Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych Doradztwo w wyborze magazynu Marzec 2013
1 NASZE PODEJŚCIE DO PROJEKTU
Cele projektu NOWA LOKALIZACJA jedno scentralizowane centrum logistyczne Centralizacja i optymalizacja procesów logistycznych. Przeniesienie operacji logistycznych do miejsca pozwalającego na maksymalizację efektywności zarządzania dostawami. Jeden budynek spełnienie zapotrzebowania firmy Nowoczesny budynek magazynowy klasy A Infrastruktura pozwalająca maksymalnie wykorzystać powierzchnię Nowoczesny budynek biurowy przy magazynie Poprawa procesów logistycznych Jeden budynek pozwoli na skupienie w jednym miejscu wszystkich procesów logistycznych Centralny punkt prowadzenia działalności dla całej firmy Optymalizacja kosztów operacyjnych Obniżenie kosztów transportu Obniżenie kosztów magazynowych Centralizacja spowoduje obniżenie kosztów magazynowania Zrealizowanie wszystkich założonych celów doprowadzi do wzrostu oszczędności względem kosztów. Czas Szczegółowa analiza krytycznych kroków pozwoli na ścisłe określenie harmonogramu czasowego CBRE musi zrozumieć wewnętrzne procesy (analiza i zatwierdzanie decyzji) w celu ustalenia najbardziej realnego harmonogramu dla projektu. CBRE 2013 Strona 3
Metody pozyskiwania powierzchni Najem Własność Wariant 1 Wariant 2 Wariant 3 Wariant 4 Wariant 5 Wariant 6 Najem wolnej powierzchni w istniejącym parku Najem nieistniejącej powierzchni w istniejącym parku (tzw. Pre-lease) Budowa dostosowanego obiektu w miejscu wskazanym przez Najemcę (tzw. Built-to-Suit) Nabycie istniejącego obiektu i dostosowanie go pod własne potrzeby Nabycie odpowiadającego terenu i zlecenie budowy wybranemu deweloperowi (tzw. Fee development) Nabycie odpowiadającego terenu i zlecenie budowy wybranemu generalnemu wykonawcy CBRE 2013 Strona 4
Porównanie kosztów Wariant 1 Wynajem istniejącej pow. Wariant 2 Pre-lease Wariant 3 BTS Wariant 4 Zakup Wariant 5 Fee development Wariant 6 Budowa Standard Budynek magazynowy klasy A Budynek magazynowy klasy A Budynek magazynowy klasy A Budynek magazynowy klasy A Budynek magazynowy klasy A Budynek magazynowy klasy A Powierzchnia 20 000 m kw. 20 000 m kw. 20 000 m kw. 20 000 m kw. 20 000 m kw. 20 000 m kw. Czynsz efektywny / Cena zakupu 2.0-2.5 / m kw. 2.5-2.8 / m kw. 3.0-4.0 / m kw. 450 550 / m kw. n/a n/a Opłaty eksploatacyjne 0.7-1.0 /sq m 0.7-1.0 /sq m W zależności od indywidualnych kosztów n/a n/a n/a Cena gruntu Wliczone w czynsz Wliczone w czynsz Wliczone w czynsz (15 30 / m kw.) Wliczone w cenę (15 30 / m kw.) 15 30 / m kw. 15 30 / m kw. Koszty budowy n/a n/a n/a n/a 350 / m kw. (wliczając koszty infrastruktury i koszty dewelopera) 300 400 / m kw. (w zależności od zakresu) CBRE 2013 Strona 5
Nasze strategiczne podejście Proces pozyskania hali magazynowej Wdrożenie Planowanie projektu Zapytanie ofertowe Analiza ofert Negocjacje Rekomendacje CBRE Zawarcie umowy Monitorowanie prac budowlanych i wykończeniowych zrozumienie potrzeb klienta przygotowanie strategii dla projektu wybór wariantów pozyskania powierzchni Przygotowanie specyfikacji technicznej Zdefiniowanie celów i metody oceny ofert oraz wag Przygotowanie szczegółowego zapytania ofertowego wraz ze specyfikacją techniczną Analiza rynku celem odpowiedniej selekcji deweloperów / partnerów do zapytania ofertowego Wizytacja nieruchomości Rozesłanie zapytania ofertowego Koordynacja pytań dot. zapytania Zebranie ofert Szczegółowe porównanie warunków komercyjnych i technicznych ofert Spotkania z właścicielami nieruchomości i prezentacja ofert Ocena ofert wg wcześniej ustalonego schematu Wybór 3-4 najlepszych ofert (tzw. short listy) Finalne negocjacje z wybranymi oferentami Uzyskanie ostatecznych ofert Rekomendacje CBRE, ponowna ocena ze wskazaniem najlepszego rozwiązania Przygotowanie uzasadnienia wyboru Strategia końcowych negocjacji. Ostateczne wynegocjowanie warunków komercyjnych oraz technicznych Uzgodnienie zapisów umownych CBRE będzie działać jako mediator w trakcie finalizacji kontraktu Podpisanie umowy Nadzór nad pracami i kontrola jakości Kontrola harmonogramu Kontrola i doradztwo kosztowe Eliminowanie ryzyka i zagrożeń Przejęcie powierzchni w imieniu najemcy 2 tygodnie 2 tygodnie 2-4 tygodnie 4 6 tygodni 2-6 tygodni 3-10 miesięcy (w zależności od wybranego wariantu) Uporządkowany proces Przejrzysty przetarg Oszczędność czasu ryzyka Obniżenie kosztów Najlepsze warunki Kontrola jakosci CBRE 2013 Strona 6
Nasze podejście i wartość dodana Proces pozyskania powierzchni Ścisła współpraca między CBRE, klientem i zewnętrzną firmą, która dostarczy rozwiązanie Kontrola czasu, efektywnego przepływu informacji wspomagających proces decyzyjny Misja CBRE: Przetarg CBRE zorganizuje przetarg na ściśle określonych warunkach pomiędzy deweloperami Najlepsze warunki najmu Dostarczenie optymalnego budynku, w najlepszej lokalizacji, Doświadczenie Wykorzystanie doświadczenia i wiedzy zespołu CBRE Rozważenie wszelkich możliwych scenariuszy w zaplanowanym harmonogramie czasowym, Niezależny doradca CBRE jako niezależny doradca zaproponuje najlepsze rozwiązanie Brak konfliktu interesów Osiągnięcie najlepszych rezultatów w najlepszej cenie. CBRE 2013 Strona 7
Realizacja projektu Porównanie harmonogramów miesiące 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Wariant 1 Wynajem istniejącej powierzchni Wariant 2 Pre-lease Wariant 3 BTS Wariant 4 Zakup Wariant 5 Fee developemnt Wariant 6 Budowa CBRE 2013 Strona 8
2 CBRE INDUSTRIAL & LOGISTICS CLIENT LOGO AFFILIATE LOGO
Dział Industrial & Logistics - usługi Wynajem powierzchni przemysłowych i magazynowych: Reprezentacja najemcy doradzamy klientom w wyborze lokalizacji oraz w negocjacjach umów najmu powierzchni magazynowej i przemysłowej na terenie całej Polski Projekty typu BTS prowadzimy projekty szyte na miarę w lokalizacjach wskazanych przez klienta na terenie całej Polski zarówno pod wynajem jak i zakup Zakup gruntu nasz zespół wyszukuje i bada grunty pod budowę obiektów przemysłowych i magazynowych wg wymagań klienta, także pod projekty BTS Relokacje zakładów produkcyjnych w naszym zespole są specjaliści zajmujący się doradztwem dla firm produkcyjnych w tym adaptacją nowoczesnych budynków magazynowych na cele produkcyjne Doradztwo inwestycyjne prowadzone jest przez zespół ekspertów CBRE z różnych dziedzin takich jak analitycy, rzeczoznawcy, konsultanci oraz inżynierowie Doradztwo planistyczne i budowlane doradzamy klientom w zakresie technicznym, inżynieryjnym i branżowym w trakcie budowania obiektów przemysłowych a także w zakresie ich wykańczania i dostosowywania do celów działalności operacyjnej Wyceny, badania i raporty rynkowe wg zleceń naszych klientów dokonujemy wycen nieruchomości i analiz alternatywnego wykorzystanie nieruchomości; publikujemy kwartalne raporty o rynku przemysłowo magazynowym oraz branżowe analizy. CBRE 2013 Strona 10
Zespół Powierzchni Przemysłowych CBRE CBRE INDUSTRIAL & LOGISTICS POLSKA Patrick Kurowski Director Dyrektor I&L Polska patrick.kurowski@cbre.com +48 509 696 926 Beata Hryniewska Associate Director Head of Business Development beata.hryniewska@cbre.com +48 608 649 922 Aleksander Kuźniewski Senior Property Negotiator Centralna / Wschodnia Polska aleksander.kuzniewski@cbre.com +48 504 075 472 Malgorzata Czepel Property Negotiator Południowa / Wschodnia Polska malgorzata.czepel@cbre.com +48 510 200 293 Michal Żelazek Property Negotiator Zachodnia Polska; Sprzedaż Nieruchomości michal.zelazek@cbre.com +48 608 647 134 Zbigniew Smyczyński Junior Property Negotiator Północna / Zachodnia Polska zbigniew.smyczynski@cbre.com +48 510 000 101 Natalia Łukaszewska Team Assistant natalia.lukaszewska@cbre.com +48 22 544 80 52 CBRE 2013 Strona 11
Co możemy zrobić dla Naszych Klientów? Pozyskiwanie nowych powierzchni magazynowych Wyceny Analiza i optymalizacja istniejącego portfela nieruchomości Wsparcie i monitoring projektów Built-to-Suit Raporty rynkowe na temat rynku powierzchni przemysłowych Doradztwo przy zakupie i sprzedaży nieruchomości CBRE 2013 Strona 12
Wartość dodana CBRE RYZYKO Dlaczego CBRE? Rekomendujemy wyłącznie sprawdzonych partnerów do realizacji projektu. Kontrolujemy cały proces. Doradzamy w zakresie warunków komercyjnych oraz zapisów umów najmu. Nie posiadamy wyłączności z żadnym Właścicielem naszym celem jest dostarczenie naszemu Klientowi najlepszego rozwiązania. RYZYKO PIENIĄDZE Zarządzamy całością projektu kładąc nacisk na maksymalną optymalizację kosztów obniżając cenę poprzez znajomość standardów rynkowych i możliwości kreowania rywalizacji pomiędzy oferentami. KLIENT SATYSFAKCJA KLIENTA CZAS CBRE zarządza projektem oszczędzając tym samym czas Klienta. Dzięki naszemu doświadczeniu działamy szybko i efektywnie. PIENIĄDZE CZAS CBRE 2013 Strona 13
Wartość dodana CBRE Wartość Dodana jest kombinacją procesu, doradztwa i oszczędności wynikających z wyboru najlepszego rozwiązania. Wewnętrzny zespół specjalistów z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych posiadających interdyscyplinarne kompetencje. Dostarczanie informacji na najwyższym poziomie na potrzeby podejmowanych decyzji Wypróbowany i przetestowany transparentny proces, mający na celu zapewnienie Najemcy kontroli nad procesem negocjacji w celu osiągnięcia najniższej ceny / najlepszych warunków Zastosowanie najlepszej praktyki rynkowej dla ułatwienia procesu decyzyjnego CBRE 2013 Strona 14
Wartość dodana CBRE Przykłady narzędzi CBRE CBRE 2013 Strona 15
Wybrane Transakcje CBRE Doradztwo Build to Suit Lear Corporation Panattoni - Legnica Mersey Investment Goodman - Wrocław Rockwell Zenith - Gdańsk Klient Lear Klient Mersey Investment Klient Rockwell Automation Powierzchnia 32 000 m kw. Powierzchnia 20 000 m kw. Powierzchnia 3 500 m kw. Lokalizacja Legnica Lokalizacja Wrocław Lokalizacja Gdańsk Typ zlecenia BTS / Nieruchomość Produkcyjna Reprezentacja Najemcy Typ zlecenia BTS / Nieruchomość Produkcyjna Reprezentacja Najemcy Typ zlecenia BTS / Nieruchomość Produkcyjna Reprezentacja Najemcy CBRE 2013 Strona 16
Wybrane Transakcje CBRE Doradztwo Build to Suit BMW Słubice Newell Rubbermaid Włocławek Solid Group Warszawa Klient BMW Klient Newell Rubbermaid Klient Solid Group Powierzchnia 20 000 m kw. Powierzchnia 5 800 m kw. Powierzchnia 5 000 m kw. Lokalizacja Słubice Lokalizacja Włocławek Lokalizacja Warszawa Typ zlecenia BTS / Reprezentacja Najemcy Typ zlecenia BTS / Nieruchomość Produkcyjna Reprezentacja Najemcy Typ zlecenia Reprezentacja Najemcy CBRE 2013 Strona 17
Wybrane Transakcje CBRE Doradztwo Stokrotka Prologis Park Teresin DHL Prologis Park Dabrowa Bosch Prologis Park Wroclaw Klient Stokrotka Klient DHL Supply Klient Bosch / Kuehne+Nagel Powierzchnia 27 000 m kw. Powierzchnia 44 800 m kw. Powierzchnia 11 000 m kw. Lokalizacja Teresin Lokalizacja Dąbrowa Górnicza Lokalizacja Wrocław Typ zlecenia Reprezentacja najemcy Typ zlecenia Reprezentacja najemcy Typ zlecenia Renegocjacja kontraktu CBRE 2013 Strona 18
Wybrane Transakcje CBRE Doradztwo Europolis Park Poland Central KDAC Prologis Park Wroclaw IV LDP Millenium Logistic Park Pruszkow Klient Kuehne + Nagel Klient KDAC Klient LDP Powierzchnia 5 500 m kw. 5 000 m kw. Powierzchnia 5 500 m kw. Powierzchnia 4 500 m kw. Lokalizacja Chorzow/South PL Piotrkow/Central PL Lokalizacja Wroclaw Lokalizacja Pruszkow / Warsaw Region Typ zlecenia Reprezentacja najemcy Typ zlecenia Reprezentacja najemcy Typ zlecenia Reprezentacja najemcy CBRE 2013 Strona 19
Case Study LEAR Automotive Legnica KLIENT LEAR Automotive, wiodący globalny dostawca foteli i systemów elektronicznych dla przemysłu motoryzacyjnego. WYZWANIE Firma LEAR zdecydowała się na uruchomienie nowego zakładu produkującego fotele samochodowe w rejonie Południowo-Zachodniej Polski lub Zachodniego regionu Czech. W początkowej fazie poszukiwań zapytanie dotyczyło istniejącego budynku przemysłowego o powierzchni ok. 20 000 m kw. Ostatecznie LEAR zdecydował się na budynek o powierzchni 30 500 m kw., w którym będzie mógł połączyć kilka linii biznesowych i w pełni korzystać z efektów synergii swojej produkcji. LEAR poszukiwał lokalizacji, w której mógłby zacząć produkcję w III kw. 2012 r. CBRE wspomagało firmę LEAR w trakcie całego procesu poszukiwania i transakcji. TYP ZLECENIA Zarządzanie Transakcją Organizacja procesu Build to Suit POWIERZCHNIA 30,500 m kw. - produkcja ZAANGAŻOWANE DZIAŁY Industrial Building Consultancy ZAANGAŻOWANE KRAJE Polska Czechy USA ROZWIĄZANIE Rozwiązaniem okazał się nieukończony (ok. 40% ukończenia) budynek produkcyjny o powierzchni 30 500 m kw. zlokalizowany w Legnickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej, który został zakupiony i przekonstruowany. Docelowo firma LEAR stworzy w regionie 800 miejsc pracy. Cały proces od rozpoczęcia projektu do finalizacji Heads of Terms z wybranym deweloperem został przeprowadzony w niecałe 4 miesiące. RODZAJE DOSTARCZONYCH USŁUG Analiza rynków i lokalizacji Analiza kryteriów doboru nieruchomości Analiza SWOT i procesów czasowych Kompleksowa analiza dostępnych istniejących budynków Przeprowadzenie pełnego procesu zaproszenia do złożenia ofert (RFP) Ostateczne negocjacje i stworzenie spersonalizowanej umowy najmu Wsparcie w rozmowach z lokalnymi władzami i Specjalną Strefą Ekonomiczną CBRE 2013 Strona 20
Case Study KOSTRZYŃ, POLAND JERONIMO MARTINS OPIS CBRE reprezentowało Jeronimo Martins w procesie identyfikacji najbardziej efektywnej lokalizacji na centrum dystrybucyjne dla obsługi regionu północnego i zachodniego Polski. Całkowite zapotrzebowanie na A-klasową powierzchnię magazynową dostosowaną do kompleksowej dystrybucji produktów typu FMCG wynosiło ok. 23 000 m kw. CBRE doradzało klientowi podczas całego procesu zbierania ofert od deweloperów (RFP) współpracując zarówno z deweloperami lokalnymi jak i międzynarodowymi poprzez cały proces doboru odpowiedniego partnera, aż do momentu podpisania i finalizacji kontraktu. Zakres obowiązków obejmował również kompleksowy monitoring procesu budowlanego. KLIENT Jeronimo Martins TYP ZLECENIA Build-to-Suit POWIERZCHNIA 23 000 m kw. ZAANGAŻOWANE KRAJE Polska TERESIN, POLSKA STOKROTKA OPIS Stokrotka poszukiwała lokalizacji na swój centralny magazyn, który obejmowałby ok. 20 000 m kw. powierzchni suchej oraz ok. 6 000 m kw. chłodni w regionie Centralnej Polski. Ze względu na krótki horyzont czasowy zdecydowano skupić się na istniejących lokalizacjach. CBRE przeprowadziło dla klienta proces identyfikacji potencjalnych lokalizacji oraz proces negocjacji i finalizacji kontraktu. Cały proces od zgłoszenia zapotrzebowania Stokrotki do deweloperów do podpisania umowy najmu powierzchni został przeprowadzony w mniej niż 2 miesiące. KLIENT Stokrotka TYP ZLECENIA Reprezentacja najemcy POWIERZCHNIA 27 000 m kw. ZAANGAŻOWANE KRAJE Polska CBRE 2013 Strona 21
3 RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE CLIENT LOGO AFFILIATE LOGO
Lokalizacje Powierzchni Magazynowych SEKTOR 1 Powierzchnie magazynowe w granicach Warszawy do 15 km od centrum miasta SEKTOR 2 Parki magazynowe w regionie Warszawy od 15 do 80 km od centrum SEKTOR 3 Pozostałe parki magazynowe na terenie całej Polski Istniejąca powierzchnia W budowie CBRE 2013 Strona 23
Dane rynkowe 2012 Sektor 1 Sektor 2 Sektor 3 OGÓŁEM Łączna powierzchnia (m kw.) 631,271 2,119,518 4,586,234 7,337,023 Powierzchnie oddane do użytku 2012 (m kw.) 20,219 67,705 371,691 459,615 W budowie (m kw.) 7,898 14,897 164,058 186,583 Popyt 2012 (m kw.) 82,965 538,040 1,177,388 1,798,392 Pustostan (m kw.) 106,403 322,283 361,174 789,860 Wskaźnik pustostanu 16,9% 15,2% 7,9% 10,8% Czynsz (EUR/m kw./miesiąc) 4.50 5.00 2.80 3.50 3.00 3.50 - CBRE 2013 Strona 24
Podaż według regionów 100% Pozostałe (m kw.) 80% Wrocław 60% 40% Poznań Centralna Polska Śląsk 20% Warszawa II 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Warszawa I CBRE 2013 Strona 25
Deweloperzy według podazy Prologis Panattoni 26% 29% Segro CA Immo 3% 3% 2% 4% 4% 8% 21% MLP Group Point Park Properties Valad Goodman Others CBRE 2013 Strona 26
Czynsze za powierzchnię magazynową (EUR/ m kw. /miesiąc) Strefa Region Czynsz bazowy Czynsz efektywny Czynsz powierzchni biurowych Opłaty eksploatacyjne Yield (%) I Warszawa 4.50-5.00 4.10-4.40 9.00-10.00 1.00-1.20 7.75% II Region Warszawy 2.60-3.50 1.90-2.50 9.00-10.00 0.87-1.14 7.75% III Centrum 2.80-3.70 2.00-3.00 8.00-10.00 0.75-0.80 7.75% III Kraków 4.00-5.00 3.00-4.00 8.00-10.00 0.75-0.80 7.75% III Poznań 3.00-3.60 2.50-3.10 8.50-10.00 0.90-1.00 7.75% III Śląsk 3.10-3.50 2.50-3.25 8.00-10.00 0.75-0.80 7.75% III Szczecin 3.00-3.50 2.50-2.80 8.00-10.00 0.75-0.80 8.50% III Północ 3.40-3.70 3.00-3.30 8.00-10.00 0.75-0.80 8.25% III Wrocław 3.10-3.90 2.60-3.10 8.50-10.00 0.90-1.00 7.75% III Wschód 3.50-4.00 3.00-3.50 8.00-10.00 0.75-0.80 8.50 8.75% CBRE 2013 Strona 27
Największe transakcje 2012 Projekt Najemca Sektor Rodzaj umowy Powierzchnia (m kw.) Panattoni Park Stryków Leroy Merlin Handel Renegocjacje 56 000 Prologis Park Dąbrowa DHL Logistyka Nowa umowa 44 800 Panattoni Legnica BTS Lear Corporation Produkcja Nowa umowa 32 000 Europolis Park Poland Central FM Logistic Logistyka Renegocjacje 31 500 Diamond Business Park Piaseczno Logwin Logistyka Renegocjacje 30 800 Prologis Park Teresin Stokrotka FMCG Nowa umowa 27 200 Prologis Park Teresin Solid Logistics Logistyka Nowa umowa 27 000 Panattoni Park Robakowo Raben Logistyka Renegocjacje 26 700 Prologis Park Janki Rohlig Logistyka Nowa umowa 25 500 Tulipan Park Warsaw Żabka FMCG Nowa umowa 23 500 CBRE 2013 Strona 28
4 CBRE CLIENT LOGO AFFILIATE LOGO
O CBRE CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych (pod względem przychodów za rok 2012), a także jedna z 500 wiodących firm świata według rankingów magazynu Fortune oraz agencji ratingowej Standard & Poor s. CBRE, z siedzibą główną w Los Angeles, zatrudnia około 37.000 pracowników i obsługuje inwestorów, właścicieli oraz najemców nieruchomości w ponad 300 biurach na całym świecie (nie wliczając firm stowarzyszonych i partnerskich). Zakres usług świadczonych przez CBRE obejmuje: doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne. Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony internetowej www.cbre.com.. CBRE 2013 Strona 30
CBRE na świecie Korzenie sięgają 1706 r. Spółka notowana na NYSE Siedziba -Los Angeles Obecne w 60 krajach; Liczba biur 425 Liczba pracowników ok. 34.000 CBRE 2013 Strona 31
CBRE w Polsce Warszawskie biura zatrudniają ponad 250 osób. Na rynku polskim jesteśmy obecni od 2000 roku. Ponad 10 linii biznesowych gotowych obsłużyć każdy etap procesu komercyjnego naszych klientów. Siedziba CBRE w Warszawie zlokalizowana jest w centrum miasta w budynku Rondo 1 przy Rondzie ONZ. CBRE 2013 Strona 32
Zakres usług CBRE Badania Rynku Doradztwo w zakupie \ sprzedaży gruntów i budynków Nieruchomości biurowe - pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży Nieruchomości przemysłowe i magazynowe - pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży Nieruchomości handlowe - pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży Doradztwo inwestycyjne Doradztwo deweloperskie Zarządzanie projektami projekty, kosztorysowanie, nadzór Build To Suit Reprezentacja Najemcy Reprezentacja Wynajmującego Project Management Property Management Wyceny CBRE 2013 Strona 33
CBRE Industrial & Logistics Poland T +48 22 544 80 00 industrialpl@cbre.com www.boxfinder.pl www.cbre.com CBRE 2013 Strona 34