63-400 Ostrów Wielkopolski ul. Partyzancka 7 tel./fax 062 7361880 NIP 622-24-79-331 REGON 251578670 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI ŻURAWINIEC GMINA BARANÓW Obręb Nr działki Pow. [ha] Nr księgi wieczystej 0007 - ŻURAWINIEC 142/1 0,0800 KZ1E/00057423/7 CEL WYCENY: OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚĆI W ZWIĄZKU Z PROWADZONYM POSTĘPOWANIEM KOMORNICZYM Sygn. akt. Km1821/15 Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. AKTUALNA WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI WYNOSI: WN = 24.000zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące złotych) Autor opracowania : mgr inż. Jacek Kaczmarek uprawnienia zawodowe nr 3629 Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Kępno kwiecień 2016r. NIERUCHOMOŚC ZABUDOWANA ŻURAWINIEC GM. BRALIN -1-
Wyciąg z operatu szacunkowego Położenie nieruchomości Oznaczenie wg ewidencji gruntów i budynków Przeznaczenie w MPZP Opis nieruchomości Cel wyceny Sposób wyceny Data Oszacowana wartość nieruchomości Województwo: Powiat Jednostka ewidencyjna wielkopolskie kępiński Baranów Obręb 0007 Nr księgi wieczystej KZ1E/00057423/7 Nr działki 142/1 Powierzchnia działki [ha] 0,0800 Wydano warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego Decyzja GP 7331/64/2007 z dn. 12 listopad 2007r. Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Żurawiniec gmina Baranów. Zlokalizowana jest przy drodze biegnącej w kierunku Żurawinie - Grębanin. Bezpośrednie otoczenie stanowi rozdrobniona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz grunty rolne. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 142/1 o pow. 800m². Działka jest niezabudowana, nieogrodzona, posiada kształt prostokątny ( szerokość około 20,0m). Wjazd na działkę od strony szosy drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Teren posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. Sygn. akt Km 1821/15 Wycena zlecona przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusz Bańbura Kancelaria Komornicza 63-600 Kępno ul. Ratuszowa 12 Podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej - sporządzenia operatu : 05 kwiecień 2016r. - stan nieruchomości na datę oględzin : 25 marzec 2016r - poziom cen : kwiecień 2016r. WN = 24.000zł ( słownie: dwadzieścia cztery tysiące złotych) Autor opracowania : mgr inż. Jacek Kaczmarek uprawnienia zawodowe nr 3629 Stały Biegły Sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Kępno kwiecień 2016r. - 2 -
Operat zawiera WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2 1 DANE FORMALNOPRAWNE 4 1.1 Przedmiot i zakres wyceny 4 1.2 Cel wyceny 4 1.3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego 4 1.3.1 Zleceniodawca 4 1.3.2 Zleceniobiorca 4 1.3.3 Daty istotne dla operatu szacunkowego 4 1.3.4 Podstawy materialno-prawne wyceny 5 1.3.5 Źródła danych merytorycznych 5 1.3.6 Materiały pomocnicze 5 2 OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6 2.1 Stan prawny nieruchomości na dn. wyceny 6 2.2 Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków 6 2.3 Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego 6 2.4 OPIS NIERUCHOMOŚCI 7 3 PRZYJĘTA PROCEDURA WYCENY 8 4 USTALENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 9 4.1 Cechy rynkowe 10 4.2 Przyjęte nieruchomości porównawcze 12 5 WYNIK WYCENY 13 6 DANE KOŃCOWE 14 6.1 Warunki i zastrzeżenia 14 6.2 Wykaz załączników 14-3 -
1 Dane formalnoprawne 1.1 Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w miejscowości Żurawiniec gmina Baranów skład, której wchodzi działka o nr 142/1 o pow. 0,0800ha. Dla działki 142/1 wydano warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego Decyzja GP 7331/64/2007 z dn. 12 listopad 2007r. Obręb Nr działki Pow. [ha] Nr księgi wieczystej 0007 - ŻURAWINIEC 142/1 0,0800 KZ1E/00057423/7 Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do gruntu przedmiotowej działki wg stanu i cen aktualnych. 1.2 Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. Sygn. akt Km 1821/15 1.3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego 1.3.1 Zleceniodawca Wycenę przeprowadzono na zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusza Bańburę Kancelaria Komornicza 63-600 Kępno ul. Ratuszowa 12. (Sygn. akt Km 1821/15) 1.3.2 Zleceniobiorca Operat sporządził : Jacek Kaczmarek - Rzeczoznawca Majątkowy - Uprawnienia zawodowe nr 3629 Stały biegły sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości 1.3.3 Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia wyceny - 05 kwiecień 2016r Data, na którą dokonano ustalenia wartości - 05 kwiecień 2016r Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny - 25 marzec 2016r Data oględzin nieruchomości - 25 marzec 2016r - 4 -
1.3.3 Podstawy materialno-prawne wyceny Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z dnia 10 kwietnia 1968 roku Nr 10, poz. 52 z późn. zm. ) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz.2109, z późniejszymi zmianami) Ustawa z dn. 13 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny ( Dz. U. z 2014r. poz. 121 z późniejszymi zmianami ) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - opracowane przez Polska Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa obowiązujące na dzień przeprowadzania procesu wyceny 1.3.4 Źródła danych merytorycznych Dane uzyskane z ewidencji gruntów i budynków; Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baranów Decyzja GP 7331/64/2007 dotycząca warunków zabudowy dla działki nr142; Treść Księgi Wieczystej wycenianej nieruchomości; Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dn. 25.03.2016r; Informacje dotyczące cen sprzedaży podobnych nieruchomości niezabudowanych na terenie gminy Baranów - przegląd aktów notarialnych; Baza danych autora opracowania. 1.3.5 Materiały pomocnicze S. Źróbek - Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości Educaterra Sp.z o.o. Olsztyn 2000r. M. Prystupa Wycena mienia, CIM, Warszawa 2000r. Rzeczoznawca Majątkowy - kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wycena Nieruchomości Wydanie polskie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Wycena nieruchomości zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopper, Warszawa 2005r Nieruchomości w gospodarce rynkowej Ewa Kucharska-Stasiak Warszawa 2006r - 5 -
2 Opis i określenie stanu nieruchomości DZIAŁ I 2.3 Stan prawny nieruchomości na dn. wyceny PROTOKÓŁ BADANIA KSĘGI WIECZYSTEJ Protokół sporządzony w trybie art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dn. 21 sierpnia 1997r ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Dane pozyskano: Portal Podsystemu Dostępu Do Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych na stronie http://ekw.ms.gov.pl AKTUALNY STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI KZ1E/00057423/7 POŁOŻENIE: Województwo - Wielkopolskie Wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością Powiat - Kępiński Gmina - Baranów Miejscowość - Żurawiniec Działka nr 142/1 ; obreb 0007 Obszar - 0,0800ha DZIAŁ II DZIAŁ III DZIAŁ IV Wpis dotyczący własności i użytkowania wieczystego Wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych Hipoteki WŁAŚCICIEL: Ireneusz Federowicz (Zbigniew, Lucyna) Emilia Federowicz (Zenon, Teresa) Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusza Bańbury Sprawa KM 1581/14, KM 763/15, KM 1821/15, KM 176/16, KM 182/16 Hipoteka umowna na kwotę 55.000zł Wierzyciel hipoteczny: Fundacja Kaliski Inkubator Przedsiębiorczości - Kalisz 2.4 Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków Wypis z rejestru gruntów ZAŁĄCZNIK Nr1 Nr księgi wieczystej KZ1E/00057423/7 Województwo wielkopolskie Powiat kępiński Jednostka ewidencyjna Baranów Obręb 0007 - ŻURAWINIEC Numer działki 142/1 Powierzchnia 0,0800ha 2.5 Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego Na dzień sporządzenia opinii dla objętego wyceną terenu, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Baranów. Dla działki nr 142 zostały wydane warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Decyzja z dn. 12 listopada 2007r GP 7331/64 2007. - 6 -
2.6 OPIS NIERUCHOMOŚCI Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Żurawiniec gmina Baranów. Zlokalizowana jest przy drodze biegnącej w kierunku Żurawinie - Grębanin. Bezpośrednie otoczenie stanowi rozdrobniona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz grunty rolne. Działka sąsiednia zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 142/1 o pow. 800m². Działka jest niezabudowana, nieogrodzona, posiada kształt prostokątny ( szerokość około 20,0m). Wjazd na działkę od strony szosy drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Teren posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej. Dojazd do nieruchomości Działka nr 132/1-7 -
3 Przyjęta procedura wyceny Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dn. 9 marca 1968r w sprawie czynności komornika ( Dz. U. Nr 10, poz 52 z późn. zm.) R.ξ 136 Wartość nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Dotyczy to odpowiednio budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Ust.1 - Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ust.2 - W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ust.3 - W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust.2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości Zgodnie z art. 151 ust.1 UGN ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, uznano, że najbardziej odpowiednim podejściem do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości będzie podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust.1 UGN ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z 4 ust. 4 - Rozporządzeniem Rady Ministrów z dn. 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). Ust. 4 - Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda ta polega na: Ustaleniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen na nieruchomości podobne. Określeniu liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z danego rynku lokalnego. - 8 -
Opisie wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych. Opisie nieruchomości o cenie minimalnej Cmin i nieruchomości o cenie maksymalnej Cmax w kontekście cech rynkowych. Określeniu ceny średniej Cśr z bazy danych cenowych z rynku lokalnego oraz zakresu sumy współczynników korygujących ui jako C min C ; max C śr C śr Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin i Cmax Wartość rynkową nieruchomości określamy korzystając ze wzoru WN = [CŚR ui] k gdzie : ui - współczynnik korygujący odzwierciedlający wpływ danej cechy na wartość nieruchomości ( ilość współczynników winna odpowiadać określonej liczbie cech rynkowych). k - współczynnik korekcyjny z przedziału ( 0,90 ; 1,10 ) uwzględniający przypadki szczególne ( np. szczególne cechy nieruchomości, nagłe zmiany popytu i podaży itp.). Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenia: wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną Cmin, a ceną maksymalną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych. 4 Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości Dla potrzeb wyceny określono: rodzaj rynku: jako rynek gruntów niezabudowanych, przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań na cele zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem funkcji usługowej obszar rynku : teren gminy Baranów, Bralin okres badania cen : lata 2014 2016 trend czasowy : nie stwierdzono zmian cen z tytułu upływu czasu ( Zamieszczonych poniżej cen transakcyjnych nie waloryzowano na dzień wyceny, ponieważ na podstawie analizy zmian cen tego typu gruntów na rynku lokalnym w okresie ostatnich lat nie zanotowano znacznego wzrostu lub spadku cen podobnych nieruchomości gruntowych. Stąd w obliczeniach nie uwzględniono tzw. trendu czasowego.) Analizą objęto ze wzglądu na ograniczona ilość transakcji oprócz gminy Baranów również gminę Bralin. Dotyczyła ona sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych (przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem funkcji usługowej nieuciążliwej) stanowiących prawo własności gruntu. W wyniku wstępnej analizy odrzucono te, które zdaniem rzeczoznawcy nie spełniały kryteriów uznania ich za transakcje rynkowe. Niektóre z nich zostały odrzucone ze względu na kryterium rzetelności danych zawartych w aktach notarialnych. Ponadto niektóre nieruchomości znacznie różniły się pod względem cech fizycznych i użytkowych takich jak powierzchnia, stan zagospodarowania itp.. Ponieważ brak jest danych opracowanych przez instytucje działające na rynku nieruchomości a dotyczących trendu cen na analizowanym rynku nieruchomości, rzeczoznawca dokonał analizy zmian poziomu cen transakcyjnych na skutek upływu czasu. - 9 -
W badanym okresie czasowym tj. lata 2014-2016 nie zanotowano wyraźnego wzrostu lub spadku cen transakcyjnych za działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Okres ten cechuje wyraźna stabilizacja cenowa w związku z tym w przedstawionej bazie nieruchomości przyjętych do porównania nie uwzględniono korekty ceny wskutek upływu czasu. Jedną z najistotniejszych cech porównawczych mających największe znaczenie cenotwórcze nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową to lokalizacja, decyduje ona o atrakcyjności gruntu. Powszechnie wiadomo, że najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum danego regionu urbanistycznego. Jeżeli położenie nieruchomości jest dobre, to drugim czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie, w jakim się ona znajduje. Dla działek o przeznaczeniu budowlanym najlepiej jest, gdy jest ona położona blisko centrum wsi, przy równocześnie dużej ilości terenów zielonych, małej emisji spalin z pobliskich arterii komunikacyjnych, a także stosunkowo niewielkim hałasem. Cechą, która wpływa również na wartość działki jest infrastruktura, uzbrojenie terenu możliwość doprowadzenia mediów lub wykonania przyłączy oraz dojazd, stan techniczny drogi. Inną cechą jest przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego albo w związku z jego brakiem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta. Jako cechy wpływające również na wartość gruntu to wszelkie obciążenia ciążące na nieruchomości, a w szczególności ewentualne służebności gruntowe, oraz kształt i wielkość działki, warunki jej przyszłej zabudowy. Rynek działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne lub zagrodowe na terenie gminy Baranów i Bralin jest rynkiem w miarę średnio rozwiniętym, na którym notuje się kilka transakcji kwartalnie. Średnie ceny za 1m² gruntu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub zagrodowe na terenie rozpatrywanych gmin wynoszą około 32,0zł. Najwyższe ceny transakcyjne za działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinne występują w gminie Baranów na terenie osiedla Baranów. Osiągają one wysokość ponad 100zł za 1m². Transakcje te ze względu na swą wyraźną specyfikę zostały pominięte w analizie porównawczej. 4.1 Cechy rynkowe Na podstawie analizy aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianych gruntów, badań preferencji ich nabywców, oraz informacji zaczerpniętych w biurach obrotu nieruchomościami w miejscowości Kępno stwierdzono, że najistotniejszy wpływ na cenę tego typu nieruchomości na rynku lokalnym mają niżej wymienione cechy rynkowe: położenie, sąsiedztwo, bezpośrednie otoczenie, wielkość działki, jej kształt, stopień zagospodarowania oraz możliwości zabudowy, dostępność komunikacyjna infrastrukturalna oraz ewentualne utrudnienia występujące na nieruchomości wpływające na sposób korzystania z nieruchomości. Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen: - 10 -
TABELA - Ocena wycenianej nieruchomości wg przyjętych cech rynkowych L. p 1 RODZAJ CECHY POŁOŻENIE, ATRAKCYJNOŚĆ LOKALIZACJI WPŁYW NA CECHĘ [%] 35 OCENA Dobre Średnie Przeciętne OPIS Nieruchomość położona w rejonie b. dobrym pod względem mieszkaniowym i usługowym dość atrakcyjnym, w miarę dogodny dojazd do głównej drogi. Niedalekie sąsiedztwo terenów zainwestowanych (bud. mieszkaniowe) i podstawowych placówek handlowych, obecność terenów zielonych. Stosunkowo mały ruch samochodowy. Nieruchomość położona w rejonie dobrym pod względem mieszkaniowym i usługowym z średnim dostępem do podstawowych placówek handlowych. Nieruchomość położona w rejonie mało atrakcyjnym pod względem mieszkaniowym większa odległość od terenów zainwestowanych i placówek handlowych. 2 POWIERZCHNIA DZIAŁKI 15 Mała Średnia Działka o pow. <700m² Działka od 700m² do 1.000m² Duża Działka o pow. > 1.000² 3 4 5 KSZTAŁT DZIAŁKI OGRANICZENIA W ZABUDOWIE STAN ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI DOSTĘP DO INFRASTRUKTURY 15 15 20 Korzystny Średni Niekorzystny Dobry Średni Niekorzystny Dobry Podstawowy Utrudniony Kształt regularny (kwadrat, prostokąt) o szerokim froncie, możliwość dobrego zagospodarowania Kształt w miarę regularny, węższy front, nieznacznie ograniczona możliwość zabudowy Kształt nieregularny, wąski front lub niekorzystny układ wymiarowy, znaczne ograniczenie zabudowy. (infrastruktura) Występują ozdobne nasadzenia, budowle, teren ogrodzony, utwardzony itp Teren uporządkowany, dobre warunki zabudowy. Teren nieuporządkowany, występują utrudnienia w zabudowie, konieczna niwelacja terenu ze względu na nierówności terenu. Dostęp do E, W, K lub G Dostęp do E, W Brak bezpośredniego dostępu do podstawowych mediów. - 11 -
4.2 Przyjęte nieruchomości porównawcze Znaleziono następujące transakcje sprzedaży prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową oraz usługi nieuciążliwe. Odrzucono nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. L.p Data trans. DZIAŁKI BUDOWLANE GMINA BARANÓW, BRALIN Lokalizacja (Obręb) Nr działki Pow. [m²] Cena [zł] Cena zł/m² GMINA BARANÓW 1 08.2015 Żurawiniec 142/6 1.163 23.500 20,21 2 08.2015 Żurawiniec 142/5 1.818 29.000 15,95 3 08.2015 Łęka Opatowska 476/2 862 18.000 20,88 4 07.2015 Łęka Opatowska 114/8 1.025 25.000 24,39 5 03.2015 Grębanin 28/3 1.000 28.000 28,00 6 01.2015 Łęka Opatowska 476/10, 476/11 1.725 80.000 46,38 7 05.2014 Donaborów 123/3 1.075 20.000 18,60 8 02.2014 Baranów 998/14 1.122 40.000 35,65 GMINA BRALIN 9 09.2015 Osiny 621/1, 621/3 1.300 55.000 42,31 10 09.2015 Chojęcin 467/2 821 20.000 24,36 11 09.2015 Chojęcin 467/3 737 20.000 27,14 12 08.2015 Chojęcin 841/11 1.300 49.400 38,00 13 08.2015 Bralin 414/11 838 42.000 50,12 14 05.2015 Bralin 388/29 900 35.000 38,89 15 08.2015 Chojecin 477 1.470 40.000 27,21 16 06.2015 Chojecin 470/2 760 25.000 32,89 17 02.2015 Bralin 585/1 1.000 40.000 40,00 18 01.2015 Bralin 414/8 683 35.000 51,24 Cśr = 32,34zł/m² Cmin = 15,95zł/m² Cmax = 51,24zł/m² - 12 -
Lp Ustalenie sumy wskaźników korygujących i wartości rynkowej nieruchomości Z ustalonej bazy danych z okresu monitorowania rynku nieruchomości niezabudowanych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną określono: Cmin = 15,95zł/m² Cmax = 51,24zł/m² Cśr = 32,34zł/m² Ustalenie zakresu wskaźników korygujących i wartości współczynnika korygującego Zakres współczynników korygujących Cechy rynkowe Waga cechy [%] Ocena nieruchomości wycenianej w/g przyjętych cech rynkowych. Cmin / Cśr 0,493 Cmax / Cśr 1,584 Przyjęty współczynnik korygujący [ui] 1 POŁOŻENIE 35 Przeciętne 0,172 0,554 0,172 2 POWIERZCNIA 15 Średnia 0,074 0,238 0,156 3 KSZTAŁT DZIAŁKI 15 Korzystny 0,074 0,238 0,238 4 STAN ZAGOSPODAROWANIA 15 Średni 0,074 0,238 0,156 5 DOSTĘP DO INFRASTRU. 20 Podstawowy 0,099 0,316 0,207 Suma współczynników korygujących - Σui 0,929 Współczynnik korekcyjny - k 1,0 Wartość rynkowa, jednostkowa gruntu W1/m² = [CŚR Σui] k 30,00zł/m² 5 Wynik wyceny Wartość rynkową nieruchomości( KZ1E/00057423/7 ) położonej w miejscowości Żurawinie Gmina Baranów oznaczonej w obrębie geodezyjnym 0007 jako działka nr 142/1 o pow. 0,0800ha wg stanu i cena z daty sporządzenia operatu szacunkowego określam w wysokości: WN = 800m² 30,00zł/m² = 24.000zł PRZYJĘTO : WN = 24.000zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące złotych) W procesie wyceny nieruchomości uwzględniono obowiązujące kryteria wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości mając szczególnie na uwadze: cel dla jakiego wycena i operat będzie wykorzystany ustalenia wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu nieruchomości, obszaru jej położeni i otoczenia cechy nieruchomości (atrybuty cenotwórcze), które wpływają na jej wartość dostępność danych i informacji rynkowych do wyceny Określona w operacie szacunkowym wartość prawa własności nieruchomości gruntowej odpowiada wartości rynkowej, gdyż uwzględnia: cechy nieruchomości, które wpływają na jej wartość oraz procedurę wyceny właściwą dla określenia wartości rynkowej (podejście porównawcze). - 13 -
6 Dane końcowe 6.1 Warunki i zastrzeżenia Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych - Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Podana wyżej wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. Nie zawiera również podatku VAT. Działając w dobrej wierze autor zakłada, że wszystkie dane zawarte w dokumentach źródłowych jak i pozostałe informacje uzyskane od innych zainteresowanych instytucji są prawdziwe oraz, że nie ukryto przed nim żadnych faktów, które miałyby mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny, niemożliwe do ujawnienia bez przeprowadzenia ekspertyz. Oszacowana wartość nie może być podstawą do innych czynności prawnych niż określona w operacie. Operat nie może być publikowany ani udostępniony osobom trzecim bez zgody autora. 6.2 Wykaz załączników Załącznik nr 1 - Wypis z rejestru gruntów Załącznik nr 2 - Kopia mapy ewidencyjnej - 14 -
NIERUCHOMOŚC ZABUDOWANA ŻURAWINIEC GM. BRALIN -15-