From the Lenders Perspective Finansowanie w Polsce Research type 2015
2
Szanowni Państwo, Jesteśmy przekonani, że jednym z obrazów najwierniej oddających sytuację na rynku finansowania nieruchomości jest ten, widziany oczami jego głównych graczy, najbardziej aktywnych banków i innych instytucji finansujących. Tym samym, z ogromną przyjemnością przedstawiamy Państwu wyniki pierwszego tego typu badania przeprowadzonego przez JLL tyczącego rynku finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. Niniejszy kument przedstawia zarówno obecną sytuację rynkową, jak i prognozy na najbliższe miesiące. Przedmiotowe badanie ankietowe przeprowadzone zostało w dniach 13 kwietnia 14 maja b.r. przez ekspertów działu JLL Corporate Finance wśród 20 wiodących podmiotów na rynku, reprezentowanych przez Dyrektorów Działów:, Finansowania Projektów Inwestycyjnych oraz Zarządzania Ryzykiem. Pragniemy serdecznie podziękować wszystkim tym, którzy zgodzili się wziąć udział w badaniu i podzielić się z nami swoimi opiniami oraz oczekiwaniami. W przypadku pytań tyczących raportu, jak również tych bardziej szczegółowych, wykraczających poza jego zakres, zapraszamy kontaktu z ekspertami działu Corporate Finance. Z poważaniem, Piotr Piasecki Head of Corporate Finance CEE 3
Apetyt na finansowanie Duże zainteresowanie udzielaniem kredytów Przeprowadzone przez JLL badanie potwierdza atrakcyjność polskiego rynku nieruchomości dla instytucji finansujących. 74% ankietowanych organizacji wskazało wysokie lub bardzo wysokie zainteresowanie udzielaniem kredytów w tym sektorze. Alternatywne źródła finansowania Zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości wykazują nie tylko banki. Każdego roku można zaobserwować rosnącą liczbę niebankowych instytucji aktywnie działających na rynku. 29% spośród ankietowanych oferuje alternatywne źródła finansowania, zaś 19% udziela finansowania mezzanine. 26% 32% Bardzo wysoki 19% 10% Finansowanie dłużne 42% Wysoki Średni 71% Finansowanie mezzanine Inne* Pytanie: W jakim stopniu są Państwo zainteresowani udzielaniem kredytów w sektorze nieruchomości w Polsce? *np. leasing finansowy i operacyjny Pytanie: Jakim rodzajem finansowania są Państwo zainteresowani? Wysoka stępność kredytów buwlanych Około trzy czwarte ankietowanych instytucji wyraziło zainteresowanie udzielaniem kredytów buwlanych. Wśród nich znalazły się nie tylko banki, ale również inne podmioty finansujące. Tylko kredyty buwlane Kredyty buwlane i inwestycyjne 69% Tylko kredyty inwestycyjne 26% Pytanie: Udzielaniem jakiego rodzaju kredytów są Państwo zainteresowani? Reputacja inwestora versus transakcja Według większości ankietowanych, sytuacja finansowa dewelopera czy inwestora, starającego się o przyznanie kredytu, ma pobne lub nawet większe znaczenie niż sam finansowany projekt. Jedynie zapytanych instytucji jest odmiennego zdania. Bardzo wysokie Wysokie 58% Średnie Pytanie: Jakie znaczenie przy zawarciu transakcji finansowania ma reputacja dewelopera / inwestora? 4
Kryteria udzielania kredytów Lokalizacja i jakość nieruchomości Wyniki badania wskazują, że najważniejszymi kryteriami w procesie przyznawania kredytów są lokalizacja oraz jakość nieruchomości. Niewiele mniejsze znaczenie ma stopień wynajęcia nieruchomości oraz średni ważony okres najmu (WAULT), a także reputacja dewelopera / inwestora (odpowiednio 43% i 42%). Niskie znaczenie Według ankietowanych instytucji, najmniej istotnym czynnikiem jest wysokość udzielanego kredytu, o ile wszystkie wcześniej wymienione kryteria tyczące nieruchomości są spełnione. Pytanie: Jakie czynniki najbardziej wpływają na Państwa decyzję o finansowaniu danej nieruchomości? Proszę ocenić w skali 1 5 (gdzie 5 oznacza największą wagę czynnika). Wysokie znaczenie 16% Jakość nieruchomości 26% 53% Lokalizacja nieruchomości Stopień wynajęcia oraz średni ważony okres najmu (WAULT) 26% 26% 43% Wysokość finansowania 37% 37% Reputacja dewelopera / inwestora 16% 37% 42% Sytuacja finansowa dewelopera / inwestora 26% 48% Poziom wkładu własnego dewelopera / inwestora 42% 32% 5
Kredyty buwlane Finansowanie na atrakcyjnych warunkach Udzielanie kredytów deweloperskich odbywa się na coraz korzystniejszych warunkach. Szeroko stępne są kredyty na poziomie 60 LTC, dla których marża waha się pomiędzy 200 a 300 punktów bazowych. Około połowa ankietowanych jest gotowa udzielić pożyczek w wysokości 20 50 milionów euro, zaś w ramach konsorcjum banków kwoty te chodzą 50 100 milionów euro (54% ankietowanych). Warto zwrócić uwagę, że wśród respondentów znalazły się instytucje oferujące kredyty nawet powyżej 100 milionów euro w ramach konsorcjum. Wymagany stopień wynajęcia nieruchomości waha się w przedziale 40% 60%. Najczęściej udzielaną odpowiedzią w tym pytaniu był to poziom poniżej 50% (43% respondentów). Pomimo atrakcyjnych warunków finansowania oraz malejących kosztów kredytu, instytucje finansujące wykazują się ostrożnością i większość z nich wymaga od kredytobiorców pełnego pakietu zabezpieczeń. LTC Stopień wynajęcia (pre-let) powyżej 60% 60% 60% 40% Marża 70% Gwarancje 50% powyżej 400 bps 200 300 bps Standarwe + pełen hedging + kowenanty finansowe Standarwe Standarwe + pełen hedging 300 400 bps Wysokość kredytu powyżej 50 mln euro 10 mln euro Możliwość konwersji kredytu buwlanego na kredyt inwestycyjny Nie 20 50 mln euro 10 20 mln euro Tak Wysokość kredytu w ramach konsorcjum banków powyżej 100 mln euro 20 mln euro 20 50 mln euro 50 100 mln euro Pytanie: Jakie będą typowe warunki finansowania projektów buwlanych oferowane przez Państwa w najbliższych 12 18 miesiącach? 6
Projekty handlowe najbardziej preferowane Spośród wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, uczestnicy badania wskazali projekty handlowe jako te, których buwa jest najchętniej finansowana. W tej grupie znajdują się nieruchomości najlepsze w swojej klasie core (93% ankietowanych) oraz te z możliwością zwiększenia wartości (86% ankietowanych). Poza sektorem handlowym, dużym zainteresowaniem cieszą się także projekty biurowe i magazynowe. Najlepsze Chęć kredytowania oportunistycznych nieruchomości z sektora handlowego i biurowego wyraziły głównie instytucje oferujące alternatywne źródła finansowania, które w zamian za przyjęcie większego ryzyka nastawione są na większe zyski. Wyniki badania pokazują, że na polskim rynku deweloperzy mogą otrzymać finansowanie dla projektów o różnej klasie, we wszystkich sektorach nieruchomości. Jednakże dla projektów oportunistycznych, oprócz banków, warto wziąć także pod uwagę alternatywne źródła finansowania. Z możliwością zwiększenia wartości Oportunistyczne biurowe 57% 29% 29% 50% 36% handlowe 57% 36% 43% 43% 43% magazynowe 36% 50% 7% 57% 14% 7% Hotele 36% 7% 0% mieszkaniowe 36% 7% 29% 14% 7% Wysokie zainteresowanie Średnie zainteresowanie Pytanie: W jakim stopniu są Państwo zainteresowani finansowaniem buwy następujących nieruchomości? Prosimy o ocenę w skali 0 2, gdzie 0 brak zainteresowania, 1 średnie zainteresowanie, 2 wysokie zainteresowanie. 7
Kredyty inwestycyjne Marże w dół Finansowanie nieruchomości komercyjnych generujących chód jest wciąż bardziej atrakcyjne niż finansowanie projektów deweloperskich, a kredytodawcy są chętni pożyczać jeszcze większe kwoty. Przeprowadzone badanie pokazuje, że inwestorzy mogą liczyć na korzystne warunki kredytowe, co szczególnie przejawia się w ciągle obniżających się marżach. Zdecywana większość ankietowanych instytucji oferuje kredyty na poziomie 70% LTV i atrakcyjnych marżach na poziomie 200 300 punktów bazowych. Według ankietowanych marże te mogą osiągnąć jeszcze niższy poziom 11 % ankietowanych wybrało przedział 100 200 punktów bazowych. Jednak w praktyce nie powinny one spaść poniżej 150 punktów bazowych. Pobnie jak przy kredytach deweloperskich, większość instytucji finansujących wymaga od inwestora pełnego pakietu zabezpieczeń (standarwe gwarancje, hedging oraz kowenanty finansowe). Najczęściej wskazywany poziom współczynnika DSCR waha się pomiędzy 1,20X a 1,25X. Warto podkreślić, że według większości instytucji finansujących, czas trwania procedury finansowania (tj. podpisania umowy kredytowej) nie powinien przekroczyć trzech miesięcy, a w niektórych przypadkach może wynieść tylko dwa miesiące. Pytanie: Jakie będą typowe warunki finansowania nieruchomości oferowane przez Państwa w najbliższych 12 18 miesiącach? LTV Wysokość kredytu 60% 10 mln euro powyżej 50 mln euro 10 20 mln euro 70% 20 50 mln euro Marża powyżej 400 bps 300 400 bps 100 200 bps Wysokość kredytu w ramach konsorcjum banków 20 mln euro powyżej 100 mln euro 20 50 mln euro 200 300 bps 50 100 mln euro Okres kredytowania powyżej 10 lat 3 lat Kowenanty finansowe - DSCR 1,30X 1,15X 10 lat 1,25X 1,20X 5 lat Amortyzacja Zabezpieczenia 4% 3% 2% Standarwe + pełen hedging + kowenanty finansowe Standarwe Standarwe + pełen hedging 8
Silne zainteresowanie nieruchomościami handlowymi Pobnie jak w przypadku kredytów buwlanych, segmentem cieszącym się największym zainteresowaniem wśród kredytodawców cieszą się nieruchomości handlowe (9 badanych). Zaraz po nich, ankietowani wskazali najlepsze nieruchomości magazynowe (90% respondentów) oraz biurowe (89% respondentów). Za wysoce atrakcyjne uważane są także obiekty biurowe i handlowe z możliwością zwiększenia wartości. Wyniki badania wskazują, że najmniej interesującymi z perspektywy finansowania nieruchomości, są hotele i obiekty mieszkaniowe. Należy jednak zauważyć, że wśród ankietowanych znalazły się także instytucje, które skłonne są udzielać kredytów dla tego typu nieruchomości. Najlepsze Z możliwością zwiększenia wartości Oportunistyczne biurowe 79% 10% 68% 16% 37% handlowe 74% 42% 47% 16% 42% magazynowe 53% 37% 16% 42% 11% Hotele 11% 42% 16% 11% mieszkaniowe 10% 16% 11% Wysokie zainteresowanie Średnie zainteresowanie Pytanie: W jakim stopniu są Państwo zainteresowani finansowaniem następujących nieruchomości? Prosimy o ocenę w skali 0 2, gdzie 0 brak zainteresowania, 1 średnie zainteresowanie, 2 wysokie zainteresowanie. 9
Warunki finansowe Warunki finansowe oferowane przez instytucje finansujące Finansowanie dłużne Pytanie: Prosimy o podanie oferowanych przez Państwa warunków finansowania dłużnego / mezzanine w zależności od celu takiego finansowania. Finansowanie mezzanine Marża Okres Amor. LTV / Kwota Marża Okres Amor. LTV / Kwota finans. LTC kredytu finans. LTC kredytu (bps) (lata) (% rocznie) (mln euro) (bps) (lata) (% rocznie) (mln euro) Refinansowanie / Zakup ustabilizowanej nieruchomości 150 300 3 10 60% - 10 200 powyżej 700 2 5 IO 8 25 Refinansowanie / Zakup nieruchomości zrepozycjonowania 190 400 3 7 50% - 10 200 powyżej 800 2 5 IO 25 Finansowanie pod renowację 200 400 3 7 50% - 10 200 powyżej 1 000 2 5 IO 25 Kredyt buwlany 200 400 3 6-10 50 powyżej 1 000 2 5 IO 8 50* * niektóre instytucje oferują wyższe kwoty finansowania IO = spłata tylko odsetek 10
Komentarz rynkowy Ekonomia Polska gospodarka pozostaje odporna zarówno na skutki napiętych stosunków pomiędzy Rosją a Ukrainą, jak i postępującą deflację. Zgodnie z Consensus Economics, w 2014 r. tempo wzrostu PKB wyniosło 3,3%. Równie obiecująco rysuje się także 2015 r. Motorami tegorocznego wzrostu gospodarczego będą silny popyt krajowy i produkcja przemysłowa, poprawa sytuacji na rynku pracy oraz stępność finansowania. Główne wskaźniki ekonomiczne: Poziom stopy bezrobocia w grudniu 2014: 11, (źródło: GUS) Wzrost sprzedaży detalicznej w 2014: 2,7% r-d-r (źródło: GUS) Prognozowany wzrost PKB w 2015 roku: około 3, (źródło: Consensus Economics) Poprawie warunków finansowania na polskim rynku nieruchomości komercyjnych towarzyszyły wejścia na rynek nowych podmiotów, w tym także spoza sektora bankowego. To z kolei wpłynęło na poszerzenie rynkowej oferty o tąd niestępne rozwiązania i warunki finansowania. Rynek inwestycyjny W I kw. 2015 r. wartość sfinalizowanych w Polsce transakcji sięgnęła 448 milionów euro i równomiernie rozłożyła się na trzy główne sektory. W segmencie handlowym sfinalizowano transakcje o wartości 172 milionów euro, w sektorze magazynowym - 143 milionów euro, natomiast w sektorze biurowym - 134 milionów euro. Choć wolumen transakcji w I kw. 2015 r. wyniósł jedynie 48% wartości odnotowanej w analogicznym okresie 2014 r., to inwestorzy pozostają w brych nastrojach i aktywnie poszukują nowych możliwości inwestycyjnych. Do tej pory jednak (odmiennie niż w I kw. 2014 r.) nie sfinalizowano dużych transakcji. Solidne fundamenty polskiej gospodarki w połączeniu ze stopniową poprawą koniunktury w Europie rzutują na pozytywne oczekiwania względem rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych zarówno ze strony instytucji finansowych, jak i inwestorów. Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych W ciągu ostatnich kilku lat poziom marż oferowanych przez instytucje finansowe systematycznie się obniża. Szczególnie silny trend spadkowy tyczy Polski, gdzie marże oferowane dla najlepszych nieruchomości komercyjnych zmniejszyły się z poziomu 325 punktów bazowych w 2010 r. 150 175 punktów bazowych w 2015 r. W całej Europie utrzymuje się niski całkowity koszt finansowania, ale przede wszystkim jest to mena niemieckich instytucji finansujących posiadających stęp tańszej waluty pochodzącej z List zastawnych i Landesbanków. To właśnie niemieckie banki pozostają najbardziej aktywnym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, stojącym za najwyższym łącznym wolumenem transakcji zawartych w ciągu ostatnich kilku lat. Ich przewagą konkurencyjną nad polskimi instytucjami finansującymi jest możliwość zaoferowania taniego finansowania o dłuższym terminie zapadalności. Stopy kapitalizacji vs. koszty finansowania 10% 9% 8% 7% 6% 4% 3% Stopy kapitalizacji: Magazyny Biura Centra handlowe 2% + marża 1% 5-letni EURO 0% Swap Rate 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F Zainteresowanie Polską wśród inwestorów utrzymuje się na wysokim poziomie, tyczy to praktycznie wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych i klas produktów. Ograniczona stępność najlepszych nieruchomości na sprzedaż zlokalizowanych w Warszawie i głównych aglomeracjach sprawia, że szczególnie inwestycje w nieruchomości handlowe w mniejszych miastach cieszą się rosnącym zainteresowaniem. Oczekuje się również, że inwestycje biurowe w głównych miastach regionalnych zanotują rekorwe wartości. Relatywnie łatwy stęp finansowania bankowego na atrakcyjnych warunkach zwiększa pulę inwestorów mogących zaoferować lepsze warunki cenowe. Dotyczy to wielu graczy, którzy w przeszłości koncentrowali uwagę wyłącznie na inwestycjach oportunistycznych. Obecnie mogą oni bowiem osiągnąć wymagane stopy zwrotów bez konieczności stosowania agresywnych założeń w odniesieniu przyszłych wzrostów stawek czynszowych czy kompresji stóp kapitalizacji. Rok 2015 będzie kolejnym brym rokiem dla Polski, co może potencjalnie przełożyć się na dalszą kompresję stóp kapitalizacji, również na rynkach regionalnych i sub-regionalnych. Jeśli transakcje będące obecnie w toku zostaną sfinalizowane przed końcem roku, całkowity wolumen roku 2015 będzie wyższy niż w 2014. Wzrost będzie szczególnie wiczny w segmencie handlowym. Sektor Stopy kapitalizacji biurowe 6,00% handlowe 5,50% magazynowe 7,00% 11
JLL Królewska 16 00-103 Warszawa Polska Piotr Piasecki Head of Corporate Finance CEE +48 604 219 800 piotr.piasecki@eu.jll.com Anna Grzędzińska Corporate Finance CEE +48 668 280 484 anna.grzedzinska@eu.jll.com Anna Bartoszewicz-Wnuk Head of Research and Consultancy +48 600 303 778 anna.bartoszewicz-wnuk@eu.jll.com www.jll.pl Jones Lang LaSalle 2015 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this cument is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such cumentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this cument is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.