Obligacje serii P Warszawa, lipiec 2016 r. Materiał ma wyłącznie charakter promocyjny i reklamowy, stanowi informację handlową w rozumieniu ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t.j: dz. u. 2013 r. poz. 1422) i został sporządzony na zlecenie Michael/Ström Domu Maklerskiego sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie ("Oferujący"), adres: Al. Jerozolimskie 134, 02-305 warszawa, adres e-mail: oferty.publiczne@michaelstrom.pl. Oferta publiczna obligacji odbywa się tylko na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wyłącznie na warunkach określonych w memorandum informacyjnym opublikowanym na stronie internetowej Oferującego pod adresem www.michaelstrom.pl. www.michaelstrom.pl
Agenda 1. Parametry emisji 2. Informacje o Emitencie 3. Struktura Akcjonariatu 4. Zrealizowane, realizowane oraz planowane projekty deweloperskie 5. Oferta oraz sprzedaż 6. Zasoby gruntów 7. Wybrane skonsolidowane dane finansowe 8. Otoczenie rynkowe 9. Wybrane czynniki ryzyka 10. Przewagi konkurencyjne 11. Załączniki 12. Kontakt 13. Zastrzeżenie prawne 2
Parametry emisji serii P Emitent Wartość Emisji Okres do wykupu 10 mln zł 4 lata Oprocentowanie 5,25% Typ oprocentowania Wypłata odsetek Cel emisji Zabezpieczenia Wartość nominalna Cena emisyjna Catalyst Informacje dodatkowe Stałe Co 3 miesiące Nie został określony Obligacje nie są zabezpieczone 1 000 zł Równa wartości nominalnej Emitent planuje wprowadzenie Obligacji do obrotu na Rynku ASO Catalyst. Opcja wcześniejszego wykupu po stronie Emitenta Termin subskrypcji Do 12.08.2016 Planowany termin przydziału i rozrachunku transakcji 18.08.2016 r. 3
Argumenty inwestycyjne * Wskaźnik dług netto/kapitał własny źródło: Spółka 4
Informacje o Spółce 2000 r. Rozpoczęcie działalności w Polsce na rynku warszawskim oraz tworzenie banku ziemi 2007 r. Rozpoczęcie budowy pierwszego projektu (Galileo) w Poznaniu 2007 r. Pierwsza publiczna oferta akcji na GPW w Warszawie 2010 r. Rozpoczęcie budowy pierwszego projektu (Impressio) we Wrocławiu 2010 r. Rozpoczęcie pierwszej inwestycji na rynku szczecińskim (Panoramika) 2011 r. Debiut obligacji Emitenta na rynku Catalyst, należący do czołówki firm deweloperskich działających na polskim rynku, jest podmiotem notowanym od listopada 2007 r. na GPW w Warszawie (aktualna kapitalizacja Emitenta wynosi ok. 400 mln zł). Swoją działalność koncentruje w sektorze budownictwa mieszkaniowego w głównych miastach w Polsce - Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie. jest spółką akcyjną prawa holenderskiego, z siedzibą w Rotterdamie w Holandii, wpisaną do Rejestru Handlowego Izby Handlowej w Rotterdamie pod numerem 24416758. Siedziba Spółki znajduje się w Rotterdamie, Weena 210-212 (Holandia). Siedziba Grupy w Polsce mieści się w al. Komisji Edukacji Narodowej 57 w Warszawie. W skład Grupy Ronson wchodzi 78 spółek bezpośrednio i pośrednio należących do Ronson Europe NV. 5
Struktura akcjonariatu Aviva OFE*** Met Life OFE*** 2,6% 5,0% ING OFE*** 7,3% Pozostali 5,5% U.Dori Group Ltd.* 39,8% I.T.R. 2012 B.V.** 39,8% Dane na 23.11.2015 Źródło: Emitent * Poprzez współkontrolę nad general partnership prawa holenderskiego utworzonym pomiędzy ITR 2012 B.V. i kontrolowaną spółką ITR Dori B.V. oraz poprzez współkontrolę nad spółką prawa holenderskiego pomiędzy ITR 2012 B.V. oraz U. Dori Group Ltd. ** Poprzez współkontrolę nad general partnership prawa holenderskiego utworzonym pomiędzy ITR 2012 B.V. i ITR Dori B.V. oraz poprzez współkontrolę nad spółką prawa holenderskiego pomiędzy ITR 2012 i U. Dori Group. *** Zgodnie z informacją zawartą w rocznej strukturze aktywów OFE (tj. na koniec grudnia 2015r.) 6
Zrealizowane inwestycje Grupa Ronson zajmuje się działalnością deweloperską w Polsce, głównie w Warszawie. Trójmiasto Olsztyn Ronson zrealizował dotychczas budowę 21 projektów (z czego 16 w Warszawie). Łącznie Grupa Emitenta wybudowała blisko 4,0 tys. lokali o łącznej powierzchni około 250 tys. m². Szczecin Bydgoszcz Białystok Na 31.03.2016 Spółka realizowała inwestycje obejmujące prawie 1 800 lokali oraz posiadała bank ziemi pod budowę blisko 3 700 lokali. Ponadto w maju 2016 r. Spółka sfinalizowała zakup działki w Warszawie pod budowę ok. 1 500 lokali. Poznań Zielona Góra Wrocław Łódź Warszawa Lublin Liczba wybudowanych lokali blisko 4 000 Katowice Rzeszów Kraków Powierzchnia wybudowanych lokali około 250 000 m 2 7
Inwestycje w budowie oraz planowane Liczba lokali (liczba lokali sprzedanych), dane na 31.03.2016 r. (-) oznacza, że na dzień 31.03.2016 etap nie był wprowadzony jeszcze do sprzedaży W 2Q 2016 r. Grupa Emitenta sprzedała 156 lokali netto, co nie jest uwzględnione na poniższym grafie. Moko I i II (Warszawa) Nova Królikarnia I (Warszawa) Espresso II, III i IV (Warszawa) City Link I i II (Warszawa) Kamienica Jeżyce I i II (Poznań) Młody Grunwald III (Poznań) Chilli City IV (Poznań) Panoramika II i III (Szczecin) Marina Miasto (Wrocław) Vitalia I (Wrocław) SUMA 178 (138) 2016 2017 38 (21) 1 053 (800)* 167 (101) 151 (146) 155(117) 144 (125) 151 (101) 107 (72) 313 (155) Źródło: Emitent * Ponadto Spółka planuje uruchomić w 2016 r. budowę kilkunastu kolejnych inwestycji liczących ponad 1 000 lokali, z których część (blisko 600 lokali) ma zostać ukończona jeszcze w 2017 roku. Łącznie z inwestycjami zaprezentowanymi na powyższym grafie Emitent planuje ukończyć w 2017 r. budowę ponad 1 100 lokali. 108 (-) 979 (155) 106 (-) 146 (-) po 2017 bank ziemi na 214 lokali 189 45 (-) 183 139 (-) 122 (-) 272 152 (-) 156 8
Bank ziemi Emitenta na 31.03.2016 r. Potencjał posiadanego banku ziemi kolejne etapy rozpoczętych projektów: Nazwa projektu Lokalizacja Liczba lokali PUM (m²) Naturalis Warszawa 329 20 600 City Link* Warszawa 189 8 800 Łącznie Warszawa 518 29 400 Chilli Poznań 228 15 100 Łącznie Poznań 228 15 100 Panoramika Szczecin 394 20 400 Łącznie Szczecin 394 20 400 Vitalia Wrocław 156 9 400 Łącznie Wrocław 156 9 400 SUMA 1 296 74 300 Źródło: Emitent * Emitent ma w tym projekcie 50% udziałów. ** Emitent w maju 2016 r. sfinalizował zakup działki w Warszawie pod budowę ok. 1 500 lokali. Umowę przedwstępną zakupu tej działki Emitent zawarł w listopadzie 2015 r. Potencjał posiadanego banku ziemi nowe projekty: Nazwa projektu Lokalizacja Liczba lokali PUM (m²) Nova Królikarnia Warszawa 320 32 000 Renaissance Warszawa 224 15 800 Falenty Warszawa 160 23 500 Skierniewicka bis Warszawa 368 18 700 Miasto Moje* Warszawa 1 500 82 500 Łącznie Warszawa 2 572 172 500 Bełchatowska 28 Poznań 50 3 700 Łącznie Poznań 50 3 700 Marina Miasto Wrocław 152 6 100 Matisse I i II Wrocław 473 30 400 Sadków Wrocław 84 12 600 Łącznie Wrocław 709 49 100 Chopin Szczecin 450 38 000 Vivaldi Szczecin 75 11 200 Łącznie Szczecin 525 49 200 SUMA 3 856 274 500 Źródło: Emitent 9
Liczba lokali w ofercie Liczba lokali w ofercie na koniec kwartału 1 200 1 000 800 841 898 809 856 1 010 1 000 854 991 1 051 803 872 919 1130 600 561 400 200 0 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014 I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016 II 2016 Źródło: Emitent, obliczenia własne Michael/Ström DM 10
Sprzedaż mieszkań Liczba zakontraktowanych lokali netto (kwartalnie) oraz efektywność sprzedaży 300 250 200 150 100 50 35% 30% 30% 27% 25% 25% 23% 23% 21% 22% 23% 20% 20% 18% 14% 15% 16% 248 248 15% 15% 206 210 224 186 206 163 154 132 149 146 156 10% 123 5% 0 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014 I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016 II 2016 0% Efektywność sprzedaży liczona jest jako stosunek liczby sprzedanych mieszkań w kwartale do średniej wielkości oferty w kwartale. 1000 800 Liczba zakontraktowanych lokali netto Celem Emitenta w 2016 r. jest sprzedaż ponad 900 lokali 600 400 906 900 711 572 200 305 360 380 362 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1H 2016 2016P 11 Źródło: Emitent, obliczenia własne Michael/Ström DM
Sprzedaż mieszkań Liczba podpisanych umów przedwstępnych 1Q 2014 2Q 2014 3Q 2014 4Q 2014 2014 Ronson 206 210 149 146 711 186 224 248 248 906 206 156 ATAL 317 253 213 310 1 093 315 491 399 485 1 690 508 675 ROBYG 576 480 513 549 2 118 534 597 638 564 2 333 727 648 Dom Development 400 463 495 531 1 889 467 598 640 678 2 383 615 701 JW Construction 248 248 311 290 1 097 373 352 466 378 1 569 343 390 Vantage Development 57 46 53 107 263 93 242 114 163 612 250 180 Liczba transakcji wg REAS (6 największych aglomeracji)¹ Efektywność sprzedaży² ¹ Dane przybliżone ² Efektywność sprzedaży liczona jest jako stosunek liczby sprzedanych mieszkań w kwartale do średniej wielkości oferty w kwartale. Źródło: opracowanie własne Michael/Ström DM na podstawie danych finansowych spółek; REAS 12 1Q 2015 11 000 10 380 10 380 11 220 42 980 11 480 12 720 13 180 14 420 51 800 14 300 b.d. 1Q 2014 2Q 2014 3Q 2014 Ronson 25% 23% 15% 16% 20% 22% 27% 30% 23% ATAL 21% 13% 9% 14% 13% 20% 16% 22% 24% ROBYG 60% 45% 38% 36% 34% 41% 45% 38% 47% Dom Development 23% 22% 20% 22% 20% 23% 24% 27% 28% JW Construction 34% 27% 26% 27% 42% 50% 44% 28% 33% Vantage Development 24% 19% 15% 27% 21% 58% 27% 36% 60% Efektywność wg REAS (6 największych aglomeracji)¹ 27% 25% 23% 24% 24% 27% 28% 30% 29% 4Q 2014 2Q 2015 1Q 2015 3Q 2015 2Q 2015 4Q 2015 3Q 2015 2015 1Q 2016 4Q 2015 2Q 2016 1Q 2016
Wybrane skonsolidowane dane finansowe Bilans (dane w tys. zł) 31.03.2016 (niebadane) 31.12.2015 (badane) 31.12.2014 (badane) Aktywa trwałe, w tym: 46 353 46 356 50 499 Rzeczowe aktywa trwałe 8 694 8 872 9 424 Nieruchomości inwestycyjne 8 743 8 743 9 217 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcie 17 353 17 438 16 022 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 11 363 11 303 14 213 Aktywa obrotowe, w tym: 828 715 828 488 790 978 Zapasy 698 867 701 287 706 501 Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 105 904 99 531 70 590 Aktywa razem 875 068 874 844 841 477 Projekt CityLink, w którym Emitent ma 50% udziałów. Realizowane obecnie inwestycje oraz bank ziemi. Kapitał własny razem 455 006 459 421 451 341 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 420 062 415 423 390 136 Zobowiązania długoterminowe, w tym: 201 538 222 953 245 403 Zobowiązania z tytułu obligacji 191 386 171 538 158 825 Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych 2 163 42 099 73 699 Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 218 524 192 470 144 733 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 38 022 38 574 43 711 Zobowiązania z tytułu obligacji 21 197 18 759 924 Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych 1 020 14 803 5 Zaliczki otrzymane 153 885 116 881 99 013 Pasywa razem 875 068 874 844 841 477 Dług netto 112 814 150 600 165 600 Dług netto/kapitał własny 0,25 0,33 0,37 Źródło: Emitent Wpłaty klientów nazakup lokali. 13
Wybrane skonsolidowane dane finansowe Obligacje krótkoterminowe 21,2 Źródło: Emitent Zadłużenie finansowe na 31.03.2016 r. (mln PLN) Długoterminowe kredyty bankowe 2,2 Krótkoterminowe kredyty bankowe 1,0 Pożyczki od podmiotów niepowiązanych 3,0 Obligacje długoterminowe 191,4 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Zapadalność obligacji na 31.03.2016 r. (mln PLN) 2016 2017 2018 2019 2020 Źródło: Emitent; na wykresie podano wartości nominalne, bez naliczonych odsetek. Zadłużenie bilansowe netto Grupy Emitenta (po uwzględnieniu środków na rachunkach) na dzień 31.03.2016 r. wyniosło 112,8 mln zł wobec 150,6 mln zł na koniec 2015 r. Wskaźnik Zadłużenie netto/kapitał własny na 31.03.2016 r. wyniósł 24,9% wobec 32,9% na koniec 2015 r. Główne źródło finansowania dłużnego stanowią obligacje, odpowiadające za ponad 95% całego zadłużenia odsetkowego. Ich zapadalność rozłożona jest na lata 2016-2020. W 2Q 2016 r. Spółka wyemitowała niezabezpieczone obligacje 3-letnie o wartości 10 mln zł. W 2Q 2016 r. Spółka dokonała wykupu obligacji Serii D o wartości 15,5 mln zł. 14
Wybrane skonsolidowane dane finansowe Sprawozdanie z Całkowitych Dochodów (dane w tys. zł) 1Q 2016 1Q 2015 2015 2014 niebadane niebadane Badane Badane Przychody ze sprzedaży 41 862 40 396 281 372 153 155 Koszt własny sprzedaży -37 867-35 802-230 124-141 225 Zysk brutto ze sprzedaży 3 995 4 594 51 248 11 930 Marża brutto na sprzedaży 9,5% 11,4% 18,2% 7,8% Koszty sprzedaży i marketingu -1 734-1 695-6 459-6 881 Koszty ogólnego zarządu -5 221-4 492-18 834-18 220 Udział w zysku/(stracie) wspólnego przedsięwzięcia -219-41 -678-311 Saldo pozostałych kosztów i przychodów -781-720 1 145-2 332 Zysk (strata) z działalności operacyjnej -3 960-2 354 26 422-15 814 Saldo przychodów/kosztów finansowych -1 572-1 102-6 092-2 870 Zysk (strata) brutto -5 532-3 456 20 330-18 684 Zysk (strata) netto -4 415-2 809 18 974-15 215 Źródło: Emitent W całym 2016 r. Emitent planuje ukończyć budowę 1 053 lokali, z których na dzień 31.03.2016 r. sprzedanych zostało 800 lokali. Rozpoznanie przychodów i zysków ze sprzedaży tych lokali nastąpi w momencie ich przekazania klientom, co w większości planowane jest do końca 2016 r. Duży wzrost przychodów w 2015 r. był konsekwencją wzrostu liczby sprzedanych oraz przekazanych lokali. Niski zysk brutto na sprzedaży w 2014 roku wynikał przede wszystkim z odpisu aktualizującego wartość zapasów w kwocie 12,5 mln zł. Bez uwzględnienia aktualizacji zapasów marża brutto na sprzedaży wyniosła 15,9%. Wysoki zysk w 2015 r. dzięki dużej liczbie przekazanych lokali w rentownych projektach. Niskie przychody i zyski w 1Q 2015 oraz 2016 związane z sezonowością przekazywania gotowych lokali klientom. 15
Wybrane skonsolidowane dane finansowe Rachunek przepływów pieniężnych (dane w tys. zł) 1Q 2016 1Q 2015 2015 2014 niebadane niebadane badane badane Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 40 778-11 847 30 968-49 962 Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej skorygowane o wydatki związane z zakupem gruntu 40 778-8 847 56 668 8 698 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 34-4 124-2 704-1 336 Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej -34 439-1 251 677 69 735 Zmiana stanu środków pieniężnych 6 373-17 222 28 941 18 437 Środki pieniężne na koniec okresu 105 904 53 368 99 531 70 590 Dodatkowe dane finansowe (dane w tys. zł) 31.03.2016 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz środki pieniężne zgormadzone na rachunkach powierniczych 111 064 Oczekiwane wpłaty klientów z podpisanych już umów sprzedaży lokali 148 197 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 38 022 Przyszłe zobowiązania inwestycyjne wobec generalnych wykonawców 147 894 Niewykorzystane kredyty bankowe dostępne linie kredytowe 118 304 Stosunkowo niski skorygowany CFO w 2014 wynika z istotnego wzrostu skali prowadzonej działalności w tym okresie (w 2014 r. rozpoczęto budowę aż 759 lokali, podczas gdy zakończono tylko 398). Wysoki CFO w 2015 oraz 1Q 2016 dzięki wysokiej sprzedaży lokali oraz kumulacji wpłat klientów odbierających lokale w inwestycji Tamka. Źródło: Emitent Dzięki wysokiej sprzedaży z ostatnich kwartałów Spółka w najbliższych kwartałach może spodziewać się przewidywalnych wpływów z wpłat klientów, przewyższających istotnie przyszłe płatności z tytułu ponoszonych kosztów budowy. Ponadto na wypadek spowolnienia tempa sprzedaży, a co za tym idzie spadku tempa wpłat klientów, Spółka posiada zapewnione istotne środki na finansowanie prowadzonych inwestycji w formie kredytów bankowych. 16
Wybrane dane Emitenta na tle konkurencji Przychody ze sprzedaży w 2015 r. (tys. zł) Marża brutto na sprzedaży (średnia dla lat 2014 i 2015) 904 195 31,0% 24,7% 21,1% 20,0% 480 375 16,9% 14,5% 281 372 226 847 202 177 95 374 Dom Development ROBYG Ronson ATAL JW Construction Vantage ATAL Vantage Dom Development JW Construction ROBYG Ronson Udział kosztów SG&A w przychodach ze sprzedaży¹ Dług netto/kapitał własny na dzień 31.03.2016 5,0% 9,4% 10,8% 11,6% 14,7% 16,0% 0,25 0,37 0,48 0,50 0,64 0,04 ATAL ROBYG Dom Development Ronson Vantage JW Construction Dom Development ¹ stosunek sumy kosztów ogólnego zarządu i sprzedaży w latach 2014-2015 do sumy przychodów ze sprzedaży w tym samym okresie Źródło: Skonsolidowane sprawozdania finansowe spółek za 2015 r. oraz 1Q 2016 Ronson ATAL ROBYG JW Construction Vantage 17
Otoczenie rynkowe W 2015 r. na pierwotnym rynku mieszkań odnotowano rekordowo wysoką liczbę transakcji w historii polskiego rynku deweloperskiego. Publiczne spółki deweloperskie zaraportowały w 2015 r. łączną sprzedaż ok. 30% wyższą niż w 2014 r. Efekt rekordowo niskich stóp procentowych został wzmocniony funkcjonowaniem rządowego programu dopłat do kredytów Mieszkanie Dla Młodych. Wysokie wyniki sprzedaży mieszkań kontynuowane były również w I kwartale 2016 r. Podaż na rynku pierwotnym - wg danych REAS w I kwartale 2016 r. liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży na sześciu rynkach o największej skali obrotów (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) wzrosła w porównaniu do IV kwartału 2015 r. i wyniosła około 13,7 tys. mieszkań. W całym 2015 r. wprowadzono do sprzedaży ok. 52 tys. mieszkań, nieco mniej niż w rekordowym pod tym względem 2007 r. Łączna oferta na 6 wspomnianych rynkach wyniosła na koniec roku 48,7 tys. lokali, a na koniec I kwartału 2016 r. 48,3 tys. lokali. Popyt wg danych REAS, w 2015 r. na sześciu głównych rynkach sprzedano 51,8 tys. lokali, czyli o ponad 20% więcej niż w 2014 r. i 48% więcej niż w 2007 r., który był najlepszym rokiem poprzedniej hossy mieszkaniowej. W I kwartale 2016 r. sprzedano 14,3 tys. lokali, co przekroczyło liczbę nowych mieszkań wprowadzonych do oferty o ok. 0,5 tys. lokali. Historycznie najniższy poziom stóp procentowych wzrostowi sprzedaży sprzyja przede wszystkim najniższy w historii poziom stóp procentowych w Polsce. Należy zwrócić uwagę, iż obecne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w PLN na poziomie ok. 4% jest zbliżone do kosztów kredytu w CHF w czasach największego boomu na rynku nieruchomości. Dodatkowo, w takim otoczeniu środki pieniężne transferowane są z lokat na inwestycyjny zakup nieruchomości, których wynajem daje obecnie rentowność wyższą niż depozyt. Prognozy niski poziom stóp procentowych w 2016 r. zostanie prawdopodobnie utrzymany, a dodatkowo w dalszym ciągu będzie funkcjonował program Mieszkanie Dla Młodych, choć pula dostępnych środków na 2016 r. została już wyczerpana. 18
Otoczenie rynkowe rynek mieszkań Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym 8 000 7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014 I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016 Poznań Szczecin Warszawa Wrocław Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych Ceny transakcyjne, na rynkach, na których operuje Emitent, od 2012 r. pozostają stabilne wg danych NBP wzrosły w tym okresie o ok. 0%-10%. Największy wzrost cen odnotowano w tym okresie w Warszawie (10%) oraz we Wrocławiu (9%). Wg REAS, biorąc pod uwagę wolumen sprzedaży odnotowany w ciągu ostatnich 4 kwartałów, wśród sześciu największych rynków w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) średni czas wyprzedaży obecnej oferty wynosiłby 3,5 kwartału i jest najkrótszy od 2008 r. 19
Wybrane czynniki ryzyka związane z działalnością Emitenta Zmienność cen mieszkań oraz kosztów inwestycji decyzje podejmowane przez Spółkę muszą uwzględniać stosunkowo długi horyzont czasowy dla każdej inwestycji, jak również znaczące wahania cen gruntów, poziomu kosztów budowy i cen sprzedaży mieszkań w trakcie trwania projektów. Czynniki te mogą wywrzeć znaczący wpływ na rentowność Spółki i jej potrzeby finansowe. Współpraca z generalnymi wykonawcami Spółka współpracuje z generalnymi wykonawcami, którzy są odpowiedzialni za realizację inwestycji. Kondycja finansowa generalnego wykonawcy ma istotny wpływ na terminowość przekazania lokali klientom oraz na rentowność wypracowaną przez Emitenta. Współpraca z sektorem finansowym branża nieruchomości jest bardzo kapitałochłonna, rola sektora finansowego oraz jego zdolności i gotowość kredytowania są kluczowe dla Spółki opierającej się na finansowaniu zewnętrznym w momencie nabycia działki oraz w trakcie budowy. Ponadto dostępność finansowania zewnętrznego jest kluczowym czynnikiem stymulacji popytu na mieszkania, jako że większość klientów finansuje zakup mieszkania za pomocą kredytów hipotecznych. Trudniejsze otoczenie rynkowe dla segmentu bankowego, spowodowane m.in. wprowadzeniem podatku bankowego oraz ewentualnej ustawy frankowej, może wpłynąć na zmniejszenie akcji kredytowej przez banki oraz wzrost kosztu takiego finansowania. Otoczenie gospodarcze może oddziaływać zarówno na wielkość przychodów (siła nabywcza kupujących oraz perspektywy jej kształtowania się w przyszłości), jak i na wzrost kosztów finansowych (wyższe stopy procentowe towarzyszące wzrostowi inflacji). Zwiększenie oferty w 2016 r. Emitent zamierza wprowadzić do sprzedaży projekty w nowych lokalizacjach w Warszawie oraz we Wrocławiu. W związku z faktem, iż będą to pierwsze etapy w ramach nowych projektów, istnieje ryzyko niedopasowania oferty do obecnych wymagań klientów. Ryzyko związane ze inkorporowaniem Emitenta pod prawem holenderskim w przypadku braku terminowej realizacji zobowiązań z tytułu Obligacji istnieje ryzyko utrudnień w dochodzeniu roszczeń w celu ich zaspokojenia w związku z faktem, iż Emitent jest spółką prawa holenderskiego. 20
Wybrane czynniki ryzyka związane z charakterem obligacji Do najistotniejszych czynników ryzyka związanych z inwestowaniem w obligacje należą: Ryzyko kredytowe. Obligacje nie stanowią lokaty bankowej i nie są objęte żadnym system gwarantowania depozytów. Każdy obligatariusz narażony jest na ryzyko niewywiązania się Emitenta z zobowiązań wynikających z warunków emisji, w tym z zobowiązania do terminowej wypłaty odsetek oraz do zwrotu wartości nominalnej obligacji w dniu wykupu. Ryzyko kredytowe obejmuje również zdarzenie, w wyniku którego oczekiwana przez inwestorów aktualna premia za ryzyko wzrośnie w stosunku do jej poziomu z dnia emisji, na skutek czego obniżeniu może ulec rynkowa wycena obligacji. Ryzyko zmienności kursu rynkowego i płynności. Obrót obligacjami notowanymi na GPW wiąże się z ryzykiem zmienności kursu. Na poziom kursu rynkowego wpływ może mieć relacja podaży i popytu na obligacje oraz sytuacja finansowa Emitenta. W wyniku zmian sytuacji finansowej Emitenta oraz ogólnej sytuacji na GPW wahaniom może ulegać również płynność obligacji. W związku z dopuszczeniem obligacji do obrotu w alternatywnym systemie obrotu ASO Catalyst, istnieje ryzyko, że obrót obligacjami będzie ograniczony z uwagi na brak zleceń kupna/sprzedaży ze strony inwestorów. W związku z powyższym nie jest możliwe zapewnienie, że obligacje będą mogły zostać sprzedane przez obligatariusza w dowolnym czasie i po dowolnej cenie. Ryzyko stopy procentowej. Oprocentowanie obligacji ma charakter zmienny i zależy od kształtowania się poziomu stopy bazowej w okresie do dnia wykupu. Zmiana stopy bazowej w konsekwencji może spowodować, że inwestor zrealizuje dochód niższy od oczekiwanego (ryzyko dochodu). Jednocześnie zmienność stopy procentowej powoduje, że inwestor nie jest w stanie przewidzieć po jakiej stopie będzie mógł reinwestować otrzymywane płatności odsetkowe z obligacji (ryzyko reinwestycji). Szczegółowe informacje o ryzykach znajdują się w załączniku do Propozycji Nabycia Obligacji. 21
Przewagi konkurencyjne Doświadczenie Emitent prowadzi działalność w sektorze budownictwa mieszkaniowego od około 16 lat. W tym czasie Spółka doświadczyła zarówno okres bardzo dobrej koniunktury w latach 2006-2008, jak i spowolnienia w branży deweloperskiej (2009-2011). Dzięki swemu doświadczeniu Emitent jest w stanie odpowiednio reagować na zmiany w otoczeniu rynkowym, dopasowując strukturę finansowania oraz wielkość i jakość oferty do bieżących wymagań uczestników rynku. Bank ziemi grunty będące w posiadaniu Emitenta dają możliwość wybudowania ponad 5 tys. mieszkań, z czego ponad połowa jest zlokalizowana na najbardziej chłonnym rynku warszawskim. Dopasowanie oferty Grupa Emitenta prowadzi działalność na 4 rynkach mieszkaniowych w Polsce, w tym w Warszawie. Większość oferty stanowią mieszkania w segmencie popularnym, których średnia cena nie odbiega od średnich cen transakcyjnych obserwowanych na tych rynkach. Poziom zadłużenia bilans Emitenta charakteryzuje się racjonalnym wskaźnikiem zadłużenia, liczonym jako stosunek sumy zadłużenia netto do wielkości kapitałów własnych. Na dzień 31.03.2016 r. wskaźnik ten wynosił ok. 25%, co jest jednym z najniższych poziomów wśród publicznych podmiotów z branży deweloperskiej. Rozpoznawalna marka na rynkach finansowych akcje Emitenta od 2007 r. są notowane na GPW, kapitalizacja Spółki wynosi ok. 400 mln zł. Od 2011 r. na rynku Catalyst notowane są obligacje Emitenta. Do 31.03.2016 r. Emitent wykupił przed terminem obligacje o wartości nominalnej 103 mln zł. Ponadto doceniona została wysoka jakość relacji Emitenta z inwestorami w 2014 r. Ronson zajął pierwsze miejsce (ex-aequo z PZU) w rankingu Giełdowa Spółka Roku prowadzonym przez Puls Biznesu. Również w 2014 r. Spółka została wyróżniona przez GPW za relacje z inwestorami instytucjonalnymi. 22
Załączniki 23
Zrealizowane inwestycje -przykłady Gemini - Warszawa Tamka - Warszawa Osiedle powstało w warszawskiej dzielnicy Ursynów, przy al. KEN. Budowę zakończono w grudniu 2012 roku. Inwestycja składa się z trzech budynków mieszkalnych liczących 323 lokali, których łączna powierzchnia użytkowa wynosi ok. 24 200 m 2. Jednoetapowy projekt Tamka powstał przy ul. Tamka na warszawskim Powiślu. Projekt należy do jednej z najbardziej prestiżowych realizacji Grupy Ronson. Inwestycja składa się z 60 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali użytkowych o łącznej powierzchni ok. 5 500 m². Budowę zakończono w 3Q 2015 r. 24
Zrealizowane inwestycje -przykłady Galileo - Poznań Constans Konstancin, k. Warszawy Osiedle powstało w poznańskiej dzielnicy Stare Miasto, przy ul. Kazimierza Wielkiego. Budowę zakończono w 2008 roku. Inwestycja składa się z 226 lokali, których łączna powierzchnia użytkowa wynosi ok. 16 400 m². Osiedle powstało w podwarszawskiej miejscowości Konstancin, przy ul. Wilanowskiej. Budowę zakończono w czerwcu 2011 roku. Inwestycja składa się z siedemnastu domów w zabudowie bliźniaczej, których łączna powierzchnia użytkowa wynosi ok. 9 300 m². 25
Bieżące inwestycje Moko - Warszawa City Link - Warszawa Osiedle Moko powstaje przy ul. Magazynowej na warszawskim Mokotowie. Docelowo składać się będzie z 348 lokali w dwóch etapach o łącznej powierzchni 23 900 m². Na dzień 31.03.16 trwa budowa pierwszego etapu z 178 lokalami o łącznej powierzchni ok. 11 200 m² oraz drugiego etapu z 167 lokalami o łącznej powierzchni 12 500 m². Osiedle City Link powstaje przy ul. Skierniewickiej na warszawskiej Woli. Docelowo składać się będzie z trzech etapów obejmujących ok. 510 mieszkań i lokali usługowych o łącznej powierzchni ok. 22 900 m². Na dzień 31.03.16 prowadzono budowę pierwszych dwóch etapów liczących łącznie 313 lokali o łącznej powierzchni ok. 14 100 m². Emitent posiada w tym projekcie 50% udziałów. 26
Bieżące inwestycje Miasto Moje - Warszawa Nova Królikarnia - Warszawa Osiedle Miasto Moje powstaje przy ul. Marywilskiej na warszawskiej Białołęce. Docelowo składać się będzie z ok. 1 500 lokali o łącznej powierzchni ok. 82 500 m². Będzie to największa inwestycja w historii Emitenta. Budowa pierwszego etapu liczącego 233 lokale została uruchomiona w 3Q 2016 r. Osiedle Nova Królikarnia powstaje przy ul. Jaśminowej na warszawskim Mokotowie. Docelowo składać się będzie z ok. 320 lokali (w zabudowie wielorodzinnej oraz szeregowej) o łącznej powierzchni ok. 32 000 m². Budowa pierwszego etapu liczącego 106 lokali została uruchomiona w 3Q 2016 r. 27
Bieżące inwestycje Espresso - Warszawa Panoramika - Szczecin Osiedle Espresso powstaje przy ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli. Docelowo składać się będzie z czterech etapów obejmujących ok. 670 mieszkań i lokali usługowych o łącznej powierzchni ok. 33 000 m². Na dzień 31.03.16 zakończono budowę pierwszego etapu z 210 lokalami o łącznej powierzchni ok. 9 500 m². Obecnie trwa budowa drugiego, trzeciego i czwartego etapu obejmujących 452 lokali o łącznej powierzchni ok. 24 200 m². Osiedle Panoramika powstaje przy ul. Duńskiej w Szczecinie. Docelowo składać się będzie z kilku etapów obejmujących blisko 600 lokali o łącznej powierzchni ok. 32 000 m². Na dzień 31.03.16 zakończono budowę pierwszego etapu z 90 lokalami o łącznej powierzchni 5 300 m². Obecnie trwa budowa drugiego etapu obejmującego 107 lokali o łącznej powierzchni ok. 5 900 m². Emitent posiada w tym projekcie 82% udziałów. 28
Bieżące inwestycje Kamienice Jeżyce - Poznań Młody Grunwald - Poznań Osiedle Kamienica Jeżyce powstaje przy ul. Kościelnej w poznańskiej dzielnicy Jeżyce. Docelowo składać się będzie z dwóch etapów obejmujących 295 lokali o łącznej powierzchni ok. 15 200 m². Na dzień 31.03.16 trwa budowa obu etapów. Budowa pierwszego etapu liczącego 144 lokale o łącznej powierzchni 7 800 m² ma zakończyć się w 3Q 2016 r. Osiedle Młody Grunwald powstaje przy ul. Jeleniogórskiej w poznańskiej dzielnicy Grunwald. Docelowo składać się będzie z 3 etapów obejmujących około 400 lokali o łącznej powierzchni ok. 24 000 m². Na dzień 31.03.16 zakończono budowę dwóch etapów z 285 lokalami o łącznej powierzchni ok. 16 700 m². Obecnie trwa budowa trzeciego etapu obejmującego 108 lokali o łącznej powierzchni ok. 7 100 m². 29
Bieżące inwestycje Vitalia - Wrocław Chilli Tulce, k. Poznania Osiedle powstaje we wrocławskiej dzielnicy Krzyki. W ramach całej inwestycji powstanie 295 lokali. Budowę pierwszego etapu rozpoczęto w 4Q 2015 r. Obejmuje on budowę 139 lokali o łącznej powierzchni 7 200 m². Osiedle Chilli powstaje w miejscowości Tulce, k. Poznania. Projekt charakteryzuje się kameralną zabudową. Docelowo składać się będzie z ponad 270 lokali o łącznej powierzchni ok. 18 000 m². Na dzień 31.03.16 zakończono budowę trzech pierwszych etapów. W 2Q 2016 rozpoczęto budowę czwartego, liczącego 45 lokali. 30
Wszelkie pytania dotyczące emisji obligacji prosimy kierować na adres: Departament Corporate Finance Michael / Ström Dom Maklerski Sp. z o.o. +48 22 128 59 00 oferty.publiczne@michaelstrom.pl Al. Jerozolimskie 134 (Eurocentrum, bud. B 10 p.) 02-305 Warszawa www.michaelstrom.pl
Zastrzeżenia prawne NIE PODLEGA ROZPOWSZECHNIANIU, PUBLIKACJI ANI DYSTRYBUCJI BEZPOŚREDNIO CZY POŚREDNIO, W CAŁOŚCI LUB W CZĘŚCI, NA LUB DO TERYTORIUM STANÓW ZJEDNOCZONYCH AMERYKI, AUSTRALII, KANADY I JAPONII. Niniejszy materiał jest dokumentem wyłącznie promocyjnym w rozumieniu art. 53 ust. 2 i nast., ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzenia instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ( Ustawa o ofercie ). Oferta publiczna obligacji spółki ( Spółka ) zostanie przeprowadzona na podstawie memorandum informacyjnego, sporządzonego zgodnie z art. 41 Ustawy o ofercie ( Oferta ), które jest jedynym prawnie wiążącym dokumentem ofertowym zawierającym informacje o Spółce i oferowanych papierach wartościowych Spółki. Decyzja o udziale w Ofercie powinna zostać podjęta wyłącznie na podstawie informacji zawartych w memorandum informacyjnym. Memorandum informacyjne zostało udostępnione na stronie internetowej Spółki (www.ronson.pl) i Michael / Ström Domu Maklerskiego Sp. z o.o. (https://michaelstrom.pl). Niniejszy materiał nie stanowi oferty sprzedaży ani zaproszenia do złożenia oferty zakupu papierów wartościowych w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Papiery wartościowe nie mogą być oferowane ani sprzedawane na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki bez uprzedniej rejestracji lub zwolnienia od wymogu rejestracji. Spółka nie zamierza rejestrować żadnej części oferty w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Niniejszy komunikat prasowy ani żadna jego kopia nie może być przekazana lub w jakikolwiek sposób przesłana lub udostępniona na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki. Rozpowszechnianie tego materiału w niektórych państwach może być zabronione, w szczególności niedozwolona jest dystrybucja niniejszego materiału na terytorium Kanady, Japonii lub Australii. Informacje zawarte w załączonych materiałach nie stanowią oferty sprzedaży ani zaproszenia do złożenia oferty nabycia papierów wartościowych Spółki w Kanadzie, Japonii lub Australii. www.michaelstrom.pl