WYKŁAD 2: ANALIZA RYNKU W WYCENIE. Mariusz Dacko

Transkrypt

1 WYKŁAD 2: ANALIZA RYNKU W WYCENIE Mariusz Dacko

2 Analiza rynku: Rozpoznanie mechanizmu rynku, jego struktury, stanu i rozwoju jego elementów

3 Przestrzenny zakres badania rynku. Pojęcie rynku lokalnego. Nieruchomość na rynku lokalnym. Jak określić obszar rynku lokalnego? Rynek, na którym jednakowe, bądź zbliżone czynniki oraz atrybuty wpływają na kształtowanie się podobnego poziomu cen Obszar, w którym potencjalny nabywca postrzega lokalizację podobnych nieruchomości jako wzajemne substytuty Rynek na którym oferowane nieruchomości mają największe znaczenie dla nabywcy zamieszkałego w bezpośredniej okolicy

4 Nieruchomości na rynkach ponadlokalnych W większości przypadków jako podstawę do analiz przyjmuje się dane z rynku lokalnego Rynek regionalny może być podstawą do analiz w odniesieniu do nieruchomości, których ceny mają charakter ponadlokalny (np. domy wczasowe, uzdrowiska, hotele, obiekty zabytkowe)

5 Obszary rynków lokalnych zależą od rodzaju nieruchomości oraz specyfiki i wielkości miejscowości Obszary gmin wiejskich Obszary większych miejscowości położonych na terenach gmin wiejskich i miejsko-wiejskich Obszary małych i średnich miast stanowiących gminy Wyodrębnione obszary dużych miast

6 Obszary gmin wiejskich

7 Obszary większych miejscowości położonych na terenach gmin wiejskich i miejsko-wiejskich

8 Obszary małych i średnich miast stanowiących gminy

9 Wyodrębnione obszary dużych miast

10 Jak ustalać zakres czasowy badania rynku? Jest to czynność ściśle powiązana z celem analizy oraz liczbą transakcji odnotowanych na lokalnym rynku. W prostych zagadnieniach bada się krótkie okresy (2, 3 m-ce) Cele prognostyczne, inwestycje na dużą skalę, doradztwo, statystyka publiczna mogą wymagać danych reprezentujących dłuższy okres (czasami nawet kilku lat).

11 Gromadzenie danych o rynku Kluczowe znaczenie ma objęcie badaniem tych czynników i cech przedmiotu wyceny, które znacząco wpływają na ceny!

12 Cechy rynkowe Cechy (właściwości, atrybuty) to elementy odróżniające lub charakteryzujące przedmiot wyceny. Wyróżniamy je w drodze analizy myślowej. Cechy mają lokalny charakter i w różnym stopniu wpływają na wartość (mają w wycenie różne wagi). Pozyskiwanie informacji o cechach i badanie ich wpływu na kształtowanie się cen jest czynnością wymagającą znajomości rynku, intuicji, doświadczenia oraz warsztatu metodologicznego.

13 OKREŚLENIE TRENDU ZMIAN CEN WSKUTEK UPŁYWU CZASU Obliczenie zmiany cen przypadającej na jednostkę czasu opiera się na porównaniu cen transakcyjnych (zasada ceteris paribus ) i obliczeniu wskaźnika procentowego według wzoru: r = C - C % C t 1 gdzie C 1 i C 2 - jednostkowe ceny sprzedaży podobnych nieruchomości t - czas jaki upłynął między tymi transakcjami (l. m-cy.)

14 KOREKTA CEN TRANSAKCYJNYCH NA DZIEŃ DOKONYWANIA WYCEN, EKSPERTYZ, ANALIZ C sk = C o (1 + r t) gdzie r trend - średnia zmiana cen przypadająca na jednostkę czasu w przyjętym okresie badania rynku t upływ czasu od dnia zawarcia transakcji do dnia wyceny, analizy, ekspertyzy

15 OKREŚLENIE ZNACZENIA POSZCZEGÓLNYCH CECH ORAZ KIERUNKU I SIŁY ICH WPŁYWU NA CENY TRANSAKCYJNE (ANALIZA PAR SPRZEDAŻY) Określenie wpływu cech nieruchomości na ceny transakcyjne przeprowadza się m.in. na podstawie tzw. wag cech rynkowych stanowiących procentowy udział poszczególnych cech w całkowitej rozpiętości cen na rynku Analityczne obliczenie wag cech rynkowych, wymaga pogrupowania nieruchomości w pary różniące się tylko jedną cechą (zasada ceteris paribus ). Stosujemy wzór: gdzie: waga C W C C 100% C W i C M - ceny nieruchomości o najlepszej i najgorszej wartości cechy ΔC - różnica między ceną maksymalną i minimalną M