Rynek magazynowy. Market Insights. Market Insights. Rynek magazynowy Polska. Podsumowanie roku Zarys ogólny

Transkrypt

1 Rynek magazynowy Polska Market Insights Podsumowanie roku 2016 > Rok 2016 okazał się rekordowy pod względem popytu i podaży. Wolumen transakcji był o ponad 600 tys. m2 większy niż w 2015 r. osiągając na koniec IV kw. poziom ponad 3,32 mln m2. Rynek magazynowy > Dodatkowo 203 tys. m2 zostało wynajęte w ramach umów krótkookresowych, które nie są uwzględnianie w statystykach zbiorczych. Zarys ogólny > W 2016r. tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców, co pozwoliło osiągnąć kolejny rekord po obu stronach. Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A dostarczonej na rynek w analizowanym okresie osiągnęła poziom ponad 1,26 mln m2 (w porównaniu do około 941 tys. m2 dostarczonych w 2015 r.). > Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom powyżej 11,2 mln m2 na koniec 2016 r. Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na głównych rynkach magazynowych m % % % % % % % % Podaż Wskaźnik pustostanów 1 Market Insights Raport roczny 2017 POLSKA > W porównaniu ze stanem na IV kw r. (4,6%), wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,8 p.p. i na koniec 2016 r. wyniósł 5,4%. Jest to w skali roku nieznaczny wzrost, który spowodowany został przede wszystkim ukończeniem realizowanych projektów spekulacyjnych. > Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego roku utrzymywały stabilny poziom. Sytuacja na głównych rynkach magazynowych w Polsce > Warszawa na koniec 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach wyniosły 3,1 mln m2. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek ponad 240 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej najwyższy wynik wśród analizowanych rynków. Najwięcej powierzchni oddane zostało do użytku w pierwszym kwartale (137 tys. m2). Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku wyniósł prawie 900 tys. m2 w ramach 206 transakcji. Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy, ok. 58,5% popytu, z kolei renegocjacje 41,5%. Zdecydowana większość powierzchni została wynajęta w strefie II (662,8 tys. m2), co stanowi najwyższy wynik w skali kraju i świadczy o tym, że zainteresowanie tą lokalizacją nie maleje (2015 r. 473 tys. m2). Ponadto, rynek warszawski jest największy pod względem wolumenu powierzchni pozostającej w budowie - 349,4 tys. m2 w ramach 15 projektów. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie - na koniec 2016 r. w Warszawie niewynajęte pozostawało 6,4% powierzchni magazynowych w stosunku do 6,7% odnotowanych przed rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały się na poziomie 7,0% (strefa I i strefa II) oraz 3,2% (strefa III).

2 > Górny Śląsk drugi, co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, którego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła poziom ponad 2 mln m 2. W minionym roku do użytkowania oddano 228,1 tys. m 2 nowej powierzchni w ramach 14 projektów. W budowie znajduje się obecnie 7 kolejnych obiektów o łącznej powierzchni ok. 150,5 tys. m 2. W ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową na rynku śląskim osiągnął poziom 538 tys. m 2, co stawia Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie. Z 75 zawartych transakcji 66% dotyczyło nowych umów najmu. Wskaźnik pustostanów z utrzymał się na tym samym poziomie 5,5%, w porównaniu do końca ubiegłego roku. > Polska Centralna (region łódzki) całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2016 r. wyniosły ponad 1,37 mln m 2. W ubiegłym roku do użytku oddano 172,4 tys. m 2 nowej powierzchni magazynowej, co stanowi wysoki wynik w porównaniu z rokiem poprzednim - 47 tys. m 2. Aktualnie w trakcie budowy pozostaje ok 77,8 tys. m 2 w ramach 3 projektów (Panattoni Business Center Łódź IV i Prologis Park Piotrków II i Goodman Łódź Logistics Centre). W 2016 r. w Polsce Centralnej podpisano 40 umów, na łączną powierzchnię 348 tys. m 2. Współczynnik wolnych powierzchni uległ obniżeniu i ukształtował się na poziomie 2% (2,7% w 2015 r.). > Poznań na trzecim co do wielkości rynku magazynowym w Polsce w ostatnim roku dostarczono 206,4 tys. m 2 nowej powierzchni. Tym samym zasoby powierzchni magazynowej klasy A sięgnęły blisko 1,6 mln m 2. W 2016 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 285,5 tys. m 2. Wśród zawartych transakcji wyróżnić możemy m.in. Trioline w Panattoni Park Poznań V (32,3 tys. m 2 ), czy Arvato w Logicor Poznań I (27 tys. m 2 ) oraz BTS dla tej samej firmy przygotowywany przez Panattoni (20,9 tys. m 2 ). Współczynnik pustostanów wzrósł do 7,3% na koniec grudnia 2016 roku, na co wpływ miało ukończenie dużego projektu spekulacyjnego w IV kwartale. > Wrocław obecne zasoby powierzchni magazynowej wynoszą ponad 1,4 mln m 2. W 2016 r. do użytku oddano 129 tys. m 2 w ramach sześciu projektów, a około 100 tys. m 2 pozostaje w budowie. Pod względem wolumenu transakcji rok 2016 okazał się najlepszym od 2013 r. (460 tys. m 2 ). Zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m 2. Dużą część popytu objęły renegocjacje (56%). Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie i na koniec roku wyniósł 5,3%. > Trójmiasto na koniec 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zbliżyła się do poziomu 380 tys. m 2. Na rynku pojawiła się kolejna faza Pomorskiego Centrum Logistycznego, dwa budynki w ramach Panattoni Park Gdańsk II (28,9 tys. m 2 ) oraz kolejny etap Centrum Logistycznego Gdańsk Kowale 4 (16,4 tys. m 2 ). Trójmiejski rynek zanotował rekordowy popyt w ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tys. m 2. Z tego aż 88% to nowe umowy. Współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec 2016 r. utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%. Wybrane transakcje najmu w 2016 r. Najemca Budynek Pow. (m 2 ) Amazon BTS Szczecin BTS Zalando Goodman Szczecin BTS JYSK Logistic City Piotrków DC Kaufland BTS Bydgoszcz BTS Agata Meble H&M IFA Rotorion Trioline Eurocash Prologis Park Piotrków II BTS Grodzisk Mazowiecki Panattoni Park Ujazd Panattoni Park Poznań V Goodman Sosnowiec Logistic Center BTS BTS BTS Rodzaj umowy Renegocjacja +ekspansja Nowa umowa Nowa umowa Efektywne stawki czynszu (EUR/m 2 /miesiąc) Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²) Warszawa I 3,50 4,80 Warszawa II 1,90 2,90 Warszawa III 1,90 2,70 Polska Centralna 1,90 2,90 Poznań 2,10 2,70 Górny Śląsk 2,00 2,70 Kraków 2,80 4,50 Wrocław 1,90 3,20 Trójmiasto 2,20 2,90 Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80 Szczecin 2,40 3,50 Lublin 2,40 2,90 Rzeszów 2,50 3,20 2 Market Insights Raport roczny 2017 POLSKA

3 > Kraków w minionym roku na rynku krakowskim do użytku oddano 48,2 tys. m 2 w ramach trzech projektów największy z nich to Panattoni Park Kraków III (34,5 tys. m 2 ). Tym samym zasoby powierzchni magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 247 tys. m 2. Obecnie w budowie znajdują się dwa kolejne etapy Centrum Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 19,3 tys. m 2 oraz Hala Magazynowa PBP Łęgprzem (4,6 tys. m 2 ). W analizowanym okresie podpisano 17 umów najmu na łączną powierzchnię 83,2 tys. m 2. Ponad 68% całkowitego popytu stanowiły nowe umowy, a największa transakcja w regionie zawarta została przez Valeo i Goodman (renegocjacja oraz nowa umowa łącznie na ponad 46 tys. m 2 ). Na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte pozostawało 9,9% powierzchni, która ulokowana jest głównie w budynkach oddanych do użytkowania w minionym roku. > Toruń / Bydgoszcz pod względem podaży jest to nadal najmniejszy rynek magazynowy w Polsce. Na koniec 2016 r. całkowite zasoby wynosiły 174,5 tys. m 2. Nowa powierzchnia na rynku to kolejne etapy Panattoni Park Bydgoszcz. W budowie znajduje się ponad 110 tys. m 2. W Bydgoszczy powstają dwa duże projekty BTS dla sieci Carrefour (38 tys. m 2 ) oraz Kaufland (45,7 tys. m 2 ) obydwa realizowane przez Panattoni. Wskaźnik pustostanów odnotował kolejny spadek, z poziomu 1,3% na koniec roku 2015 do 1% w grudniu 2016 r. i jest najniższy na tle innych analizowanych regionów. W minionym roku podpisano 14 umów na łączną powierzchnię aż 130,8 tys. m 2. 67% popytu stanowiły umowy BTS. > Szczecin w 2016 r. do użytku oddano 43,4 tys. m 2 nowej powierzchni w ramach 4 projektów (kolejne etapy Panattoni Park Szczecin i North-West Logistic Park). Tym samym całkowite zasoby powierzchni magazynowej na szczecińskim rynku osiągnęły poziom 186,9 tys. m 2. Rosnące zainteresowanie rynkiem szczecińskim po stronie najemców doprowadziło do spadku poziomu pustostanów 3% na koniec grudnia 2016 roku. O rosnącej popularności regionu świadczy ilość projektów w budowie oraz wielkość podpisywanych umów - aktualnie na rynku w budowie znajduje się 313 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, wśród których największymi inwestycjami są projekty BTS dla firm Amazon i Zalando. Rynek szczeciński po raz kolejny obserwuje znaczny wzrost popytu, osiągając tym samym rekord wynoszący prawie 350 tys. m 2 wynajętej powierzchni. Z uwagi na dwa duże projekty liderów branży e-commerce, powierzchnia wynajęta w ramach umów BTS stanowi aż 83% całego popytu. Całkowity popyt w 2016 r. na głównych rynkach magazynowych w Polsce m Prognozy > Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się ponad 1,51 mln m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego około 75% jest już wynajęte. Warto zauważyć, że deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje częściowo spekulacyjnie. > W 2017 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków magazynowych (Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Szczecin). > Obok dużych umów typu BTS na rynku będziemy obserwowali kolejne transakcje typu BTO (znane również, jako fee development), w których klient zleca deweloperowi budowę magazynu na własność. > Poza utrzymującą się dominacją sektora 3PL obserwujemy znaczący wzrost branży e-commerce. > Rozwijać się będą również mniejsze firmy z sektora e-commerce, co przełożyć się może na zwiększone zainteresowanie obiektami Small Business Units (SBU). > Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość ośrodków akademickich coraz częściej są czynnikami decydującymi o wyborze lokalizacji przez firmy zarówno produkcyjne, jak i logistyczne. > W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach Polski. Obserwujemy również napływający przemysł z innych europejskich krajów oraz z USA. > Pomimo stosunkowo niskiej stopy pustostanów, efektywne stawki czynszów pozostaną stabilne. > W najbliższym roku nie przewidujemy znaczących spadków popytu na powierzchnię magazynową. 3 Market Insights Raport roczny 2017 POLSKA

4 SZUKASZ NOWEJ NIERUCHOMOŚCI? NASZE WYSZUKIWARKI NASZA WIEDZA TWOJA NOWA LOKALIZACJA Znajdź swój nowy lokal handlowy Znajdź swoje nowe biuro Znajdź swój nowy magazyn

5 554 biura w 66 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112 KONTAKT: Dominika Jedrak Director Research and Consultancy Services dominika.jedrak@colliers.com Colliers International Pl. Piłsudskiego Warszawa ,3 mld roczny przychód w mln m 2 powierzchni w zarządzaniu pracowników Colliers International Colliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 554 biur w 66 krajach zatrudniającą pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace strategy, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals. Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. Wszelkie prawa zastrzeżone 2017 Colliers International. Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.