Raport z Rynku Mieszkaniowego Czerwiec 2010 1
WARSZAWA Warszawski rynek nieruchomości mieszkaniowych, mimo początku sezonu wakacyjnego, jest aktywny zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Na rynku pierwotnym przybywa projektów, których realizację deweloperzy chcą rozpocząć jeszcze w tym roku. Powierzchnia projektowanych mieszkań w większości wynosi od 30 do 65 m2. Znaczenie ma również cena, nie tylko dla osób kupujących, ale także dla banków, które ostrożnie podchodzą do finansowania zakupu nieruchomości o przeszacowanych cenach. Popularne wśród kupujących lokalizacje to Wilanów, Ursynów, Mokotów, Żoliborz, Śródmieście oprócz takich kryteriów jak atrakcyjność miejsca, komunikacja, infrastruktura, jakość projektu, duże znaczenie przy wyborze mają posiadane środki finansowe. Na rynku wtórnym największe zainteresowanie wzbudzają mieszkania z segmentu popularnego i z segmentu luksusowego. Częściej niż w ostatnich kilku miesiącach motywem zakupu nieruchomości jest inwestycja. Zarówno mieszkania popularne, jak i luksusowe położone w atrakcyjnych lokalizacjach, wciąż znajdują w Warszawie najemców. Odnośnie mieszkań w segmencie luksusowym najczęściej wybieranymi lokalizacjami są Śródmieście, Powiśle, Żoliborz, natomiast w przypadku segmentu średniego i popularnego - Wola, Wilanów, Ursynów, lub bardziej oddalone od centrum miasta, ale oferujące w zamian znacznie niższe ceny Białołęka, Ząbki. W czerwcu najmniej interesujące dla klientów okazały się mieszkania z tzw. segmentu o podwyższonym standardzie. Rynek wynajmu, mimo rozpoczęcia sezonu wakacyjnego, nie wykazuje symptomów spowolnienia. Sporym zainteresowaniem cieszą się luksusowe mieszkania i domy, położone najczęściej w centralnych dzielnicach miasta takich jak Śródmieście, Powiśle, Żoliborz, Mokotów. W drugiej kolejności poszukiwane są mieszkania 2 i 3- pokojowe w wysokim standardzie, w popularnych dzielnicach Warszawy takich jak Wilanów czy Ursynów. Segment mieszkań 1-pokojowych cieszy się mniejszą niż dotychczas popularnością. Na warszawskim rynku domów panuje lekkie ożywienie. Część klientów jest zainteresowana domami położonymi w atrakcyjnej lokalizacji, która zagwarantuje im w dalszej perspektywie wzrost wartości nieruchomości. Dla innych klientów istotna jest przede wszystkim przystępna cena i lokalizacja na obrzeżach miasta lub w podwarszawskich miejscowościach. Warszawa Centrum Nowe mieszkania 8500 22500 8500 28000 7500 25000 8000 28000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7800 23000 7500 36400 7400 27000 7900 25000 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 5500 17000 5500 16500 5400 15250 5300 14500 Mieszkania sprzed 1989 r. 5500 15000 6800 12500 5600 12000 5400 14900 Warszawa 5200 15600 4200 12500 4000 9500 2
Warszawa 1000 2800 1800 4700 2500 11000 3700 12000 5500 30000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Małgorzata Pajor, tel.+48 528 54 54 e-mail:małgorzata.pajor@ober-haus.com KRAKÓW Rynek nieruchomości w Krakowie nie różni się znacząco od poprzednich miesięcy. Widoczne jest nieco większe zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego. Potencjalni klienci wyrażają zainteresowanie mieszkaniami głównie 2-pokojowymi od 45 do 50 m2, w cenach nie przekraczających 340-350 tys. PLN, chętnie w tej cenie z garażem lub miejscem postojowym przynależnym do mieszkania, w budynkach nie starszych niż 6-7 lat. Klienci interesują się głównie mieszkaniami położonymi w takich dzielnicach jak Krowodrza, Bronowice, Ruczaj oraz Olsza. Na rynku jest niewiele ofert spełniających te wymagania i umowy kupna sprzedaży zawierane są w krótkim czasie. Osobną grupę zainteresowanych stanowią klienci, którzy chcą nabyć apartamenty w centrum, o powierzchni nawet powyżej 150 m2 do 200 m2, w bardzo wysokim standardzie lub do remontu, ale w kamienicach o dobrym stanie technicznym. Klienci o takich preferencjach są stale aktywni na rynku krakowskim, jednak decyzyjność oraz czas dokonania zakupu przez tych klientów jest wydłużony ze względu na ograniczoność dostępnych ofert spełniających dane kryteria. Wzmożonym zainteresowaniem cieszy się wynajem. Wśród poszukujących dużą grupę stanowią studenci, którzy licząc na atrakcyjniejsze oferty, są skłonni wynająć mieszkania już w okresie wakacyjnym, przed rozpoczęciem nadchodzącego roku akademickiego. Wśród tej grupy najbardziej poszukiwane są oferty wynajmu mieszkań 2-pokojowych, w lokalizacjach dobrze skomunikowanych, w kwotach nie przekraczających 1 600 PLN miesięcznie. Znacznym zainteresowaniem nadal cieszą się mieszkania z rynku pierwotnego w dwóch kategoriach. Pierwsza to mieszkania w cenach do 5 300 PLN/m2 we wszystkich lokalizacjach, głównie 2-pokojowe o pow. ok. 45 m2 i 3-pokojowe, nie przekraczające 60 m2. Przykładem tego jest Osiedle Malinowe w Opatkowicach, ul. Petrażyckiego. Druga kategoria to mieszkania w wysokim standardzie, w bardzo dobrej lokalizacji. Tu zainteresowaniem cieszą się mieszkania o powierzchni ok. 55 m2, 80 m2 i penthousy o pow. 110 m2 przykładem tego typu inwestycji są Krakowskie Kamienice Herbowe zlokalizowane przy ul. Poznańskiej/Wrocławskiej. Kraków Centrum Nowe mieszkania 9000 24450 9000 30000 9100 25000 9000 35000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6800 21500 7350 31250 7200 30000 6000 30000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 5250 15800 5200 17600 4900 17400 4900 13500 Mieszkania sprzed 1989 r. 4200 12900 4150 15200 4050 11000 4000 10300 3
Kraków 3100 15500 2600 17000 2400 12000 Kraków 650 2900 800 4000 1600 8000 2400 10000 2800 15000 00 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Joanna Targowska, tel.+48 12 267 91 00 e-mail:joanna.targowska@ober-haus.com TRÓJMIASTO Na trójmiejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych widoczne jest wyraźne ożywienie. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Biura sprzedaży deweloperów przestały już narzekać na zastój czy też brak klientów. Choć daleko jeszcze do wyraźnego wzrostu sprzedaży i ilości transakcji, to jak wynika z analizy, sytuacja jest znacznie lepsza na rynku nieruchomości w Trójmieście niż miesiąc temu. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze deweloperzy nie podnoszą cen, utrzymując je na dość atrakcyjnym poziomie, po drugie - coraz częściej docierają do potencjalnych nabywców informacje o zaostrzeniu polityki kredytowej banków ze względu na znaczny wzrost ilości kredytów złych, tj. takich, które nie są spłacane w terminie. Kolejnym argumentem jest przekonanie nabywców, że na rynku pojawi się mniej ofert niż dotychczas, i co się z tym wiąże, ceny mogą wzrosnąć. W tym roku deweloperzy postanowili rozpocząć nowe inwestycje. O lekkiej poprawie świadczyć może również fakt, iż trójmiejscy deweloperzy zaczęli dość intensywnie poszukiwać działek z przeznaczeniem na nowe inwestycje. W dalszym ciągu najczęściej poszukiwane są mieszkania najtańsze. Wciąż najważniejszym kryterium jest cena. Co ważne klienci poszukują takich projektów, których termin oddania do użytku nie przekroczy 6-8 miesięcy. Nie chcą czekać ponad rok na swoje mieszkanie. Wiąże się to także z tym, że banki dużo chętniej udzielają kredytów na zakup mieszkania w projektach, których zaawansowanie budowy przekracza 50-60 %. Nie wzrasta zainteresowanie mieszkaniami na rynku wtórnym. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że ten segment rynku nie obniżał tak znacząco cen, jak rynek pierwotny. Na rynku wtórnym w dalszym ciągu odczuwalny jest zastój w sprzedaży domów. Jeśli klienci interesują się zakupem domu, to przede wszystkim w projektach oferowanych przez deweloperów, ponieważ są znacznie tańsze i w dodatku nowe. W czerwcu na trójmiejskim rynku pojawiło się bardzo dużo ofert mieszkań na wynajem. Są to mieszkania opuszczane przez studentów na okres letnich wakacji, ponadto znajdują się w nowych projektach oddanych do użytkowania, w których nabywano 2-3 lata temu mieszkania z myślą o ich wynajmowaniu. Spowodowało to wyraźną nadpodaż ofert, co w efekcie prowadzi do lekkiej obniżki cen i braku zainteresowania ze strony najemców. Sytuację na rynku wynajmów poprawia nieco 4
początek okresu wakacyjnego i tzw. wynajmy krótkoterminowe, które są popularne latem każdego roku. Gdańsk Stare Miasto i Centrum Nowe mieszkania 5500 8500 5300 9600 5500 8400 5100 7800 Mieszkania sprzed 1989 r. 4000 5400 4100 5300 4000 5100 3900 5400 Gdańsk i Gdynia poza Centrum Nowe mieszkania 3800 5800 4300 6100 4200 5900 3900 5400 Mieszkania sprzed 1989 r. 3700 4600 3800 5000 3900 4900 3800 4800 Nowe po remoncie do remontu Gdańsk/Gdynia/Sopot 3900 6100 3900 5300 2900 4000 Gdańsk/Gdynia/Sopot 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy 800 1200 850 1500 1100 1800 1500 4500 2500 8 000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Przemysław Szkutnik, tel. (058) 520 40 99 e-mail: przemyslaw.szkutnik@ober-haus.pl ŁÓDŹ Na rynku pierwotnym sytuacja jest zadowalająca. Różnica cen pomiędzy nowym mieszkaniem a mieszkaniem z rynku wtórnego zmniejszyła się znacząco, dlatego klienci coraz częściej decydują się na zakup nowego. Ceny mieszkań są stabilne i nie powinny sie zmienić podczas wakacji. Popyt w regionie łódzkim jest na przeciętnym poziomie, natomiast podaż nadal na wysokim.w celu zaktywizowania sprzedaży mieszkań, jeden z łódzkich deweloperów proponuje tzw. system rent-buy, jako jeden ze sposobów pomocy klientowi, który nie ma zdolności kredytowej. To możliwość płacenia czynszu za najem z określeniem w umowie, jaką część czynszu stanowi zysk dewelopera i jaka idzie na poczet ceny zakupu mieszkania. Dużo większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na rynku wtórnym. Dużo jest klientów, którzy oglądają mieszkania, jednak tych, którzy kupują, jest znacznie mniej. Klienci są bardzo wymagający, niektórzy poszukują mieszkania przez kilka miesięcy, a nawet kilkunaście. Nie ma znaczących różnic cenowych w porównaniu z początkiem roku. Nadal istnieje duża różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną, która dochodzi nawet do 10%. Mnóstwo ofert na rynku ma zawyżone ceny, a właściciele nie chcą zgodzić się na ich obniżenie. Na rynku wynajmu sytuacja jest dobra. Po spadkach cen najmu w ubiegłym roku, obecnie utrzymują się one na stabilnym poziomie, ale bez znaczących wzrostów. 5
Podaż ciągle rośnie i z powodu zakończenia kolejnych inwestycji mieszkaniowych ( Lofty u Scheiblera ) spodziewany jest wzrost podaży po okresie wakacyjnym. Największy popyt jest na mieszkania w apartamentowcach, wykończone w dobrym standardzie, w pełni wyposażone, koniecznie z miejscem parkingowym. Jeśli cena takiego mieszkania nie przekracza 1 800 PLN, to zostaje ono w krótkim czasie wynajęte. Wymagania klientów są coraz wyższe, a mieszkanie w zaniedbanej kamienicy nie jest popularne. Grunty inwestycyjne pod budownictwo wielorodzinne nadal nie cieszą się zainteresowaniem. Deweloperzy po załamaniu rynku, borykający się z trudnościami w sprzedaży mieszkań, nie są skłonni dokonywać zakupu kolejnych gruntów. Sami dysponują dużą bazą nieruchomości gruntowych, na których z ostrożnością rozpoczynają nowe inwestycje. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja dotyczących gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Działki o powierzchni do 1000-1500 m2, w ładnej okolicy znajdują szybko nabywców, pod warunkiem, że ich cena nie jest wygórowana. W granicach miasta można kupić działkę w cenie około 150 PLN/m2. Łódź Centrum Nowe mieszkania 4300 7600 4300 7800 4700 8900 4800 8500 Mieszkania sprzed 1989 r. 3000 5800 3300 6000 3500 6000 3800 6800 Łódź poza Centrum Nowe mieszkania 3900 5600 4000 5800 4200 6000 4500 7800 Mieszkania sprzed 1989 r. 3600 5500 3600 6000 3600 6000 3800 5800 Od do od do od do Łódź 3500 8000 3000 6000 2200 3500 Łódź 450 1200 700 2200 1000 2700 1500 5000 2000 9000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel. +48 42 683 59 59 e-mail: monika.kazmierczak@ober-haus.com POZNAŃ Ceny nieruchomości utrzymują się od kilku miesięcy na tym samym poziomie, zainteresowanie kupnem wzrasta. Właściciele są skłonni do pewnych obniżek, co pomaga w procesie zakupu. Największym atutem nieruchomości są ich ceny i możliwość negocjacji. Taki schemat można zaobserwować przy podejmowaniu decyzji o zakupie konkretnego mieszkania, domu czy gruntu. Od początku roku wielu właścicieli nieruchomości obniżyło swoje ceny. Zwiększenie ilości transakcji gotówkowych jest dowodem na to, że inwestowanie w nieruchomości jest jednym z 6
głównych i najbezpieczniejszych narzędzi lokowania swojego kapitału. Rynkiem rządzi popyt. Jeżeli chodzi o ceny w poszczególnych dzielnicach to widoczne są różnice w cenach. Najbardziej pożądane są nieruchomości zlokalizowane w centrum, w pobliżu Starego Rynku oraz bardzo dobrze skomunikowane z pozostałą częścią miasta. Średnia cena nieruchomości w okolicach Starego Miasta wynosi 6 500 PLN/ m2. Na rynku pierwotnym cena ta jest znacznie wyższa i kształtuje się na poziomie 9 780 PLN/m2. W centrum ceny są najwyższe. Tam średnie nieruchomości, na rynku wtórnym, za metr kwadratowy kształtują się na poziomie 7 000 PLN, natomiast na rynku pierwotnym są o prawie 1 500 wyższe. Na Chwaliszewie, położonym w niedalekiej odległości od Starego Rynku nieruchomości zyskują na wartości, średnia za metr kwadratowy oscyluje w granicach 7 000 PLN. Najniższe ceny nieruchomości można zaobserwować na Wildzie - około 5500/m2, nieznacznie droższe, około 150 PLN, są Rataje. Jeżeli chodzi o Grunwald i Winogrady, to należy zauważyć, że ceny w tych dzielnicach są zbieżne, średnia cena to 6000 PLN/m2. Nadal dużym zainteresowaniem cieszy się Piątkowo oraz Sołacz, gdzie ceny oscylują w granicach 6 150/m2. Na rynku pierwotnym trwa sprzedaż mieszkań wybudowanych w ubiegłym roku, ale pojawiają się również nowe inwestycje. Zakończony został pierwszy etap luksusowej inwestycji realizowanej nad brzegiem Warty, na poznańskim Chwaliszewie. Architektura budynku nawiązuje do przedwojennej zabudowy kwartałowej dawnej ulicy Siennej, od której inwestycja przejęła swoją nazwę. Obecnie do użytku oddano 53 mieszkania oraz lokal usługowy. Drugi etap, obejmie budowę 11 lokali mieszkalnych o powierzchni od ok. 45 do 160 mkw, lokali usługowych oraz biur. Projekt ma być zakończony w 2013 roku. Rozpoczęła się sprzedaż mieszkań w kompleksie Rataje Inflancka zlokalizowanym na obrzeżach Rataj w sąsiedztwie jeziora Malta. Inwestycja składa się z 1, 2 i 3-pokojowych mieszkań. Najnowszy projekt poznańskiego dewelopera składa się z trzech budynków, połączonych wspólną halą garażową. W całym kompleksie powstaną 184 mieszkania o powierzchni od 29 do 70 mkw. Termin rozpoczęcia prac budowlanych przewidziano na lipiec 2010, natomiast pierwsi mieszkańcy będą mogli wprowadzić się na początku 2012 roku. Jeden z poznańskich deweloperów rozpoczął już sprzedaż domów i mieszkań w podpoznańskiej miejscowości Czapury. Po realizacji tej części inwestycji, osiedle będzie liczyło ponad 250 domów i mieszkań. Prace budowlane mają ruszyć tego lata, natomiast termin realizacji przewidziany jest na wiosnę 2011 roku. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się także mieszkania w całkowicie wyremontowanych kamienicach. Ciekawe oferty można znaleźć w centrum miasta, na Starym Mieście, w dzielnicy Jeżyce i Górczyn. Przy ul. Głogowskiej właśnie rozpoczęła się sprzedaż mieszkań oraz lokali komercyjnych w zrewitalizowanej kamienicy. Ceny kształtują się na poziomie 6 000 PLN/m2. Dodatkowym atutem w tym przypadku jest zakup miejsca parkingowego. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się działki położone w okolicach Poznania. Obniżone ceny za metr kwadratowy oraz utrzymujące się ceny materiałów budowlanych skłaniają poszukujących do zakupów. W czerwcu dynamicznie rozwinął się najem nieruchomości. Najchętniej wynajmowane są mieszkania 2-pokojowe, do kwoty 2 000 pln, zlokalizowane w centrum miasta lub dobrze z nim skomunikowane. 7
Niewątpliwie duży wpływ na decyzję kupna własnego M ma fakt większej dostępności kredytów hipotecznych. Dla kredytobiorców nadal duże znaczenie ma program "Rodzina na Swoim". Poznań Centrum Nowe mieszkania 6000 11500 6000 13000 5500 13000 5000 13000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5300 7200 5000 7000 4800 6600 4500 7750 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 4500 7200 4200 7100 4100 6700 4000 6900 Mieszkania sprzed 1989 r. 3700 5600 3500 6500 3300 6300 3100 5700 Poznań 3900 6000 3500 6000 2600 3500 Poznań 900 1 500 1 150 2 400 1500 5000 1800 5500 3000 10000 Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Agnieszka Bartz tel. +48 61 851 90 00 e-mail: agnieszka.bartz@ober-haus.pl KATOWICE Czerwiec okazał się mniej dynamiczny niż się spodziewano. Nastąpiło spowolnienie przede wszystkim na rynku wynajmu, który charakteryzował się znacznym ożywieniem. Sytuacja związana z wynajmem mieszkań uległa stopniowo wyhamowaniu. Finalizacje transakcji wynajmów, które dochodziły do skutku w czerwcu, w większości były efektem rozpoczętej współpracy w ubiegłym miesiącu i dotyczyły mieszkań 2 i 3-pokojowych o wysokim standardzie. Poszukującymi były już nie tylko firmy, ale również klienci indywidualni coraz częściej zainteresowani wynajmem na krótszy okres czasu, bądź umowami na czas nieokreślony z możliwością krótkiego okresu wypowiedzenia. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe z rynku pierwotnego, o powierzchni od 35-55 m2, których oczekiwana cena kształtuje się na poziomie około 5 000 PLN/m2. Nabywcy długo podejmują decyzję w sprawie zakupu proces ten może nawet trwac przez kilka miesięcy od momentu przedstawienia oferty. W tym czasie potencjalni nabywcy obserwują rynek, licząc na okazje cenowe, co jest spowodowane tym, że wciąż głównym wyznacznikiem zakupu jest cena. 8
Katowice Centrum Nowe mieszkania 5 000 5 700 5 100 6 000 4 600 6 800 4 600 6 400 Mieszkania sprzed 1989 r. 3400 5 000 3 200 4 700 3 100 5 100 3 100 5 000 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 5 000 6 500 4 900 6 200 4 200 6 700 4 900 6 100 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 100 4 700 3 000 4 600 3 000 4 500 2 900 4 500 Katowice 2 800 5 400 3 800 6 500 2 200 3 800 Katowice 800 1 600 1 100 2 500 1 200 3 500 1 600 4 000 2 200 10 000 Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Aleksandra Borowy, tel. (032) 609 00 90 e-mail: aleksandra.borowy@ober-haus.pl 9