RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ MAJ 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL
Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY MAJ 2008 Stan bazy na: 28.05.2008 r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska 92043-9752 - Warszawa 67177 66389 6649 4362 Kraków 1326 1258 186 121 Wrocław 1828 1768 307 236 Trójmiasto 2181 2148 211 150 Poznań 3470 2644 467 284 Bydgoszcz* 1486 1482 - - Szczecin* 419 382 - - Katowice 619 576 165 134 * Liczba ofert najmu w Bydgoszczy i Szczecinie jest mniejsza od 120, dla tych miast nie są wykonywane analizy czynszów 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2
Rynek wtórny Warszawa Na rynku wtórnym w Warszawie nie brakuje ofert mieszkań wybudowanych całkiem niedawno. Ponad 9 tys. ofert to mieszkania wybudowane w latach 2000-2005. Znajdują się one głównie na Białołęce (prawie 2 tysiące), Ursynowie (1,5 tysiąca) oraz na Mokotowie i Bemowie (po niespełna tysiąc). Prawie 4 tysiące ofert w serwisie dotyczy mieszkań zupełnie niedawno ukończonych przez deweloperów (oddanych w latach 2006-2007). Najwięcej jest ich na Mokotowie (prawie tysiąc). Na rynku wtórnym obrotowi podlegają jednak nie tylko gotowe do zamieszkania mieszkania, ale również te, które jeszcze są w trakcie budowy. Takich ofert jest prawie 3,5 tysiąca w całej Warszawie, głównie na Mokotowie, Bemowie, Białołęce i Wilanowie.» Mapa 1. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy według roku budowy maj 2008 Na rynku pierwotnym w Warszawie znajduje się obecnie w ofercie 15 tysięcy mieszkań. Jeśli dodać do tej liczby około 7,5 tysięcy nowych mieszkań z rynku wtórnego (w tym tych jeszcze budowanych), wybór powiększa się o 5. Ma to dosyć stabilizujący wpływ na ceny na rynku pierwotnym. Z jednej strony duża podaż przeciwdziała wzrostowi cen, a z drugiej strony inwestorzy nie są skłonni odsprzedawać mieszkań bez zysku, wolą poczekać na kupującego niż obniżać cenę. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym wybudowanych w latach 2006-2007 w poszczególnych dzielnicach są o 1-2 wyższe niż ceny mieszkań oferowanych aktualnie przez deweloperów. Jest to oczywiście związane faktem, że do mieszkania takiego można się natychmiast wprowadzić, a niektóre z nich są całkowicie lub częściowo wykończone. Ponadto są to mieszkania, których obecni właściciele chcą zmaksymalizować zysk a jednocześnie są gotowi dość cierpliwie czekać na nabywcę, przy czym wliczają w cenę ofertową typowy dziś na rynku wtórnym upust około 5-1. Nieco inna sytuacja dotyczy mieszkań oddanych w latach 2000-2005. Te lokale z reguły były już jakiś czas użytkowane, ale z drugiej strony mają pełne wykończenie, czasem wymagające drobnego remontu lub 3
wymiany. Dlatego w wielu dzielnicach średnie ceny tych mieszkań są wyższe nie tylko od cen oferowanych przez deweloperów, ale także od odsprzedawanych mieszkań spekulacyjnych z lat 2006-2007.» Wykres 1. Porównanie średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w maju 2008 zł/m2 25000 20000 15000 10000 5000 0 Bemowo Białołęka Bielany Mokotów Ochota Praga Południe Praga Północ Rembertów Śródmiecie Targówek Ursus Ursynów Wawer Wesoa Wilanów Wochy Wola Żoliborz Rynek pierwotny (źródło - REAS) Rynek wtórny - rok.bud. 2000-2005 (źródło - gazetadom.pl) Rynek wtórny - rok.bud. 2006-2007 (źródło - gazetadom.pl) i danych monitoringowych REAS Pod względem relacji ceny mieszkań z rynku pierwotnego i nowych mieszkań odsprzedawanych przez indywidualnych inwestorów wyjątkiem jest tylko Śródmieście, gdzie mieszkania z rynku pierwotnego są o 25% droższe od mieszkań wybudowanych w ciągu ostatnich dwóch lat i oferowanych na rynku wtórnym. Średnia cena mieszkań (łącznie z apartamentami) na rynku pierwotnym wyniosła pod koniec maja w Śródmieściu 20 tys. zł/m2, podczas gdy dwuletnie mieszkania na rynku wtórnym oferowane były średnio za 15,1 tys. zł/m2. Takie mieszkania stanowią jednak tylko 5% oferty z rynku wtórnego w dzielnicy. Jak pokazuje Mapa 1, większość ofert w tej dzielnicy to mieszkania wybudowane przed rokiem 1970 (68%) i w latach 1970-1999 (19%), których średnia cena wynosi 10,6 tys. zł/m2. Ogólna średnia cen ofertowych dla dzielnicy na rynku wtórnym wynosiła 12,5 tys. zł/m2 (Mapa 2).» Mapa 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy maj 2008 4
Porównanie miast Indeksy średnich cen ofert we wszystkich miastach pokazanych na wykresie poniżej były w ciągu ostatniego miesiąca stabilne.» Wykres 2. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: 11.05.2007 28.05.2008 Uzupełnieniem indeksu średniej ceny jest poniższy podział ofert w każdym mieście na przedziały cenowe. Przykładowo we Wrocławiu, gdzie średnia cena wynosi 7198 zł/m2, 18% ofert ma cenę z przedziału 4-6 tys. zł/m2, 61% ofert ma cenę z przedziału 6-8 tys. zł/m2, a 16% ofert ma cenę z przedziału 8 10 tys. zł/m2.» Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w maju 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 8 6 4 2 1% 23% 45% 21% 11% 44% 29% 12% 9% 6% 18% 61% 16% 4% 2% Maj 2008 53% 49% 3 23% 13% 6% 5% 2% 11% 1% 74% 18% 61% 62% 32% 34% 4% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw 10-12 tys. zł/mkw > 12 zł/mkw (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 5
Rynek najmu mieszkań Średnie stawki czynszu utrzymują się na podobnym poziomie od trzech miesięcy, za wyjątkiem Poznania, gdzie od marca wzrosły o 15%. Średni czynsz w stolicy wyniósł w maju 51 zł/m2/miesiąc. Drugim najdroższym miastem pod względem wysokości czynszów jest Wrocław.» Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - maj 2008 60 40 50 51 51 39 40 41 39 39 39 37 37 36 32 32 32 31 31 27 20 0 Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Marzec Kwiecień Maj Tanie oferty najmu (w cenie 10-20 zł/m2/miesiąc) można znaleźć jedynie w Poznaniu, Katowicach i Krakowie. Najwięcej drogich ofert najmu (powyżej 60 zł/m2/miesiąc) jest w Warszawie (22%).» Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w maju 2008 Maj 2008 Procent mieszkań w ofercie 8 6 4 2 18% 33% 24% 22% 3% 3% 29% 3 24% 4% 3% 11% 44% 2 1 3 32% 23% 6% 2% 45% 32% 8% 5% 41% 36% 1 5% 1% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m2 20-30zł/m2 30-40zł/m2 40-50zł/m2 50-60zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Na rynku najmu, podobnie jak na rynku wtórnym, w obrębie miasta występują kilkukrotne różnice w cenach. W ramach jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest obecnie w Warszawie na Woli, Mokotowie, Ochocie i Śródmieściu. 6