OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu położonego w Stargardzie Szczecińskim przy ul. Podleśnej 14, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 166/10, 166/16, 166/17, 166/25, 166/28, 166/30, 166/31, 166/32 Operat sporządził: Waldemar Siupik Nr uprawnień 4712 Mierzyn, dnia 14 marca 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO sporządzony na podstawie art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami) 1. Opis przedmiotu wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość budynkowa, w skład nieruchomości budynkowej wchodzi prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Działki gruntu położone są w Stargardzie Szczecińskim przy ul. Podleśnej 14, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001. Działka ewidencyjna nr 166/10 o powierzchni 0,1885 ha stanowi drogę wewnętrzną, na jej wschodniej części posadowiony jest masz telefonii komórkowej. Działka ewidencyjna nr 166/16 o powierzchni 0,3443 ha nie jest zabudowana. Działka ewidencyjna nr 166/17 o powierzchni 0,1965 ha zabudowana jest budynkiem magazynu o powierzchni użytkowej 284,70 m 2. Działka ewidencyjna nr 166/25 o powierzchni 0,1866 ha stanowi drogę wewnętrzną. Działka ewidencyjna nr 166/28 o powierzchni 0,1445 ha zabudowana jest budynkiem trafostacji i hydroforni o łącznej powierzchni użytkowej 64,20 m 2, działka ewidencyjna nr 166/30 o powierzchni 0,2734 ha zabudowana jest budynkiem portierni, kotłowni, stolarni, magazynu o łącznej powierzchni użytkowej 933,49 m 2. Działka ewidencyjna nr 166/31 o powierzchni 0,1434 ha zabudowana jest budynkiem biurowym o powierzchni użytkowej 513,62 m 2. Działka ewidencyjna nr 166/32 o powierzchni 0,1018 ha nie jest zabudowana. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 1054,78 m 2. Budynki wykonane w technologii tradycyjnej, murowanej. Budynki w przeciętnym stanie technicznym. Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych. Działki gruntu są częściowo ogrodzone, a ich teren zagospodarowany. Dla działki ewidencyjnej nr 166/10 urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/00087560/9 dla pozostałych działek gruntu księga wieczysta nr SZ1T/00051226/5 prowadzone przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu. 2. Określenie celu wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłości. 3. Oszacowana wartość Wartość rynkowa wycenianego prawa wynosi: W = 1 417 000 PLN Słownie złotych: jeden milion czterysta siedemnaście tysięcy. 4. Data sporządzenia operatu szacunkowego 14.03.2015 r. 5. Operat sporządził 2
SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 2. Cel wyceny... 4 3. Podstawy formalne, materialno prawne i merytoryczne wyceny... 4 3.1 Podstawy formalne...4 3.2 Podstawy materialno-prawne...5 3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające...5 3.4 Materiały pomocnicze...5 3.5 Źródła danych merytorycznych...5 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego... 6 5. Określenie stanu przedmiotu wyceny... 6 5.1 Stan prawny...6 5.2 Stan otoczenia...8 5.3 Stan techniczno-użytkowy...9 5.4 Stan zagospodarowania... 11 6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 12 7. Analiza i charakterystyka rynku... 12 8. Przedstawienie sposobu wyceny... 15 8.1 Założenia wyceny... 15 8.2 Rodzaj określanej wartości... 15 8.3 Wybór podejścia, metody wyceny... 16 9. Określenie wartości nieruchomości budynkowych... 18 9.1 Określenie trendu czasowego... 18 9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag... 19 9.3 Określenie cech nieruchomości o C min i C max i wycenianej.... 20 9.4 Określenie współczynników korygujących... 22 10. Określenie wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu... 25 10.1 Określenie trendu czasowego... 25 10.2 Określenie cech rynkowych i ich wag... 25 10.3 Określenie cech nieruchomości o C min i C max i wycenianej... 26 10.4 Określenie współczynników korygujących... 29 11. Oszacowanie prawa dzierżawy masztu antenowego telefonii... 36 11.1 Określenie potencjalnego dochodu operacyjnego brutto z nieruchomości PDOB... 36 11.2 Określenie efektywnego dochodu operacyjnego brutto z nieruchomości EDOB... 36 11.3 Określenie dochodu operacyjnego netto z nieruchomości DON.... 37 11.4 Określenie współczynnika kapitalizacji W k.... 37 11.5 Określenie wartości rynkowej prawa dzierżawy... 38 12. Zbiorcze zestawienie wyników szacowania... 38 13. Wnioski końcowe... 39 14. Klauzule i zastrzeżenia... 40 15. Wykaz załączników... 40 3
1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość budynkowa, w skład nieruchomości budynkowej wchodzi prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Działki gruntu położone są w Stargardzie Szczecińskim przy ul. Podleśnej 14, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001. Działka ewidencyjna nr 166/10 o powierzchni 0,1885 ha stanowi drogę wewnętrzną, na jej wschodniej części posadowiony jest masz telefonii komórkowej. Działka ewidencyjna nr 166/16 o powierzchni 0,3443 ha nie jest zabudowana. Działka ewidencyjna nr 166/17 o powierzchni 0,1965 ha zabudowana jest budynkiem magazynu o powierzchni użytkowej 284,70 m 2. Działka ewidencyjna nr 166/25 o powierzchni 0,1866 ha stanowi drogę wewnętrzną. Działka ewidencyjna nr 166/28 o powierzchni 0,1445 ha zabudowana jest budynkiem trafostacji i hydroforni o łącznej powierzchni użytkowej 64,20 m 2, działka ewidencyjna nr 166/30 o powierzchni 0,2734 ha zabudowana jest budynkiem portierni, kotłowni, stolarni, magazynu o łącznej powierzchni użytkowej 933,49 m 2. Działka ewidencyjna nr 166/31 o powierzchni 0,1434 ha zabudowana jest budynkiem biurowym o powierzchni użytkowej 513,62 m 2. Działka ewidencyjna nr 166/32 o powierzchni 0,1018 ha nie jest zabudowana. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 1054,78 m 2. Budynki wykonane w technologii tradycyjnej, murowanej. Budynki w przeciętnym stanie technicznym. Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych. Działki gruntu są częściowo ogrodzone, a ich teren zagospodarowany. Dla działki ewidencyjnej nr 166/10 urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/00087560/9 dla pozostałych działek gruntu księga wieczysta nr SZ1T/00051226/5 prowadzone przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu.. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłości. 3. Podstawy formalne, materialno prawne i merytoryczne wyceny 3.1 Podstawy formalne Podstawą formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego jest umowa o dzieło zawarta pomiędzy Syndykiem Przedsiębiorstwa Remontowo Budowlanego KPRB SA Stargard Szczeciński w upadłości likwidacyjnej, jako zamawiającym, a wykonawcą niniejszego opracowania, jako przyjmującym zamówienie. 4
3.2 Podstawy materialno-prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 518 z 2014 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz. 1361 z 2009 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 196, poz. 1628) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 982). 3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, 93 z 1969 z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207, poz. 2016 z 2003 r. z późniejszymi zmianami), Rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Warszawa 2008 r. Noty interpretacyjne, Warszawa 2009. Tymczasowe noty interpretacyjne (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych), Warszawa 2004. 3.4 Materiały pomocnicze R. Cymerman, A. Hopfer, Wycena nieruchomości zasady i procedury, PFSRM, Warszawa 2010 r. 3.5 Źródła danych merytorycznych Księga Wieczysta nr SZ1S/00087560/9 oraz SZ1T/00051226/5 prowadzone przez Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Szczecinie. Ewidencja Gruntów i Budynków w Szczecinie, Plan zagospodarowania przestrzennego. Dane dotyczące transakcji kupna-sprzedaży udostępnione w Miejskim Ośrodku Geodezyjno-Kartograficznym w Stargardzie Szczecińśkim oraz w Starostwach Powiatowych woj. zachodniopomorskiego Serwis internetowy www.maps.google.com 5
Serwis internetowy www.geoportal.gov.pl Dokumentacja techniczna. Wizja lokalna z dnia 03.03.2015 r. 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Data sporządzenia operatu szacunkowego 14.03.2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 14.03.2015 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.03.2015 r. Data wizji lokalnej nieruchomości 03.03.2015 r. 5. Określenie stanu przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny 5.1.1 Stan według ewidencji gruntów i budynków Szacowana nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków w następujący sposób: Jednostka ewidencyjna jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0001, działka ewidencyjna nr 166/10 o powierzchni 0,1885 ha o symbolu użytku dr drogi, działka ewidencyjna nr 166/16 o powierzchni 0,3443 ha o symbolu użytku Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/17 o powierzchni 0,1965 ha o symbolu użytku Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/25 o powierzchni 0,1866 ha o symbolu użytku dr drogi i Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/28 o powierzchni 0,1445 ha o symbolu użytku Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/30 o powierzchni 0,2734 ha o symbolu użytku Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/31 o powierzchni 0,1434 ha o symbolu użytku Bp zurbanizowane tereny niezabudowane. 5.1.2 Stan według księgi wieczystej Dla działki ewidencyjnej nr 166/10 urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/00087560/9 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Stargard, działka ewidencyjna nr 166/10, ul. Podleśna, nieruchomość bez zabudowań; obszar 0,1885 ha. Dział I-Sp (spis praw) każdoczesnemu właścicielowi dz. nr 166/10, bądź użytkownikowi wieczystemu, przysługuje prawo swobodnego przejazdu i przechodu przez dz. nr 166/4 o obsz. 814 m2, obj. KW 50011. działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 25.02.2101 r. Dział II (właściciel) Miasto Stargard Szczeciński jako właściciel gruntu; Przedsiębiorstwa Remontowo Budowlanego KPRB SA Stargard Szczeciński w 6
udziale do 689/1000 części oraz współużytkownicy wieczyści w częściach ułamkowych. 1 wzmianka o wniosku. Dział III (ciężary i ograniczenia) służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela dz. nr 166/8, o pow. 2348 m2, obj. KW 96970, dz. nr 166/9, o pow. 2415 m2, obj. KW 51227, polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez dz. nr 166/10, obj. KW 87560, dz. nr 166/11, obj. kw 87559, dz. nr 166/12, obj. KW 51226, dz. nr 166/13, obj. KW 51226, dz. nr 166/14, obj. KW 90284, dz. nr 166/15, obj. KW 90291, dz. nr 166/16, 166/17, 166/18, obj. KW 51226. ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. 3 wzmianki o wnioskach. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna łączna kaucyjna do kwoty 1300000,00 zł na rzecz TU FILAR SA z siedzibą w Szczecinie; hipoteka umowna łączna w kwocie 500000,00 zł na rzecz PEKAO SA Warszawa I Oddział w Stargardzie Szczecińskim. Dla działek ewidencyjnych nr 166/16, 166/17, 166/25, 166/28, 166/30, 166/31, 166/32 urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/00051226/5 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Stargard Szczeciński, działka ewidencyjna nr 166/16, nieruchomość zabudowana, działka ewidencyjna nr 166/17 nieruchomość zabudowana, działka ewidencyjna nr 166/25, obręb ewidencyjny nr 0001, ul. Podleśna, Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/28, obręb ewidencyjny nr 0001, ul. Podleśna, Ba tereny przemysłowe nieruchomość zabudowana, działka ewidencyjna nr 166/30, obręb ewidencyjny nr 0001, ul. Podleśna, Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/31, obręb ewidencyjny nr 0001, ul. Podleśna, Ba tereny przemysłowe, działka ewidencyjna nr 166/31, obręb ewidencyjny nr 0001, ul. Podleśna, Bp zurbanizowane tereny niezabudowane; nieruchomość zabudowana budynkami gospodarczymi; obszar 1,3905 ha. Dział I-Sp (spis praw) każdoczesnemu właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu działki nr 166/16, 166/17, 166/25, 166/28, 166/30, 166/31, 166/32 obj. KW 51226, przysługuje prawo swobodnego przejazdu i przechodu przez działkę nr 166/4 o obsz. 814 m2 obj. KW 50011. działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 25.02.2101 r. Dział II (właściciel) Miasto Stargard Szczeciński jako właściciel gruntu; Przedsiębiorstwa Remontowo Budowlanego KPRB SA Stargard Szczeciński jako wieczysty użytkownik. Dział III (ciężary i ograniczenia) służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela dz. nr 166/8 o pow. 2348 m2, obj. KW 96970, dz. nr 166/9 o pow. 2415 m2 obj. KW 51227, polegająca na prawie swobodnego 7
przejazdu i przechodu przez dz. nr 166/10, obj. KW 87560, dz. nr 166/11 obj. KW 87559, dz. nr 166/14 obj. KW 90284, dz. nr 166/15 obj. KW 90291, dz. nr 166/16, 166/17, 166/25, 166/28, 166/30, 166/31, 166/32 - objętych KW sz1t/00051226/5; odpłatna na czas nieokreślony służebność gruntowa, polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu - pasem szerokości 6 m(sześć metrów) zgodnie z oznaczeniem w kolorze żółtym na mapie, stanowiącym załącznik do uchwały nr 9 z dnia 29.06.2012r zwyczajnego walnego zgromadzenia akcjonariuszy przedsiębiorstwa remontowobudowlanego "kprb" spółki akcyjnej zs. w Stargardzie Szczecińskim, który to pas stanowić będzie po podziale część działki nr 166/25, zgodnie ze wstępnym projektem podziału działki nr 166/20; odpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa, polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez działkę 166/25; ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. 4 wzmianki o wnioskach. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna łączna kaucyjna do kwoty 1300000,00 zł na rzecz TU FILAR SA z siedzibą w Szczecinie; hipoteka umowna łączna w kwocie 750000,00 zł na rzecz BGŻ SA Warszawa; hipoteka umowna łączna w kwocie 1190000,00 zł na rzecz Getin Noble Bank SA Warszawa; hipoteka przymusowa w kwocie 134092,87 zł na Naczelnika Urzędu Skarbowego w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 22005,30 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 11271,60 zł na rzecz Gmina- Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 6655,20 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 5655,60 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 11406,20 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 11482,80 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 6660,20 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa w kwocie 5628,60 zł na rzecz Gmina-Miasto Szczecin w Stargardzie Szczecińskim 2 wzmianki o wnioskach. Protokół z badania ksiąg wieczystych stanowi załącznik nr 1. 5.2 Stan otoczenia Stargard Szczeciński to miasto i gmina w województwie zachodniopomorskim, w powiecie stargardzkim, na równinie Pyrzycko-Stargardzkiej, nad Iną. Początki istnienia stałych sad ludzkich sięgają VI wieku, jest jednym z najstarszych miast Polski. Najstarsze (obok Szczecina) miasto na Pomorzu prawa miejskie uzyskało w roku 1243. Rozwojowi osady sprzyjało położenie przy krzyżujących się szlakach handlowych, prowadzących z Santoka do Wolina i ze Szczecina do Kołobrzegu. Ważny węzeł komunikacyjny oraz ośrodek przemysłowy, usługowy i kulturalny. 8
Miasto jest siedzibą powiatu stargardzkiego i gminy. Wraz ze Szczecinem, Świnoujściem, Policami, Goleniowem i Gryfinem tworzy aglomerację szczecińską Według danych z 31 grudnia 2007, miasto miało 70 217 mieszkańców, zajmuje powierzchnię 48,08 km 2. Miasto położone jest nad rzeką Iną przy drogach krajowych nr 10 oraz nr 20, w odległości 46 km od granicy państwa, 36 km od Szczecina, 35 km od międzynarodowego portu lotniczego w Goleniowie, 180 km od Berlina i 120 km od terminalu promowego w Świnoujściu. Leży na pograniczu dwóch wielkich krain geograficznych, Niziny Szczecińskiej i Pojezierza Pomorskiego, co ma duży wpływ na zróżnicowanie typów krajobrazu w najbliższej okolicy. Stargard Szczeciński tworzą następujące dzielnice: Stare Miasto, Burzykowo, Giżynek, Kluczewo, Mokrzyca, Mroczeń, Osetno, Przedmieście Barnimowskie, Przedmieście Poznańskie, Przedmieście Szczecińskie, Pszczelnik, Zarzecze, Źródelnia. Osiedla mieszkalne Stargardu: Osiedle Pyrzyckie, Osiedle Letnie, Osiedle Hallera, Osiedle Zachód, Osiedle Chopina, Osiedle Tysiąclecia, Osiedle Kopernika. Obecnie Stargard stanowi regionalny ośrodek równoważenia rozwoju z wyraźna przewagą przemysłu lekkiego. Jest silnym ośrodkiem gospodarczym i przemysłowym, w którym ważny udział ma przemysł spożywczy (cukrowniczy, mleczarski, cukierniczy), elektromaszynowy (odlewniczy, produkcja taboru kolejowego) oraz włókienniczy. Władze Stargardu w 2003 otworzyły przy drodze krajowej nr 10 na pow. 150 ha Stargardzki Park Przemysłowy, który jest inkubatorem przedsiębiorczości. Koncern Bridgestone podpisał z miastem umowę na budowę fabryki opon na byłym radzieckim lotnisku w Kluczewie, która rozpoczęła się wiosną 2007; zakład ruszył w styczniu 2009. Jest to największa inwestycja tego typu na Pomorzu Zachodnim, jej wartość wynosi 200 mln euro (750 miejsc pracy). 64,93% mieszkańców aktywnych zawodowo jest zatrudnionych w usługach, 33,36% w przemyśle, 1,72% w rolnictwie. Przedmiotowa nieruchomość położona jest zachodniej części miasta. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się nieruchomości o przeznaczeniu magazynowym, handlowym, przemysłowym i składowym podobne do szacowanej oraz linia kolejowa. Dojazd do nieruchomości stanowią drogi betonowe wewnątrzzakładowe. 5.3 Stan techniczno-użytkowy Działki gruntu położone w Stargardzie Szczecińskim przy ul. Podleśnej 14, dojazd do nieruchomości drogami wewnętrznymi utwardzonymi. Działki gruntu zabudowane są uzbrojone, działki gruntu niezabudowane posiadają możliwość uzbrojenia. Działka ewidencyjna nr 166/10 o powierzchni 0,1885 ha o symbolu użytku dr, stanowi drogę wewnętrzną, na jej wschodniej części posadowiony jest masz telefonii komórkowej. Działka ewidencyjna nr 166/16 o powierzchni 0,3443 ha nie jest zabudowana. Działka gruntu nie posiada uzbrojenia, posiada nieregularny kształt, porasta ją roślinność krzewiasta. 9
Działka ewidencyjna nr 166/17 o powierzchni 0,1965 ha zabudowana jest budynkiem magazynu o powierzchni użytkowej 284,70 m 2. Działka gruntu posiada regularny kształt, posiada uzbrojenie. Budynek wykonano z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe żelbetowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej, ścianki wewnętrzne z cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji stalowej kryty papą. Stolarka i ślusarka: z profili stalowych. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne. Podłogi: betonowe. Budynek wyposażony w instalację elektryczną. Działka ewidencyjna nr 166/25 o powierzchni 0,1866 ha stanowi drogę wewnętrzną. Działka gruntu nie posiada uzbrojenia, posiada nieregularny kształt. Działka ewidencyjna nr 166/28 o powierzchni 0,1445 ha zabudowana jest budynkiem trafostacji i hydroforni o łącznej powierzchni użytkowej 64,20 m 2. Działka gruntu posiada uzbrojenie, powierzchnia płaska, kształt nieregularny. W wycenie nie uwzględniono wartości zabudowy, ponieważ stanowi ona utrudnienie w jej wykorzystaniu. Urządzenia wschodzące w skład nieruchomości pełnią rolę usługową w stosunku do innych działek gruntu zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną. Budynki wykonano z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe żelbetowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej, ścianki wewnętrzne z cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej kryty papą. Stolarka i ślusarka: z profili stalowych. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne. Podłogi: betonowe. Budynki wyposażony w instalację elektryczną i wodną. Działka ewidencyjna nr 166/30 o powierzchni 0,2734 ha zabudowana jest budynkiem portierni, kotłowni, stolarni, magazynu o łącznej powierzchni użytkowej 933,49 m 2. Działka gruntu posiada uzbrojenie, powierzchnia płaska, kształt nieregularny. Budynek portierni wykonano z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe żelbetowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej, ścianki wewnętrzne z cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej kryty papą. 10
Stolarka i ślusarka: z profili stalowych. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne. Podłogi: betonowe. Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną. Budynek stolarni, magazynu i kotłowni wykonano z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe żelbetowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej, ścianki wewnętrzne z cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej i stalowej kryty papą. Stolarka i ślusarka: z profili stalowych. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne. Podłogi: betonowe. Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną. Działka ewidencyjna nr 166/31 o powierzchni 0,1434 ha zabudowana jest budynkiem biurowym o powierzchni użytkowej 513,62 m 2. Działka gruntu posiada uzbrojenie, powierzchnia płaska, kształt nieregularny. Budynek wykonano z następujących materiałów: Fundamenty: ławy fundamentowe żelbetowe. Ściany: ściany zewnętrzne nośne z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej, ścianki wewnętrzne z cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach: o konstrukcji żelbetowej kryty papą. Stolarka i ślusarka: okna z profili pcv, drzwi zewnętrzne z profili pcv, drzwi wewnętrzne płycinowe. Elewacje: tynk cementowo-wapienny. Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne. Podłogi: wykładzina dywanowa, terakota. Łazienki: podłogi terakotowe przeciętnej jakości, ściany oblicowane glazurą przeciętnej jakości, biały montaż przeciętnej jakości Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania. Działka ewidencyjna nr 166/32 o powierzchni 0,1018 ha nie jest zabudowana. Działka gruntu nie posiada uzbrojenia, powierzchnia płaska, kształt nieregularny. Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych. Działki gruntu są częściowo ogrodzone, a ich teren zagospodarowany w przeciętnym stopniu. 5.4 Stan zagospodarowania Na działce gruntu posadowione są budynki: biurowy oraz magazynowe i produkcyjne. Działki są częściowo ogrodzone, a teren zagospodarowany. 11
6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego opracowano plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta Stargard Szczeciński zatwierdzonego Uchwałą nr XLVI/496/2006 Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim z dnia 29 sierpnia 2006 r. wynika, że teren na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie planistyczne: zabudowa stacją paliw, zapleczem obsługi samochodów, usługami handlu, produkcji i usług (teren elementarny 1KSU). Protokół z przeglądu materiałów dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik nr 2. 7. Analiza i charakterystyka rynku Na potrzeby wyceny nieruchomości budynkowej określono: o rodzaj rynku rynek prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o przeznaczeniu komercyjnym usługowo-biurowomagazynowym o obszar rynku miasto Stargard Szczeciński i inne miasta woj. zachodniopomorskiego. o okres monitorowania cen marzec 2012 marzec 2015 r. o charakterystyka rynku rynek o małej dynamice popytu i podaży Dla oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości budynkowej analizie poddano rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o przeznaczeniu komercyjnym, usługo-biurowo-produkcyjnomagazynowym. Rynek tego typu nieruchomości jest ograniczony. Na rynku lokalnym stwierdzono znikomy obrotu podobnymi nieruchomościami w związku z tym, iż inwestorzy zwykle sami przeprowadzają proces budowlany w celu uzyskania nieruchomości o parametrach zgodnych z ich zamierzeniami i sami te nieruchomości w późniejszym czasie użytkują, lub wynajmują innym podmiotom gospodarczym. Deweloperzy natomiast budują obiekty na określone zamówienie. W związku z małą ilością transakcji podobnymi nieruchomościami analizę rozszerzono o rynek ogólnopolski. Spośród transakcji wybrano trzynaście jako najbardziej wiarygodne i spełniające warunek nieruchomości podobnych zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odrzucono transakcje najbardziej skrajne cenowo i budzące wątpliwości pod względem cech, jakie powinna spełniać transakcja rynkowa. Tabela nr 1 przedstawia nieruchomości podobne do wycenianej zabudowanej, będące przedmiotem obrotu. 12
Tabela 1. Zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych zabudowanych. Lp Położenie Data transakcji Powierzchnia działki w m 2 Powierzchnia budynku w Cena transakcyjna m 2 Cena w zł za m 2 w dniu transakcji zł 1 Szczecinek 2013-07-12 1800 529,55 266000 502,31 2 Kołobrzeg 2013-12-12 1654 649,00 550000 847,46 3 Kołobrzeg 2013-10-31 3360 670,00 520000 776,12 4 Gościno 2013-02-25 1170 679,00 450000 662,74 5 Kołobrzeg 2013-10-31 2427 770,00 530000 688,31 6 Choszczno 2013-09-19 5495 787,00 398000 505,72 7 Police 2012-05-28 1300 890,00 800000 898,88 8 Łobez 2012-12-24 992 896,40 800000 892,46 9 Stargard Szcz. 2012-06-26 15343 909,18 556000 611,54 10 Szczecin 2012-11-09 5275 1071,50 788069 735,48 11 Trzebiatów 2013-10-30 5335 1245,00 632000 507,63 12 Świnoujście 2014-07-31 6931 2394,03 1100000 459,48 13 Myślibórz 2013-12-31 3834 2464,18 1026700 416,65 Ceny uzyskiwane za nieruchomości zabudowane podobne do wycenianej na analizowanym rynku kształtowały się w przedziale od 416,65 zł/m 2 do 898,88 zł/m 2 powierzchni użytkowej budynku będącego częścią składową nieruchomości. Do wyceny prawa własności nieruchomości budynkowej przyjęto ceny wykraczające poza okres dwudziestu czterech miesięcy, uwarunkowania rynkowe, a w szczególności stosunkowo mała ilość transakcji na rynku lokalnym wymagają rozszerzenia okresu monitorowania rynku. Ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi podobnymi do wycenianej na rynku wtórnym jest stosunkowo nieduża, nie jest to rynek na tyle rozwinięty aby ograniczać okres monitorowania do dwudziestu czterech miesięcy. W celu uzyskania lepszej analizy rynku koniecznym jest zastosowanie odstępstwa od wymagań mając na celu tylko i wyłącznie lepsze zgłębienie rynku i uzyskanie jak najbardziej prawdopodobnej wartości rynkowej. Przy wycenie prawa własności nieruchomości budynkowej na rynkach mniej rozwiniętych, a taki analizowano, konieczne jest rozszerzenie tego okresu do czasu, który jest zgodny z postanowieniami Noty Interpretacyjnej NI1 stanowiącej część Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen nieruchomości gruntowych zabudowanych typu niemieszkalnego ustalono na podstawie informacji własnych, transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców. Ceny nieruchomości zanotowane na rynku lokalnym uzależnione są od następujących cech rynkowych: lokalizacja ogólna lokalizacja szczególna funkcjonalność i standard wykończenia wnętrz stan techniczny budynku powierzchnia użytkowa budynku rodzaj i jakość infrastruktury drogowej 13
Ze względu na stabilizację cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne na rynku lokalnym, w monitorowanym okresie, nie zastosowano aktualizacji cen poprzez zastosowanie współczynnika trendu czasowego. W związku z celem wyceny analizie poddano transakcje prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności gruntu przeznaczonego pod budownictwo przemysłowe i składowe. Z analizy rynku wynika, iż na rynku lokalnym nie stwierdzono transakcji prawem wieczystego użytkowania gruntu podobnymi działkami do szacowanej działki gruntu. Zanotowano transakcje prawem własności podobnych działek gruntu. Na analizowanym rynku znaleziono kilkanaście transakcji gruntami pod budownictwo mieszkaniowe, wielorodzinne, jako prawo własności. Zaobserwowano w większości podaż działek gruntu o powierzchniach od 2000 do 4000 m 2. Mniejszym popytem cieszą się działki o mniejszej i większej powierzchni. Spośród transakcji wybrano siedemnaście transakcji prawem własności gruntu jako najbardziej wiarygodne i spełniające warunek nieruchomości podobnych zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odrzucono transakcje najbardziej skrajne cenowo i budzące wątpliwości pod względem cech, jakie powinna spełniać transakcja rynkowa. Tabela nr 2 przedstawia nieruchomości podobne do wycenianej części funkcyjnej pod zabudowę, będące przedmiotem obrotu. Tabela 2. Zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Lp Położenie Data transakcji Powierzchnia w m 2 Cena transakcyjna Cena w zł za m 2 w dniu transakcji 1 Człopa 2013-03-28 56,71 1058 60000 2 Szczecinek 2014-04-22 62,45 1320 82440 3 Czaplinek 2013-11-19 45,75 1404 64234 4 Białogard 2014-08-12 41,48 1513 62760 5 Stargard Szczeciński 2014-04-14 43,56 1894 82500 6 Skwierzynka 2013-03-20 57,50 2000 115000 7 Żydowce - Klucz 2014-03-11 67,69 2142 145000 8 Płonia 2014-07-30 55,18 2356 130000 9 Stargard Szczeciński 2014-04-24 47,33 2430 115000 10 Stargard Szczeciński 2014-05-20 57,71 2520 145440 11 Stagard Szczeciński 2013-04-30 67,68 2955 200000 12 Stargard Szczeciński 2013-08-22 56,11 3006 168670 13 Wałcz 2013-12-10 39,30 3547 139380 14 Dębno 2013-09-12 35,42 3953 140000 15 Szczecinek 2014-04-07 49,48 4360 215722 16 Stargard Szczeciński 2014-12-23 49,35 4605 227250 17 Czaplinek 2013-12-19 45,42 4822 219000 Ceny osiągane za tego typu działki gruntu kształtowały się w przedziale od 35,42 zł za m 2 do 67,69 zł za m 2. 14
Cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych ustalono na podstawie informacji własnych, analizy transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców. Ceny takich nieruchomości uzależnione są od następujących cech rynkowych: lokalizacja dostępność uzbrojenia powierzchnia działki utrudnienia w wykorzystaniu działki gruntu dojazd do nieruchomości. Ze względu na stabilizację cen na rynku lokalnym nie zastosowano aktualizacji cen poprzez zastosowanie współczynnika trendu czasowego. 8. Przedstawienie sposobu wyceny 8.1 Założenia wyceny Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik masy upadłości. Zgodnie z Ustawą z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz. 1361 z 2009 r., tekst jednolity z późn. zmianami): Art. 69. ustalenie składu masy upadłości następuje przez sporządzenie spisu inwentarza, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art. 306. Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, syndyk niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz sporządzenia planu likwidacyjnego. Ograniczone prawa rzeczowe obciążające poszczególne działki gruntu uwzględniono w cesze utrudnienia w wykorzystaniu działki gruntu. Działki drogowe wyceniono według zasady, że do szacowania przyjęto cechy gruntów przyległy do szacowanych działek gruntu. W wycenie uwzględniono prawo dzierżawy części nieruchomości pod maszt telefonii komórkowej. Działkę ewidencyjną zabudowaną budynkami trafostacji i hydroforni wyceniono jako prawo wieczystego użytkowania gruntu, ze względu na fakt, iż tego rodzaju zabudowa nie wpływa na wartości użyteczne działki gruntu. 8.2 Rodzaj określanej wartości Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, - nie działały w sytuacji przymusowej, - miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 15
Biorąc pod uwagę cel wyceny, określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu. 8.3 Wybór podejścia, metody wyceny Wyboru podejścia dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.), uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Do określenia wartości nieruchomości budynkowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu zastosowano podejście porównawcze, korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego za względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cenach tych nieruchomości. Wyboru metody korygowania ceny średniej dokonano na podstawie wystarczającego do tej metody zasobu dostępnych danych o transakcjach nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi i zabudowanymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, stanowiącymi przedmiot prawa własności. Jako jednostkę porównawczą dla wyceny nieruchomości budynkowej przyjęto m 2 powierzchni użytkowej budynków, dla prawa wieczystego użytkowania gruntu m2 powierzchni gruntu. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu w/w metody szacowania: - Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, - Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. - Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. - Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. - Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. - Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 16
- Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). - Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. - Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. - Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. n W C śr u i i 1 gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. - Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w związku z koniecznością przeliczenia prawa własności gruntu na prawo użytkowania wieczystego gruntu, wartość tego prawa określono jako iloczyn wartości gruntu jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: W k = (1 - R S r gdzie: ) T t + 0,25 T T t W k współczynnik korygujący, S r stawka procentowa opłaty rocznej nie większej niż 3%, t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego, T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste, R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa 0,12. Biorąc pod uwagę sposób wykorzystania gruntu określono współczynnik dla gruntu wykorzystywanego na cele komercyjne. Współczynnik dla gruntów wykorzystywanych na cele komercyjne kształtuje się w wysokości: W k = (1-0,03 86 13 ) + 0,25 = 0,66 0,11 99 99 17
Wycenę prawa dzierżawy terenu pod antenę telefonii komórkowej oszacowano w podejściu dochodowym, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Warunkiem koniecznym jest również znajomość wysokości tego dochodu lub możliwość jego określenia. Dochody z nieruchomości obejmują czynsze najmu lub dzierżawy i inne dochody z nieruchomości. Dochody z nieruchomości należy ustalić na podstawie analizy kształtowania się ich na rynku. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla których zakłada się, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom dochodu będzie stały. Jeżeli uzasadnione są założenia zmiany dochodu, roczny dochód może być przyjęty na poziomie wyższym lub niższym od bieżącego. W związku z jakością zgromadzonych danych do wyceny wybrano technikę kapitalizacji prostej dochodu netto. Polega ona na ustaleniu: - potencjalnego dochodu operacyjnego brutto możliwego do osiągnięcia w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (PDOB), - efektywnego dochodu operacyjnego brutto poprzez odjęcie od PDOB strat w dochodzie wynikłych z tytułu typowych dla analizowanego rynku zaległości czynszowych i typowym poziomem pustostanów (EDOB), - wydatków operacyjnych (WO), - dochodu operacyjnego netto: DON = EDOB WO, - współczynnika kapitalizacji na podstawie analizy transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych i dochodów netto możliwych do osiągnięcia z tych nieruchomości Wk, - wartości nieruchomości: DON x Wk (1/S k ). 9. Określenie wartości nieruchomości budynkowych 9.1 Określenie trendu czasowego Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za nieruchomości podobne do wycenianej wykazywały stabilizację. W wyniku przeprowadzonej analizy trend czasowy dla rynku lokalnego dla nieruchomości podobnych określono na 0%. C min = 416,65 zł za m 2, C max = 898,88 zł za m 2 C śr = 654,21 zł za m 2. 18
9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny transakcyjne i w efekcie wartość rynkową wpływają w decydującym stopniu cechy, które opisano w tabeli nr 3. Tabela 3. Cechy wpływające na wartość nieruchomości i ich ocena. LP CECHY RYNKOWE OCENA 1 Lokalizacja ogólna Bardzo dobra w małej odległości od centrum miasta, od centrum osiedla z bardzo dobrym dostępem do zaplecza socjalnobytowego Dobra w średnim oddaleniu od centrum miasta od centrum osiedla z dobrym dostępem do zaplecza socjalno-bytowego Przeciętna duże oddalenie od centrum miasta, od centrum osiedla z przeciętnym dostępem do zaplecza socjalno-bytowego 2 Lokalizacja szczególna Bardzo dobra bliskość ciągów węzłów komunikacyjnych Dobra oddalenie od ciągów węzłów komunikacyjnych Przeciętna duże oddalenie od ciągów węzłów 3 Funkcjonalność i stopień wyposażenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa 5 Stan techniczny budynku 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej komunikacyjnych Bardzo dobra - bardzo dobra funkcjonalność, wysoki standard wyposażenia wnętrz w urządzenia specjalistyczne np.: mroźnie, chłodnie Dobra średnia funkcjonalność, średni standard wyposażenia wnętrz w urządzenia specjalistyczne np.: mroźnie, chłodnie Przeciętny przeciętna funkcjonalność przeciętny standard wyposażenia wnętrz w urządzenia specjalistyczne np.: mroźnie, chłodnie Mała do 900 m 2 Średnia od 900 do 1900 m 2. Duża powyżej 1900 m 2. Bardzo dobry podstawowe elementy budynku w bardzo dobrym stanie technicznym, architektura nowoczesna Dobry podstawowe elementy budynku w dobrym stanie technicznym, Przeciętny podstawowe elementy budynku w dobrym stanie technicznym, architektura nienowoczesna Bardzo dobra bardzo dobry dojazd do nieruchomości, bardzo dobra infrastruktura drogowa w sąsiedztwie Dobra dobry dojazd do nieruchomości, dobra infrastruktura drogowa w sąsiedztwie Przeciętna przeciętny dojazd do nieruchomości, przeciętna infrastruktura drogowa w sąsiedztwie W związku z brakiem wystarczającej liczby transakcji do określenia analitycznego wag przypadających na każdą cechę, wagi cech rynkowych ustalono na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. 19
Biorąc pod uwagę powyższe wagi wyznaczono na podstawie danych uzyskanych z własnych badań preferencji konsumenckich. Wyniki przedstawiono w tabeli nr 4. Tabela 4. Wagi przypisane cechom. LP CECHA RYNKOWA WAGA CECHY 1 Lokalizacja ogólna 20% 2 Lokalizacja szczególna 15% 3 Funkcjonalność i stopień wyposażenia wnętrz 25% 4 Powierzchnia użytkowa budynku 20% 5 Stan techniczny budynku 15% 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej 5% 9.3 Określenie cech nieruchomości o C min i C max i wycenianej. Nieruchomość o cenie minimalnej posiada przeciętną lokalizację szczególną, przeciętną lokalizację ogólną, przeciętny standard wykończenia wnętrz i przeciętną funkcjonalność, dużą powierzchnię użytkową, przeciętny stan techniczny budynku, przeciętny dostęp do infrastruktury drogowej. Nieruchomość o cenie maksymalnej posiada bardzo dobrą lokalizację szczególną, bardzo dobrą lokalizację ogólną, bardzo dobry standard wykończenia wnętrz i bardzo dobrą funkcjonalność, małą powierzchnię użytkową, bardzo dobry stan techniczny budynku, bardzo dobry dostęp do infrastruktury drogowej. W tabeli nr 5 przedstawiono cechy rynkowe przypisane do nieruchomości: o cenie najniższej, o cenie najwyższej i szacowanej nieruchomości działki ewidencyjnej nr 166/17. Tabela 5. Cechy nieruchomości C min, C max i szacowanej nieruchomości. Lp. Nazwa cechy Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość o cenie maksymalnej Szacowana nieruchomość 1 Lokalizacja ogólna przeciętna bardzo dobra dobra 2 Lokalizacja szczególna przeciętna bardzo dobra przeciętna 3 Funkcjonalność i standard przeciętna bardzo dobra przeciętna wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa duża mała mała budynku 5 Stan techniczny budynku przeciętny bardzo dobry przeciętny 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej przeciętna bardzo dobra przeciętna 20
W tabeli nr 6 przedstawiono cechy rynkowe przypisane do nieruchomości: o cenie najniższej, o cenie najwyższej i szacowanej nieruchomości działki ewidencyjnej nr 166/30. Tabela 6. Cechy nieruchomości C min, C max i szacowanej nieruchomości. Lp. Nazwa cechy Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość o cenie maksymalnej Szacowana nieruchomość 1 Lokalizacja ogólna przeciętna bardzo dobra dobra 2 Lokalizacja szczególna przeciętna bardzo dobra przeciętna 3 Funkcjonalność i standard przeciętna bardzo dobra dobra wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa duża mała mała budynku 5 Stan techniczny budynku przeciętny bardzo dobry przeciętny 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej przeciętna bardzo dobra przeciętna W tabeli nr 7 przedstawiono cechy rynkowe przypisane do nieruchomości: o cenie najniższej, o cenie najwyższej i szacowanej nieruchomości działki ewidencyjnej nr 166/31. Tabela 7. Cechy nieruchomości C min, C max i szacowanej nieruchomości. Lp. Nazwa cechy Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość o cenie maksymalnej Szacowana nieruchomość 1 Lokalizacja ogólna przeciętna bardzo dobra dobra 2 Lokalizacja szczególna przeciętna bardzo dobra dobra 3 Funkcjonalność i standard przeciętna bardzo dobra przeciętna wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa duża mała mała budynku 5 Stan techniczny budynku przeciętny bardzo dobry przeciętny 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej przeciętna bardzo dobra przeciętna 21
9.4 Określenie współczynników korygujących Określając wartość posłużono się następującym wzorem: W g C sr n i 1 U W g wartość gruntu, i P gdzie: C śr cena średnia 1 m 2 powierzchni działki gruntu, U i - współczynniki korygujące odpowiadające i-tej cesze, n liczba cech rynkowych P powierzchnia szacowanej działki. Przyjęto że suma współczynników korygujących powinna znaleźć się w następującym przedziale: C min = 416,65 zł za m 2, C max = 898,88 zł za m 2 C śr = 654,21 zł za m 2. C C min sr n i 1 U i C C ma x sr Zakres sum współczynników korygujących określono w następujący sposób: Cmin Cmax 0,64, 1, 37 C sr Obliczenie wartości poszczególnych współczynników korygujących, dla działki ewidencyjnej nr 166/17 zestawiono w tabeli nr 8: C sr Tabela 8. Wartości współczynników dla nieruchomości o C min, C max i szacowanej nieruchomości. Cechy rynkowe Udział Zakres Wartość Lp. cechy C (%) współczynników korygujących współczynników U i C min C max 1 Lokalizacja ogólna 20 0,128 0,274 0,201 2 Lokalizacja szczególna 15 0,096 0,2055 0,096 3 Funkcjonalność i standard wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa budynku 25 0,16 0,3425 0,16 20 0,128 0,274 0,274 22
5 Stan techniczny budynku 15 0,096 0,2055 0,096 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej 5 0,032 0,0685 0,032 100 0,64 1,37 0,859 Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku obliczono jako korektę ceny średniej zgodnie z poniższym wzorem: W n C sr U i i 1 654,21 0,859 561,97 zł/m 2 Wartość rynkowa wycenianego prawa własności nieruchomości budynkowej wycenionych w podejściu porównawczym metodą porównywania parami wynosi: W 166/17 = 284,70 [m 2 ] x 561,97 [zł / m 2 ] = 159992,86 zł Obliczenie wartości poszczególnych współczynników korygujących, dla działki ewidencyjnej nr 166/30 zestawiono w tabeli nr 9: Tabela 9. Wartości współczynników dla nieruchomości o C min, C max i szacowanej nieruchomości. Cechy rynkowe Udział Zakres Wartość Lp. cechy C (%) współczynników korygujących współczynników U i C min C max 1 Lokalizacja ogólna 20 0,128 0,274 0,201 2 Lokalizacja szczególna 15 0,096 0,2055 0,096 3 Funkcjonalność i standard 25 0,16 0,3425 0,16 wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa 20 0,128 0,274 0,201 budynku 5 Stan techniczny budynku 15 0,096 0,2055 0,096 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej 5 0,032 0,0685 0,032 100 0,64 1,37 0,786 Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku obliczono jako korektę ceny średniej zgodnie z poniższym wzorem: W n C sr U i i 1 654,21 0,786 514,21 zł/m 2 23
Wartość rynkowa wycenianego prawa własności nieruchomości budynkowej wycenionych w podejściu porównawczym metodą porównywania parami wynosi: W 166/30 = 933,49 [m 2 ] x 514,21 [zł / m 2 ] = 480009,89 zł Obliczenie wartości poszczególnych współczynników korygujących, dla działki ewidencyjnej nr 166/31 zestawiono w tabeli nr 10: Tabela 10. Wartości współczynników dla nieruchomości o C min, C max i szacowanej nieruchomości. Cechy rynkowe Udział Zakres Wartość Lp. cechy C (%) współczynników korygujących współczynników U i C min C max 1 Lokalizacja ogólna 20 0,128 0,274 0,201 2 Lokalizacja szczególna 15 0,096 0,2055 0,096 3 Funkcjonalność i standard 25 0,16 0,3425 0,25125 wykończenia wnętrz 4 Powierzchnia użytkowa 20 0,128 0,274 0,274 budynku 5 Stan techniczny budynku 15 0,096 0,2055 0,096 6 Rodzaj i jakość infrastruktury drogowej 5 0,032 0,0685 0,032 100 0,64 1,37 0,95025 Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku obliczono jako korektę ceny średniej zgodnie z poniższym wzorem: n W C sr U i i 1 654,21 0,95025 621,66 zł/m 2 Wartość rynkowa wycenianego prawa własności nieruchomości budynkowej wycenionych w podejściu porównawczym metodą porównywania parami wynosi: W 166/31 = 513,62 [m 2 ] x 621,66 [zł / m 2 ] = 319297,01 zł 24