Polski Rynek Powierzchni Magazynowych I poł Raport przygotowany przez Colliers International Poland

Transkrypt

1 Polski Rynek Powierzchni Magazynowych I poł Raport przygotowany przez Colliers International Poland

2 Podsumowanie Pierwsza połowa 2008 roku okazała się być dla rynku nieruchomości magazynowych bardzo udana. Z jednej strony wszyscy oczekiwali dalszego wzrostu, z drugiej, ilość umów najmu, które łącznie opiewały na mkw powierzchni, pozytywnie zaskoczyła. Rynek warszawski odpowiada za 28% nowej powierzchni wynajętej, ale zmniejszył nieco dystans jeśli chodzi o ukończone inwestycje. Może to oznaczać, że dla deweloperów wciąż pozostaje on najważniejszym punktem na logistycznej mapie kraju. W perspektywie nadchodzących miesięcy rynek nieruchomości komercyjnych odczuje wpływ zmieniających się warunków makroekonomicznych. Z drugiej strony, mało prawdopodobne wydaję się, że zawirowania związane z tzw. credit crunch będą miały znaczący wpływ na nowe inwestycje lub zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce. Podaż Warszawa W pierwszej połowie 2008 główny rynek powierzchni logistycznej w Warszawie wzbogacił się o kolejne mkw. Jest to znaczący przyrost jeśli wziąć pod uwagę, że cały poprzedni roku przyniósł jedynie mkw. Obecnie kolejne mkw jest w budowie na koniec 2008 roku całkowita powierzchnia magazynowa na rynku stołecznym wzrośnie o 35% w porównaniu z końcem zeszłego roku. Całkowita oferta przekroczy poziom 2 milionów mkw powierzchni. Obecnie rynek warszawski oferuje łącznie mkw. Rozwój nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie Nowa powierzchnia - sqm (000s) Całkowita powierzchnia - sqm (000s) H Nowa powierzchnia Całkowita powierzchnia 2008 u/c 0

3 Pierwsza połowa roku potwierdziła wciąż rosnące znaczenie warszawskiej Strefy II (10-25 km od centrum). Jej oferta zwiększyła się od końca 2007 roku o 33%, a wzrost ten na koniec bieżącego roku wyniesie 45%. Sygnalizuje to dynamiczny rozwój, nieporównywalnie szybszy niż w pozostałych strefach. Na dzień dzisiejszy centra magazynowe skoncentrowane wokół podwarszawskiego Błonia nadal pozostają największym skupiskiem magazynów nie tylko w Warszawie, ale również w Polsce (prawie mkw w jednym miejscu). Powierzchnia dostępna oraz poziom pustostanów Warszawa I poł Strefa Powierzchnia (m. kw.) Powierzchnia niewynajęta (m. kw.) Wskaźnik powierzchni wolnej Powierzchnia w budowie Średni czynsz efektywny (EUR) Strefa 1(do 10 km od centrum) Strefa 2 (10 25 km od centrum) Strefa 3 (>25 km od centrum) ,000 8,12% ,000 7,97% ,000 11,05% Suma ,60% Regiony Pierwsze półrocze 2008 roku przyniosło ukończenie projektów, które łącznie uzupełniły regionalny rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych o dodatkowe mkw (przeszło 90% zostało ukończone w I kw. 2008), podnosząc w efekcie całkowity zasób do mkw. Oznacza to wzrost o 15% w porównaniu do końca 2007 roku. Spowolnienie tempa budowy nowych obiektów w drugim kwartale nie wynika bynajmniej ze spowolnienia rynku lub zmiany warunków ekonomicznych. Obecnie aż mkw jest w trakcie realizacji. Po ukończeniu bieżących projektów całkowity potencjał rynków regionalnych wzrośnie do mkw, oznaczając jednocześnie 60% wzrost rok do roku.

4 Zasoby i stopy pustostanów - miasta regionalne I poł Średnia Wskaźnik Powierzchnia efektywna Miasto/Region Zasób powierzchni wolna stawka wolnej (EUR) Polska Centralna ,0% Poznań ,3% ,10 Śląsk ,3% 3,10-3,15 Wrocław ,1% 3,10 Kraków ,0% 3,50 Gdańsk ,7% 2, Suma ,4% Tym razem, dzięki wielu ukończonym projektom, rynek warszawski utrzymał swoja pozycję w kontekście całkowitej dostępnej powierzchni. Obecnie jego udział w polskim rynku magazynowym wynosi ok. 45%. W ostatnim czasie Wrocław był najbardziej intensywnym miejscem budowy magazynów spośród wszystkich lokalizacji regionalnych mkw nowo oddanej powierzchni. Rejon Dolnego Śląska był najszybciej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce o dynamice wzrostu sięgającej 50% w porównaniu do końca 2007 roku. Większość nowych projektów została ukończona w I kwartale roku. Ten gwałtowny rozwój spowolni w nadchodzących kwartałach. Obecnie region Wrocławia i okolic jest miejscem budowy mkw. Śląsk uplasował się tym razem na drugim miejscu z oddanymi mkw wzrost o 18% w porównaniu do końca 2007 roku. Poznań, który jeszcze niedawno prowadził pod względem nowych inwestycji, oferuje obecnie o mkw więcej. Polska Centralna i centra rozmieszczone w okolicach Łodzi rozwijały się nieco wolniej w I poł roku mkw oznacza wzrost potencjału o ok. 10% w porównaniu z końcem 2007 roku. Jednak mkw, które są obecnie na etapie realizacji świadczą o niesłabnącym potencjale regionu, w obrębie którego znajduje się 36% wszystkich rozpoczętych budów nowoczesnych magazynów w Polsce. Popyt Dane zebrane w pierwszej połowie 2008 roku ujawniły bardzo dobrą kondycję polskiego rynku powierzchni przemysłowych. Całkowita powierzchnia wynajęta w tym okresie wyniosła sqm, co oznacza, że drugi kwartał bieżącego roku był lepszy od pierwszych trzech miesięcy, a rynek ma szansę na wzrost w tempie 40%, jeśli pozostałe 6

5 miesięcy roku będzie równie udane. Co ciekawe, taka sytuacja ma miejsce w atmosferze spodziewanego spowolnienia gospodarczego i redukcji prognoz i wskaźników gospodarczych. Rynek warszawski przyspieszył wyraźnie w drugim kwartale 2008, lokalny popyt wyniósł 30% rynku krajowego (19% w I kw i 34% w całym roku 2007). Strefa II ponownie okazała się być najważniejszą z udziałem ok. 70% w całkowitej powierzchni wynajętej w rejonie Warszawy. Udział regionów w rynku najmu I poł % 34% 23% 2% 21% Polska Centralna Gdańska Poznań Śląsk Wrocław Główne lokalizacje poza stolica zdołały przyciągnąć najemców, którzy wynajęli łącznie mkw. Spośród całej grupy szczególnie wyróżnia się rejon Polski Centralnej z udziałem wynoszącym ok. 34% w całości rynku najmu. Oznacza to, że nasze prognozy okazały się prawdziwe położenie geograficzne regionu odgrywa decydującą rolę w jego atrakcyjności dla potencjalnych najemców. Z drugiej strony należy pamiętać, że rekordowa umowa wynajmu mkw dla Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków ma tutaj niebagatelna znaczenie. Na drugim miejscu z udziałem 23% znalazł się rynek Śląska. Następny w kolejności jest Poznań (21%) oraz Wrocław (20%). Podsumowując, miasta regionalne osiągnęły 75% udział w rynku najmu w pierwszej połowie 2008 roku.

6 Powierzchnia magazynowa wynajęta w Polsce m.kw. (000) I poł Warszawa Regiony 2008 prognoza Przykładowe umowy najmu z I poł Najemca Budynek M.kw. Strefa Warszawa Stalgast ProLogis Park Warsaw II E Trans Poludnie Europolis Park Błonie 21,900 2 Ceva Logistics Panattoni Park Pruszkow DHL ProLogis Park Sochaczew and Teresin Ośrodki regionalne Leroy Merlin Panattoni Park Stryków Polska Centralna Sauer Danfoss Panattoni Park Wroclaw Wrocław Jysk Poland Central Polska Centralna Recticel Panattoni Park Łódź Polska Centralna Zabka Tulipan Park Poznan Poznań Recaro IIG Śląsk

7 Powierzchnia wolna Perspektywy dla warszawskiego rynku magazynowego wciąż wyglądają obiecująco. Stopa pustostanów wzrosła 5,2% do 8,6%, ale należy wziąć pod uwagę, że oddane ostatnio obiekty powiększyły zasoby rynku stołecznego o dodatkowe mkw. Z tego też powodu za wcześnie jest na wyciąganie wniosków na temat ewentualnej zmiany rynkowego trendu. Globalna stopa pustostanów dla rynków regionalnych spadła z 12,2% w pierwszym kwartale 2008 do 9,4% obecnie. Natomiast w porównaniu z końcem 2007 roku wskaźnik ten podniósł się z poziomu 7,6%. Spadek udziału powierzchni wolnych w drugim kwartale zawdzięczamy głównie obszarowi Centralnej Polski oraz nowym umowom najmu we Wrocławiu i okolicach. Niewielka ilość nowopowstałej powierzchni oraz niesłabnący popyt obniżyły wskaźnik powierzchni dostępnej do 3%. Wrocław, nawet biorąc pod uwagę dużą ilość powstałych projektów, zdołał przyciągnąć wystarczającą liczbę najemców, żeby obniżyć udział powierzchni wolnej o 7 punktów procentowych w porównaniu z I kwartałem Powierzchnia istniejąca i planowana rynki regionalne m.kw. (000) Poznań Śląsk Wrocław Polska Centralna Gdańsk Kraków Szczecin Isniejąca W budowie Planowana - bank ziemi Stawki czynszu Koszty wynajmu powierzchni przemysłowej nie zmieniły się znacząco w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, choć w niektórych rejonach są one minimalnie niższe. W ciągu najbliższych miesięcy stawki czynszu powinny nieznacznie wzrastać, głównie dzięki wzrastającym w ostatnim czasie kosztom budowy i cenom gruntów. Odrębnym czynnikiem wywierającym dodatkową presję jest umacniający się względem euro złoty czynsze płacone są w euro, natomiast zarządzający nieruchomością ponosi koszty w PLN. Jednocześnie znacząca liczba nowopowstających projektów oraz wejście na rynek kolejnych znaczących graczy powstrzymuje wciąż rynek przez znaczącymi wzrostami stawek najmu.

8 Efektywne stawki czynszu dla nowoczesnych powierzchni magazynowych klasy A w Polsce oscylują w praktyce wokół 3 EUR za metr kwadratowy. Dotyczy to również Strefy 2 i 3 w Warszawie. Wyjątkiem jest obszar Miasta Stołecznego (Strefa I) gdzie stawki efektywne sięgają w niektórych przypadkach 6 EUR. Rejon Wrocławia to przykład wpływu nowo oddanych inwestycji na lokalne stawki, które pod spadły w ostatnim czasie z 3,1 EUR do 2,9 EUR za metr kwadratowy.