Problemy praktyczne związane z wyceną nieruchomości

Transkrypt

1 Tomasz Kotrasiński, Wojtek Nurek Problemy praktyczne związane z wyceną nieruchomości 5 grudnia 2013, Poznań

2 SPECYFIKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI DLA JEDNOSTEK SAMORZĄDU I INNYCH INSTYTUCJI PUBLICZNYCH Masowa ilość nieruchomości podlegających wycenie. Potrzeba obiektywizacji uzyskiwanych wyników wyceny w celu wyeliminowania ewentualnych sporów. Minimalizacja kosztu wyceny przy maksymalizacji efektu wyrażonego wpływami z tytułu opłat opartych o wycenę nieruchomości. 2

3 PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. [BAZA INFORMACJI] 3

4 PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. [BAZA INFORMACJI] 4

5 PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. [ANALIZA] 5

6 ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY UTWORZENIE BAZY INFORMACYJNEJ O TRANSAKCJACH ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH WYCENA NIERUCHOMOŚCI 6

7 OPERAT SZACUNKOWY JAKO ELEMENT SKŁADOWY POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE zawiadomienie WYCENA decyzja wniosek do sko decyzja sko 7

8 NIEODŁĄCZNY ELEMENT POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO URZĄD GMINY OPERAT OPŁATA Rekcja na obowiązek wnoszenia opłaty. 8

9 PRZYKŁADY PRAKTYCZNE PREZENTACJA ŹRÓDEŁ SPORÓW I KONFLIKTÓW 9

10 BŁĘDNE ZASTOSOWANIE LUB NISKA WIARYGODNOŚĆ DANYCH INFORMACYJNYCH ZASTOSOWANYCH W OPERACIE SZACUNKOWYM 10

11 BAZA INFORMACYJNA O LOKALNYCH TRANSAKCJACH CENY CZAS 11

12 POMNIĘCIE OBOWIĄZKU PRZEPROWADZENIA ANALIZY LUB NISKA WIARYGODNOŚĆ ANALIZY DANYCH 12

13 ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH 13

14 ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH 14

15 Wagi cech Rozporządzenie w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przykładowe stwierdzenie w operacie szacunkowym: Na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej, analizy rynku lokalnego oraz analizy preferencji uczestników tego rynku przyjęto następujące cechy rynkowe, ich stopniowanie i wagi tych cech. 15

16 Wagi cech c.d. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Lokalizacja ogólna 10 Lokalizacja szczegółowa: otoczenie nieruchomości 25 Lokalizacja szczegółowa: dostępność komunikacyjna i handlowo-usługowa 25 Potencjał inwestycyjny gruntu 30 Warunki inne 10 16

17 Trend czasowy Z treści Art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględniania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 17

18 PRAKTYCZNE SPOSOBY WYELIMINOWANIA ŹRÓDEŁ SPORÓW I KONFLIKTÓW 18

19 ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY BD A W BD BAZA DANYCH A BADANIA I ANALIZA DANYCH W WYCENA 19

20 BAZA DANYCH BD BD BAZA DANYCH 20

21 Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości DESKTOPOWCY PODGIK - rejestry cen EWIDENCJA PUBLICZNA MPZP GEOPORTAL TERENOWCY 21

22 Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości Lokalizacja zarejestrowanych transakcji 22

23 Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości Informacja o uzbrojeniu i dostępie do dróg 23

24 Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego 24

25 Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości 25

26 Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości, obejmująca opracowanie jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji, dotycząca gruntów niezabudowanych zlokalizowanych na obszarze Gminy. W bazie informacji dokonano opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji. Baza informacji obejmuje nieruchomości będące przedmiotem obrotu na terenie Gminy za okres pełnych 5 lat wstecz. 26

27 Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe), geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości, określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją poszczególnych dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości, obmiary obwodów i określenie kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału działek nieruchomości, 27

28 Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie Określenie stanu planistycznego nieruchomości w studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym: wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej, określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze szczególnych stref planistycznych (ochrony archeologicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.) 28

29 Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie Określenie stanu nieruchomości w terenie, w tym: określenie stanu uzbrojenia terenu nieruchomości i dostępności uzbrojenia w zakresie mediów: energia elektryczna, wodociąg, gaz, c.o., kanalizacja (podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem), określenie występujących na nieruchomości ograniczeń inwestycyjnych takich jak: bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, inne utrudnienia. 29

30 Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie W efekcie, określenie: sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) wynikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów lokalizacji, komunikacji, otoczenia, uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania nieruchomości. 30

31 ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY A A ANALIZA DANYCH 31

32 Analiza danych informacyjnych Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Gminy wykonana została w oparciu o bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości. Analiza zawiera: statystykę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, analizę kształtowania się cen w czasie (trendu), wizualizację rozkładu cen transakcyjnych, określenie wpływu poszczególnych cech określonych w bazie na poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych. 32

33 Analiza danych informacyjnych Efektem analizy rynku jest: model* kształtowania się wartości nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie Gminy. *Model wartości = ustalenie na podstawie badań rynku liczbowej zależności pomiędzy cechami rynkowymi nieruchomości a wartością nieruchomości. 33

34 Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość nieruchomości Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości Uzbrojenie nieruchomości w media i jego wpływ na wartość nieruchomości Kształt nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości 34

35 Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość nieruchomości Poziom utrudnień inwestycyjnych i jego wpływ na wartość nieruchomości Podział nieruchomości i liczba działek nieruchomości i nieciągłość obszaru nieruchomości i ich wpływ na wartość nieruchomości Stan planistyczny nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości Strefy ochronne instalacji oraz strefy planistyczne i ich wpływ na wartość nieruchomości 35

36 Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych Powierzchnia (wielkość) nieruchomości i jej wpływ na wartość nieruchomości Stawka opodatkowania VAT i jej wpływ na wartość nieruchomości Cechy przyjęte egzogenicznie i ich wpływ na wartość nieruchomości Inne czynniki oraz warunki transakcji i ich wpływ na wartość nieruchomości 36

37 ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO Wycena polega na zastosowaniu skonstruowanego jednolitego modelu wyceny nieruchomości do konkretnej nieruchomości, dla której zidentyfikowano konkretne cechy rynkowe Efekt: Ze względu na fakt, że cała analiza rynku i stworzenie modelu wartości odbywa się przed wyceną konkretnej nieruchomości i wycena sprowadza się do zastosowania modelu dla zidentyfikowanych cech, więc sam proces wyceny konkretnej nieruchomości jest bardzo szybki. 37

38 ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO Efekt: Ze względu na fakt, że cała analiza rynku i stworzenie modelu wartości odbywa się na bazie pełnego zasobu transakcji nieruchomości w pełnym zakresie ich cech, na podstawie modelu wartości można jednolicie wycenić każdy typ gruntu dla dowolnego celu uwzględniając jego cechy rynkowe. 38

39 ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO pełna obiektywność procesu wyceny w oparciu o jednolity zobiektywizowany system opisu cech rynkowych nieruchomości taki sam dla całego obszaru inwestycji/regionu jednolitość systemu - minimalizująca konflikty wynikające z nierównego traktowania różnych właścicieli przez różnych rzeczoznawców wyceniających o różne kryteria, opierających się na różnych zbiorach cen i stosujących różne założenia metodologiczne realność wyceny zapewniona przez stałe badanie i monitorowanie rynku przy zastosowaniu zaawansowanych metod analizy danych pozwalających na uchwycenie faktycznego wpływu różnych czynników rynkowych na kształtowanie się cen 39

40 ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO zastosowanie zaawansowanych metod analitycznych - daje pewność i sprawdzalność metodyki szacowania, łącznie z możliwością stwierdzenia efektywności (sprawności) zastosowanego modelu szacowania wysoka jakość wycen - pozwalająca na minimalizację skuteczności procesów odwoławczych i blokowania postępowań duża wydajność systemu system pozwala na jednoczesną wycenę i aktualizację całego zasobu nieruchomości związanego z planowaną inwestycją tworząc podstawę dla pojedynczych wycen stanowiących podstawę negocjacji/decyzji działający w czasie rzeczywistym system - pozwala zasadniczo na wycenę dowolnej nieruchomości objętej systemem w dowolnym momencie bez konieczności wszczynania formalnych procedur przetargowych 40

41 ELEMENTY SKŁADOWE SYSTEMU WYCEN BAZA INFORMACYJNA O TRANSAKCJACH, KTÓRA POSŁUŻYŁA DO SPORZĄDZENIA ANALIZY ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE UZYSKIWANYCH CEN ORAZ WARUNKÓW ZAWARCIA TRANSAKCJI ORAZ CECH NIERUCHOMOŚCI WPŁYWAJĄCYCH NA POZIOM CEN WYCENA NIERUCHOMOŚCI OPERATY SZACUNKOWE/OPINIE/ZESTAWIENIA 41

42 ZAKRES ZASTOSOWANIA ELEMENTÓW SKŁADOWYCH SYSTEMU WYCENY NIERUCHOMOŚCI PRZEZ PODMIOTY PUBLICZNE BAZA INFORMACYJNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYCENA NIERUCHOMOŚCI kontrola zarządcza (art. 68, 69 ustawy o finansach publicznych oraz zadania własne wynikające z UGN) kontrola zarządcza (art. 68, 69 ustawy o finansach publicznych oraz zadania własne wynikające z UGN) operaty szacunkowe dokumenty formalnie wymagane w procedurach administracyjnych prognozowanie wpływów z opłat, wydatków z tytułu odszkodowań, wyceny do celów własnych sukcesywnie upubliczniane informacje o rynku nieruchomości (statystyka publiczna), mapy cenowe, trendy zmian cen, prognozowana wysokość opłat publicznych 42

43 PODSUMOWANIE Wycena nieruchomości jest procesem, na który składa się: 1. pozyskiwanie, porządkowanie i obróbka informacji o dokonanych transakcjach pochodzących z różnych źródeł, 2. analiza informacji zgromadzonych w bazie danych informacyjnych, 3. wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego przeprowadzona na podstawie uprzednio przeprowadzonej analizy. Każdy element składowy procesu wyceny winien być przeprowadzony a w razie wątpliwości udokumentowany i przedstawiony. 43

44 DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ RealExperts.pl sp. z o.o Warszawa ul. Madalińskiego 20 lok. 6 tel sekretariat@realexperst.pl NIP: REGON: KRS: