Renegocjacje Umów Najmu. Dorota Kościelniak Knight Frank 18 Listopada 2015

Transkrypt

1 Renegocjacje Umów Najmu Dorota Kościelniak Knight Frank 18 Listopada 2015

2 Agenda Czym są renegocjacje? Dane rynkowe Dlaczego renegocjujemy umowy? Jakie punkty umowy są najczęściej poddane renegocjacjom? Nowa umowa czy aneks? Rola agenta w procesie renegocjacji umowy najmu Renegocjacje umów najmu / Agenda 2

3 Czym są renegocjacje? Renegocjacje umowy najmu są sposobem porozumienia pomiędzy wynajmującym i najemcą w celu rozwiązania danej sytuacji oraz dojścia do porozumienia dla przedłużenia umowy najmu (aneks) bądź podpisania nowej umowy. Skuteczne renegocjacje umowy najmu bazują na umiejętności rozpoznawania potrzeb dwóch stron (wynajmujący i najemca), ich wzajemnym powiązaniu lub kompromisie pomiędzy nimi. Renegocjacje umów najmu / Czym są renegocjacje? 3

4 Czym są renegocjacje? Analiza i ocena sytuacji zdefiniowanie problemu zdefiniowanie korzyści i interesów obu stron zbieranie informacji i opracowanie możliwości Planowanie podjęcie decyzji odnośnie planu działania wybór priorytetów dla własnych interesów opracowanie nowych możliwości i kryteriów porozumienie stron Problemy przy negocjacjach różnica w postrzeganiu faktów poczucie frustracji i złość trudności w komunikowaniu się brak aktywnego słuchania angażowanie się w osobiste potyczki Renegocjacje umów najmu / Czym są renegocjacje? 4

5 Dane rynkowe WROCŁAW 2015 (I-III kw.) m² m² m m m2 2,8 % 3,0 % 4% 1% 19% Renegocjacje 19,50 % 23,00 % 22% 30% 13% Nowe umowy 63,20 % 31,00 % 39% 19% 30% Umowy typu pre let 14,6 % 43,00 % 35% 50% 38% Popyt Ekspansje Renegocjacje umów najmu / Dane rynkowe 5

6 Dlaczego renegocjujemy Umowy Najmu? Brak możliwości ekspansji w budynku Poprawa wizerunku firmy Lepsza lokalizacja, lepszy dostęp do środków komunikacji miejskiej, łatwiejsze pozyskanie pracowników Wysokie koszty utrzymania (stawka najmu i inne opłaty towarzyszące) Porównywalne koszty utrzymania powierzchni w nowych budynkach (stawki efektywne) Niższy standard wyposażenia budynku Wady techniczne uniemożliwiające swobodne korzystanie z powierzchni najmu Renegocjacje umów najmu / Dlaczego renegocjujemy 6

7 Korzyści wynikające z renegocjacji Umów Najmu WYNAJMUJĄCY NAJEMCA Brak wakatu wolnej powierzchni w budynku Brak kosztów związanych z przeprowadzką i zmianą adresu dla nowej siedziby Zachowany stały przychód z tytułu najmu Obniżka czynszu najmu Brak kosztów utrzymania powierzchni wspólnej w budynku (w tym udziału zużycia mediów w części wspólnej) Możliwość wynegocjowania dodatkowego pakietu zachęt w ramach zwolnienia z czynszu najmu lub budżetu (cash contribution na readaptację powierzchni najmu, nowe umeblowanie, itp. Brak dodatkowych nakładów związanych z rearanżacją powierzchni najmu (poza kosztami ewentualnymi odświeżania powierzchni) Nowa aranżacja powierzchni najmu Przeprowadzenie kontrolowanego remontu/readaptacji powierzchni najmu w budynku, doposażenie budynku w nowe instalacje podwyższające jego standard Zapewnienie prawa pierwszeństwa najmu wolnej powierzchni w budynku (piętro, kondygnacja sąsiadująca, część budynku, budynek, kompleks) Podniesienie wartości nieruchomości i jej atrakcyjności jako produktu inwestycyjnego (umowy dłuższe niż 5 lat) Zapewnienie prawa do ekspansji w budynku Polepszenie tzw. pakietu najmu w budynku w stosunku do budynków konkurencyjnych poprzez spełnianie oczekiwań najemcy (kantyna, fitness, szatnie i prysznice dla rowerzystów, parkingi dla rowerów i inne możliwe do osiągnięcia usługi w budynku) Oznakowanie zewnętrzne najemcy (logotyp) Potwierdzenie wiarygodności najemcy na rynku poprzez utrwalenie świadomości wśród klientów najemcy, jak również świadomości pracowników o stabilności firmy, stałości, itp. Renegocjacje umów najmu / Korzyści wynikające z renegocjacji umów najmu 7

8 Aspekty finansowe Nowa umowa najmu Renegocjacje Zazwyczaj wyższy poziom stawki najmu headline, płaconej przez najemcę od daty rozpoczęcia najmu, indeksowanej od wartości stawki headline, średnie stawki najmu za powierzchnię kl. A wynoszą 13,50 15,50 EUR/m² W zależności od sytuacji, możliwość uzgodnienia bazowej stawki najmu, która będzie stawką wynikową po uwzględnieniu pakietu zachęt udzielonemu najemcy przez wynajmującego, indeksacja od niższej, bazowej wartości stawki najmu Pakiet zachęt: zwolnienie z czynszu najmu (standardowo 1 miesiąc na 1 rok najmu) Pakiet zachęt: zwolnienie z czynszu, dodatkowy budżet na rearanżację powierzchni, cash contribution, obniżka czynszu najmu, itp. Pakiet zachęt jest uzależniony od całkowitych kosztów związanych z rearanżacją i doposażeniem powierzchni najmu najemcy Budżet wynajmującego na fit out (od stanu shell & core): średnio EUR/m², dopłata najemcy do fit outu: średnio EUR/m² Budżet wynajmującego: od EUR/m², możliwość skonsumowania budżetu w formie cash contribution lub dodatkowego pakietu zachęt w postaci zwolnienia z czynszu najmu Zaliczka na poczet opłaty eksploatacyjnej może być niedoszacowana przez wynajmującego, istnieje ryzyko dopłat po stronie najemcy po pierwszym roku najmu Zaliczka na poczet opłaty eksploatacyjnej jest znana Najemcy, brak ryzyka związanego jej wzrostem w wyniku niedoszacowania zaliczki Minimalna umowa najmu zawierana jest na okres 5 lat Okres najmu może zostać dostosowany do potrzeb najemcy, możliwość negocjowania umowy krótszej niż 5 lat, co daje większą elastyczność najemcy Renegocjacje umów najmu / Korzyści wynikające z renegocjacji umów najmu 8

9 Jakie punkty Umowy są najczęściej poddane renegocjacjom? Stawka czynszu Okres najmu Pakiet zachęt Koszty aranżacji lub odświeżenia powierzchni Zaliczka na poczet kosztów eksploatacyjnych Prawo pierwszeństwa najmu Prawo ekspansji Możliwość redukcji powierzchni najmu Możliwość rozwiązania umowy przed jej zakończeniem Renegocjacje umów najmu / Jakie punkty umowy są najczęściej poddane renegocjacjom? 9

10 Nowa Umowa czy Aneks? Nowa umowa Wynajmujący Renegocjacje Najemca Aneks do umowy najmu Renegocjacje Umów Najmu / Nowa Umowa czy Aneks? 10

11 Rola Agenta w procesie renegocjacji Umowy Najmu Agent ma aktualne informacje na temat wszystkich budynków biurowych Agent posiada wiedzę w zakresie renegocjacji umów najmu poprzez własne doświadczenie (duży udział przeprowadzonych transakcji na rynku) Agent ma ugruntowaną pozycję na rynku nieruchomości we Wrocławiu, posiada swoje biuro, zatrudnia lokalnych ekspertów WIEDZA RYNKOWA Renegocjacje umowy najmu / Rola agenta w procesie renegocjacji umowy najmu 11

12 Dlaczego Knight Frank? Jesteśmy jednym z najdłużej działających międzynarodowych zespołów nieruchomościowych w kraju. Naszym klientem był Winston Churchill. Nasz zespół jest obecny na polskim rynku od 24 lat. Szanujemy czas naszych klientów. Mamy aktualne informacje o wszystkich budynkach biurowych, a także znamy sytuację oraz plany ich właścicieli i wykorzystujemy tę wiedzę podczas negocjacji warunków najmu. Renegocjacje umów najmu/ Dlaczego Knight Frank Posiadamy narzędzia, dzięki którym jesteśmy w stanie skrócić czasochłonną fazę analityczną oraz organizujemy cały proces renegocjacji / relokacji. Mamy bogate doświadczenie. Reprezentacja Właściciela Knight Frank znalazła się na I miejscu w Polsce i Warszawie pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej w I połowie 2015 roku. 12

13 Dlaczego Knight Frank? Renegocjacje umów najmu / Dlaczego Knight Frank 13

14 Knight Frank w Polsce Renegocjacje umów najmu / Knight Frank w Polsce 14

15 Knight Frank na świecie Renegocjacje Umów Najmu / Knight Frank na świecie 15

16 Co nas wyróżnia? LICENCJONOWANYCH ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI 11 LICENCJONOWANYCH BROKERÓW 13 LICENCJONOWANYCH RZECZOZNAWCÓW 7 11 CZŁONKÓW STOWARZYSZENIA RICS CZŁONEK CIS HYPZERT (MLV) Renegocjacje umów najmu / Co nas wyróżnia? 16

17 Eksperci knight frank Dorota Kościelniak MRICS Dyrektor Regionalna, Partner M Wrocław kupno / sprzedaż / Eksperci Knight Frank 17

18 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ 18