Raport Z Rynku Mieszkaniowego Październik 2007 1
WARSZAWA Rynek warszawski wykazuje trendy stabilizacyjne. Wszyscy mamy nadzieję na normalizację sytuacji ekonomicznej kraju, a to ma też swoje odzwierciedlenie w naszej branży, niezwykle wrażliwej na zmiany globalne. Na rynku pojawiają się wciąż nowe oferty deweloperskie. Inwestorzy zachęcają do zakupu, oferując korzystne warunki płatności 10/90, 15/85 (10 lub 15% wartości nieruchomości płatne przy zawarciu umowy przedwstępnej/90 lub 85% wartości nieruchomości płatne przy przeniesieniu własności). Deweloperzy z reguły nie są w stanie finansować się samodzielnie, ale korzystanie z kredytu inwestycyjnego, daje poczucie większego bezpieczeństwa i kontroli banku, co jest znaczącym aspektem dla kupujących. Inwestycji przybywa, ale ceny nie są i nie będą niższe niż w poprzednich miesiącach. Rynek pierwotny uzyskuje równowagę, kupujący analizują dłużej i bardziej wnikliwie, ale mają świadomość trendów wzrostowych, zapowiadanych na początek 2008 roku. Rynek wtórny zachowuje się podobnie zakupy są rozważne, a podaż dość duża, więc kupujący mają możliwość wyboru i próby negocjacji cenowych. Wynajem mieszkaniowy utrzymuje się na stałym, dość wysokim poziomie wysokie ceny zakupu nieruchomości w Warszawie, powodują zwrot zainteresowania w kierunku najmu. Oferta na rynku jest wszechstronna, ceny stabilne. Największą popularnością cieszą się jak zwykle lokalizacje centralne i rejony przyległe do Śródmieścia, mimo najwyższych cen. Warszawa Centrum Nowe mieszkania 12 000 25 000 11 000 25 000 10 000 22 000 10 000 22 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 9 000 28 000 8 500 25 000 8 500 22 000 8 500 22 000 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 8 500 17 000 8 000 15 000 8 000 15 000 8 000 15 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7 500 16 000 7 000 15 000 7 000 15 000 7 000 15 000 Warszawa 5 000 15 000 4 000 12 000 4 000 9 000 od do Warszawa 800 2 000 1 500 4 000 2 500 8 000 3 000 12 000 5 000 30 000 Anna Berezowska, tel. (022) 528 54 54 e-mail: anna.berezowska@ober-haus.com 2
KRAKÓW W październiku w Krakowie pojawiło się kilka bardzo ciekawych inwestycji na rynku pierwotnym. Tradycyjnie i zgodnie z zauważalnymi trendami, im bliżej centrum miasta tym ceny są wyższe. Developer Budomat realizuje inwestycję przy ul. Kijowskiej z cenami zaczynającymi się od 8 600 PLN/m2 a kończącymi się na ponad 10 000 PLN/m2. Ilość transakcji na pierwotnym rynku nieruchomości zmniejszyła się. Pojawiają się inwestycje już prawie gotowe lub już odebrane. W pewnym segmencie rynku, do tej pory bardzo przeszacowanym, ceny niektórych mieszkań spadły. Obniżki cen dotyczą inwestycji i lokali położonych np. w sypialniach miast, ze słabą komunikacją, dość odległe od centrum miasta, w budynkach z wielkiej płyty itp. W rejonach, gdzie jeszcze niedawno sprzedający wyceniali swoje mieszkania nawet na 9 000 10 000 PLN/m2 (np. Ruczaj, Osiedle Srebrnych Orłów, Prądnik Biały i Czerwony), teraz należy oczekiwać większego rozwarstwienia cen. Za dobrą lokalizację należy odpowiednio zapłacić. W Krakowie w dzielnicach takich, jak Stare Miasto, Łobzów, Salwator, Bronowice, Wola Justowska, Grzegórzki ceny są stabilne z tendencją wzrostową w niektórych rejonach lub budynkach. Coraz ciekawiej wygląda sytuacja na rynku najmu lokali mieszkaniowych ceny dość dynamicznie idą w górę. Część osób wstrzymując się z decyzją o zakupie własnego mieszkania decyduje się na wynajem. A właściciele widząc duże zainteresowanie podnoszą ceny, za które są skłonni wynająć dany lokal. Coraz większa zatem jest stopa zwrotu z wynajmu takiego lokalu, czyli coraz bardziej opłaca się inwestować w lokal na wynajem. Kraków Centrum Nowe mieszkania 12 000 20 000 12 000 20 000 12 000 25 000 10 000 25 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 9 000 18 000 9 000 19 000 9 000 16 000 9 000 15 000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 6 000 14 000 6 000 14 000 5 500 15 000 5 500 15 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 500 15 000 6 000 15 000 6 000 13 000 6 000 12 000 Kraków 3 500 7 000 3 500 11 000 3 000 8 000 od do Kraków 1 000 2 100 1 400 3 000 1 900 3 800 2 500 6 000 3 000 20 000 Rafał Renduda, tel. (012) 267 91 00 e-mail: rafal.renduda@ober-haus.com 3
TRÓJMIASTO Mimo wcześniejszych zapowiedzi dotyczących wzrostu zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi, ilość transakcji w stosunku do września nie wzrosła. Odczuwalne jest wyhamowanie rynku. Spadki ilości transakcji odnotowują zarówno deweloperzy, jak i biura pośrednictwa. Przekładać się to już zaczęło na niewielką korektę cen nieruchomości mieszkaniowych. Wyraźnie wzrasta zainteresowanie domami jednorodzinnymi i działkami pod budownictwo indywidualne, które są doskonałą alternatywą dla drogich mieszkań. Powoduje to utrzymywanie się cen takich nieruchomości na dotychczasowym poziomie a nawet ich niewielki wzrost. Nie zmienia się nic na rynku wynajmów. Ceny oraz zainteresowanie tym segmentem rynku utrzymują się na takim samym poziomie jak w poprzednim miesiącu. Gdańsk Centrum Nowe mieszkania 8 200 12 000 8 000 12 800 8 000 12 800 7 400 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 900 6 800 5 600 7 200 5 500 7 200 4 700 6 500 Gdańsk poza Centrum Nowe mieszkania 5 600 7 600 5 900 7 300 5 400 7 200 5 200 6 700 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 300 6 200 5 100 6 800 4 800 6 900 4 600 6 500 Trójmiasto 4 550 7 400 4 800 7 000 3 850 5 500 1 pokój 2 pokoje 4 pokoje domy od do Trójmiasto 500 1 100 600 1 500 750 1 800 1 300 4 500 2 500 10 000 Przemysław Szkutnik, tel. (058) 520 40 99 e-mail: przemysław.szkutnik@ober-haus.com 4
WROCŁAW Po okresie obserwowanej w ciągu ostatnich miesięcy stabilizacji cen, w październiku widać cenowe korekty. Duża liczba nowych inwestycji mieszkaniowych oddawanych do użytku we Wrocławiu w ostatnich 7-10 latach skutkuje zmianą proporcji na rynku wtórnym. Mieszkania w blokach z lat 60-80-tych nie stanowią już przytłaczającej większości ofert, za to mamy coraz szerszy i większy wybór spośród nowszych lokali, które w większości mieszczą się w przedziale od 6 500-7 500 PLN/m2. Dodatkowo we Wrocławiu jest obecnie duży wybór mieszkań z rynku pierwotnego, które zdecydowanie różnią się standardem wykonania od starszych inwestycji - począwszy od samego mieszkania (nowoczesne wykończenie, funkcjonalny rozkład), poprzez klatki schodowe (przestronne, z nowoczesnymi cichymi windami) oraz infrastrukturę towarzyszącą (podziemne garaże, zieleń). Świetnym przykładem nowej inwestycji o bardzo dobrej lokalizacji i wysokim standardzie jest Riverview Apartamenty (www.riverview.pl). Takie zróżnicowanie ofert wymusiło urealnienie cen. Mieszkania o niższym standardzie, przy całkowitym braku zainteresowania ze strony klientów są przeceniane. Natomiast stale rosną ceny domów, szczególnie w miejscowościach podwrocławskich. Te o małym metrażu cieszą się największą popularnością, gdyż za cenę 80 metrowego mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu można kupić dom o powierzchni 120m 2 (stan deweloperski, zabudowa szeregowa, 3-10 km od Wrocławia, z działką wielkości 200-400m 2 ). Grupa osób, które mogą sobie pozwolić na zakup dużych mieszkań, a tym bardziej droższych od nich domów jest naprawdę ograniczona. Wrocław Centrum Nowe mieszkania 8 500 20 000 8 500 20 000 8 500 20 000 8 000 20 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7 500 20 000 7 500 20 000 7 500 20 000 6 000 20 000 Wrocław poza Centrum Nowe mieszkania 5 500 10 000 5 500 10 000 5 500 9 000 5 500 9 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 500 7 500 5 500 7 500 5 500 7 500 5 200 7 000 od do od Do od Do Wrocław 3 500 10 000 3 400 14 000 3 000 5 500 od do Od do Wrocław 500 1 200 1 000 3 000 1 500 4 000 2 000 6 000 4 000 15 000 Iwona Żupańska, tel. (071) 344 21 44 e-mail: iwona.zupanska@ober-haus.pl 5
POZNAŃ W październiku można było zaobserwować iż osłabł popyt, przede wszystkim na mieszkania stare. Deweloperzy raczej nie mają dużych problemów ze sprzedażą, jeśli ich inwestycje są zlokalizowane w dobrym punkcie miasta. Deweloperzy którzy mają inwestycje w dalszych, gorszych rejonach, muszą kusić potencjalnych klientów promocjami lub dodatkami do mieszkań, a w ostateczności lekką korektą cen. Mieszkania po przejściowym okresie przystępności dla klientów średnio zarabiających ponownie stały się dobrem dostępnym dla osób o wyższych dochodach. Brak klientów gotowych zapłacić wygórowane sumy, jakich oczekują zbywcy, owocuje niewielkim spadkiem cen. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań o niższym standardzie, w starych blokach i o większych powierzchniach. Ich ceny wywoławcze często są nieadekwatne do rzeczywistej wartości, zwłaszcza w porównaniu z oferowanymi do sprzedaży podobnymi mieszkaniami, ale w zupełnie nowych, wybudowanych w ciągu ostatnich kilku lat budynkach. Ceny mieszkań nowych, deweloperskich są w dalszym ciągu w procesie powolnego wzrostu. Poznań Centrum Nowe mieszkania 6 200 12 500 6 100 11 100 5 400 10 000 5 300 9 900 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 900 9 900 5 200 9 350 4 900 8 100 4 900 8 000 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 5 400 10 000 5 300 9 000 5 000 8 800 4 900 8 750 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 000 8 800 5 000 8 300 4 400 7 000 000 4 200 6 700 000 Poznań 2 400 5 500 2 200 4 000 2 100 3 600 od do Poznań 600 1 300 700 3 000 9 500 3 700 1 200 5 000 1 600 15 000 Jacek Zadura, tel. (061) 851 90 00 e-mail: jacek.zadura@ober-haus.com 6
KATOWICE Rynek nieruchomości w Katowicach nie poddaje się ogólnemu trendowi stabilizacji na rynku nieruchomości. Miesiąc październik jest tego najlepszym dowodem. Ceny w tym okresie wzrosły nawet o około 5%. Katowice wciąż pozostają w fazie rozwoju i mimo obecnie obserwowanego uspokojenia rynku przewiduje się, iż w kolejnych miesiącach ceny będą wzrastać w tempie kilkuprocentowym. Na pierwotnym rynku mieszkaniowym można zauważyć konsekwentny wzrost podaży mieszkań. Przykładami nowych projektów i kontynuacji już powstających, które dopiero co zostały zaprezentowane na lokalnym rynku są m.in.: zespół apartamentów w trzech budynkach Złota Brama realizowany przez Domariusz w bezpośrednim sąsiedztwie WPKiW, Osiedle Przy Parku zlokalizowane na pograniczu Siemianowic Śl., Katowic i Chorzowa, realizowane przez PDM Development oraz kolejny etap inwestycji Ligota Park inwestora Atal. Katowice Centrum Nowe mieszkania 5 900 6 200 6 200 6 600 5 600 5 900 4 700 5 200 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 200 6 200 4 200 5 200 4 200 5 200 4 200 5 200 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 4 700 4 900 4 700 5 000 4 600 4 700 4 300 4 450 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 600 4 100 3 100 4 100 3 000 4 100 2 900 4 100 Katowice 3 100 4 300 4 600 8 100 2 900 4 000 od do Katowice 900 1 200 1 000 1 500 1 100 1 700 1 200 2 100 2 500 10 000 Bartosz Woźniak, tel. +48 12 267 91 00 e-mail: bartosz.wozniak@ober-haus.com 7