. db.; jakość techniczna klasa I Dobre stopień zadrzewienia z = 0,7; zwarcie umiarkowane lub przerywane, jakość hodowlana dobra, jakość techniczna klasa II Przeciętna stopień zadrzewienia z = 0,6; zwarcie przerywane, jakość hodowlana dostateczna, jakość techniczna klasa III Niskie stopień zadrzewienia 0,3 < z < 0,6; zwarcie przerywane a miejscami luźne, jakość hodowlana dostateczna; jakość techniczna klasa III 3 Siedliskowy typ lasu Bardzo dobry 1-rwsza grupa typów siedliskowych wg rozporządzenia RM *) Dobry 2-ga grupa typów siedliskowych wg rozporządzenia RM *) Średni 3-cia grupa typów siedliskowych wg rozporządzenia RM Słaby 4-ta grupa typów siedliskowych wg rozporządzenia RM *) 4 Stan zagospodarowania i stopień dewastacji (uszkodzeń) siedliska leśnego Bardzo słaby 5-ta grupa typów siedliskowych wg rozporządzenia RM *) Bardzo dobry siedliska w stanie naturalnym, nie zdewastowane Dobry występują na obszarze 10% powierzchni zniszczenia siedliska (wysypiska śmieci, uszkodzenia przez pojazdy mechaniczne pokrywy roślinnej dna lasu) Średni zniszczenia lub uszkodzenia pokrywy roślinnej; dna lasu powierzchnie objęte zniszczeniami np. wysypiskami śmieci obejmują do 30% obszaru Zły zniszczenia lub uszkodzenia pokrywy roślinnej; powierzchnie objęte zniszczeniem np. pokryte wysypiskami śmieci obejmują obszar 50% i więcej 10

5 Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (wpływ czynników o charakterze abiotycznym) 6 Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych 7 Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne 8 Położenie nieruchomości w odniesieniu do dróg głównych lub działek siedliskowych 9 Jakość drogi dojazdowej do nieruchomości 10 Możliwość przeprowadzenia pozyskania i zrywki drzewostanu 11 Sąsiedztwo użytków przyległych Bardzo dobry nie występuje Dobry strefa I-sza uszkodzeń; uszkodzenia słabe Średnie uszkodzenia średnie, strefa II-ga uszkodzeń Słabe uszkodzenia silne, strefa III-cia uszkodzenia Bardzo dobre nie występuje zagrożenie Złe występuje zagrożenie Bardzo dobre nie występuje zagrożenie Złe występuje zagrożenie Bardzo dobra do 1500 m Dobra 1500-3500 Słabe 3500 i więcej Bardzo dobra droga o nawierzchni bitumicznej Dobra droga o nawierzchni utwardzonej (tłuczeń), bruk Średnia droga o nawierzchni ulepszonej żwirowej Słaba droga gruntowa Bardzo dobre teren płaski, nie występują doły, rowy i inne przeszkody Dobre teren płaski z występującymi rowami, dołami, częściowo zawodniony (siedliska boru wilgotnego) Średnia teren z urozmaiconą rzeźbą, pagórkowaty z występującymi rowami i ciekami (siedliska olsowe) Trudny teren pocięty wąwozami i jarami, silnie urzeźbiony, teren podgórski Bardzo trudny obszary górskie Bardzo dobre nieruchomości położona wewnątrz ekosystemu leśnego Korzystne nieruchomość przylega krótszym bokiem do obcego ekosystemu, np. agroekosystemu lub obszaru zurbanizowanego 11

12 Walory rekreacyjne nieruchomości Przeciętne nieruchomość przylega dłuższym bokiem do obcego ekosystemu lub obszaru zurbanizowanego. Nieruchomość przylega do drogi o znacznym nasileniu ruchu (droga wojewódzka), nieruchomość stanowi enklawę wśród użytków rolnych Niekorzystne nieruchomość przylega do drogi krajowej o znacznym nasileniu ruchu. Nieruchomość otoczona jest obszarami zurbanizowanymi Bardzo duża przydatność nieruchomość położona na siedliskach boru suchego lub świeżego, pokryta drzewostanami w IV i wyższych klasach wieku Duża przydatność nieruchomość położona na siedliskach boru mieszanego świeżego, pokryta drzewostanem w III klasie wieku Mała przydatność nieruchomość położona na siedliskach borów mieszanych wilgotnych i borów wilgotnych pokrytych drzewostanami w II klasie wieku Nieprzydatne nieruchomość położona na siedliskach olsowych. Nieruchomości pokryte uprawami i młodnikami *) Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09. 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. mnr 207 z 2004 r.) załącznik. 4.2 Zebranie informacji o cenach transakcyjnych Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny, uwzględniając definicję wartości rynkowej nieruchomości określoną art. 151.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz 5 Rozporządzenia Rady Ministrów, wymienionego w punkcie 2 opracowania. Rozporządzenie Rady Ministrów stanowi: 5. 1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. 2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. 12

3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych rzeczoznawca gromadzi w zestawieniu zwanych bazą danych. 4.2.1 Baza danych cen transakcyjnych. (zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach) Baza danych zawiera zebrane z rynku lokalnego informacje dotyczące transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, co stanowi podstawę wyceny. W bazie danych umieszcza się następujące informacje: 1) Położenie nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, 2) Data transakcji, 3) Powierzchnia wyrażona w jednostkach charakterystycznych dla rodzaju wycenianej nieruchomości. Przykładowo: gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, jednostką będzie m 2 powierzchni użytkowej lokalu, gdy przedmiotem wyceny będzie nieruchomość gruntowa, jednostką będzie m 2 powierzchni gruntu (działki ewidencyjnej), gdy przedmiotem wyceny będzie nieruchomość rolna lub leśna, jednostką będzie hektar powierzchni działki ewidencyjnej lub użytku gruntowego w działce stanowiącej użytek rolny lub leśny. 4) Cena transakcyjna w PLN. 5) Cena transakcyjna przeliczona na jednostkę obszarową (m 2, ha). 6) Cena skorygowana na datę wyceny. 7) Cechy rynkowe nieruchomości będące przedmiotem transakcji. Przykładowe bazy danych dotyczące nieruchomości lokalowych, rolnych, leśnych zawierają tabele 4, 5 i 5A. 13

L.p. Tabela 4. Baza danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości lokalowych, jakie miały miejsce na rynku lokalnym teren miasta Warszawy dzielnica Wola Położenie, ulica Data transakcji Powierzchnia użytkowa w m 2 Cena transakcyjna w zł Cena 1 m 2 pow. użytkowej w zł Cena skorygo wana 1 m 2 Lokalizacja Stan techniczny budynku Cechy rynkowe Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń Wielkość lokalu Położenie na piętrze -1- -2- -3- -4- -5- -6- -7- -8- -9- -10- -11- -12-1. Garbińskiego 3 06.2003 37,15 97.500 2.624 3.373 pośrednia dostateczny przeciętny korzystna pośredni 2. Olbrachta 15 09.2003 27,47 66.000 2.403 2.918 centralna dobry przeciętny korzystna najgorsze 3. A Bit. pod Lenino 1 09.2003 37,76 100.000 2.648 3.215 centralna dobry dobry korzystna pośrednie 4. Pustola 36 10.2003 37,70 93.000 2.468 2.938 pośrednia dobry dobry korzystna pośrednie 5. Jana Krysta 6 10.2003 47,55 122.000 2.565 3.053 centralna dobry bardzo dobry korzystna najlepsze 6. Elekcyjna 33 10.2003 26,37 85.000 3.223 3.837 centralna dostateczny dobry korzystna pośrednie 7. B Monte Cassino 9 11.2003 37,08 100.700 2.717 3.170 centralna dostateczny dobry korzystna najgorsze 8. Elekcyjna 27 11.2003 45,60 110.000 2.412 2.814 centralna dobry dobry korzystna najlepsze 9. Baonu Zośka 4 12.2003 44,23 111.800 2.528 2.889 centralna dostateczny przeciętny korzystna pośrednie C 10. Redutowa 43 12.2003 37,98 97.500 2.569 2.936 centralna dostateczny przeciętny korzystna najgorsze 11. Bat. Parasol 3 12.2003 43,33 154.000 3.554 4.062 pośrednia dobry bardzo dobry korzystna pośrednia 12. Monte Cassino 3 01.2004 23,19 79.000 3.407 3.812 centralna dostateczny dobry korzystna pośrednie 13. Baonu Zośka 4B 01.2004 45,04 120.000 2.664 2.981 pośrednia dobry dobry korzystna pośrednie 14. Olbrachta 5 02.2004 68,60 230.000 3.353 3.672 centralna dobry dobry przeciętna najgorsze 15. Pustola 12 03.2004 26,30 80.000 3.042 3.259 pośrednia dobry przeciętny korzystna najlepsze 16. Pustola 30B 03.2004 38,51 140.000 3.635 3.895 pośrednia dobry dobry korzystna najlepsze 17. Elekcyjna 29 03.2004 47,08 130.700 2.776 2.974 centralna dobry przeciętny korzystna najgorsze 18. Antka Rozpylacza 3 04.2004 23,32 77.000 3.302 3.459 peryferyjna dostateczny dobry korzystna pośrednie 19. Pustola 30 04.2004 54,65 163.000 2.983 3.125 pośrednie dostateczny dobry przeciętna pośrednie 20. D Olbrachta 9 05.2004 51,58 149.900 2.906 2.975 centralna dobry dobry przeciętna najgorsze 14

Przykładową bazą danych dotyczącą nieruchomości rolnych zawiera tabela 5. Tabela 5. Baza danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości rolnych jakie miały miejsce na rynku lokalnym stanowiącym obszar gminy Grójec. L.p. Pow. w ha Podstawowe cechy Klasa bonit. 1. 3,49 RIV b - 2,20 RV 1,29 k 3 Średnia 2. 2,80 RIII b k4 0,13 RIV a - 1,55 C RV-1,12 k 6 dobra Położenie w stosunku do siedlisk słabe 3500 m dobre 1200 m. 3. 2,75 RV k6 słaba dobre 1400 m 4. 2,87 RIII a 1,29 dobre RIII b 1,08 k4 900 m A RIV a 0,50 dobra 5. 2,61 RIII a 1,41 RIII b 1,20 k2 dobra 6. 3,31 RV k3 słaba 7. 2,41 RIV a 1,22 RIV b 0,80 RV- 0,39 k 3 średnia 8. 3,11 RIV b 2,20 RV- 0,91 Średnia k 3 9. 3,50 RIV a 0,15 RIV b 0,20 RV 3,15 k 3 Słaba 10. 2,72 RIII a 0,92 RIII b -1,00 k 4 RIV a - 0,8 dobra 11. 2,41 RIII a 0,92 k 2 RIII b 1,21 RIV a 0,22 k 3 dobra 12. B 2,01 RV- 1,43 k3 RVI - 0,58 k 7 słaba 13. 1,95 RIII a 0,90 RIII b 0,40 RIV a - 0,65 k 4 dobra 14. 3,10 RIII b 2,15 RIV a - 0,95 k 3 dobra 15. 2,41 RIII a 1,45 RIII b 0,96 k 4 dobra 16. 3,19 RIII b - 0,80 RIV a 2,39 k 3 średnia bardzo dobra do 500m dobra 800 m dobre 1500 m słabe 3200 m słabe 3300 m b.dobra do500 m dobre 1300 m dobre 700 m bardzo dobra do 500 m przeciętna 2000 dobre 1300 Przeciętna 2400 m. Data transakcji Cena nieruchomości Cena 1 ha nieruch omości Cena skoryg. 1 ha 15.06.2004 26500 7593 7693 17.04.2004 22500 8036 8213 5.07. 2004 18000 6545 6617 8.05.2004 26600 9268 9431 28.08.2004 29500 11303 11328 22.03.2004 24000 7251 7442 14.02.2004 20500 8506 8768 10.12.2003 22700 7299 7588 25.11.2003 23800 6800 7084 16.11.2003 28500 10 478 10939 2.09.2003 21000 8714 9193 6.06.2003 12900 6418 6842 25.05.2003 18000 9231 9861 8.08.2003 23300 7516 7946 2.07.2003 20000 8299 8828 16.04.2003 23500 7367 7918 15

Przykładową bazę danych dotyczących nieruchomości leśnych zawiera tabela 5A Tabela 5A. Baza danych z ocenami transakcyjnymi nieruchomości leśnych jakie miały miejsce na rynku lokalnym stanowiącym obszar powiatu nowy Dwór Mazowiecki. Cechy taks. drzewostanu dobra 9500 2722 3422 6500 4815 5911 dobra 7700 2800 3382 V Min 6500 5200 6385 V Max dobra 8500 4146 4967 9500 3755 4461 7900 5338 6289 8200 3850 4476 15000 4310 4950 11000 4583 5218 8800 4889 5422 przeciętna 7200 3582 3954 przeciętna 6700 3436 3673 dobra 12700 4097 4300 10500 3659 4312 4.3 Określenie zmiany poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu Baza danych cen transakcyjnych zawiera informacje dotyczące transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Transakcje te zaistniały w różnym czasie na analizowanym rynku. Rzeczoznawca określając wartość nieruchomości na określoną datę zobowiązany jest określić przewidywane ceny nieruchomości na datę wyceny. W tym celu bada zmiany poziomu cen nieruchomości w funkcji czasu i koryguje ceny nieruchomości zarejestrowane w bazie danych sprowadzając je na datę wyceny. Ceny skorygowane nieruchomości na datę wyceny możemy określić korzystając ze wzoru: C C 1 R t ) (1) sk TR ( 1 16

gdzie: C SK cena skorygowana wynikająca z upływu czasu między datą transakcji a datą wyceny, C TR cena transakcyjna, R współczynnik zmiany ceny, określany jako średnia arytmetyczna przynajmniej z trzech par nieruchomości podobnych wybranych z bazy danych stosując wzór (2) t 1 liczba jednostek czasu (z zasady przyjmuje się okres 1 miesiąca) jaka upłynęła od daty transakcji do daty na jaką określona jest wartość nieruchomości. Współczynnik zmiany cen określamy stosując wzór gdzie: R współczynnik zmiany ceny R i C2 C i 1i (2) C t 1 i 2 1 R dla n 3 n R i C 2 cena nieruchomości w i-tej parze sprzedanej później (wg bazy danych, tj. bliżej daty wyceny), C 1 cena nieruchomości, w i-tej parze sprzedanej wcześniej (w/g bazy danych) w stosunku do daty wyceny, t 2 liczba miesięcy dzielących transakcje których dotyczyły ceny C 2 i C 1 Współczynnik określa się dla poszczególnych par nieruchomości podobnych, tj. różniących się jedynie datą transakcji wybranych z bazy danych. Wybranych par powinno być przynajmniej 3. Przykładowe obliczenie współczynnika zmiany cen zawiera tabela. Tabela 6. Obliczenie współczynnika zmiany cen (dane z tabeli 4). L.p. 1. 2. Numer transakcji 17 2 12 6 Cena w zł/ m 2 2.776 2.403 3.407 3.223 Data transakcji 03.2004 09.2003 01.2004 10.2003 Czas w miesiącach % zmiany cen w ciągu 1 miesiąca 2.776 2.403 6 100% 2.403 6 3 3.407 3.223 100% 3.223 3 Współczynnik zmiany cen 0,0259 0,0190 3. 13 4 2.664 2.468 01.2004 10.2003 3 2.664 2.468 100% 2.468 3 0,0265 suma 0,0714 17

R = 0,0714 : 3 = 0,0238 Współczynnik zmiany poziomu cen lokali mieszkalnych wynosi 0,0238, co odpowiada wzrostowi cen 2,38% miesięcznie. Określenie wielkości spodziewanych cen nieruchomości na datę wyceny pozwala na obliczenie zakresu przedziału cenowego C jako różnicy między ceną maksymalną jednostki powierzchniowej nieruchomości (m 2, ha) a jej ceną minimalną. Przykładowe wielkości C obliczone z baz danych dla nieruchomości wynoszą: 1) dla nieruchomości lokalowych (tabela 4) C= C max (m 2 ) C min (m 2 ) = 4062-2814 = 1248 zł. 2) dla nieruchomości rolnych (tabela 5) C= C max (ha) C min (ha) = 11328 6617 = 4711 zł. 3) dla nieruchomości leśnych (tabela 5A) C= C max (ha) C min (ha) = 6385 3382 = 3003 zł. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określa się dla przyjętego rynku lokalnego, np. miasta, gminy, dzielnicy, obrębu ewidencyjnego, grupy obrębów ewidencyjnych. Odnoszą się też do konkretnego rodzaju nieruchomości. Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy jest wykorzystywanie zasady nazywanej po łacinie ceteris paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną (C min ), a ceną maksymalną (C max ), poszukuje się zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C max, C m J. Aby określić, np. wpływ cechy lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej. Analizę wpływu cechy np. lokalizacja" na ceny i na wartość rynkową prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile nieruchomość o najlepszym położeniu różni się od takiej samej nieruchomości położonej na obrzeżu rynku lokalnego. Różnicę cen (C w - C M ) najlepiej położonej nieruchomości o cenie (C w ) i nieruchomości o najgorszym położeniu i podobnej pod względem innych cech (C M ) dzielimy przez C i mnożymy przez 100 %. W ten sposób ustala się udział procentowy cechy lokalizacji w przedziale cenowym ΔC. Podobnie postępuje się analizując nieruchomości, które różnią się np. tylko stanem technicznym i innymi cechami. 18

Wagi cech rynkowych w/g standardu określone są: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c) na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, d) inny wiarygodny sposób Wybór drogi dla określenia wag zależy od liczby transakcji nieruchomościami jakie zaistniały na rynku lokalnym i które zarejestrowane zostały w bazie danych. W przypadku gdy liczba ta jest znacząca (kilkanaście wiarygodnych transakcji rynkowych) możemy wagi cech rynkowych określić w sposób analityczny ze wzoru: CW CM WC i 100 % (3) ΔC gdzie: W C i waga i-tej cechy C w cena większa nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy, pozostałe równe ( ceteris Paribas ) C M cena mniejsza nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy. Przyjmujemy, że pozostałe cechy nieruchomości są równe (zasada ceteris paribus ) C zakres cenowy tj. różnica między ceną maksymalną jednostki obszarowej (m 2, ha) występujące na rynku lokalnym a ceną minimalną tej jednostki na analizowanym rynku lokalnym. Określanie wag cech rynkowych na podstawie analizy bazy danych możemy wykonać w poniższej tabeli: Przykład wyliczeń zawiera tabela 7 Lp. Rodzaj cechy Ceny działek różniących CW CM się jedną cechą 100% ΔC 1 Cecha (atrybut) I C 1 W = C 1 M=...... C n W = C n M = obliczenie średniej 2 Cecha (atrybut) II C 1 W = C 1 M=...... C n W = C n M = obliczenie średniej 19

Ostateczne ustalenie wag cech rynkowych powinno uwzględniać zasadę, że ich suma wynosi 100%. Gdyby zaistniała sytuacja, że wagi wszystkich cech nieruchomości zostały określone sposobem analitycznym na ogół ich suma jest większa lub mniejsza od 100%. Wówczas wagi poszczególnych cech korygujemy współczynnikiem obliczonym w zależności: 100% K = (4) wag okreśkreślonych dla poszczególych cech Ograniczona liczba transakcji występująca w bazie danych jak również brak możliwości opisania wszystkich cech nieruchomości występujących w tej bazie powoduje, że trudno jest określić na podstawie analizy bazy danych wagi wszystkich cech wycenianej nieruchomości występujące na rynku lokalnym. Wówczas ograniczamy się do określenia wag tych cech, które uważamy, że mają najwyższe wagi. Wagi pozostałych cech określamy na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Wagi te określamy stosując wzór: ni P j (100% P i ) n i gdzie: P j waga j-otej cechy określona na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości n i liczba odpowiedzi na tak w ankietowanej próbce potencjalnych nabywców n i liczba ankietowanych potencjalnych nabywców P i suma wag cech określonych na podstawie analizy bazy danych ze wzoru (5). Przy stosowaniu metody mieszanej określenia wag cech rynkowych, tj. gdy część wag cech wyznaczamy na podstawie analizy bazy danych (wzór 3) a pozostałe wagi cech wyznaczamy na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości- zbędnym jest korygowanie sumy wag współczynnikiem k. W tym przypadku zawsze stosując wzór (5) otrzymamy sumę wag równą 100%. Przykładowe obliczenie wag cech dla nieruchomości lokalowej zawierają tabele 7, 8 i 9. (5) 20

Tabela 7. Określenie wag cech rynkowych na podstawie danych zawartych w tabeli 4 L.p. Rodzaj cechy Ceny lokali mieszkalnych różniących się C C jedną cechą w zł/m 2 W M 100% C C W(6) = 3.837 C M(18) = 3.459 30 % C W(3) = 3.215 1. Lokalizacja C M(4) = 2.938 22 % C W(12) = 3.812 C M(18) = 3.459 28 % średnia 27 % 2. C Standard W(5) = 3.053 19 % C wykończenia i M(8) = 2.814 C funkcjonalność W(7) = 3.170 19% C pomieszczeń M(10) = 2.936 średnia 19 % C 4062 2814( tab.4) 1248 Przyjęto ostateczne wagi cech: lokalizacja = 30% standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń = 20% Pozostałe cechy mające wpływ na ceny nieruchomości na rynku lokalnym określono na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Określając wagi pozostałych cech brano pod uwagę ile razy poszczególne cechy były wymienione przez potencjalnych nabywców jako istotne na rynku lokalnym odpowiedzi tak w ankietach. Tabela 8. Zbiorcze zestawienie wyników badań ankietowych L.p. Rodzaj cechy Liczba odpowiedzi tak Waga cechy 1. Stan techniczny budynku S 2 = 22 24 % 2. Wielkość lokalu S 4 = 9 10 % 3. Położenie na piętrze S 5 = 14 16 % 45 50 % Wagi cech obliczono stosując następującą zależność: Si waga i - tejcechy 50% S i gdzie 50 % = 100 % - suma wag cech wyliczonych na podstawie analizy bazy danych. Ustalone wagi cech pozwalają na określenie udziału procentowego danej cechy tzw. zakres kwotowy w przedziale cenowym C. Przykład ostatecznego ustalenia wag cech i udziału procentowego danej cechy (zakresu kwotowego) w przedziale cenowym C tabela 9. 21

Tabela 9. Cechy, wagi i zakresy kwotowe L.p. Cecha Waga cechy (W i ) Zakresy kwotowe [%] [zł/m 2 ] 1. Lokalizacja 30 374 2. Stan techniczny budynku 25 312 3. Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń 20 250 4. Wielkość lokalu 10 125 5. Położenie na piętrze 15 187 Suma 100 1.248 5. Metody wyceny stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się metody: a) metodę porównywania parami, b) metodę korygowania ceny średniej, c) metodę analizy statystycznej rynku. Wybór metody wymienionej w pozycji a lub b do wyceny wartości rynkowej danej nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Powinien się on przy tym kierować wynikami analizy rynku. 5.1 Metoda porównywania parami. Metoda porównywania parami w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określona została w sposób następujący: 4. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rakowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nota interpretacyjna NI1 uściśla zasady stosowania metody w sposób następujący: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice cen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. 22

Procedury postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wymieniona nota określa następująco: 1.Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np.m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu Pierwsze dwie procedury zostały opisane w p. 4 opracowania. 5.1.1 Charakterystyka wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Charakterystyka wycenianej nieruchomości winna obejmować informacje o: 1) stanie prawnym nieruchomości, 2) stanie nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego. 23

Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę. W ramach badania stanu prawnego nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości. Podstawą do badania stanu prawnego nieruchomości są księgi wieczyste oraz zbiory dokumentów znajduje się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Podstawę taką stanowią również akty notarialne, ostateczne decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe znajdujące się w organach prowadzących kataster nieruchomości. Organy te prowadzą tzw. teczki aktowe zawierające dowody wpisów lub zmian do katastru. Rzeczoznawca kopię dokumentów lub wypisy z tych dokumentów powinien załączyć do operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym należy zamieścić również opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego. Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości. Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza protokół, czyniąc go załącznikiem do operatu szacunkowego. W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować szczególności: a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) lokalizację i czynniki środowiskowe, c) stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości, e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości, f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości. W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności: rodzaj i przeznaczenie obiektu, parametry techniczno-użytkowe, wiek obiektów, rodzaj konstrukcji i wykończenia, sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą, 24

zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego, stan techniczny i stopień zużycia, możliwości i warunki dalszej eksploatacji, sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego. Informacje niezbędne do przeprowadzenia opisu nieruchomości rzeczoznawca uzyskuje z *) : 1) operatu ewidencji gruntów i budynków w zakresie położenia nieruchomości; pola powierzchni, rodzaju użytku, klasy bonitacyjnej w odniesieniu do nieruchomości rolnych, 2) mapy zasadniczej i katastru urządzeń podziemnych, 3) mapy glebowo - rolniczej w odniesieniu do nieruchomości rolnych, 4) planów urządzania lasu i uproszczonych planów urządzania w odniesieniu do nieruchomości leśnych, 5) dokumentacji architektoniczno budowlanej, 6) wizji lokalnej w terenie. Przykładowe opisy cech wraz z ich oceną dla wycenianych różnych rodzajów nieruchomości przedstawiono poniżej: 1) dla wycenianej nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny: Lokalizacja - centralna Stan techniczny budynku - dobry Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń - dobry Wielkość lokalu - korzystna Położenie na piętrze - najlepsze 2) dla wycenianej nieruchomości gruntowej: Lokalizacja - dobra Sąsiedztwo i otoczenie - dobre Kształt i wielkość działki - bardzo dobry Infrastruktura techniczna - pełna 3) Dla wycenianej nieruchomości rolnej Wartość bonitacyjna (klasy bonitacyjne) oraz przydatność rolnicza - średnia Położenie nieruchomości w odniesieniu do działek siedliskowych - dobre Jakość drogi dojazdowej - przeciętna Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych - bardzo dobre Kształt - bardzo dobry *) Patrz konspekt Źródła informacji o nieruchomościach 25

Kultura rolna - wysoka 4) Dla wycenianej nieruchomości leśnej klasa bonitacji drzewostanu i jego gatunek - dobra cechy taksacyjne drzewostanu - przeciętna siedliskowy typ lasu - średni stan zagospodarowania i stopień dewastacji (zniszczeń) siedliska leśnego stan drzewostanu wynikający z położenia nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu - częściowo zdewastowane - uszkodzenia średnie położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej - bardzo dobre jakość drogi dojazdowej - bardzo dobra sąsiedztwo użytków przyległych - przeciętna 5.1.2 Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych. Z bazy danych wybieramy do porównań 3 5 nieruchomości najbardziej podobnych. Jako kryterium wyboru nieruchomości najbardziej podobnych należy przyjmować daleko idące podobieństwo 1 2 cech o najwyższych wagach. Przez daleko idące podobieństwo cech rozumie się cechy identyczne lub różniące się o jeden stopień według skali przyjętej w wyniku analizy rynku lokalnego (p.4.1 opracowania). Dokonując wyboru nieruchomości które zostaną wzięte do porównań rzeczoznawca majątkowy zamieszcza w operacie szacunkowym ich opis i charakterystykę oraz określa te ich cechy rynkowe, które nie zostały zarejestrowane w bazie danych (p. 4.2.1 opracowania). Opis cech nieruchomości wytypowanych do porównań jest analogiczny jak nieruchomości wycenianej (przykłady opisów podano wyżej). Dla ułatwienia późniejszych obliczeń są zestawienia cech nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań. Przykładowe zestawienia cech wraz z ich oceną dla wycenianej nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny. 26

Tabela 10. Zestawienie cech wycenianego lokalu oraz nieruchomości lokalowych wziętych do porównań (patrz tabela 4). L.p. Nieruchomości porównawcze Cechy Wyceniana A B C rynkowe X D 1. Lokalizacja centralna centralna centralna centralna centralna 2. Stan techniczny dostateczn dobry dobry budynku y dostateczny dobry Standard 3. wykończenia i funkcjonalność dobry dobry dobry przeciętny dobry pomieszczeń 4. Wielkość lokalu korzystna korzystna korzystna korzystna przeciętna 5. Położenie na piętrze najlepsze pośrednie najgorsze pośrednie najgorsze 5.1.3 Utworzenie par porównawczych oraz obliczenie wartości nieruchomości. Utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości oraz wyliczenie poprawek kwotowych, wartości jednostki powierzchni nieruchomości (m 2, ha) oraz obliczenie wartości nieruchomości przeprowadza się w sposób następujący. Wartość bezwzględna poprawki kwotowej danej cechy ( 1C ) powstaje przez podzielenie zakresu kwotowego cechy przez n 1; gdzie n oznacza liczbę stanów cechy jaka występuje na rynku lokalnym. ν i,c ZKi (6) n 1 Znak poprawki będzie dodatni, jeśli cecha nieruchomości wycenianej jest lepsza od nieruchomości branej do porównań. Znak poprawki będzie ujemny (-) jeżeli cecha nieruchomości wycenianej będzie gorsza od cechy nieruchomości branej do porównań. 27

Porównanie nieruchomości przy zastosowaniu metody porównania parami można prowadzić w tabelach porównawczych, których podaje poniższa tabela: Lp. 1 1 2......... n Cechy rynkowe Suma 100 Udział cechy w C (waga cechy) % Zakres kwotowy zł Poprawki zł 1) Określamy wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej z każdej pary jako suma ceny tej jednostki nieruchomości wziętej do porównań skorygowanej na datę wyceny i sumy wartości kwotowych poprawek i W 1ha I = C Ask + i(a) W 1ha II = C Bsk + i(b) (7) W 1ha III = C Csk + i(c) gdzie: W 1ha I wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej obliczona z pierwszej pary C Ask - cena skorygowana jednostki powierzchni nieruchomości A wziętej do porównań W 1ha II wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej obliczona z drugiej pary C Bsk - cena skorygowana jednostki powierzchni nieruchomości B wziętej do porównań W 1ha III wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej obliczona z trzeciej pary C Csk - cena skorygowana nieruchomości C wziętej do porównań ia, ib, ic poprawki określone dla poszczególnych cech wynikające z porównania nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań A, B, C 2) Określamy wartość jednostki powierzchni nieruchomości z par jako średnią arytmetyczną, wzór: n 1 Wj.p. N.WYC. W. j.p. 1ha n i (8) i 1 gdzie: W j.p. N.WYC = wartość 1 hektara nieruchomości wycenianej n - liczba nieruchomości wziętych do porównań (n = 3 5) W j.p. wartość jednostki powierzchni nieruchomości z i-tej pary 28

3) Określamy wartość nieruchomości W N = W 1ha. P ha gdzie: P powierzchnia nieruchomości wyrażona w hektarach. W j.p. najbardziej prawdopodobna wartość 1 ha nieruchomości wycenianej. Przykład obliczeń wartości m 2 powierzchni nieruchomości lokalowej oraz wartości lokalu na podstawie danych zawartych w tabelach: 1, 4, 9, 10 zamieszczono poniżej Przykład obliczenia wartości 1m 2 powierzchni nieruchomości lokalowej oraz wartości tej nieruchomości. Do przeprowadzenia obliczeń korzystamy z danych zawartych w tabeli 10, tabeli 9 oraz tabeli 1. Lokal wyceniany X i nieruchomość lokalowa A L.p. Cechy rynkowe Procentowy Zakres wpływ na ceny Poprawki kwotowy (waga cechy) [zł/m 2 [zł] ] [%] 1. Lokalizacja 30 374 0 2. Stan techniczny budynku 25 312 0 3. Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń 20 250 0 4. Wielkość lokalu 10 125 0 5. Położenie na piętrze 15 187 +94 Suma 100 1248 + 94 Wartość z porównania z lokalem A: W A = 3.215 zł/m 2 + 94 zł/m 2 = 3.309 zł/m 2 29

Lokal wyceniany X i nieruchomość lokalowa B L.p. Cechy rynkowe Procentowy wpływ na ceny (waga cechy) [%] Zakres kwotowy [zł/m 2 ] Poprawki [zł] 1. Lokalizacja 30 374 0 2. Stan techniczny budynku 25 312 + 104 3. Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń 20 250 0 4. Wielkość lokalu 10 125 0 5. Położenie na piętrze 15 187 + 187 Suma 100 1248 + 291 Wartość z porównania z lokalem B: W B = 3.170 zł/m 2 + 291 zł/m 2 = 3.461 zł/m 2 Lokal wyceniany X i nieruchomość lokalowa C L.p. Cechy rynkowe Procentowy Zakres wpływ na ceny Poprawki kwotowy (waga cechy) [zł/m 2 [zł] ] [%] 1. Lokalizacja 30 374 0 2. Stan techniczny budynku 25 312 +104 3. Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń 20 250 +125 4. Wielkość lokalu 10 125 0 5. Położenie na piętrze 15 187 +94 Suma 100 1248 +323 Wartość z porównania z lokalem C: W C = 2.889 zł/m 2 + 323 zł/m 2 = 3.212 zł/m 2 Lokal wyceniany X i nieruchomość lokalowa D L.p. Cechy rynkowe Procentowy Zakres wpływ na ceny Poprawki kwotowy (waga cechy) [zł/m 2 [zł] ] [%] 1. Lokalizacja 30 374 0 2. Stan techniczny budynku 25 312 0 3. Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń 20 250 0 4. Wielkość lokalu 10 125 +63 5. Położenie na piętrze 15 187 + 187 Suma 100 1248 + 250 30

Wartość z porównania z lokalem D: W D = 2.975 zł/m 2 + 250 zł/m 2 = 3.225 zł/m 2 Określenie wartości 1 m 2 p.u. lokalu z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych: z porównania z lokalem A: W A = 3.215 zł/m 2 + 94 zł/m 2 = 3.309 zł/m 2 z porównania z lokalem B: W B = 3.170 zł/m 2 + 291 zł/m 2 = 3.461 zł/m 2 z porównania z lokalem C: W C = 2.889 zł/m 2 + 323 zł/m 2 = 3.212 zł/m 2 z porównania z lokalem D: W D = 2.975 zł/m 2 + 250 zł/m 2 = 3.225 zł/m 2 Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w czterech parach porównawczych. Zgodnie z pkt. 4.8. Standardu III.7* - wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ostateczne określenie wartości nieruchomości może być wyliczone jako średnia arytmetyczna. Wartość rynkowa 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu jako przedmiotu odrębnej własności wyniesie: 3.309 3.461 3.212 3.225 13.207 W 1mkw 3.301,75 4 4 Przyjęto wartość 1 m 2 p.u.: W 1m2 = 3.302 zł Określenie wartości wycenianego lokalu WN W1 m2 P gdzie: W 1m2 - najbardziej prawdopodobna wartość 1 m 2 p.u. wycenianego lokalu P - powierzchnia lokalu w m 2 W N = 3.302 zł/m 2 x 44,16 m 2 = 145.816,32 zł Przyjęto wartość: 146 000 zł x) słownie: sto czterdzieści sześć tysięcy złotych x) W 56 ust. 2 przyjęto: Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tyasiecy złotych, jeśli nie zniekształca to wyniku wyceny. 31